第三章招标内容及要求招标要求及参数内容调整如下

“第三章招标内容及要求”招标要求及参数内容调整如下：二、招标要求及参数建湖县开发区邻里中心位于建湖开发区北京路北侧、明星路东侧，项目于2020年12月开工建设，建筑总面积约96556平方米（其中地下人防及机动车库7873平方米；综合办公楼为整体二层局部六层建筑面积约6879平方米；商业综合楼共三层建筑面积约7395平方米，商业酒店式人才公寓共5幢建筑面积约65411平方米（1126间公寓，约可容纳3900名职工居住）；住宅1幢建筑面积5998平方米（66户套间供企业管理人员居住）。目前一期工程建设已进入扫尾阶段，为做好邻里中心项目的管理服务工作，提升邻里中心品牌形象，拟通过公开招标选择邻里中心物业和商业运营服务单位。1.项目商业运营服务内容对建湖开发区人才公寓商业项目开展招商运营及后期运营辅导工作,具体内容包括：1.1招商服务（1）乙方根据甲方确认的项目商业定位报告全面开展招商及开业筹备工作；（2）引进符合项目定位的商业目标品牌；（3）制定业态组合方案；（4）招商进度控制、租金条件测算；（5）制定招商策略和招商政策；（6）招商资料准备；（7）制定企划营销服务；（8）拟定租金方案；（9）协助业主完成租赁合同等招商所需的法律文件；（10）签订租赁合同，协助业主收取租金及押金；（11）组织商铺接管验收、商家进场装修管理、设备交接；（12）在项目正式启动开始,制定项目开业前筹备费用预算，协助组建商业管理团队工作；（13）协助制定开业前的各项筹备工作计划表和开业后一年的运营管理工作计划表。经由甲方确认后，由运营管理团队执行；（14）拟定商业运营管理团队组织架构表,及组建培训整个管理团队；（15）协助甲方挑选合适的其它合作单位,包括公关公司、IT公司、内装公司等；（16）配合物业管理成本测算及物业管理费标准确定:协助租金收入测算及回报测算协助组织管理团队；（17）配合项目接管验收、系统调试以及设备交接；（18）；（19）拟定运营管理制度手册；（20）为项目制定各类预算,包括薪资估算、启动资金预算、开业推广活动预算、以及开业后运营成本测算等；（21）督促工程、内部装修进度监控顾问工作；（22）运营团队人员培训工作。1.2运营服务（1）制定项目年度运营计划、年度收支预算,并监管实施；（2）商户的调整、签约、续约、租金收缴等管理；（3）营造商业氛围、整合各类资源,提升整体商业效率；（4）监督商户日常经营情况,指导商户对客服务和人员培训；（5）拓展多种经营增加租金收益；（6）营销及企划管理；（7）店面升级改造及装修管理；（8）提交项目整体营运报告。2.项目服务人员配置情况物业服务第一年投入不少于37人、第二年投入不少于49人；商业运营服务第一年投入不少于7人、第二年投入不少于5人。为确保服务质量，在服务单位进场后我们将对照考核管理办法，严格考核管理。第一年人员配置表物业服务人员配置序号岗位名称数量（人）备注1物业项目经理12综合部主管13接待24楼栋长45电工36门岗147门岗228监控室49巡逻及其他310外围保洁311公寓楼内保洁812商业及办公保洁2合计37商业运营人员配置序号岗位名称数量（人）备注1商业运营项目负责人12工程经理13企划经理14招商主管25运营主管2合计7第二年人员配置表物业服务人员配置序号岗位名称数量（人）备注1物业项目经理12综合部主管13接待24楼栋长45电工36门岗147门岗228监控室49巡逻及其他310外围保洁311公寓楼内保洁2012商业及办公保洁2合计49商业运营人员配置序号岗位名称数量（人）备注1商业运营项目负责人12工程经理13企划主管14运营主管2合计5备注：上述人员应具备岗位所必须的岗位证书，如保安具备保安员证书，监控室值班人员应具备建（构）筑消防员证书，电工具备电工证。项目所有人员必须足额缴纳保险费用，保险费用应满足执行苏人社发[2021]113号文件要求及江苏省人力资源社会保障厅江苏省财政厅关于印发《江苏省工伤保险费率管理办法》苏人社规〔2020〕1号、2019年11月26日由盐城市医疗保障局、盐城市财政局、国家税务总局盐城市税务局发布的盐医保发【2019】94号文关于恢复市区职工基本医疗保险缴费费率的通知，社保（企业部分）不得低于上述文件标准及规定险种测算（规定险种为“五险”，指养老保险金16%、医疗保险金8%、工伤保险金0.7%、生育保险金0.9%、失业保险金0.5%）以及大病保险6元，即不得低于1115.25元/人每月。人员工资及相关费用测算依据：按苏人社发〔2021〕72号文要求，所有工作人员工资不低于建湖县最低工资标准，目前为1840元/人每月，所有工作人员全年休息休假加班工资以不低于国家及本省相关规定测算。目前国家法定节假日全年为11天，法定加班工资不低于2791.72元/人每年（国家法定假日加班按30人考虑）；项目实行每周六天上班制，每年52天，法定加班工资不低于8798.16/人每年（周末法定加班人员全员）。职工福利不低于1000元/人/年；夏季高温补助不低于600元/人/年；服装费不低于570元/人/年（福利费、高温费、服装费，本项目所有服务人员均应计算在内）。各投标人住房公积金须按不低于147.20元/人/每月（按照相关文件员工工资扣除公积金后不得低于当前的最低工资标准）。