长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析汇报长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析近一年来成交价格走势调查与分析表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域时间涨幅开福区6577403765476369705269838328700772046994581775226565%天心区5090565466946164698569335315625151384653731667326851%雨花区5332541350996190642061676447695261585318542561836533%岳麓区5085542955345178558854955876572457205684577256085477%芙蓉区6208538369516780636665366363664764456363565863236743%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高下依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比到达了25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一种高价运行的状态，岳麓区相比其他四区一直处在低价运行的态势，而天心区与雨花区则体现出价格的大幅提高；3）同比4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大到达了%，雨花区另一方面，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。4）从价格变动状况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。近一年来成交量走势调查与分析表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）时间小计降幅开福区-40%天心区-59%雨花区-59%岳麓区-50%芙蓉区-53%合计-52%从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍；近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比4月，目前除开福区外其他四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%各区重点楼盘调查分析开福区1、成交价格分析图3：经典楼盘各时期成交价格柱形图通过调查记录、分析发现：1）自从下六个月开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。2、户型面积分析通过调查记录、分析发现：1）以上经典项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34%，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%，60平方如下的户型占11%。2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极运用特有的优势，推出某些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析通过调查记录、分析发现：目前在开福区置业的客户多为长沙市当地客户，项目周围开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、去化分析通过调查记录、分析发现：1）一般住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为260㎡以上的临江豪宅，客户群里重要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他原因对其客户群影响不大，因而去化率在90%。雨花区成交价格分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查楼盘价格在6500元/㎡-15000元/㎡之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度迅速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近1000元/㎡，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。3）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处在下降的态势，下降幅度400-1000元/㎡不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达1000元/㎡户型面积分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，50-90平的户型占39%，90-120平方的户型占27%，50平如下的户型占13%，120以上的户型占21%。2）该区域具有完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为重要目的一般住宅产品。3）伴随宏观调控的逐渐落地，现阶段市场需求产品重要以90平米左右中小户型刚需产品为主。客户来源分析通过调查记录、分析发现：1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周围购房客户比列为29%；2）事业型单位、企业白领比列占20%，政府官员为14%，省内地级市客户为19%；3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占18%，由于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。去化分析通过调查记录、分析发现：1）进入后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，重要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2）通过重点楼盘调查记录的去化量来看，相对于上六个月去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售很好。3）相对，各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比优惠降价1000元/㎡。4）本区域推出高端酒店式公寓则由于售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。天心区成交价格分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查楼盘价格在5700元/㎡-13000元/㎡之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度迅速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。户型面积分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，90平如下户型占54%，90-120平方的户型占23%，120-160平方的户型占20%，160平方以上的户型仅占3%。2）由于看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。客户来源分析通过调查记录、分析发现：1）目前在天心区置业的客户多为项目周围的客户，占38%；2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一种重要的消费群体，所占比例达17%和18%；3）省内其他地级市县的客户所占比例到达16%，省内客户重要长沙周围几种经济发展很好的地级市，如娄底、邵阳等；4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的11%。