房地产价格概念培训讲义

房地产经济学2017年9月房模地扶产侵价烛格房撇地宏产沟价匙格幻玉的握概欲念兔及座构间成一房携地贯产斯价佣格绒的蓬影蹲响访因宪素二房隶地漫产偿价跃格离的窄评缴价匪指坡标三房摔地之产门价宇格院评秘估霞的尚主裳要阴方辜法四2思退考良题欣与朽阅径读为内仪容五一泄、透房醋地离产捧价妻格野的揪概写念脑及洒构镇成房决地寸产西价煎格些的威概躺念房辟地显产竹价合格继的锈构条成(二)(一)3（奏一脉）交房活地五产敞价给格奏的惨概旗念房宝地行产锅价款格本绩质赌上是而一漆种产缠权斧价油格，蝇它轨的彻大铺小喝是蝇由惜房里地狸产畏产须权笑的殊收迫益少能零力扣决披定丑的次，江并彻受陶供电求说关掘系承影少响负（宗有带时示，校从晨某对种爆程陪度割上吸来鲁说麦，遥房值地辟产泄供款求筐关稿系率也绩决吉定饲着你房蛛地袄产家的耐交州易伸价发格泉）符。房崇地分产横价绳格破与谦租栋金裙纯揪收暴入静关赵系温为燃：P0=船R1/(乘1+及r)+笼R2/(萄1+摩r)2+…+湿Ri/(汽1+耳r)i+…+伐Rn/(娇1+湿r)n其原中彼，P0代矿表苍房侦地绍产蒙价上格担；Ri代扮表撑第i年锤租瓣金此纯接收母入(i梦=1仁,圈2明,跳3般,监…乖,n)；r代伤表栋房梅地排产抛基恩准新贴验现帅率确；n代驱表孤房溜地桐产阵使衡用础年千限显。如蜻果誉每蒙年咬支卡付咽的至租睛金捧相渐等奔，费即Ri=分R，胃且n足惨够称长钉，则和：P0=凡R非/经r如寄果炎租东金托每勿年脆变陕动水一批次皮，凑且光租挨金毕递盗增吨率驻为g，n足似够触大管，侄则名：P0=信R候/(r唯-跨g)如疲果访固抽定海年演限派（盐如m年却）福变狼动话一倍次职租保金植，采则:P0=越R暖/泊r[存(报1+相r)m棍-(救1+择g)m]注刻：抚决睡定镜房醒地武产智价笔格驻的纱是租亿金祝纯伯收斤入，碌而驰不位是厕房有租民总振收雹入锁。4（肃二限）每房朵地耽产殃价羽格泼的惕构品成4房屿地壮产斑开易发跑税用费房诉屋伐建皮筑剖成献本流密通迫费杠用123房偶地质产吩开屿发扮利垄润51瓜.房掏屋聪建锈筑振成致本房拐屋兔建毛筑化成耻本基沈地虏价感格其谎他查附浅加言费勘崭察雷设锡计尾费房迁屋片建键筑业安装疫工队程包费配碍套秩设软施舍费管红理山费贷谱款叨利镜息土舰地储使颠用骆税62宋.流差通离费讲用生老产找性特流而通绪费陡用房复地袋产太使墙用拢价牺值腾在摸由剑生夜产惑领滔域鹅转殿向伍流兔通宝领冬域肃的闭过帜程廊中够所御引感起饮的微流凭通须费伯用如请空链房那看涉管咽费猛、熄包棉修刑期柿内火的债维暖修恐费寻等纯旺粹黎流嘴通鉴费液用在听房伶地跌产禁买史卖敏活缓动使中眉发至生挑的探流钓通舟费折用如伟广意告倦费暖、晚展俭销竖费舟、如代伍售皮代截销姿费炼等房亿地慌产叶流扬通罩费喉用挖，沙按侵其后经扎济淋性传质缴的映不忘同钟可刑分愈为车两蓬种夸：7流限通宴费兄用狼是渠指畏商助品跳在流搬通塞领犬域中捞所蚂耗造费挣的膏一版切崖物蚊化渐劳源动柿和方活龟劳削动请的重货掉币棒表到现途。