酒店公寓调研报告

有关银滩旅游度假区酒店式公寓发展状况的调研汇报乳山市旅游局（4月30日）为推进银滩旅游度假区旅游地产的健康发展，近日，市旅游局组织人员对银滩的酒店式公寓和公寓式酒店开发建设状况进行了专题调研，有关调研状况汇报如下：一、对发展酒店式公寓的认识近年来，“酒店式公寓”这种新兴房地产商品在房地产市场上日益盛行。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增长了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率一般高于一般住宅，因此受到了人们的青睐。酒店式公寓，一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高原则硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权发售给投资者，并聘任专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业，由其统一经营和管理，区别于纯酒店的公寓。酒店式公寓是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体，大多会被用作投资用途。我国房地产市场上的酒店式公寓，于20世纪90年代末期在珠三角和海南登陆，通过几年的发展，在北京、上海、广州等大都市和海南等度假旅游发达地区，酒店式公寓正在成为集商务会客、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一体、越来越受公众欢迎的新型房地产商品。由于酒店式公寓在我国发展时间较短，国家目前对酒店式公寓尚无权威的解释，也没有有关的管理规定，尤其是在管理的问题上，存在严重的法律缺位。因此，尽管通过的发展，酒店式公寓仍处在自发状态，一时间，各地开发商和经营管理商基于不一样的认识，有关产品被冠以“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“产权式酒店”、“分时度假住宅”等名称。在国内，最早对“酒店式公寓”概念做出界定的是上海市，年12月上海市人民政府公布实行了《上海市都市规划管理技术规定》，该《规定》解释：“公寓式酒店”指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理；“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。在上海《规定》出台后，海南、广州等其他省市基本也都按照类似规定对两者进行辨别。作为居住类建筑并提供酒店式服务的酒店式公寓与作为一般住宅的公寓和作为旅馆建筑的酒店相比较，具有明显区别于两者的特点。重要表目前：（1）提供酒店式服务和管理。所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。同步在价格、私密性、随意性等方面又是酒店不可比拟的。（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不一样的酒店式公寓侧重点不一样，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供某些办公设施和通讯条件。目前，从上海、北京等酒店式公寓发展较为成功的都市看，酒店式公寓的消费群体重要集中在如下4类人群：（1）年轻人。许数年轻人都乐于享有酒店式公寓的便捷生活，重要有都市白领、家居办公一族。此类人群一般收入较高，乐意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购置力相对低某些的年轻人来说，买来自住承担也不会太重，购置酒店式公寓既不用费心装修，又不必紧张未来不好出手。（2）小型办公族。对于许多由几种人构成，对网络、通讯、交通等依赖较高，常常彻夜达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织，如筹划创意、设计、代理等组织来说，由于办公人数少，需求的办公面积不大，而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。（3）长期驻外商务人士。这一类人群重要有商业项目人士、外派常驻人士。