不规则地块开发别墅的研究(中原)-企业管理 80P

坡地别墅研究重庆中原顾问事业一部

ChongQing.09.2010简介：重庆由其山地特征而成为山地建筑的典范，其中别墅更是山地建筑的代表。本次研究旨在通过对坡地别墅的建筑方式、园林设计、经济成本等多方位角度，对坡地别墅的打造提供有益指导，做到自然、创新、经济等要素有机结合。1、坡地建筑设计总原则2、25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制研究坡地别墅的意义市场需求利益最大化

地势限制随着都市化进程的加快，远离都市，亲近山水自然成了都市人生活的最求，因此，坡地建筑的设计更加符合市场需求。本案通过对坡地建筑的研究，提供相关设计的方法，着重提升产品品质，降低成本，在满足消费者需求的同时，使开发商的利益最大化。由于重庆地势的限制，山地、坡地建筑最为常见，系统性的研究坡地别墅建筑的原则、方法，对于土地开发多有裨益。坡地设计原则——三大原则依山就势1显山露水2错落有致3具体阐述坡地建筑要符合地势的变化情况，减少改造，保持原有的资源，体现生态的自然美。坡地别墅大多靠近山谷或山顶，在打造时要不占用山顶、山脊和附近的河流流域，保持原生的自然风景。坡地别墅与平地建筑最大的区别在于利用地势打造高地错落的建筑排布，以保证视野的宽阔性及建筑群体的美观。坡地设计原则——四不原则不要产生大量土方量1不要设计过高的挡墙2不要随意采伐树木3不要修建过高的道路、桥梁4保持生态原貌，减少工程量，降低成本过高的挡墙，一方面说明土石方量过大，建造成本增加，另一方面也使社区产品及环境的美观程度受到影响。土方量与成本直接相连，在坡地建设中，要依据地势来设计产品的排布及各单位户型设计，无论是道路还是产品的打造要减少土方量，控制成本。在需要修建桥梁道路系统的社区，桥梁道路不要修建过高，便于控制成本，另一方面便于交通系统的组织。坡地最大资源就是错落有致的地势，丰富了景观的立体效果，保持树木景观的原貌，一方面利于保护生态，一方面减少工程量，降低成本。对于不同的坡地别墅定位，其打造的侧重点各不相同经济型&高端型高端型别墅经济型别墅高端别墅更加注重资源的强势占有以及项目品质的独特性，以支撑产品的溢价，实现良好的市场销售。经济型别墅最重要的是控制成本，保证利润的基础上，提升项目的品质，加快去化率。小结坡地建要筑最重要的原则就是尊重地形地势的原貌，建筑设计要符合自然环境，将建筑与自然结合为一体；坡地建筑一方面要注重满足消费者亲近山水的要求，同时也要合理设计降低成本，使各方的利益最大化；一般规划坡地建筑主要从道路坡度小于8%的角度设计，但本次研究的主要目的在于针对不同坡度的地块设计道路、建筑单体、园林等方面，因此本次研究的角度以坡地坡度25%为限，25度是中坡地与陡坡地的分界线。1、坡地建筑设计总原则2、

25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制R<0.30.3<R<0.50.5<R<0.7坡度为25度以下、容积率在0.3以下的地块，地势较平缓，则该地块适宜定位为高端社区，产品类型主要是独栋别墅棕榈泉国际花园常青藤人文别墅棕榈泉别墅二期占地307亩，位于项目中部滨湖腹地，平均每栋占地超过2亩，容积率0.35。由149户新北美风格别墅构成，80%的别墅均能观湖，坡地高差主要是顺应地势变化修建，没有太多的改动。常青藤的容积率是0.342，绿化率是69.3%。建筑单体占地面积大，在高差不高的情况下，主要是通过建筑物排布消化高差。代表项目由于坡度较小，区域规划要尊重自然的原生地貌，道路规划顺应自然地势，打造主干道加尽端路的道路体系，别墅依据地势及道路情况呈线性错落式分布该社区的道路体系采用主干道加尽端路的方式，每户都有自己的私家车道直接入户。