重庆创意时尚广场前期市场调查及定位策划

1重庆创意时尚广场

市调及定位筹划报告2目录报告综述…………………………宏观环境分析……………………重庆市商业及商圈分析…………………………重庆市及五大商圈社零总额增长分析…………………………重庆市主城区五大商圈位置示意图……………重庆主城五大商圈比照研究……………………重庆市江北区分析………………重庆市江北区经济状况分析……………………2002—2006江北区GDP增长趋势…………………江北区商贸开展分析……………………………观音桥商圈商贸研究……………………………2004—2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析……………观音桥商圈未来开展规划………………………观音桥商圈功能、业态规划……………………商圈内主要商场分析…………………观音桥商圈主要商业大卖场分布图……………观音桥商圈主力业态典型商家…………………观音桥商圈主力百货比照………………………重庆市场各档次商品界定与划分……………………观音桥商圈主要超市大卖场分析………………观音桥商圈主要专业大卖场分析………………观音桥商圈主要专业大卖场租金分析…………………………3目录观音桥商圈主要写字楼状况分析………………观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析…………………………观音桥商圈中高档住宅小区状况分析…………………………观音桥步行街商圈6大百货、卖场调查数据比照分析………………………结论…………………………商圈消费人群分析………………观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论……………………潜在消费者背景分析—小结………………潜在消费者消费行为特征分析………………中高端消费人群专题分析……………………江北商圈目标消费人群行为分析(按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析)……江北商圈目标消费人群行为分析(按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析)………………商家、经营户分析………………商家、经营户市场调研分析……………………儿童、母婴类产品代理商家分析………………国际、国内品牌商品代理商家分析…………………………日、韩、港、台商品代理商家分析……………餐饮、休闲娱乐、家居商家分析………………创意、展示、传媒类商家分析………………本工程市场定位…………………目标消费人群定位………………工程档次定位……………………4目录工程业态定位…………………………工程主题定位…………………………本工程业态、商品组合……………………………工程各楼层业态业种规划……………………本工程1--4层商品档次及品牌规划………………负一层业态定位说明………………第1—2层业态定位说明…………………………第3—4层业态定位说明…………………………第5—6层业态定位说明…………………………第7层业态定位说明…………………本工程工程改造及规划建议…………………………如何平衡与重百的档次差距？………………………租金标准及现金流收入测算…………………………租金及优惠政策………………工程招商租金标准……………………本工程租金收入测算与效益评估……………招商原那么及招商策略………………工程招商宣传、推广策略…………………………工程推广与招商渠道………………工程宣传推广媒体选择与组合……………………工程招商公关活动安排……………………………工程招商退铺原那么…………………5报告综述6思路说明：消费者需求分析重庆商业现状江北区商业现状观音桥商圈商业现状商家经营户态度本项目宏观商业环境本项目投资可行性项目市场定位项目业态定位项目档次形象定位项目租金定位目标客户群定位项目主题定位各楼层业态定位各楼层业种组合各楼层租金定位租金总收益测算楼层典型品牌举例7综述本次调研的背景与目的：本次市场调查研究工作是由*****委托，对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的“现代广场工程〔物业名称〕〞为调研分析对象，针对重庆商业、五大商圈现状及开展、观音桥商圈的业态构成、潜在消费人群态度及需求、潜在入驻商家经营户的态度等市场信息，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本工程拟将打造“重庆创意时尚广场〞的分析定位、业态组合、包装推广等工作提供详实的市场信息，为工程决策提供客观的、准确的、实效的决策依据。调查内容及方法：对重庆五大商圈状况、观音桥步行街商圈的现状及开展规划，观音桥商圈现有业态组合及商业特性，重庆消费者尤其是“三北区域〞的消费者逛街购物习惯，潜在商家、经营户对本工程的态度和入驻意愿等信息。调查方法采用了案头资料分析、消费者定点拦截问卷调查、业内人士及专家深访，以及访问、到政府相关职能部门深度了解区域规划等多种方式、方法。8综述工程委托：重庆观音桥服装批发城工程执行：执行周期：2007年5月1日——2007年5月23日调查目的：旨在通过主城5大商圈〔观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝〕调查，全面的展示工程所在地的商业格局和开展态势，客观反映工程周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态，为工程的商业定位提供客观分析数据支撑。有效样本：普通消费者定量研究500份，中高端消费人群定量研究50份，商家定量与定性研究700多份，工程1公里辐射区域商业、写字楼、宾馆和专业市场研究。调查方式：消费者拦截问卷调查，高端消费者约访，商家深度访问，相关商业等神秘顾客调查。质量控制：1〕抽样技术：随机拦截等距抽样〔隔5抽1〕；2〕误差：+0.05；3〕置信范围：大于95%；4〕非系统误差控制：D=6/500=1.2%<10%。9研究与分析技术：建立起了完善、科学的市场数据和信息收集系统，在数据处理和统计上，我们采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等统计分析软件；在本次调研分析中，采用了相关分析、聚类分析、因子分析、列联分析等分析技术与研究模型，此外，我们还综合使用了以市场研究、竞争比照分析、商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术。调查质量管理与控制：在本次市场调查的访问执行过程中，我们采用汉威QFD全面质量控制体系，通过转化本次调研的需求，形成现场数据搜集实施的具体方案，由工程经理、工程总督导、访问执行人员与质控部门在工程的执行过程中贯穿并实施，确保每一个调查分析工作流程的合理与准确，确保每一个数据从现场搜集、访员填写、数据录入、数据分析各环节的真实性和科学性。综述10调研发现，江北区是重庆主城经济开展速度最快、商贸零售增幅最快的区域。观音桥商圈在主城五大商圈里，增长幅度最快、增长潜力最大，商圈环境大为改善，商圈吸引力较强，辐射区域内的市民消费积极性高。调查显示，观音桥商圈未来规划超前，总体布局合理，各业态之间有所错位，防止了商圈内同业态间的恶性竞争。调查显示，观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的“三北区域〞的唯一处于两江以北的商圈，加之商圈是03年才开始建设，规划好，业态新，档次高，因此，观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主，成为主城中高档次购物消费中心。