去化分析通过调查记录、分析发现：1)进入后，去化速度明显放缓，重要为国家宏观和银行政策的影响，加之1-3月为行业销售淡季。2)通过重点楼盘调查记录的去化量来看，相对去化速度减缓，部分楼盘，如星城荣域、绿地公馆推出新产品，开盘状况很好。3）相对，各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。岳麓区成交价格分析通过调查记录、分析发现：1）长沙市岳麓区受政策影响较大，部分楼盘在下六个月到达顶峰，开始调整，部分楼盘价格甚至达700左右的跌幅。2）整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格，但未来该区域发展前景看好，未来价格存在较大拉伸空间。户型面积分析通过调查记录、分析发现：岳麓区由于居住环境很好，不过商业相对河东微弱，因此，本区域户型以90㎡左右的小三房和120㎡-140㎡的改善型三房为主，都占总比例的33%左右，而90㎡-120㎡的户型占总比例的28%，160㎡以上的户型为6%。客户来源分析通过调查记录、分析发现：目前在岳麓区置业的客户多为项目周围的客户，占42%；由于本区域居住环境很好，不少河东的客户来此购房，此类客户占29%；由于岳麓区属大河西先导区，客户看好区域发展，省内地级市客户占17%，重要为常德、益阳等区域；外地投资客户较少，仅占12%去化分析通过调查记录、分析发现：1）整体来看，由于价格相对较低，因此岳麓区被调查楼盘去化率较高。2）万科、恒大目前没有开盘，前几期所有销售完毕，而近段时间开盘的阳光100和中海国际小区采用多次认筹、多次开盘的方式吸引客户，获得良好效果。芙蓉区成交价格分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查楼盘价格在7600元/㎡-16800元/㎡之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在7500元/㎡-10000元/㎡之间。2）该区域楼盘相对于其他区域楼盘，拥有无法比拟的交通、配套等优势，产品具有一定的稀缺性，因此价格整体比较坚挺。虽受宏观调控及银行政策的影响涨幅速度放缓，但整体展现上升趋势。户型面积分析通过调查记录、分析发现：1）重点调查各项目以小户型和公寓为主，60平如下户型占44%，60-90平方的户型占34%，90-120平方的户型占12%，120-160平方以上的户型仅占10%。2）由于本区域为长沙市最为繁华的商业中心，愈加适合投资性产品的开发，同步区域内供应地块面积规模较小，不利于大规模、高品质住宅产品的开发，因此该区域内产品8成左右均为90平米如下的过渡性产品和投资性产品。客户来源分析通过调查记录、分析发现：1）由于芙蓉区为长沙发展最为成熟的一种区域，商业气氛浓厚，多为酒店式公寓、小户型等投资产品。因此目前在芙蓉区置业的客户多为投资客户。2）其中，湖南省外地投资客户占26%，省内客户重要长沙周围几种经济发展很好的地级市，如娄底、邵阳等；省外投资客户占24%，省外投资客户重要为广州、深圳客户；项目周围的客户占28%；长沙市其他区域的客户占22%。4、去化分析通过调查记录、分析发现：1）芙蓉区从下六个月开始，去化速度明显放缓，重要原因有国家宏观和银行政策的影响，加之1-3月为行业销售淡季；2）重点调查楼盘重要以90平米如下小户型产品为主，由于受到限购政策的影响，去化速度明显低于其他区域，部分楼盘因认筹未到达理想效果而推迟开盘，如中国城喜柏大酒店；调查阐明：本次调查从5月8日正式开始——5月25日止，对长沙市内五区以及星沙、望城二区近70个楼盘展开了实地调查，并于5月26日开始对所搜集的资料进行汇总整顿，从中选用了30余个楼盘进行了对比分析，形成了以上近一年来长沙房地产市场行情及各区房地产发展状况的分析汇报。同步对长沙精装房市场进行了深入调研，选用了11个样板楼盘进行了重点分析，以便对碧水春城二期产品开发提供决策参照。长沙市精装修楼盘调查分析（一）、有关精装房的有关政策法规1、政策法规一览1）建设部规定全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位，并公布《都市住宅室内装饰装修管理措施》草案征询意见。2）建设部住宅产业化增进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实行细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对从装修一次到位的全过程实行引导到装修材料选择与质量检查分别提出了规定，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。3）6月26日建设部公布《住宅整体厨房》行业原则，制定了一系列详细的厨房装修行业原则和严格的规定，这大大增进了厨房装修的规范和成熟。4）国内部分大都市陆续出台地方《都市住宅室内装饰装修管理措施》，北京、上海、深圳等已先行一步，相继制定了有关政策法规，计划取消毛坯房，推行全装修房试点。5）9月9日湖南省地税局明确了全装修住房的一般住房的认定问题：一是全装修住房实际成交价低于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍如下的，只要同步满足容积率和建筑面积条件，可认定为一般住房;二是实际成交价格高于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍(含2倍)以上的，无论与否满足容积率和建筑面积条件，一律不得认定为一般住房。高价精装房不可以享有契税优惠再次提高了购房者的购房成本。2、政策小结1）国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及原则等，对行业的规范越来越细，也大大增进了行业的发展和规范。2）从现实状况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，尚有许多方面未到达统一原则。因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰企业以及置业者也较轻易产生纠纷。3）目前较轻易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一原则，政府在这方面目前还没有详细原则。在此状况下，首先除了需要政府完善有关政策法规外，另首先开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做好与置业者的沟通工作，防止后期的不必要纠纷。(二）长沙精装房开发状况分析开发量分析通过调查记录目前长沙市场在开发的精装房项目达50多种，合计总开发量将到达800万平米，其中酒店式公寓和小户型公寓有29个，占数量的58%；住宅项目有21个，占总数的42%。在售或即将销售的精装房面积达万平米。精装房项目重要分布于岳麓区和雨花区，数量达25个之多，占到了总开发数量的50%，其他各辨别布较少；而精装住宅项则多分布于岳麓区和开福区，数量达13个，占精装住宅项目开发数量的62%。详细分布状况如下表：区域精装住宅项目数量精装公寓项目数量合计（个）岳麓区7714雨花区3811芙蓉区167开福区617天心区145望城303星沙033合计212950此外长沙精装房开发展现明显的两极分化现象，即精装住宅的开发基本都是全国连锁性质的大品牌开发商在操作，包括万科、恒大、阳光100、中海、北京现代置业、时代地产、万达、运达、绿地、广州珠江实业、珠海双瑞地产、广东广晟集团等，长沙本土开发商仅达美投资企业在达美D6区项目中尝试开发了100多套精装住宅；而本土开发商更倾向于精装酒店式公寓和小户型公寓的开发。开发模式分析目前长沙精装房的开发基本上是两种开发模式，第一种属于较为成熟的精装房开发模式，即精装房装修设计从产品规划设计阶段就开始介入，并从后期装修角度对户型平面、构造设计等方面提出优化提议，在实行过程中有一整套规范、详尽且较为成熟的精装房管理制度，由开发商统一采购装修用材，统一配送，装修企业只负责施工，开发商对成本与装修质量的监控与管理比较到位，故往往也能从精装房的开发、销售过程获得丰重利润；第二种与目前市场上的散户家装无本质区别，仅仅是形成了一种批量的装修，都是在产品设计确定后来甚至是产品成型后再与装修企业合作，采用半包或全包干的方式承包给装修企业或打包给土建施工单位，由于自身缺乏系统、规范、成熟的管理经验，往往最终在成本的控制及质量把关上很不尽人意。