案例介绍教学目标知识讲解收益法评估房地产价值

资产评估资产评估与管理专业教学资源库10/2/2023资产评估案例引入案例评估对象为××位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产〔土地为出让〕。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。10/2/2023一、根本情况〔一〕估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：〔略〕10/2/2023土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××。10/2/20233、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。10/2/2023〔二〕影响因素说明1、个别因素分析〔1〕建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：10/2/2023幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好10/2/2023〔2〕厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。〔3〕交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。〔4〕根底设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等根底设施条件。根本生产、生活设施完善。10/2/20232、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。10/2/20233、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此根底上保持高速开展，据统计国民经济的增长速度已到达8％。10/2/2023学习目标1.理解运用收益法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。2.理解运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。10/2/20233.理解运用本钱法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握土地评估中本钱法操作步骤、土地价格的根本组成；理解土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的根本内涵及计算方法；掌握运用本钱法评估新建房地产卓越建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。4.理解运用假设开发法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用假设开发法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。10/2/20232.1收益法评估房地产价值2.2市场法评估房地产价值2.3本钱法评估房地产价值2.4假设开发法评估房地产价值2.5基准地价修正法评估土地使用权价值2.6在建工程价值评估工程二寒亭区泰祥街368号泰祥小区11号楼2-202房地产评估工程收益法评估房地产价值2.110/2/2023土地资源是自然本身的产物，具有不可再生性。一般来说，土地是指地球表层的陆地局部，包括内陆水域和滩涂。地球是供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性。所谓土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，可满足人类不同需求的土地供给。一、土地的特性10/2/2023土地的自然特性经济供给的稀缺性。与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关，要求人们集约用地。土地质量的差异性。位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地地租的产生土地资源的不可再生性。土地是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用土地效用的永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。土地的自然特性是根底10/2/2023土地的经济特性土地位置的固定性。具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置产权的可垄断性。所有权和使用权都可以垄断。在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。利用的多方向性。一块土地的用途是多种的，土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最正确用途。效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。土地的经济特性是重点10/2/2023在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、和自留地、自留山属于农民集体所有。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、土地使用权10/2/2023房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是房屋不可缺少的物质载体，任何房屋都不能离开土地而独立存在，我国?城市房地产管理法?规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。〞三、房地产的特性10/2/2023最有效使用原那么土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。在市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争决定，使房地产到达最有效的使用。房地产评估的原那么合法原那么房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。四、房地产评估的原那么10/2/2023明确评估目的制定工作方案测算被估房地产价值实施勘察与收集资料综合分析确定评估结果撰写评估报告五、房地产评估程序10/2/2023根据权益的不同按价格形成方式不同按房地产的实物形态不同所有权价格、使用权价格、其他权利价格市场交易价格评估价格土地价格建筑物价格房地产价格按房地产价格表示单位不同总价格单位价格楼面地价六、房地产的分类10/2/20231、房地产价格是权益价格由于房地产位置不可移动，因此房地产的买卖、抵押等并不能转移房地产的物质实体本身，而是转移与房地产有关的各种权益。2、房地产价格与用途相关同样一宗房地产，在不同的用途下，产生的收益是不一样的。3、房地产价格具有个别性由于房地产的个别性，没有两宗房地产条件完全一致。4、房地产价格具有可比性七、房地产价格的特征10/2/2023房地产价格一般因素区域因素个别因素八、房地产价格的影响因素10/2/2023收益法在房地产评估中的应用10/2/2023净收益每年不变资本化率固定收益为无限年期收益法根本假设前提一、根本思路10/2/2023收益法适用于有收益的房地产价值评估。如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。二、适用范围10/2/2023三、净收益〔一〕净收益的含义净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。〔二〕客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。〔三〕客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。10/2/2023资本化率又称为复原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。无风险收益率、风险收益率。可以用无风险收益率测算风险收益率再相加。〔一〕资本化率的实质收益性房地产的购置实际上是一种投资行为。资本化率在一定程度上反映了投资收益率。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。〔二〕求取资本化率四、资本化率10/2/2023〔一〕评估房地合在一起的房地产价值房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用房地产决费用=管理费+维护费+保险费+税金五、计算公式