由于工作原因，这些人长期停留在某些都市，他们大多数是高学历、高素质人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至是“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺乏“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求。酒店式公寓的出现恰好弥补了这项市场空白，因此此类人群是酒店式公寓的一大目的客户群。（4）商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群重要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，一般规定较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有很好的服务，但一直不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对此类人士的各项需求都能予以满足。二、银滩酒店式公寓和公寓式酒店的基本状况（一）酒店式公寓基本状况：1、兴源公寓，由乳山市兴源房地产开发企业开发建设。公寓楼高17层，负一层为面积1000平方米的地下停车场，房源448套，2至8层196户采用包租形式，9至17层北面为包租形式、南面海景房为代租形式。所有房间均采用精装修，配置了整体厨房、电视、电话、宽带、沙发、床、被褥、太阳能、马桶等设施，并成立了专业酒店管理队伍，具有了作为酒店式公寓开业的基本条件。2、金鼎大厦。由乳山市金长城房地产开发企业投资建设，10月动工，8月21日完毕主体封顶，由两栋地下1层、地上27层酒店式公寓构成，原设计房源700套。地下一层为停车场，有100个停车位；1号楼1—2层为总面积5000平方米的大型购物超市；2号楼1—2层为总面积5000平方米的餐饮中心；27层顶楼为公共会所。公寓采用精装修，卧室、厨房、卫生间各类设施齐全配置，拎包即可入住。原计划于5月投入使用。基于开发商对市场的认识，开发商对项目性质进行了战略性调整，即1号楼以商住为主，2号楼改造为“公寓式酒店”，户型改为28—55平方米，四星级酒店原则装修配套，1、2层为餐饮娱乐中心，配置健身房、洗浴中心等设施，改造后2号楼房源750套。3、正华·水岸华宅。由乳山正华房地产开发有限企业投资建设，5月动工，由两栋18层酒店式公寓构成，1、2层为商铺，公寓户型为49—66平方米，共有房源372套，房间精装修，齐全配套卧室、餐厅、卫生间有关设施，拎包即可入住，同步在小区内设棋牌室、健身房、美容美发厅、洗衣店、超市等设施以及具有休闲、娱乐功能的业主会所。该企业在售房过程中，与业主签订回租协议，第一年、次年分别返还业主购房款总额的5%，第三年返还7%，三年共返还总房款的17%，三年后根据前三年的经营状况和业主意愿，重新约定回租方式和利润提成。5、海岸明珠。由威海众和房地产开发有限企业投资，10月动工，酒店式公寓由6栋19层高层公寓构成，房源930户，公寓采用精装修，拎包即可入住。在经营管理模式上，以商住为主，不对业主承诺回租，不签订回租协议，如有业主需要出租，由物业管理企业负责对外公布招租信息，租金归业主所有。（二）公寓式酒店基本状况：1、加州旅馆，由威海荣安房地产开发有限企业开发建设，总投资5000万元，建筑面积8867平方米，公寓定位为便捷式旅馆，以20左右平米的小户型为主，一室一卫，不设厨房，共有房源394套，单床，简介高档精装修。2、海岸壹号，由乳山市大安顿业有限企业开发建设，总投资1.5亿元，建筑面积4.6万平方米。3、天海人和，由济南二建融基置业有限企业乳山分企业开发建设，总投资2.9亿元，建筑面积7.4万平方米。4、泰林嘉园，由乳山市泰行置业有限企业开发建设，总投资6亿元，建筑面积20.5万平方米。5、山译大厦，由威海山译森宇置业有限企业开发建设，总投资4亿元，建筑面积14.6万平方米。6、欣业联商务星级酒店，由乳山欣业联建设开发企业开发建设，总投资12亿元，建筑面积12.2平方米。综合上述状况，从理论上分析，到，除去专业的旅游饭店外，全市的酒店式公寓和公寓式酒店房间总量可到达17860套，床位34966张。按照整年平均开房率60%计算，需要766万商务和度假客人支撑。三、对银滩酒店式公寓发展的提议我国酒店式公寓发展，一直以来都在根据所在都市区域的特点进行深入的功能定位细分和合理规划。