建设工程验收与备案的法律实务

建设工程验收与备案的法律实务***/文工程建设中的验收是非常重要的一个环节，它关系到进一步施工、结算、付款、交付使用、备案等等方面，验收是否合格也会产生不同的法律后果。国家一系列法律法规也强制性要求工程必须经过验收与备案。工程实务中，验收与备案制度也颇受重视，但对于法律上关于验收及备案的理解，在实务中也分歧颇大，特别是房地产开发项目的验收与备案也争议颇大，由于建设工程涉及的种类很多，本文结合本人2006年处理过的一例交房纠纷来讨论房屋建筑工程中住宅工程的验收备案制度，对于其他专业建设工程，可以参考适用。问题的提起：何为“竣工验收合格”？2006年成都某开发商开发的某住宅小区交房时，300多业主与开发商产生了纠纷，业主拒绝接房，找来新闻媒体曝光，并准备联合起来对开发商提起集团诉讼，追究开发商的“违约责任”。产生这个纠纷是由于两方面原因引起的，其中一个原因就是300多业主在被开发商通知接房、查看开发商交房文件的过程中，发现开发商所交的商品房只有《竣工验收合格报告》，没有取得房管局的《竣工验收备案表》，从而认定该小区没有经过验收合格就交付使用，违反了国家法律。纠纷产生后，经过政府出面组织业主联系会和政府协调会，最终协调解决了纠纷。本人在参与该交房纠纷处理的43天内，代表开发商与业主进行了多次协调、参与政府部门的会议，从法律的角度对该起纠纷进行协调和阐释。最后，业主放弃起诉，在一个月内开发商退还每户业主“两管三线”费1000元，300多户业主陆续接房，纠纷得以解决。通过该起纠纷，我们要提起一个问题，就是何为“竣工验收合格”？因为我国法律对工程必须经竣工验收合格后才能交付使用作了强制性规定。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《合同法》第279条规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设工程经验收合格后，方可交付使用”。可见。是否验收以及验收是否合格这个问题关系到该小区能否交付使用，从而关系到开发商是否违约，应否承担法律责任等问题。而要弄清楚这个问题，首先得梳理并了解我国法律对验收及备案制度的规定。工程验收的种类普根唇据护我击国射现惭行职法隆律投、界法英规织、捡规尚章衰以榆及抽建佳筑蕉行印业亮的展惯朗例形，走住览宅杜工唱程凤验列收之大幸致受分谊为苹以制下垮几已类援：检中闹间狮验烫收准（欺主伏要疲是项隐梯蔽终工脆程告和笨基扇础贺工晃程裁）徒《孙合遣同皱法介》定第坛十庭六振章旬《扯建坏设妙工自程下合朝同惭》腹第框2堂7怨8蛇条排规他定陶：兴“遗隐县蔽浩工骗程览在森隐部蔽坑以稠前风，恰承监包半人什应董当肉通茂知若发瓜包腊人挑检算查韵。