房地产估价师考试复习提纲

《房地产开发经营与管理》复习提纲第一章房地产投资与投资风险1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资分为基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。投资的特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性，过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大；投资的目的是在于得到报酬；投资具有风险性。投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业的发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国家的社会稳定和国际交往。3、房地产投资的对象是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。房地产实物投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。撒房党地饺产拾投忌资范的厨目距的脂是滨财液富厦价羽值忽的宵最狐大闻化称，绘获针得抢经煮常束性灶收亦益洋和恋资仗本驱增业值秀，勺同臣时郊可角以习降已低躁其朋投匆资挑组育合波的尘总招体幻风碑险违，助抵伴御英通铃货拌膨仍胀呈的孝影值响剃。打房缘地宅产寿投狮资宋物编业锅类策型肚：犹居岂住句物岛业魂；具商销业嚼物勾业赶(烦经示营旱性愈物额业炸、遇收致益送性赢物瓣业晨或滩投睡资筝性盆物奏业谷)住，园位事置侧对馋于准此揭类痒型李物局业张有晃特挪殊具重身要雨性导；锣工易业舱物冒业搂，济重军工充业效厂嫌房币有愁其苦特捡殊先性瞎；告特些殊表物境业谣。境4夏、牢房悠地优产棵的仗特抵性伪：宿不授可鸡移脏动倚性盲，持房域地沃产雾的拒价胀值野就煮在污于赚其刊位寸置岭，挺投葬资显者导进破行飞投搁资泪时祥要脊关扫注骗对气未凯来乳地搜区狭环蜓境发的爱可袭能效变闸化琴的与分次析于与掠预籍测墨；昆寿间命桨周朴期据长说，养房迅地必产混具旷有处经且济叮寿乌命歇和备自朋然狗寿喜命虫；冷适妻应症性秒；协异拉质籍性鱼；盛弱绸流刃动剑性淡(偿变色现鸽能组力惯差欺)室；润政申策歪影彻响农性插；欲专绳业夜管罪理绿依睁赖待性野；平相柿互忠影结响项性拘。颜5岁、填房短地伤产撕投霜资煌的寒形弊式妈：捉直稠接傍投驾资剥和同间炉接予投北资个。振直君接阿投轿资随分框为刊房维地顶产赌开伴发态投贴资窑和咏房组地恭产攀置玉业时投引资躁，办房舰地炉产赏开决发新投驰资塞通抛常岛属扛于秧短售期独投判资股但竹建乞成芳后影用愤于糖出馋租邀或绣经霸营拘则跳变乌成徒了柜长阵期躬置快业毯投哥资激。骆房智地财产堆置贸业笔投怜资坐的便目耗的互有鹅：趁自翼用裁和现出稠租绑给胞使额用鞭者踩获推取逗较祖为个稳望定注的体经谣常烤性厚收南入主，迟同昌时盐可膀以昂不泡需艺要营时每可尸以去转船售妄获勺取宿转笨售茎收测益碗。晕间橡接槐投后资鲁有秧：督投扎资项房稿地窑产恭企主业洗股聪票亏或叛债屯券抢；他投依资捎房熊地惩产缓投怖资优信罩托绵资登金投，监其花优耗点繁收风益忌相锦对哭稳因定巷、棕流致动脊性业好概，哗类锦型双有裁权晕益端性敲、绩抵驶押翅型士、似混月合妹型骑；拍购鹅买内住紧房道抵括押框支定持及证握券亚。翅房乔地庙产涛投场资晶之材利绘：群相栋对吐较武高娘的吸收轮益牵水贞平喘；醒易侵于亮获岗得把金籍融症机银构移的固支班持异；杏能除抵留消顿通偶货姓膨墓胀店的陶影头响禽，至房享地盟产杯价楚格贷年执平颤均臂上转涨只率练是阅同茄期纳年株通我货从膨跑胀滥率订的虚2尿倍苹；虽提庄高杂投免资厕者栋的缸资签信炉等同级缘。槽房令地矩产敬投容资世之蚊弊蹈：哥变酿现共性丈差快；联投泪资拔数需额盐巨旦大饱；财投睛资协回拖收息周师期烧长松；把需椒要泊专席门孟知则识缘和蜂经夕验旋。闷6聪、柄风干险舱是而获嘴得时预粘期迷收货益直可恭能伙性减的匠大爪小性。瓦风键险渡涉样及夸变兼动献和束可证能贤性林。讨变睛动耍通雁常宇用累标递准百差直来翁表申示瓜，灶标苍准右差摄越检小吧，买投倡资朴风跪险躬也遇越稼小旁。翻房晒地辱产茅投针资坝的扒风迷险遵主眠要苍体历现粪在制：虏投伴入需资见金粪的谣安思全莲性康；辰期导望缸收脉益详的蒸可平靠尝性菠；集投习资卡项土目剂的针变读现嘉性熔；绿资锋产锈管代理腾的粗复铲杂片性糟。踪系今统牢风茶险涌有弓：除通垄货信膨去胀丧风惕险门；餐市法场悼供鼠求虚风炎险泄；呈周第期屡风旋险牙，查美圈国泥周叨期绿大赏约外1配8肌-保2统0针年牵，卧香条港容7辆-唱8所年忌，江日军本蓄为特7伐年爬；仔变钓现奋风仗险标；氧利祖率遭风魔险沉；走政公策扶风甚险站；熔政级治渴风己险碧；余或晴然喜损惊失苗风旬险南。脉个榴别颈风终险像有硬：暖收习益虫现社金舅流胜风洞险斯；较未冷来猴运驰营预费免用炒风灰险涛；势资婶本跑价挣值耽风蛛险梯；勤比粘较住风鸽险隐(愉机休会美成休本待)耻；疼时雹间秃风柿险镰(染选耗择乔时麻机吸)如；石持笑有灵期谷风谜险遭；楼投码资酿者阔投拿资痕决耕策招取墙决悟于眼对棒未陡来络投填资谎收论益避的里预跟期爽或橡期就望忍。两风痒险圆尽夸可杏能章规丝避热、遮控茧制刺和直转肾移都。阵房曲地导产眨的兄租榆售拖价挤格市、劝成域本烈费嘴用救、夹开蠢发邪周鉴期立及蚂市店场招吸劫纳剃率拦、生吸哪纳肥周泪期写、鉴空捎置辟率然等树估睛计刚都滔会葱受蚂各监种斧风叛险弱因锦素痒的歉影稻响蚕而森存泼在萌一惨定迎的喇变涨动飞范轰围侄。制7也、姻投强资摇组民合怜的尿目个标忧就计是刑寻绍找治一仍个崇固壮定罚的观预柱期粱收笔益其率州下地使坑风镇险息最温小勾或颗是民在屈一过个目预林设摸或才接俯受扒的稿风与险毯水遥平纽下肆，维使痒收网益续最缝大欣化幼的蹈投防资挤组虎合油。缎资趴本刘资侨产妙定奥价衣模乖型燕：导项数目温要吵求纹的脏收疗益购率登＝违无洗风币险狸报订酬附率检＋祥项宏目此的装β匠×赖（鬼市兰场那平绘均亚报脚酬宣率搅－炸无僚风搞险柄报巾酬绞率甘）习第售二吨章截收房筋地猜产魄市饰场酱及疾其饶运棍行抽规尤律匹1木、臂房沾地易产隶市检场颜可叼理青解桐为膛从于事溜房孟地遵产锈买底卖宰、这租池赁洁、拥抵天押尺、样典嗽当鲁等欧交赶易剥的撤活心动狠场透所热以妨及膜一雾切虽交组易撕途敏径甜和寻形兔式剑。级一里个症完咸整退的核房攻地作产阅市哨场诊是柜由芹市粱场芒主截体幅、历客葛体昌、食价它格谅、贼资妥金撒、串运贷行挖机色制锻等押因饲素策构鲁成橡的估一例个聋系彩统怕。迹房扎地扣产封市皇场诊是屯由涛参严与俭房机地爬产罚交昆易凯的仪当狡事银者则、杰房考地眨产堡商回品隆、江交兔易朵组茄织磁机忘构话等宏要腰素蛾构病成优的渗。笛2琴、狱房爆地惊产方市戏场灯的刷运往行购环码境韵：桐社创会根环细境醋；柱政艰治令环吓境宾；级经瞒济敞环友境押；掏金乎融迈环排境萌；森房快地誓产浅法施律条制功度医环表境暖；消技灿术筹环罢境扁、戒资满源赚环泼境逢、申国倘际小环难境榜。菊影蝴响仇房默地幼产俘市谈场续发抹展轰的傻社啦会剪经焦济们因拖素铅：锄社坊会象因翼素甲；馒经税济弯因躲素找；尊政免策蕉因鱼素滋。霸影夜响良房慈地挎产纽市总场独转宴变挎的创社跨会壤经纲济诞力暗量蠢：方金秤融洪业盘的浓发器展侦；比信辣息铸通病讯栏技拾术看水效平包的趁提躺高即；丛生股产颠和揭工恨作揪方铜式任的狭转留变仅；增人勺文天环营境福的艰变挑化享；僵自梢然朋环灿境治的由变去化弃；侦政晃治域制胖度长的估变驾迁慈。膨房短地狂产饺市棚场票的闲参条与皇者正：来土论地示所万有途者醒或板当配前贱的诊土最地贯使聪用辞者钢；港开障发疲商这；柜政艇府橡及症政贼府户机残构透；涝金你融秩机残构贩；拖建寺筑搞承态包弯商平；胞专姿业迁顾疫问厘(贱建告筑日师迎、鼠工后程公师纺、惭会疾计番师江、印造津价莲工叶程页师科或选经记济聪师森、欠房点地块产揪估涂价罪师孝及服房酸地休产乞经公纪争人州；灰律晃师讯)光；供消绝费员者怪或雄买奔家爱。团3栋、迈房敌地醒产乏市戒场昌结巾构渴：祸总铜量挣结宪构丹；割区凉域青结陵构朽；企产载品简结肌构颠；勤供堆求会结零构连；奥投戚资狡结嫂构烦。使房联地楚产游市俘场慰细竹分模的没标叫准挽有扣：望地句域冬范详围辟；痒房叹地策产爹用炼途舍；欠存责量夸增段量封，售一慈级沙市寸场迷指构的斤是怠土器地捎使堪用概权释出屠让用市筛场闷，估二使级唉市抖场缎指无的切是耀土恰地宰转定让茅和愤新泪建役商渴品衡房陵租受售滤市蓄场彼，民三辅级拖市肝场膜指搭的由是肾存快量撕房移地舅产衔交郑易苦市定场饲；这交污易榆形辟式甚，混买蜂卖园、信租浇赁播、色抵分押仁等炸子创市糕场搅存竭在疾于吴新阿建孝和蓬存垫量辽市伤场拒中号，叠存景量棋市先场您还届有驾一屯个鸣保愁险席子墨市贸场村；鞠目熊标跌市卷场写。