房地产项目投资收益测算报告

**项目投资收益测算分析报贱告瞒框鸦架鞠及严分西析丽内地容**集团·**项目·投资收益测算分析PART1.项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART2.项目成本计算PART3.项目财务综合分析土地成本项目前期费、建安工程费…营销管理费投资估算分析经济收益分析现金流量表静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地

分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计

地下建筑面积人防车位非人防车位小计

宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计

公建商业会所幼儿园物业管理用房

小计

小计

地下建筑面积人防车位非人防车位小计

项惧目悠背竞景思及丹规卖划染指灯标本糊项劲目斤由肾公娘寓炎、活商锦业翼、虹办泽公烈等瓶物逮业醋组吸成梁，数具拦体轧的收项蒜目及规钓划东指妖标氧如尖下卡表角：贴榜图贴斥图贴筛图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财仍务泥报距表队体鹅系本梦项稀目堂主次要慨采罗取皱以翼下秒三写类绞报烂表馒作叼为贴投骗资浅收万益坚分身析盒的暮主喇表铲：成糠本盼核眉算却细膛表投恶资塞、也收约益梅估赌算睬表现亏金趋流苦量茎表P丛a妙r皱t让.尸1项物目眨总揭收辜益枣计霸算销滨售衰收设入侧计配算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——写字楼(元/平方米)所薪以印，房诚该础项县目雁住磁宅鸣部女分窑销鸟售段总轰收牙入沃为耐：g父*住渴宅哗销菜售僚面诱积支（奶其淹他台部宪分助同鬼样快方或法威计特算侄）本腿项彼目饺可堪售岁部桥分刺为找*泡*昏，旅可个售之面建积摩为誓*拢*氏，押项纠目牢分6年难售精完雾，奏各苍年僚的坦产方品搂均剥价其及佣销鞋售领总穴收尚入帐如候下性表魂：租跳金磨收味入血计骡算（器以王写叠字怖楼贴租夹金骆为度例俘）本眠案叫办妻公踏楼按租套金=盯2坚.解2元/平伯方缓米/天倾（落建踢筑蛛面喂积删）项鱼目研甲柜级谈办建公崇楼当面饼积疤为1勇0商0鹊0耽0平射方在米乳，绘办摩公托楼遣租迅金想收丧益被以强项抗目糟预访计刻投集入祥使明用精的2馆0歼1壤4年妇开艇始姓计忘算原，描以嫂每律年3测%的饱租嘱金抵涨衬幅甘计摆算道，姑第新一迷年截除触去4厅0港%的赵不春确苹定斜因晕素柜，漂之尝后奔的痰每践年菜则锈除袋去1龄0怀%的抓不酬确碎定续因孝素台：各筝年筝预搜期坛租精金组＝娇当砍前丽平匀均索租妨金×（1＋3赖%）2射0赢1刚2年（1＋3默%）2容0锣1悬3年（1＋3瞧%）2钢0召1钉4年…（1＋3牙%）2仅0祸3画2年年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合计201063900从2细0医1腿3年宴开妨始匀，后未究来2久0年塌的蛙写脏字草楼祝租馆金珍收宵益新为2辨.臭0差1亿茧元吹。P绪a太r纪t饿.婶2项宿目代成员本痒计任算土等地板成睁本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，

元/

M2）（万元）（M2）单方成本

（元/

M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计

937.7632777.43

958.51

室外配套\景观施工成本费用名称基数估算

造价指标估算

成本指标来源、说明（M2）元/

M2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计

***

基胳础问设蚀施灾费主袖体司建悼安顶工丹程阀费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费

254661

46,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万

38,8361,525◆小高层公寓（11层）㎡6366513008,2760◆高层公寓（18层）㎡127331150019,1000◆高层公寓（21层）㎡63665180011,46002产品提升万2546613007,640300写字楼建安工程费

22482

6,0702,700单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万

5,3962,400◆21层写字楼㎡2248224005,39602产品提升

22482300674300商业建安工程费

17416

2,4381,400单方造价以商业面积为基数1建安工程费万

2,4381,400◆裙房商业㎡1741614002,4380地下车位建安工程费

67935

10,028

单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万

10,0281,476◆人防地下车位㎡2583016004,133

◆非人防地下车位㎡4210514005,895

公共厕所建安工程费

120

19120

1建安工程费万

19

◆1层公厕㎡120160019

会所建安工程费

3500

8752,500

1建安工程费万

875

◆会所㎡35002500875

小计****总成本含地下成本前虎期智费费用名称建筑

面积估算

造价指标估算

成本（M2）建筑面积

元/

M2（万元）设

计

费主体

设计费住宅45.00酒店式公寓60.00写字楼90.00景观

设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00标识设计费、0.50配套

设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）2.00供水设计费0.50燃气设计费0.80电力设计费2.50人防设计费0.63样板房设计费－－弱电智能化设计费1.50设计

咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00其他相

关费用晒图费等0.50三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整******工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等******政府审批费前期规划审批费、办证费用******其他费用人工费、杂费等******小计****营肉销陕管报理穿及晋财悦务棍费维用销售\管理\物业管理\财务费用费用名称基数交费标准估算

成本指标来源、说明（M2）建筑面积

元/

M2（万元）营销推广费用004104营业税后收入2%项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0040

财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小计

22069

成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套\景观施工成本项目前期费销售\管理\物业管理\财务费用合计成沉本贴汇毒总P稻a帜r恶t煎.故3项证目争财非务秧综讲合响分衣析※举贪例剃说康明项拜目弦背霸景匙：位香于旺上佣海进杨影浦探区庄，小为均商今办达综或合码体霞项蓝目您，乓产恢品肚包出括殿办皇公炎楼缺、遮商筋铺煎、L师O裂F灵T公搭寓做式踢办历公乏楼码。物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013－销陈售全收政入荡合搭计保：诊办冒公论楼蚀总册销娘金距额+商亮铺捡总这销谣金豪额+芦1沿0爷0公0净0平语方粗米站持扔有仗物这业馋的倡租阔赁侧收肾入兼＝8距.河8柱8亿券元+陪4份.相1挡9亿送元+鸦2进.屠0您1亿舞元申＝1鸣5篇.渠0旷8亿点元投辅资才估拼算普分爬析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）80744901339575投宫资碌估公算件即秤为已直伏接鱼开沃发裳成室本治，单由鱼项许目穿实瞎际胃产拆生毕的罗成些本蹈进嚷行手分倍类缺并婶综勇合傲计销算归，呀估除算日总掠建浮设遍投渣资筋成壳本皆。经遍济沸收腊益桨分晌析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本897241.1土地成本269501.2建设投资395751.3管理费1996(1.1+1.2)*3％1.4贷款利息38161.5营销费用6535收入*5%1.6相关税费10852收入*5.565%2收入150806营业收入1508063税前利润56123收入－成本－折旧4税前投资利润率62.55%税前利润/成本5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金方刷案订一麦：渣（幅自楚有厕资饼金2营6舅9释5刻0万炊元获，庙保评留1貌0鼠0村0帝0平桂方戴米桂甲水级房诚办旧公援物毁业菌及描无汪偿垃提悟供床给招政俯府圣使应用期的现面膀积虏，尝其雪余同物形业思全硬部仰销陷售怪）门。经赌济下收士益边表皂：通润过避投凭资其估驰算壳表演及陷经减济崇收翼益携表隆，今我幅们喘可扛以场绘扛制岗出机该察项巾目掩的议现翼金踏流断量碑表脖。现意金姨流伪量在表方案一全售模式现金流量表序号年份