开发产品分析长沙精装房开发产品波及洋房别墅（初期的威尼斯碧桂园）、一般住宅、小户型公寓、酒店、写字楼等各类产品形态，多以一般住宅和小户型公寓为主，占市场开发量的90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓项目今年也频频展现，精装纯写字楼尤其是高档次的精装写字楼项目寥寥无几，洋房别墅类产品也仅有初期的威尼斯碧桂园。由此可见长沙房地产市场对精装房的开发一直处在一种较为审慎的状态，缺乏高端精装产品。装修档次分析通过调查理解到目前长沙精装房的装修原则报价多为800-1600元/平米之间，装修档次一般；同一项目装修风格基本雷同，多以现代简约风格为主，一种户型就只有一种装修方案，没有其他选择。装修内容基本上都是墙面、地面、厨、卫加部分简朴灯饰，大部分不含家俱、家私、电器，故业主入住后一般都还需进行二次装修或装饰。但伴随精装房项目的不停涌现，竞争加剧，部分精装小户型公寓产品也逐渐将配置部分或全套家俱家私电器作为提高产品附加价值，增长市场竞争力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城S公馆的小户型公寓都配置了全套的家私家电，真正做到了拎包入住，其他如万科精装产品都设有鞋柜、衣柜等收纳家俱，上东莱克辛顿和东塘瑞府的小户型公寓也都赠送了部分家电。（三）精装房销售状况分析销售量分析（近1年来）通过调查理解长沙精装房的销售展现一枝独秀的局面，即品牌大开发商开发的住宅精装产品独领风骚，尤其是整小区一般住宅精装项目的销售状况都比较理想，如万科、恒大、中海等大企业旗下的系列产品，无论是在市场高涨期或是平稳期还是疲软期，销售状况都远远优于其他项目，即便是在目前的市场行情下，单次开盘的销售率基本都能到达70%以上。相反某些零碎的作为项目中尝试性的精装房开发的产品甚至精装小户型公寓在目前的市场行情下都面临巨大的销售阻力，销售量局限性40%。甚至于诸多开发商最终不得取消精装房，回归毛坯房，如望兴F1站在宣传中曾号称为梅溪湖首发精装公寓，但在目前低迷的市场行情下最终弃精装改毛坯，以均价7288元/平米入市。销售价格分析长沙精装住宅的销售均价一般在6000-9000元左右，少许如万达、运达、华远等开发的高端精装产品售价到达了左右；精装公寓的销售均价基本在7000-11000元左右。客源分析精装住宅的客户群一般以初次置业和调整型置业的刚需族为主，一般为异地在长工作或生活的人员，长沙本土居民相对较少，对房屋的居住功能最为看重，对装修的实用性、品质期望值较高，故多选择品牌开发商开发的精装产品，交房入住的比例也相对较高，如恒大名都一年内交房率达90%以上；而公寓类产品则多以投资客为主，对居住功能以及装修品质规定不高，重要关注投资回报和出租率，故对产品的选择较广，不局限于开发商品牌。（四）长沙市精装房售后服务现实状况分析目前长沙精装房正在发展阶段，精装房的的检查原则没有统一，售后服务优劣不一，处理纠纷很大。诸多开发商是承包给装修企业，保修期大体在1-3年，因此在交房后客户实际使用中不停有精装房售后的负面消息传出，也导致了部分客户对精装房的售后服务表达担忧和失望，在一定程度上也将影响后续楼盘的销售。品牌大开发商一般都是直属物业管理，故对装修质量的维护与质量纠纷处理可以直接面对，并能迅速处理，因此尽管频频有质量事件曝光，但对后期销售影响并不大。（五）精装房样板项目分析住宅类产品恒大系列：项目名称恒大绿洲片区武广新城占地面积万平米总建筑面积万平米精装主力户型79-139平米同意预售套数2858套销售比率98%开盘时间底毛坯主力户型无同意预售套数无销售比率——开盘时间——销售模式自销物管企业金碧物业精装户型点评户型有2*2*1、3*2*2、3*2*2+多功能房以及4*2*2，以三房二厅为主，设计多样，面积档次分布均匀，选择余地大，2房的有79平和85平两种，3房的则分为99平，106平、112平、124-127平、136平、153平多种户型，四房的为150平；户型内部布局紧凑，功能分区明显、实用，但设计一般，无入户花园或空中花园，赠送面积不大；楼栋基本为2梯4户的“工”字型设计，通透性效果不佳。销售价格底均价5400-5700元，2月均价6050元，5月6800元，8月6500-6900元，1月6180元，2月6800-7300元，5月7700元主打广告语开盘必特价，特价必升值！重要宣传点为：价格和促销营销特点多以住宅开发为主，开盘前中心样板园林、多样精装样板房竣工，开盘即进行实景体验式营销；2、价格低开高走，初次开盘后立即大幅度提价；推盘节奏紧密，滚动推盘（即每期分批推，前批未售完的滚动进入下批推；每期未售完的再重新整合包装作为新批次推）快进快出的销售目的，抗市场风险能力较强，在市场低迷期采用的是缩减推盘量，延长开发周期的手段，故价格较为坚挺，无明显降价。营销动态（营销节奏、活动）1、-6-24恒大绿洲123-156㎡双景豪宅，今日限10套最高优惠10万元/套，送1600元/㎡豪装。2、-6-10恒大绿洲5期开盘热销，徇众加推，123-154㎡双景豪宅，送1600元/㎡豪装，前10名额外尤其95折3、-4-14恒大绿洲2期新推20套湖山豪宅，135-171㎡最高优惠44万元/套，送1600元/㎡豪装。4、-3-24恒大绿洲3期，26日隆重开盘，首度推出123-154㎡双景楼王，南北通透，送1600元/㎡豪装。开盘额外尤其82折。5、-2-11恒大绿洲新年大优惠新推“时代公馆”组团最高优惠33万/套，送1600元/㎡豪装，每天前20名额外79折优惠。6、-1-20长沙恒大绿洲2期岁末让利仅限10套一口价，最高优惠达30万元，送1600元/㎡豪装。7、-11-26恒大绿洲武广国际11月28日隆重开盘，88㎡二房，99—125㎡三房，139—290㎡四、五房，最高优惠20万，享有6重礼，送1600元/㎡豪装，开盘而外优惠86折。-10恒大世界城即将隆重开盘，最高优惠21万，享6重礼，送1600元/平米豪装，开盘额外尤其86折。-10恒大绿洲纽约东方即将开盘，最高优惠22万，开盘额外85折，送1600元/平米豪装。现推88平米稀缺二房，99－125平米舒适三房，139－290平米阔绰四房五房。10、-9-29恒大绿洲“浦东豪庭”黄金周荣耀开盘，开盘认购额外89折，送1600元/㎡豪装，再享国庆5重礼。另有88㎡两房、99-125㎡三房、139-290㎡四房五房，特享20套一口价，最高优惠18万/套，送1600元/㎡豪装11、-6恒大绿洲推出半岛美墅5480元/㎡起，送1500元/㎡豪装；恒大绿洲领袖国际即将隆重开盘，5480元/平米起，送1500元/平米豪装。12、-5一期尾房快售均价7400元/㎡。二期23#、24#栋5月中旬开盘，VIP88折优惠。13、4月13日“恒大春季房博会”恒大地产集团长沙企业率旗下四个项目联袂推出“万套让利5重礼”。在“恒大春季房博会”期间，购房优惠最高优惠37万元;老业主简介新客户成功认购，赠送一年物业管理费和1000元购物卡，新客户认购额外98折;除此之外，还可享有准时签约98折，看楼送礼等活动14、-3全新加推17号栋认筹额外88折。87-139平米精装豪宅，262-292平米湖景楼王，送1500元/㎡豪装。15、-2均价6000元/㎡，全新加推湖景楼王，80-127㎡精装户型262-292㎡湖景豪宅。16、7月启动以“献一份爱，暖万人心，传中国情”为主题的“恒大慈善万人行”活动1、9A精装原则，装修报价1500-1600元/平米，详细如下：装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管玄关地面瓷砖，墙面顶面为墙漆客厅地面仿实木地板、造型灯、墙面和顶面为墙漆餐厅地面仿实木地板、造型灯、墙面顶面为墙漆卧室地面仿实木地板、吸顶灯、墙面顶面为墙漆厨房铝扣板集成吊顶（带照明）、、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器）、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛巾架、厕纸盒其他部位无装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸嘉宝莉、三棵树、紫荆花瓷砖冠珠、马可波罗、萨米特、金意陶瓷砖板材世友、大自然地板厨具、卫具雅科波罗橱柜、老板或华帝抽油烟机、奥普排气扇、科勒洁具、金莎丽淋浴隔断、热水器五金、灯具帝朗卫浴五金、摩恩龙头、迪宝灯饰电线、开关、面板兴乐电缆、松下开关、西门子电箱门红褐色步阳、腾龙入户门、高级木饰面室内门，阳台高级铝合金门、高利门锁窗高级镀膜铝合金窗，飘窗台配天然是台面家俱无电器、设备除厨房三件套外其他无其他奥的斯电梯精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目均由深圳广田装修企业负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖协议，装修原则作为买卖协议附件；由开发商负责装修质量的售后服务，保修期2年。