商品房预售制下房地产预收账款管理问题研究

商品房预售制下房地产预收账款管理问题研究

现在，随着商品房销售的普遍实施预算制，房地产公司的预算编制也迅速增加，这有利于房地产公司的发展，但也掩盖了巨大的社会风险。本文试图通过对房地产企业预收账款的分析,找出商品房预售制下房地产预收账款管理存在的问题,并对房地产预收账款管理提出一些建议。一、预收账款的录入房地产预收账款是房地产开发企业在销售房屋时向购房者收取的购房款。这部分款项尚达不到确认收入的条件,不能作为企业的经营收入入账,根据会计制度应记入预收账款项下,直到商品房的开发成本计算出来以后,再由“预收账款”结转为“经营收入”。二、房地产公司的预算编出问题(一)降低了建筑承包商的风险许多房地产企业为了克服自有资金不足问题,不仅无偿使用大量预收账款,而且还强迫建筑承包商大量垫资,这降低了自己的风险,但却将风险转嫁给购房者及建筑承包商。(二)到银行大量贷款某些购房者为购房倾其一生积蓄,还要到银行大量贷款。一旦经济形势不好或个人原因,导致购房者无法偿还银行借款,情况严重时可能导致银行倒闭。(三)“群”行为推高了房地产市场当前市场上投资性、投机性购房占有相当比例,再加上“买涨不买跌”的“羊群行为”,进一步推高了房价,房地产市场泡沫越聚越厚,风险不断增强。(四)开发资金的使用在我国,购房者的按揭贷款多是一次性无条件划拨给开发商,虽规定了必须用于房屋工程,但开发商如何使用这笔资金则缺乏第三方监管,有的甚至通过假按揭套取银行贷款充当开发资金。据统计数据显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上,这是一种巨大的风险,如果房地产业出现危机则必打击整个宏观经济。(五)电商信息优势发挥受限制房屋预售制度使房地产企业可以快速融资,有助于房地产业的繁荣,但若缺少严格监管则易导致大量问题。我国虽已经采取一些监管措施,但操作性不强,消费者对开发商的履约能力和诚信度等难以掌握,使开发商更容易利用信息优势侵害消费者合法权益,降低市场效率。同时,不完善的法律制度也使消费者通过法律程序维护正当权益时成本过高。(六)保护开发资金中国房地产需求旺盛,80%的供应是由中小开发商完成的。如果取消商品房预售,对开发商自有资金要求将大大提高,资金实力较弱的中小企业则被淘汰出局。目前,金融机构没有能力约束开发商专款专用,导致大多数开发商在运用预售款进行滚动式开发和多元投资。这种借助预售款实现利益最大化的资本投机,存在巨大的金融风险。三、房地产公司的预算编制措施在房地产过热的情况下,本文对于房地产企业预收账款问题提出以下几个建议。(一)预售款专用账户的资金管理为防止开发商对预售资金的挪用,可要求开发商在银行设立预售款专用账户,企业要使用该账户的资金,必须先提交申请和证明文件,银行采用按项目施工进度拨付款项的原则来核准开发商使用预售款,对于不合规定的资金划拨应坚决阻止。(二)加强房地产监督管理1.政府应该尽快制定措施，监控房地产贷款，并制定计划严密的房地产市场监管体系对房屋预售进行监督,努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。2.加强对银行的监管，严格控制信贷机构，并从源头上控制投资资本3.加强对外国投资的监测，控制外国投资，促进外国投资技术领域，严格限制外国投资房地产和金融资产的范围(三)跟踪管理,制止预售中不良行为建立商品房预售合同网上联机登记备案系统,实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理,扭转市场信息不对称的局面,形成政府监管、社会监督的环境,及时发现和制止预售中的不良行为。健全信息化制度建设,进行“网上房地产”系统的建设工作,加大预售管理信息的透明度。(四)规范商业经营第一,提高进入门槛,使规模小、技术低、开发能力差的企业不能进入房地产市场;第二,完善退出机制,处罚违规开发商,保护消费者权益;第三,限制房屋预售,扩大房屋现售:国家应从源头上把好关,只有信誉较好、符合条件的开发商才允许其房屋预售,否则只能出售现房。此外,还应建立制度对违规开发商进行处罚;制定容易操作的合同标准,以方便保护购房者利益。(五)形成多样化的合同住房预售合同并不应只是单一的已经印刷好的格式化合同,而应鼓励购房者与开发商就销售合同谈判,从而形成多样化的合同,这可使消费者的购房风险进一步降低。