银行迁址可行性分析报告一

有关**支行租赁天泽地产房产建设新营业网点同步保留原网点降级设置**小区支行的可行性分析为优化网点布局，提高网点市场竞争力，**支行拟将位于渭南市三马路民生街的“**银行渭南**支行”迁址到渭南市渭清路与渭白路十字东两百米天泽地产临街商铺。迁址后的网点级别、从属关系及经营范围不变。迁址同步，保留原网点办公场所，降级设置为**小区支行，从属于**支行管理，以个人储蓄业务为主，其他存贷业务为辅并行发展。一、实地调查状况（一）原网点实地调查状况。1、原网点周围状况。**支行所处营业地址为民生街曙光建材市场对面。重要为建材市场及周围临街小商户服务。目前由于该地方属拆迁区域，周围商户陆续撤离，支行存款流失较为严重。加之支行门前路段修路，导致优质客户资源营销困难，严重影响支行目前业务发展。不过可以预测的是，一两年内伴随拆迁工作的结束，门前道路的休整拓宽，水岸新城、附近三栋高层的小区建设竣工，搬迁商户的回迁，周围民生设施的深入完善，这里又将会汇集大量的人气和较多的经济资源。2、原网点硬件状况。原网点房屋产权为**银行所有，一楼为营业大厅，二楼为废旧物储备室，营业面积仅有90平方。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。房屋有效期已达30余年，多次翻修，档案储备柜，保险箱，防弹玻璃，安全闸门也都存在一定的安全隐患。3、原网点经营状况。支行目前在职工工人数十二人，另有两名实习生。截止10月10日，原网点储蓄存款10450.5万元，较年初减少1140余万元；单位存款2563.24万元，较年初增长30余万元；银行卡发卡存量3938个，较年初增长30%，增长率低于去年同期增长水平；网银开户个人存量420个，企业27个，较年初增长约30%；比去年同期很好，但稳定性较差。4、发展制约原因分析。伴随原网点经营环境的巨大变化，至今，业务发展乏力。究其原因，重要是受如下两个方面原因影响：（1）网点建设原因。原网点属我行自有房产，一楼为营业大厅，二楼闲置。使用面积仅有90平米，营业室内除去档案柜、办公桌椅占地，营业人员人均活动区域不到3㎡。发放养老金时大厅人满为患，拥挤不堪。该营业用房因年久失修，墙面外观起砂、剥落，饰材早已风化脱落，且门面狭小，房屋构造及布局不合理，无法进行大面积装修，没有设置功能分区。整体形象太差，有损于**银行在公众心中的形象。伴随银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务、壮大业务的需要。此外从安全角度考虑，就目前支行安防设施来看，安全设施不达标，安全隐患较大。由于室内面积太小，无法安装符合规定的安全防备设施，已经无法满足现代社会对于银行在安全面的规定；加之门前道路不畅通，距离派出所较远，如有紧急状况，安全人员不能及时迅速抵达现场。不管是从物防，技防，及人防方面都存在较大的安全隐患。（2）经营环境原因。支行所在地区属渭南市政改造区域，目前周围商户住户整体搬迁，客户流失严重。**支行很大程度上是为建材市场，原菜市场及周围商户住户提供服务的，伴随该地区区域改造导致的商户搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面原因分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。（二）新址实地调查状况1、迁址背景。（1）拆迁需要。**支行所在营业场所地处市政拆迁路段，伴随拆迁修路施工的进行，**支行急需新的营业场所作为营业网点。（2）网点转型的需要。按照分行网点转型及优质文明服务的规定，**支行的营业条件严重局限性，无法满足客户和业务发展的需求。（3）天泽地产作为位于中心医院、渭南客运站、渭南市试验初级中学、渭南市政府、渭南体育馆旁的标题小区，交通便利、周围商圈成熟，其未来升值潜力无限。2、新址周围状况。新址位于临渭区渭清路与渭白路十字东中心医院隔壁，背靠熙园公馆，东临华山小区，面朝上上国风，交通以便，马路宽阔。新址周围配套设施齐全，有中心医院、渭南试验初级中学，渭南技工学院，潘多拉时尚酒店，永城投资管理，鼎鑫投资管理有限企业，凯博投资有限企业，惠民中西医馆，博发教育，秉信投资有限企业，济康医药超市，万盛堂大药房，翼佳商务宾馆，渭南残疾人创业就业孵化示范基地等。同步新址距离杜桥派出所仅五百米，如遇突发状况，警力人员可迅速抵达现场紧急处理。