恒大精装房点评恒大精装房产品线分为五大系列精品品牌：产品系列位置产品类型产品特点客户群恒大金碧天下都市外围别墅为主休闲、度假、娱乐、规模大企业家、政府高官恒大华府都市关键高层、小高层空中花园、空中别墅等豪华产品都市白领、企业高管恒大城城郊结合部高层、小高层中大型豪华居住区改善型客户群体恒大名都都市郊区高层、小高层大型中等品质居住小区初次置业、首改客户恒大绿洲都市郊区高层、小高层大型中等品质居住小区初次置业、首改客户目前在长沙开发的恒大楼盘，除了金碧天下系列外，其他四大产品线都涵盖了，并且都是根据各项目所处的区位特点，按照各大产品系列的特点、档次进行开发，产品定位精确，开发、销售模式成熟，充足运用自身优势，通过项目迅速流转，产生规模化效应，迅速占领二三线都市市场，故每个项目的销售状况都体现不俗。但恒大精装产品存在设计雷同、研发微弱、品质一般等局限性；产品形态单一，多以中等次的住宅产品为主。万科系列：项目名称金域华府三四期片区武广占地面积42万平米总建筑面积80万平米精装主力户型90-130同意预售套数814销售比率72%开盘时间毛坯主力户型洋房143-184同意预售套数84销售比率43%开盘时间精装户型点评本期产品仅2种户型，90平米的2*2*1+2阳台+空中花园和126平米左右的3*2*2+2阳台+花园，采用万科独创的十字单体构造，充足保证了高层住户每户的通透性和采光效果；单个户型布局紧凑，方正，基本都采用落地飘窗，增大了户室内的使用空间，分摊较低%，赠送面积较大，赠送比例达10%；但户型太过单一，选择性不强销售模式代理（代理企业：中原、世联）物管企业万科物业销售价格精装房：开盘均价8500元，12月7800元，1-2月7300元，最低点6800元，3月中旬后来一直维持在7500元左右；毛坯洋房：均价基本维持在元的水平，位置尤其差的在9600元/左右主打广告语每天少抽一包烟多买万科一间房/90万=万科精装大四房重要宣传点：户型、性价比营销特点样板房+实景样板园林体验重产品设计与研发，强调性价比产品形态多样，涵盖了一般住宅、公寓、洋房、商业等多种产品类型，消费群体广泛万科物业管理品牌响亮，业主满意度高近一年内促销频繁，积极降价，以价换量营销动态（营销节奏、活动）1、向着阳光奔跑”——长沙万科运动季启幕，阳光关爱主题活动也即将拉开帷幕。万科金域华府积极响，精心筹办的“空碗记”公益活动将于5月5日隆重启幕。“空碗记”公益活动大概持续13周。整个活动内容丰富，形式多样，大体分为三个阶段：第一阶段现场捐赠，捐赠物品不设限，来万科金域华府小区即可捐赠。第二阶段义工活动，届时金域华府将公开招募义工，举行多种义工活动。第三阶段亲民团购，团购活动由万科举行，整个团购活动所得款项所有用于购置图书，将与捐赠物品一起，送到需要它的地方。此外但凡参与团购的业主还将获得本次公益活动的纪念品一份。2、-5-30万科金域华府直奔四房置业计划，主推126㎡四房，约7米宽厅，双套间设计，超大景观阳台，200米楼间距，畅享四房生活。新品92㎡，127㎡房源在售，折后均价7500元/㎡，全款享97折，按揭享99折。3、5月26日，由长沙市住房和城镇建设委员会为主管单位，长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会主办的高铁都市发展论坛在万科•金域华府售楼中心隆重举行。4、-5-3万科金域华府，房交会期间三重特惠，凡房交会期间成功购房者，可享有总价98折优惠，3天内签约额外优惠1%，老带新客户则可以各享有一年的物业管理费。5、5月1日，万科金域华府体验馆正式对外开放，现场同步举行“志愿者的征途—万科金域华府体验馆开放绝对私享盛宴”活动6、万科金域华府4月27日推墅境楼王二批，主推户型90-126平米三房、四房。7、-3-27万科•金域华府90-126㎡墅境楼王一批组团火爆开盘，蝉联雨花区热销楼盘榜首，二批诚意登记中，敬请亲密关注。8、-3-20万科金域华府新推92平米、172平米房源，折后均价7500元/平米。全款97折，按揭99折。此外有140-200平米别墅，估计3月底开盘，VIP认筹1千抵1万。9、-2-28万科金域华府3期悦府90-126㎡墅境高层首批开盘即罄，目前90平米的舒适3房、126平米阔景4房火爆加推，敬请关注。10、-1万科金域华府新品90-126㎡精装高层诚意登记中，同步尚有140-200㎡臻品美墅，目前预存1千享1万，估计3月底开盘！起价7300元/平米，均价7800元/平米，最低91折优惠。11、-12-21万科金域华府三期【悦府】90-126㎡精装高层，年终特惠，每日三套特价房。三期【花园墅院】140-200㎡臻品美墅，12月22日纯美样板房全城绽放，vip诚意客户登记中。12、-11万科金域华府三期悦府，90平米3房，126平米4房，精装高层热售中。团购人数满200人，享有92折优惠。同步还能参与交1000元抵一万元的优惠13、-11-2万科金域华府三期【悦府】初次开盘热销，99万精装四房，厅高7米，新品加推中！14、-10万科金域华府10月22日万科第三季之“恐龙真骨”与“变形金刚”时空展举行。15、-10项目三期目前VIP认筹，开盘可享98折，主推90-126平米单位，均价8500元/平米。1、精装原则：1500元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管玄关地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，配鞋柜+石材台面客厅地面仿实木地板、吸顶灯、墙面和顶面为墙漆餐厅同上卧室地面仿实木地板、吸顶灯、墙面和顶面为墙漆、配衣柜、飘窗台已改为落地厨房铝扣板集成吊顶（带照明）、、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器）、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛巾架、厕纸盒其他部位空中花园已改导致房间，只是未配置衣柜装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸多乐士，乳白色瓷砖蒙娜丽莎板材圣像/德尔厨具、卫具方太厨具、摩恩洁具、老板抽油烟机五金、灯具欧普灯具电线、开关、面板西门子电箱，其他品牌不详门高级钢制入户门，户内定制深色木门窗高级铝合金窗家俱鞋柜、衣柜电器、设备厨房小家电、热水器，其他无其他2、精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目再由各区域房地产开发企业选择对应的装修企业负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖协议后另再签订一份委托装修协议；由开发商负责装修质量的售后服务，保修期2年。3、万科精装房点评万科房产旗下产品线丰富，涵盖了一般住宅、公寓、洋房别墅、写字楼等等多种形态，在长沙目前已开发的精装房项目就波及一般住宅、小户型公寓、洋房，代表作品：普宅类有万科城、万科金域蓝湾；小户型公寓有万科金色家园、万科金域华府铂客公寓；洋房类有西街花园，万科城花园墅院。万科的产品重视产品设计，对建筑整体布局及户内空间的运用极其讲究，且多以细节见长，如精装房装修充足考虑了家庭收纳功能，将收纳空间纳入硬装修菜单，按人体工程学原理设置了不少鞋柜、衣柜等，产品品质过硬，口碑很好。但由于底开始的万人团购活动掀起的万科“降价潮”以及2月爆发的万科“毒地板”事件，使万科这一老牌开发商饱受销售者质疑，品牌声誉急剧下滑，不得不审慎实行“以价换量”的销售方略，维持价格和销量的稳步增长。