房地产开发报建流程讲解

房地产开发流程1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。枪新忙城掀乡经规诸划冒法霉第胸三蹈十场八趣条前：趴在装城友市愚、锣镇存规市划污区绑内颠以犯出秩让症方应式塘提族供委国靠有出土婆地冠使插用爹权坑的成，似在忍国侵有隆土顺地钟使叼用家权作出蔬让拖前忙，酬城历市述、洁县粮人妄民艘政注府舒城鸭乡薪规赞划圈主亚管冒部抚门贿应厦当限依吃据折控望制墙性眨详逢细电规粒划熔，盆提春出否出吧让湿地荐块保的绍位顶置旺、苗使收用斯性封质跪、卡开葱发匠强富度否等弦规原划句条保件戏，丢作病为帜国厘有宵土筹地芬使彼用盖权嫂出戚让难合惨同辽的险组图成满部幅分常。沙未脆确张定搬规闪划版条百件度的纲地寺块预，味不而得蔽出土让撕国才有概土直地地使尺用倾权馋。棋以罚出悼让这方境式途取符得扇国板有俗土车地外使聚用狭权文的巩建纱设单项风目俘，隙在粱签辽订钥国型有积土筹地尝使返用田权族出雅让罪合业同纠后诞，计建电设袖单宿位乐应旱当燃持林建纠设浑项爆目诞的回批选准石、命核萝准盼、夹备漠案谨文销件帖和恭国爬有等土障地拣使滑用吃权浆出碧让膀合欢同透，爸向棵城粒市融、霜县喂人卫民证政蛛府论城皂乡判规旬划闹主埋管滴部饼门蹈领分取射建剥设砍用荐地科规甘划芹许椅可些证波。剩城慈市多、幼县牌人胆民烧政蝇府扣城免乡每规冻划郑主魔管洪部赠门版不煤得拣在隆建岁设缝用惑地寺规拿划旋许乒可盛证体中谎，晌擅液自励改绪变棋作伙为钱国知有膏土搁地伴使堂用顿权变出且让壳合脂同鸟组爸成派部球分报的燥规旅划滤条原件允。条希龙望虎在及我外日微后撕的胞职弊业烧生匀涯杯中饿，取不卸要黎再忠拿椅着逢商狸住警用中地胡土须地除证探去钳规嘱划毙部腥门谱死排磨系硬锹泡徐，呆阿泄门邪。额2穷、狸项赛目完公评司谜设垫立落、不立佛项窃、扩环植境方评当估委、驼房朗地灵产域开狮发认资登质聋某刚这趣四圈项勤几作乎蜘是漆每裹一江个葬项霜目瓜要奏开搁始顷的康时钓候桌必娇须谅要掀搞拉的招东休西客。颈非荡常啦的刑社兵会叮主计义锯特限色愉。挣不毙过键这筑里叫也攀有多些位东灯西胁很略有伪趣普，反与笨法躬律庙的宴关捡系烛也燥比狗较鸡大粒，石比个如裹设写立革项箭目侨公喘司眠。恩这备里巷要赢注镰意攻一园下茎，责母偿公牵司灶拍湿到砖的病土却地距，爪转练到掏其厅全赵资愧设今立睡的销项张目歼公胖司耻名誉下摆，翻按嚷我穷国掉法赛律茂，垮不他属伯于难交织易苏。尚我积再嗓次纹强创调笑一区下碍：克母最公桌司粮与轧其狐全抽资织子纱公叙司久之梁间鞋的街土煤地铲流握转智，窝不盗属璃于宵交虽易息。构再摔次毒强论调还：造不渐属疮于幸交填易娱。腥因唯此扑，选房植地扑产到公宿司粗可尿以喜任当意辈设铺置幼项蜻目蔑子匠公果司偿，谨在掠房劲子篇卖顽完负后胀再植把双它吨在驳实迹体瓜上造消堂灭尊，桶只鸽留镜下仪一脂个珠壳后。馒这尾种咽操造作恭模王式陵没翼什羡么属法趣律弟风殊险宣可绿言赤，隐非休常磨的拣经障济杠实术用舰，卷因念此轨现毙在障我德国如稍扇微字有应点登规领模棵的豪房扁地续产所公年司室都栗这做么亡干四。政再柳说礼立把项甩，躬这葵个悟东赔西兼纯秃粹番是绑计馅划阿经殿济安时订代恒留守下于的蔽产驴物运，郊非泛常壶的蛙烦窃，心也炒不直知钟道习这捞个眉东哪西屯应佣该泉算毙什源么长。光立字项佛主春要贿考究察洞的枯是眯项懂目孙的智投勺资久额础及秀可昌行扫性迫。勇我谢不雅知挣道叹在颤目构前致的封市料场颈里盆，肺可毯行锹性拥这喂个浴东畜西虚，庄政主府溪是寻从葡什都么门角辟度吃来蜻管验理开的亿。澡反累正僻现残在翼各酸地叶由纯于临市饿场畅经满济梁的揪深释度模不休同饶，竭所征以百在固这余个锋事每情玻的上管灭理粉上巧也左不下同悔。乱有传些逢地窜方咽基青本配上天不渡太洋管垂，蛇有草些贡地荷方丘就险管扯得颤非捷常堵严皂。夹而枣且铺立播项妨到胞底兰需早要上什亏么巧材非料躺那齿也嘉是战谁供都胖说债不巴清郊楚贷的铃事积情级。淋立饺项庆与雅其左他布程古序川的孝先胜后客关纲系摸那脾更巡是叮异极常止随镜便者的浪事墨情用。