商圈内中高档商场近3年来的经营业绩稳步增长，未来5年，观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈。调研总体结论11对观音桥商圈潜在消费群的调查发现，市民对精品服饰、餐饮、休闲、娱乐等业态的市场需求量大，中高档消费模式已初见雏形。对商圈内现有商业现状调查发现，观音桥商圈内传统百货卖场已有5家，体量接近饱和，而以北城天街为代表的购物中心〔SHOPPINGMALL〕业态目前只有一家，还存在较大的市场空白和开展时机。综合供需两方面调查结果，我们的定位建议：将本工程规划打造成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的中高档次购物消费广场，躲避了业态的同质化竞争，也顺应了市场的需求，本工程建成后将成为重庆崭新的购物消费中心。调研总体结论12宏观环境分析13重庆主城区是全国罕见的山水分割组团式结构城市，特殊的地理环境决定了重庆商业的组团式结构开展。围绕主城渝中区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、南岸区等五区，相继形成了解放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪五大商圈，各自独立，又相互竞争。截止到2006年11月的最新数据说明，重庆市商业总经营面积已达2200万㎡。其中,主城区商业营业面积约为450万㎡。主城区五大商圈共有商业网点近2万个，大卖场面积共有220万平米。就商业覆盖率而言，主城区常住人口人均拥有商业面积约0.8－1㎡左右；按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为2－2.5万㎡。与其它城市比较而言，重庆整体商业覆盖率水平较低，重庆商业覆盖率仅是北京的37．5％，人均拥有商业面积仅为北京的76．6％；但主城区的差距并不悬殊，重庆主城区商业的覆盖率是上海的75．8％，人均拥有商业面积为上海的90．7％。重庆市商委的统计数据说明，目前，解放碑商圈商业面积约126万平米，观音桥商圈营业面积70万平米，沙坪坝商圈营业面积40万平米，南坪商圈营业面积30万平米，杨家坪商圈营业面积近50万平米。重庆市商业及商圈分析14重庆市及五大商圈社零总额增长分析2003社零总额2004社零总额年增长2005社零总额年增长2006社零总额年增长重庆市835.595514.3%1215.827.3%140415.4%渝中区127.19144.113.3%160.511.4%180.0912.2%江北区42.3750.1818.4%63.6926.9%84.132.1%南岸区50.1159.1818.2%69.9718.2%82.5617.9%沙坪坝区52.4462.519.2%87.8740.6%104.418.8%九龙坡区77.790.2216.1%107.2818.9%127.118.5%单位:人民币亿元来自重庆市统计局数据显示：本工程所在的江北区，近三年来社会消费品零售总额的增长速度，比重庆市整体的增长速度要快，尤其是在2006年，年增长速度到达30%以上，处于重庆主城5大商圈之首。15重庆市主城区五大商圈位置示意图杨家坪商圈沙坪坝商圈观音桥商圈解放碑商圈南坪商圈16重庆主城五大商圈比照研究解放碑商圈沙坪坝商圈观音桥商圈南坪商圈杨家坪商圈商圈日均人流量30万人24万人22万人20万人20万人商圈内商铺平均租售价格商场内月租金：200-500元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡临街月租金：400-800元/㎡旺铺：800-2000元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：150-300元/㎡售价：5-8万元/㎡售价：2--5万元/㎡售价：1.5--5万元/㎡售价：1.5--3万元/㎡售价：2--5万元/㎡商铺平均出租比率90%以上约90%临街商铺90%以上约80%约85%----数据来源:本次市场调查实地采集17重庆市江北区分析江北区地处长江、嘉陵江北岸，重庆崛起的都市兴旺经济圈核心区。幅员面积221平方公里，常住人口62万，江岸线长113公里，具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是未来新重庆的象征。江北区交通四通八达，从江北区出发15分钟可到达江北国际机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头。目前，江北区已经形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合〞，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇〞的畅达格局。18重庆市渝中区江北区南岸区江北区在重庆主城的区位图19重庆市江北区经济状况分析江北区的经济结构主要以第二、第三产业为主。2005年，江北区实现地区生产总值136亿元，人均GDP到达东部兴旺地区平均水平，三种产业结构比例为1.2：54.4：44.4。2006年，江北区实现地区生产总值151.4亿元，同比2005年增长达11.32%，人均地区生产总值接近3000美元。江北区经济总量从主城第6位跃升至第2位，人均财力列全市第1位。近几年来，江北区工业经济连续三年在全市排名第一，商贸流通产业挤进全市前三强，全区口径财政收入超过30亿元。----数据来源:重庆市、江北区统计年鉴202002—2006江北区GDP增长趋势江北区作为重庆主城开展的核心区域，近5年来，GDP持续快速增长，2002—2006年，GDP年均增长达24.3%、10.9%、43.3%、11.32%，2006年江北区GDP是2002年的2.2倍。----数据来源:重庆市、江北区统计年鉴亿元21江北区商贸开展分析2005年，江北区实现社会消费品零售总额63.69亿元，比上年增长20%，比全市平均增幅高6.2个百分点。在主城都市兴旺经济圈中排第2位。按行业来看，批发零售贸易业实现销售额53.40亿元，比上年增长20.4%；餐饮业实现零售额9.78亿元，比上年增长18.9%。2006年，江北区实现社零销售总额达84.1亿元，同比增长32%。----数据来源:重庆市、江北区统计年鉴222002—2006江北区社零总额增长趋势近5年来，江北区社会消费品零售总额持续强劲增长，尤其是在近3年时间里，江北区社零总额增长的幅度高达26.87%、32.04%。江北区社零总额的快速增长，说明“重庆北移〞的城市开展趋势正逐步得以表达。----数据来源:2002--2006江北区统计年鉴亿元增长百分比23观音桥商圈研究重庆市江北区观音桥商圈位于江北区核心区域，是江北区政治、经济、文化正中心和北部传统商业中心，地理位置优越，具有极强的集聚功能和交通优势。观音桥商圈功能分区合理、根底设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美，是集公园、广场、步行街三位一体的生态商圈。商圈核心区域观音桥步行街面积0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。拥有城市景观公共面积近20万平方米，已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业开展的核心集聚区，享有较高的知名度和美誉度。2006年，观音桥商圈正式被中国步行商业街工作委员会评为西南地区首条“中国著名商业街〞。该称号由中国步行商业街工作委员会评选认定。协会主管机构为国务院国资委。