10/2/2023〔二〕单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值。土地价值＝土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值。〔1〕土地价值＝房地产价值－建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额×已使用年数〔2〕土地价值＝〔房地产净收益-建筑物净收益〕/土地资本化率10/2/2023〔三〕单独评估建筑物的价值1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值2.建筑物价值＝〔房地产净收益-土地净收益〕/建筑物资本化率市场法评估房地产价值2.210/2/2023市场法的根本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。一、根本思路10/2/2023市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在以下情况下，市场法往往难以适用：1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。二、适用范围10/2/2023市场法的根本计算公式是：P＝P‘×A×B×C×D〔5－9〕式是：P——被估房地产评估价值；P′——可比交易实例价值；A——交易情况修正系数；B——交易日期修正系数；C——区域因素修正系数；D——个别因素修正系数。三、计算公式10/2/2023交易资料收集因素修正可比交易案例确定房地产价值的确定四、操作步骤本钱法评估房地产价值2.310/2/2023房地产开发的各种本钱加起来，从本钱的角度，把它的本钱加和，那么得到房地产的评估值。假设，房地产的开发，需要一定的本钱，如重新开发，本钱需要多少，从本钱的角度，对房地产做出评估。该种方法认为生产本钱与价格之间有密切联系。一、根本思路10/2/2023一般特别适用于房地产市场不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。那么可选择本钱法。10/2/2023本钱法的根本公式为：土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益三、土地评估的本钱法操作步骤10/2/2023计算待开发土地取得费用计算土地开发费用计算投资利息计算投资利润和税费土地增值收益确定三、土地评估的本钱法操作步骤10/2/2023新建房地产价值=土地取得费用+开发本钱+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润〔一〕土地取得费用〔二〕开发本钱1.勘察设计和前期工程费2.根底设施费四、新建房地产评估的本钱法操作步骤10/2/20233.房屋建筑安装工程费4.公共配套设施建设费5.开发过程中的税费及其他间接费用。〔三〕开发利润〔四〕管理费用〔五〕投资利息〔六〕销售税费10/2/2023建筑物价值＝重置本钱－年贬值额×已使用年限〔各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率：钢筋混凝土结构：60年，0%

砖混结构一等：50年，2%

砖混结构二等：50年，2%

砖木结构一等：40年，6%

砖木结构二等：40年，4%

砖木结构三等：40年，3%

五、旧建筑物评估的本钱法操作步骤假设开发法评估房地产价值2.410/2/2023剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。售楼价格外表是售楼的价格其实也包含了楼价和地价。假设求地价那么用：售楼价－属于楼的所有的费用，剩下的那么是地的价格。一、根本思路10/2/20231.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。3.待拆迁改造的再开发地产的估价。二、适用范围