返譬码如汪最去近惨国著家哈的粉政签策发，蛙要臣求犁先关把质环升境邀评股估上搞蜡了挤，庆再筐回涌头恐来物立渗项错。光这秋是脸基丈于暖加严强岸环合境民保匀护相促尸进贞可瞒持偏续托发狮展郑的都考羡虑边。冰但览在勿很宵多湖地拘方颂，狱环剂评刑的戒一晨项舰主晃要钳前丽提纵材洪料沈就义是选立攻项按批玻文被。谜立喜不链了势项忆根梯本恐做荒不叙了渐环市评僻。责不浅过度上佩有家政披策保下廉有掩对慈策盒，前事挣情珠都犯是刚人冶办倡出颗来捎的门。赞反励正窗到下目危前鸽为倚止半，肺建帝设拉项页目掉都跳在脂纷挎纷社的辽上成马习中巷，旁我翻也敌不毯知俩道葱大环家捧都惰是犬怎古么豆在益这论些日莫蝶名剧其裁妙耍的亮政奇策垃中腥穿柜过松来翠的奋。泼反曾正寺我烤自翼己锈如家果合操狂办遗这通些慧事安情匠，挥基崖本治上宵都尝是般直坑接片去狂这定些婶部权门装，民譬稀如彻去沸计罚划赴部额门革，芝就退让城他猛们距给犹我怖推灭荐劳可禾行浊性轿研厕究标报达告伟的深编番制念公武司蒸，镇去谅环禾保假局饼，遮就晋让轰他友们绿给界我棚推思荐誉环隙境捕评泊估良报久告洋的滨编杠制叫公嫂司瑞，刺然爪后饱让积这城些串公酸司谎负貌责比把府这个些轨手亏续闲办鞋出邀来威。负编所制挣费掠用俗稍炮微堤给忙多可点陈都古没裂关翼系打。外总蒙之哀我贡自剃己垃一矩看漆到勤这杆些血手炕续的，杰头毙就贩痛环得圆厉萄害壳。顿房食地外产登开炕发呀资偿质拜就锋比椒较茅有陆技群术浩含敬量羡一邀点捎，铁关隐键茄是这专临业斯技碰术林人珍员监难挪找术。厅现割在放这伶些胡专颂业构技等术拳人寿员卖资珍料罩都雷是部省捐内确联际网补了畜，耳想都搞漫几蜓个患球欠人页糊帮弄宾建勿设荒部劝门算基掘本涉上篮做路不械到踢，平建显设汇部虫门祝也绒不斤敢苦在唉这坛个炼事贪情微上悦乱侧来婚，继因傅为系任暴何泥人雀都稀可榴以悲上窑网滚查品到抚，眨某塌某兰是旬什农么题专习业签资帐质祸任占职扇什树么愤公男司耻。窜现驰在躺结河构满类扬的尊工辨程碎师吸难尤找适啊赢，盲感张慨席一蛇个雄。味下喝一登篇胞开渡始龙讲紧正株式半的晓规放划碗报啦建故：碍总桶平异面订审诱查冬阶券段甚。刃3馒、讲总嗓平嘱面位审助查叙阶印段乐这挠个革阶泻段曾各醋地竖的衫叫族法埋不厅一贪样极，无我列听翅得侧比晒较汇多袜的种叫令“破修罗建颜性蝇详纺细梁规狐划尺审剩查裹”阔。摘这偷个猛阶惹段紧就吃是辰审伯查蹄小济区雄的抓总坝平跟面周规束划现图撤纸肺，减也率就邻是筝审朵一芽个千小磨区字的猛建饰筑删物岩都里是晓怎尼么泽排例的群，拥每擦栋滋单炉体维建墙筑绿有配多蹄高粱，侵有蚁多棵大茂，旬各争栋始单专体厌建汁筑排之弊间厌怎布么扇间竟隔挣，姥间锅距安是落多腾少犁，务日库照垒够叠不会够穷，撤总饭容静积膜率出是身多庙大过，偶有模没乌有雄超腥过陈规四定万的蚊容穿积渠率捏，订建鹊筑升密促度慎是义多塔少暗，摔进风出付小花区孝的慕道珍路讲怎据么闻安通排焦，医是紫不阻是逐符妖合丛消晴防悄规翅范亡，其等兼等页等肿等形，念这残些桌东茧西逼都号是皱非颗常云的脉专畅业稠啊掏专箭业预。略在叛这壁里则我丑要罩举塌例惑说冈明堵一抽下相，多比院如在建太筑铜密钢度斯，贩这园个急东茫西竹看导起柄来亭很米简枯单盯是贞吧竞，肺就跑是吉建影筑滤物陷基坚底爹面毕积区占策整雀个巷小敬区盟面怒积株的专比剂例葬数锈。室譬舰如羡这哗个锯小然区即是胆1蹲万答平缎方采米插，两有勿3讯0第0匀0永平彻方桂米辟的雹地卖面辣上毛有井建逮筑扎物交，肠那仙么养建怖筑臭密嫂度劳就弱是槽3椒0剑%扶。分看煤起伟来准这钩个蛛计脏算荷应绸该启是钢没张有抗什伪么哄争孔议丢了温。氧但链是做且化慢铜。万我叉这何3见0理0著0虽平态方虑米盏的赔建节筑卖占卷地丘里睡面胶，给有清2抗0避0印0客平屑方悦米首是酸一年个识大金型布的义架纠空步平垒台欲，鸣架组空论层拥下戴是亩停桐车粥位酱，禽上于面雕是劲空再中臂绿嗓化馆广伏场醋。耕现混在倡，背争鉴议么就面来息了充，性我桶这酱个码2所0府0土0健平城方哑米爬，歉到害底沉算究不亚算放建裹筑值基愿底绝？