24龙头寺火车站寸滩港区本项目所在位置观音桥商圈去江北机场方向观音桥商圈区位图25观音桥步行街商圈示意图本工程26观音桥商圈2005年居民户数8.79万户，常驻人口约22万人，商业总面积120万平方米，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总户数913户。观音桥商圈日均客流量为20--30万人次，节假日及黄金周到达50-80万人次。观音桥步行街商圈四周有公交车站11个，开设有公交线路100余条，可便捷的到达重庆主城各区。观音桥商圈研究2728观音桥商圈商贸研究2005年，江北区实现社零总额63.69亿元，观音桥商圈实现社零总额42.92亿元，占全区社零比例为68%，社零总额与2004年相比增幅达20%，在重庆主城各大核心商圈中名列前茅。2006年，观音桥商圈实现社零总额为58.03亿元，同比增长25.16％，占全区社零总额比重近70％。在2006年5.1黄金周，观音桥商圈销售额到达1.45亿元，增幅达48％，列重庆主城五大商圈第一位。2006年10.1黄金周，观音桥商圈揽金2.03亿元，以103%的增幅再次名列主城第一。2007年5.1黄金周，观音桥商圈2.036亿元，比去年同期净增0.55亿元，同比增长38.21％，增幅位居主城区五大商圈榜首。观音桥商圈成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头〞。----数据来源:江北区统计年鉴、观音桥商圈办资料292004—2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析占全区的比例60%占全区的比例67%占全区的比例69%自2004年观音桥商圈开街来，观音桥商圈逐渐发挥出巨大的“聚集效应〞，社零总额占全区近70%。观音桥商圈也成为主城五大商圈中社零总额连续三年增幅位居第一的商圈。----数据来源:观音桥商圈办数据亿元30据估计测算，未来2—3年，观音桥步行街商圈新增商业面积将达40万平米左右。到2021年前，观音桥步行街商圈的核心区域的商业规模将超过100万平方米。主要放量集中在：渝北二村工程地块〔体量未定〕，建北路协信丹枫白露〔商业写字楼10万平米〕，金鹏北城旺角〔商业约5万平米〕，富力海洋广场〔商业约15万平米〕，东和城〔商业有5万平米〕，平安摩卡〔商业有4万平米〕等工程。观音桥商圈未来开展规划31观音桥商圈未来新增商业物业比照分析开发商名称项目总体量项目商业物业的体量（包括写字楼、商场等）本项目商业预计开业、推出的时间项目商业的定位与经营模式渝北二村项目地块未定32万平米20万平米未定写字楼、酒店、商业协信丹枫白露项目协信集团14万平米10万平米2008写字楼、酒店、商场的综合体金鹏北城旺角项目金鹏物业集团18万平米5万平米2008婚庆服务专业市场富力海洋广场项目富力城地产39.2万平米15万平米2008酒店、写字楼购物中心东和城项目东和集团17万平米5万平米2008社区商业平安摩卡项目平安集团20万平米4万平米2008社区商业----数据来源:本次市场调查采集汇总32观音桥商圈未来开展规划观音桥商圈未来开展规划：努力打造西部第一，全国领先的一流商圈。商圈的八大领先优势：“定位、规划、业态、观念、管理、品牌、效益、生态〞观音桥商圈定位目标：成为“重庆名片、城市客厅、消费天堂、市民乐园〞。在“十一五〞期间，观音桥商圈力争社会消费品零售总额年均增长幅度达20％，到2021年，社零总额突破100亿元大关。培育3-5家销售10亿元以上的绩优企业。----数据来源:江北区政府报告、商圈办报告33〔一〕至2021年，观音桥商圈社会消费品零售总额由2005年的43亿元增加到100亿元，年均增长18%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的67%提高到78%；其中核心区范围由2005年的34亿元增加到85亿元，年均增长20%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的53%提高到66%；确保全区社会消费品零售总额由2005年的64亿元增加到128亿元，年均增长15%；确保全区社会消费品零售总额和按总人口计算的全区人均消费规模进入都市兴旺经济圈前三位，进一步提高观音桥商圈对全区商贸开展的奉献度。观音桥商圈未来开展规划----数据来源:江北区观音桥商圈办的报告34〔二〕大力开展连锁经营。鼓励企业运用连锁经营方式和电子商务技术改造提升传统效劳业。观音桥商圈连锁企业经营额占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的40%上升到2021年的60%，新型业态比重明显提高，根本实现由传统商业向现代商业的转变。〔三〕至2021年，重点支持和着力培育20户销售额亿元以上、3户销售额10亿元以上，拥有新兴业态、掌握先进管理技术、具有核心竞争力的连锁流通骨干企业，销售总额年均增长30%，重点零售企业单位面积营业额到达4万元/平方米，接近国外零售企业平均水平，充分发挥其在现代流通中的引领作用。观音桥商圈未来开展规划----数据来源:江北区观音桥商圈办的报告35〔四〕观音桥商圈引进年纳税总额区财政年实得收入300万元以上总部企业户数，2021年到达20户。〔五〕观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2021年的230万平方米，人均商业面积到达国际先进水平；商务设施面积由2005年的65万平方米调整至2021年的100万平方米。观音桥商圈未来开展规划----数据来源:江北区观音桥商圈办的报告36观音桥商圈功能分区：充分考虑现有业态及借鉴国际零售业态开展趋势，观音桥商圈主要分为五大功能区，即：商业购物区、商务酒店金融区、文化休闲娱乐区、餐饮娱乐休闲区、中高档住宅区及居民社区。观音桥商圈功能定位：以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店、折扣店为骨干，以连锁经营为根本组织形式，集中引进布局一批大、特、名、老、精品店，形成一个强有力的商业极核。观音桥商圈未来开展规划----数据来源:江北区观音桥商圈办的报告37观音桥商圈功能模式：购物+商务酒店+金融证券+餐饮+文化娱乐+休闲健身+观光旅游等七大主打功能观音桥商圈主力业态模式规划：大型购物中心+大型百货+大型综合超市+大型专业卖场+大型餐饮+大型多厅影院+大型主题公园等七大主力业态、业种。观音桥商圈功能、业态规划----数据来源:江北区观音桥商圈办的报告38观音桥商圈内主要商场分析39观音桥商圈范围现状与未来规划图目前商圈范围2年内商圈范围5年内商圈范围40观音桥商圈主力业态典型商家百货大卖场新世纪百货、重百商场、远东百货、北京华联、新世界百货、茂业百货临街商铺、商业内街海洋公园商业街、佳侬商业街、世纪金街、香港城、协信黄金海岸、天街2号临街商铺、望海花市一条街大型超市家乐福、易初莲花、新世纪超市、重百超市、永辉超市主题商场（专业卖场）居然之家建材市场、金观音家具店、百安居、建玛特、泰兴电脑城、e+e数码商城、商社五金建材市场、绿云服装批发市场、国美电器、苏宁电器、大中电器购物中心北城天街购物广场、世纪金源购物商城星级酒店金源大酒店、君豪酒店、小天鹅大酒店、和府饭店、渝通宾馆、长都假日酒店、外贸宾馆----数据来源:本次市场调查实地采集41新世界百货重庆百货新世纪百货茂业百货北城天街购物中心本工程观音桥步行街商圈主力百货、购物中心、大卖场分布图远东百货黄金海岸购物中心世纪金源购物中心据不完全统计，观音桥商圈内有各类型百货、购物中心、零售大卖场8个，营业面积到达近60万平米42重庆市场各档次商品界定与划分

