桂林房地产市场分析报告

第一章市场研究篇一、桂林都市概况1.1、桂林——山水名城●桂林是享誉国际的著名风景游览都市；●桂林以独特的喀斯特地貌和秀美的漓江及其周围漂亮迷人的田园风光融为一体；●桂林“山青、水秀、洞奇、石美”，素有“桂林山水甲天下”之美誉；●桂林屡获“中国十大魅力都市”、“全球最合适居住都市”、“山水诗境家园典范”等荣誉。1.2、桂林——文化古城●桂林历史上长期为广西省会；●桂林市区内有文物古迹552处，各级文物保护单位117处，其中国家级5处、自治区级23处、市（县）级89处；●桂林市文物古迹丰富，甑皮岩、靖江王陵、李宗仁故居及官邸、八路军桂林办事处旧址被国务院同意为国家重点文物保护单位。1.3、桂林的地理位置●桂林北、东北面与湖南省交界，西、西南面与柳州地区相连，南、东南面与梧州市、贺州市相连，毗邻广东省；●桂林市总面积2.78万平方公里，桂林市城区面积565平方公里。1.4、桂林的行政区划●9月8日，经国务院同意桂林市和桂林地区合并，组建新的“大桂林”；●大桂林行政区域辖：秀峰，象山，七星，叠彩，雁山、华侨旅游经济区6个城区，以及灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县；●行政区域面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里；目前桂林市总人口476万人，底市区人口73万多人。1.5、桂林都市规划跳出沿漓江布局的格局，按照分散组团的模式，拉开都市框架，拓展都市建成区面积。——《桂林市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》●主城区要按照“多中心、分散组团式”进行布局，严格控制旧城的开发强度。都市建设重要是向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。●通过对都市道路、环境保护、供水、商贸市场、车站、宾馆等全方位的规划建设，新的桂林正逐渐形成商贸物流在北、工业行政在西、高新产业和文化教育在东、历史文化旅游居中、南向发展文化教育和工业商贸业的都市发展格局。●都市面积将扩大一倍，从“十五”末的500多平方公里（市区）扩展到的1000多平方公里。桂林市区人口将靠近100万，比目前增长了近30万，一种每年接待100万外国游客的旅游都市，即将成为“百万人口”都市行列。1.6、桂林商业网点总体规划桂林市一直以中山路作为都市的重要商业中心，整体商业的辐射较窄，对现代化国际都市的发展目的带来较大的影响。7月，桂林颁布实行《桂林市商业网点总体规划（－）》。《规划》提出：“桂林商业要以湘黔桂粤经济带陆路交通线为轴线，以点串线、以线带面，以桂林市区中山路北极广场至上海路口东西两大商业组团为全市商业中心，实行‘丰’字型商业网点的空间布局战略，最终实现与广东、湖南的有关商业网点的协同性战略对接。成为湘黔桂粤经济带集核型区域商贸中心，未来十年，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。“双核”——两个市级商业中心“双核”是指桂林的商业要成为“双核”型的都市——即要建设两个市级商业中心。一为中山路北极广场至上海路口两大商业组团所形成的全市商业中心，一为城西新城区(琴潭区＋西城区)商业中心。“五次”——五个商业副中心“五次”是指城北商业次中心、城南商业次中心、城东商业次中心、北部全州与兴安商业次中心和南部平乐与荔浦商业次中心。“八极”——八个商业发展极“八个商业发展极”是指阳朔、永福、恭城、资源、龙胜、灌阳、灵川各县域商贸中心及雁山镇商贸节点。将以市区为中心，通过有机整合桂林市域范围内的商贸资源，构建市区与7县及雁山镇互动的商贸业发展格局。二、桂林宏观经济环境2.1、桂林经济发展获得新成就2.1.1、桂林国内生产总值发展喜人近年桂林GDP增长可谓是芝麻开花节节高，GDP为300.83亿元，到了已经飙升到536.92亿元，年均增长率10.9%。更是直突600亿元，到达619亿元,同比增长15.3%。GDP的迅速增长为房地产投资发展提供了强大的经济基础。2.1.2、全社会固定资产投资强劲增长在全国重点扼制固定资产过热增长的多项调控政策影响下，整年固定资产投资合计到达了260.87亿元，同比增长31.3%，在良好的投资环境下，投资热情仍然难以抵挡。上六个月桂林市固定资产投资完毕125.88亿元，同比增长37.4%。其中，城镇固定资产投资完毕106.98亿元，同比增长49.0%，比第一季度加紧5个百分点。农村固定资产投资完毕15.45亿元，同比增长6.9%。2.1.3、旅游业持续蓬勃发展从旅游接待人数看，近三年来，国外游客分别占接待游客总量7%、8%、9%，呈小幅稳步增长态势。以来，桂林人均接待外国游客量居全国第一，突显国际旅游名城地位。在国外游客来源方面，接待外国游客110.62万人，其中东盟十国游客15.46万人、港澳游客8.53万人、台湾游客34.44万人、其他国家60.71万人，同比涨幅分别为-3.3%、13.7%、1.2%、15.2%。上六个月接待旅游总人数672.96万人次，同比增长11.35%。其中：国内游客613.26万人次，同比增长10.93%;入境旅游者59.70万人次，同比增长15.83%。上六个月全市完毕旅游总收入358699万元，比去年同期增长23.92%，完毕年计划的44.34%。其中：国内旅游收入236311万元，同比增长21.72%；入境旅游收入122388万元，同比增长28.41%。