税金应不低于总费用的6%计算，以上相关费用为最低测算费用，各投标人须按国家相关规定执行计取（不可漏项、报价不得为零）。所提供人员的费用不得低于上述标准进行投标报价，否则将视为未实质性响应招标文件要求。项目履约期间如遇国家政策调整则双方签订补充合同作相应调整。3.物业服务内容3.1安保服务3.1.1治安保卫负责人才公寓周边、各楼层巡查、秩序维持、车辆停放、消防安保智能化监控等安全防范工作，维护上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。①出入口和监控室等要害部位实行24小时值班，确保无漏岗、脱岗等失职现象，发现情况须按有关规定及时汇报，必要时向业主或当地公安机关报告，填写当班记录；②值班人员负责对公寓进出进行认真登记、认真引导车辆停放在指定地点或停车场；③对区域内所有物品出入，须履行登记手续，携带大件物品出门的，须有出门证，并须经值班人员核实确认后方可放行，建立相应记录；④人才公寓为封闭式管理，人才公寓实行24小时值班巡查制度，外门岗、内门岗值班人员做好询问服务工作；⑤在物管服务区域范围内巡视，6:0-20:00进行不间断巡查，20:00-6:00每小时至少巡视1次，节假日增加巡逻2次，根据业主制定的巡逻时间、路线、进行巡逻检查，对重点区域加强巡逻，每组巡逻人员须2人以上，并列或列队巡逻，着装规范整齐。发现问题及时果断处置，并迅速上报，巡逻记录登记完整，清楚细致；⑥危及人身安全处，有明显标志和防范措施。3.1.2秩序维护①严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响业主生活；②无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象；

③商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象；④喷泉、背景音乐能定时开放；⑤有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员；

⑥公寓范围内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。3.2卫生保洁服务3.2.1保洁范围：人才公寓物业管理服务范围内的公共部分的清洁卫生、“四害”灭杀及生活垃圾的处理。建筑部分：公共部位保洁；公共区域、门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯保洁、洗盥间，男女厕所、屋顶、地下车库等所有公共区域的保洁。同时包括服务中心内暂未有经营单位经营的室内外区域以及住宅小区内没有人员入住的套房（房间）的室内外部分，需定期进行除尘等清理，随时保持清洁，确保承租经营单位及承租人随时入住。室外部分：室外广场和停车场、道路、绿化带、景观喷泉、亮化工程等保洁工作。雨、污水等排水系统保持畅通。收集各类垃圾，堆放在指定地点。3.2.2保洁要求（1）室外区域①每天清扫道路、停车场、绿化带的地面1次，每天巡视2-4次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净、整洁；②根据各种地面脏的程度要及时进行清洗。局部地面每月用机器彻底清洗1次；③绿化带定期巡查，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾；④及时收集各类垃圾，堆放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢；⑤保持路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱、外围灯柱、音箱等物体表面上的清洁，及时处理违章乱贴、乱画的海报、小广告及污迹；⑥每周清除1次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、雨水槽内阴沟、污水井等地方，要确保其内无杂物；⑦外墙4米以下随时保洁，保持无污渍。（2）门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯①每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每月彻底清洗2次，平时发现污渍及时处理。大厅的地面每日巡回保洁，保持地面干净整洁；②每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗1次，保持玻璃干净明亮，无手印、无水印、擦净门框、柱子等灰尘；③每日抹净大厅内指示牌、告示牌、显示牌、接待台等，抹净各处灯罩、金属框、花架、使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几等各处卫生死角；④大厅各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印，无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦1次；⑤每周擦抹风口、灭火器；⑥用推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光亮照人；⑦抹净墙面的灰尘，抹净公用电话，不可留有指印或污迹，并定期用消毒水抹洗。