关于我国房地产税制改革的文献综述

关于我国房地产税制改革的文献综述

一、房地产税制根据中国现行法律，房地产开发、经营和转让过程中的主要税费主要包括城市土地所有权、土地所有权、资产投资方向上的调节税、土地增值税、房产税和凭证税。房地产税制是房地产市场体制的重要组成部分，对于发挥国有土地资源的效益，实现土地资源的合理配置，增加国家财政收入起着积极重要的作用，但中国现行的房地产税制中仍然存在一些弊端。集中表现在理论、立法和实践三个层面。（一）理论研究中存在的问题1.保有环节课税少、负担轻中国房地产税制构成的一个显著特点是开发流通环节课税多、税负重；保有环节课税少、负担轻。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。2.从税收代租的角度分析由于缺乏对税、费本质系统、科学理论，导致税、费界限不明，引发实践中的混乱。主要表现在两个方面：（1）以税代租。例如，城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，是国家以土地所有者的身份依平等互利的原则将土地有偿有限期地出让给土地使用者而由其交纳的用地补偿，属于地租的范畴，而不是税收。（2）以费代税。由于税权过于集中在中央，导致地方政府对征税兴趣不大，反倒热衷于对手中的房地产收费，造成收费挤占税收的局面。3.现行房地产税收征管制度及税率有待于进一步完善在课税依据标准上，中国采用从价计征和从量计征的方式，在房地产有关的14个税种中，城市土地使用税和耕地占用税采用从量计征，以占地面积为计税依据。其余12个税种则采用从价计征，在计税价格的确定上，中国现行房地产有关税种的计税价格是以原账面价值作为计税基础。这种政策设计陈旧老化，无论房产原值还是面积都不会随着房地产价格的上涨而扩大，难以发挥房地产税种组织收入的财政功能。另一方面，税率存在较大差异，很不合理。如现行契税的税率是比例税率，为3%～5%，计税依据是房产交易的市场价格。如此高的税率，加重了交易者的负担，客观上抑制了房地产市场交易行为；而印花税的税率为比例税率和定额税率，仅分别为5‰0、每件5元；耕地占用税的税率为定额税率，最高不超过每平方米10元，最低的仅为每平方米1元。如此低的税率，发挥不了印花税和耕地占用税在房地产市场中的杠杆调节作用。4.税制结构不够合理由于租、税、费三者性质不清，导致税种多、税制不成系统。同时，随着社会主义市场经济的建立，房地产市场的形成和发展使得原有的税收体系已不能适应新的形势，从而导致房地产税制结构松散、主辅不清。如农业税这个税种是20世纪50年代初期颁布的，当时主要是通过征收农业税支援工业发展。但经过50多年来的建设和发展，工业产值已成为国民经济的重要支柱，随着耕地面积减少和人口的增加，农业已成为保护性产业，农业税也无存在的必要。（二）立法中存在的问题1.立法上的权威性差房地产税收立法层次过低，严重影响其效力及作用的发挥。中国目前所征收的房地产税中，除了《个人所得税》和《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人民代表大会通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，因而权威性较差。2.房产税的征管依据现行的某些房地产课税税种在法规建设方面不健全。如契税至今仍按1950年1月制定的《契税暂行条例》征收；房产税的计税依据是房产评估值，但房产评估值究竟以什么为标准，没有明确规定；土地增值税中的土地增值额没有区分自然增值和人工生产增值的概念。税收法规的不健全、不完善，给税务机关的具体操作带来很大的困难。3.企业实际税负相对较重现行房地产税法，按照纳税人身份、经济行为、所处地区不同，设置了不同的税种税率，从而造成市场主体竞争的不平等。表现为：（1）房地产开发企业税负明显高于其他的行业、平均税负明显高于世界其他国家。据资料显示，1993年全美各行业370家企业的联邦所得税税负平均水平为1%，中国房地产企业同一比率为14.32%。加拿大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过11.3%。由此可见，中国的房地产税负相对来说是比较重的。（2）税制内外不统一，违背税收公平原则。同时，税法中还存在许多不合理的减免规定，税收调节力度明显不够。（三）实践中存在的问题1.．培育了公平税负、合理负担的税房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额依规定税率征收土地增值税。这些做法极不符合公平税负、合理负担的原则。房地产的重复收税和多层次收费成为商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场也带来一定的难度。2.房地产税收管理机制不完善作为税收辅助制度的房地产估价制度尚未完善。尽管中国已相继设立了一些地价评估所、房地产评估所、国有资产评估机构或物价评估机构等不同名称的评估机构，但各个机构评估的依据和标准各有不同，甚至业务交叉、关系不顺。