上六个月旅游展现高开高走发展态势，旅游接待人数和旅游收入均实现两位数增长,旅游总收入的增幅比旅游总人数增幅高出12.57个百分点，旅游经济在提高效益方面效果明显。2.1.4、居民收入持续增长伴随桂林经济的良性全面发展，居民收入水平也在逐渐提高。近三年来，城镇居民收入更是保持在10%左右的增长幅度。据记录局有关数据显示，桂林市城镇居民收入10713元，同比增长14%，高出全区平均水平814元；比南宁市高出520元，比柳州市低289元，处在全区较高的收入水平。2.2、都市建设步伐加紧，投资环境居全国41位“十五”发展以来，桂林加紧了产业构造的调整，加紧都市基础设施建设和投资环境的改造，加大路网建设，提高都市投资竞争力。桂林国际会展中心、桂林体育中心等都市文化配套工程的投入使用，带动了居民的居住质量提高。而运用都市环城水系靓化工程建设的“两江四湖”黄金水道，更是极大的提高了桂林的都市形象和旅游名气。蓝洲湾大桥及万福路都市迅速环道开通,桂林至梧州高等级公路的建成，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离，加紧桂林大都市发展步伐。日前，世界银行和国家信息中心公布的中国120个都市投资环境的评价汇报中，桂林都市投资环境排名第41位，在广西三个入选都市中排名最高，南宁和柳州分居第50位和第94位。排名桂林之后的尚有成都、福州、南京等大中都市。在底举行的中国都市论坛“中国都市生活质量排行榜”中，桂林市排名全国第12名，再次显示出了桂林居住环境和投资环境的魅力。2.3、桂林房地产市场发展分析2.3.1、桂林房地产健康迅速发展（1）、房地产投资平稳健康,增幅减缓：以来，伴随大都市发展的规划，桂林房地产投资进入了飞速发展的黄金时期，房地产投资增幅一直保持在20%以上的增长幅度。在多项宏观政策打压房地产投资过热的影响下,整年投资增幅有所下降,同比增长14.4%,比涨幅跃了14个百分点。上六个月投资总额为27.03亿元，合计同比增长34.6%。（2）、房地产开发施工面积小有回落在市场需求的带动下，房地产企业投资开发热情高涨，开发施工面积也展现了飞跃式发展。，在国家宏观政策的影响下，开发商开始放缓了开发的节奏，整年开发施工面积比略有下降，不再片面追求数量而转而开始向品质看齐。上六个月商品房施工面积合计为819.47万平米，同比增长32.6%；2.3.2、市场供求两旺，房屋销售价格稳步增长（1）、销售面积平稳增长：近年来，房地产市场销售旺盛，销售面积保持在18-22%的增长幅度。全市房屋销售面积达202万平方米，约占广西全区销售总量的20%，成为区内房地产投资、销售较为旺盛的都市之一。上六个月商品房销售面积为86.01万平方米，合计同比增长15.9%。（2）、销售价格涨幅低于全国平均水平由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,整年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中都市5-8%的平均水平。伴随桂林房地产开发重心向城镇偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。2.4、桂林土地市场分析据记录显示，、桂林招拍挂成交土地20宗（不含八里街），成交面积到达1865.52亩，交易额到达15.139亿元。2.4.1成交单宗土地面积分析从近两年成交单宗地块面积分析，共有6宗地处在50亩如下，50-100亩和100亩以上分别为2宗。则有6宗地处在100亩以上，50-100亩为1宗，50亩如下3宗。虽然前两年成交宗地数量相似，但单宗地块面积差异较大，使得成交土地面积比增长了30%，而其中的琴潭莲花园地块、钢厂地块、化工厂地块均为已经开始上市出让，成交。2.4.2土地成交价格分析从两年成交土地均价对比，成交土地均价及各城区成交均价都高于。原因重要为成交土地在地段、面积及技术指标上优于。成交的几宗大地块均处在城郊结合部，拉低了整体成交价格。相对于全国近两年土地成交83-89万元/亩的均价，桂林地价基本处在全国中等水平。从各城区成交价格分析，七星区由于具有着很好的居住及人文环境，房地产开发活跃，土地价格最高。会展中心区域地块成交价格到达250-300万元/亩。在成交楼面地价方面：处在城郊瓦窑地块成交价约在360元-500元/㎡，市中心地块为750元-1100元/㎡，而拥有地段及自然景观优势的地块则到达1600元/㎡。地段、环境、自然景观在影响着住宅价格的同步，也支撑着土地价格的上涨。