房地产开发流程培训

房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目冈录一、房地产发展历程二、房地产基础知识三坝、挑房星地核产耻开冈发收概稍述四何、侮房曾地谜产予开容发厉流烟程1想9谋7透91腥9照9脉11馒9腐9拣92是0垄0拴72夜0苹1贫0第床一孝阶设段：中雪国辰房袜地仓产妨市践场象萌另芽聋阶孟段①崇深浑圳羊、截广运州廊搞跑商稻品比房堤开蚂发拜的讯试蓝点纹，主在患这茅以根前责，蝇国需内葡只塌有均房遭地叙产垂开骆发晴，底没渐有我商稍品螺房舅开粪发疫。②傍事疗业丛单砌位阴、压企律业腊单夏位葡造遇房普子辅主栗要叫是伍用段于残内成部盗职虏工地福愈利叶分浮配铺，演包宏括零政华府末造爹房窗子避也怒是栋用吐于港福娱利启分斑配物，楚没喊有沙房想地灶产克市醋场谅。③榜试毒点识比抖较飞成碌功思后跨，谋小溪范易围赤的熟开席始冲试绘点矮开座发胞。④1浅9丘9线2年坏邓妻小嫌平禾同辉志眨南惨巡逼深器圳脆，用其台中渐房摘地识产沟开落发乞非区常修成员功援，志开从发币区淹的集经等验看值秆得嫌向盾全朗国剩推某广汤，傲吹稀响纠了栏中岔国邀房喷地野产纺开颠发掀的驻号现角嚼。⑤轰沿研海铃城厌市邀开糟始妥展挎开链，霸但殿时醒间别不率长查，公海亭南欢的脾房绵地满产破市惠场洁形义成说了纵严隶重补的躺泡筛沫秤。一深、芽房勺地做产桌发荒展坐历况程1小9椅7卡81缘瑞9竹9采11些9测9佛92妙0孔0喷72栽0虏1苗0第秀二慕阶栏段：探斤索嘱阶摄段添：抢炒妖作磁与拘调射整①况1撕9云9洲3赔年朱辞镕司基比海算南桑视滴察剑，养发脊现豆土悔地询市域场闹迅篮速谷形性成茅了记非畜常迫严晓重眼的粱泡侍沫揉。②停汽止娇银站行穴贷崖款，银用根棋收垂紧冒使竖房艰地强产努市触场悬遭鸣到山重灰创。③1远9肠9板3年妙下绒半炒年削到1毫9夏9泻8年猎上贝半乐年喷，芽中赖国培的秃房株地前产妇市胸场搭始行终把波扎澜嘴不右兴。房醒地稻产诊快穷速占发唉展种阶贡段1航9顽7言81洗9羡9披11风9除9蚕92狭0杜0堪72担0跨1使0第界三秋阶蜓段：①住彼房浇制宿度、居顽民知收拦入辫水圆平侨提丙高呆，商考品房株成荷为谋新海的军消夺费挥热耀点悦。②1郊9萝9害8以郊后顺，毒住标房贪实考物碌分锦配抛制习度抓的呆取群消摇和帮按粮揭刑政固策亏的泛实社施棉，俯房铃地揭产骗投兔资辨进倡入士平状稳讽快乡丰速然发择展释时拆期倚，享房拨地窜产响业弄成语为闭经甚济寄的密支侦柱绘产杆业饲之起一粪。房牛地短产筐行朗业兄全盏面头调归整秒阶毙段1恳9之7突81垮9迷9厌11鞭9壤9娘92协0谨0殿7今第素四周阶阵段：①2踪蝶0雕0犁3年限以软来飘，额房西屋袄价稳格乘持谷续陈上舰扬②大章部泛分胳城仅市揪房陆屋养销至售枝价灵格环上咳涨贫明更显叫。③随悦之片而纷来真出崭台膏了肉多至项凉针茧对胆房产地棚产哄行乡丰业恼的食调火控趟政巡寿策常。④善2叨0搞1览0盒年插国扫务仙院庸发乘布别“沟新终国环十岭条推”⑤芝2五0兼1脸1爷年努“茶新抬国跟八楼条泥”⑥她2舒0筒1行3肝年仍“俭新申国腿五忆条朵”类别代号类别名称（代表颜色）范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1五.焰用希地坏类载术芝语二离、气房靠地槽产照基效础阶知拨识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？5痒0售0万/钢6已6赛6快.桐7坚/伍2罢.纲5愁=博2艇9灯9泳9堤.猛8元/平有方颗米2跪.土贩地祥交羡易杂术纽奉语溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3佩.建与筑斧术失语建筑用地面积

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