垃圾不能满过筒身之际的2/3。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象；⑧对大厅、电梯厅及走廊地面视其磨损程度，进行晶面处理的保养维护，使其干净，光亮照人；⑨每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、灰尘。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁；⑩每日擦净大堂块料面墙壁，使其光亮，保持录像眼、风口、天花板及扬声器洁净，定期清除灯罩上面的灰尘和消防器材的灰尘，保持无积尘、干净；eq\o\ac(○,11)每天检查大厅的盆栽植物、花槽，保持无烟头纸屑等杂物；eq\o\ac(○,12)每日擦抹门庭、大厅正门多次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。每周清理1次公寓内装饰品的积尘，保持清洁；eq\o\ac(○,13)走廊内隔墙玻璃每周彻底清洁1次，平时发现手印、污渍等及时擦净；eq\o\ac(○,14)擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持清洁；eq\o\ac(○,15)主要道路、大厅、电梯等部位的保洁工作必须在早晨8：15前完成。（3）室外露天停车场①每日清扫地面垃圾杂物，特别注意车上抛出的垃圾物。保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，保持整洁；②雨天增加清扫力度，发现泥土及时清理，雨天注意清理通道口集水沟、井的杂物；③清除库顶的蜘蛛网，各种管道上面的灰尘；④每日打扫抹净消火栓、防撞标志、天花、垃圾桶、风口、警铃等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥沙、无尘；⑤清洁各功能室（场）的地面，抹净台面、椅子、窗台和各种设备和设施的灰尘，擦净玻璃及各种告示和标牌；⑥及时清倒垃圾，将垃圾运到指定地点；⑦每月彻底清除露天停车场的死角（包括通道口集水沟、井），对油污较多的车位地面进行特别处理；⑧清洁中如发现车门或车窗、车灯没有关好，应及时通告车库值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管；=9\*GB3⑨所有保洁人员都是服务区域的义务控烟员，并负责公共部位的水、电、消防设备设施及房屋等日常巡查和报修。3.3工程维修服务3.3.1维修范围（1）；（2）协助招标人对电梯、消防设备、空调、自动门、楼宇控制系统、生活供水设备、音响设备等专项维保单位进行管理；（3）设备维护。主要有但不限于以下设备：①水、电、空调；②消防设备维保；③电梯（客梯及货梯）；④高低压设备房值班1个，机房2个，三班三运转；⑤公共部位开、关（电灯）、显示屏、亮化灯；⑥智能化系统（包括监控系统、智能灯光系统、网络系统等）；⑦供配电系统；⑧室外LED显示屏维修；所有设备专业维修均由物业公司专业人员检查，协助甲方对设备进行管理，对设备运行过程中出现的问题通知各专业施工单位及时维修，并进行协调、监管，督促专业施工单位及时进行维修；（4）室外设施。包括室外道路、广场、停车场、亮化、景观、垃圾清运、喷泉的水面清洁及化粪池及下水道等设施的维护管理，包括下水管道的定期疏通及垃圾的及时清运等。3.3.2总体要求（1）确保公寓及院内各类设备、设施的正常使用、运行，做到维护妥善、保障有力、响应迅速；（2）负责各类设备设施的管理、巡查与维护工作；（3）负责设备设施的日常维护保养工作的具体实施，按照维护要求按时保养设备设施（包括加油、测试、疏通、清洗、更换易耗件等）；（4）建立和完善有关规章制度，包括事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；（5）设备出现故障时，能够随喊随到，及时维修，对一般性故障在紧急情况下能应急调整、修复，遇工程维修负责随工监理；（6）各项维修工作符合招标人相关《作业指导书》的要求。3.3.3分项具体要求（1）故障处置要求：通过日常巡查维护保养，保证各类设备设施正常运行，遇突发故障，5分钟赶到现场，一般故障30分钟内处置完毕，较大故障24小时内处置完毕，重大故障1周内处置完毕；（2）设备用房卫生要求：每周清扫地面及擦拭设备设施表面1次以上，要求地面干燥无积灰，设备设施表面无污渍、无锈蚀，玻璃窗户无污迹，无水珠，无手印，所有指示牌标识牌无灰尘无污迹，总体目视设备用房干净、无垃圾、无灰尘、无蛛网；（3）巡查要求：每星期对楼层（含会议室）及室外系统巡查1次以上，保持配电柜（箱）内外无积灰，确保设备房内配电柜（箱）内无异味焦味，无线头接线桩头烧焦和柜（箱）内开关无发热现象，如有上述问题，应及时检查原因，并及时处理，确保设备设施运行正常，保持配电柜（箱）内线路整齐规范。做好巡查记录，记录需填写端正详细；（4）排污泵要求：做好各排污泵的维护保养工作，对排污泵手动开启测试检查平时每周1次，雨季每天检查1次。