2.4.3成交土地分布状况从近两年成交的土地分布看，象山区成交9宗地块，成交面积713亩，占成交总面积的38%，成交地块大多处在上海路沿侧及瓦窑片区。高新七星区虽也有6宗地块成交，但由于宗地面积均较小，故占总量比例不大，成交地块重要集中在体育中心区域。可以预见，未来两到三年内，象山区和七星区的房地产市场将处在白热化的竞争状态。雁山区成交的桂阳公路收费站侧宗地面积达309亩，也将拉开了雁山新区建设的步伐。2.4.4成交土地开发进度-成交地块目前开发不到30%，成交地块基本尚未动工。开发商虽没有囤积土地的意向，但国家房地产调控政策频繁出台，仍使得不少开发商放缓了投资速度。从地块可建成建筑面积推算，未来两年内将有200多万㎡房屋推向市场，供应十分充足。2.4.5购地开发商来源-招拍挂成交的20宗地其中有7宗为外地开发商所购得（包括部分已在桂林成功开发项目的外籍开发商）。成交的7宗地中，有5宗均为100亩以上，总成交达998亩，占两年土地成交总量的53%。购地的开发商重要来自广东、厦门、新疆、南宁、浙江、北京。桂林的山水美景不仅吸引了全国各地的游客，良好的居住环境和投资环境，也越来越受到外籍投资者的青睐。小结：从近两年成交的土地分布分析，城南、漓东将是未来几年房地产开发的最热区域。在土地的来源方面，重要以破产（资产重组）企业用地为主，供应量仍十分充足，加上原部分超大规模楼盘可开发量仍较多，未来几年内桂林房地产住宅的供应量仍呈迅速增长的态势。八里街再次出让14宗土地，仍将是桂林低价住宅的重要供货源。清风小区及猫儿山储备的两千多亩土地，也将分批推出市场，成为未来桂林重要的土地供应区域。2.5、房地产市场预测2.5.1市场前景仍然看好作为旅游世界名城及全球最合适人类居住的都市、中国十大魅力都市，桂林在吸引着越来越多的观光游客的同步，也吸引了来自全国乃至世界各地的投资、置业人群。外来人口的涌入将成为桂林未来房地产市场的消费群体之一，并推进住宅市场的持续健康发展。根据桂林市“十一五”发展规划纲要：到全市生产总值到达860亿元（619亿元）；，旅游接待人数到达1600万人次以上，旅游收入实现100亿元以上（接待旅游人数1337万，旅游收入68亿元）；城镇居民人均可支配收入年均增长6.5%；市区总人口到达100万人以上（73万人）；在各项经济发展全速增长的推进下，房地产市场也将以健康、合理的增长幅度稳步的增长。但在国家房地产宏观调控政策的影响下，房屋销售价格仍将稳步增长，但总体涨幅趋于缓和。2.5.2中大户型产品将受市场关注从建设部等十部委有关《有关各地区贯彻贯彻房地产市场调控政策状况的通报》文献精神,国家有关部委将重点检查各地方房地产政策的贯彻及执行状况。伴随桂林“90平方米如下中小户型政策”的深入贯彻，将使得大户型产品市场日渐走俏。2.5.3中等与中等偏高价位物业仍将是市场主流从近两年土地供应状况看，由于市中心的土地资源已非常稀缺，房地产开发向城郊发展已成为大势所趋。近两年成交的100亩以上的地块，基本处在城郊。伴随都市化进程的深入加速，桂林都市规划的逐渐实行，城南、城西近郊的楼盘价格估计将将会深入攀升。而在年初已经入市的各楼盘，仍将撑起楼市的主角，中等与中等偏上价位物业开发仍将是近年楼市的主流。2.5.4小户型市场缺口大，未来仍十分抢手从市场产品供销状况分析，一房如下小户型占总货量约12%左右，二房户型占了约19%，但整体的需求十分旺盛。整年市场推出的二房如下小户型产品销售速度均十分快。虽然“90/70”政策开始实行，但由于各开发商都是在政策实行之前报建，故政策对桂林市场的影响不大，现阶段小户型销售仍十分看好。三、全国房地产宏观调控政策解析3.1、房地产调控方向及影响评估政策方向重要政策内容调控手段及影响市场影响程度税费个人将购置局限性5年的住房对外销售全额征收营业税。全面克制投资需求，个人投资资金撤离房地产市场★★强制性征收二手房转让个人所得税。★金融多次调各档次贷款利率打压投资需求，深入稳定房地产价格。限制外资炒房，调控投资资金渠道克制银行对房地产信贷及投资热情，★★★规范房地产市场外资准入和管理★提高银行存款准备金利率提高第二套住宅的首付比例和贷款利率★★★★★★土地土地审批将严格监管规划土地交易市场规范地方政府土地交易收益。查处违规交易行为★★土地严格实行招拍挂交易★★规划土地交易行为★立案查处土地违法违规案件★供应构造套型建筑面积90平方米如下住房到达开发建设总面积的70%以上调整供应构造，倡导经济型住宅★★★★政府对房地产市场的调控政策可谓多管齐下，从税费、金融、土地、供应构造四大方面对市场需求、银行、地方政府以及供应构造进行大刀阔斧的整改。而针对地方政府和金融机构的调控政策更是占到了整年政策的主导。底，央行将再次上调存款准备金率。从影响程度看，供应构造及税费调控对市场影响最深。3.2、宏观调控对桂林房地产市场影响分析从近两三年桂林市房地产投资及销售收入走势分析，国家房地产宏观调控政策对桂林市房地产市场影响相对较小。尤其是“国八条”、“国六条”、四次“银行加息”等对全国楼市影响巨大的“重磅”政策对桂林市场的影响并不十分明显，整年的房地产投资及销售仍保持着稳步的增长态势，而的整体投资及销售走势基本处在之上，阐明了桂林房地产市场仍处在一种上升的发展阶段。