僚五懂种胶标奸准奶划赶分召方匙式笔相韵互希叠茎加舍得慌到随更麻细亭的腥市蹄场甚。哈房裕地页产先市缠场前的免供速给搬指阴标撑：丽①袍存撒量醒，角报益告搬期或存舒量美=堪上寨期那存论量尿+乏报乏告吧期难新蝴竣尊工励量耕-哗报火告火期姥灭匀失讯量伪。衰②匆新久竣暮工以量刷，捎按情照丙设纹计诵要慈求松已零全德部煎完兴工距，靠达席到奏入志住飘条戒和禁使诉用仙条亮件假，奔经嘱验炎收医鉴伏定变合猫格溉的采建源筑伸面堆积响。映③脆灭舟失萍量派④浴空蠢置期量净，怨不南包垄括拥报尤告蛮期隙内译已镇竣推工我的杠拆神迁寨还笨建唇、鉴统阀建躺代剧建根、坟公怪共激配隆套岗设葱施计、件房秀地搅产援公震司腰自源用动及痛周车转榜房营等胖不额可扛销娱售袜或旱出脖租沿的壳房填屋雅面姐积揪。够⑤沈空泽置都率各，肾报趣告亲期国期谷末旦空典置需房盼屋删占软同漫期拴房容屋樱存康量闹的照比留例赢。伟⑥民可阴供尾租泽售姓量柜，厌可菊供孤租伪售吵量引=免上菊期雷可姓供璃租屡售寄数朗量番-虎上舞期累吸浆纳辛量芒+绕本砌期舌新荒竣宵工逢量垫。父一筒般蕉情役况召下港，天某清时腔点防的丑空捆置悉量殖大狱于防可娇供拨销证售健量蚊⑦传房广屋吩施绣工宫面合积竹，奏包吩括帖本忍期胶新躁开哗工径的爹面耐积负和凶上汪期屈开胞工漫跨镇入纽本腊期补继笨续源施炉工筋的遵以位及赵上前期那已热停馅建沃在蜂本纯期舟恢直复死施女工简的诵房央屋花面外积靠，光本低期愁开反工掀又麦竣蛮工注及善又分停厚建蚊缓档建俗的抱房亭屋袄面素积钱也欲包孟括抹在驱施创工背面农积曲中惑。衔⑧涉房雨屋刘新泉开螺工责面究积朝⑨螺平乎均喂建忌设伟周唉期池，思平浆均叛建间设黑周铅期她=限房浅屋眠施播工柱面姥积扇/比新葬竣亿工权面班积驻(杨量翠)医。议⑩椒竣朴工场房液屋翻价么值垃。欧房评地阵产奏市们场徐的税需析求柜指啦标辈：绣国维内粥生灯产识总脑值悟；留人旺口发数锐；抬城意市膀家段庭倡人腥口仓；薪就宵业普人凑员大数稳量乓；筒就粪业问分外布油；撑城绳镇贤登足记银失蛋业膜率界；养城机市劫家物庭穿可肃支免配荒收夕入彻；删城衔市抛家闲庭外总办支毛出忽；疤房期屋宰空御间颈使辞用干数慈量洋；叶商葵品障零尽售博价雨格司指苹数古；售城碌市巩居养民辆消御费衰价辱格正指鸟数附。仙房户地醋产响市殊场惑交音易孙指圈标马：估销慨售游量拖；进出钉租狂量紧；伐吸粒纳突量侦，副吸悉纳组量佳=狭销页售怎和糠出浩租沈房搞屋环的胆数绿量亲之造和俘；屠吸色纳返率拆，继吸两纳素率优=隆吸待纳斧量捷/垮同新期信可浑供紧租惩售哑量瓜；丛吸窃纳救同砖期日，票吸重纳浅率瓣的且倒圈数席；瞒预毛售为面盯积旦；颠房迹地防产养价耐格方指焰数霉；扎房些地椒产低价纳格根；畏房乒地泰产恢租稍金诚。胞4锯、肚房主地蒙产疲市坏场例供俭给临特窝点辅是似在陵短托期害很凡难争有祥较踏大单的薪增椒减毒，谁因衰此枕在季短约期宴内航供纸给纯缺煤乏贸弹鸭性饱，榨供悄给冶主个体葡间早的势竞取争往不梨充匪分萍不遍广欧泛稼。括房晃地茧产王市咳场案需飞求疯特裳点坑是刚具畜有掌广肌泛叶性罪和坚多答样泉性畅，达同尼时怠开塌支蹦巨坐大主。培房舌地伯产础市昌场妙交诞易哈特胁点葬是宿要宝经韵过岛复最杂饱和顽严留密列的破法练律击程零序童，判耗阴费涝时舍间算较糠长芦，握交漠易柔费究用环通武常确比棍较棒多肤房蚊地虫产情市甘场鸟价袭格川的度特见点诱与史所越处舟的悦位膨置点关逝系径极至大叹，铺其叼次派总类体番呈饺向轿上闲波纽动艰的发趋符势誉，隆同代时斤也杰受炕交诸易枕主望体污个及别美因谜素致的性影年响逝。爹以渐上慎是信房掠地光产萄市守场叹的眨四绿个升特婆征晨，仓但左对慨于罗某莫一税个娃国句家抽或间地凉区裁的聪房惹地船产秧市评场况还饿要车受卫其虹社池会怒经希济述环滚境虑的经影船响撤，糖尤独其匠是硬受吵到刮社腥会菜体惑制圆的畜规壳定好房贤地遵产靠市粱场本的牲功华能煤：验配藏置弄存胸量骨房元地劈产完资稀源皆和挖利票益眨；戒显尸示折房欧地糖产乳市渐场细需脸求士的史变折化王，拉引留起岩需昨求牛变柴化义的莫原样因罩有司未陵来灿预堡期仔收板益权变功化好、聪政坊府继税晌收顶政征策必的禾影壮响界、佛收感入拢水忌平搜变富化幻或爱消赛费济品兼味兼变械化鼠、笑原恼用盒于丘其是他弊方碧面蹦资碗金闹的疯介辉入后和梅土糟地宜供捆给呆的宴变岛化显；段指烛导剂供侄给怀以广适吨应考需端求晌的背变义化属，识房纹地最产掩市范场慌供惯给望变岸化颜的聋原吓因臣有轧建盟设幻新省的串房圣地略产减项誓目魂或疯改喜变铸原隆来宾物馅业芦的牧使均用漂方识式揪、榆某思类爪物香业散或懒可驰替沿代皇物榴业当间丛的揪租叠售填价自格潮比探发飘生此变扒化色。卵房欲地然产秘市康场缩供喜给背变笋化沉需声要疏一棋定蔑的衰时抓间帽才家能愚完辨成不，掌对段市脏场例供府给通和露需游求湾的芹有姿效值调拳节店还球要崖假莫设旁有旦一肥个逆完患全效的鸽资光本阻市炼场伪存铸在闻，交但窄由授于艇房谅地炉产洲市那场欣的云不伏完壤全幸性膜，鞋不糠可叹能拾短遗期天内拌达割到染市诸场嫂供厘需滔平全衡顽；握指袭导伍政焰府份制伟订览科钻学减的慨土虾地痒供辟给哈计透划六；依引旬导举需腿求崖适且应芳供拆给座条教件杯的压变究化姥。洗5惠、疫由敞于颠房悉地允产把兼波有着消喉费认品童和服投茧资好品泥的僻双宏重残特哑征自，坟房轧地犬产丽市殖场额存顾在锯有碑房艳地读产产空谈间阶市策场猪和送房劳地做产占资坐产球市藏场翼两匹个拿层罢面网。继空蓝间环市杰场希上红需缴求茎者闻是保需题要葡使张用继房视地厦产公空鹊间弓的认家贤庭仗和释企圆业黑，粒供物给级则泡来昼源庸于淹房渗地数产络资灿产虎市铲场气，掏即告目全前奥所斩存渡在施的焦房高地辞产京资室产款的委数肾量氏。坚资当产袖市匀场妖是躲被还家信庭枣和隔企雄业迟持寺有环和忌交闭易配，息其肺目注的单是苦获颜取狂投搬资分收私益挺(璃租腿金真和活转氏售子时跳的哥增活值张收窄益可)朗，振其帆新责增礼供质给酬的解来招源阻是驼新轰建谨的卷建打筑矛物馆。宏房让地姥产脸空海间征市京场烘和绩房塌地亩产务资婆产伙市隔场督的饺关拢系猫：膊空燕间匙市辱场底的柱供坝求是关扎系果决够定炼了搂房领地宅产拘租赖金螺的击水痕平岗，仁该嫌租冒金泥水惑平短同健时驱决冷定腾了瓜房冈地陡产傅资剖产透的薪收室益敞率朋，胶从经而娇影求响皂资示产缠市刮场是中亚的维需铁求虏，辛同液时积，担空骆间漫市吼场恩的半供柱给墙又躺是赏由慌资衰产垒市喷场覆决悼定陶的叨。冷房湾地诚产宅市陶场根存墙在君着宰一涂个惹均狸衡汽状门态启，脑此梯时画，协租贷金桥和膝价待格谋不辩发恳生货变盆化这，变价浅格姥与垃重辰置态成蹲本雕相凉同铁，跪新饥增湖量降与椅折育旧峰量振相肚等衬，典房松地误产倒资谣产清存航量普保庙持道不弃变厚。凡但西这付均玻衡冰状医态摇是判转圈瞬糠即止逝催的悼，刺市坡场础大茎部岁分程时醋间割是迹处泽于咬一裕种馅不络均乎衡胳状晚态潜，娘但段总途是赴在延向女均矛衡昼状宜态施回司复精，插围惩绕昏均非衡泄状滋态利进洲行凯上剑下葬波代动茫。返6祖、破房撞地忧产敲市炮场依周拳期接循绞环拒的表原赏因许：世供球需般因合素欺的特影纱响渴；溪市穴场奉信印息技不鱼充泛分馋；姥生撤产页者本和呆消法费窝者忍心风理戏因凭素协的口影股响刑；贪政娃策窑因阴素正的衡影目响掏；冤政板治暂冲嚼击雁；桌制澡度馅因惨素惹的萍影槽响英；盛生轰产慧时坐间渔落唤差困；咸季库节拳性舱调满整新和墙总旧体翠经师济未形疯势很。秩传缺统俗房渠地协产软周择期欲理生论执：咬房留地衣产弃市狗场抽经肢过倡扩耍张师、公缓付慢齐、闻萧卷条稍、敏调蜻节介、胶复满苏矿和阶再仆次裂扩殃张维的砖过必程牛。鸣但方由喷于斗经例济怪扩皮张挨与单创堡造舱就慕业洋已捆不蜜再炕是东线你性弄关歼系肿、基就敬业矮机庄会摇增乏加证与蓬空晴间死需夕求派不亏再笨同赢比秒增我长棚、铅经欠济头活敌动脾的饺扩卡张奸不围再杯立烛即伶绝滤对冒导竞致升新东建仍筑沈增纳加休。元因伪此捷强义调凉对划未臂来庸可傍能冻变六化板的华全域盘锤了孤解替，舒而杂不钞仅门仅本是柏利宫用锐过敬去刚作叛预竟测活。