房地产估价案例与分析

纠错、改错注意估价汇报八项的次序，“目录”和“致估价委托人函”位置调整，及“估价对象变现能力分析与风险提醒”位置调整二、致估价委托人函（如无标题算错误）1．标题（致估价委托人函）3．估价目的（写明估价委托人对估价汇报的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6.价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵）8．估价成果（注意：必须与成果汇报和技术汇报中的估价成果一致，总价没有大写算错误，本来此处没有单价不算错误，不过今年教材尤其注明了单价，最佳谨慎指出单价；假如是抵押汇报的同步披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）三、估价师申明注意如下1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本申明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该申明上签字。）2．未阐明与否有重要专业协助；（有重要专业协助的，应阐明协助的专家；应有重要专业协助而未阐明重要专业协助的算错；）3．注册房地产估价师申明中缺实地查勘日期不能算错。四、估价成果汇报1.估价委托人（之前第一部分是标题，13教材写作规定没写标题，但成果汇报仍规定有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合作人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围与否在资质等级内，超过等级承揽业务算错。）

3．估价目的（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据赔偿方式不一样分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的赔偿提供根据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供根据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参照”。（4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值根据”（5）投资决策分析和征询服务的“为房地产投资决策提供价值参照根据”。（6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价成果进行复核。”4．估价对象（理论教材p73-80、p122）1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、运用现实状况、权属状况、土地有效期限；3）建筑物基本状况：建筑物层数、用途、建筑构造、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用状况，公共配套设施完备程度。不一样估价项目的估价对象范围不一样。现实中房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产。估价对象还也许不是纯粹的房地产，具有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参照根据的估价，其评估价值除了包括该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，一般还包括房地产以外的其他财产，如家俱、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包括特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等价值，即以房地产为主的整体资产价值评估。

5．价值时点必须是公历的某年某月某日，应根据估价目的确实定，为估价对象价值对应的时间及其确定的理由。回忆性估价和预测性估价的价值时点在难以详细到日且能满足估价目的需要的状况下，可到周或旬、月、季、六个月、年等。（注意：从理论教材规定阐明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中阐明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。6．价值类型包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、现实状况价值、抵押价值、迅速变现价值。不一样估价对象、同一估价对象但不一样估价目的往往具有不一样的价值类型。（1）抵押估价的价值类型表述为：“抵押价值是在估价时假定未设置优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。（2）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；（3）房地产投资决策分析和征询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值根据”。（4）国有土地房屋征收估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易状况下，由熟悉状况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等原因的影响。——不考虑租赁原因的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封原因的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度p49）7．估价原则（教材和后边的估价根据调了前后次序）8．估价根据（教材新增一段话）根据包括四方面：1）有关法律、法规、政策；2）有关估价原则，包括房地产估价的国标、行业原则、指导意见和估价对象所在地的地方原则；3）估价委托书、估价委托协议和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明等；4）房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。（1）《房地产估价规范》（所有汇报必须有！没有算错！）（2）假如是抵押估价的必须有《房地产抵押估价指导意见》（3）假如是房屋征收估价的必须有：《国有土地上房屋征收评估措施》和《国有土地上房屋征收与赔偿条例》（6月13日国务院公布的《都市房屋拆迁管理条例》同步废止、公布的《都市房屋拆迁估价指导意见》也同步废止。）9．估价措施（注意：此处重定义轻理由）采用的措施及措施的理由（在成果汇报和技术汇报中都必须说措施和理由，并且假如只选用了一种措施在成果汇报和技术汇报中都要充足阐明不选用其他措施的理由，但只要选用了两种以上的措施在这儿就不要提不选其他措施的理由，不过到了技术汇报中虽然采用两种措施也要阐明理论上合用但未采用的估价措施的未被采用理由）+措施定义（而定义只规定在成果汇报中出现，在技术汇报中可以不给出措施定义）。在估价措施选用阐明中，应对理论上合用的估价措施进行论述，并对理论上合用但未选用的估价措施要充足阐明理由。10．估价成果（新增表达措施）除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，应按表1-3格式阐明不一样估价措施的测算成果和最终评估价值；估价成果汇总表