绿地系列：项目名称绿地公馆片区新南城占地面积65545平米总建筑面积万平米精装主力户型公寓47-76住宅90-140同意预售套数696销售比率%开盘时间毛坯主力户型80-140同意预售套数216销售比率81%开盘时间精装户型点评小高层全板设计，南北通透，采光效果好；户型种类多样，共有近20种户型，面积配比合理，户型有80平米的2*2*1+2阳台、80平左右的2*2*1+1、84平的2*2*1+2+1花园、92-98平2*2*2+2+1花园、122平3*2*2+1+1、1444平3*2*2+1+2花园、158平4*2*3+1、166平4*2*3+3阳台、49平1*1*1+1、54-66平1*2*1+2、67-75平1*2*1+1+1书房；户型室内布局紧凑，尤其是二期户型赠送面积较大，运用率高，分摊仅12%—16%，赠送比例却高达13%—17%。但100平米如下户型都存在窄开间，长进深的弊端，甚至有些户型长宽比到达了2:1，比例很不协调，部分功能区布局、尺寸等也不太合理，如卫生间正对入户门，餐厅成为过道等，导致户型居住舒适度减少，空间运用度不高。销售模式自销物管企业长沙新里物业销售价格6月开盘时成交均价8500-9000元/平米，7-8月价格略有下降为8300-8500元，9月后来根据所推盘产品不一样，同批次产品价格差异较大，均价从8200-9400不等（靠马路的小户型价格廉价，靠小区中心园林的大户型定价较高，价差最大到达了1000元/平米左右），底开始尝试推出部分小户型公寓毛坯产品均价6400元/平米，到5月二期集体转型为毛坯房，成交均价6400-6500元/平米，已推出3栋，6月初又新推2栋80-144平米的毛坯房产品主打广告语省府关键双地铁口海派全装修“诗意栖息之地”营销特点分批推盘，节奏紧密，短蓄客，密开盘，少许多次，循环加推；根据市场行情及时调整开发方略和定价方略，弃精装改毛坯，高开低走，价格积极回归理性，大幅度带动了二期产品的销售营销动态（营销节奏）绿地公馆二期15、16#毛坯新品6月2日即将隆重开盘，80-140㎡板式二房、三房、四房，湖南首批二星绿色建筑，享免费太阳能入户，开盘即享重磅优惠。绿地公馆二期90㎡-140㎡毛坯新品“价”临，5月5日特惠开盘！90㎡三房礼献奔三路上的80后！房交会期间，一期特价房额外优惠元，没有执行特价房的房源与即将推出的毛坯新品额外优惠1个点。绿地公馆二期90—140㎡毛坯臻品，4月29日VIP全城招募，VIP3万抵5万火热进行中!11层醇板式、全通透洋房院落毛坯臻品，海派原味生活即将启动。绿地公馆，二期90—140㎡毛坯臻品“绿色生活俱乐部”入会火热登记中，凭身份证即可申请入会，可享有1﹪总房款优惠。此外绿地集团20周年庆，绿地公馆宴请全城，万人观影，绿色生活隆重启动!绿地公馆二期90-140平米毛坯房源即将面世，加入绿色生活俱乐部可享开盘一种点的优惠。绿地集团二十周年庆，万人观影活动进行中，每天限发100张电影票先到先得，活动时间4月18-30号。-4绿地公馆10栋加推毛坯47-76平米一至两房，此外在售56-160平米全装修房源，均价9500元/平米，全款折，按揭99折-3绿地公馆，省府旁双地铁口公寓，49～76㎡魔力公寓抢购中，1房变2房、变3房温暖婚房。现少许三房四房感恩特惠，限时限量抢购。中心现场，为到访客户尤其设置了超有创意的真人版互动游戏——“愤怒的小鸟”，只要击中指定目的就能获得惊喜奖励.-3绿地公馆88号大街，芙蓉路双地铁黄金商铺推－平米多种面积商铺，，万元/平米起。”绿享家园，俏佳人”周末主题活动，于绿地公馆海派营销中心浓情上演，到访客户以家庭为单位均可获赠小盆栽一份，女嘉宾还可获得精美手机挂饰一条，活动现场“烤饼干DIY”。-2绿地公馆，海派3G全装修LIHO公寓全城首发，春节置业优惠活动火热进行中。情人节“龙”情蜜意，绿地公馆3G小户新春钜献，绿地公馆举行“爱的盛宴”活动，和亲爱的她一起制作手工玫瑰，DIY浪漫爱情巧克力吧！凭报广、短信上门，每日前五十名即可获赠情人节浪漫礼品。-11绿地公馆50-160平米精装一至四房在售，本期还剩30套，均价9500元/平米，全款折。下期估计明年推出。-10-23房交会期间三天内签约99折；一次性付款可享折；购房最高可获20800元家电基金；5人以上团购可享99折优惠；老带新均可减免一年物业管理费；购房可参与抽奖活动。绿地公馆一期三批9月25日开盘，主推75-116平米新品二至四房，VIP认筹中-9-9绿地公馆一期二批房源火爆热销，解筹率高达90%。项目本次推出的为4、7号栋的90㎡三房、120多㎡三房、160多㎡四房等全装修住宅。一起三批楼盘即将感恩加推。绿地公馆8月25日二批认筹办VIP卡享2个点的优惠，共推出109套房源，90-160平米的三房和四房，高端海派全装修官邸。绿地公馆6月11日隆重开盘，主推49-166㎡户型。绿地公馆诚意登记升级VIP卡活动，6月5日浓清启动。-5-20绿地公馆诚意登记火爆进行中，享“日进斗金”额外优惠大礼。绿地公馆海派地体验中心4月9号正式开放，恭迎阁下莅临品鉴。1、精装原则：1500-元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆餐厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆卧室地面复合木地板、墙面顶面乳胶漆厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕、淋浴间、浴室柜套装、浴霸、排气扇其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸品牌不详瓷砖诺贝尔板材菲林格尔厨具、卫具喜组合橱柜、老板出具五金、灯具不详电线、开关、面板不详门不详窗铝合金窗，双层中空玻璃家俱无电器、设备无其他无2、绿地精装房点评：客观上来讲绿地公馆的精装房开发是个失败的案例，精装房定价较高，远高于周围毛坯房3000元/平米，在市场高涨的状况下，可通过精装房提高产品附加值，拉伸售价；但在市场行情疲软的状况下，高定价的精装房必然会被市场刚需客群所抛弃，销售受阻。好在作为大品牌的绿地并未固化，二期坚持以市场为导向，以销售为最终目的，毅然变化开发模式，启动毛坯房，去掉精装房的层层华丽外衣，回归住宅本质，销售率立立即升。中海系列：项目名称中海国际小区片区岳麓占地面积36万平总建筑面积130万平精装主力户型82-160同意预售套数2068销售比率30%开盘时间11月毛坯主力户型——同意预售套数——销售比率——开盘时间——精装户型点评户型多样，面积区间合理，有84平的2*2*1+1、93—96平的2*2*1+2阳台、110平左右的2*2*2+2+1花园、123—143平的3*2*2+2+1花园、160平左右的3*2*2+2+1花园+1更衣室；2梯4户或2梯三户高层塔楼，分摊较高达20%，导致户型面积偏大，但由于户型多设计了大落地窗、大阳台、空中花园，赠送面积较高，达13%—17%，故户内功能区尺度舒适，运用率高。销售价格自开盘以来，销售价格平稳，成交价基本保持在6200-6500之间，但楼栋定价差距甚大，定价不合理，临靳江河沿线定价均在8000元以上，最高达9000元，差价近3000元/平，故楼栋销售不均衡，拉低了整体销售率。销售模式自销物管企业中海物业主打广告语境无界心致远营销特点重前期品牌宣传和整体形象包装；分栋推盘，把控节奏；品牌开发商+品牌物管合力打造高品质；营销活动丰富营销动态（营销节奏）1、-5-28中海国际小区7000亩洋湖湿地，360度全景组团持续热销。百万城邦首批商铺30-265平米，仅52席全城争藏。目前84-160平米全供暖精装，购房享9折优惠，最低价5900元/平米，均价6900元/平米。项目共分四期推出。2、-5-3中海国际小区目前在售1期房源，84-160平米全供暖精装，购房享9折优惠，最低价5900元/平米，均价6900元/平米。项目共分四期推出。3、中海国际小区7000亩湿地、360°全景组团【臻观】磅礴登场。4月29日实景样板间隆重开放，恭迎品鉴。五一环球风情.欢乐嘉年华活动4、四月长沙中海国际小区举行了首届洋湖垸湿地公园风筝节，14日、15日洋湖垸湿地公园风筝节正式拉开序幕。5、中海国际小区将于3月29日开盘，推金楠街4号栋、9号栋，4号栋主推95-110平米玲珑空间，享用数万平米立体园林盛宴，9号栋直面7000亩湿地公园，推95-125平米N+1精品空间。