低层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑

高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。4斤.报兼批狮及补配愉套展术次语一书五证

“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商鹿品冬房猫预皮销腐售羡许扬可熔证》商攀品雹房屋预罩售着也勒称睬楼烦花括买美卖图，斧是脊指介房芬地舞产白开抓发殃企值业爆与拉购丧房誉者量约吩定企，逝由老购需房隔者沙交营付茧定渡金我或昏预摸付滋款歉，先而收在野未训来串一翅定锯日变期全拥镜有盒现冈房辩的喝房缸产谊交测易阅行叨为选。闻其层实总质帝是难房申屋探期忙货远买融卖恒，还买径卖炸的残只跌是倾房杏屋涌的戒一钓张揉期泳货曲合阶约筑。妖它腹与箱成杀品售房渠的趋买顷卖定已填成调为污我组国企商溪品救房池市那场挎中钩的浮两荡种构主著要方的张房蹈屋路销芝售淡形躲式念。房屑地芹产会开荐发需拥要袭整幻玉合柱的沙资逼源品牌劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房陪地型产硬项浪目辰的壁整私体蔑开抽发娇涵夹义殃：通牌过兼整佛合岛多喂种丹资赌源蜜为榨人蓄们纤提释供利居芹住笼空芦间远并朵改巡寿变风人役们勇生唤存殃物臣质射环唯境私的顺一善种详活烟动然。三旱、蓄开京发桶概灾述土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资霸源失获恭取资乒源券加涝工资分源赤流越通及瞧再劝流幼通房租地泡产证的锯本铁质竿问阶题承就膛是姿土复地吸资区源俱的郑再腊分木配银及芹流年通萝：钟政甜府棒流肆向贫开略发哄商酒、量开神发泰商椒流铁向雾消从费坑者开、壁消绪费殖者脊之网间如的续转息移衰！前恨期(决德策吗期)—词—由掉拿长地赏到眯方毕案沟定狡案—购—重榜在宽决叫策(大匀局焰已难定)；中裕期(实缝施唐期)—洪—由抛施槽工阵图聪设爹计剑到耍入帽伙—厚—重伟在遇执停行苗；后真期(运碧营烧期)—浅—入滚伙损后帐到图房湖屋漂拆斩除—尼—重支在稻服敬务,重烟在亚总桃结主反阅馈委。房狼地唇产变项累目夫的些整帅体担开房诚发跑流母程房肺地场产束项习目洋的设整忽体徒开王发庄流受程—知—企馆业趴视盯角赏与史客抹户肯视岩角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理企胞业冶视五角皮的励房态地榆产皆流控程客使户盼视栽角钳的巨房史地裹产逝流内程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现建设用地规划许可证房似地闲产餐开辰发愈流饰程语可科以瓣用寺“宣五伴书慈八滨证怠”阿的皮取特得芽来瞎贯冠穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证房屋所有权证土地使用权证建设用地批准证书选址意见书建设工程规划许可证建筑类建设工程规划许可证市政类房地产企业开发资质证书港澳台侨外资企业批准证书住宅质量保证书住宅使用说明书一二三四五七六十四十三十二十一十八九整升体亩开欧发歼流栏程项目启动国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙四助、艺开帐发均流驴程项纷目巩启漆动易会（扒即叶项余目食启棕动办时中间水，惭取引得字设我计界要记点生后跪经酬集拔团峰评则审染通腔过早的阻时祥间督）墓；国鉴有盖土章地彻使雁用狼证(指滑国逝有烧土泊地辰使窃用馋证瞒的闭签捉发拿时逼间)；建位设多用偿地壶规惯划宣许欲可魂证（避指君建锋设猜用隶地骗规把划减许块可园证并的揉签壳发葵时物间计）刻；总裕平席图足规果划情设粒计莲完献成（献指卧规丧划怜设律计适完虫成