做好巡查记录，记录需填写端正详细；（5）；（6）公共照明系统要求：卫生间照明完好率应达100%，楼道照明、过道照明完好率应达98%以上（节能要求的除外）；（7）给排水系统要求：加强巡查，及时维修，确保无跑、冒、滴、漏现象，管道、阀门无锈蚀。3.3.4其它有关说明（1）在日常维护工作中，必须在做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。维修完毕，立即清理现场；（2）设备设施运行维护过程中的日常耗材、备品、备件等物资由招标人提供，报价中不包含与此相关的材料消耗费用，也不包含设备设施各种年检、鉴定费用；（3）因物管工作需要的各种维修工具、专业工具、劳保用品均由投标人购置并承担费用。3.3.5接待服务岗位职责（1）热情接待，办理各种手续，提前安排租房客人和会议客人的入住登记；（2）严格遵守保密制度，维护入住客人的利益，特殊情况及时请示上级；（3）与相关部门保持联系，及时处理各种信息，努力提高服务质量；（4）接受和处理入住客人的求助信息及委托办理事项；（5）对客人的询问要热情、礼貌、迅速地应答；（6）熟悉服务区域内的各项事务信息，对办理入住房间的水、电、气等信息详细记录，做好交接台账；（7）熟悉工作中常用及重要的各类电话号码，按工作程序，准确的为客人提供及时的信息上传工作；（8）爱护各类设备保证通讯的及时畅通及办公电脑的整洁，维护其正常工作状态；（9）各类办公文档、商务文档、合同协议的录入、排版、打印；（10）认真及时地完成上级委派的其他工作。工作任务（1）认真做好交接班工作，着装整齐，精神饱满，准时到岗签到；（2）；（3）如有会议入住，须与相关部门落实接待准备工作；（4）为客人办理入住/退房手续，收回房卡或钥匙，及时清算水、电、气及房租的缴费及退费手续；（5）保持工作环境卫生，做好当班卫生工作；（6）做好当班押金押金的催收工作，如有无法处理的问题及时向领导汇报；（7）如有当班的确未能完成的工作，做好交接事项，及时跟进处理；（8）保持高度的警觉性，随时注意工作区域有无可以人员及异常情况，及时报告安保部门，维护公共安全；（9）为入住客人提供所需要的信息，热情、周到、细致的帮助客人解决各种需求；（10）妥善处理客人的投诉，当不能解决时，及时请示上级领导；（11）认真及时地完成上级委派的其他工作。档案、资料管理（1）协助甲方做好相关管理台帐（入住人员的信息登记、资料审查等）；（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；（3）协调监管经营单位，促进经营单位搞好经营单位自身内部的卫生管理；（4）。3.3.6房屋租赁配套服务（1）配套服务。做好参观接待工作，租赁的客户来访、租户登记、房屋租赁钥匙的交接、退房物品清点、水电抄表等配套服务工作，配合资产部做好房屋租赁、退租；（2）延伸服务。必要时根据公寓客人的需要提供有偿的家政服务（如室内卫生保洁、做饭等），但提供的服务的报酬不得高于同期市场价，同时须报甲方审查。4.岗位职责4.1物业服务岗位职责4.1.1项目经理（1）全面负责对所服务区域的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO质量管理体系，完成公司和甲方制定的年度服务目标和经济指标；（2）制定各部门年度、季度工作计划并组织实施，业务上接受公司、甲方和上级本门的指导及监督；（3）负责检查、监督各项制度的执行情况；（4）合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保公司员有良好的精神面貌和积极的工作态度；（5）负责所服务区域的违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作；（6）协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作；（7）。4.1.2楼栋长（1）坚持脚踏实地的工作作风，全面掌握服务区域内房屋及配套设施的基本情况，负责建立入住客人档案，为做好文明、优质服务打下扎实的基础。（2）负责责任区域内的管理,努力做好入住客人入住检查和验收工作，并做好有关资料的移交、归档工作。（3）每日不少于二次对服务区域进行巡视，及时发现存在问题，迅速采取措施予以处理，并做好每日巡视记录。巡视内容主要包括以下方面：①路面：整洁、无垃圾、无积水；绿化带：平整、无堆放垃圾；树木花卉：修剪及时，造型美观；②房屋外墙面：整洁无污染；各类标识牌：整洁、有序、不歪斜、无损坏；③信息栏：整洁明亮、张贴美观、过期通知及时处理；④车辆：停放在指定地点、有序、整齐；⑤共用设施设备维护情况：无破损、涂污；⑥其它：如装修垃圾堆放不占道、不过夜等。（4）巡视时发现不符合规定之处，应及时报告负责人，并迅速、妥善解决；（5）上班着装要保持整洁，自觉佩带工号牌，主动接受入住客人的监督。执行任务时必须礼貌服务，与客人保持良好、融洽的关系；（6）严格遵守工作纪律，不能擅离职守，如因工作需要外出，应向主管交待去向；（7）熟悉服务区域内的单元、户数和各入住客人的基本情况，对服务区域内入住客人的姓名、所居住的楼幢号、户号要熟记在心，对入住客人情况有基本的了解；（8）负责接受、传递入住客人反馈的信息及投诉，配合领导做好入住客人投诉的处理工作。