房地产税的征收是以哪一个部门的评估值为依据，税务部门是否应该设立专门的评税机构和专门评税人员等问题，都没有得到很好的解决，从而使得中国房地产评估制度难以适应税收征管的需要，众多房地产交易没有通过评估来确定市价，导致税收流失。另外，房地产登记制度也不够完善。房地产私下交易现象相当普遍，征管资料信息来源不畅，致使税务机关难以操作，影响了税收征管的力度。二、改革的概念（一）税收转移是房地产开发的一个重要课可以考虑将前期的税费改为后期来征收（李培，2004）。将前期税费转移到后期，对国家来说，可以保证国家建设资金有长久和稳定的来源；对房地产开发商来说，税费的转移在没有降低其利润的同时使其能够尽快推销自己的产品，使房地产开发走上良性循环；对购房者来说，税费的转移使工程建设成本降低，在工程建设其他基本费用不变的情况下较大幅度降低房屋售价，提高潜在购买力。有些专家认为应改革土地出让制度，把一次拍卖获得50年～70年的土地出让金改为按年征收土地税，以及动态征收土地增值税的方法。（二）．根据《反土地增值法》将对增量房地产征收税费变为对全体存量增收税费。即对每一现存建筑物，每平方米都要按地区级别、按用途、等级征收税费（李培，2004）。应根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发挥房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋、城镇职工购买商品房应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇国有土地使用权的也应恢复征收契税，土地增值税的征收范围也应扩大到能引起土地增值的所有对象。通过扩大征收范围，减少税收支出，以公平税负，促进平等竞争，增加财政收入。（周立新，1997）。（三）应合并房地产税，符合税制改革的潮流将房产税与土地使用税二合为一，开征房地产税，即房地产税。可以有效地抑制当前出现的“炒房团”现象。房地产税应当作为重点改革的对象。房地产税受短期经济波动的影响不大，是政府财政收入的一个重要而且稳定的来源。房地产税的征收对象为房地产，由于房地产的不可移动性，所以房地产税的征收管理方便，并且很难逃避（肖凯、汪莉红，白永翔，2003）。应合并现行的房产税、土地使用税和城市房地产税为“中华人民共和国房地产税”。三税合并简化了税制，便于征管，符合税制改革的潮流（王红、向陶、葛锐，1996）。房地产税制改革逐步到位以后，可以考虑在维持契税、印花税、耕地占用税的基础上，将土地使用税、房产税、固定资产投资方向税合并为房地产税，以拥有房地产的价值计征，税率可以根据实际而定（刘群，1995）。（四）．不断加大房地产征收管理力度要加强房地产税的征管工作，健全房地产税收的征收管理体制，加大调控力度，减少偷税、漏税、逃税、欠税、避税现象。一是要完善房地产产权产籍管理制度，防止房地产私下交易，增加房地产交易的公开性、透明度；二是健全房地产估价制度，完善房地产估价理论和评估方法，增强征管工作的可操作性；三是加大征管力度，抑制房地产投机行为，防止炒卖地皮，保证国有土地收益（李哲，2003）。应根据国家产业政策和房地产企业的不同类型、经营业务、经营方式，尽快制定出规范、具体、操作性强的税收法规细则，为税收部门依法征税提供依据，同时加强征管力量，加大征管力度。此外，以房地产评估、咨询、工程监督、代理交易等为内容的房地产服务体系应及时建立，并为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，做好协税、护税工作。应逐步建立和健全房地产评估制度。实行房地产价格评估和房地产成交价格申报制度。即房地产评估要遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的标准和评估程序，以基准地价、标准地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产权利人转让房地产，须向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。（五）创造良好的税收环境应本着谁受益谁纳税，受益多负担多，受益少负担少原则，逐步解决按不同所有制、不同市场主体、不同地区设置不同税种税率的弊端，为市场主体的平等竞争创造条件。应当实行“国民待遇”原则，对外商、内商一视同仁，归并内外两套企业所得税，为内外房地产企业的公平竞争创造良好的税收环境。并且有利于防止一些单位和个人假借外商投资企业之名或设立假外商投资企业以逃避纳税（曹晓燕，2000）。（六）房地产税收体系在税制设计上，注意分清各税种的属性，使各自征收范围与税基互补重叠，以有效消除重复征税，建立以所得税、营业税和房地产税为主要税种的房地产税收体系。当务之急是依据房地产市场开发、培育和形成的客观规律，考虑与房改体制相衔接，与国际接轨等因素，制定适合中国国情的科学的税收体系。（七）关于适用税率的降低应根据社会主义市场经济发展的需要，对现有的税种进行合并或取消，再另外设置新的税种，同时也可考虑调整现行的有关税种的税率。实行幅度税率，适当下放税权，对房地产实行幅度比例税率，在全国规定一个税率的幅度，在