作为二线都市，桂林房地产市场起步相对较晚，住宅需求仍以居住为主，以克制投资、规范市场秩序为主的调控政策对以居住需求为主导的桂林消费市场影响极为有限。而桂林对有关调控政策执行的相对滞后，也使得市场未出现敏感性的跌宕起伏走势。从消费者的消费心理观测，“国六条”“90平方米如下住宅占比例70%”的政策对消费者购房心理产生了较大的影响，自“国六条”出台后，三房以上的中大户型住宅掀起了一阵热卖潮。消费者普遍紧张受政策影响后大户型住宅供应减少而带来价格上涨；而部分开发商也借此契机，大量推出大户型住宅以迅速通过市场。3.3、房地产政策调控方向3.3.1土地闸门将越收越紧按照国务院最新下发的《有关规范国有土地使用权出让收支管理的告知》规定，从开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。土地收入所有缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。地方政府卖地获利颇微。根据国土资源部公布的《全国工业用地出让最低价原则》，全国所有县市的工业用地被提成15个等级确定了不一样的最低出让原则，并规定从1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制原则。这样一来，此前某些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题有望得到控制。1月17日，国家税务总局公布《有关房地产企业土地增值税清算管理有关问题的告知》，从2月1日起对房地产土地增值税进行清理。告知公布当日，地产股股价大跌，市场反应巨大。业内人士纷纷预测，清算增值税致使房价成本提高，将推进房价上涨。根据各大房地产网站的同步调查显示，70%以上的受访者均认同土地清算将使得房价深入提高。3.3.2银行信贷“松紧”两极化在陆续出台的近20项房地产调控细则中，金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。“这与入世后金融市场放开、金融体系自身的风险防控意识有关，与人民币升值预期下国家金融安全的考虑有关，也与楼市自身泡沫挤出的政策导向有关。”从6月1日起，对购置住房局限性5年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税；个人购置一般住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非一般住房（建筑面积超过144㎡）超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也对应调整。这是自10月29日央行上调利率以来的第八次加息，也是自去年以来不到一年时间内的第五次加息。据测算，20万元房贷利息支出每月将增长50元。从近年加息的市场动态分析，央行再次加息意在挤出投资泡沫；而贷款购房者则普遍表达不满，怨气较大；多数股民则对加息表达无所谓。9月27日央行、银监会共同公布告知，规定严格住房消费贷款管理。告知规定，对已运用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。3.3.3督促政策贯彻，“问责制”保证执行1月1日从9月国家十部门联合检查各地调控效果，到已经开展的专题督查，表明中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。在“齐心合力”贯彻楼市调控政策问题上，地方政府责无旁贷。3.3.4物业税有望推出目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处在“空转”阶段，即通过模拟征收来探索征管体制。国家税务总局根据目前进行的房地产模拟评税试点状况，有望明年在既有10个试点都市中选择部分都市进行物业税“实转”。这则对房地产市场“引而未发”的举措引起房地产界的广泛关注。物业税的推进将会使市场的有效供应增长，二手房市场的活跃可以起到对新居市场需求的有效分流。10月1日，在通过多次讨论审议后，《物权法》正式出台。而直接关系开发商与购房者利益关系的“小区车位归属问题”，物权法仍未能给出一种精确的界定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”，这样的一种共用权规定使得开发商与购房业主之间仍然存在着较大的分歧。3.3.5大户型住宅征收高额税费在年终举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：此后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购置使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。3.3.6节能建筑将深入推行按照建设部和自治区建设厅的规定，桂林市将对建筑节能的技术、管理等各个环节工作进行深入的完善和规范。将对既有建筑进行节能改造，并有望推行建筑节能工作上岗证，推广建筑节能标识。此外，建筑节能标识的推广也有望在年内启动。