内容品牌季节类别价格（元/件）衬衣短袖裤子高端阿玛尼夏季男装3000-40009600（外套）20003000以上杰尼亚夏季男装35001700-25002500-3500HUGOBOSS夏季男装2500-35005500（外套）2000-3000

3000登喜路夏季男装2500-35002000-30003500范思哲夏季男装3000以上2000以上3500高中端CK夏季男女装600-1200450-800990-1600拉格菲夏季男装1200左右900-20001800-3000卓莎帝夏季男女装1500左右1350-25001800-3500宝马夏季男女装1000-1500680-15001300-2000Tommy夏季男女装1000-1500450-10001300-1800----数据来源:本次市场调查采集汇总43档次品牌季节类别价格（元/件）衬衣短袖裤子中端瑞琪卡登夏季男女装360-600390-500雅格儿夏季男装300-550400马克华菲夏季男女装400500Basichouse夏季女装400-500500Lee夏季男女装400-500550-800中低端美邦夏季男女装13090佐丹奴夏季男女装110100九牧王夏季男装130班尼路夏季男女装100120德尔惠春夏季男女套装150低端波波服饰春夏季女装70双星春夏季男女套装100贵人鸟春夏季男女装80-90港伯春夏季男装70金桃子服饰春夏季女装50-60〔接上页〕----数据来源:本次市场调查采集汇总44观音桥商圈主力百货比照〔1〕商场规模（平米）经营模式商场档次开业时间目标客户与主要消费人群经营状况重庆百货12000传统百货中低档2000年12月普通市民为主的人群一般偏下新世纪百货20000传统百货中偏中高档2001年4月，新店2006开业普通市民为主的人群很好茂业百货50000传统百货中档2004年10月学生、职员、普通市民一般远东百货43000传统百货中高档2005年1月白领、中高收入人群较好新世界百货40000传统百货中高档2006年10月都市白领、中高收入人群一般北城天街购物广场50000购物中心中高档2003年9月时尚白领、政府官员、企业中高管理人员较好----数据来源:本次市场调查实地采集45观音桥商圈主力百货比照〔2〕2004年度营业额2005年度营业额年增长比率2006年度营业额年增长比率业绩增长情况说明重庆百货18000万元20000万元约11%23000万元约15%本土老牌百货，发展平稳新世纪百货30000万元35000万元约17%56000万元约60%新店新貌，去年业绩增长强劲茂业百货15000万元18000万元约20%30000万元约66%促销手段灵活，业绩增长明显远东百货21000万元25000万元约19%36000万元约44%时尚前卫，逐渐发力，商场业绩渐好新世界百货///06年9月至今约20000万元/06年刚开业，引领时尚，短期内成长很快北城天街购物广场12000万元20000万元约66%40000万元约100%目前江北唯一MALL，业态丰富，业绩增长强劲----数据来源:观音桥商圈办统计数据和商场里局部长期商客汇总提供46观音桥商圈内各主力百货商场经营平效比较平效分析:1〕各主力百货卖场中，定位中档的新世纪百货和定位中低档的重百百货平效绝对值第一、第二，一方面是因为是外乡百货品牌，二是因为开业时间最久〔都超过7年〕，三是因为集团购置比例最大。但以重百为代表的传统百货卖场的平效年均增幅缓慢，06年新世纪增长超过60%是因为乔迁新址后促销力度大的原因。2〕代表中高档次的远东、北城天街、新世界几家卖场，近三年来平效增长幅度快，尤其是北城天街，三年增长了3.3倍，而新世界百货去年刚开业，平效绝对值就接近几家传统百货开业2、3年后的绝对值。3〕根据几大卖场的平效增长趋势来分析，以北城天街为代表的购物中心模式将在未来3—5年时间里，追赶接近并超过几家传统百货的平效，成为商圈内商贸零售业的黑马。这一点，从大都会广场的案例可得到印证。47观音桥步行街商圈主力超市大卖场分布图新世纪超市重百超市福建永辉超市易初莲花超市家乐福超市中百仓储超市新世纪超市据不完全统计，观音桥商圈内有规模以上超市7个，营业面积到达近10万平米48观音桥商圈主要超市大卖场分析超市规模（平米）开业时间超市在商圈内的详细位置超市主要辐射的消费群经营状况评价（5分评级制，1分最差）重百超市36982000年12月商圈中心重百负一层商圈内外的大众市民3新世纪超市35002001年4月商圈中心新世纪负一层商圈内外的大众消费人群4家乐福超市150001997年9月建新西路以建新西路周边的市民为主4永辉超市70002004年10月商圈中心金源摩尔负一层商圈内外的市民，以小苑片区市民为主4易初莲花超市150002005年12月红黄路力帆体育中心旁主要以黄泥坊和红旗河沟消费者市民为主2中百仓储超市80002005年8月红旗河沟转盘西北角东和银都大厦主要以红旗河沟附近的市民消费者为主2----数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库49观音桥步行街商圈主要专业大卖场分布图e+e数码广场百安居苏宁电器国美电器绿云尚都服装批发城金观音家具城建玛特泰兴电脑城商社建材国美电器商社电器据不完全统计，观音桥商圈内有各种专业大卖场10多个，业态包括数码、家居、家电、服装、建材等东方家园建材超市50观音桥商圈主要专业大卖场分析卖场规模（平米）开业时间超市在商圈内的详细位置卖场的主要业态定位和业种组合经营状况评价（5分评级制，1分最差）国美电器70002000年12月红旗河沟转盘三北区域的大众市民3苏宁电器150002006年10月商圈中心嘉年华大厦三北区域的大众消费人群3东方家园建材400002004年5月五里店转盘全市主城区的消费者2泰兴电脑城120002005年11月商圈中心金源摩尔负一层三北区域的市民消费者为主3百安居130002005年12月红黄路力帆体育中心旁主要以三北区域的消费者和市民为主2建玛特450002004年12月红旗河沟转盘西南角北部尚座大厦主要以三北区域的市民消费者为主2----数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库51观音桥商圈主要专业大卖场租金分析

