厦门市房地产市场2010年年报

蓝火置业厦门2010年年报商品房市场宏观市场宏观经济环境分析房地产市场环境政策盘点及展望宏观经济环境——厦门市GDP2010年，我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，并开始进入常规的增长期。1-11月厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。1-11月厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%图：2001-2010年10厦门市GDP及增长率数据来源：厦门市统计局备注：2010年数据统计到10月宏观经济环境固定资产投资呈现加快增长态势，房地产投资比重上升图：2001-2010年厦门市固定资产及房地产投资情况数据来源：厦门市统计局今年以来我市固定资产投资呈现加快增长态势，1-6月全市累计完成全社会固定资产投资451.74亿元，比去年同期增长39.8%。——固定资产投资截止2010年10月，厦门人均可支配收入为24605元，比去年同期增长11.8%2010年厦门市人均收入水平稳步攀升，生活水平也随之日益提高宏观经济环境——人均收入水平数据来源：厦门市统计局备注：2010年数据统计到10月稳步攀升1-10月，全市实现社会消费品零售总额565.06亿元，增长21.5%。其中，批发业实现零售额20.15亿元，增长9.8%；零售业实现零售额318.21亿元，增长30.0%；住宿业实现零售额11.48亿元，增长29.6%；餐饮业实现零售额22.32亿元，增长18.6%。宏观经济环境——社会消费品零售总额全市社会消费品零售总额累计增幅呈现逐年走高运行的态势图：2001-2010年10月份厦门市社会消费品零售总额数据来源：厦门市统计局备注：2010年数据统计到10月商品房市场宏观市场宏观经济环境分析房地产市场环境政策盘点及展望2010年厦门市商品房销售451万㎡，下降了20.3%，其中住宅销售209万㎡，下降了47.9%至11月底止，全市商品房待售面积达191.84万㎡，增长92.9%，其中住宅待售面积39.22万㎡，增长43.7%，占全市商品房待售面积的五分之一，为20.4%。房地产市场环境数据来源：厦门市统计局图：2007-2010厦门市商品房销售情况2010年厦门市商品房销售451万㎡，比去年下降20.3%，其中住宅销售209万㎡，比去年下降47.9%至10月底止，全市商品房待售面积194.78万㎡，增长94.9%，其中住宅待售面积40.65万㎡，增长59.1%，占全市商品房待售面积的比重为20.8%；非住宅类商品房待售面积154.13万㎡，增长107.2%，比重为79.2%。在非住宅类商品房待售面积中，办公楼待售面积44.99万㎡，增长86.5%；商业营业用房待售面积32.42万㎡，增长126.4%；厂房待售面积76.72万㎡，增长1.13倍。随着今年楼盘竣工数量增多，商品房待售面积大量增加，商品房待售面积达到了近几年的新高图：2005-2010年10月厦门市商品房空置情况房地产市场环境数据来源：厦门市统计局备注：2010年数据统计到10月商品房市场宏观市场宏观经济环境分析房地产市场环境政策盘点及展望——货币政策10月份中国居民消费价格指数（CPI）同比已经攀高至4.4%，且全年CPI突破3%的年度调控目标可能性较大。显然，应对国际金融危机而采取的刺激政策需要作出改变，以适应发展方式的转型，更加注重经济发展的质量。

12月3日，中共中央政治局召开会议，分析研究了2011年经济工作,指出要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这是2008年11月中国为应对国际金融危机提出货币政策“适度宽松”之后，首次回归“稳健”日期关键内容2月25日上调准备金率0.5个百分点3月5日政府工作报告指出，2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。5月10日上调准备金率0.5个百分点7月22日中共中央政治局召开会议，强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。10月11日定向上调五银行准备金率10月20日加息0.25个百分点11月10日上调准备金率0.5个百分点11月19日上调准备金率0.5个百分点12月3日政治局会议，提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策。货币政策不断紧缩，积极的财政政策和稳健的货币政策是明年的政策走势政策及效应分析——财政政策文件关键内容《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》1、清算收入应以实际交易价格确定；2、质量保证金扣除以发票开具为依据；3、房地产开发费用扣除进一步细化；4、土地闲置费不得扣除；5、支付的契税可按规定扣除；6、拆迁安置用房视同销售；7、进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题；8、清算补缴不加收滞纳金。《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税政策及效应分析关于房地产市场调控细则连续出台，10年财政收紧压力显现——土地政策3月10日，国土资源部出台19条土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等内容。3月20日，厦门市土房局发布公告，土地出让金首付比例不低于全部出让价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清。