钟你崖之久所桐以演限考制帜我方的逢建喇筑岭密址度县，匠无州非蔬就育是璃为锻了匀保娃证制绿赵化兆嘛洲，俊保碑障避居音民待的短休童闲慌空承间垦嘛锦。谢现淋在完我拍虽方然色好锅象榴是诵在眨地仿面迁上饮建烦了慎东粗西挣，蛋但螺是内我烈这塌个坡东克西挺顶房上严都垮是铲绿截化控啊河，完我威的晒绿陆化涛没委有短减室少单啊贝，无我楼的麻休纳闲闸空惕间骡没帝有粘减美少道啊慨，码所挡以分这蜜个萄2楚0第0运0橡平捎方板米数不耐能难算放在隙建住筑汗密闲度傍里暗面熔。诉这侧种朵空匠中疗花趣园烛型读的咬架专空忌层谜到死底魔要岂不摘要盈算白建咐筑亩密颠度押的否问谨题挑，理反梯正烈技池术扭规垦范存没较有骂限挠死阶，摆有串无瞒穷占的钟空锹间腥可逝以喝钻璃营昆。愉再兼举程个押例嫂子苦，朽容洞积块率稍，锤总挽建秧筑岩面功积职除舒以盖净不用杆地弊面底积停。机也慢是孤看骗起景来扭很显简档单吊。尊但句是书放接到箩实赏践傅中杜一蚁看早，客啥朵是枝净生用秤地戚面棕积炎啊惑？贸从疼哪连里讯起溜算茎啊族？奴是诸纯骆粹钱的桑土超地懒使折用朗权报证予载填的斥面铃积别呢袖，削还车是译比忆这碎个六面代积泽大沫那溪么盯一班点凯，复一顶直巩到恨周叉边券道甘路煤的蕉道名路遍中花线戏去至呢虚？民这安个妙东区西归根寸本庸说练不扎清暖楚弹，饺怎麻么树算贺都肆行特。违把视净铺用僚地杂面斤积净一座加若大谅，巡总威建拥筑貌面徒积匪自腊然睡就稼水宿涨肆船期高椅。尿这员都补是桐可诚以毛钻放营盏的乔地高方血。迁然抹其浙他旁的烘地之方吧，杨譬嘉如姨消缠防剧通松道嫌的耍设怒置滔，肥高尾层演建杯筑胀四教周驾必喉须蝇设还立干环散形唯消女防租车呢道婚。端但创是苗这当么针一帽搞腐，逆小训区腥的渐绿座化取基眨本醉上缸就谢毁愁掉须了药。故怎蹲么钢办懒？厨设滚置集那灯种绳隐习形垫消海防纯车被道彼，视上父面渐种角草销保享持裂绿命化危，泽就翅指猴着户图污纸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劫范倍就找表花示满安胸全宜合尾格魄吗影？剥我连看梢谁突也轰不吉敢屑说己这丹个午话谱。让最刷后碎只品能购把戚施猛工侄单窃位县拉萝出疤来衫，蔽判轰了镜几仅个静罚榴了处些也钱嚼，胀了叶事渡。泽现亡在优合陆生躁在息广欺州乌的呜某毕楼潜盘宅前肚面锈，祖也饼打拢算稳树矿这惕么东一让个架塔逃，屈做谅审疲查馋的丘时讽候男也备是认吵惕得旨不园可围开菌交点。样最赴后毙也姜是竖不搏了闸了铲之诵，清因池为运这园根葱本达说核不格清兵楚沫，蹲到残底扶安抓不兼安欺全牺反番正辱我壁个国人沈不虚知前道创。老鼠施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿10、施工招投标、监理报建还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。11、施工许可证我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。啦啦啦，我开始撒娇。12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：1、减少土地供给，紧缩地根这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉2、打压购买需求提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。3、强制性限制房地产产品类型这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。接下来，继续讲流程吧。啦啦啦13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉14、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。唉，又出来一个“做通”工作。15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什