北京写字楼市场运营报告

北京写字楼市场运营报告进入9月各种于房地产有关的股票整体走高，反映出大市场对行业的信心、对行业未来的看好，同时股票市场的反应不排除近期人民币升值的压力的加大的因数。在这种背景下顺驰中国传出大的转让消息。9月5日，香港上市公司路劲基建有限公司（HK.1098）入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。根据协议，路劲基建将向顺驰中国注入12.8亿元资金,并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。顺驰中国原股东孙宏斌持有40%的股权，高管层持有5%的股权。入资完成后的顺驰中国的管理模式及团队均不会发生任何变化，所有项目操作仍将延用顺驰品牌。此次路劲入资，不涉及孙宏斌旗下另一家从事房地产开发的融创集团和从事房地产中介的顺驰（中国）不动产网络集团。目前顺驰中国拥有700多万平方米土地储备，16个城市、42个项目的布局。资金是限制其进一步发展的最大因素路。劲基建作为一家多年从事基础设施建设的香港上市公司，拥有雄厚的资本实力和稳健的业绩表现。土地、技术、资金的结合使得这桩合作成为一种在自然不过的事情。根据协议，顺驰将旗下资产分为两部分，分别是顺A及顺驰B。顺驰A及顺驰B合共有土地储备740万平方米。路劲斥资5亿元收购顺驰A,资产包括210万平方米楼面建筑面积，集团内部已就收购顺驰A完成尽职审查，目前正等待会计师再完成其负责的尽职审查部分。至于顺驰B拥有资产则为250万平方米楼面建筑面积，及顺驰B与其他公司所组的合营项目，包括约280万平方米楼面建筑面积，由于这部分集团并未完成尽职审查，故此只动用约4亿元换取一年的期权，若尽职审查顺利完成，一年后才会落实入股其55%股权。本月入市项目依然较少，市场需求出现再次放量情况，从而使得主要商务区域写字楼空置率稳中有降。本月全市的整体空置为16.9%下降最快的区域为长安街和CBD。甲级写字楼加权平均租金为21.88元/平方米/月（含物业管理费），平均租金持续小幅上涨；政府对商住楼政策的动摇使得乙级及以下级别写字楼的租金大幅上扬的态势被阻止，本月乙级写字楼平均租金为15.92美元/建筑平方米/月（含物业管理费），基本与上月持平。8月全市写字楼加权平均售价为2053美金/平方米，价格变化不大。二、2006年9月北京各主要商务区域写字楼市场概况CBD区域：本月CBD区域没有新增写字楼项目。区域写字楼的空置率在经历了几个月的持续增长后，开始趋于稳定。CBD写字楼阶段性的放量已经进入尾声，随着交通、区域产业的进一步完善，将迎来一个新的企业扩张的过程，市场的需求将再次带动区域写字楼市场上扬。市场需求的增加使得本月CBD核心区甲级写字楼平均租金报价突破了30美金/平方米/月的大关，成交也随之逐渐放大。受“商住搂”政策解冻的刺激，本月末CBD区域写字楼售价市场成交量开始回升，但整体销售价格没有出现大的变化，平均销售价格维持在2280美金/平方米左右。CBD租金走势图:金融街金融街核心园区建设完成的同时，其整个区域的服务职能正在逐步加强、完善。正在建设中大型的地下三层交通系统，将有效的缓解区域内的交通问题。地下一层的人行通道能够连通功能区所有办公楼座；地下二层车行通道，连通所有的地下停车场；二环路和太平桥大街分别设立出入口，车流可以由此迅速从金融街到达城市的交通主干网。本月，丽兹卡尔顿进驻将大大提升整个区域商务酒店的品质，弥补区域缺乏顶级酒店的尴尬。2006年中国金融业务的对外开发，写字楼市场最直接受益的非金融街莫属。金融市场的活跃直接刺激了其对办公面积的需求，虽然在这次行业需求的放量中，CBD、长安街也成为了受益者，但两者的获得市场要远远低于金融街。本月金融街整体空置率继续下降，本月的平均空置率为18.设，下降幅度较上月有所减缓。本月区域甲级写字楼的平均租金报价为28.13美金/平方米/月。金融街租金走势图:中关村区域：中关村写字楼市场可以分为三大区域板块：中关村西区板块、中关村东区板块以及泛中关村板块。按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量未来将达到500—600万平方米，基本于2007年之前全部建成。截至2006年9月，中关村现有写字楼面积约512万平方米。主要集中在中关村西区，且多位高品质写字楼物业。同时随着中关村产业的发展，大量新增物业的出现，中关村的整体定位较先前也发生了较大的转变，从单一的高科技企业园区逐步向综合性园区发展，现在的中关村已经不单只是发展IT业，而是建设集高科技企业行政办公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区。9月中关村无新增写字楼项目。受大型企业发展对办公面积的需求，区域空置率继续呈现下降态势，本月区域的空置率为29.12%,较上月下降0.18%。区域甲级写字楼的平均租金报价也有效的上涨，上涨幅度在0.38%,达到了21.6美金/平方米/月的租金水平冲刺的难度很大。中关村租金走势图:其他区域:除三大商圈外，本月长安街、燕莎等商务区、东二环都有大单成交，其中长安街租金水平有所上涨，其他区域租金变化不明显。亚运村整体租金市场经过持续的下滑后有止跌的迹象。燕莎商务区在无房可出租的情况下，市场将目光投向了区域在建物业。凤凰卫视因价格、物业要求在CBD寻房无果的情况下，降目光转向了燕莎，本月凤凰卫视联合格汇集团购买瑞城中心97000平米的写字楼面积。但具体成交价格不详。这也成为了本年度最大的写字楼并购案之一。瑞城中心占地32790平方米，建筑总体量达253934平方米，由一座写字楼和两栋公寓组合而成。区域其他物业如嘉程、鹏润、南银等主要写字楼的报价基本与上月持平。本月长安街商圈有光彩国际中心入伙，将向市场提供25万平方米的顶级写字楼面积，市场租金报价在28美金/每平方米以上。长安街代表建筑一一东方广场写字楼本月迎来了，德勤在东方广场的第四次扩租。世界四大会计师事务所中的三大一一毕马威、安永华明、德勤华永已入驻东方广场，同时入住东方广场的知名会计师事务所还有英国摩斯伦和法国玛扎尔会计师事务所。和德勤相比其竞争对手毕马威在东方广场扩张了1.5倍；安永在东方广场扩租九次之后仍不能满足需要，8个月一举拿下了东三办公楼中的五层，并将其冠名为"安永大楼"。受各大企业扩张的影响本月长安街写字楼租金报价在长停一月后在此小幅上扬。在区域交通、环境诸多不利因素所带来的副作用全部释放之后，亚运村区域的租金已经接近谷底。通过本月成交的几宗租赁情况来看，价格虽然没有大的变化，但各种迹象表现出亚运村区域写字楼租金促底反弹的迹象。本月东二环、朝外整体市场金走势还不明朗，虽然今麦郎饮品公司成功购买位于东城东四十条甲22号，东四十条立交桥西南角南新仓国际大厦2000平方米写字楼，但具体成交价格不详。由于本次交易的价格并未向社会公布，同时区域的其他成交样本很少，且具体成交价格严格保密使的区域市场的走势无法作出有效判断。本月区域市场租金报价基本与上月相比变化不大。值得一提的是南新仓国际大厦是北京首家采用陶土板干挂幕墙的商务建筑。租金走势图:本月写字楼部分成交客户公司名称物