很”骂《煎建酿设判工疏程胞施吨工宜合杆同吃》柄（赢示剥范滥文俊本劲G冈F悼-们-漠1弟9苏9硬9皇-蹈-咐0折2貌0脉1谨）析第秃1杏7势条惕：醒“代隐验蔽薯工赠程聪和腔中阔间腥验宫收款”狱约诵定但：哭“脱工辜程闭具芝备阔隐杜蔽雹条亿件箭或焦达咳到尽专旱用队条气款籍约谎定问的挪中维间璃验绸收洁部删位厅，边承砖包悟人狮进蕉行庆自雪检扩，惧并僻在凭隐钉蔽穗或逃中防间鹿验露收政前鬼4吵8赠小漫时宋以垦书勾面笨形勒式串通乳知肾工萄程乔师珍验圣收杯。练通圆知亿包炎括拐隐减蔽创和次中肯间索验风收览的睡内救容曲、住验药收接时唱间尘和革地酱点伴。疯承尚包修人驻准补备膀验青收箭记阻录查，往验煎收锤合住格塑，宇工蝴程幼师肥在关验筐收捎记世录汤上排签继字忘后巾，幼承粒包捐人梨可披进钢行免隐迟蔽胖和萌继沈续匪施洽工育。健验恰收队不彼合猾格袄，砖承铸包巷人笛在伪工抗程惊师雅限浮定口的圾时株间修内编修岩改算后躁重挂新言验晚收锐”忠。翻《泡建温筑除工浅程统施帖工斜质那量销验住收朝统摊一品标被准起》网（啊G那B目—宽5侵0鸟3执0寺0寨-躺-戴2位0钉0汗1生）拌第押3灿.母0汽3规条猾第撒5龄项青规脉定志：晚“倾隐暂蔽拦工墙程作在菊隐砖蔽暑前而应继由况施类工吉单雾位苏通脉知极有气关匙单友位额进盲行兼验销收壶，尊并屡形扑成赢验址收枕文朝件航”县。糟《创四眨川扮省改建踪设坝工尺程鸽质毅量仪监梢督母管份理腾暂竭行叫规涂定怀》缓第横7钻条稼第跌3朽项骆规烟定绣了摄工墓程粉质刮量坊监还督屯的托重拾点担包菊括翻地蜂基需与口基铅础罢工野程饱，复对渐于窝基石础鞠验帆收隙要咱核王查灾签榜字浑手蹲续横是令否衡完馅备挽。唱誉中回间动验棉收湿是蝴竣夸工置验撑收美的拒前双提氏，牛中肾间貌验丝收耐不挤合劝格催不兄得贱进址行仁下劣一受道切工页序序的诊施捕工组，蔑当您然今也隆就嫂谈技不查上轧竣疲工臭验烤收干以岁及秀竣芒工浙验肆收脑是降否夺合资格般。叔分机户顽验运收撕从筛2课0均0帆7信年龟1挤0泥月钉1谅日市起夕，拔成脸都泄市录正陶式长施浊行桥了婚对口住寸宅套工券程蔬的抢分扬户剖验球收我制孙度傲。方《巾成晌都按市妹住辛宅猴工知程淹质亦量狭分盼户困验协收道暂着行娇治投理怖规须定旬》魔第循2邻条袍规热定棋：匆“筑本丢规织定次所捐称但分某户垒验虫收邀，痰是茫指牛住弹宅蛋工痛程犹在但按雕照减国青家滴规晶范辽要贯求喜内轧容鬼进珠行淡单孟位拖工痕程槐竣扫工泉验小收森前馆，芽对槐每曲一绣户些及苗部絮分饭公吵共信部肿位已质白量煤进奖行稻的漆专润门持验箭收妙。贴”纺第眯6脾条其规报定迟：纽“万住体宅址工没程齿质跳量吵分饭户跪验茶收费，郊应轧在给确筒保肝工起程谋地祖基中基壮础臣和颈主抗体术结由构半安辽全肃可姻靠赔、锦保旷温肯节毯能青性涨能样等粥符括合陡设灰计扔要宗求害的止基肥础栗上屈，耳以征检有查训工神程请观筋感损质鉴量暗和阳使抽用遗功泼能缩质碌量扶为练主砌”岁。还第府3聪条鼠规涂定获：割“撒住茅宅仔工撒程冷未居组嘉织湿分侮户剧验斥收难或筒分靠户娃验六收染不痒合犯格压的镜，门建悼设惨单凝位调不夕得杯组靠织遣单铸位好工护程虾竣期工芝验赚收泥。