整体来看，该社区别墅排布呈线性排布，但户与户之间间隔较大，且排布错落有致，有效的保证了住户的私密性以及空间的宽阔感。主干道尽端路棕榈泉国际花园交通组织具有明显台地特征，主干道根据地形盘旋而下，各入户道路再根据不同地形和位置灵活接入，大多数采用下坡式入户，越往分支端头走，私家独栋的感觉越强地势高地势低高差约50米主干道为6M双车道支路为5.5M双车道道路占地率6.6%道路最大坡度8%平均坡度4.1%棕榈泉国际花园路线图建筑单体的设计根据地势情况采用掉层式设计，这种建筑方式的特点是单层面积较大，并设置有室内车库车库车库挡土墙是坡地建筑必不可少的消化高差的手段，但为了消化成本，一般挡土墙的高度不宜过高不采光地下室，一般属于赠送空间，不计入产权由于容积率较低，一般排布建筑物分布疏散，同时为保证良好的视线开阔性，要保持建筑单体错落的排布。金科太阳海岸掉层式建筑车库平层式修建别墅，一般适用条件是地势坡度很缓和，别墅占地面积大，可通过建筑单体的排布消化高差，土方量不大，能够有效控制成本车库车库平地式别墅目前在重庆最具代表性的是常青藤的庄园别墅。这种建筑单体由于地势平坦、容积率低，整体看来建筑群很分散，每个单体的占地面积很大，开间面宽，视野开阔，花园占地面积大。地势平缓的低密度住宅用超大的楼间距来减少由于视线受限的压抑感由于地势的平坦，不宜种植大面积的草坪，应种植大量的高大乔木，以增强建筑之间的私密性坡林顿别墅平层式建筑由于整体坡度很缓和，挡土墙的高度一般较低在低密度高档住宅内部，园林的打造应注重配套会所、主入口、道路两侧、私家别墅周边的景观打造高大树木作为隔断屏障私家水景主入口的水景设计道路两侧的树木私家道尽头的独立门院小结低密度的、相对平坦的地势打造出来的别墅，一般定位高端，别墅单体占地面积大，配有大面积花园；打造高端别墅的重点在于产品单体的建筑品质，以及大气的园林设计，以加强人们对于坡地别墅带来的自然享受；道路设计要最大程度的恢复坡地地势带来的高低错落感，以原有地势为基础，道路保持自然走势，并设置私家道路。1、坡地建筑设计总原则2、

25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制R<0.30.3<R<0.50.5<R<0.7容积率在0.3-0.5之间的别墅主要定位为舒适性别墅，物业形态主要以独栋、联排别墅为主，其中联排别墅主要是用于充量指标：坐落于渝北区的东原香山，容积率0.56，以独栋、联排别墅为主A风格：项目的建筑风格以意大利古典主义和托斯卡纳风格为主高差消化:高差的消化以掉层式建筑为主要手段BCAAAABBBBCB代表项目：东原香山案例展示——协信彩云一号高低低高独栋别墅高层联排别墅会所为使资源最大化，靠近湖边的别墅主要为大户型的独栋别墅，成为项目的标杆性建筑。项目边缘的高层，由于可以看到整个别墅社区加之远观湖景，是最后推出的组团，溢价效果明显。联排和叠加别墅是承担了主要的回现功能，以及满足容积率的要求，所占比重最大。联排、叠加别墅由于地势起伏平缓，道路设计依然主要遵从自然地势为主，打造主干道加尽端路的方式，并且利用道路将独栋别墅与联排别墅区分开来，保证项目的品质下坡式入户上坡式入户整体来看项目主要的道路体系依然是主干道加尽端路的方式。由于容积率较高，产品排布密集。地势高地势低社区道路没有进行人车分流，车行道较窄，室外车位为主，以减少对室内面积的占有。主干道尽端路消化高差的方法之一是利用掉层式修建方式，这种方式地下赠送面积大，并多数带有室内车库，市场接受度好，但土方量较大沿等高线排布建筑单体，由于排布相对较紧凑，楼间距较小，要避免近楼距带来的压抑感，要保证错落排布。车库车库上坡式入户车库房屋前后的花园由于建筑物相对较密集，园林打造以灌木和稀疏的高大树木为主。由于道路系统主要是主干道加尽端路的方式，道路两侧是建筑，因此最为常见的方式是建筑物依道路成上坡式入户，增强建筑的紧凑性。