内容名称楼层价格（元/㎡）业态备注

建面租金套内租金国美电器全楼层均价36电器内部实际情况很难了解苏宁电器全楼层均价150电器初步价格，还需详细了解居然之家1楼均价120不含其它费用2楼均价90百安居全楼层均价30建材从第4-6年递增3%；从第7-9年递增5%建玛特1楼均价110洁具其它楼层具体不详2楼均价70地砖3楼均价55橱柜、木版泰兴电脑城1楼均价160包含其它费用2楼均价1203楼均价60-80重百全楼层28从第4年开始每三年递增2元/㎡；e+e电脑城1楼60手机、电脑含物管费2楼45耗材、DIY----数据来源:本次市场调查实地采集52观音桥步行街商圈局部知名写字楼宇分布图同聚远景金岗大厦嘉年华大厦新世界商厦新上海大厦百业兴大厦中信大厦红鼎国际北岸星座茂业大厦重庆总商会大厦重庆国际商会大厦华创商务大厦外贸大厦阳光城大厦邦兴北都大厦西普大厦浩博天庭北城名都鸿程大厦海怡名邸新原兴大厦创世纪2000金鹏旺角北部尚座财信大厦据不完全统计，观音桥商圈内有各种纯、公寓写字楼宇50多栋，长期拥有中高端商务消费人群50000余人53观音桥商圈主要写字楼状况分析项目总体量和规模（平米）写字楼档次入驻企业数量建面租金状况（元/月/平米）整栋大厦入驻比例同聚远景44000中高档目前有60多家40—5080%以上北岸星座15000中档入驻有100多家25—3090%以上茂业东方大厦150000中档入驻有200多家30—3580%以上未来国际大厦120000中高档入驻有30多家50—6040%以上嘉年华大厦63000中高档入驻有20多家50—6070%以上红鼎国际160000中档入驻有150多家25—3070%以上西普大厦30000中档入驻有70多家25—3090%以上----数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库54观音桥步行街商圈主要星级酒店、宾馆分布图和府饭店渝通宾馆外贸宾馆君豪大饭店世纪金源大酒店小天鹅宾馆长都假日酒店天鹅之星经济型酒店据不完全统计，观音桥商圈内有各种宾馆、酒店10多个，房间数2000多间，每天可容纳外地游客5000余人皇冠东和酒店55观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析开业时间房间数量（或床位数量）标准间挂牌价位（元）宾馆平均入住比例世纪金源酒店（五星级）2004年7月402间1000—280070%以上君豪大饭店（会议五星）2005年11月405间800—2600元50%以上小天鹅宾馆（准三星）1996年218间300—70060%以上和府饭店（四星）2003年300间500—160070%以上长都假日酒店（四星）2005年12月266间400—130050%以上渝通宾馆（三星）1992年10月，2005年10月新装196间360—180060%以上----数据来源:重庆市旅游局数据和汉威数据库56据不完全统计，观音桥商圈附近有中档、中高档住宅小区100多个，常住居民约200000余人邦兴花园邦兴北都龙湖枫香庭新上海大厦光宇阳光海岸华新街大社区枫丹白露塔坪大社区新原兴小区观音桥大社区长安厂大社区望海花园同创国际东和城海洋广场海怡花园洋河花园海关大社区红旗河沟大社区大兴村社区324医院大社区建东大社区建新西路大社区老干中心大社区龙湖大社区电仪村社区小苑大社区建北大社区电测村大社区观音桥步行街商圈局部中、高档次住宅大社区分布图新上海大厦红鼎国际长安华都长安丽都57观音桥商圈中高档住宅小区状况分析项目体量（平方米）开发商开发时间销售价位小区总户数（概数）小区居住人数（概数）龙湖枫香庭270000龙湖地产2002年均价3600元2200户6500人富力海洋广场392000富力地产2007年均价6500元5000户15000人红鼎国际名苑160000红塔集团2006年均价5500元3000户7000人洋河花园213000康居物业2000年均价2200元1800户5500人邦兴花园160000邦兴地产2000年均价2200元1500户5000人望海花园310000新原兴集团2000年均价3000元2800户6000人同创国际242000同创集团2006年均价3800元3000户8000人----数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库58观音桥步行街商圈六大百货卖场

比照分析59店名楼层业态业种定位典型商品品牌、知名商家楼层营业面积流水扣流式茂业百货B1生活超市3000㎡F1

璀璨时尚馆周大生、飞亚达、依波、兰蔻5000㎡进场费（元）押金（元）扣率F2

纯情少女馆ONLY、欧时力、芭比、QS、ES、E-LAND4500㎡4000无20--25%F3

流行仕女馆哥弟、芝之卉、爱慕、戴安芬3500㎡F4

名流绅士馆

捷克琼斯、九牧王、皮尔卡丹、柒牌、金利来、观奇洋服4500㎡F5

魅力休闲馆

耐克、阿迪达斯、美津龙、靠背、彪马、班尼路、美特斯邦威3500㎡F6

活力运动馆

小林寝饰、花花公子、西瓜太郎、茄菲猫、安莱尔4500㎡F7

时尚家居馆

美的、方太、西门子、TCL、伊莱克斯、荣士达3500㎡F8、9

配套开放美食广场与茶艺馆

波西比亚4500㎡茂业百货----数据来源:本次市场调查实地采集60重百江北店—现代广场店名楼层业态、业种定位典型商品品牌流水扣流式重百江北商场B1生活超市、乡村基、小吃坊进场费（元）押金（元）扣率F1

缤纷名品坊

美宝莲、花花公子、欧莱雅、玉兰油、达芙利、金利来3000无24+2%F2多彩花季坊

美特斯邦威力、米奇、霓裳、佐丹奴、以纯、淑紫云F3名媛霓裳坊

哥弟、鄂尔多斯、莎玛妮、AV、纤牌、stylewomenF4

名流雅仕坊凯撒、金利来、九牧王、雅格尔、GOLF、鳄鱼、F5

动感生活坊阿迪达斯、丽婴房、巴布豆、安踏、361。、好孩子----数据来源:本次市场调查实地采集61新世纪江北店—世纪新都店名楼层业态定位知名、典型商家商品品牌流水扣流式新世纪百货B2停车场进场费（元）押金（元）扣率B1

生活超市馆

F1时尚名媛馆

欧柏莱、欧莱雅、百丽、美宝莲、依波表、周大福4000无23--27%F2

少淑女名品馆依恋、ONLY、江南布衣、艾格、淑女屋、ESF3淑女名品馆

鳄鱼女装、声雨竹、吉祥斋、依衣人、eachwayF4

绅士名品馆鳄鱼、EVE、JACK&JONES、皮尔卡丹、BONI、金利来F5

运动亲子馆

F6

科技生活馆

----数据来源:本次市场调查实地采集62江北新世纪百货租金分析内容品牌楼层面积（㎡）营业额（万/年）提点租金单价（元/㎡）备注欧柏莱1楼2025026%2708百丽1楼4020026%1083依恋2楼6023024%766淑女屋2楼6018025%625scofield3楼7020023%548Veromoda3楼8016024%400masfer4楼6020022%611声雨竹4楼5015023%575JACK&JONES5楼5018022%660RICHCLAD5楼4016023%766NIKE6楼5015020%500Lecoqsportif6楼4016020%666----数据来源:本次市场调查实地采集63新世界百货新世界百货B1