层无草论鹊是杠供妙给蛮短果缺息还选是筹过荡剩草，步还范是毯需升求它超派过引或谁少竞于惹现司存偷供金给邮数皱量候，路市肃场誓机诱制狗都唤在犹市越场吊周星期载运天动涌中捧找物到顾一坦个穿供欺需蓬平珠衡蒸点胆(平从赵供卡给钥角捏度抢来上看啦，照允编许么有陆一蓄定蚂数裁量蹲的已空讽置侨)滥，想房医地帖产坚市豆场母的向自民然沟周剧期凳有滤四祥个尤阶航段坚：涝第浙一温阶他段方是到市宰场喘周万期疗谷皮底猾；旋第丸二样阶详段理是猛增乒长匠超蛛过淋平音衡咐点秋；惧第禁三肝阶禁段购始核于滔供郑求搏转沉折圈点它；赖第忆四马阶使段仿始缴于随市贵场悔运蒸行帆到谱平销衡近点针水膊平不并令向赛下罗运漏动踩，必此刮时贝，艘供糟给午高础增哪长眠，份需总求花低慧增戴长叨或华负新增掀长愁。震房拉地枪产静市滩场艰的希投羊资烫周守期拿，堪由奸于膛房茂地社产罢市驼场垃信景息意不匹完珍全鞭，俗致条使响典藏型辨的格资肢本叉市系场唤投呢资透者血很绑难缎及妥时乖准驶确王把抄握岔房挤地悼产辞市你场骡，犯因茶此而形准成舒房武地寨产侵市皆场惯的票投高资笔周绣期炎。煎第扰一聪阶缓段烈，步很雀少签有柿资经本第向奇存的量秋房糊地五产决投倍资顿，位更雄没蔑有钩资险本坛投进入浅新伶项康目脸的帽开屿发购建破设绿。怜第期二未阶矮段恨，咏投时资风者扬小侧心叛翼吗翼嫁回够到钞房陕地持产斑市仅场壤上宽来拿，盒第蔽三胃阶落段玉，朽投脉资结者白继督续叛赎郑买梯存贸量钱房以地呼产努并惑继换续圣开冻发扬新掏项灯目抱。骨投梳资料周袖期泥在斩第奥一盘阶耕段为和苗第他二牧阶扶段型初桑期北是民滞浴后夏于季市文场袋自喇然魄周阵期饰的狮变炉化夜，闷在零其瞒他宝阶熊段起则浑是臂超董前况于趟市畏场券自冻然僻周狠期巧的发变呼化扮。透7栏、锤房适地侄产佩泡巷沫顺的案由掀于决房梅地帽产孩投陈机城引捏起先的数房瓦地响产谅市污场揉价却格全与有使帮用圣价佛值恩严述重并背冲离葱，薯脱业离浴了筐实仁际固使敲用扔者议支业撑绑而盖持腥续胜上刃涨雅的国过团程沙及渐状享态练。镇房同地汗产宗泡智沫驾是馅一辉种体价钉格突现挺象筐，柱特罗别勉是币投押机花性示因值素痕使使用贤的垦结围果语。壤房夜地桌产挂泡偶沫护成椒因洋有女：顶土田地验的伏有厌限彩性稀和裹稀瓜缺垮性窑是统房逼地惯产淋泡鸽沫砌产值生走的段基自础胜；促投钢机速需榆求庭膨节胀汗是席房键地班产夫泡岁沫低产惠生爪的萝直掩接焰诱劳因浑；献金公融麻机有构幕过蔽度被放徒贷味是穴房软地垒产会泡株沫零产得生编的策直怠接仆助背燃暴剂钟。讨过蛾度寨开拘发钓的纲原采因喘是诱：听开吃发德商据对伶市拦场归预芒测他的悔偏肌差兄；垒开巩发呼商驴之本间即的相博替弈骄和递非救理时性际行眼为贴；惊开抹发颗资浑金洞的愈易甘得善性课。银过哲度泉开横发健反斩映厌了认市宜场破上稀的凯供菌求资关沟系疏，蔑泡菜沫笋则归是筝反绢映住了维市系场盛价昨格把与笨实速际预价季值钟之乌间震的典关曲系版。栋投冰机猜性怨泡愿沫珠往皆往绳在茧周敞期团循岗环吉的蚕上持升规阶偶段被，腐过兼度拘开归发姜一蒸般振在板于乓循应环共的劣下驼降经阶鸟段见。估如忆果夜泡染沫奔产异生泳，晓就敬必干然另会灿引锻起温过烟度秩开那发朋，敞而旷过泻度移开杜发扫不仓一佛定骑是蛾由岩泡苏沫掌引村起津的从。闸过丘度疑开聚发为往领往触是麻投赏资弹者藏为倚了晌获酿得休长钩期侄利芬益被而座泡田沫悔是当市拌场甚参盲与蜻者际对茄短捉期蛋资丙本滩收类益宿的锈追兰逐捞。蹈房辨地号产樱泡则沫采的强衡性量择：耗实炼际矩价包格托/暂理前论则价携格舟、怠房方地摩产赠价摊格患增梨长细率肺/拨实巷际缘G均D挨P贩增个长尺率咸、像房泼地蛛产拒价视格痰指斯数叮/智居煎民陷消宾费做价谷格存指浑数细、王房耀价牛收窃入割比耕、羊个巴人港住抖房枕抵特押尿贷耀款喷增荒长园率诞/辫居晨民糟平平均僵家亡庭闸收既入亩增透长拾率件、屑房字地善产遣投岸资铺需狭求野/鸡房闹地律产观使香用塘需硬求咱等固指名标沉。肿8缺、嘴政冒府盯干本预斤房他地稻产虎市筐场造的德原来则叶：荡目稿标摆确匀定诉性探，葡使宾存疲量换房抗地漆产上资置源忘得途到客最颜有层效软的碍使停用帝，肢保检证顷为山各寇类喇生单产戴生棉活槽需遵要撞提赌供革适卧当俯的讽入盗住昨与梢使壤用爱空塔间狐，务引铲导吸新走建较项惭目讲的仓位郑置替的陈选忽择榨，罪满饺足死特茅殊埋群登体晨的剂需磨要爆；揉政隐策骆的氏连恨续蔽性托与汽协萌调四性近；催政希策瘦的章针盈对饿性流和购导管向遗性声；鸟政问策呈的系公昏平堡性闲和拔效塌率浪。孤宏镰观煮调瞧控折房氏地观产闹市劫场幼的贫手挎段屯：钉土部地晴供狗应文政读策市；凝金碎融箭政厨策拆；岛住馆房国政枝策记；惠城坐市骄规洪划羞；匀地拐价餐政页策绸；泊税耕收门政箱策去；亲租腊金喇控海制解。旦规丝范汇房盯地响产守市态场豆行发为芦的嘱措汤施邻：挠健额全弓市杯场心准排入先制辣度矮；谁推键动寺行俗业兔诚油信类体恶系电建外设忍；株规同范霸交辛易阴程垦序未；词加柔强状产禽权啦管聚理患。竹脾第赏三运章中桃房围地沫产夸开槽发粮程傅序代1蚂、碎房捉地禁产策开蹦发疼是磁通哗过笋多艰种咸资察源俘的不组京合蒙使绣用淘而董为丈人鸽类利提即供羞入俩住膏空赶间浙并简改剑变翅人圆类介生蔽存农的湿物闻质瞎环漂境忘的稀一联种泉活侦动丘，慌多征种燥资锄源妈有秤：停土龙地页、京建孔筑泄材念料博、疑基颗础馆设估施母、赔公既共敬配蜂套女设妈施书、快资轻金摸、划劳刑动青力悬和匹专役业槐人选员爸的当经徒验变。劣房腐地由产粪开志发慢程坟序息包饶括巾投明资谱机垦会纠寻策找恋、国投旁资鞠机魄会交筛探选套、档可同行邪性晶研倾究嘴、疫获铸取芒土俊地忠、垒规好划矛设悬计恐与迅方触案锁报塘批斩；宽签悟署剑有缸关承合嘉作贡协薯议抱、霞施打工辆建存设如与洋竣蜓工页验奴收艰、季市味场女营鸭销斗等钱步还骤扁。捏可透以纳划蔽分旷为胁四领个椅阶掉段慢：馒投馅资炉机遥会延选早择汁与怜决向策持分窄析亩；论前律期锅工乌作围；平建括设事阶挣段该和乔租责售它阶协段战。番投漫资紫机余会掏选杀择答包辈括湖投纱资章机裙会偷寻舌找晨和束筛馆选哥两眠个民步慰骤训。呼投施资挨决裕策辽分滤析渡包途括场市师场尚分宴析祝和卸项臣目脆财卫务往评棕价著两栋部肃分疯工朱作舰。句前热者尽主巷要溉分泊析核市勒场刮的姑供嗽求意关虚系误、鸭竞品争忧环猛境秃、躁目奇标吧市这场线及闭其弦可山支桶付宽的胃价厦格挑或显租冠金悦水俘平表。模后搞者废根肯据上市景场揭分绘析稍的挠结肿果哈，到就腐项违目德的拿经企营谜收占入狡与制费萍用锁进熄行检比舟较阳分咬析野。返通身过舱初什步破投武资牙分新析蒙，假开叹发线商朱可慈以秆找秃出服一毕系左列咳必男须盖在妥事漆先爷估不计跳的嫌因跪素茄，嗓在谱购弟买肃土猫地纸使乒用骡权叼和反签赏订傅建浅设狮合蜜同狗之棚前新，塑必始须葱设陪法偿将轮这劝些躁因逝素植尽戴可预能忠精腔确崖地役量材化区。撑2面、耐获严取丢土忠地舌的疾途缎径控有沈：被土津地灯使劲用抗权条出淘让志，递可族以绘招蜻标予出煮让粒、娇拍拥卖究出系让春、舍挂洪牌喝出浇让初、幻协旅议解出附让绢等欲形年式娇，半对挪于派商医业嘱旅摘游梅娱黎乐帆和给商保品蚁住颈宅首等睬经乏营朗性焰用凯地士必呈须忽采圣用左前隶三返种而形潮式晚；例土坏地豆使长用排权逗划畜拨确。抛对舌于浸城亩市绢基援础益设愚施瞒、络公阵益积事眠业绢、微国稿家讽重辰点菌扶斥持拥的柄能召源载、醒交病通嗽、进水侍利驻等顶项盒目罚用益地枣以偏及拦经迅济蚂适田用进房享和嗓廉彼租晨住嫩房奇用评地该可钻以哄划丈拨驴；权原奏有络划跳拨激土眨地乒上携存携量妥房渣地蜜产溪土娇地缩使颠用纳权捕转袜让呈；下与抖当隆前刃土糟地孩使挣用量者惹合刊作离。屡出暖让疮的裙地规块呈必奖须算具爹有沾城撞市膨规名划垫行存政寿主贴管皆部毅门蹦提联出难的后规驼划鸭设趴计躬条蓝件山及亩附亚图涛。秀《为规足划燥设渠计俊条展件晓通塌知抗》胡及候附什图秩或柏《致审穿定样设导计杀方涂案妹通情知他书概》伴及妻附穗图窗，和是同国电有太土穗地原使逢用仇权预出赏让捷合席同倍的诞重姜要提附车件桶。权3迟、写房请地膀产余开惑发岛前膏期疑的今规搜划掘管晓理喝主趁要岸体奉现控在择：泪开璃发甚项欺目调选长址帜、撑定仰点萄审私批番阶原段枣；修申坐请拖《尿建腿设答用反地也规燃划馋许召可缺证浴》骂；缓规醋划事设艘计讽条盼件甚审爱批捞阶妹段僻；舒设叮计道方牢案蔽审屠批伐阶舍段雨，申不递少您于常2况个置方喝案塘设浓计也；买逢申献请挑《葛建胡设贿工门程燃规融划授许恭可遭证片》才阶伞段梦。退建玩设对工库程隐招蝴标仗方扭式煌有裁公扒开糠招荷标宗和盏邀挽请报招颠标筐。坐进驳行宋公芳开谁招精标律时井，兽开滨发愈商命或较其队委荣托杠的渴招院标欲代齿理夹机术构朗要蒸发娃布蛇招尊标石公咱告满，篮公铲开圆招现标挪的层时朝间吸长谅工丈作永量匆大件费傻用婚较拌高欺。御邀涂请煌招残标院中漂被耻邀朽请笼的特承丙包的商枪通赛常秘在幼3滨-雄1烧0跃人委之罩间礼。脱招芽标挂机盐构呈要牢组刚织针一予个嚼招桂标域工重作研小俩组馆。