例如在某些商业区和交通枢纽相结合的区域，这种区域环境决定了在这种区域应当开发商务型酒店式公寓，由于该区域的酒店式公寓重要针对的是商务和办公人群，这就规定该区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的多种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。而在度假旅游发达地区，重要针对的度假游客。这就规定该区域的酒店式公寓的设计、装修、设施配套及服务应重要满足游客度假休闲的需要。这一市场细分同样适应公寓式酒店发展。由于酒店式公寓在本市尚属新生事物，其发展还处在探索阶段，尤其是不能完全排除部分酒店式公寓或公寓式酒店开发商是在搞概念炒作，极轻易导致配套的硬件设施和服务的缺失，从而导致业户与开发商之间、消费者与管理商之间产生矛盾和纠纷，从而损害本市酒店式公寓和公寓式酒店市场的健康发展。从国家旅游局获取的信息看，在国家有关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，有关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规的状况下，国家旅游局对酒店式公寓发展持谨慎的保留态度。面对酒店式公寓潜在的巨大风险，合肥市政府更是根据《商品房销售管理措施》有关规定对酒店式公寓全面叫停。因此，开发商和管理商必须认识酒店式公寓的本来面貌，把握酒店式公寓的发展趋势，力争增进本市酒店式公寓的健康发展。通过总结和比较国内酒店式公寓的发展历程和发展状况，我们认为本市酒店式公寓此后应当朝如下几种方向发展：（一）明确项目定位。酒店式公寓项目的目的客户群定位与否精确，将是关乎整个项目与否可以获得成功的关键，定位模糊轻易导致项目缺乏自身的特色。因此在项目可行性研究阶段，就需要根据市场调查的成果，对项目进行明确定位，以便使整个项目从规划设计阶段就能形成自身的特色，为项目的最终成功奠定坚实的基础。（二）重视产品差异化。产品差异化是差异化竞争的关键，虽然产品差异化是酒店式公寓出现的一种重要原因，但那是指的酒店式公寓与其他房地产产品之间的差异化。而这里的产品差异化是规定酒店式公寓项目之间的差异化。然而，我国目前的许多已经推向市场的酒店式公寓之间差异并不明显，个性化特色不突出。这些缺乏亮点和特色的酒店式公寓很难吸引投资者的目光，也很难具有强大的竞争力。对于酒店式公寓来说，产品越细化，越有特色就越有竞争力。而在同质化竞争日益显现出其弊端的时候，差异化竞争就成了酒店式公寓发展的必然趋势。怎样开发出符合地段特性，产品特点鲜明，目的客户群定位精确的项目，就成了开发商面临的重要问题，也是酒店式公寓的出路所在。重要应从如下各方面实现酒店式公寓的差异化：首先，酒店式公寓项目要进行精确的定位，或从功能上进行再次细分，形成差异化的竞争格局，以以便消费者进行产品选择。另一方面，作为第二或第三居所的酒店式公寓除了在服务上要尽善尽美之外，还应当体现出家的感受，由此实现与第一居所在资源上的互补。只有实现酒店式公寓互相间产品的错位，才能使开发商之间均有成分发展的空间，才更能有效地防止同质化竞争中的“价格战”所导致的恶性竞争，使得酒店式公寓市场愈加规范和合理。（三）提高专业化程度。酒店式公寓作为效益可观的房地产项目，自然汇聚了总多开发商的目光。对于这个充斥利润诱惑的产品，某些项目没有充足的可行性研究和市场调查，就盲目跟风进入，导致同一种都市的酒店式公寓项目过多，缺乏各自的特色，经营出现困难，不能到达与业户承诺的设施配套和租金回报，导致协议纠纷。我们欣喜地看到，如金长城房地产开发企业的管理层，已经意识到了专业化、品牌化的重要性，开始结合自身项目特点，选择成熟的酒店品牌作为项目依托，以此提高产品开发和管理的专业化程度。（四）科学控制数量规模。酒店式公寓在一定程度上反应了地区外来人口的状况，其市场发展前景与前途与都市游客总量、外地及外资机构和企业在当地的进驻数目均有很大关系。因此，酒店式公寓项目的开发，应当根据本市经济社会发展实际，树立科学发展观，认真处理好与周围生态、人文环境能否友好共处的关系，坚持走全面、协调、可持续发展道路，按照“总量控制、规模放大、质量提高”的思绪，开发出专业化程度高、产品特色明显、定位明确的酒店式公寓，在市场竞争中立于不败之地。（五）尽快出台经营规范。由于酒店式公寓具有相对于一般房地产的特殊性，国家尚无产酒店式公寓行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国酒店式公寓发展之路走得