眉时揉间充，月以衡上猴报郑规姜划萍局镜的锣签替收肌时卵间幅为补准鸡）弱；方租案冤设锣计段完济成（廊指稿方工案蜘通把过奖集英团企董划事踏会共批厌准渣的顶时碗间裳）帐；方恢案波图晋报驾建（同指麻取妥得单政戏府境相裹关助部阅门分批参文盲时时间子，楼以在最古后餐部尚门电的锈批应文塘时且间享为紫准光）望；桩够基廉施奇工纯图觉完床成（必指卡可绞用舍于匀招烛标养及富施荐工朗的育桩倚基柴施货工问图浩完绝成承时列间熄）樱；主侵体劳施都工膊图已完盆成（沉指遮可蹄用毕于渠招躲标扛及钞施士工题的榴施桐工床图弄完熊成情时故间绵）房诚；建汁设狱工乘程租规座划或许育可渗证（易指密建翼设宴工山程且规碑划弯许队可许证普的北签兴发渡时搏间便）学；精大装隔交礼楼皂标对准漠施锯工绘图行及坚材绳料请定衔板（球指戚拟贵批攀量村精须装父交岛楼喘项闭目咽可阅用傲于吸招隙标云及露施距工源的膊施捏工牧图椒完毕成射时平间演）速；项乳目姐开钟工（万指奖项鸭目愁动台土磁时婶间暴，眼以割土派方观开镰挖喜或乌桩缠基饰施阁工澡的她开兆始岭时犯间休为纷准哄）暴；施裙工爽许拌可树证（世指绸施驱工叨许雕可宰证辽的限签也发脊时游间祥）阳；主润体夹开选工（称指晶总剥包遣单颤位申进悔场息，围以借地在下植室抽底社板焰或管者猫承帅台秧基喘础犯施只工瓜开幸始伏时建间盗为欣准冲）备；预跑售宜证（蛙指喉预串售牧许嫌可净证锯的睛签圾发虏时冷间恼）取；开歌盘（持指庙取扑得培预盼售吩证储后绳，功正林式烘开阶盘肌销滑售阵的询时块间来）见；主累体衔封缝顶（殃指甜主爹体旁屋售面政结称构妇的刚完择成纲时懒间润）绸；竣压工成验冻收（外指甩竣仰工哄验哑收灰备盾案垂证典明犁的军签逗发振时比间替）朝；入爹伙（端指农第偏一闻批冤办友理坊集突中悄交搂付批的场时应间,不给指糟与父小编业宾主凳签掩订经购究房曾合促同姻上周的火交捕楼砍时愤间王）商。土侨地句获戴取定必位辈决虎策产勉品换设壁计项竟目赵报提建施戚工蔑建窝设推汉广铜销洪售入件伙服交猎付企晃业听获占得卸土顽地地的扰方探式行箱政身命逗令晃式旁：划撞拨/协促议站出腥让似。霜危表改汗项罢目蓬、射工禾商及企虚业效改斑造把、锦经套济尤适育用逆房券和捧基预础咏设辽施裳建鲜设坑中凉的隆建柳设起用稍地讽分跌配灿基棒本济上闯是赛控咱制弊在坡政称府扔手带里好。资病本闭市肠场:1、投役资枣参龙股：用田资拾金郊入急股唱或饼用椅土批地巷入仇股窗，笛通轧过裙土召地梯与吵资班金火的才互赤换碰共茄同蛾组满成醉项烫目横开熄发凡公恼司;2、土触地盒收根购：直捐接阁收犹购苍获瓶得番土赤地隐，赛这智种夜直穷接辈收稠购塞按书国音家鬼规泳定您要趋缴魂纳斩营扑业集税墨、谈土章地扯增击值土税区、辩所裁得遗税厅、厨印苹花久税丙、狭契馋税强等终税惠费;3、收够购耀有篇土弟地峰的山公比司：为沙了躁避凯免翅缴浴纳认契歼税霉与武营常业坚税爹等相，域一庸般胁都扑通亩过枯直烂接蓄收绞购谜公验司毅的古股宏权猴，会这为种都收附购锤公富司霸的铃形旁式挡现气阶抄段疑主点要碑涉踪蝶及景企袜业炉所新得姜税泻或晓个领人慰所格得你税衔等时税授费健，样不替用泽缴厦纳佣营西业竭税渠、笔土捷地权增渠值徐税步、助契紧税变。梢这喊是置近陆年读来府比际较弹红胡火粥的林一灵种晋方况式物，蝴比奥如荒万甚科亲收捧购钻浙就江禁南需都硬，走香郊港朗路默劲钩收够购蹈顺碰驰尤。土盗地绿市粥场：通茧过伐在鸦土烫地炕市或场洁进绞行业招犹标臂、革拍忠卖敲、晌挂调牌赔公宜开壁获芝得谈土变地葵，粗这湾也困是派自2休0赔0古2年7月喘以劈燕来科，批获名取怕土超地岛的信主御要红方捉式委。猾通执常吓的罪情搭况肿下扩是叙以“价进高伸者篇得”为哄唯没一振的维衡暴量警标海准摔。房察地党产颂开移发闸流然程土短地葵获编取定太位她决裳策产构品宅设铃计项宾目氧报群建施呀工昨建宽设推缘瑞广杆销逆售入静伙邻交唐付拿矛地霸与呀否活及热拿渗地所价粱格未应臣该洁考稳虑屠哪紫些宪因条素王？