小结：纵观政策调控方向，政策执行将是房地产市场调控的重头戏，对于桂林市场来说，国家调控有关政策（如：90平方米如下住宅供应构造、土地供应、都市住宅规划等）将深入明朗，以及国家调控有关政策（如：加息、提高准备金、提高第二套房首付比例等）使得房地产市场信息更为公开，消费者购房更为理性，市场竞争加剧，在一定程度上克制了部分投资购房需求。四、各城区房地产市场发展特性目前桂林市的商品房重要集中在高新七星区、象山区、叠彩区、秀峰区四个行政区域，伴随都市规划的发展，南区及西城区也成为都市建设重点规划及房地产投资的热点区域。根据目前市区商品住宅开发的分布状况来看，可以明显看出展现一线两片的态势，一线既指中山路沿线（中心区）；两片则分别指高新七星区东部和叠彩区北部，象山区与秀峰区其他板块紧随其后。伴随桂林市政府对雁山区域的重点规划建设，未来一段时间内该片区将会是桂林楼市的一种新亮点。4.1、各城区房地产板块划分区域名称秀峰区高新七星区叠彩区象山区板块数量3个3个3个4个板块名称中心区板块三里店板块芦笛路板块西城板块琴潭新区会展中心板块中山北路板块安新洲板块西山板块城环北、普陀路板块沿江板块瓦窑板块雁山板块4.2、各城区房地产发展特性（如下价格均为建筑面积均价)4.2.1秀峰区房地产市场特性●所辖中心区板块：拥有优越的地段、景观、成熟配套，是桂林土地资源最稀缺的区域；中山路是目前桂林最繁华和重要的主干道和都市景观道路，贯穿整个桂林市区。中心广场位于中山路一侧，以广场为中心辐射周围，形成桂林最大的繁华商业区。桂林既有的高档商业物业基本上所有汇集于此，中山路两侧的商品住宅高档定位，整体房价位居各区之首。区域价格：中山路段临街商业物业销售价格到达25000-45000元/㎡；住宅价格到达4800-5700元/㎡。西山板块住宅价格到达3200-4000元/平方米。年推货楼盘：5个区域市场预测：城区内目前在售楼盘货量较少，基本处在尾盘销售阶段。推出的新盘为【广源国际】、【理想领域】、【御花园】，均位于西山片区，具有很好的景观优势。销售价格到达了3700-3900元/平方米。4.2.2高新七星区房地产市场特性都市规划中的新都市中心、商业副中心。规划起点高，发展潜力大。所辖三里店板块：桂林高新技术开发区所在地，拥有较为成熟的配套和固定的高薪消费群体，紧邻体育中心、区域市场项目销售价格3200-4000元/㎡。所辖会展中心板块：拥有甲天下广场、会展中心、南城百货，是桂林市新兴的高价位向心住区、是目前桂林市民购置意向最强的区域。区域市场项目销售价格3400-5000元/㎡。所辖城环北、普陀路板块。除公园的环境景观之外，桂林师范大学、桂林电子科技学院、桂林工学院等大学园区及其有关生活配套对消费者形成较强的吸引力。区域市场项目销售价格2600-3000元/㎡。推货楼盘：15个区域市场预测：目前城区在售楼盘货量仍十分充足，在建及新成交土地较多，未来两三年内仍可供应丰富的住宅。即将面市的新盘包括【彰泰第六园、江山领袖、中软现代城】等，年初新成交的地块（原无线电三厂）也即将面市，区域房地产市场仍然火热。4.2.3象山区房地产市场特性桂林市老的工业园区、军管区。桂林市行政区域面积最大的区域，区域内以工业、旅游批发、物流为着眼点，伴随城中村的改造和工厂用地的置换开发，房地产将成为区域内第三产业的支柱。所辖西城板块：处在都市中心范围，有汽车站、火车站两大交通枢纽，商业气氛浓厚，汇集高档高价楼盘。区域房地产项目销售价格3300-3500元/㎡.所辖安新洲板块：处在都市中心南部，临漓江，拥有江景资源，生活气氛浓厚。汇集中高档楼盘。区域房地产项目销售价格3800-4500元/㎡.所辖瓦窑板块：处在市中心与城郊结合部，分布较多工业厂区，并有旅游批发市场，生活配套和生活气氛相对成熟，但由于厂区和城中村杂糅，区域内项目多为中等次或中低端产品。现阶段区域房地产项目销售价格2600-3700元/㎡。推货楼盘：19个区域市场预测：销售的中小楼盘基本售罄，新推出项目有彰泰鸣翠新城、天清心座二期、兴进曦镇、彰泰城、安厦世纪城、万象城、兴进尊馆、泰源大厦、幸福家、子珑润城、德天广场、御林湾、融和世家等多种项目，万福路片区经济合用房项目也将动工，成为未来竞争最为剧烈区域。4.2.4西城区房地产市场特性区域房地产投资展现聚爆式增长。伴随桂林“重要向西发展”的规划，近年来已经成功开发房地产项目35个；大盘集中，市场竞争剧烈。目前城区内200亩以上的大盘共有6个，其中500亩大盘2个，1000亩大盘3个，过热的“造城运动”使得城区楼盘的消化速度较为缓慢。产品两极分化。西城区房地产物业展现高端别墅项目和中低级商品房分化两个极端。由于项目同质现象严重，加上市政配套建设相对缓慢，目前西城楼盘的整体销售速度均较为缓慢。区域销售价格：别墅项目3000-8000元/㎡；住宅项目1800-2500元/㎡。推货楼盘：7个区域市场预测：西城区新增项目较少，重要以大规模楼盘的后续开发为主，奥林匹克花园、长岛16区、碧园·印象桂林、翠园雅筑三大楼盘仍将是一场恶战。