3脖.房发地币产基开跪发找税饭费8注句：额其风中核，醒增瓶值性税萝、面土借地围增弟值惑税规、助企赏业楼所扔得酸税贪是毫房钻企康的3大丽税连种扭。增坏值盲税借自2坝0岛1叹6年5月1日反起润由受营技业选税岂改蛮成导，约税戴率客由5沸%增知加早到1嚷1偏%。4诞.房帮地柳产中开每发叮利辈润9沪贪深案两领市6歼1家俭上唉市酿房冷企耕六沾成太中调报孙预披增洁三贱成树亏泉损截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计净利润实现同比增长的企业有36家，占比约为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企业占比约达三成。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主营业务依然是房地产的房企业绩为正增长。房穴地市产顶开眼发具利愤润般是王指竖按族房瓣地侮产艇开唱发元行辈业平拴均嚼利欠润苍率计嚷算棍，旨为头开对发违房湾地绳产公而睬投蛛入置的低全进部宰资冷本称（沸包建括习土聪地棋取蚊得艳成前本结和避狭常义眼的殖房孕地配产江开葱发返经宏营袄成葵本灵）只所爷应电获剂得耳的员正顷常沸利啦润煤。二萝、菊房份地童产野价灾格郊的泪影趟响取因舞素经牢济加因武素(一)物高理造因忧素(二)环歪境销因畏素(三)政宋策艺因鄙素(四)社迎会象因侄素(五)心政理伐因守素(六)1患0（相一走）偷经别济柳因铁素影甜响瞧房板地少产阀价卡格然的经副济子因其素，虽主宇要对是它指剪经苍济肺发投展辣状活况设，案储岔蓄院、消说费蛛和扣投松资笑水偿平缝，食财尚政允收盗支御和供金病融拴状签况危，挎物王价离水颠平肾尤明其炮是迫建束筑示材料线价魔格俱水亿平窜等争。经味济灾增辆长续对具房肝地璃产输价拘格沸的央影惑响大体来说，经济发展速度越快，储蓄、投资和消费水平越高，财政金融状况越好，对房地产的需求量就会越大，房地产的价格就会越高；否则就相反。同样，物价水平的提高，也会引起房地产价格的上升。1表1（阶二贡）凭物磨理雪因劫素影钉响稿房烘地粮产倦价限格豪的物骑理摘因正素，掩主距要女是配关熊于告房欲地只产申自跌身业的自畜然或物亏理的呜性领质悄等僚因场素滚，家如严房塌地敢产毛所由处根的蹲位彩置预，私房杯屋声的切结鸦构鞭、胶类启型鸡等都。1秩22米0气1谨7年7月晌上姑海急房淋价慰地贡图2哲0估1割7年7月纳上王海跟房王价右成屑交T裂O遗P哨5（价三罗）希环歼境箱因门素影携响漠房汪地扛产皮价食格劈燕的环域境队因纱素主达要葬是板指岂房妙地厘产周驰围摧环最境的状雹况初，靠如葡噪税声蓬、迅大冠气留污窗染秆状转况芬、候绿盆化填状万况称、扬环松境芬整羡洁谜度上等哥。地俯块漏周咬围牺公盘园叼环昆绕笑，剥环算境柴较溪好穗。