翅招揭标奖工券作捧小寿组抄成所员页要预有悼决阶策笔人切员大、痛专仰业扫技躺术母与弱经忌济聪方佳面总的俩专析家败和郊助奥理突人轧员咐。相可毅以死自速行合成荣立菜也奔可民以暖和讲招宰标捧代惧理郊机岸构糖成俘立午联津合塘招宇标勇工嫌作汉小赶组百。煌招结标牲过乞程碗中怖的蛾决购定线活钓动锐：案①价确皇定蹄开献发蓬项摇目畏发处包胳的求范赚围微，就一泳般钩采否用禽建废设盾全底过曾程透统设包坦方颠式痒发分包轨；葡②径确逢定沙承输包拨方按式厅和用承夕包暴内沸容皇，券开情发仪商蜂一砍般兽采慕用孩全涨部淘包幻工消包验料鞭的铅总逆价古合愚同筋方希式篮；俘③征确拌定帽标尚底载；垃④片决韵标栽并要签传订灭合腊同块或停协服议粥。刮招欺标三程归序密：悲①截申塘请绿招诉标谱，把获餐得狠规揉划剑双荣证纳后隔，临可踢以己向价当寻地独建胖设旦主感管蠢部莲门锦办眨理狡建林设斧工扎程傻开肤工枪审克批室手煎续朋，丈经凑批历准允可顷以串持谅建尿设涂主添管滑部封门惊同蜓意傻招砍标白的夫《荡建宿设刚工改程陷开财工中审幕批元表色》窑和躺招辱标陈申享请越书箱。电向器当鸭地市招担标惯管馅理并部同门替登秆记呈、仓申刊请轨招迟标御并屡领宏取舌招颜标筛用下表宴。某开匪发建商牙只慌有愈在眠获锋得镰招登标橡批恩准备后裕，灵才反可妨进妥行钥招每标检。纯②夏编桌制棉招喂标虽文誉件欢；颈③稍编少制挨招镰标骡工倚程晶标午底荒，浆标夫底击应昼当疲送宵当蜘地闪合尾同惭预科算慕审葛查絮机真关涂确饰认州，抓密去封忧后美再健经愚当窃地钢招租标迷管重理劣办仓公恢室抗核凶准柜方慨能非生辆效散；筒④搏确白定丈招叛标北方阿式灵、粉发宁布钟招四标袜公枝告估或促邀燕请蒸投宝标别函宗；昨⑤惹招访标附人迎资起格抢审占查科，控开此发虽商魂应险考招虑雁投竿标哈人沈的喷企誉业失注陈册掘证挥明拥和记技项术巩等粪级送、怎主充要颂施垂工衣经罩历俗、川技购术鸟力观量廊简注况色、洽施辫工挑机救械臭设喝备朋简障况驼、斤在裤施踪工龙的铸承间建精项拔目应、严资乐金规和弓财富务嚼状云况沸。诉外督地尽建劳筑播企疑业低参绳加帐投贿标从，弹要炊有孔建臭设锋工阵程背所败在级地宋的喇城置市骄主抬管岁部扇门恳签漂发硬的顿投看标胡许木可蓄证勺。犁⑥脏招狱标麦工华程贩交晕底仰及俩答益疑参⑦廉开趁标告、帽评春标钟和蚁决帮标乒，错开璃标蓬会柿议夹由屈招亚标鼓人博邀突请炎各湖投震标周人幻、露公塞证肆机推构脸、霉招颈标省管守理缺部赌门用参击加剖。贩如切果蓝投勤标筛人刻报葬价胳都宗超孔出强标斥底娇过蜡多糊，游经升复副核禁标抽底指无喝误疫后构，启开薯发冷商据可看宣照布收本岔次坟投注标萄无狭效步另睡组涝织吼投采标指。眼评供标井由夫招锻标仁人伏依理法峡组干建败的汪评凤标尺委突员冬会猫负牵责浙。任评轧标扣委组员碰会发评虽审篇有耳效弯投差标爽后芽，圆忘贷不鹊了幻评玻出艺一玻、裹二嫂、珠三耀名脆候达选枝中愈标流单准位逮，府交肯给虾开辫发谱商统做经最柏后分抉岸择薪。口决园标骂后胳开皇发倍商察应铲向交中摆标共单傅位过发屿出也中教标感通拉知价书窗⑧辣签有订绩合万同抬。团开摄工料申肤请访和驶审谎批泛，震注尘意筝申格请剃领汽取鸣开雹工吩许命可敲证犬的受条丙件慢和供程裙序津。度(孩见妥基采本剥制您度煮与肚政抵策汇)列前枯期妇工吧作极的开其遍他混内伪容娘还陈包法括役征砌地器、鲁拆丝迁谨、船安遭置祝、俭补牲偿狡、揪三温通耽一句平皱、鸟市缓政付设废施宋接循驳摊谈份判瓶和与协转议诉、块短酒期陈和条长论期追信板贷赏、冻寻阶找郊预屠租灰预正售蝶客纽户岩、煎分还析秆市邪场潮状筝况磨、挨确监定提目蜓标超市市场规、忌确品定为售秧价相和铸租暖金祥水厉平增、束制哨定慕项童目被开爆发办过倦程舱的伴监箱控劲策阔略齿、愤洽记谈讯开吊发幕项捡目灿保历险嗓事加宜却。屈上压述共完恭成漫后般还鹊要祖做阴一看次锁财舞务失评悉价查。厕开叫发遇商糖要参保总持塞一污种盖“见健淋康侮的送怀倾疑同”彩来沿对富待榴其狗所荣获炎得啄的录专里业忽咨渡询麻意浓见热。疫4鸭、勇建钉设傻阶端段名要棉实覆施木质畅量锦、松进迷度包、舰成往本桑、网合筐同绳、建安冤全蛋等梯工旁程冬项说目课管望理斯。扩质况量浓控湾制钥要筝在该决戴策妈阶赞段班、脆设组计修阶疗段义和揭施生工衡阶箩段耐进关行看，笋工弊程浇施营工雪阶茫段选的粒工耻程业质英量前控烫制雀工芽作肉主蝇要滔包吓括提：猫①浙对绩原府材堪料矮的麦检责验才；它②晕对什工浙程端采连用双的离配着套拍设权备额进晚行折检周验痛；身③仰确坊立叼施们工史中逆控须制渡质孤量摇的壁具危体驻措开施框，歪对挥施量工轻设件备雅仪惩器蜘进纹行吴检巾查姓，涛控啊制伟混盆凝淋土捕质奸量群，裂对惹砌草筑溪工甘程好装赵饰谜工伙程侄和锯水液电悼安落装损进想行盒检有查剂和厚评扔定夕；楚④宫确擦立柴有野关况质决量马文昌件订的次档煮案帖制贝度纷。智进割度帮控留制墨主棉要荷内抽容嫁：躬对根项和目叹建标设句总嘉周垒期里目默标绒的笼论脖证从与妇分州析扔；扣编蓝制点项切目定建冒设秒工倘程该进碌度关计侨划暗；彼编瓜制略其都他内配液套村进那度醒计怕划拨，歉如坡材撤料艘供纹应芦计距划候、乞设温备血周陶转区计咱划悔、茄临哭时序工始程狭计歼划重；捎监赚督差项犬目踢施窑工御进访度滨计汪划浊的顺执饺行轧；锋施甩工滥现缎场征的刷调输研挤与阿分借析章。洁进裂度顽控陕制匆中但应趟注猴意带影单响敢进办度扰的归因另素爪有蛾材这料战设完备斑的广供挪应滔情尤况欣、掘设栋计未变撒更嘴、堵劳株动步力冈的慨安概排丙情问况谎、腊气低象前条差件略。重成也本弯控言制唱中葡首母先核要到编任制谦成功本仿计傲划拨，舍成凶本披计以划逢分片为拥：靠材唤料室设勾备浮成直本鬼计四划无、遭施巡工琴机除械讯费板用床计吗划地、赏人催工老费浊成德本煮计删划傅、胶临炎时活工蹦程隔成燥本神计乏划共、肆管姻理蓝费慎成嘉本显计是划萍。踩合着同屋管逗理咳包慌括谱建浮设车工蚁程晒合易同协的登总体体童策翠划失；佛投雨标跳招抄标模阶商段禁的石合夹同晌管盗理葵、瞎合材同艇分末析任与疏解遗释埋及咏合克同抗实价施译过滚程挖中额的膜控棵制棋。溪在蜡施渐工混中弦对巩于鲁出智现施的温临返时奇占施用预规罚划由批波准承以葵外羞的刚场耽地墨、抚可睛能示损刮坏播道香路愈管吹线饭电欢力业邮节电啦通逆信坟等故公份共估设冲施汤、条临翅时迟停悔水叮停惕电胃中留断厚交遮通纹、速进燕行脂爆角破膛企蛾业弟等田情藏况唱要礼按摇规瓶定决办隆理两批结准反手像续梨。量5挨、峡竣而工刻验避收坚的器工秩作薪程修序亏：蛛单穷项宝工冒程灿竣掠工爷验林收舟，军由呆开俊发摧商滥组荣织慈承考包嫩商颂、始设恼计态单毕位堡、兵客占户贪、鲜质床量誓监张管瞎部殃门堵进即行佩；晶综烦合呜验暴收胆；辆在层初精验店的清基技础椒上聚组疮织鼠建蔑委僚、德计捷委务、调建坏设巩银济行资、绣人水防残、芒环疲保围、执消掀防垂、宜开亿发鹊办娇公饱室坑、指规短划尤局舍参积加木正铃式武综往合始验较收铜，赌签避发添验找收悟报讯告狮。前竣咏工姨验叛收检备厦案坝，栗开步发追商酿自岛工盏程嚷竣据工熊验说收赌合挥格看之表日贯起蛙1吨5咐日歌内然，夜将底建妖设当工胃程筹竣渡工答验或收冤报搜告测和笨规介划撕、鞭消煌防茶、时环径保凝等恳部因门徐出泡具撞的壮认辆可雨文辅件志或诉准严许追使伯用活文材件郑报委建哀设播行篮政典主仪管危部拒门夜或袖其飞他惹部信门览备涨案同。抬商浪品馒住津宅扁要絮提券交椅《紫住票宅颈质凳量淘保尼证崭书躺》堤和放《颗住漠宅迷使驱用坡说且明华书瞒》连竣洗工警结讲算快，昆开刘发烧商宽在怨收月到步承孕包印商凳递财交息的摘竣捧工监结唯算累报阔告忌和摩结疤算宵资靠料推后炎，甜通狗常穴在谦1泽个论月芦内恢予篮以奸核巷实嫁，封承萄包温商坊在毛收次到锈竣击工凉结怠算造价妥款牌后酒，欲通志常猪应希在姻半脂个盈月处内纪将锦竣研工朱工饭程惨交担付近开削发宋商碍。跨6译、助成蝇功弟的女房系地花产溉租拌售茶过疑程烟一亭般鞠包桌括挽针印对睛客肿户世的咸宣贯传族沟点通评阶纯段期；劳就妙价葵格日和渠租好金矿及赖合猜同规条困件镜的慕谈刊判疮阶摸段阳；猪双槐方洒协乱调度一疮致絮后命的医签谣约均阶仰段颠。染租息售亮的仅方沟式销有勺自直行召租案售妖和爱委不托影租帝售帖两姜种专类值型诚。婶房抄地范产济经偿纪受机帖构跳的欣代惯理插方勒式祝有辱：光联临合浇代凭理禽和迫独巩家莫代恋理捕；眨买这方膝代梨理绒卖裹方辨代灿理渔和乘双替重继代斥理勿；衬首民席闯代有理摘和梁分材代葡理缝。覆租谊售申进证度须的纱安帖排尤要养考廉虑孤工格程列建科设祖进亿度宋、俭融才资战需药求框、策营费销馋策罪略厌、粘宣网传汉策逆略蹲以引及诚预栏测作的栽市壳场蚂吸没纳扯速正度轰协秒调旅。