疑实诚行裹分股户蝴验倚收箱后泥，厌住份宅损工国程装各萄方鼓质赌量拣责停任歪主子体国仍抚应寒严裕格坑按查照忧国斗家四工撑程考建芝设注质岩量孤治橡理旗的启有康关坏规超定柜和嗓技肆术庆标决准杯对用住乱宅纲工孟程慈进乱行茎竣裁工国验秆收碎，排并萍不羡得猎以淡分夕户门验惨收浓代华替逼竣永工加验淋收倾。第”头由翼上笛可起见浅，甚住摊宅装工子程纱分勺户通验啊收悟主楚要衣是摇对安观潮感己质铺量枣和居使鄙用疲功党能自方炒面哀的倍检咐查古，姻它伞是雕竣朵工叙验顾收馅的袜前竭提捷条对件捉，批包孩含运于洽竣眨工访验庙收何但膨不请能陕替由代仰竣抖工向验达收发，紫因胞此在，锣即扭使芬分筛户讽验杯收侄合别格革但撑未球经杠过承竣格工甩验铸收庸或疗竣尽工木验窑收盯不灾合植格戴，肌仍食然置不粥符决合租交称付摘使宣用休条纯件昌。预甩斯项源竣缝工议验利收剧《裁建盘设往工肿程均施祖工凭合谣同求》西（肉示须范姻文歌本纠G到F酷-住-妹1链9萝9辱9伟-射-省0甘2纺0罚1赛）虎第含3市2罚条寄第绞7淹款匙约桂定收：劝“移因隙特掩殊对原浸因茧，誉发孙包蠢人闸要男求妖部婆分锐单承位杯工轻程田或懂工房程钳部仗位菜甩榴项男竣短工踏的柳，皮双对方惧另后行栽签多订称甩圣项稳竣息工悬协挎议贴，酸明哲确逢双含方奖责璃任赴和技工预程蓬价故款惜支搭付两方抬法僵”钻。着因岸此腾，昏在圣甩捐项瓦竣奖工番的涌情吹况准下么，招会洲设悠计羊对谢甩衫项浮竣差工蹈部创分登的登验劳收著，椒同排样兔，港根概据寇我漂国蔬法时律优的谅规绸定镰，泛无敞论俊是甲甩完项以还障是既全辰面组竣乒工甘，设要笨交袄付勒使唉用丹的队前嗓提素条拖件纱都拦必望须宣是桶经酸过跪验握收岁且画验誓收乘合季格古。意竣午工粉验抵收涌针序对臂竣喷工贼验蓝收汉，拖有皇必痛要渠从检法番律漆上府弄贪清博楚沃验套收株的字主盐体派、该依伴据蛋、瞒条黑件瘦。碎我催们瓣知奖道布，绘我申们都国巴家升的屋工雾程羞竣抬工爱验痕收蔑制好度迷进园行拦了史法划律扁上黄的板改孝革岸，珠从鼓以羞前泡计餐划膛经粪济标体虾制乘下无主砍要资以唱政填府降为死主卵体迷进裂行煎验藏收幼的炊模罗式董，滤改救革矿为哑现芝在句的艺市得场判经摧济耍体据制劣下朵主式要养以偷建止设唤单遥位元组报织葵、响由习设集计驻、县施央工缓、搭监司理句等纠有死关聪主辨体阶参羞与途验旺收朗、端政恋府静进传行白监靠督止的糖验湾收辞制饶度栏。脆《稿合译同访法错》深第臭2拉7循9联条鉴规估定够：阶“章建符设聚工暗程首竣谣工慨后愁，并发快包胃人粗应葡当缘根论据译施尚工及图日纸致及蜓说逃明塌书滚、奥国碍家淹颁康发艰的爪施彼工贩验影收覆规险范贝和仅质泳量僚检摘验针标驾准皆及肉时甩进袭行积验图收办。吧”惩这吧是息《教合安同沉法惯》踩对弟竣南工随验瓜收玩主酒体赵及埋验挎收狗依赤据吼的既规负定住。忆《那建艘设袍工抹程浙质常量史管树理仅条闲例都》狠第丈1迫6桑条撇规伤定椅：负“似建乎设父单诚位虏收关到茶工撑程买竣桌工腰报游告苦后慌，寻应译当眠组玉织创设寸计打、寨施还工哄、闪监并理喉等幅有涛关及单痒位锹进债行杜竣厚工员验秒收耗。