房地产税务培训PPT

房地产企业税收政策研讨Sf0_jt2008-10-244、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。房地产开发企业主要涉及的税费有11种：1、营业税、城建税、教育费附加；2、土地增值税；3、企业所得税、个人所得税；目录一、营业税二、土地增值税四、个人所得税五、案例三、企业所得税公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图)2008年03月24日11:26

新浪房产

赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰公司为奥运打造的AMGSLK全球限量400辆,)，由北京市公证处公证。赠送价值300--400万B＆B(意大利)原装进口的家具，并送去欧洲(意大利)B＆B考察，亲自去B＆B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店3晚的住宿。广告：“购房屋、送空调”，“购房送家具”，送……税收策划案例1促销方式的税收策划解释：销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。税收策划案例2某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下：自行成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税金及附加。策划目的：减少企业土地增值税的缴纳。国税发〔2006〕31号文：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品；（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品；（4）采取包销方式委托销售开发产品。

实际操作中，存在部分房地产企业采取包销方式，在销售过程中，部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。偷税行为2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是《关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发〔1996〕107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依据《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）第七条：“本通知自2005年1月1日起实施，以前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。《国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知》(国税发〔1996〕206号)和《国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》(国税发〔1996〕107号)同时废止。”方案二适用法规已作废某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。

纳税筹划前的土地增值税：扣除项目为4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700万元。

土地增值额为15500－12700＝2800万元。

土地增值率为2800÷12700＝22%。

应纳土地增值税为：2800×30%＝840万元。案例4纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后）

扣除项目为4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960万元。

土地增值额为15500－12960＝2540万元。

土地增值率为2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。”

房地产公司出售办公楼，土地增值税增值率虽然低于20%，但是由于其为办公楼，不是普通标准住宅，所以不应免征土地增值税，应按规定缴纳土地增值税。企业税务管理内容企业效益最大化相对减轻税负资金时间价值维护合法权益涉税风险为零营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。增值税，消费税，车辆购置税,铁路、银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税等。地方附加、耕地占用税关税、行李和邮递物品进口税、进口环节增值税和消费税国税局系统地税局系统地方财政部门海关系统税收征管范围划分纳税人税率

税目征税对象税法构成要素即一切履行纳税义务的法人、自然人及其他组织是各个税种所规定的具体征税项目形式有比例税率、超额累进税率、定额税率、超率累进税率主要是指税收法律关系中征纳双方权利义务所指向的物或行为税法实施原则1、层次高的法律优于层次低的法律；2、同一层次的法律中，特别法优于普通法；(所谓普通法，是指在一般范围内适用的法律，其效力具有普遍性;特别法，是指在特定范围内适用的法律，其效力仅仅及于特定身份的人或者事。)3、国际法优于国内法；4、实体法从旧，程序法从新。营业税的应税范围1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。销售不动产的计税依据

1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。2）单位将不动产无偿赠与他人，纳税。对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；C、计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）营业税收入范围1、价外费用3、维修基金（不计征）4、动迁补偿2、违约金5、还本方式销售6、销售折扣7、物业代收费用8、视同销售10、实质重于形式9、售后回租和售后回购合作建房的讨论第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。筹划前：案例应纳营业税及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66万元；策划后如意公司正大公司吉祥公司租金每年1000万元中介服务费200万元/年税款节约55万元，与如意公司各享受一半：27.5万元/年年营业税及附加：200×5%×（1＋7%＋3%）＝11万元。税款节约66-11万元。更加稳定的客户和租金收入签订中介合同签订租赁合同筹划前：吉祥公司与光明公司所签订的合同，光明公司应缴营业税为4120×3%×（1＋7%＋3%）＝136万元。筹划后：光明公司采取清包工的形式，代为吉祥公司采购材料并免收手续费的形式签订合同。装修策划装饰工程应缴营业税：（1000＋30）×3%×（1＋7%＋3%）＝34万元。136－34＝102万元节税利益分摊企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税（国税函[1998]771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”（财税[2003]16号）文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》

非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息不征收营业税。利息问题土地增值税法1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2、按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。具体事项的征税有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自住房，不征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。土地增值税实行四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例

税率 速算扣除系数

50%以下含50% 30% 0超过50%～100%（含100%）40% 5%超过100%～200%（含200%）50% 15%200%以上 60% 35% 转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。土地增值税的税收策划

三、可暂缓征收土地增值税二、给予免征一、不征收土地增值税继承、赠与方式无偿转让;转为企业自用或用于出租1、以房地产进行投资、联营的；2、双方合作建房后分房自用；3、企业兼并。1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％；2、依法征用、收回的房地产。一、收入策划法