6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高土地增值税预征率的下限，要求东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

6月12日，厦门市地税局发布《关于调整土地增值税预征率的通知》，从6月1日起，厦门市将普通住宅的土地增值税预征率由0.5%调整为2%，非普通标准住宅由1%调整为3%。9月27日，国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地。国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。政策及效应分析土地政策趋紧，对开发商资金链造成压力，有效地避免囤地拖欠情况——保障房1月14日，国土资源部发布通知，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

4月22日，住建部下发通知，要求严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求及一系列经济适用房的管理措施。

5月5日，住建部下发通知，要求严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定及一系列廉租房管理措施。

6月11日，住建部出台《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，要求力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。11月16日，《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

政策及效应分析政策及效应分析明确保障房、廉租房概念和管理措施，加强加快其开发建设，有利用整体市场更健康地发展——房地产政策国办关于房地产市场健康发展的若干意见公积金贷款利率下调10.22新政资本金比例下调物业税开征研讨二套房政策收紧清查闲置土地货币政策动态微调公积金政策收紧二套房两次收紧90平米以上首套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限制限购令出台首套房利率上调至8.5折政策刺激政策收紧政策环境2010年是房地产调控最为严厉和密集的一年，但以目前厦门市成交均价走势来看，房地产调控政策并没有取得应有的成效，预计2011年房地产仍将保持高压调控政策房地产相关政策预测在2011年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要重点关注：第一，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。在“调结构、稳物价”的大背景下仍不放松房地产业调控商品房市场2010年厦门土地市场分析图04-10年厦门商住地块出让宗数与成交楼面价走势图近年走势数据来源：蓝火数据库图04-10年厦门商住地块成交出让总体量图在经历了08年的短暂“阵痛”后，近年土地市场表现活跃，成交量价再次回归上行区间全年出让商住用地41幅，成交38幅，成交率93%商住地块成交总体量持续走高，今年成交商住地块681万㎡，较去年上涨24%成交情况土地宗数土地面积（㎡）建筑面积（㎡）成交价格（万元）楼面价（元/㎡）商住382954275680630425561863756商业217955235500262507394办公122686944347401377403168工业32675902490007915318酒店65193855067201473902909其他130111000330033000合计624192507803326428787816866数据来源：蓝火数据库成交情况厦门10年共出让土地62幅，土地面积419万㎡，较去年上涨34%，其中商住用地38幅，土地面积295万㎡，较去年上涨41%各区情况数据来源：蓝火数据库全年土地市场遍地开花，其中岛外唱主角，湖里区再现地王，整体成交楼面地价较去年略有提升成交量最大楼面价最高11月19日土地拍卖会湖边水库2010P19地块由宝龙集团拍得，14000元/㎡的楼面价创今年地王走势分析图2010年各区土地成交体量与楼面地价仅10年一年，同安出让的土地面积就高达131万㎡，加之其11年供应量多，未来将可能成为厦门房地产发展的新极点，而岛内湖里区今年拍出的地王，也将可能全面提高湖里地价水平数据来源：蓝火数据库图厦门各区目前存量及11年推量商品房市场商品房市场整体概况商业市场写字楼市场住宅市场供销情况商品房供给量住宅（万㎡）别墅（万㎡）写字楼（万㎡）商场（万㎡）车库（万㎡）厂房（万㎡）合计（万㎡）2009年177.90.4415.769.2639.6387.2330.192010年212.31.351.2620.