项目现金流量表

现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合计41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：为方便计算，2014年办公楼租赁收入计入2015年，由2015年开始计算。NPV=17,412项目投资：地价及建设投资单位:万元IRR=30.63%销售相关税费:营业收入的5.565％租赁相关税费(营业税及附加税\房产税\水利建设资金\印花税):营业收入的17.8％贷款利息：6％折现率:15%折旧:年折旧率为建设投资的3.23％，折旧期按20年计算在商现景金消流羽量场表率中药，档项翁目共税迎前技利馋润巨为5商6件1祸2狮3万接元脚，倘税买前队利露润日率馒为6仪2输.崇5附5％散，抚税亭前壤自皂有次资独金艘的晌回院报洗率密为2他0灭8茶.狸2渔5锦%，来从姜财堤务迹成教本县上蔽看田可彻行妄。当搞折记现恰率脸设叔定碍为1究5筹%时岔，看内济部涝收圈益颤率猾（I误R捆R）预为3扁0压.恐6营3渡%，夹净暗现讽值(矮N桂P验V翠)为1呼7迈4越1爸2，虑该容方纤案猾可累行剂。附倍：触几碍个盾专唐业失术萌语铁的旬解弹释比制如段，胡有膏物铃品A，揪准常备土一软年封后脖出垃售显，亏可疲估舌计折卖粱到1领1颜5元海，译现松决推定暮立印马乎出芽售叨，救那贼么A只劫能巡寿卖宅出1绸0束0元残，号也爽就章是汽说冲一今年怎后属出体售兰的寨物僚品A折逃现荒到底今续年镇出处售趁，屑损坊失斧了1皂5元垮，握折德现屈率读可蛙粗六略筛计作作1袍5纲%。（铅折恩现段率桃就肝是1年层后孕到鸡期沟的国资曾金攀折腾算乱为床现猛值虹时绢所交损晨失症的虹数状值刷，杨以博百皆分所数毫计听。冻）相酷对骂于猫卖舞方饶而嚷言商，蓬希坛望卖折肚现乏率霞越仓低锣越帝好脚，惰未咸来洞收疫益栗折举现迈成斤目刘前掠价贱值钟损婶耗假的肌利则益余越谷少沿越赤好彩；斧而雄作巾为间买床方浇，母则皂相计反液。（枝房熟地鸟产万投乞资况行缠业夫一宝般王折裹现盐率它取8外%小-性1雁5颠%，商折道现讨率泽肯累定压比这一脉年卡定芬期圾的仪国拆债絮利槐率袋高吵，四因洲为滑国素债萄利孟率卷可炼定历义飘为颗无馋风唱险嫌报管酬星率狸。隶而恶折生现凯率倡基味本牌可顺看丧作耕是编报斜酬编率粮的屡反篇过枪程孕。命）N执P弃V：I触R检R：基嚼于壁折售现夕率肚基倚础衫上故，电对氏未吉来那各地年自的纹净疑现你金贪流秒量派折越现汪后节的往价灵值淹总答和乖，骨减专去大初务始蕉投质资估额盲的新价锦值姓差废。对扁于咳一除个朵投溜资顿项执目丛而夜言善，山净摧现芬值害为研正涨，配表刊示裙项伐目啦方罪案停可翻行盐；宿净除现心值庄正下值允越献高策，森说罗明细项贴目运越订优俘质里。（冠作首为救多冤种稳方铅案谨比相较齐时救的乏一烈个妈选有择头依证据俊。僵）内琴部巷收坛益让率谁，夫表且示荒项护目挨投宅资帜实界际役可刃望肯达德到凭的衰收御益许率蝴。唤也恐就兴是菊当师净袋现环值税等田于0时嘱的发折元现棚率祖。（阴一倚般2坐0小%作亿为勇项糟目孩安隶全你度伴的弦临沃界油点溉，碌越吹高麻表膊示引项庙目见越雅优嫩质键。抄）折领现盯率掌：静扔态愿敏洞感情性惰分坟析建设投资营业收入－20％－10％0＋10％＋20％＋20％86283＋10％7120306403860080.55612352165.548208－10％41013－20％25963（睛通融过亿建难设识投缘瑞资年、戴营子业盘收浑入养的染变弄动剧，远观集察桌项厚目列利齿润找变既动粥）单华位第：粮万放元该梅方挣案畜采椒用银静眨态驶敏忽感竭性碍分芳析获时聪，壤在葱其洗它养费败用畅不兼变潮的夫情秀况打下据：如望将姨建仍设画投楚资由下探降2惑0％残，则则税菜前利逐润愉为6迈4敏0辉3谨8万吃元逃；如逃将寒建乘设娇投刊资输下肤降1劈燕0％蓄，背则税氧前伟利型润怒为6棋0昏0沃8掀0曲.究5万勿元颤；如草将应建船设锻投授资峡上旗升1削0％离，乎则竹税蛋前新利冰润筛为5像2肾1拆6林5窝.够5万奶元菠；如讽将殖建未设沸投余资扔上拐升2富0％侍，伞则喜税诉前乒利青润宁为4北8硬2蛇0漫8万榜元荣；如齐收锁入搭下拔降2晨0％狸其蓝利斗润很为2息5学9药6菜3万心元驴；如身收榜入草下姐降1坚0％枯其仅利哑润智为4学1加0厉1防3万撒元仗；如欢收浮入贵上敬升1浪0％旁其递利经润旷为7牺1侵2紧0滨3万蛾元阻；如齐收丑入伞上鸟升2焦0％季其坝利湖润答为8博6尾2喜8胸3万雾元训；从炮静狂态骆敏喷感自性驰分育析奖表央上疤来摄看裕，柔此集项婆目纪可叹操辉作教，湿营性业枪收蓝入住的启增浊减款幅爹度素对躁项松目说利状润然的王影药响罗最钩大何，熊其桂次丈为惑建哥设疮投方资形。投距标办建仔议土悔地颠拍岗卖落项称目缝的丽可挺行畅性隔研碌究洪，谜其编目曾的榨是贿确坟定洁企拒业牲可彩以关接粱受逃的停土拥地轻最朗高趋限蝇价肺，蔑以娱及筝接顿受柏该应限虹价彩需绞要腔冒燥多量大狂的太风胜险枯，远以克确理定绑土拜地四最者高敲限雁价轮。言首腾先速确堤定葬企哥业蜡可罚接秘受由的贝最还低砖收抬益剪率赌（烦基袜准庸收肥益皱率品）贡，碍然作后玻倒仙推垂土意地普价昆格键。铺考尼虑丈到桃本迈项辉目仓为炉商睛业棕性治质限，录在额收越益贤较筝大授的挂同浮时防也炊存犁在量相验应停风狡险厕，侮从柔规栗避森风脚险肉的终角贤度拦出伐发袜以2论0座%作朗为修行否业伟基敞准饰收代益采率猜，极项途目乱土狼地骑投搂标奥价佣格排与地内挥部王收打益颗率状安讽全堂性农对举应尼关违系时如趁下姜表青：内部收益率<15%15%—20%20%—30%>30%

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