瓦租谊售哗价贿格独有骆三浊种凳定捧价己方搏法丝：档成必本呼导除向忧定收价虏法束(率成前本酿加毁成钞定暑价傅法胜、翅目油标恳定吓价乘法顷)能；转购访买钩者今导陈向贸定梦价限法物(打认挑知唉价愉值智定诊价脉法骆、肾价桃值捧定累价飞法通)甩；盈竞碑争介导病向让定贪价酸法统(汤领播导众定缓价遗法婶、悬挑御战视定两价熔法络、真随些行掉就院市苍定饺价订法未)名。淹广伪告那宣夕传导的省目热的杨是累刺的激桨目坛标唉顾谨客扩对罢企单业限产团品词或屿服换务避的谋需反求郊、吉增黑加连销封售凭、图改漠善只形男象拔、痕提棍高筒知可名劳度辜等割方历面素起耕作眨用倦。旅房您地悄产撑企付业倾做苗好翼宣哗传魄工晶作勺的宫内锁容弓：垦确法定好宣斯传占目送标超；拉选予择侦宣束传蔑的咽信盏息耍与掉工富具油；容实牺施乱宣螺传朝方素案陷、伤评搂价另宣孔传屡效兴果努。吓制低定沾广科告串方炉案错的闷所告需默的粉五脸种润决牢策秒；斑任匪务螺、凉资阴金嫂、樱信冻息影、滤媒甚体交、踪衡毯量天(迟广啄告立效腥果麦评餐价英)豪狸第伴四介章稀疯房灭地俘产慨市虽场投调埋查船与偿分困析练1祝、有市细场编调重查炒的饲目汉的档在炒于闲为袜企缝业爆决蔬策滴者静进丈行奸预浊测泉和旺决猎策练、把制吼定骨计鄙划骗提敌供冒重矩要都的覆依屯据提，闹是慰市击场胳营锐销祖的阅出哭发挣点英，禽是菜企炸业炎进灶行扫市问场摆分届析耻与溜预港测街、结正切确戏制递定芬市上场猜营嚷销馅战据略思和卖计访划机的命前朋提锹。粥市寿场喊调愿查欣的储内昏容永：胸①句国水内村外替市预场够环终境涨调汗查葬，况政些治充法唉律猫环剥境银、耍经维济怕环延境死、铜人祸口馒环堂境霜、射社岸会深文杰化永环粒境触；跌②嘉技武术婚发阻展元调届查窝；讲③蔽市汉场仅需退求农容该量弃调扬查乒；俗④瑞消帝费韵者撞和误消养费糕者惯行搞为保调的查菜；采⑤享竞猫争遇情回况醋调愧查臭；住⑥佛市捷场切营家销忌因标素掀调旋查蚁，蓬产圾品匹、秒价夺格躬、顿分劝销坐渠监道箩、汪促掘销阀策志略哲的泪调促查杏。疑前源5师项串属池于蹦不瞧可吓控矩制个因筒素托的叠调牛查冠，井目鸭的返是雄为酱了躺分脸析欠市令场生环智境我、吼适蛮应阀市谈场纠环壶境破变欺化元。锡提斜高识企忘业友的样应抵变出能岸力掏，盗还宣在漏于非寻淡找园和养发北掘猾市啦场蜻机元会融，咬开饭拓已新馆市筛场吉。冲对锈于畜第耽6哪项佳调妻查独可武以额运确用驼企颠业母可以以穷控剃制谷的绑营松销雅手证段肤，两制具定胆有岗效术的锅市桌场蠢营侨销弹组只合蚂策淘略历，可促麦进缠消只费贝者傍购歪买予和允新线市饮场爪开快发睬，弓以让达盐到约企浪业娃预弱期烟目菜标冷。疼市贼场饥调药查拣的森步抵骤乏：踪①境确饮定兰问输题棕和燕调限查励目梅标肆，狐调鞋查悉项筛目渠可嘱分旁为希试谷探驰性袍调诞查澡、其描塌述提性锦调杠查底、愈因行果隶性美调士查功三业类盈；竹②刃制拌定粘调昆查令计隔划淡，呢一泪般钥包英括肆资进料聪来渔源捏、墨调辩查贤方害法木、赔调诊查舟手烈段裂、戚抽成样纵方厌案忌和卡联稍系魂方攻法门几葛个般方育面杯。辫资嗓料埋来交源净有燥收理集赖二绕手湾资存料和和先一垂手口资求料丧，度二燃手科资闭料庸是步调辨查祥的猫起遍点傻，筛其妙优泪点斥是非成盆本不低比可气以准立教即哲使判用错。愚调陡查奶方慰法锄有浩观着察车、坦专灯题悠讨悼论裕、已问嘉卷乘调傲查由和泰实僻验渔四驻种肢方吨法或，稻问王卷液调近查悄适堂用袭于呆描艺述惊性刚调夏查咳。策实泪验肆法绒是率最掌科丧学勒的皆调公查葛方阿法补。朋调迎查总手群段舰主堂要匙是荣问俯卷以，夏问翅卷引是雕收丑集垮一驳手示资基料慕最民普省遍寒采秒用浙的引手付段蕉。赏答晋卷申有枪闭携合符式域和隆开授放枝式筋两富种剑。轿开灶放邮式奔在抚试遇探键性怀调咬查氏特机别孕适伏用夕。甘抽瓦样拒方坚案垮必穿须违确月定福的鸡抽旗样蛛单摆位蒸、顷样蜡本固规讽模黑、布抽执样恨程鄙序悬三腾个顺问狼题伐，窗其贴中胁抽角样润中捎有突概它率钳抽械样千(羞简莫单做随腔机寺抽欠样闪、启分饺层某随垃机洽抽度样肥、筛整桂群敌抽邪样惩)竭和按非兴概裂率搭抽猜样姓(鞠随粱意屿抽货样晶、困估廉计崖抽讽样傻、野定刚额丸抽送样馋)撕。惩联聪系钻方坝法堡有估邮垒寄售问酷卷滨、搬电速话偿访慌问皆、刷面赠访在三捡种貌方连法枝。废③膏收惧集枝信粉息使，阿是烂成仆本能最闻高行也五是每最宅容眯易绘出绘错曾的周阶崖段那。决④畜分今析愉信伯息个⑤掩报方告戏结软果辽。至2求、杰对拜市称场别调泳查朵的趋分蛙析度与捕评摄估阔，森主遭要艰是急考轰察麦市她场己调消查控的历有隙效琴性假，舱有撤效籍的嘉市特场负调披查心必百须讲具父备黄特令点江：余方加法侨科凝学杀、伍调讲查差具浪有梢创识造识性扩、背调牢查是方描法害多谱样很、典模中型摘和解数垦据丰相瞧互餐依赴赖另、进合旁理盾的垃信哪息慧价伏值累和食成啦本芽比避率懒、嘉正黑常优怀那疑武态牙度逝、言市财场茄调监查狱过惊程引遵活守基职娱业赖道诚德盆。阀市绘场灭规攻模妻的贸估黑计倦就谢是剂预泳测看市奴场劣的桃需边求哭，漂市应场刮规庄模榆就离是妹特壳定愧商恐品三的管购萝买知者逆数乓量带，至潜诊在缸购巡买挺者孩一伟般都具迅有拔三劈个跨特臭点杏：相兴报趣智、岁收哭入确和坐途请径鹊。耗有隶效雄市未场稻就异是毛对笨某舍种图特康定货商币品或有泽兴失趣锦、乓收指入前和促途翼径瓶的脆消站费稻者执的猜集田合静。阀企汗业哀的丧目羡标倾市洪场绍就玩是叉公得司傅决箱定亲追呜求歇的衬那斩部恢分杏合狱格纸的荣有产效阶市饲场片。者渗促透岛市坝场绪是洒指矿已鼠经霜购呜买树了职该槽产拖品京的点消满费距者梯的贫集培合蔬。飞市扫场终总臣需竿求促是炕指扁在沫特速定咱的尚地营理比范妻围寄内达、漂特庙定臣时椒期撇、饮特葱定宪市离场波营跌销颜环狡境漠、伐特浙定扶市廉场筐营权销捡计疼划薯的租情悠况盗下辟，川特奥定岛的迁消争费牧者恰群帐体凉可越以田购截买熄的绝总悬量而。览不已需伴任至何科刺矩激旬需潜求池的施费吉用通就讲会牛有塑的碍基释本拒销枣售困量握就锣是答市苏场涉最饱低递量腔，刘市申场林需吹求呜的普上川限脉称桃为绑市式场叔潜扒量氏。见市燥场党最军低粉量牢与夏市佣场翻潜免量等之踏间僻是蚁市叛场登营袭销秧敏窝感步性也，块可贸以偶有碎可愤扩其展钢性亚市筝场哪和竹非约扩旋展呼市卧场且。虏市小场选预末测异是妙在隔相慰对母条被件构下嚼预铜期凭的恩市须场犹需逼求剂，茂但绢这窃个消需椒求润不相是君最丝大森的平需脑求牌。巡市扮场迹趋判势烟分惧析作三穿个歌步甚骤址：趴首罪先毛是茫宏尿观略环税境列预歪测俯然赴后厅是压行帮业良预扒测遭最朝后监是帜企鞭业血的捆销她售辛预课测折串。重分悦析爪市顾场败趋伍势纯的冰方圾法寻有升：无购神买葱者持意泡图泪调侮查汗法皇，漠通园过酸直根接狠询筛问例的棉形心式份，益在枕购馅买昂人榴数溪不匹多缎、送访拢问熔购讽买纹者慌的垂成永本庄不凯高蕉、胳购帖买魄者口具撤有钳明波确绕的布意括图腥并畏愿围意秆配奏合比调河查有时船，光此胁方气法揭具姑有讽很甚大逃的浸价蚂值家；瞎销眯售登人巨员降意虑见继综淘合概法电，以通忧过去询倘问霉销狮售肿人爽员潜；抹专区家打意锤见找法辩，认专靠家钳小寄组筐由基经是销骗商尘、书分谦销霞商狼、甘市炎场轮影经响防顾圆问昌和秆其甩他猎权中威撕人低士导组朽成取，帽一飞般既2滑0宰人复左亏右犬，产单玉线探联房系悦。伪时轮间辫系枯列烘分新析匆法益，道有只简细单仓平旁均眉法稼(浆在遮各照期依实躲际脉销妨售沸量湿增赵减这变僵化皇不爆大彻时忘采午用炉，广但益不菌能谈反蜂映死近捏远也期慨数讯据驾变采化状的熊趋柳势侵)元、挤移态动鸽平艇均剧法程(仁可悄以林看惠出殃数皮据贴变慢化怨和筒发拉展根过久程砌和悄演爬变坑趋主势唯)充、纠加草权选移惹动正平参均透法咱(驰如量果魂各猎项眠销烫售迁量拨比估较典平陵均脸不王宜芽采罩用暗此斗方勺法傻)母、叙指酒数至平换滑眉法免(背也导是瞧加逐权早平划均窗法盆的舟一饲种著，彼平柴滑煌指恶数伪是屯新岸旧桑数低据荡在校平料滑虾过和程坛中振分柄配赢比例率宇，宣公永式孙为怒：竟本适期忧预售测叔值糟=哑平筐滑前指贤数弦X坑前相期都实复际艺销其售纠量宴+皆(专1豪-蚁平键滑酬指拜数道)糕X磨前需期仍预黑测焦值昆，乔平悔滑户指菌数晴越蝇小弊，氧说恭明踪新帐数卡据孔所沟占劈的些比记重桐越聚低之、嘉反解之刚新垄数泼据吐所境起店的录作写用纷越绢大词，哀)禁；耍相依关封分辅析捡法响(端回猴归脏分芦析状法桨、淹市依场郑因太子旺推哗演圣法睡)辰3捧、聚现惹代职营萍销仰先童是牧细胞分珍市明场阳、届选网择构目支标睬市矮场户、饮最体后孟市问场厦定卵位游。韵买则方凳市惧场蹈中容的警产狠品姻需字求辩、眉购寇买妖能蛛力夜、练地纳理亭位棚置饮、骂购余买绿态呆度铃都即会须有蜘差兼异哀、禁这墨些笨差粉异峡就巩形削成馋了恼市趟场限细浑分矛的距依意据榜。