猎建钢设浴工堤程云竣戚工哀验贫收蛋应武当锅具区备职下畜列另条刻件浅：脂（矿一恒）澡完田成屑建讨设笼工芹程社设沾计坑和失合网同干约拌定沟的距各秀项炒内削容载；恶（及二只）返有映完缠整钓的否技友术苗档慌案抽和笑施吹工储管摄理毒资渐料尺；连（殊三冷）逆有点工扎程裂使笛用京的箩主陶要诚建辰筑欲材园料烈、畅建温筑疤构宜配伪件瞎和循设挽备端的黄进奶场谱试第验售报走告金；陷（唐四孙）答有多勘物察遭、惑设腾计厉、者施队工圆、余工首程驶监柔理糊等恼单扑位储分衫别副签帮署沿的药质数量胀合稍格域文确件笛；霞（疗五掀）款有乓施帽工绘单煎位溪签枕署湾的献工忽程劳保屯修道书业。蝇”息本叙条玻是妈对家竣易工法验旺收倚的盗参佛与储主场体脖以辣及银竣怀工脊验犯收罢是昆否充合哄格赞的谷条思件联作汁出雄法支律军上任的驰界歉定泊。衔因参此饮，榴从棋现季行急法擦律日制鄙度兆层傍面乘上膝来妄说秃，壳工覆程闲竣蓬工比验芳收碎只胃要恐符划合欺上碰述哨法喜律死标螺准骡，述就源是意合袄格蓬的仗，傻否坝则批，虚就裙是混不认合模格嗓的涌。少质朝量滚验般收妖质监量戴是鬼工鞭程侍项遍目屋中该最水为而重传要坚的族问积题讽，哥包怕括沟实练体少项龄目哭的嫩质挡量重以攀及腐建三筑艇材融料军、次构区配跳件庄的瞎质删量存等雷。若对不于糠质夺量孟验找收军的布标远准毛，制主紧要劣是头以找《妄建期筑慢工斯程扬施步工旬质热量泳验杂收结统和一驶标稀准舒》杠（瞒G么B组—染5足0文3欣0锦0抓-倡-求2讨0恐0杜1吐）惕为既主要体据配蠢合池专芬业曲工尿程感标卵准币进饶行鸡。练在程竣纯工青验笔收紧中淋，廉质涂量陶验雾收揉是芒很土重免要举的毛一缘部茫分培，碰质蜓量县验扛收列不隔合险格谜，拦则宅竣需工嗽验网收个不投合腾格揉，吐工姑程授不道能倾交叔付晨使锈用灰。般分飘期锹验米收盈主局要俊是涝指肢分客期悟建枪设舌的币住硬宅柜小逃区缎工泰程丈，蝶在赛每追一射期仪竣巷工郑后歉所心进无行厦的夹验艳收绵。掏通您过荷验源收镰，式可测以哈分插期梯投旦入饭使毛用扁。傅综龟合辈验翠收吹对答于曲综电合元验规收族一与般焦是栽依极据须《遥城税市逝住散宅不小薄区小竣书工绘综禁合衰验春收目管欢理材办牢法战》纤进忘行晃。涉不岁过懒，雷该涉办疯法组发秩布也于役1匠9污9临3条年狱，脖属谱于加计沉划味经至济箱体奴制极下推的跌产晕物南。疑在祸《龟建醉筑祸法常》葡、券《恰合亮同愈法表》披、同《扎建陷设甩工担程求质域量悟管仰理分条盖例乓》手颁阿布练实孩施音后肢，宪该渡办婚法绪有化些慢地苏方须是晨与题前众述遥法赢律摸法拼规饲抵挑触饰的诸地谎方古（卧比玻如扯，菌该喇办坛法羊规作定泪的痒验捎收始主逃体清依绵然停是础政房府述部骗门肥，逝与丝改睛革鼓后谢的槽验卧收君制崭度自不巩符横）触，灿但紧综品合虏验柱收床制申度酱仍疗然石是化现渐行湖验赔收厨制菜度乔的勇部硬分悬。箱因般此贝，梦对爪于乱综拜合皂验先收控而锄言秧，旨还枕需祝要屋结怖合婆其蹄他芒规架定非进她行先。蚕一满般鸟来城讲峰，茶综废合薯验章收扩范杜畴曾包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