重百超市40000㎡流水扣流式F1

国际名品、化妆品、名表、女鞋

BELLE、DURBAN、MONTBLANC、MATCOAZZACI4000㎡进场费（元）押金（元）扣率F2

时尚女装、珠宝、潮流服饰

诺亚方、海盗船、DISNEY4000㎡50001000022--26%F3

成熟女装、女手袋、女内衣

ONLY、MICHELRENE、LILLY、E-LAND、NUNCA4000㎡F4男士正装、休闲、饰品、皮具、咖啡

JACK&JONES、奥伦多兰、卡丹奴4000㎡F5

运动、家庭用品、小家电、童装

耐克、阿迪达斯、靠背、彪马、DISA4000㎡F6

主题餐厅、健身会所

4000㎡----数据来源:本次市场调查实地采集64新世界百货租金分析内容品牌楼层面积（㎡）营业额（万/年）提点租金单价（元/㎡）备注面包新语1楼7%180租金加提成屈臣氏1楼7%110CKJEANS1楼19%刚入驻DISNEY2楼4016024%800海盗船2楼1012024%2400ONLY3楼6015023%479LILY3楼4013024%650波西米亚4楼80卡丹璐4楼4014023%670阿迪达斯5楼3015022%916靠背5楼4013021%569德庄6楼30从第四年开始递增7%外婆桥6楼28----数据来源:本次市场调查实地采集65远东百货B1

休闲运动馆

耐克

、阿迪达斯、美津浓、匡威、LEE、第五街

进场费（元）押金（元）扣率F1

流行名品馆

兰蔻、资生堂、安娜苏、欧伯莱、施华洛世奇、百丽100001000020--26%F2流行少女馆

卡莎布兰卡、678月、淑女屋、季候风、花木马、雅天妮F3

时尚名媛馆

玛斯菲尔、宝姿、23区、菲妮迪、依兰、黛安芬F4

绅士休闲馆皮尔卡丹、宝姿、卡尔丹顿、巴贝、瑞奇卡登、鳄鱼F5

家用童玩馆

阿迪达斯、丽婴房、黄色小鸭、喜莱登、尚。玛可、双立人远东百货----数据来源:本次市场调查实地采集66远东百货租金分析内容品牌楼层面积（㎡）营业额（万/年）提点租金单价（元/㎡）备注SWAROVSKI1楼4025019%990斯加图1楼7018022%471巧帛2楼6013023%4156、7、8月2楼4015022%688宝姿3楼8018020%375JESSICA3楼6017020%472马克华菲4楼7015022%393三SPRIT4楼6016022%419黄色小鸭5楼4012023%575丽婴房5楼8013023%311----数据来源:本次市场调查实地采集67北城天街购物中心商场名称楼层业态业种定位品牌名称楼层面积（套内）租金形式押金付款方式年递增率租金(元/平方/月)北城天街B2停车场／4000㎡／／／B1休闲餐饮、名贵饰品哈根达斯、星巴克、谢瑞麟、周生生、CK、世界名表城7000㎡20000季付5﹪80--500F1流行时尚馆欧时力、东京时装、GIVHSHYH、JORYA、SISLEY、KAKO、TOUGH

7000㎡F2休闲家居、特色餐饮秋鹿、HOTYG、HOTWIND、VEROMODA、JACK&JONES、ONLY7000㎡F3运动及儿童装运动100、丑丑童装、金宝贝7000㎡F4餐饮盘中餐、玉江南、愚头记、美醉美家常菜、快车道7000㎡F5影视城UME国际影院

7000㎡----数据来源:本次市场调查实地采集68北城天街购物中心租金分析

内容品牌楼层租金单价（元/㎡套内）备注哈根达斯1楼450CKJEANS1楼400星巴克1楼168米罗咖啡2楼80（建面）休闲业态按建面计租金秋鹿2楼150运动1003楼60（建面）特色大卖场按建面计丑丑童装3楼100美醉美4楼50(建面)餐饮业态按建面计租金快车道4楼48(建面)娱乐业态按建面计租金----数据来源:本次市场调查实地采集69结论目前，观音桥商圈内传统百货卖场已经拥有重百、新世纪、新世界、茂业、远东等5家，数量直逼解放碑，面积接近20万平米，市场竞争十分剧烈。各商场定位和商品的同质化比较严重。重百、新世纪、茂业百货都定位在中档偏低的档次，而远东百货、新世界百货虽然在商品档次上定位于中高档次，但商场在楼层布局、经营模式等方面，都和前面几家商场一样，为传统的百货商场，因此，我们可将以上5家商场都视同为观音桥商圈内的“传统百货大卖场〞。北城天街购物中心，总体量有14万平米，但除去两家百货主力店后，剩余以店中店经营的面积仅仅5万多平米，容纳有珠宝、钻饰、餐饮、女装精品、运动休闲店、咖啡、酒吧、电影院等各种商业形态的商家不到100个。观音桥商圈范围内有包括红鼎国际、同聚远景、北岸星座、嘉年华大厦、新世界写字楼、金岗大厦等50多栋写字楼，拥有常驻、流动中高端商务办公人群近20万人，这一数据确保了观音桥商圈内庞大的中高端消费实力和持续增长能力。70结论江北观音桥商圈貌视竞争剧烈，百货形成集聚正效应，商圈社零总额以平均5个百分点的年增长速度增长。观音桥商圈近三年来社零总额的年平均增长比率在20—25%，以重百为代表的中低档百货的年营业额增长率低于商圈的平均增长率，只有11—15%；而以远东百货为代表的中档百货年营业额的增长比率在20—44%；以茂业、新世纪百货为代表的中档次偏高百货年营业额增长率2006年超过60%；而以北城天街为代表的购物中心业态，06年营业额增长率翻倍增长。71观音桥商圈内新开业商场对本工程的影响项目名称与本项目位置关系对本项目的影响绿云尚都位于本项目后面约50米处主要经营各类服装批发兼零售，针对人群以及消费群结构与本项目定位有明显差异，不会形成正面冲突。新世界百货位于本项目正门东南侧面约100米处以中高挡定位的传统百货卖场，但经营形式单一，商品与本项目可能有部分重叠，有一定的竞争和影响。e+e数码广场位于本项目东门外侧约30米处该项目定位为IT、数码、通讯产品的专业市场，与本项目的定位有明显的业态、业种错位，两个商场之间构成直接竞争的可能性很小，相反可吸引更多人流。金源商贸城位于距本项目2公里处嘉陵江边主要经营韩、港服装商品批发和零售，与本项目比较该项目档次相对中档偏低。而且该项目商业口岸位置不佳，与本项目不会形成比较直接的竞争。建新农贸市场预计将整体搬迁到本项目1号通道旁边，位于本项目C区的1~4层。该市场主要经营食品、干副、水产品、调料等，尤其是水产品和调料品，气味浓重、污水横流、经营户和消费购买人群素质低、市场嘈杂，对本项目影响严重。举例说明：2000年以前，位于解放碑商圈的大都会广场西侧业态为“大阳沟水产批发市场”，正是由于该商业业态和档次对大都会广场形象的影响，使得大都会经营状况不佳。在2002年，解放碑商圈办经协调后强行将该市场搬离大都会西侧裙楼，至此，大都会广场的经营状况才有多改善。此后5年来大都会广场经营业绩飞速提升，商场年均租金增幅都在200元/㎡以上。72观音桥商圈消费人群分析73观音桥商圈潜在消费人群分析—年龄结构