1、降低销售价格例：假定某房地产企业建造普通住宅，可扣除项目金额为800万元，根据目前市场调查，可以定价在900-1000万元之间。如果定价为1000万元，则增值额为200万元，增值率为25%（200/800），超过20％这一减免底线，此时该企业应缴纳的土地增值税为60万元，不考虑其他税费，则利润为140万元。如果定价为960万元，则增值额为160万元，增值率为20%（160/800），不超过20％这一减免底线，该企业不缴纳土地增值税，不考虑其他税费，则利润为160万元。2、分散销售收入某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元，增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。二是：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%，未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。销售与装修分开两种装修方式直接招标装修进成本：收入和成本均增加，但因装修的利润空间较大，因此对土地增值税的影响不大。成立装修公司与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价国税函[1998]53号二、扣除项目策划法1、房地产精装房2、自行设立建筑公司3、加大房地产开发成本的列支房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。房产税和城镇土地使用税企业所得税国税发[2000]84号《企业所得税税前扣除办法》《中华人民共和国企业所得税法》08年1月1日执行国税发〔2006〕31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税函〔2008〕299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税发〔2008〕86号《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。变化：国税函[2008]299号文件是对国税发[2006]31号文中关于房地产开发企业的企业所得税预缴作出的新规定，根据[2008]299号文件房地产开发企业按当年实际利润据实预缴税款的，即：当期应纳税额＝当期预售房款收入*预计利润率*25％±（当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差额）*25％。《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》国税发〔2008〕86号

一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。

母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》第三十六条纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本５０％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。第四十四条纳税人申报扣除的业务招待费，主管税机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。第五十二条纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。国税发[2000]84号

发票使用及审核新规国税发〔2008〕80号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。有偷逃骗税行为的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。国税总局稽便函[2008]42号关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知：各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查。

代收款的相关政策营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金不纳税。企业所得税：国税发[2006]31号：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”代收款除住房维修基金不纳税外，其他代收款均须纳税。土地增值税：财税字[1995]48号：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。房产转自用是否应交纳营业税房地产开发企业将自己开发的商品房转作自用，该不动产的所有权没有发生改变，无需缴纳营业税。待该房产实际发生销售时，再缴纳营业税。《国家税务总局关于开展2007年税收专项检查工作的通知》国税发〔2007〕22号1.房地产业（1）营业税

①检查应税营业额的合理性、完整性。五、是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六、是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。九、是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。公司设立子公司是独立法人，如果盈利或亏损，均不能并入母公司利润，应当作为独立的居民企业单独缴纳企业所得税。当子公司微利的情况下，子公司可以按20%的税率缴纳企业所得税，使集团公司整体税负降低，在给母公司分配现金股利或利润时，应补税差，则设立子公司对于整个集团公司来说，其税负为子公司缴纳的所得税和母公司就现金股利或利润补交的所得税差额。分公司不是独立法人，不形成所得税的居民企业，其实现的利润或亏损应当并入总公司，由总公司汇总纳税。示例一：A公司所得税税率为25%。2008年1月拟投资设立一公司，预测其当年的税前会计利润为3万元，假定A公司当年实现税前会计利润100万元。现有两种方案可供参考：一是设立全资子公司，并向A公司分配利润2万元；二是设立分公司(假设不存在纳税调整事项)。设立全资子公司

子公司缴纳的所得税=3×20%=0.6万元；

A公司缴纳的所得税=100×25%+2÷(1-20%)×(25%-20%)=25.13万元；

集团公司整体税负=0.6+25.13=25.73万元。设立分公司A公司缴纳的所得税=(100+3)×25%=25.75万元。当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。示例二：B公司所得税税率为25%，2008年1月拟投资设立回收期长的公司，预测该投资公司当年亏损600万元，假定B公司当年实现利润1000万元，现有两方案可供选择：一是设立全资子公司；二是设立分公司(假设不存在其他纳税调整事项)。设立子公司子公司当年亏损，不缴纳所得税，其亏损可结转以后年度，用以后年度所得弥补。

B公司当年缴纳的所得税=1000×25%=250万元；集团公司整体税负=250万元。设立分公司B公司当年缴纳的所得税=(1000-600)×25%=100万元。当下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式设立分公司纳税优缺点分析优势：

第一，公司本部及分公司的盈利和亏损可以互相抵补。

第二，税法规定在税前列支有限额的费用（如业务招待费、广告费、业务宣传费）可以在公司内部调剂使用，从而使公司的税收负担更趋合理。

第三，公司内投资收益不存在根据税率差异补税问题。风险：由于税法和会计制度存在差异，加之各地区税务机关在