市细异分其市理场效是蛮市扎场恼上室规准模扑较坑大策的戏、寨易滴于白识忍别据的拼顾谅客泪群耀体悉。尼相鞋对厕应毯的筋的天弥滩隙粪市耍场录，信细挣分楚市率场腊通既常法吸念引方好骂几嫂个恶竞期争锯对敢手呈，绒而乡弥津隙鸣市述场蚊只剖能论吸视引厚一依个艰或赚少较数幼几慕个帽竞栗争兄对梯手决。浙弥招隙却市锈场千的个消疾费榜者炸有治自售己连独盖特倚的井相混对含复凡杂校的尖需斤求昏、岁消期费找者饰对玉于动能款满民足忙自唤己壤需澡要庄的仆企闲业脂，到愿忙意棉支束付锐较秩高肉的旁价规格悟。亿市童场符细授分漆的偶模鹅式绝有绪：嚼同中质像偏冈好匀、储分惰散净偏袄好菠、点集问群爆偏移好菌，装对抓于促集苗群刚偏鼻好阁市谅场印的叙企肿业童有稍三悟种迎选湾择薪无酬差突异兔营冠销取和批集探中扔性呢营揭销轻以蓬及巩差茎异夜性涨营前销雨。拒市姨场棋细姐分陆的肥程耽序抢：串①望调舅查奸阶合段么，娃掌原握奖消忽费供者孝的企消线费方动召机莲、杠态摧度吵和环行谋为地；笨②勺分装析泛阶服段耕，命找瘦出维差绵异促性畜最粗大妄的赛细亏分往市议场毒。禾③疤归使纳浓总兆结俗阶翠段态，鹅用辰每回个枣细敏分解市蚁场甘最毕显爷著忽的窄差匹异罢特截征渠为逮每构个疑细耀分柿市周场战命书名唇。比每益一唤个棍细岁分耀市继场丹可殊以霞拥强有食其疮独溉特哲的商人凉口若变竖量挠、爽心临理庸变扩量传和据媒似体齐变警量演。喇消由费涌者蒸的姨细鸦分贡标患准省有离地湖理咏因侮素或、内人滔口拴标盾准记、糠心盲理污标孩准您、茧购核买发行街为科。倍生准产狡者泼市斥场幸细锤分油标篇准卧有授地脸理仁因哀素夫、伤用岂户订行骗业骡、涛用纯户喉规萌模浅、互购巩买艘行击为腔。针4魄、卖目博标斥市搏场尸的伏选漂择遥要幕在牲对话细艰分搜市军场吴进宾行薪评隔价筋的伯基匠础扁上筝，涛细海分慧市止场谎评弦价室涉瞒及妇：堡细闯分渣市双场溜的死规男模锐和抛发油展税前烫途往、继细足分碗市用场伐结薯构谣的息吸术引出力色、曾企攀业臂的你目颜标乓和译资展源吸三践个议方飞面巴。枪目循标熊市菌场封的苹选足择停一益般阅有畜以弄下于几誓种得模找式半：籍单稳一妈市腿场刻集衔中甲化演；邮选陡择浮专洞业陈化专(拥有故选碌择巾进锣入关几播个健细躁分纽市扔场杆，符这丙几戏个扯细蛇分醋市级场茫不舒发细生盼联管系奔，堂但芝在疾这允几择个结细雁分遣市呢场笛都泡可址以倍盈娘利诚)怒；惩产明品陷专储业淹化孟(进向挨几鸡个罪市址场者销闭售肤一升种想产田品颂)贺；蚊市追场赴专具业瞧化舅(器企师业应集葱中音满逗足全某送一浆特弄定省消杯费个群颠体但的猪各贞种侵需掉求祝)通；摸、俊全壤面兴覆盗盖运、遍大凳量安定太制童。址目冲标胁市垒场盏规远定税后毁，驼就虑要汤在毙目幅标弯市族场黑给商本谢企吓业萍产瓣品流做姻出兵具星体席的忌市正场撇定汁位愚决愿策句。浮实懒现叶自脱己总企竿业瞒的更产体品圈和址竞冰争膛对乔手斗之打间仆的屿差营别挠化灰是榨至阵关私重纠要四的玉。伙行乏业吓可虫分稀为败：给批蝴量载行赌业屡(舅只津能样取善得誓少肆数稀的侨竞骆争爽优牵势召，计但串其掏优灶势悟规秧模除大矮，捐企学业瓦的宣盈末利创水耗平支与孩企逆业摆的疤规交模册和净市爬场彩份晴额洁有惜关毕)萌、鬼僵乐滞睁行辽业现(唱竞惰争榴优仗势筑数代目懒而翠且灿规榜模驴小息的挺行晌业飘，打企末业量的伞盈报利供水嘱平阁与她市梁场限份竞额碍无奖关盛)蔬、搏分掘块称行似业雕(值每套个烟机萝会沫规点模畅都粱很管小宫，踪企狗业口的弄盈观利今水怠平蛙与鲜企暗业牌规活模捷无厘关葵)朋、泼专剖业奥化来行似业闸(翻大墨企犹业余和窝小象企木业张都温有画盈康利参机愈会刷)产品市场定位是确定市场营销组合策略和基础。确定产品的市场定位，首先要了解目标顾客的需求和爱好，其次研究竞争者产品的属性和特色以及市场满足程度。将无差异的产品转化为差异化的产品。产品差别的标准有：重要性、独特性、优越性、沟通性、先发制人、可支付性、盈利性。5、竞争者一般指那些本企业提供的产品或服务相类似、并且有相似目标顾客和相似价格的企业。可以从供求情况了解产业竞争模式，供求情况影响产业结构，产业结构影响产业行为，产业行为影响产业绩效。识别竞争者关键在于，从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。确定竞争者的目标，每个竞争者侧重不同的目标组合，如获利能力、市场份额、现金流量、技术领先、服务领先。竞争者目标的差异会影响到其经营模式。每一个竞争者都有一定的经营哲学和指导思想，竞争者的反应模式有：从容不迫型、选择型、凶猛型、随机型。企业应采取的对策可根据以下情况做出决定：竞争者的强弱；竞争者与本企业的相似程度；竞争者表现的好坏，竞争通常有表现良好和具有破坏性两类型。6、消费者市场的购买对象：便利品、选购品、特殊品。影响消费者购买的因素中，有许多理性的情绪在影响购买决策。其中有社会文化因素(文化因素、社会因素)、个人因素(年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象，按个性可以分为习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型、不定型)。心理因素(动机，有生理、安全、社会、自我尊重、自我需要，感觉，学习，信念和态度)分析消费者购买决策过程中注意①参与购买的角色有：发起者；影响者；决策者；购买者；使用者，②购买行为类型有：习惯性购买行为；寻求多样化购买行为；化解不协调购买行为；复杂购买行为。在复杂购买行为中，购买者购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段组成。购买者的需要是由内部刺激和外部刺激引起的，要注意本企业产品的驱使力和消费者对产品的需求强度受诱因所触发。收集信息可以从个人来源、商业来源、公共来源、经验来源。消费者的评价行为一般要求涉及产品属性、属性权重、品牌信念、效用函数、评价模型等问题。同时两种因素会起作用：别人的态度和意外情况。所以并不总是偏好和购买意图就导致实际购买。消费者修正、推迟或回避做出决定往往是受到了可觉察风险的影响，可察觉风险的大小随着冒风险所支付的货币数量、不确定属性的比例以及消费者的自信程度而变化。7、房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义。市场分析的目的是将风险降到最低，来争取最大的盈利机会。房地产市场分析对于不同的使用者作用是不同的，使用者有开发商、投资者和金融机构、设计人员、营销经理、地方政府、租户和购房者。房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的，定义市场区域是房地产市场的分析的第一步工作，市场区域是指主要需求的来源地或主要竞争物业所在地。定义市场区域的工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。影响市场区域的形状和大小的关键因素：自然特征、建筑阻碍、人口密度的大小、政治区域、邻里关系和人口统计特征、发展的类型和范围、竞争性项目的区域。同时物业类型和市场分析目的也会对确定市场区域产生影响。准确定义项目层次的市场区域就必须实地考察该项目的地点和邻里状况。房地产市场分析的内容，(1)首先对宏观因素的分析(国家和地方的经济特性，所开发项目所在地的城市发展与建设情况)，(2)其次要市场供求分析，①供给分析可以调查房地产当前的存量、过去的走势未来可能的供给，分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用交通基本建设投资等计划，分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动的情况。②需求分析可以进行需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。③竞争分析，可以列出与竞争有关项功能和特点，明确拟建项目的目标使用者，④市场占有率分析，先估计项目的市场占有率、充分考虑开发项目的优势下进一步确认其市场占有率，然后估算项目吸纳量，最后计算出项目的市场占有率，拟建项目的租售进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议。(3)最后是相关因素分析，特别是物业类型和开发项目所处地区房地产市场状况的分析。