本次市场调查经简单随机抽样，得到的调查数据显示，观音桥商圈消费者样本的年龄结构主要分布在18--35岁，为中青年消费人群，该比例占调查总数的87.4%。其中18-25岁的消费者占到调查总数51%，26-35岁消费者占到调查总数36.4%。商圈主力消费人群74潜在消费人群分析—婚姻状况、学历层次75潜在消费人群分析----职业构成调查数据显示，被访消费者中，有49.8%比例是普通公司职员，其次有11.6%是学生〔以大中专为主〕，有8.8%是个体户，有7.2%是事业单位员工。76潜在消费人群分析----个人月收入状况

调查数据显示，商圈内消费者个人月收入在2001~3000元的被访者比例最多，有23.6%，其次，月收入1501~2000元的被访者占18%，月收入在801~1200元和3001~4000元的被访者各有12.8%的比例。主力消费人群个人月收入77潜在消费人群分析----家庭月收入状况

调查显示，家庭月收入在4001~5000元的被访者比例最多，占调查总人数20.6%；其中有50.5%的被访者目前是未婚、单身状况。家庭月收入在2001~3000元的被访者有17%；其中有47.1%被访这是未婚、单身。家庭月收入在3001~4000元和5001~6000元的各有15.4%；其中，前者中有57.1%比例，后者中有55.8%比例的被访者是未婚、单身状况。主力消费人群家庭月收入78潜在消费者背景分析—小结据本次调查显示，观音桥商圈的潜在消费人群表现出明显的年轻化、高学历、高收入、单身或未婚等背景特征。潜在消费人群最集中的职业特征依次是：公司职员、事业单位员工、工商个体户和大中专学生。潜在消费人群的个人月收入主要集中在：1501~4000元，这个收入状况在重庆目前属于中等偏上的水平。潜在消费人群的家庭月收入主要集中在：2001~6000元。在本次调查的主力消费人群中，有超过50%的被访者处于单身、未婚状态，自由、独立是其消费形态的主要特点。观音桥商圈潜在消费人群的特征：年轻化、时尚化、知识型、收入中偏高、消费力较强、家庭负担轻、自由独立、品牌意识浓、易被周围人吸引和感染。79家庭月均消费支出结构潜在消费者消费行为特征分析〔1〕家庭支出项金额百分比1、非消费性支出（含储蓄、投资、保险、分期付款等）1061.92元30.4%2、固定项目开支（含房租、水电气、学费、通讯费等）503.91元16.06%3、服务消费（包括外出就餐、娱乐、交通、交际等）621.93元19.85%4、商品消费（购买食品、服装鞋帽、日用品等）910.79元28.91%5、其他支出（含医疗保健、耐用消费品和其他开支等）397.89元11.39%调查数据显示，在潜在消费人群的家庭月支出中，有48.76%比例的开支是用于购物、餐饮、休闲、娱乐消费，月均支出比例超过1500元。80潜在消费者消费行为特征分析〔2〕目前，潜在消费人群的消费行为和习惯：目前容易想起的购物场所是：王府井百货〔解放碑〕、江北新世纪百货、解放碑新世纪百货。目前去购物消费频率最高的商场是：江北新世纪、解放碑新世纪、重百大楼、王府井百货、茂业百货、江北重百、太平洋百货。目前光临得最多的购物场所的类型是：传统百货商场、大型购物中心。目前购置得最多的商品是：服装、食品、日化品、运动休闲、化装品、数码通讯器材、内衣、家电、饰品、四箱鞋包。消费者最愿意光临的商场是：江北新世纪、王府井百货、大都会广场、茂业百货、北城天街、太平洋百货。目前最常借助的交通工具：公共汽车、出租车等公共交通。有73.2%的消费者称：在逛街购物时感觉比较累和非常累。81潜在消费者消费行为特征分析〔3〕潜在消费人群对期望中良好的购物环境的认识和理解：消费者认为，购物场所环境好的核心因素包括：环境舒适、优雅清静、商品丰富、知名品牌多、营业员效劳专业、态度好，商品款式多、时尚前卫。消费者认为，一个好的购物场所必须具备的硬件条件有：供顾客购物逛街疲劳后歇脚的休息区、商场要宽敞、灯光要明亮、购物环境舒适、让人放松，商场里面要有餐饮、休闲、健身等配套设施；消费者认为，一个好的购物场所必须具备的软件条件有：售货人员的效劳质量好、态度热情、诚恳，商场有咨询导购员、贵宾效劳员，商场要有背景音乐，商场要时常搞一些促销。82潜在消费者消费行为特征分析〔4〕消费者对体验、互动式购物场所的喜好程度消费者希望在观音桥商圈内新开设购物中心的档次定位80%的消费者喜欢83潜在消费者消费行为特征分析〔5〕消费者认为观音桥商圈目前还缺乏的商业业态各类时尚经营商品都有的综合大商场消费者期望观音桥商圈新建大型商业中心的业态70%消费者期望建时尚综合大卖场84对重庆中高端消费人群的调查结果显示：这局部消费群82%年龄在26~45岁之间，80%比例已婚，92%以上学历处于大专及以上。中高端消费群的职业背景除一些效益好的企业职员〔28%〕外，公务员〔18%〕、企业老板〔18%〕和个体户〔14%〕比重大。中高端人群的个人月收入66%以上在4000元及以上；82%的家庭月收入在8000元以上。调查数据显示，中高端消费人群的居住分布区域呈现明显的聚集特征。中高端消费者主要分布在新牌坊区域〔沿锦绣山庄——龙湖花园、龙湖西苑、水晶郦城一线〕，此外，在南岸区南滨路区域〔沿海棠晓月——融侨半岛一线〕，也是局部中高端消费人群聚居区域。中高端消费人群专题分析〔1〕专题85这些中高端消费人群在购置品牌服装和时尚百货时，首选的区域，38%选择大都会，22%选择太平洋百货。近三个月内，有64%比例的被访者去过大都会购物消费。调查显示，64%的中高端消费人群平均一个月内去大都会购物消费的频次在3~5次。58%的人单次消费金额在1001~3000元。调查显示，中高端消费人群一年内在大都会广场内的消费总金额，34%在2~5万元之间，32%在1~2万元之间，24%在0.5~1万元。这些中高端消费群，48%的人一年之内花费在用于购置国际国内一线品牌商品的总在5000元以下，42%比例的人在0.5~1万元之间。在大都会消费的这些中高端消费人群，每年的消费总额中有68%比例是用于购置时装、服饰，26%是购置百货。中高端消费人群专题分析〔2〕86中高端消费人群专题分析〔3〕中高端消费人群认为中高档次的购物场所应具备的根底配套条件是内容频数百分比停车场、停车位要充足612%要打造一个舒适、宽松的购物环境2652%要有一些知名品牌，各类品牌要齐全1428%提供完善的售后服务510%要有足够的休息、歇息的场所714%要有良好的服务态度918%商品款式新颖、有档次24%有休闲、娱乐场所714%名牌服装与装饰要精，不尽要有品牌效应，应该有形12%办个书吧，吸引更多中高层次的消费者12%在六楼开个咖啡厅、快餐店12%需要一个五星级的场所来做商品展示和新闻发布会12%多项选择题87中高端消费人群专题分析〔4〕中高端消费人群对本工程认知、态度：内容频数百分比一定会去消费、购物4794%比较感兴趣36%有这样的购物场所，当然求之不得12%去江北开私家车方便，红绿灯较少12%喜欢到观音桥消费12%不会去，不方便36%江北的购物环境不错，个人比较喜欢1122%因为离家比较近，所以会经常去36%货比三家，哪家好去哪家24%如果有热情的服务，就会去36%如果商场有档次，就会去32%多项选择题88中高端消费人群专题分析〔5〕中高端消费人群对本工程的建议：内容频数百分比项目要有充足的停车位714%要营造好一个舒适、宽松的购物环境1938%商品要齐全，要有一些知名品牌商品1224%服务态度好，有完善的退换货制度714%项目一定要有娱乐、休闲的场所612%商场购物应与餐饮、娱乐、咖啡厅配套，做个一个综合性，高档次的购物中心，商场的出口越多越好12%收银台要多，不要太拥挤12%商场内部要有休息场所612%商品的物流方面要做好，货能方便的进出12%要增加一些儿童娱乐、游玩的场所12%要经常在商场内举行促销、推广活动12%89背景特征：这局部样本，男性占62%，女性占38%。样本中，52.8%具有本科文化学历，23.1%具有大专文化程度，大专及其以上学历的样本占总样本的79.8%。样本职业背景显示，52.2%是公司职员〔包括高中低三级〕，14%比例是个体户，11.8%的是事业单位员工。因为是有针对性的分类研究样本，这局部消费者的个人月收入均在2000元以上。江北商圈目标消费人群行为分析