青扰浦搭赵暴巷—美—万片科消有臣山低窜密骑度者海睁派问风艰格羊的必国砖际严别够墅而社鄙区1红3（荣四锻）血政便策草因庭素政饺策伐因墙素主佩要止是汗关冷于初影壶响间房夏地压产虑价和格城的制蚀度、政炸策、法奔规、行即政毯措像施等宾，岩如贯土唉地施制罪度呜、狂住驴房精制井度对、奏城周市晋规样划怪、饶城吴市尖发解展货战扩略基、土渐地穿利询用债规守划话等餐。1烘4（掉五潜）预社告会顽因轨素社杯会庆因喜素主摘要逼是趴政豪治粗安寺定街状买况恨、此社淹会枝治行安剖水问平级、乓房歌地胸产洞运牲行状脱况烧、茅城色市脊化群水芝平尘以温及测人肆口派状泛况兄等畅。城梨镇曲化功会型给火房殊地号产鞭业色带束来预巨作大联需搞求茅。1送5公扛共驻配惹套歇设溪施电完穷善鞋会毒影该响倚住妻房盈需弟求丸。（互六障）管心贴理俘因掉素人璃们死的心虚理眉状烫态对膊房存地稻产殿价弯格签也筑有北重勾大源影乡丰响疮，踢如派购托买揪或幸出泛售的少心盛态叛、域欣自赏扇趣偏味主、惰时袄尚虫风担气尖及倦对苦享查受卫、轧舒叼适俘程筋度婚的啊追妹求卖等柴。当托房派地洲产之需辫求后者小看秆中裕了除某煤宗医房辜地街产圈时愉，如晚果饶该卫房碌地则产款拥卖有伟者经惜陆售脊，咸则万房哪地盟产需窗求烟者对只诱有生出爷高担价含才棋可掀能内改贫变僚其轿惜场售态挨度赌，检因毫此耽，讯如石果厉达触成树交旱易炸，娱其铜成酿交价誉格福通李常估会诞高极于永正背常慨市怜场末价撒格飘。房案地眉产续拥专有泰者升偶卡然站发症生蹲资民金烤调竹度困见难晶，码急松需屋现稼金戴周贫转王，脸无扰奈怪只隔有出述售否房私地斧产盾变初现泉，妇这菜时叔的岗成坛交党价格仿多盼会绸低汁于舰正库常夸市递场发价烧格搜。1诱6三况、夫房恰地邀产稼价先格怎的茶评袜价赔指酒标房少地也产婶指塌数(一)房运价疼收宰入策比(二)空膀置匀与达吸弟纳妻指脑标(三)租规售由比币值(四)住诉房咽消以费赌支庭出利比班率(五)1道7（染一柔）双房梁地灯产爸指斤数房炎地绪产肿价须格抬指姿数（R恭e甘a浩l垦E劣s宿t仆a们t偷e振P舅r括i悟c瞧e景I跪n犁d砌e宜x）略是骡动掉态征描输述确一坛定玻区晃域堡内化各拾类揪房需地坊产龙（素包档括客商中业宇用芹房星、丹住槽宅赌和骂办太公竭楼另等贴）陈价研格察变封动卸及紫总妇体迟价啄格强平处均清变顿动尚趋皂势泽与废变狸动晚程税度软的湾相隐对绢数咳。理托论殊依乌据是朵”特桑征霉价降格声理毛论“州，驱其摄内已涵统为欠消印费渠者赠在鼓追取求楚效认用评最削大询化扬过帽程年中舅，捡每宋增塑加勇一选个役单烟位众某卵种眉属商性注的敞消惠费驴愿竿意醒支巴付慎的号边桐际技费草用刮。1不82猾0挑1订7年6月烤新爱房策指序数以（企部尿分削城奏市配）来辫源肾：（产一壮）叼房知地恐产载指谜数房悠地地产圆综割合县景唉气香指概数房歉地械产价综并合碧景气气申指电数是降根搅据梦一斤定叫的贺原卸则瞒选由取爱包重括古房在地献产驻价帽格谈在粘内绿的惯多把种圣反过映冷房锁地渡产驳景伍气请或燃房拐地杂产储业套发急展酸状殃况师的然经响济破指芒标值。一低般渣是度以孩经房诚济克周本期剖理染论谢、耻经站济触景萝气街预等警爬理跨论谨等马为基巩础进霸行绘编妖制仆的扎，究主巾要付用撑于级宏复观诊经贺济飘形鸡式谣与雄宏勇观港行宴业宿发帽展鹊的利分羞析冲。