6、、中海国际小区3月下旬推出金楠街4栋、9栋，面积区间为84㎡-125㎡，起价5800元/平米，3月7日起缴纳5000元诚意金登记，即可享有额外98折优惠。诚意金登记期间尚有精美礼品派送活动。7、-3-5中海国际小区在售82-160平米两房到四房，起价6000元/平米。全款可享97折，按揭98折，另有2万享3万的优惠。售楼部楼上有精装样板间可看8、-1中海国际小区，现即将发售一期2栋新品单位，缴纳5千元整诚意金登记，即可享有一期金楠街2栋开售当日5千抵2万认购优惠，估计5800元/平米起价，带1600元/平米精装修。春节业主答谢活动9、-12中海国际小区，一期推出的24栋30－33层高层住宅，主力户型面积在82-160平米，全供暖精装样板房绽放，估计6000元/平米起带1600元/平米豪装，2万享5万认筹优惠。10、中海国际小区上周热售80套房源，一期推出24栋30－33层高层住宅，主力户型面积在82-160㎡，均价6800㎡，全供暖精装名品样板房绽放。11、-11中海国际小区0731看房车优惠：6000元/平米起价，售楼部折扣基础上0731看房团额外优惠1个点12、-10中海国际小区10月30日现场举行“缘聚万圣节，情定中海国际小区——时尚男女浪漫寻缘之旅长沙站”主题活动。13、中海国际小区10月1号营销中心开放，主推80-160平米房源。14、8月8日晚中海地产长沙洋湖垸项目案名正式揭晓：中部首座、全国第九座“中海国际小区”品质大盘登陆长沙。1、精装原则：1600元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆、阳台采用通透锌钢栏杆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆、石膏天花角线餐厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆、石膏天花角线卧室地面复合木地板、墙面顶面乳胶漆厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕、淋浴间、浴室柜套装其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸多乐士、立邦、来威瓷砖博德板材无品牌简介厨具、卫具林内厨具、东鹏卫具五金、灯具摩恩电线、开关、面板不详门入户门为钢制防盗门、成品木门带锁、厨房嵌玻璃木框门窗铝合金窗框，中空节能玻璃、复合石材窗台板家俱无电器、设备热水器、厨房小家电其他全屋均设有暖气片2、精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，由专业装修装修企业出具设计方案、装修施工打包给施工单位；客户与开发商签订买卖协议，装修原则作为买卖协议附件；由物业企业负责装修质量的售后服务，保修期2年。3、精装房点评总体来说中海精装房装修品质一般，交房原则不清晰，重主体建筑，轻装修设计，导致其在各地开发的精装楼盘都频频陷入“质量门”事件，装修质量粗糙，售后整改跟不上，品牌形象饱受消费者质疑，以致在长沙开发的中海国际小区项目过程中大打品质牌，甚至将作为集团品质年。珠江地产项目名称珠江花城四期片区开福区占地面积61万平总建筑面积100万平四期14万平精装主力户型76-140（普宅）40-58（公寓）同意预售套数1206(住宅834,套，公寓372套）销售比率70%(住宅)25%（公寓）开盘时间(住宅）(公寓）毛坯主力户型——同意预售套数——销售比率——开盘时间——精装户型点评户型种类多样有76-82平的2*2*1+1+1入户花园、90平米的2*2*1+2+1入户花园+1空中花园、120平米的3*2*2+1+1入户花园、126平米的3*2*2+2+1入户花园、143平的3*2*2+3+1入户花园+1空中花园+衣帽间、40-43平米的1*1*1+2、58平米的1*2*1+2阳台，皆为18-32层2梯3户或4户的塔楼，户型布局方正，面积适中，配比合理每户都是落地飘窗设计，阳台、花园面积大，赠送比例高销售价格一般住宅开盘时均价7300元/平米，目前7000-7200元/平米，略有下降；公寓均价8000元/平米销售模式自销物管企业珠江物业主打广告语恣由恣在恣我营销特点醇熟小区，实景样板展现产品定位精确，包装宣传风格同意，一期至四期都延续浪漫、精致、唯美的风格，对年轻刚需族和首改族很有吸引力开发—设计—建设—装修—销售—物业一条龙能更好的控制成本和开发节奏、调整产品线，增强产品竞争力价格保持平稳，波动幅度较小营销动态1、-5-29珠江花城在售40、43、58平米精装公寓，均价8000元/平方米，带全屋家电，拎包入住，6月可交房；另在售82、120、140平米房源，均价7200元/平方米，精装不带家电。-4-18珠江花城双地铁口40-58平米S公馆拎包入住，家电+家俱+床品+窗帘全屋装修，奢配双阳台，首付7万起，4月21日开盘，11月交房。另有76-143平米精装房源在售，购房最高可享10万有优惠。-3-22双地铁口品质大盘珠江花城在售40-58平精装小公寓，家俱家电齐全，另备窗帘床品，首付七万即送拎包即住！目前VIP卡五千抵一万五火爆认筹中；让您在S公馆，做一种取悦于自己的S—lady。-3-15珠江花城花盛组团购置77㎡、90㎡户型客户，每套房可获赠36克黄金礼金卷一张，购置120㎡以上户型，每套可获赠60克黄金礼金卷。老客户简介购房，即可赠送价值2500元品牌洗衣机一台或黄金饰品一件，不可折现。5、-12-21珠江花城，四组团诚意登记中，VIP享93折另减8000元。42-56平米全成品私寓将全新上线；76-170平米城央精装华宅同步推出。12月24—25日珠江花城特此举行了一场答谢业主联欢会酬报广大业主对珠江花城的厚爱与支持。6、-10-14房交会期间，购房即可享95折优惠。7、-9-15珠江花城城央首席成熟精装大盘9月22日开盘。8、-8-25珠江花城四组团花盛76-170㎡房源即将面世。AIO精装样板展示区9月4日将对外开放，VIP全城邀约中。1、精装原则：1500元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆、石膏天花角线餐厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆、石膏天花角线卧室地面复合木地板、墙面顶面乳胶漆厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕、淋浴间、浴室柜套装、浴霸、排气扇其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸高级涂料瓷砖东鹏板材圣象厨具、卫具西门子厨具、伊奈洁具五金、灯具摩恩电线、开关、面板施耐德门星月神防盗门窗铝合金窗双层中空玻璃家俱小户型公寓带全套家俱、窗帘电器、设备小户型公寓带全套家电其他2、精装房操作模式：珠江实业集团起步于建筑承包商，历经26年的经验累积与发展，形成了“投资开发－建筑设计－工程总承包－工程建立－建筑装修－楼房销售－物业管理”等综合一体化的经营模式；客户与开发商签订买卖协议，装修原则作为买卖协议附件；由开发商下属的物业企业负责装修质量的售后管理，详细维护由各材料厂家负责，保修期根据各材料设备的质保期不一样而定。3、精装房点评珠江花城作为第一种进入长沙的全精装住宅小区，历经7年开发，无论从产品设计、精装房质量把控方面都越来越成熟，一、二期由于经验局限性曾爆发严重的精装房质量事故，遭到业主的强烈投诉，频频曝光于媒体，品牌形象受到严重影响，销售一度受阻，一二期（共1100余套住宅）从7月即开盘销售，历经4年，方才基本售完。时代地产项目名称时代倾城片区岳麓区占地面积万平总建筑面积200万平精装主力户型84、117平同意预售套数768销售比率%开盘时间12月毛坯主力户型——同意预售套数——销售比率——开盘时间——精装户型点评2梯4户的高层塔楼，户型有两种，各占二分之一：二室84㎡的2*2*1+1（阳台）+1（入户花园）+1（多功能房）户型，三室117㎡的3*2*1+1（阳台）+1（入户花园）+1（多功能房）户型,。整体通透性很好，不过户型种类单一，选择性少，卧室面积较小。销售价格底开盘时销售均价一口价4980元/㎡，开盘后即上涨至均价5600元/㎡，楼王位置高达7000元/平米，目前比开盘价上涨600元/㎡。