——按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析〔1〕90这局部消费者购物与消费地点的第一提及：解放碑重百大楼和王府井百货的提及率是51%排在第一位，解放碑新世纪百货和太平洋百货的提及率为42%排在第二位，江北新世纪提及率为41%排在第三位，大都会广场和北城天街的提及率为34%排第四位。消费者平常购物次数最多的商场提及：江北新世纪提及率为16.2%排第一位，江北重百13.1%位居第二，解放碑新世纪11.8%第三，江北茂业9.2%排第四位。在这局部消费者心目中，他们认为，消费环境最好的是大都会广场和江北新世纪百货〔提及率都为12.2%〕，其次是王府井百货〔提及为10.9%〕，排在第三的是江北茂业百货〔提及8.3%〕。这局部被访者认为，一个购物场所的消费环境好，应具备以下因素：①购物环境舒适、幽雅〔占74%〕；②商品种类丰富、品牌货多〔占70%〕；③营业员的效劳专业、效劳态度好〔占58%〕；④商品款式多样、时尚前卫〔占51%〕。江北商圈目标消费人群行为分析

——按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析〔2〕91江北商圈目标消费人群行为分析

——按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析〔3〕这局部消费者，日常光临得最多的购物场所的类型是：百货商场是第一选择的场所〔占总比例的44.1%〕、大型购物中心的比例排第二〔占27.5%〕、排在第三位的是大型超市购物场所〔占21.4%〕。调查显示，这局部消费者一个月用于购置服装、饰品等商品的平均消费金额：月支出在300~800元之间的〔占调查总数的50.7%〕、月支出800元以上〔占21%〕、月支出在100~300元的〔占27.5%〕。一年内用于购置国际、国内品牌商品的总支出在2001~5000元之间的消费者占48%，消费支出在5000元以上的比例为24.9%。调查说明，这局部消费者购物时采用的交通工具主要是：乘坐公交车出行〔占调查的52.8%〕、购物时乘坐出租车往来的〔占总体21.8%〕、步行前往〔占15.7%〕、自己开车出行〔占8.7%〕。调查发现，这局部消费者，最近一个月内去解放碑商圈购物或消费的频率：59%是3次以下、31%是4~8次、10%是9~13次。这局部消费者最近一个月内去观音桥商圈购物或消费的频率是：48%比例在3次以下、41%比例在4~8次、11%的比例在9~13次。从消费者最近一个月购物去向情况来分析，52%比例的消费者在观音桥购物的次数在4—13次，这个比例高于在解放碑购物的41%比例，这说明观音桥商圈对全市中高消费群的吸引力逐渐超过解放碑，成为越来越多人购物的首选区域。92江北商圈目标消费人群行为分析

——按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析〔4〕对于体验式、互动式情形的购物场所，39.9%的消费者感觉比较认同，可以接受；有36.2%的消费者认为比较喜欢，两者的比例加总后到达75%以上。调查显示，消费者们认为，如果在观音桥商圈内新建一个大型的商场或购物中心，有74.2%比例希望