表1-3

币种：

估价措施及成果

估价对象及成果测算成果估价成果

估价对象1总价（元或万元）

单价（元/m2）

估价对象2总价（元或万元）

单价（元/m2）

估价对象3总价（元或万元）

单价（元/m2）

……总价（元或万元）

单价（元/m2）

汇总评估价值总价（元或万元）

单价（元/m2）

房地产抵押价值评估成果，应按表1-4格式阐明最终评估价值。

房地产抵押价值评估成果汇总表

表1-4

币种：

估价措施

有关成果估价对象1估价对象2估价对象3……1．假定未设置法定优先受偿权下的价值总价（元或万元）

单价（元/m2）

2．估价师知悉的法定优先受偿款总额（元或万元）

2．1已抵押担保的债权数额总额（元或万元）

2．2拖欠的建设工程价款总额（元或万元）

2．3其他法定优先受偿款总额（元或万元）

3．抵押价值总价（元或万元）

单价（元/m2）

11．注册房地产估价师12．实地查勘期为实地查勘估价对象的起止日期，详细为自进入估价对象现场之日起至完毕实地查勘之日止。（注意：现场查勘应当在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）13．估价作业期是本次估价的起止日期，详细自受理估价委托之日起至估价汇报出具之日止。（注意：要与封面上的估价汇报出具日期、与致委托人函的致函日期相匹配。）五、估价技术汇报1．估价对象描述与分析（调了区位、实物、权益三者的次序）有关楼层和朝向究竟属于区位还是实物状况，详细状况详细分析，见理论教材p404第一自然段——“估价对象的用途和实物状况不一样，对其区位状况的界定会有所不一样。例如，居住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的详细内容就有所不一样。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不一样的。假如是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；假如是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；假如是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。”2．市场背景描述与分析市场背景分析过于简朴也可视为一项错误。从大的方面应有如下两块内容：（1）未进行当地整体房地产市场形势分析的(2)未进行当地本类房地产过去、目前和未来状况分析的（这个必须有！）3．估价对象最高最佳运用分析（新增重点看下）包括：最佳的用途、规模和档次，即按法律上容许、技术上也许、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。a.应阐明以估价对象的最高最佳运用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、阐明估价对象的最高最佳运用状况。a.当估价对象的权利人和意向获得者对估价对象依法享有的开发运用权利不一样步，应先根据估价目确实定从估价对象的权利人角度或意向获得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发运用权利，确定估价对象的最高最佳运用状况；b.当估价对象已为某种运用时，应在调查理解及分析其运用现实状况的基础上，对其最高最佳运用和对应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价汇报中阐明：1）维持现实状况、继续运用最为合理的，应选择维持现实状况前提进行估价；2）更新改造再予以运用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；3）变化用途再予以运用最为合理的，应选择变化用途前提进行估价；4）变化规模再予以运用最为合理的，应选择变化规模前提进行估价；5）重新开发再予以运用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；6）上述前提的某种组合或其他特殊运用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊运用前提进行估价。c.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所根据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价汇报中阐明及对估价汇报和估价成果的使用作出对应限制：1）政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理成果进行估价；2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：2.1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳运用原则选择其中一种用途；2.2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确实定估价所根据的用途。b．当根据估价目的不以最高最佳运用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳运用分析。4．估价措施合用性分析（注意：此处重理由轻定义）背面详述5．估价测算过程背面详述6．估价成果确定八、估价对象变现能力分析与风险提醒（仅限抵押汇报）注意与否缺市场风险提醒九、附件详细四大估价措施出错点（一）比较法一、比较法文字公式：1．技术汇报测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算成果的为错误；2．计算公式选用对的了，但无计算过程或者计算过程不清晰；3．选用公式中字母含义阐明不精确或未阐明的；4．计算过程中数字精确度不够或者不合理的。二、选用可比实例、：1．可比实例少于3个的；2．可比实例可比性差的：“在区位上与否与估价对象在同一供求圈？用途与否相似？规模与否相称（应在0.5-2倍之间）？权利性质与否相似（重要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型与否与估价目的吻合？可比实例成交日期与否靠近估价时点（不应间隔一年以上）？3．可比实例的基础数据：如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、建筑面积与套内建筑面积、使用面积、可出租面积相混淆；4．可比实例未阐明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式；5．可比实例成交价格内涵阐明不清晰的。三、比较法交易状况修正、市场状况调整、房地产状况调整比准价格=可比实例成交价格×交易状况修正×市场状况调整×房地产状况调整1．背面有比较原因条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例状况分析表，是有果无因2．交易状况修正常出错：（1）分子分母颠倒次序，分子应为100；（2）交易状况阐明不清晰或者过于简朴的；（3）交易状况修正系数调整方向错误，与描述情形刚好相反；（4)修正系数确定理由不充足的。3．市场状况调整常出错：（1)分母为100；（2）成交日期表述不明确的；（3)价格指数与市场状况描述不一致的；（4）价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一种月的指数在分子上；（5)调整系数确定理由不充足的。4．房地产状况调整易出错：●如下三子项分子全为100；1）区位：①原因选择不全或者针对性差的；②原因差异分析不够的；③调整原因分值确定与原因差异描述不一致的；④子原因权重取值不合理的，或说子原因权重没有阐明理由（例如某子原因30%的权重，而某子原因20%的权重）。

（2）权益：（3）实物：（二）收益法一、有效毛收入1．获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的2．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。3．租金水平：①租金内涵交待不清；②租赁实例状况描述不完整、不清晰；③租赁实例可比性较差。4．租约限制：有租约按租约期内的协议租金，没租约或租约外按市场客观租金。二、运行费用（扣除项目不要多项也不漏项）运行费用中四不包括：1．所得税；2．抵押贷还本付息额；3．折旧摊销；4．改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。运行费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。三、净收益1．没用客观收益而是用了实际收益；2．没有考虑出租率和空置损