住宅项目要与房地产经纪机构、物业管理人员和住户的沟通，写字楼项目要研究项目所处地段的交通通达程度和内外设计公共服务的内容。商业购物中心项目考虑流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及对零售业的特殊需求。工业或仓储项目要考虑劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源和未来入住者的意见。无论是什么类型的房地产开发项目，都要对以下问题进行详细的分析：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系、项目用地工程地质资料、附近地区土地利用及城市规划控制指标、城市建设规划管理的有关定额指标、针对未来用户需求信息、同类竞争性发展项目的信息、政府对此发展项目的态度、项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力、金融信息、针对项目的成本价格租金空置率市场吸纳能力分析。房地产产品功能定位，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。房地产产品的功能定位是在目标市场选择和市场定位的基础上进行的，功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。设计住宅户型的功能的要求有：超前的户型设计、功能分明突出舒适便利、严格控制每套的价格与功能价格比、住宅结构和设备布置最大限度的满足建筑功能及美观要求。房地产产品功能定位的原则是以未来潜在使用者的功能需求特征为导向。站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。产品功能定位的方法与步骤：明确目标使用者群体、把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力、针对目标使用者群体设计。第五章现金流量与资金时间价值1、现金流入通常包括销售收入、出租收入和其他经营收入。现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金。2、资金的时间价值随着时间的推移，资金的价值会增加，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，体现为放弃即期消费和损失得到补偿。资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素。利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率，一般以无风险的国债收益率作为基础利率。利息多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。利率高低取决于利润率和总利润在贷款人与借款人之间的分配比例，同时，市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境。贷款利率水平主要取决于资金成本、税收经营费用、风险成本以及收益率、我国房地产开发贷款和住房抵押价款都是以复利计算的，复利有间断复利和连续复利两种之分，生活中主要是间断复利。名义利率与实际利率的关系：实际利率=(1+名义利率/次数)次数-1和i=er-1(当次数趋于无限时)名义利率是以年利率。名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，3、资金等效性是指不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。计算形式有：复利计算、年金计算、等差序列的现值计算和等比序列的现值计算。等差序列的现值=A1年金现值系数+G等差系列现值系数。(G为收入支出年等差值)等差序列的年金=A1+G等差系列年费用系数(A1为第一期的现金收入或支出)等比序列的现值=A1等比序列现值系数，当利率=收入支出年变化百分比时，P=nA1/(1+i)。等比序列的年金=A1等比序列年费用系数。第六章经济评价指标与方法1、生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，也称为完全成本。影响产品成本高低的因素有：生产技术方案、生产规模、生产组织方式、技术水平管理水平、物资供应与销售产品条件、不同的自然环境等都会导致产品成本不同。财务会计中的成本是实际发生的费用，数据是唯一的。投资分析中成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，不同的方案会有不同的成本数据，同时还会有一些财务中没有的成本，如机会成本、沉没成本和不可预见费用。2、对于房地产开发投资中的成本有开发建设成本、出租成本、经营成本，对于房地产置业投资中的成本有购买成本、出租成本、经营成本。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用，经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资有：土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。开发产品成本类似企业中的产成品，经营成本类似企业中产品销售成本，主要有：土地转让成本、商品销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。期间费用是指经营费用、管理费用和财务费用，①房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算。②房地产开发项目用于出租或自营时，开发期间的期间费用计入开发建设投资，经营期间的期间费用计为运营费用，③房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。3、经营收入包括销售收入、出租收入和自营收入。自营收入=营业额-营业成本-自营中商业经营风险回报。经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税4、对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加方面。租金通常表现在月租金收入、而增值和股权增加则在处置物业时实现，也可针对物业的再融资行为中实现。置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益等指标来衡量。房地产投资收益包括投资回收和投资回报两个部分。投资回收是指投资者对其投资资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则表现为投资所获得的或期望获得的收益率或利息率。对房地产开发投资来说，投资回收主要是开发商所投入的总开发成本回收，而投资回报则主要表现为开发利润。5、房地产开发投资项目经济评价的目的是考察项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标，静态指标通常在概略评价时采用。动态指标适用于详细可行性研究阶段和经济评价和计算期较长的投资项目。房地产开发投资的静态指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态回收期。房地产置业投资的静态指标有：投资报酬率、现金报酬率、静态回收期。房地产开发投资和置业投资的动态指标有：内部收益率、净现值、动态回收期。房地产开发投资的清偿能力指标：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率。房地产置业投资的清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动速动比率。通货膨胀是总体价格水平上升，并进一步导致购买力下降。房地产的增值往往是需求超过供给从而导致价值上升造成的。通货膨胀会使折现率提高，而增值不影响折现率。6、财务净现值，按行业基准收益率或设定的目标收益率，将计算期各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。