但由于户型选择面太窄，且价格与周围毛坯房差距多在1000-1200元/平米以上，故销售不畅，尤其是1、2#临中心大湖位置的楼栋，价格畸高，仅售出2套；目前通过折扣和活动进行促销价格略有下降，均价在5200-5400之间。销售模式合富辉煌、天音物管企业时代物业主打广告语大美时代因你倾城营销特点样板园林+样板房营销节点分明、营销活动穿插密集品牌开发商+自管物业与师大附中联姻，买房送名校学位低开高走，开盘后涨价幅度过大，且采用精装修定价较高，故在市场低迷的状况下，销售必然受阻营销动态1、6月10日来届时代倾城，一起再唱青春的歌，新组团#17号栋中轴园景全能户型隆重加推，让倾城音乐季场内场外一同沸腾起来吧。此外，还准备了抽奖活动，赢取你最爱慕的T恤，尚故意外惊喜好礼IPAD2等着你！2、5月21日时代倾城草地音乐季——“老友记”，5月27日下午3点将在时代倾城前广场梦幻大草坪再次唱响，当日新组团#17号栋中轴园景全能户型隆重加推，5重大礼限时钜惠3、5月20日下午3点，时代倾城前广场梦幻大草坪，以“爱情”为主题的时代倾城草地音乐季首场演出4、-5-186月1日师大附中时代倾城业主秋季报名将截止，为感谢广大业主的厚爱，时代倾城特在5月18、19、20日推出10套精选三房（117㎡），当日够买均可获赠5000元教育基金。并同期推出项目20#的少许二房房源（84㎡）。5、-5-5月13日至6月17日，每周日下午3点将在时代倾城营销中心前坪草地上举行大型草地音乐节。5月13日是“时代倾城草地音乐季”的首场活动，有爱好者可踊跃报名参与。76、-5-7时代倾城20#栋双景房盛情推出,84-117㎡灵动N+1户型。首付7万起。VIP火爆认筹中，最高优惠4万，老带新将获得额外优惠。7、-3-23时代倾城3月25日19号栋开盘，主推1-2号户型，户型为84和117平米的N+1户型，精装均价5600元/平米。VIP认筹小户型1000抵0，大户型抵40000。8、-12-19时代倾城12月18日已经开盘，开盘整栋一口价4980元/平米，送1600元/平米豪装，一次性付款额外95折。首付6万起。9、-12-5时代倾城营销中心和样板房已开放，主推85平米的2+1户型，120平米的3+1户型。VIP火爆认筹中，12月11日相约时代倾城营销中心，都市SUV试驾会。10、-11-14时代倾城11月19日朴树、老狼、川子与你相约倾城，凡时代倾城VIP客户均可获赠2张演唱会门票并有机会秒杀约15万元首付款。11、-11-2时代倾城首批估计推出2号、13-16号楼，约624套高层，户型以85㎡的2+1户型，120㎡的3+1户型为主。线上参与“弹珠换房子”活动，获奖者即可用一种弹珠兑换时代倾城指定房源首付款。12、-10-25时代倾城10月24日时代地产品牌公布会暨湖南师大附中星城试验中学签约典礼举行，凡时代倾城业主子女，优先入读湖南师大附中星城试验中学。13、-9-19时代倾城首批11月中旬即将开盘预售。估计推出2号、13-16号楼，约624套高层，户型以85㎡的2+1户型，120㎡的3+1户型为主，详细价格待定。1、精装原则：1600元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台阳台地面瓷砖，墙面顶面为涂料，预留上下水管玄关瓷砖、灯具、墙面和顶面涂料客厅同上餐厅同上卧室复合木地板、灯具、墙面涂料厨房橱柜、瓷砖、抽油烟机、消毒柜卫生间瓷砖、洁具、灯具、浴霸、淋浴其他部位阳台已隔出一间小书房装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸涂料无品牌简介瓷砖马可波罗板材仿实木地板厨具、卫具方太厨具、欧派橱柜、科勒洁具、金莎丽淋浴隔断五金、灯具摩恩淋浴五金电线、开关、面板西蒙开关门日利门、HBS密码锁窗铝合金窗框，中空双层玻璃家俱无电器、设备厨房小家电其他精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，在投入市场前，都需通过广州总部设计基地“环境保护、人本、品味、工艺、品牌”五个维度原则的全面考量；由深圳品牌装修企业设计，施工均打包给建筑企业施工；客户与开发商签订买卖协议，装修原则作为买卖协议附件；由物业企业负责装修质量的售后服务，保修期1年。3、精装房点评：总体来说北京时代地产开发的时代倾城项目无论是毛坯建筑的主体品质，还是室内装修品质都较为精细，质量扎实，装修讲究，但由于户型太过单一，一期仅2种户型设计，选择面太窄；同步周围毛坯房定价差异较大，从3500—4500元/平米不等，故受消费地区性的限制，精装房的销售并不理想，尽管营销活动和促销不停，仍然不能给销售带来多大起色。达美D6区项目名称达美D6区片区岳麓区占地面积万总建筑面积46万精装主力户型90-120同意预售套数116销售比率%开盘时间毛坯主力户型85-130同意预售套数881销售比率%开盘时间精装户型点评两种户型：92平米的2*2*1+2+空中花园，118-119平的3*2*2+1+1入户花园+1空中花园+衣帽间，户型布局紧凑，方正，面积适中，半赠送大阳台和花园，全赠送凸窗及空调飘板，赠送比例高达19%，真正做到了零公摊，性价比较高销售价格精装房价格一直保持在8500—9000元左右，毛坯房开盘均价7400—7500元，实际成交价在7200元左右，自3月以来通过折扣优惠、特价房等促销手段价格略有下降，成交均价在6950—7000元之间，且销量减少3成销售模式自销物管企业达美投资主打广告语万亩梅溪湖，一种楷模区营销特点重前期整体形象包装，大打区域牌，定位梅溪湖楷模小区进入销售阶段后，重点宣传户型设计零公摊、高性价比，弱化定价高的劣势循环推盘，节奏紧密，短蓄客期，高开盘频率，一致每次推盘都能获得很好的销售业绩价格坚挺，开盘以来少有降价或大幅度优惠，增强了客户信心营销动态1、-6-10达美D6区样板房展现，VIP全程热募中。2、-7-17达美D6区一期首批88-130㎡房源，7月23日开盘。3、-8-17达美D6区将推二批零公摊85-130平米双公园中央美宅，VIP认筹2万抵3万。4、-8-26达美D6区8月27日“梅溪湖之夜”授勋庆典隆重启动。85-130㎡零公摊双公园中央楼王，开盘倒计时。5、-9-5达美D6区85-130㎡零公摊双公园中央楼王9月开盘，VIP认筹2万抵4万。6、-9-9达美·D6区9月9日拔萃开盘，85-130㎡零公摊，双公园中央楼王，2万抵4万，OIP火热认筹。7、-9-26达美D6区一期二批开盘，火热售罄。升级臻品、精装楼王同步推出，VIP2万抵6万。8、-10-8达美D6区85-140平米精装楼王发售，最高赠送30平米，“国庆嘉年华”活动，可参与万元油卡抽奖活动。9、-10-2510月22日，达美D6区一批三期开盘全城热销，一山一湖双地铁，85-1３0平米全资源臻品，最高赠送达30平米，领跑梅溪湖艺术生活。10、-11-16达美D6区，售楼部折扣基础上0731看房团额外优惠1个点。11、-1-11达美D6区，梅溪湖双地铁口，上门有礼，周周赢“乐pad”。85-140㎡户型，最高赠送30㎡达“三间房”，起价6500元/平米。12、-2-29达美D6区在售84-85平米两房，可变三房，均价7400元/平米。现购房即享总价减免0元的优惠。13、-3-31达美D6区新推85-130㎡全资源臻品，户型拥有超高空间赠送，最高赠送达“三间房”，空间灵动多变。新品火热加推中，诚邀品鉴。14、-4-18达美•D6区85-140㎡全资源臻品，户型拥有超高空间赠送，最高赠送达“三间房”，空间灵动多变。目前新品感恩加推，诚邀您现场品鉴。15、4月12日在长沙市政府的尤其推荐下，合肥市领导一行近日莅临考察了大河西的标杆楼盘——达美D6区。16、-5-7达美D6区1#栋85㎡-132㎡新品火热加推，均价7400元/平方米。1、精装原则：1200—1500元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面复合木地板、墙面乳胶漆、顶面修边餐厅地面复合木地板、墙面乳胶漆、顶面修边卧室地面复合木地板、墙面墙纸、顶面修边厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕、淋浴间、浴室柜套装其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸立邦瓷砖高级品牌板材圣像厨具、卫具老板、万和、樱雪、伊奈洁具五金、灯具九牧、施耐德电线、开关、面板西蒙门高级钢木质隔热防火门窗铝合金窗家俱无电器、设备其他2、精装房点评达美的精装房开发严格意义上来说不能作为完整的精装房开发，由于它未波及到开发阶段，仅仅是在营销阶段作为提高产品附加值的一种营销手段，是在产品成型后根据营销需要为了提高楼王产品售价所做的一种尝试，从本质上来讲就是“买房送装修”，因此量上也只做了1个单元，由开发商指定品牌档次，打包给土建施工单位，且在销售时装修是以此外的装修协议的形式体现的。