接到入住客人投诉，要问明情况，了解事情的经过，可以解决的马上解决，不能解决的立即向有关部门反映，并向主管部门领导汇报，并且要将处理结果反馈给入住客人；（9）入住客人有委托服务要求时，负责联系有关部门，满足入住客人要求；（10）积极完成上级领导交办的其它工作任务。4.1.3接待员（1）热情接待，办理各种手续，提前安排租房客人和会议客人的入住登记；（2）严格遵守保密制度，维护入住客人的利益，特殊情况及时请示上级；（3）与相关部门保持联系，及时处理各种信息，努力提高服务质量；（4）接受和处理入住客人的求助信息及委托办理事项；（5）对客人的询问要热情、礼貌、迅速地应答；（6）熟悉服务区域内的各项事务信息，对办理入住房间的水、电、气等信息详细记录，做好交接台账；（7）熟悉工作中常用及重要的各类电话号码，按工作程序，准确的为客人提供及时的信息上传工作；（8）爱护各类设备实施，保证通讯的及时畅通及办公电脑的整洁，维护其正常工作状态；（9）各类办公文档、商务文档、合同协议的录入、排版、打印；（10）认真及时地完成上级委派的其他工作。4.1.4电工（1）负责全部服务区域内的配套设备设施的简易维修、保养工作；（2）对电梯、消防设备、空调、自动门、楼宇控制系统、生活供水设备、音响设备等专项维保单位进行管理监督；（3）设备维护主要有但不限于以下设备：①水、电、空调；②消防设备维保；③电梯（客梯及货梯）；④高低压设备房值班1个，机房2个，三班三运转；⑤公共部位开、关（电灯）、显示屏、亮化灯；⑥智能化系统（包括监控系统、智能灯光系统、网络系统等）；⑦供配电系统；⑧室外LED显示屏维修；所有设备专业维修均由物业公司专业人员检查，协助甲方对设备进行管理，对设备运行过程中出现的问题通知各专业施工单位及时维修，并进行协调、监管，督促专业施工单位及时进行维修；（4）室外设施包括室外道路、广场、停车场、亮化、景观、垃圾清运、喷泉的水面清洁及下水道等设施的维护管理，包括下水管道的定期疏通及垃圾的及时清运等。4.1.5保安员治安保卫负责人才公寓周边、各楼层巡查、秩序维持、车辆停放、消防安保智能化监控等安全防范工作，维护上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。（1）出入口和监控室等要害部位实行24小时值班，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现情况须按有关规定及时汇报，必要时向业主或当地公安机关报告，填写当班记录；（2）值班人员负责对公寓进出进行认真登记、认真引导车辆停放在指定地点或停车场；（3）对区域内所有物品出入，须履行登记手续，携带大件物品出门的，须有出门证，并须经值班人员核实确认后方可放行，建立相应记录；（4）人才公寓为封闭式管理，人才公寓实行24小时值班巡查制度，外门岗、内门岗值班人员做好询问服务工作；（5）在物管服务区域范围内巡视，6：00-20：00进行不间断巡查，20：00-6：00每小时至少巡视1次，节假日增加巡逻2次，根据业主制定的巡逻时间、路线、进行巡逻检查，对重点区域加强巡逻，每组巡逻人员须2人以上，并列或列队巡逻，着装规范整齐。发现问题及时果断处置，并迅速上报，巡逻记录登记完整，清楚细致；（6）危及人身安全处，有明显标志和防范措施。秩序维护（1）严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响业主生活；（2）无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象；

（3）商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象；（4）喷泉、背景音乐能定时开放；

（5）有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员；（6）公寓范围内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。4.1.6保洁员（1）熟悉委托项目保洁区域分布情况，保洁区域及各楼层的结构，具有全面的保洁服务技能；（2）热爱本职工作，具有良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累；（3）严格执行物业服务中心规定的清扫保洁工作程序，按时完成各项任务；（4）完成规定清扫任务后，应认真巡查，制止破坏环境卫生的行为；（5）；（6）认真使用、保管各种清洁工具、机具、不得随意乱放，以免丢失、损坏，故意损坏或丢失工具的，要照价赔偿；（7）严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不无故离开工作岗位，不旷工，事假须得到领导批准；（8）注意仪容仪表，上班时应着工作服，配戴岗位证，不得穿拖鞋、短裤上岗；（9）完成领导布置的其他工作任务。