3、房产及价格状况。新址拟采用租赁方式，拟租赁临街第一层和第二层商铺，建筑面积为705平方米，租赁期，租费60万元每年，折合每平方米78元，租赁价格与同类房产、同区位房产价格相比较为合理。二、可行性分析（一）**支行搬迁新址1、新址周围环境分析。与新址紧临的中心医院旁边已经陆续形成了一系列以医院为中心的配套服务及设施。片区交通便利，距离仅五分钟旅程的红星村汇集了大量的年轻人，中心医院内的工作人员及来此接受医疗服务的群众，周围三家高档小区密集的居民群众都将是我支行后来的个人潜在客户，将大幅提高我支行个人储蓄存款业务，长长卡业务，网银业务及理财业务。周围为医疗配套服务的药店、诊所、超市、饭店、茶馆及多家投资管理企业将有助于我支行对公存贷业务及对公网银业务的发展。东西南北四个方向五条公交线路路过这里。新址周围各类单位众多、配套齐全。目前周围尚无银行类金融机构，近来的银行也有两站公交的距离，同业竞争压力很小。我们具有先入为主的优势，能很好的开拓市场。2、市场定位。根据新址周围的状况，新址未来的业务发展方向应是以个人业务为主，企业业务为辅的现代多功能综合性银行网点。辐射周围居民及机构客户，以天泽地产旁中心医院工作人员，熙园公馆、上上国风、华山小区居民及周围个体工商户为个人优质客户源头、以渭南市政府、中心医院、渭南市试验初级中学，渭南技工学院等机构客户为负债业务营销对象、以潘多拉时尚酒店、翼佳商务宾馆，UCC运动自行车等企业客户为资产业务营销对象。3、整体服务形象加强。新租赁的营业场所地理位置优越，宽阔大气，完全可以符合现代银行的装修原则，包括安全实行，计算机设施，自助银行设备等。以便我支行更好为客户提供优质文明高效的服务，提高我行整体服务形象。（二）保留原办公场所降级设置**小区支行1、业务可持续发展方面。目前我支行有约8000余万元的个人储蓄存款，其中约80%属于附近及周围客户群所有。假如不能保留原址，全行举迁新址，由于新旧网址相隔约半小时车程的旅程，势必会有大部分客户由于不以便等原因离开我行，转投成为他行客户，我支行存款将因此大面积流失。同步一定程度上也会给**银行带来诸多负面的影响。为了稳固这部分储蓄存款，同步也为了更好的服务老客户，非常有必要设置**小区支行。2、周围环境未来发展潜力大。目前此处虽处在拆迁休整阶段，不过可以乐观的预测，两三年的休整改造之后伴随拆迁商户的回迁，建材市场的壮大，周围环境的集体改善，水岸新城，尤河公园以及其配套的民生服务设施的建立，这里又将成为繁华地带，发展潜力巨大。我支行在此处为周围群众服务三十余年，有很好的群众基础，留小部分业务继续服务两三年，可认为后来繁华时迅速发展打下更牢固的基础，蛰伏只为后来更好的腾飞。3、资源合理配置方面，原址营业场所房产为**银行所有。充足考虑上述两方面原因后，我支行认为比起租赁给其他单位或个人，由我们继续保留使用带来的经济效益会更大。在既有条件下，机融机构装修安全防卫原则，对网店进行装修改造，减少对外柜台，加设自助银行设备，更好的为广大老客户服务。三、未来业务经营状况预测

支行搬迁新址后，由于新旧网址相隔较远，势必会有部分客户流失，从而导致存款的部分流失，各项中间业务量下降，收入减少等一系列不良反应；不过伴随支行在新址的开业成立，网点硬件设施环境的改善，客户经理的积极营销，支行员工热情周到的服务，将给我支行各项业务带来新的增长。估计迁址后，会在很短时间到达既有业务规模，并在此基础上有所增长。搬迁后支行前景良好，各项业务具有良好的发展空间。详细指标数据见下表。支行名称**支行（万元）项目第一年次年第三年业务指标各项存款余额147001800023000储蓄存款余额102401280016000对公存款余额448056007000各类贷款总额26003500企业经营性贷款总额11501500小微企业贷款总额6007701000个人消费、按揭贷款总额300390500优质及以上客户数100180320费用费用总额285305331其中：人工费用707070其中：固定费用150170190其中：房租费用606066其中：其他费用555税前利润190320500四、结论1、根据调查预测分析，我们认为搬迁新址虽然前期需投入一定的资源，但迁址后网点效益明显，获得的直接效益和综合效益较大，同步可更好地增强**银行在广大客户中的影响力，增长**银行的社会影响力，提高**银行的社会