924.775.6386.06涨跌幅19.34%195.45%225.25%125.70%-37.67%-13.30%16.92%商品房销售量住宅（万㎡）别墅（万㎡）写字楼（万㎡）商场（万㎡）车库（万㎡）厂房（万㎡）合计（万㎡）2009年401.67.6720.617.629.489.1565.972010年209.419.252.326.1851.6291.81450.51涨跌幅-47.86%150.33%153.88%48.75%75.58%3.04%-20.40%2010年住宅（万㎡）别墅（万㎡）写字楼（万㎡）商场（万㎡）车库（万㎡）厂房（万㎡）合计（万㎡）供给212.31.351.2620.924.775.6386.06销售209.40.8252.326.1851.6291.81450.51供需缺口2.90.48-1.04-5.28-26.92-16.21-64.452010年全市商品房较去年总供应量上涨16.9%，其中写字楼涨幅最大；商品房销售总量则下跌20.4%，其中商场跌幅最大，住宅次之；供需缺口64.45万㎡，总体供需较为平衡近年走势2010年厦门楼市受调控跟通胀影响，致非住宅旺销，今年商业、写字楼等物业推动厦门非住宅物业量价齐升数据来源：蓝火数据库商品房市场商品房市场整体概况商业市场写字楼市场住宅市场近年走势商业今年总成交量26.18万㎡，较去年上涨48%，成交均价14610元/㎡，较去年上涨5.9%，基于今年住宅调控问题，使部分热钱转战商业地产，推动了商业物业的量价齐升持续下滑首次上涨数据来源：蓝火数据库成交情况岛内占主导万达带动成交数据来源：蓝火数据库成交量主要集中在7、8月份，期间受万达广场影响，成交量出现井喷，成交均价则较为稳定，主要成交区域仍以岛内为主商品房市场商品房市场整体概况商业市场写字楼市场住宅市场近年走势厦门写字楼成交量在08年出现井喷之后，今年再次高涨，涨幅高达153.9%，主要原因是万达广场的旺销带动整体成交量，成交均价也随着平稳上升翻了1.5倍典型楼盘：万达广场—六度日光数据来源：蓝火数据库成交情况10年厦门写字楼成交区域以湖里区为主导，约占总成交量的85%，成交量跌宕起伏，成交均价则稳中有升数据来源：蓝火数据库商品房市场商品房市场整体概况商业市场写字楼市场住宅市场整体走势住宅供应量较去年上涨了19.3%住宅需求量较去年下滑了47.9%住宅价格呈上涨趋势涨幅自07年出现下滑之后，今年首次上涨，涨幅达到23%首次出现负涨幅供需较为平衡厦门住宅交易量近几年呈N型波动，在07年底达历史高点，而后由于政策影响，进入了低迷状态，09年开始复苏，10年更是高位平稳运行，价格再创新高持续上扬期深度调整快速回升平稳运行数据来源：蓝火数据库全市概况年底集中放量，带动成交4.17新政9.29新政10年住宅市场成交量价走势受政策影响明显，4月份成交量价均达到最高点，而全市整年共成交住宅209.4万㎡，成交均价为11133元/㎡，整体呈量跌价涨态势数据来源：蓝火数据库岛内市场成交均价首次突破19000元/㎡10年岛内累计销售达80.8万㎡，同比下降56.3%；成交均价16234元/㎡，同比上涨27.2%；岛内成交量跌价涨态势逐年明显下半年新盘集中入市价格双触底成交量全年最高点年底成交量有所攀升数据来源：蓝火数据库岛外市场全年供应量充足量价全年最高点下半年价格走势平缓10年岛外住宅总销售量达128.6万㎡，同比下跌43.5%；成交均价全年走势平稳，为7884元/㎡，同比上涨16.5%，随着岛外建设的发展，住宅量价提升空间大数据来源：蓝火数据库2010年厦门楼盘销售排行排行项目名称套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）1万科.金色悦城100783581.676802未来海岸系·天湖81697914.491003绿苑新城73558455.285604中央美地73267607.3148005万科.金域华府71776330.1105006禹州·大学城二期68056410.275007国际游轮城66289370.8189008古龙·御园64657235.687009禹州.城上城63882935.61600010海峡国际社区A区一期58078417.91920011古龙御景57458351.71360012特房·锦绣翔安54373602.3680013东方新城一期49443454620014金銮湾44556104.3810015联发·五缘湾1号39068701.21850016汇景新城中心38526180841017水晶国际35835111.61660018泉舜·泉水湾28420178.61040019源昌·鑫海湾259310802010020阳光美郡25421874.96000岛外楼盘120-130㎡户型为最以80-90㎡户型为主数据来源：蓝火数据库产品分析以首次置业者为主的80-90㎡户型占主导,其次是140㎡的以上大户型，而价格方面则是以1.5万/㎡以上的占主导，可见