1桂9全规国吓房聪地做产烟开溜发平业制综句合根景铅气额指疫数该治指汪数辆是祝国跑家邀统牙计寇局握在1客9垮9成7年紫研腔制瓣并矮建岛立笼的挂一唐套姥针传对弟房逼地究产榴业发盖展竟变叉化梁趋门势和变输化能程阶度帖的游综联合特量购化反扑映散的杯指喊数满体查系集。（境二件）文房幸价评收炸入付比房好价鹿收钩入离比（H若o怖u序s瓣i棵n舟g绢P用r嘴i蔽c棚e钻t逝o松I者n晶c魂o配m链e催R疗a名t盼i铸o）苍是布国休际慢被星广略泛厚使它用丽的伞一辞种领衡疤量土房榴地幻玉产迈市犁场发投展脖态诵势及价困格姑水嫩平的臭指茎标谱，煎指礼房舌地屿产余价妇格己与浇城弟市斯居勾民届家丝式庭舍年震收渐入盖之纽奉比叶。房雨价宵收客入体比石的央计赵算奸方啄式殊：以等成园套拥住取宅室价锋格圾的飘中炊值姑，激除晋以嚼家勾庭质年商收察入搜的川中冰值腐。一肤些读学拥者洒认增为贯，地合过理父的巷房幅价股收盒入狱比埋的准取返值伍范犬围营为4抓-席6，磁高卫于缴这女一如范挣围傲，体则序认主为天其草房予价掀偏凝高猴。2案0牌0伶1搬-值2休0槽1堂5年丢全吗国3泊5各播大倍中靠城模市李商朵品细住驼宅斥房核价久收焦入狮比框情蛮况2激0数厨据赏来鸭源在：豪易要居片研央究炮院（有三铅）旅空弟置胁与笼吸尤纳末指五标空丧置是嫁指报衣告添期沟末已侦竣巧工次的革商探品抛房桐建私筑锁面著积举中喇，糠尚访未阴销首售坏或班出足租撑的揭部伙分待，搬包漫括浆以趴前年火度清竣税工和本圣期昼可橡供孝出翻售（皇或淘出蕉租痕）蜘的青商暴品伪房挎面缸积轻。空阵置春率（V肥a饺c够a总n链c斩y城R截a孟t德e）暮为换当箭前置商雅品侨房悟空留置幅量饮与匆近迫三繁年嫁竣验工枪的判商丸品斑房面面撇积驾之楚比渠。资抛料短来姑源些：2蓝0吼1彼5年嘉中派国趁住需房赛空幕置疯率隆调炒查办报作告国委外新的炭空陷置终及艘空斤置债率空白置目房家屋踢是孩指糟可坟以票用喂于体出扎售贷（秆或龙出傲租哭）虾但殃尚剪未她出会售湾（灰或接出爸租奋）腊的糕房求屋倡；刚空尝置确率左是卖指毁相受应害类译型敌的锋房星屋百的欠空昏置捞量暑与侄其进总屑存卖量谋的掉比段例封。国铜外替的怕空读置畜及霞空税置痒率甲直掏接奥反掉映谋了同当厚前飘市文场剩的供殖求胜关碍系，僻而暑中则国滩反剃映块的散是必房源地田产性增烦量飘市圈场莲的销驳售痰情拌况。2谜1（鲁三扫）振空免置答与逐吸骗纳序指自标吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸所纳缠周汉期叛是槐指警按虾报中告雅期下内坝的狂吸红纳薪速支度芬（舟单精位性时眠间延内啦的糖吸敌纳患量趣）雾计菜算备，采同问期泛可必供零出眨售佳量允可育以题全遭部尼被沸市案场茎吸权纳肢所欣需衔要灯花违费热的茶时埋间民，珠在陵数鼻值香上策等模于场吸棚纳竞率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