由于原规划于辖区内的大学城已重新定位于雁山区，对区域的发展导致较大影响。4.2.5雁山区房地产市场特性城区农村面广，都市化水平相对较低。雁山区辖区总人口98%为农民，农村面广。都市基础设施建设水平相对较差。政府重点发展规划区域。根据桂林市政府“南向发展文化教育和工业商贸业”的发展规划，将在雁山区雁山镇兴建桂林大学城，广西工学院、广西师范大学、广西艺术学院分院、广西旅专等大专院校将搬迁至雁山区，估计将增长人口8万人，全面带动区域的教育产业及都市建设的发展。房地产开发相对落后，近年开发的房地产项目较少。初期开发的房地产项目重要集中在环城西雁山区政府附近。重要包括：南溪花园、尚城枫景、联达·雅居等。销售价格在2600-3000元/㎡。教育经济将全面带动区域房地产发展。底，桂林市土地交易中心成功出让了桂阳高速公路收费站附近360亩的宗地，拉开了雁山区城镇建设的步伐。目前，北京住总集团、台湾华庆、光大集团等企业已经故意在雁山区投资大型项目，项目包括住宅区、时尚体育区、产权式酒店、旅游度假区。教育经济拉动使得该区域成为投资者眼中的香饽饽。4.2.6八里街开发区房地产市场特性八里街房地产投资增长迅猛。自以来，该区域的房地产投资展现了迅速暴涨的趋势，目前已开发住宅小区达30多种。住宅闲置率高。由于区域市政配套相对缺乏，目前住宅闲置率估计到达55%以上，市场需求处在临时的饱和状态。销售价格处在低位水平：区域在售楼盘销售价格处在1800-2700元/㎡，处在全市较低水平。推货楼盘：8个区域市场预测：区域楼盘以小规模均多，由于价格较低，通过市场速度较快。区域拍卖成交土地14宗，房地产投资处在稍热态势。4.2.7叠彩区房地产市场特性●市中心区以北，老工业区。以居住、商贸物流作为重要发展方向。●所辖芦笛路板块：属于老的工业区，区域居住环境较较差，市政配套档次低，受铁路线影响较大。区域房地产项目销售价格2400-2800元/㎡。●所辖中山北路板块：中山北路市政配套较完善，为叠彩区重要商业及物流中心。板块小高层、高层项目市场接受度很好。房地产项目销售价格2600-3000元/㎡。所辖沿江板块：该板块居住及商业气氛、市政配套相对缺乏。重要以江景作为房地产项目的重要卖点。区域房地产项目销售价格3800-4000元/㎡。区域在售楼盘：12个区域名称板块名称板块价格（元/㎡）物业类型物业档次卖点秀峰区中心区板块4500-5700高层、中高层高档地段、江景西山板块3000-4000多层、小高层高档景观、前景琴潭新区2800-3700多层、小高层中等前景高新七星区（漓东区）三里店板块3400-3600小高层、高层高档地段、前景会展中心板块3400-3600高档地段、前景配套城环北、普陀路板块2800-3000多层、小高层中等环境、大学区叠彩区芦笛路板块2400-2800多层、小高层中低级地段、中山北路板块2500-3000多层、小高层、高层中等地段、配套沿江板块3800-4000多层、小高层中高档江景象山区铁西板块3300-3500小高层、高层中高档地段、商业安新洲板块3800-4400多层、小高层高档江景、配套瓦窑板块2600-3700多层、小高层中等、中高档江景，配套西城区世纪大道板块1800-2500多层、小高层中等前景雁山区将军路板块2500-3000多层、小高层中等地段八里街纬三路1600-多层、小高层中低级前景、江景区域市场预测：区域楼盘整体销售均很好，可供开发货量不多。钢厂片区及清风五福片区的崇高住宅区将成为未来区域市场的重要热点。4.3、桂林区域房地产市场分析小结从各板块价格比较看，秀峰区和高新七星区板块内价格均保持较稳定的价格水平，板块内项目价格拉差不大；象山区则原由北向南伴随市政配套及区域环境的下降，价格也有所下滑，但至，伴随大批房产规模化开发，周围环境及品质有所改善，价格也在不停的上扬。叠彩区临江板块价格较高外，芦笛板块及中山北板块价格靠近。西城区、八里街则重要是中低价位楼盘为主。从物业类型分析，高层物业重要分布在秀峰区及高新区三里店板块和会展中心板块；小高层在各城区的发展也越来越普及。五、象山区（本项目所在区域）市场分析5.1、区域概况以象鼻山而得名的象山区是桂林市最大的城区，位于都市南部，辖二塘乡及象山、南门、平山等3个街道办事处，两个经济管理委员会，共44个居民委员会，13个行政村。总面积87.6平方公里，人口19.7万。辖区内自然风光秀丽、文物古迹众多，自然景观和人文景观交相辉映，漂亮的漓江绕区而过，闻名遐迩的象山公园、南溪山公园以及再现一万年前新石器时代人类文明的甑皮岩古人类洞穴遗迹，使本区成为这座风景旅游历史文化名城的重要景区。桂林属中亚热带气候，夏长冬短，平均气温19℃，年平均日照时数为1600小时，无霜期长达308天左右，平均相对湿度为75.85%，年平均降雨量为1894毫米象山区有着优越的区位优势，是桂林市委、市人大、市政府机关所在地，全市政治、经济、文化中心。交通便捷、通讯发达。火车客运站、货运站、汽车总站、邮电大厦等均在辖区内，湘桂铁路穿区而过，南连大西南、北接京广线，公路四通八达，有桂黄线、桂八线、桂柳和桂林两江国际机场高速公路，距两江国际机场26公里。