开发投资出售的，计算期为项目开发期和销售期之和，项目开发期包括准备期和建造期，销售期从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。开发投资出租或自营的，计算期为开发期和经营期之和，经营期为预计出租经营或自营的时间周期，取土地使用剩余年限和建筑物经济寿命中较短的年限为最大值，为计算方便也可取10-20年。置业投资的计算期为经营准备期和经营期之和，经营准备期从获取物业所有权开始到出租经营或自营活动正式开始截止。基准收益率是投资要求最低投资报酬率，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。内部收益率是使计算期各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。对于常规项目，内部收益率有唯一的实数解。对于非常规项目则会有多个实数解。(1+表面收益率)=(1+实际收益率)(1+通货膨胀率)。动态回收期一般用于评价开发完后结后用于出租经营或自营房地产项目，也可用来评价置业投资项目。7、成本利润率是指开发利润(项目总开发价值-项目总开发成本)占项目总开发成本的比率。成本利润率=(项目总开发价值-项目总开发成本)/项目总开发成本X100%项目总开发价值，如果是用于销售，等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入，如果是用于出租时，为项目在整个持有期间内净经营收入和净转售收入和现值累计之和。项目总开发成本包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费(不是销售税费)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。目标利润率水平的高低与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平有关。对于开发期2年的大约为35-45%。成本利润率是开发经营期的利润率不是年利润率。注意在计算利息时是用实际利率来计算的。实际利率=(1+名义利率/次数)次数-1项目建成后用于出租时，由于经营期限长，计算开发成本利润率是没有实际意义的，此时可以通过计算项目投资动态盈利能力指标来进行评价经济可行性。对于成本利润率计算由于没有考虑资金流入与流出的时间分布所以用现金流评估法修正。现金流法对于居住小区综合开发项目、商业区开发项目、工业开发项目、新区开发和旧城改造等所需时间长、资金需求量大而且来源于各种渠道，现金流量收支情况复杂更需要。8、①投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率指开发利润占项目总投资的比率。项目总投资与项目总开发成本的差异是不含财务费用，所以与成本利润率中分母不同之处在于此。置业投资的投资利润率是指正常经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。对各年利润变化幅度较大的用年平均利润总额来算。利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金。项目总投资=项目总开发成本+经营资金②资本金利润率是指的置业投资资本金利润率，与投资利润率不同在于分母为资本金。③资本金净利润率是置业投资年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比率。④静态回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益接触抵偿全部投资所需的时间。⑤现金回报率是指在置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，有税后现金回报率和税前现金回报率两种。现金是指净现金流量，要用净经营收入扣除还本付息后的净现金流量来计算⑥投资回报率是指在置业投资中每年获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率收益包括了税后现金流量和还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益中。9、清偿能力指标有：①利息，一次还本付息照付、等额还本付息照付、等额还本付息、一次性偿还、气球法。②贷款偿还期，房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期，只有在开发后进行出租经营或自营的项目要计算借款偿还期。还款资金可以是用于还款的利润、折旧、摊销和其他还款资金。注意资本金支付的建设期的利息不能计算在内。③利息备付率，用支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比率，税息前利润是利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息费用是当期计入总成本费用的全部利息，对于一般房地产投资项目，该指标应该大于2。④偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息的资金比率。用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等，当期应还本付息的金额包括应还贷款本金及计入成本的利息。对于一般房地产投资项目，该指标应该大于1.2⑤资产负债率⑥流动比率⑦速动比率第七章风险与不确定性分析1、对于房地产开发项目而言，涉及主要的不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、资本化率、贷款利率、建筑容积率等。土地费用要参照按期土地成交的案例，土地费用由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。租售价格的确定也是通过与市场近期成交的类似物业的租售价格进行比较、修正后得出的。开发期由准备期和建造期两个阶段组成。租售期的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。资本化率常常选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。除了以上项目外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等变动也会对项目的评估结果产生较大的影响。2、对于房地产置业投资项目的不确定性因素有：购买价格、权益投资比率、空置率、运营费用(是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用)、租金水平、贷款利率、有效面积系数。3、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析两种，当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量成线性关系，此时的盈亏平衡分析就是线性盈亏平衡分析。房地产的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两类，临界点是达到允许的最低经济效益指标的极限值时的各个风险因素组合，保本点是使利润为零时的各个风险因素组合。单个风险因素分析用列表法和图解法，多个因素分析用列表法。房地产的盈亏平衡分析有：最低租售价格的分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率。注意它们抵抗风险能力的强弱判断。4、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素。其目的是：指出有影响的敏感性因素并分析其原因；研究敏感性因素引起项目经济效益值变动的范围或极限值并分析其项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小选出不敏感的投资方案。敏感性分析的步骤：①确定用于敏感性分析的经济评价指标、通常采用的指标为内部收益率、也可选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。②确定不确定性