典型的掉层式消化高差道路等高线上坡式入户在坡度不高的情况下，可通过台地的处理方式消化高差，台地设计会产生较大的土方量，成本有所上升，但台地设计可以较少指标的浪费，满足容积率的要求车库车库车库车库早土方量不大的情况下，可以考虑打造台地式规划建设，减少道路修建，使得房屋排布更加紧凑。对于挡土墙可适当进行绿化，增强其美观的效果，且相邻的两个建筑单体之间利用高大的树木增强其私密感。挡土墙对于台地的打造必不可少，但由于地势坡度相对较缓，增挡土墙的高度不宜过高，以减少土方量以及挡土墙的造价成本。舒适型别墅的园林打造要追求园林的丰富性，打造立体的景观效果，并且要使园林的设计能够提升项目的品质感开阔的庭院设计立体园林打造道路两侧的高大树木主题水景主入口的硬质铺装小结舒适性别墅受到容积率限制，物业形态主要是独栋和联排别墅，其中独栋是溢价性产品，而联排是充量的产品；舒适性别墅在设计上主要采用掉层式或台地式修建手法消化高差，但由于二者各有利弊，目前最优化的处理方式是二者的结合；园林的打造要注重立体的园林设计，营造山水情趣、高低错落的景致。1、坡地建筑设计总原则2、

25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制R<0.30.3<R<0.50.5<R<0.7容积率在0.5-0.7之间的别墅主要是经济型别墅，主要的物业形态以联排、叠加别墅为主代表项目上邦国际社区二期金科太阳海岸上邦高尔夫二期主要以联排和叠拼别墅为主，容积率高。产品以西班牙建筑风格为主。由于总价控制较好，外加大环境的优良，销售情况好，目前仅余15%左右的房源待售。高差的消化以联排的错落式建筑方式为主要方法。项目面向山谷，容积率高，地块规划容积率为1，属于经济型别墅。项目面向峡谷自然缓冲形成缓坡，建筑朝向山谷，但由于过高的容积率，导致一期产品排布拥挤。高差的消化主要掉层式建筑手法，道路体系以自然地貌为主。坡度较小、容积率较高的地块除按照掉层设计消化高差外，还可以规划为台地式消化高差，加强单体排布的紧凑型，满足容积率要求低高道路呈现明显的下穿式，并且具有台地特征。道路设置较窄，没有实行人车分流。所有建筑朝向山谷，但由于过高的容积率是单体之间间距很窄，没有良好的视线通囊，只有临河一带能观望到山谷。道路主要采用主干道加尽端路的方式，双拼别墅带有室外车库而联排别墅配有车位。在坡度平缓的地块，容积率过高，则道路的规划可以考虑人车分流的设计方法，实行集中地下车库。或是修建地下通道，减少地面道路的需求。主入口次入口入户的曲径底层架空，形成半地下车库对于容积率较高的地区，为减少道路占地面积，降低土方量控制成本，道路设计实行人车分流，即在社区外围实行车行道路环线，社区内部实行人行步道案例展示在处理联排别墅时，除了常规的掉层式外，还有利用顺应等高线的变化趋势排布错落式建筑，此种建筑方式一方面消化高差，一方面满足建筑单体朝向最大化6联排别墅道路上坡式入户等高线道路高差的消化主要是顺应地势变化成小台地式修建，建筑密集度高。这种建筑方式适用于坡地较缓，容积率较高的情况，由于占地面积小，单层面积小，建议采用露天车位，入户式花园入户式花园立体示意图纵跨等高线排布的建筑单体顺应等高线排布的建筑单体整体道路设计以等高线为基础，成环形设计该种排布方法，并没有充分利用中间区域的湖景资源，则其排布主要考虑的角度是朝向问题在坡度平缓，容积率要求高的地块可以适当考虑围合式院落设计，由于围合式排布布局紧凑，可以满足容积率的指标要求万科渝园深圳中央悦城优势：围合院落个户的朝向不同，有效保证了住户的私密性。中庭园林体验式效果好。缺点：排布过于紧凑，在外部来看，感觉比较拥挤。优势：现代建筑主义风格的合院式建筑设计，建筑平面方正，布局合理。劣势：进深大，采光、通风受到影响。过于方正的布局减少了相互之间的私密性。