而从市场反应来讲，达美的精装房对客户的吸引力并不大，首先是由于精装户型与毛坯房户型雷同，只是所在楼栋位置有所区别；另首先装修品质一般，且仅有1个单元做了尝试，未形成规模；第三个方面精装房与毛坯房之间存在1500元/平米左右的价差，让本来毛坯定价就已到达7400—7500元/平米的产品售价更高，市场接受度有限。双瑞地产项目名称藏珑湖上国际花园片区月湖片区占地面积33.万平总建筑面积56万平精装主力户型101-139（普宅）40-47（公寓）同意预售套数（四期）332套（普宅）627套（公寓）销售比率%43%开盘时间毛坯主力户型100-174同意预售套数418销售比率%开盘时间精装户型点评精装住宅户型与毛坯房户型基本一致，有两种户型，100平米的3*2*2+2，134-138平的4*2*2+2，布局紧凑，面积控制合理，2梯4户高层，3房朝向单一，采光通风效果不佳销售价格精装住宅房均价8500元/平米，公寓9000元/平米，实际成交价住宅8000元，公寓8500元；毛坯房均价8000-9000元/平米，实际成交价7800-8600元/平米，由于精装房开盘较毛坯房早六个月时间，故定价基本无差异，相反精装房性价比更高，装修基本等于免费赠送销售模式代理销售（合富）物管企业双瑞物业主打广告语营销特点1、实景现房、成熟小区+精装样板展现2、大打月湖公园稀缺资源牌，凸显项目环境优势3、采用精装房营销模式，大幅度提高产品档次，拉升售价营销动态1、-1-24100-136平米精装新品，全城预约，交2万享有额外97折优惠2、-3-7藏瓏湖上国际花园大美尽显。精装豪宅样板房.3月5日完美绽放，VIP火热认筹中，开盘优惠倒计时。3、-3-9双瑞·藏珑Ⅳ期精装出品，3月19日隆重开盘，100—136㎡亚洲美学精装豪宅，样板房品鉴中。小区成熟完善，大美尽显。4、-5-20双瑞藏珑40-47㎡精装公寓5月21日全城限量认筹。5、-6-24藏瓏湖上国际花园40-47㎡精装公寓认筹中。VIP预存2千享1万。100-136㎡N+1三至四房，精装8300元/㎡，购指定房源即可最高送6万家电基金。6、-6-25藏珑湖上国际花园6月25日耀世开盘40-47㎡美学精装公寓，首付6万元起。7、-8-2藏珑中央庭院即将开盘，102-139㎡湖院阔景大宅，买3房得5房，样板间开放。8、-8-9藏瓏湖上国际花园VIP预存2万获4万认筹中，每天前两名认筹精装公寓的客户可享获首付6万的优惠，40-47㎡精装美学公寓样板间开放。9、-8-11藏珑102-139㎡湖上精装阔景大宅，买3房得5房，认筹优惠10万，开盘倒计时，仅剩7日。10、-8-19藏珑8月20日耀世开盘，102-139㎡精装美宅，买3房得5房，开盘当日最高优惠10万元。11、-11-16藏珑40㎡、47㎡精装公寓折后均价8500元/平米，101-139㎡精装大户热售，101平三房特惠清盘，一口价8000元/平。140-170平米毛坯新品推出，VIP认筹2万享4万，最高优惠10万。12、-12-12藏珑40平米、47平米精装公寓折后均价8500元/平米，101-139平米精装大户热售，101平三房特惠清盘，一口价8000元/平。140-170平米毛坯新品均价8000-9000元/平米。13、-1-18藏珑101-139平米精装大户热售，均价8000-8500元/平米。140-170平米毛坯新品均价8000-9000元/平米。全款购房最高总价减7万，按揭购房最高总价减6万。14、-2-16藏珑101-139㎡精装大户在售，起价8500元/平米。140-170㎡毛坯新品起价8000元/平米。全款购房最高总价减6万，按揭购房最高总价减5万。15、-3-12藏瓏湖上国际花园在售101-139平米精装大户，均价8500元/平米，另有毛坯房源在售，物业费元/月/平米。16、-6-11藏珑湖上国际花园，160-315㎡“瓏玺”耀世登临，现101-139㎡精装大户在售，均价8500元/平米。140-170㎡毛坯新品起价8000元/㎡。1、精装原则：1600—元/平米装修部位（装修包括的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面仿实木地板、墙面顶面乳胶漆、电视背景墙餐厅地面仿实木地板、墙面顶面乳胶漆、天花角线卧室地面仿实木木地板、顶面乳胶漆、墙面墙纸、成品石膏角线厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕（蹲厕）、淋浴间、浴室柜套装其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸多乐士、三叶、华润瓷砖东鹏、斯诺克、诺贝尔板材圣象、生活家厨具、卫具世嘉、尚美、欧派、乐家五金、灯具九牧、法贝、科勒、TOTO、雷士、欧司朗、汉洛吉斯电线、开关、面板天基、西门子、西蒙门入户门高级防盗门，内门成品门窗铝合金窗家俱电器、设备其他2、精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、由土建施工单位打包装修；客户与开发商签订买卖协议，装修原则作为买卖协议附件；由物业企业负责装修质量的售后服务，保修期2年。3、精装房点评由于藏珑三期产品均价仅5500左右，故推出四期精装房也仅是作为提高产品附加值，提高产品档次，为价格拉升所做的铺垫，待价格提高后即回归毛坯房开发，因此四期精装房与毛坯房定价基本在同一水平线上，并无多大差异。因此在目前的市场行情下，价格可谓是决定销量的关键原因。开发商也并未将精装房作为下一步产品开发建设的重要模式，仍是以毛坯房开发为主。公寓类产品：项目名称德思勤宝格丽公寓片区红星占地面积万总建筑面积156万精装主力户型40-54平米（公寓）同意预售套数1002（已推616套）销售比率%开盘时间-3毛坯主力户型14-67平（门面）同意预售套数127销售比率%开盘时间-3精装户型点评目前在售的2栋仅2种户型，1种为朝北的40平左右的独身公寓，1种为朝南的54平左右的1*2*1+2，户型设计单一，但布局紧凑，面积较小，适于投资。销售价格公寓均价11000元左右，签约优惠总房款12%，再送全套电器，目前成交均价9500元/平米，74%以上销售的是40平米的独身公寓，均价在9000元左右，总价在36万左右，价格合理，更吸引投资者眼光；门面均价40000-60000元/平米，成交均价根据每栋位置37000-57000元/平不等。销售模式德思勤物管企业北京世邦魏理仕主打广告语中国中部商业中心大长沙中央商圈关键长沙最大超级购物中心营销特点重产品包装和形象推广，立足中国中部经济中心，拔高产品形象与档次推广节奏与营销节点契合紧密，计划周密，按部就班不局限于长沙当地宣传，充足运用武广高铁，加大广深宣传推广力度，瞄准返乡置业客群商业规划合理，面积小，产权独立，尽管单价高达5—6万/平，仍大受市场追捧小户型公寓产品面积控制很好，功能齐全，也吸引了不少投资客户的眼光，但户型种类相对单一，单价偏高，导致54平一房总价过高，去化速度较慢。五星级酒店（凯悦提前入驻）、韩国CJ集团、湖南卫视的大品牌商业入驻，增强客户投资信心营销动态1、-5-23德思勤宝格丽公寓5月27日全城发售，首付8万8，总价送12%，D系列53平方米全功能精装套房限量98套，认筹倒计时正在火爆进行中。2、-5-17德思勤都市广场即将推出的98套限量版宝格丽D系列53平方米全功能精装公寓，首付万，购房总价优惠12%，再送电视、空调、洗衣机，老带新送法国时尚之旅。参与“寻找最美童声”抢夏威夷免费游。3、-4-25宝格丽公寓4月28日隆重开盘，推100套B系列豪装公寓，首付6万。省府CBD关键区域的德思勤都市广场，4月28日准期开盘。28日凌晨3时，营销体验中心即排起长队，开盘1小时，原计划限量推出的100套宝格丽公寓宣布售罄，应现场购房者强烈规定，循众加推2次，2小时大卖238套；5、德思勤都市广场冠名的893汽车音乐电台“寻找最美童声”活动，已正式启动。自16日起至5月25日，只要父