4.2运营服务岗位职责4.2.1服务职责（1）乙方应接受甲方按本合同约定对委托业务的检查监督，同时在政府相关部门要求对管理运营业务进行检查监督之际，乙方应按甲方的要求提供相关的资料以及提供其他必要的协助（2）调整项目业态、租户的责任：乙方应根据项目运营情况及市场变化，及时调整、优化项目的市场定位、产品档次、业态布局及品牌组合；（3）；（4）租户关系协调的责任：乙方应设计综合租户关系管理手册，以便明确所有租户的权利和义务，并负责与租户在装修过程中对于施工事项进行协调并对租户提交的设计方案进行审查，促使各租户的装修方案与整个项目设计风格协调一致；（5）举行市场推广活动的责任；乙方应制定年度、季度、月度推广方案，通过经济、合理、有效的市场推广方式，提升项目知名度，吸引项目客流，使业主的经济利益最大化；（6）提升物业管理品质的责任：乙方应协助物业管理公司对项目的设施和设备进行保养、维护，使物业管理的运行效率和设备的使用寿命最大化，同时，最大程度降低运营成本；（7）装修改造：未经甲方同意，乙方不得对项目须招商部分的原设计进行改造（包括对建筑物的扩建、部件的拆除或安装、对建筑物整体或部分的装修、固定资产的增添及改造），如乙方的经营管理需要对项目运营部分进行装修、设备添置等事项，乙方应书面报告甲方并征甲方书面同意后方可进行，相关费用由乙方提出预算，经甲方确认后由甲方承担；（8）乙方应于次月10号前向甲方提报上个月经营情况分析报告；（9）企划工作：企划人员需充分发挥其工作职能，包含但不限于年度、季度、月度宣传推广活动的企划、编制年度企划活动大纲、抖音、微信拓粉等。4.2.2岗位职责项目负责人（1）根据公司的战略、经营目标的需要和公司的政策,组织项目全体工作人员开展招商、日常营运和管理工作；（2）。（3）组织制定项目的年度工作计划和财务预算,对其实施和执行情况进行跟踪、控制、分析,保证项目工作的有效运转和各项经营管理责任目标的完成。（4）建立、维护社会各有关单位良好的公共关系,树立良好的企业形象。工程人员（1）协调商业需求对商户区域交房标准提供建议；（2）将商户提出的与工程相关的要求，与业主方讨论，提供处理方案；（3）与商业、运营、业主协调，共同制定项目总进度计划，包括租户施工进度、租户装修时间、开业时间等；（4）跟进商户取得政府开业证照工作；（5）协调和管理商户踏勘现场；（6）负责商户装修工程的进度控制、安全文明施工管理、质量控制，并进行中间验收、竣工验收，督促商户进行工程问题整改；（7）负责监督和指导依据进度计划对前期工程的移交与验收。企划人员（1）全面负责项目的企划工作，企业内外形象设计、宣传执行成功塑造企业形象。（2）策划组织实施项目的各项经营活动和促销活动，塑造企业形象，提高企业知名度和美誉度。（3）掌握各广告媒体的费用及价格，负责年度广告宣传的预算。（4）指导、安排本项目人员工作，并监督、检査执行情况。（5）负责对项目宣传的收集工作。（6）积极与政府有关职能部门协调工作关系，对外新闻联络与宣传。（7）负责与项目对口部门的沟通，协调各部门的关系，正确传达指示。（8）负责项目整体宣传、包装、装饰工作与各媒体广告公司保持良好的工作往来。招商人员（1）负责完成分解下的招商任务指标；（2）搜集目标商户信息，整理汇总各业态商户信息，筛选客户进行招商接洽；（3）搜集竞争对手价格、推广等招商策略，分析统计并上报；（4）联络、走访客户，宣传项目优势和政策；（5）；（6）对有意向的客户主动跟进联系，谈判，签约；（7）提供完整的商户入场经营资料；（8）参与制定招商管理办法、工作流程；（9）定期汇总业务数据，形成书面报告，提出建议；（10）定期回访签约客户，及时反馈客户入驻后遇到的问题。营运人员（1）商户进退场次手续及装修管理；（2）商户品牌及商品价格管理；（3）商户营业员的管理(营销培训、服务礼仪、日常行为规范)；（4）营运现场经营秩序及内外环境、卫生的管理；（5）商户的接待、综合评估、引进和淘汰管理；（6）商户各项费用的收取及管理；（7）顾客的咨询接待、投诉的处理及管理；（8）项目范围内公共设备设施日常检查维护及管理；（9）项目内外宣传广告形象检查监督管理；（10）商户撤场物资处理参与及配合管理；（11）负责为商户提供服务设施的领用、保管和管理等工作。5.物业服务考核方案5.1评分比重：每月进行考核，共计12次（每次不定时进行检查），每月综合得分100分，每项检查按百分制考核，累计扣分。考核内容权重考核得分整体管理10%每月综合得分=整体管理×10%+治安保卫×20%+卫生保洁×20%+客户服务×10%+工程维修×20%+消防监控×20%治安保卫20%卫生保洁20%客户服务10%工程维修20%消防监控20%5.2考核结果考核结果分为90分（含）以上为优秀，90（不含）-85分（含）为良好，85（不含）-80分（含）为一般，80分以下为不合格。每个月月底考核平均达到90分以上（含90分）以上，当月的物业管理费全额支付，每个月月底考核平均90分以下每个月低于一个百分点，按当月应支付管理费金额的0.25%扣除，每个月月底考核平均达到80分以下每个月低于一个百分点，按当月应支付管理费金额的0.5%扣除。