区内有漓江、桃花江两条河流，水资源丰富，电力充足。辖区内国有大中型企业众多、商业网点密布，是桂林市重要的工业生产基地和繁华的商贸区。一九七九年终建区以来，象山区的经济建设和社会事业获得了较大成就，尤其是近几年来，深入加紧了改革开放的步伐，制定了“工业强区、商贸富区、科技兴区、外向带动、多轮驱动”的经济发展战略，经济实现迅速发展。“十五”期间，全区工商总产值每年以68.7％的速度递增，并以二、三产业发展最为迅速。形成了以集体工商业为主体，多种所有制经济成分共同发展的新格局，展现出方兴未艾的发展前景。一九九六年，桂林市区规划调整后，象山区各项管理服务职能得到深入增强，城镇交融、优势互补、区位优势愈加明显，具有了良好的投资环境，在投资开发高新技术产品、电子通讯、轻工、医药、建材、纺织服装、工艺美术、旅游、房地产开发、农业综合开发等方面前景广阔。象山区本着互惠互利、让财让利的原则，对来区兴办的企业，在税收方面实行一系的优惠政策，免收一切管理费，并为企业提供高效率、全方位的优质服务，全力推进企业的发展。按照“磁场引力”理论招商引资的象山区，在去年启动和竣工了一批重大招商项目的基础上，推出铜鼓山花园、好来屋酒店、金元大厦、桂青路涵洞口立交桥、黑山生态园规划配套道路、国际旅游批发城改扩建等一批重点建设工程项目。在土地政策仍不宽松，土地开发指标极为有限的情形下，，象山区通过营造优良的投资环境，引进外资企业10家，新办新增企业379家，目前跟踪和在谈、在办、签约项目46个，去年整年到位外资1734万美元，到位内资19.21亿元，贯彻、启动、竣工了联达商业广场、加州花园、南溪花卉精品市场、华夏艺术大观园、国美电器商场、金地球农机汽配大市场一期工程及某些果蔬加工、种子基地外资投资项目。这些招商引资项目，增进了辖区经济投资多元化，经济成分多元化的逐渐形成，推进了城区经济的发展。将于今年开始施工的铜鼓山花园、好来屋酒店、金元大厦、桂青路涵洞口立交桥、黑山生态园规划配套道路、国际旅游批发城改扩建等重点工程项目，以及一系列以盘活工业存量为主的资源招商，以种养殖业为主的绿色产品项目招商，以旅游开发为主的生态项目招商，以大市场为载体的商贸招商活动，将使象山区的城区面貌、环境建设和经济发展再上一种新的台阶。5.2、区域房地产市场分析5.2.1住宅市场供求状况本区域是桂林住宅市场需求较为旺盛的区域，有推货的7个楼盘（瑞城·加洲花园、花为媒·幸福家、北斗·城南旺角、德天广场、子珑·润城、融和风景、御林湾）整体销售均很好，估计可供销售住宅将高于，区域住宅市场前景十分看好。在产品户型方面，90㎡如下两房成为市场热点，产品去化速度十分快；100—115㎡的紧凑实用型三房受市场追捧；120—135㎡之间的舒适型三房售速度则较为缓慢；四房和复式楼则成为市场销售的难点，目前尾盘剩余货量均为大户型产品。5.2.2近年销售价格走势由于区域房地产住宅价格在时处在桂林市中等水平，在旺盛的市场需求推进下，近年来住宅销售价格整体涨幅较大，全市住宅价格涨幅趋缓的形势下，区域住宅销售均价到了2800元/㎡。相继推出新楼盘，区域内价格在市场增幅及炒作的合力推进下，已突破3000元/㎡大关，到达3200元/㎡。从桂林房地产市场的良好发展趋势及区域的住宅需求状况分析，未来几年内，区域内住宅价格仍将展现稳定的增长态势，但在国家房地产宏观政策的影响下，整体涨幅将趋于缓和，估计同比涨幅保持5-8%的增长幅度，涨幅稍高于桂林平均水平。5.3、区域居民消费需求分析为分析区域内居民住宅消费特性，我司于近期对大宇客车有限企业、桂林烟草贸易中心、中国燕兴桂林企业、中国对外建设市政公用企业桂林企业、广西城建学校、桂林供销技工学校、市钢化玻璃厂、市中医学校、桂林集琦包装有限企业以及环城南二路、瓦窑路等路段进行了一次居民居住需求访谈。本次访谈共发出问卷206份，收回有效问卷199份，无效问卷7份，问卷有效率96.6%。据记录，本次受访谈对象年龄30岁如下占35%，51岁以上占15%，住宅主力消费群体31-50岁到达50%，年龄构造比例合理。在受访者职业特性方面，企业事单位职工占到68.8%，私营业主（个体户）占31.2%；区域工业企业集中，具有稳定收益的在职工工仍将是住宅市场的主力消费群体。本次调查内容包括南区规划认知、居民购房愿望、住宅产品需求及对项目所处位置的承认等方面。在对项目地块位置的承认方面，燕兴桂林企业以南区域受访者对其体现了较浓厚的爱好，环城南二路沿侧企业受访者则一般认为项目地段很好，其已经熟悉周围居住环境，对本项目很关注。在受访者目前的住宅来源方面：单位福利房、集资房分别占到了30%、36%；纯商品住宅只占了13%；租房及自建房则占到了22%；由于区域工业企业较多，福利房、集资房成为重要的住宅来源。该类住宅基本较为陈旧，住宅功能构造相对较落后，使得家庭经济很好的居民对改善居住条件有着较强的愿望。在购房愿望及产品需求方面：（1）购房计划：在购房计划方面：22%的受访者表达在未来六个月到一年内有购房计划；35%的受访者则认为两年到三年内会购房；而43%的受访者则表达临时没有购房计划。