市乓场忙未仿来门预姜期畅；项诊目寒或倚区江域房诚发胶展示预效期匆；规望划磁条肯件起的葵市允场诵实幕现妻及语经装济记实鸽现陶；企惭业明发柔展遵战朴略吴和秆机县会辛成昼本安；竞齿争虏对省手杜的旧情冰况恒分淋析旁。各机部币门转职堂责欣：开受发岭部胁：值收摸集令土变地温信密息—眉—项伸目年可叮研娱报袍告耽（率集孟团重）—辣—项惕目两投遮资蛙决射策搏（栽董箩事帖会浸）—态—项垮目侵获蓝取惭（耍招强牌枪挂反、倍股涛权富收承购杠）—姨—成平交屯确执认乘书舒移皱交即给浴项博目隐公求司荷。营仅销注部樱：季初捉步偶市占场青调盾研后及禽定凶位窜草饲案册。设刘计敏部腐：白概制念挠规门划敬设黑计灿方骄案弯。工粱程堪部雅：腊现鱼场交踏择勘文。财裕务独部敢：忽投展资单收题益眼、炊初胜步筹厘资方韵案寻。成积本贪部我：折控羡制扯性讽成锋本父目葡标丧（姥限觉额愈指坛标孤、炮成举本敢控企制芽系秘统左规爱范乡丰）沉、殊可湖研携版游成议本会。素（悔根舅据甲设船计扰部松提绍供帆的歇规魂划怪要运点对进比行喜估茂算蹲）关壁键励要浸素远：灾项沙目量可填研瓜报搬告揭。土漠地招获划取定哈位轿决海策产粗品既设美计项虑目其报谱建施和工功建远设推判广著销估售入培伙欧交降付土百地技获傻取定纲位害决绳策产荷品影设师计项削目朋报粱建施泉工疗建匙设推堪广岩销业售入关伙躁交问付决偶策上资跃金动：锻如筑何输使税用眼、峰如沃何饶平阁衡共、瓦盈黎利吸期锯望葛、航融执资猎渠秀道先。决盈策灭项拍目毁：奥发匠展况方彼向慌、抓盈奥利锅模群式卫、货承啊担丽功武能精、利实谊施颤进竖度潮。决些策免人绿力尽：列团泰队命运骑作昨能骂力洒和爹执难行部能恭力惩、筹合户作面团预队出、丢主台管遵部赤门杠。地预产溉项既目催开丽发践三框大日核那心丛要车素翼：御钱望、急地毯、甩人治！土基地晴获吊取定摆位燃决俯策产野品误设晒计项轨目席报优建施半工初建仅设推有广核销依售物就业西管忽理项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各纷部模门芹职屡责却：开窝发箩部薄：察建领设明规传划缝许犬可摄证—提—国徒有井土乱地树使丧用器证俘。营梦销汁部导：应编踩制平项谣目达经促营房诚策狂划京书爬（融包剃括开市际场喝调铸研还深庸化种、佩项谁目萝定碗位恰报逢告杆、缴定宰价粉方安案馆）结。设奴计妻部搭：峡概眼念粗设萌计赖任覆务决书—烘—概胁念救设贵计淹深趋化够方羽案裁。工注程胖部丑：头编膨制映项锅目成工矩程县节酸点皱计跃划圣。财谊务叨部沃：浅概苗念匪版改投或资禁收主益饰。成窑本幻玉部镜：戏可灰研肌版隐成叮本麻。页（勾根序据铸设段计砌部棍提具供种的赚规爷划抢要告点因进胃行累估么算戚）关咱键淋要既素纵：至项塘目赔策菜划馆书硬、旗概明念来设蜂计巡寿深勤化匹方添案钱。土健地唱获剖取定主位晕决运策产刺品笋设遣计项纲目挠报弯建施重工尼建痕设推禽广灿销框售物苗业包管楚理土梳地宝获硬取定闲位刚决春策产橡品退设勒计项戒目仁报罩建施旁工洒建你设推扬广请销凑售入案伙他交仰付地龙产岛项污目叼标贪准篇设讯计句周顾期5个月实施方案2个月施工图3个月设计前期设洁计消周淡期3：5：2土简地锄获株取定喘位断决奇策产售品豪设伐计项组目彩报君建施醒工木建答设推攻广弹销掘售入询伙神交盗付包象含秃的闭主皱要子设竟计饭阶耻段昆：概避念幻玉设膏计咏：随大佛概6周艺；详呀规牢设亮计录：迁大谢概6周弯；单凳体皆方搏案荒：稼大嗓概1疼2周蚂；扩巴初盆方械案腹：厨大晶概6周旦；施琴工量图睡设血计液：冬施果工较标毛准皮和柿结肃构棉形载式精，核大均概1姐0周贺；景垫观挡设阵计逃：徒大揭概5栏-逐6周盈；样愿板沃房岔及摧会派所吸设窗计谨：泡大蜘概4周衣。关白键柔要娘素恩：应各涌阶缠段违方辱案锁评绑审农。常撕见民的懒问非题乘：进迷度躁问耍题超：烤进魄度轨难皂以艇控傍制勤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