5.3考核细则表物业管理考核检查表——秩序维护序号分项检查项目评分细则规定分值扣分标准扣分1保证项安全管理车辆无丢失10一处不合格扣5分，小项分值扣完为止2消防安全公共部分无火灾隐患103公共关系物业服务工作人员与业主、客户及外界人员不得发生会造成负面印象的纠纷104重要项基本要求人员配备合理，重要岗位不缺岗；24小时专人值守、巡逻20一处不合格扣2分，小项分值扣完为止5秩序维护工作不到位，造成小区业主有效投诉67按要求统一服装、标识、佩戴装具8熟悉辖区基本情况，平面布局及楼层住户分布情况和应急处理流程9岗位安排合理、交接班制度完善，各类登记填写规范10普通项门卫对出入辖区的可疑人员进行排查，登记；不允许快递员、推销人员、收废品人员、张贴广告人员随意进入；对进出的大件物品和贵重物品进行盘查、登记25一处不合格扣1分，小项分值扣完为止11巡逻按规定时间点巡查；在巡查期间发现问题能及时制止；能保护好现场；及时向上级汇报12辖区巡查为1小时一次，每日不少于10次以上；保证不间断秩序维护13停车场（车辆）熟练操作停车场设施设备的使用，爱护设施设备，不违章操作15一处不合格扣1分，小项分值扣完为止14停车场、停车位标线划线、导向标识、警示标识完整，清晰15对地下停车场、地上停车场、地下非机动车停车场等地方进行车辆按要求停放指定位置16消防管理消防器材、设施和设备完好；定点设置的消防器材不缺失、不挪用10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止17消防通道每日检查不少于1次，保持通畅，无堆放杂物18公共部位消防设备每天巡查不少于1次，发现故障及时报告，保证设备24小时处于正常状态19制定消防演习方案，每年组织消防演习，有记录、总结；消防档案收集及时、内容齐全、完善总计100物业管理考核检查表——卫生保洁序号分项检查项目评分细则规定分值扣分标准扣分1保证项合同约定合同约定承诺特定部位保养维护（大理石镜面、地毯、2米以下外墙面等）10一处不合格扣5分，小项分值扣完为止2重要项基本要求保洁工作不到位，造成小区业主有效投诉的20一处不合格扣2分，小项分值扣完为止3清洁服务人员按要求统一服装，佩戴工牌，上下班按时签到4清洁服务人员熟悉服务标准和操作规程，按保洁频率签到5按时制定提供区域责任分配表、清洁、消杀实施计划6日、周检记录规范，发现问题处理及时7普通项公共区域公共部位地面、墙面、玻璃、门窗干净，无灰尘、污迹20一处不合格扣1分，小项分值扣完为止8公共设施、设备、物品、灯饰无锈迹、无灰尘；摆放整齐，干净9垃圾堆放不超过桶身1/2；垃圾桶身无污渍、痰迹；大楼外垃圾桶日产日清10楼道楼道打扫干净，无杂物堆放，无乱贴乱放，无蜘蛛网10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止11楼道墙面、地面、护栏、扶手、玻璃、窗台干净，无锈迹12电梯梯箱打扫干净，无污迹、无灰尘；镜面光亮，无手印、污迹，无异味10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止13天花板灯饰、灯具无灰尘，轨槽干净，无杂物、积灰14停车场（库）机动车、非机动车停车场地，雨雪特殊天气加强清扫力度造成路面无积水、泥土10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止15地下车库主要过道，指示牌，停车位按要求打扫16公厕墙面、地面、台面、镜面打扫干净，无积水，无异味10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止17卫生间便器洁净，无色渍；18道路路面打扫干净，无杂物、油污、积水、污渍10一处不合格扣1分，小项分值扣完为止19地沟、沙井沟内无杂物、垃圾，井盖无缺损20楼外垃圾桶桶身干净，周围无杂物，无异味总计100物业管理考核检查表——客服序号分项检查项目评分细则规定分值扣分标准扣分1重要项基本要求好评率需达到90%及以上100每低1%扣2分，小项分值扣完为止总计100物业管理考核检查表——工程维修序号分项检查项目评分细则规定分值扣分标准扣分1重要项基本要求工作人员需熟悉各种设备性能及系统运行情况20一处不合格扣2分，小项分值扣完为止2按时巡视设备设施，监视配电柜仪表，并做好记录工作203对各类操作工具做到妥善保管并定期保养204在工作时间尽量不影响辖区内的正常工作、生活，严格准守时间。205对辖区内的水电设施、会议系统、配电系统定期巡查，并做好巡查记录20总计100物业管理考核检查表——消防监控序号分项检查项目评分细则规定分值扣分标准扣分1重要项基本要求按时巡视消防设备设施，做好监控室、消控室消防安全监控工作，并做好记录工作50一处不合格扣2分，小项分值扣完为止2对各类消防设施做到妥善保管并定期检查，并做好巡查记录50总计1006.商业运营服务考核方案6.1项目招商考核标准6.1.1第一年招商阶段以确保按时、保质完成招商任务为目标，重点考核招商完成率：a.自合同签订日起，前6个月内完成招商计划50%（含50%）以上，足额支付运营费用；完成招商计划40%-50%之间，前6个月的运营费用按90%结算；完成招商计划40%以下，前6个月的运营费用按70%结算；b.自合同签订日起，前12个月内完成招商计划80%（含80%）以上，足额支付运营费用；完成招商计划70%-80%之间，后6个月的运营费用按90%结算；完成招商计划70%以下，后6个月的运营费用按70%结算；6.2项目运营考核标准6.2.1第二年在所有出租店铺阶段，对已出租店铺租金收缴率进行考核：a.