2022年房地产估价师《房地产估计基础与实务》押题密卷1

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问答题（共5题，共5分）

1.指出并改正下列房地产估价文书的错误

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2022年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2022年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：

1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。

2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）

二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]

采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。

三、估算装修改造后的办公楼总价值。

办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元

四、装修改造费用总额。

装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元

五、销售费用与销售税费。

销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元

六、购买现厂房的税费。

设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％

七、计算估价对象在价值时点的市场价格。

估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V

V＝9069.97万元

单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

2.甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/（m2·月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

3.某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。

请问：

1.该房屋估价的主要技术路线是什么？

2.乙评估机构应该搜集哪些估价资料？

4.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，估价委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

5.某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：

（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；

（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；

（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。

若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

单选题（共23题，共23分）

6.甲公司2022年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2022年6月，该类工业用地地价已增值10%。设此时该房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为（）。

A.106万元

B.116万元

C.小于106万元

D.大于116万元

7.甲公司2022年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）。

A.小于100万元

B.等于100万元

C.等于110万元

D.大于110万元

8.某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

按照城市用地的适用性评价，该用地属于（）。

A.一类用地

B.二类用地

C.三类用地

D.四类用地

9.某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

根据题意，本案例中的基础采用（）比较适宜。

A.条形基础

B.独立基础

C.整体式筏式基础

D.箱形基础

10.某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入（）会计科目。

A.资产类

B.损益类

C.所有者权益类

D.成本类

11.某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

总地价8000万元属于（）。

A.建安工程费

B.工程建设其他费用

C.预备费

D.直接工程费

12.张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。

A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

D.2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和

13.张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

在2022年10月时，王某的权益价格为（）。

A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和

B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和

C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和

14.张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

在2022年10月时，张某的权益价格为（）。

A.没有租赁条件下的正常市场价格

B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和

C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值

D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

15.2022年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2022年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。

A公司采取分期付款方式向B公司购买写字楼的信用形式，属于（）。

A.银行信用

B.商业信用

C.国家信用

D.民间信用

16.2022年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2022年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。

A公司按营业收入的1%购买保险，该1%属于（）。

A.绝对指标

B.相对指标

C.平均指标

D.变异指标

17.2022年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2022年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。

2022年12月底，A公司的流动比率是（）。

A.50%

B.150%

C.200%

D.300%

18.2022年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2022年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。

2022年12月底，A公司的资产负债率是（）。

A.10%

B.25%

C.50%

D.100%

19.甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

该商品房预计2022年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为2022年12月的状态

B.估价对象状况及房地产市场情况均为2022年11月的状态

C.估价对象状况为2022年11月的状态，房地产市场情况为2022年7月的状态

D.估价对象状况为2022年7月的状态，房地产市场情况为2022年11月的状态

20.甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

确定评估结论的依据应是（）。

A.以1500万元作为评估值

B.以（1400＋1580）÷2＝1490万元作为评估值

C.以2022年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值

D.以2022年7月至2022年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值

21.甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（）。

A.2022年12月

B.2022年7月

C.项目转让日期

D.项目建成日期

22.甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断正确的是（）。

A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

23.甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该房地产可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该房地产将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

24.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

该公司委托评估应选择（）。

A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

25.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

能否翻建的最终批准权在（）。

A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

26.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

评估时依据的建筑面积应为（）。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三个面积都不行

27.卖房者甲与购房者乙于2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