代表项目对于容积率较大的别墅社区，园林打造空间不多，因此除在公建区主题景观的打造外，要更加注重细节的景观打造关键词石材大门叠水设计立体景观院落花圃……跌水景观入口厚重的石门中央绿化带院落风水缸示范区院落花圃可容两人行的步道公建区细节打造小结对于经济型别墅，产品的规划与设计，园林的打造都要围绕控制成本进行，在成本控制下，提升项目的品质；经济型别墅社区由于居住人数多，且为了避免道路挤占建筑面积指标，道路设计可采用人车分流的形式；在经济型别墅的设计中，要注重单体的排布，减少密集的排布带来的压抑感以及私密性差的劣势；园林的打造在公建区外，要投放更多的精力在宅间花园等细节地区的园林处理。缓坡地块坡地别墅打造总结打造重点规划：顺应地势变化排布道路：以自然地貌为主，主干道加尽端路的形式高差消化：以掉层式建筑为主，适当修建台地式园林：主要打造配套会所、道路两侧及别墅周边区域容积率<0.30.3<容积率<0.5

0.5<容积率<0.7资源的强势占有成本的有效控制资源的合理利用123规划：以独栋、联排为主道路：以自然地貌为主，适当增加台地交通体系方式高差消化：以掉层式、台地式建筑为主园林：主要打造公建区、道路两侧及私家花园规划：以叠拼、联排为主道路：以台地交通体系为主，可以实行人车分流高差消化：以台地式建筑为主，掉层式、错落式修建园林：主要打造公建区、道路两侧1、坡地建筑设计总原则2、25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制R<0.30.3<R<0.50.5<R<0.7在坡度较陡的情况下，低容积率打造高端的山地别墅，物业形态主要是独栋别墅保利小泉28阙保利小泉规划理念是每一个房子都因地制宜，与山体很好的融合，远看共生、实则分离。低密度容积率0.25，打造山间顶级别墅。高差的消化主要是采用掉层式和吊脚式建筑手法。该项目容积率0.33，建筑依山就势，原创别墅层层院落。是重庆高端中式别墅的代表作。高差的消化主要是掉层式，并借助与地势的结合合理排布建筑单体，呈现山地别墅的独特魅力。代表项目定位为高端山地别墅的社区，道路主要是原生地貌，按地势情况多采用按照等高线走势设计道路的规划方法常见的陡坡道路设计方式按照等高线设计道路从图中可以看出，道路的规划主要是按照等高线的变化设计主干道，加之尽端路的方式设计道路。万科十七英里道路规划示意图及步道设计案例：万科十七英里别墅区高层区入户、到海边的步道但在坡度极陡，且为了保护地势原生态的情况下，将产品与山体合二为一，道路的设计可以做适当的牺牲，采用步道入户的方式取代车行到户的方式案例：万科十七英里蛇形道路、之字形道路设计也能满足坡度较陡的地块道路设计需要道路设计与等高线关系图优点顺应地势变化，减少对原生地貌的破坏；土方量较小，能有效控制成本；适用坡度较陡的情况，能有效消化高差；缺点占地面积较多，占用地块指标；道路较长，成本会增加。蛇形道路设计优缺点其他道路打造手法沿等高线均匀爬坡的道路设计，需要坡度较长，且建筑物排布较分散的情况下运用，若坡度很陡，容积率高，建筑排布密集，均匀爬坡所需道路过长等情况下，可以考虑隧道、升降台等方式解决交通问题，这种设计可以减少道路的长度，降低对生态地貌的破坏。升降台式隧道式位置处于陡坡的低密度别墅，打造的重点在于建筑与坡地的融合，建筑顺地势或等高线而建，体现其自然性坡度较陡情况下，建筑物的接地模式主要是吊脚式、架空式，这样做大大减少了土方量，但支架的成本也有所上升，因此，目前比较常见的坡地接地模式是吊脚式以及掉层式天麓8区：335平米3.75m3.9m3.9m3.75m天麓8区：351平米代表项目：东部华侨城吊脚设计建筑的一端与地面接触，一端架空架空设计整体的建筑物建于架空支架上，以地面没有接触吊脚式坡地别墅建造手法吊脚式入户半采光地下室车库此种建筑手法在重庆坡度很高的区域很常见，如保利小泉别墅的2期。这种方法能减少土方量工程，并且不占用地面面积，能有效拓展空间。花园主要集中在接地一侧，设置室内车库或露天车位。架空式建筑方式1层花园3层2层楼梯道路露台架空架空架空别墅主要适用于坡度较陡、临崖别墅的修建。由于全架空，支架的成本有所上升，目前并不常用。容积率较低的情况下，可以很据地势的情况在较陡地块修建分体式别墅，各独立部分面积小，但总体面积大厨房与客厅和卧室分开，形成独立布局，减少对其他空间的影响七仙瑶池（96m²