自商户签约入驻正式进入计租期（免租期及装修期不计入内），年度完成租金收缴率90%，含90%以上，足额支付该年度运营考核月费，年度完成租金收缴率70%-90%，该年度运营考核费用按80%结算，年度完成租金收缴率70%以下时，该年度运营考核费用按60%结算。6.3对乙方的公司及人员管理进行考核：乙方须在合同生效前按投标文件的承诺提供派驻现场的项目管理团队成员名单给甲方确认,此名单及甲方考核情况作为固定月费发放的基础,如项目团队成员有任何变化须提前一周书面告知甲方并征得甲方的同意。乙方需建立健全的内部管理制度，办事规章、服务标准、考核制度和培训制度，所有运营人员统一形象，佩戴工号牌，上下班执行考勤打卡及请假报批制度，并在现场安装考勤打卡机器，根据考勤打卡情况统计出勤率，驻场人员每天的服务时间不得少于8小时；如发生迟到、早退、旷工等情况，每发生一起从固定月费中扣除相关费用。具体处罚细则如下：（一）迟到、早退规定：（1）迟到、早退10分钟以内，每次从固定月费中扣300元/人次；（2）迟到、早退10分钟以上20分钟以内，每次从固定月费中扣400元/人次；（3）迟到、早退20分钟以上30分钟以内，每次从固定月费中扣500元/人次；（4）迟到、早退30分钟以上60分钟以内，每次从固定月费中扣800元/人次；（5）迟到、早退60分钟以上，按旷工半天处理；（6）一个月内迟到、早退、私自外出累计5人次及以上的，扣除该月固定月费50%的罚款。（二）旷工规定：（1）未按规定履行请假手续、请假未获批准或假期期满后未经批准续假而不到岗，以旷工处理；（2）无故不签到、不签退或签到后擅自外出办私事60分钟以上者，以旷工处理；（3）用不正当手段，骗取、涂改、伪造虚假批假证明的，以旷工处理。每发生一例旷工，从固定月费中扣除1000元/人次，对一个月内连续旷工7天及以上的扣除该月固定月费；（2）对乙方的现场管理进行考核：乙方应协调现场问题及突发事件的应急处理，各区域运营管理人员实行轮班制，保证商场运营期间有人员在岗，每天不少于4次巡查（上午开门前、中午、下午、晚上关门前各一次），解决公共区域及商户存在的问题并跟踪解决，每天巡查要保留巡查记录，并运用水印相机进行拍照记录，同时做好周报及月报工作。乙方必须于每月25号前向甲方报送下月排班表，如遇特殊情况要进行人员调班等情况需提前向甲方报备，一旦发现未按排班表的人员上岗作业且未向甲方提前报备的，每发生一次从固定月费中扣除500元/人次。周报每周报甲方核验一次，月报于每月发放月费前集中上报，一旦发现无现场管理相关资料的或日报、周报、月报中有缺失的，扣除固定月费0.5万元/次；一旦发生客户投诉事件的，对甲方造成严重影响的，扣除固定月费1万元/次,同时乙方须承担相关的赔偿责任；一旦发生现场质量安全事故的，扣除固定月费50%的罚款,同时乙方须承担相关的违约责任。“第四章评标办法及评分标准”评标细则内容调整如下：序号评分项目分项内容打分要求备注一投标报价(10分)投标报价（10分）满足招标文件要求且投标价格最低的有效投标报价为评标基准价，其价格分为满分10分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价/投标报价)×10，结果保留两位小数(有效投标文件是指未被评标委员会判定为无效标的投标文件)。注：小微企业优惠政策详见本文第四部分第二项“小微企业优惠情况”。二服务方案(70分)运营策划方案（30分）①由评委根据投标人对项目现状的调查与收集情况进行横向比较，现状资料的调查与收集详细性、全面性较强的得5分；详细性、全面性较完善的得4分；详细性、全面性一般的得3分；未提供不得分；②由评委根据投标人对本项目运营策划活动的需求理解分析全面、深入，组织运营策划活动工作内容及流程操作熟悉，运营策划活动组织实施方案全面细致。有具体明确的实施工作组织保障措施，有具体的服务组织管理制度，有明确的各项服务标准、服务质量和责任承诺，符合科技商务活动策划的实际需求并可实施性较强的得5分；有具体明确的实施工作组织保障措施，有具体的服务组织管理制度，有明确的各项服务标准、服务质量和责任承诺，符合科技商务活动策划的实际需求并可实施性较完善的得4分；有具体明确的实施工作组织保障措施，有具体的服务组织管理制度，有明确各项服务标准、服务质量和责任承诺，符合科技商务活动策划的实际需求并可实施性一般的得3分，未提供不得分；③对项目商业运营服务的重点和难点了解清晰，提出具有针对性和操作性的解决方案，对项目可能出现的问题有针对性措施并有相应预案的得5分；了解项目服务的重点，并对难点提出解决方案，对项目可能出现的问题有预案的得4分；了解项目服务的重点，并对难点提出解决方案的得3分。未提供的不得分；④对项目商业运营服务过程中分析服务内容工作开展中可能协调对接的相关单位和部门，分析对应的具体协调对接事项，提出建议的处理流程和工作要点。分析全面，可操作性强的，得5分；分析较为全面，方案基本可行的，得4分；分析不清的，得3分。未提供的不得分；⑤对项目商业运营服务质量保证措施，有内控质量指标及管理制度，有相应的岗位职责、管理机制、监督检查制度等，制度能针对本项目特点较强的，得5分；有相应的内控质量指标及管理制度，有相应的岗位职责、管理机制、监督检查制度等较完善的，得4分；有相应的质量指标和管理制度一般的，得3分。未提供的不得分