10/2/2023P=A-(B+C+D+E)式中：P表示土地价值；A表示开发完成后的房地产；B表示整个开发工程的开发本钱；C表示投资利息；D表示开发商合理利润；E表示正常税费。实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值＝房屋的预期售价－开发建设本钱－利息－利润－税费三、计算公式10/2/2023调查被评估对象的根本情况确定被估房地产最正确开发利用方式预测房地产售价估算各项本钱费用确定开发商的合理利润估算待估房地产价值四操作步骤基准地价修正法评估土地使用权价值2.510/2/2023基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。思路：公式表示形式与市场法比较相似，但与市场法是两个思路，这个方法的出发点，前面讲过，基准地价，标定地价，土地使用权出让底价，从一级市场到二级市场的交易价评估，讲过房地产的价格体系。一、基准地价的含义10/2/2023如何利用基准地价，基准地价是的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的，要利用的基准地价，考虑到基准地价和评估价之间口径上的差异，并复原，利用调整的系数，把基准地价修正为二级市场的评估价。二、基准地价测算的根本思路10/2/2023〔一〕基准地价的特点1、基准地价是区域性价格2、基准地价是土地使用权价格3、因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格4、基准地价一般都要覆盖整修城市建成区5、基准地价是单位土地面积的地价6、基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格三、基准地价的特点与作用10/2/2023〔二〕基准地价的作用〔1〕具有政府公告作用；〔2〕宏观调控地价水平的依据；〔3〕是国家征收城镇土地税收的依据；〔4〕是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；〔5〕是进一步评估宗地地价的根底；〔6〕引导土地资源在行业部门间的合理配置。10/2/2023基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原那么，将被估宗地的区域条件和个别因素等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。四、基准地价修正系数法的根本思路10/2/20231.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。2.基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。3.基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。五、准地价修正系数法适用范围10/2/2023〔一〕收集、整理土地定级估价成果资料〔二〕确定修正系数表〔三〕调查宗地地价影响因素的指标条件〔四〕制定被估宗地因素修正系数〔五〕确定被估宗地使用年期修正系数〔六〕确定期日修正系数〔七〕确定容积率修正系数〔八〕评估宗地地价六、基准地价修正系数法估价的程序在建工程评估2.610/2/2023〔一〕含义在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设工程，以及为建设工程备用的材料、设备等资产。在建工程的评估具有自身的特点，与单独的土地、已建成的房地产以及为工程准备的机器设备评估有一定的区别。一、在建工程的含义与特点10/2/2023〔二〕特点1.在建工程情况复杂2.在建工程之间可比性比较差3.在建工程的投资不能完全表达在建工程的形象进度4.建设工期长短差异较大5.在建工程的价格受后续工程的影响10/2/20231.收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。2.评估人员到工程现场勘查工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、到达交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度方案相符。3.了解开发商有关情况，检查工程质量。4.收集有关法定参数。二、在建工程评估的资料收集与分析10/2/2023在建工程评估形象进度法本钱法假设开发法三、在建工程评估的主要方法10/2/20231.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。2.对于实际完成工作量较少的在建工程，可采用本钱法或假设开发法进行评估。3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。四、在建工程评估方法的选择10/2/2023课堂讨论结合第五章所学理论知识，学生分组讨论案例分析题。1.通过所学内容，对本章内容学习初始给定的案例题目，选用适宜的方法进行评估。2.根据自己选定的方法对该房产工程的价值进行评估。3.分析比较不同方法计算结果之间的差异。10/2/2023知识拓展一、单项选择1.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，那么由此计算出的建筑容积率为〔〕。A．0.6B.5.1C.2D.62.以下关于土地的描述错误的选项是〔〕。A.在我国，所有土地的所有权均属于国家B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让率限为50年D.凡为按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让10/2/20233.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前〔〕个月内申请续期。A.3B.6C.12D.184.土地“三通一平〞是指〔〕。A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通电、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面D.通水、通电、通讯、平整地面5.在一宗地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是〔〕。A.9.80.8B.50.5C.5.20.5D.6.50.610/2/2023二、多项选择题〔以下每题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。〕1.房地产评估收益法公式：房地产价格＝纯收益/资本化率，其成立的前提条件是〔〕。A.纯收益每年不变B.资本化率固定C.收益期限为法定最高年限D.收益年限为无限期2.地价的特征包括〔〕。A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格C.土地具有增值性D.效益级差性E.地价与用途有关10/2/20233.房地产评估的原那么包括〔〕。A.供需原那么B.替代原那么C.最有效使用原那么D.奉献原那么E.合法原那么4.土地使用权出让可以采用〔〕方式。A.协议B.招标C.划拨D.拍卖5.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括〔〕。A.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费10/2/2023三、判断〔对的打√，