）中粮公主郡厨房卧室卫生间客厅餐客厅卧室卧室餐客厅、主次卧室相互分开设置，通过连廊形式连接，形式散落式布局典范这是分体别墅的俯瞰图，其中分体部分可以是独立的厨房或是独立的主卧室；分体的各部分可以通过内连廊、木道连接，如果差高过大，则可以通过内部电梯连接各部分；由于分体建筑，各部分占地面积较小，庭院花园占地面积较大。分体式别墅剖面分析图常见的分体部分主要是主卧室和厨房厨房分体各部分主要通过内连廊或小桥的方式连接，若分体各部分连接紧密、高差较大，也可以考虑适用内部电梯独立的厨房在重庆市场只有保利小泉别墅区设计了分体式别墅；仙女山花样的山谷也设有小户型的分体别墅，主要是主卧室的分隔；由于该种别墅面积大，一般设计数量较少；分体式别墅主要将主卧室与客厅等功能室区分开来，增强主人的私密性。一般分体别墅建筑适用于坡地较陡且需要修建较大面积的情况，在陡坡修建分体别墅，可考虑小台地式修建方法客厅、空能房主卧案例展示——保利小泉别墅二期道路客厅、空能房卧室两个房屋由内部电梯或楼梯连接私家花园主要集中在后侧建筑单体分为两个小台地式建筑埋地式地下车库这种建筑方式可以减少土方量，将原本需要的大面积台地改为相对较小的两个小台地，即顺应了地势情况，由使得单体的建筑也能体现坡地建筑的特征，并且能有效控制成本。两个相连吊脚式建筑单体地下车库入户花园园林打造示范案例——保利小泉别墅1、总体原则：以原始植被及地形地貌为基础，保留原生态2、景观亮点：原生高大的树木为主要绿化手段，自然资源占有性强3、不足之处：园林打造单一，缺乏情景细节处理园林打造示范二——天景28阙1、总体原则：依山而建，保留原始植被及地形地貌2、应景点题：酌情增加中式元素，演绎现代中式风格3、制胜法宝：个别点故事营造，制造遐想空间，引人入胜小结低密度的高端别墅，在规划上要体现随山就势的规划理念，保持地块的原生态性；建筑单体的设计更多的要融合坡地的变化情况，并在控制成本的基础上，利用吊脚式、架空式等多种手法规划别墅，使别墅融入山林之中；园林打造凭借良好的山林资源，保护原生植被的同时，注重情景、细节的打造，做到步移景异的效果。1、坡地建筑设计总原则2、25度以下缓坡别墅打造3、25度以上陡坡别墅打造4、坡地建筑设计总结5、成本控制R<0.30.3<R<0.50.5<R<0.7相对缓坡地段，容积率在0.3-0.5之间的陡坡别墅应以联排为主，少量资源强势的地块修建独栋别墅，整体规划在保持原生地势之外，适当打造台地地势概况：项目目前开发至三期，以联排和双拼为主，北美风格，大气简约A指标：一期共55栋，有双拼和6联排，共380户，项目整体容积率0.63，属于舒适性别墅高差消化:项目高差主要是台地式排布建筑物来消化高差BCAAAABBBBCB代表项目：首钢美利山受容积率、地势的限制，以联排别墅为主，可在台地的基础上打造联排别墅，道路规划以台地地势为主，附加主干道加尽端路的形式，减少道路对于地块指标的占据道路设计具有明显的台地特征，在地势平缓地区呈兵列式排布，地势较高地区呈环状设计。案例展示：首钢美利山道入户方式主要是上坡式入户。有车行道直达每户，双拼为车库，联排为露天车位。地势较平坦的联排别墅呈环形排布的双拼别墅高低产品的排布主要以台地排布为主，独栋别墅可排布在景观资源强势的周边，联排按地势情况排布案例展示——蓝光十里南山小区车行入口市政道路市政道路小区内主干道主要依原生地貌设置