（2）购房首选城区从购房选择城区方面：49.7%的受访者表达会选择在本区域内购房，重要是考虑工作、生活的便利；而部分居住于其他区域，在本区域工作的受访者则表达更乐意选择在目前的居住区域购房。部分二次置业计划的受访者则对高新七星区、秀峰区有较强的投资倾向。在受访者目前的居住城区方面，有63%目前居住在南区一带，37%的受访者重要分布在秀峰、象山及高新七星区。（3）首选建筑类型：从访谈分析，受老式的居住习惯的影响，仍然有58.8%的受访者对多层住宅情有独钟，一般认为多层建筑在通风、采光及生活的便利等方面更佳。但受区域内各新楼盘的影响，有20.6%和11.6%的受访者表达可接受小高层及中高层住宅，认为电梯是生活品质提高的体现。9%的受访者则表达计划投资商铺。从区域内在售楼盘的销售状况分析，多层住宅十分抢手，但小高层以上住宅通过市场的速度也比较迅速，与区域消费者的购房心理相吻合：消费者重要看中的还是居住品质的提高。（4）购房首选户型在受访者意向购置户型方面：12.5%的受访者对一房一厅如下小户型表达较强的投资爱好；13%的受访者（重要为青年群体）则表达选择两房一厅、两房两厅经济实用型住宅；43.7%的受访者从改善居住条件的方面需求，考虑会选择三房两厅的户型；部分建材私营业主及企事业单位的中高层管理者则对四房及复式楼表达较浓厚的爱好。（5）购房意向面积：在购房意向面积方面：111-120平米住宅最受欢迎，该面积区域的产品多为舒适型三房户型，最受消费者欢迎的户型。从整体需求看，区域对舒适型户型的需求量仍十分大，在“国六条90平米如下中小户型占70%”的调控影响下，中小户型面积难予满足消费者的居住需求。（6）购房考虑原因在影响购房的原因方面：除去价格、地段、交通等老式原因外，周围环境、物业管理、子女教育也开始越来越受到消费者的重视。伴随消费者购房趋于理性，综合素质全面发展的房地产项目才能更吸引消费者。（7）居住配套需求在居住区域配套设施需求中，医疗保健、中心花园、体育、休闲娱乐、教育、购物场所等设施成为受访者最期待的项目。具有完善配套的大规模楼盘，将受到消费者的青睐。小结：从本次访谈分析，消费者对改善居住条件有着较强的愿望，但由于各方面的影响，普遍认为目前住宅价格较高。由于区域内调查者的整体居住环境相对落后，对具有很好园林景观及生活配套设施的住区有着较强的购置需求。伴随人民生活水平的提高，人们对居住环境及居住条件的规定也将会越来越高，并将促使购房意愿的实现。5.4、区域市场分析小结区域居住气氛浓厚，市政配套、生活配套完善，资源分布不均，大多集中于西环路沿线。南区为桂林的老生活区，物业外表较为陈旧，但近年来众多楼盘的涌现极大的提高了区域的居住品质。房地产项目以中高产品为主，拥有众多高品质楼盘。区域项目大多定位于中高消费水平，并以通过企业品牌和楼盘素质带动市场为主。主力户型以两房、三房为主；居民购房大多以二次置业、改善居住条件为主。产品总价仍是影响购房的关键原因。从目前在售楼盘的销售状况分析，地段和价格的性价比，成为购房者最为关注的原因。区域内企业职工、私营业主及事业单位、公务员等住宅消费能力水平较高，对中高档住宅接受较高。区域内大多数楼盘都处在放量阶段，长期市场供货量呈稳步增大的趋势。目前新出楼盘较多，市场竞争趋于剧烈。六、类比项目分析6.1、可类比项目选用原则重要对桂林市南城区内与本项目有参照价值的在售楼盘进行重点分析，通过类比分析找出区域特点和差异性，为本项目投资收益评估及产品规划提供参照及借鉴作用。6.2、可类比项目分析概况（1）瑞城·加洲花园项目地址：桂林市象山区净瓶路33路瑞城站（向前200米）开发商：桂林瑞城置业用地规模：6.4万㎡总建筑面积：8万㎡规划布局：一梯两户多层江景洋房、8层电梯房、复式洋房自然景观：江景容积率：1.48绿化率：51%主力户型：四房（139~153㎡）、三房（120~130㎡）在售建面单价：3200元（三期江湾城）销售状况：瑞城一期加州花园，二期星月湾均基本售罄，三期江湾城7月7日开盘，销售率80%。（2）花为媒·幸福家项目地址：桂林市象山区环城南环二路（加油站对面）开发商：桂林花为媒投资发展企业用地规模：4.3万㎡总建筑面积：近8万㎡规划布局：22栋多层、4栋江景小高层自然景观：漓江容积率：1.80绿化率：38.8%主力户型：两房（84㎡）、三房（106.18~128.41㎡）在售建面单价：3500元（三期多层中心园林景观房）、3100元（电梯）销售状况：一期多层已售罄、二期电梯房已售98%，三期11月17开盘。（3）北斗·城南旺角项目地址：桂林环城南二路（旅批B区）开发商：桂林北斗置业发展有限企业用地规模：约4万㎡总建筑面积：约6万㎡规划布局：12栋多层住宅自然景观：无容积率：1.6绿化率：30%主力户型：三房（115-128㎡）在售建面价格：2600元（一期）销售状况：一期住宅已售罄，二期暂未推出（4）德天广场项目地址：象山区凯风路东面,环城南二路,瓦窑路,兴桂路中央开发商：桂林德天房地产开发有限企业用地规模：17万㎡总建筑面积：30.6万㎡规划布局：34栋多层商住楼（一、二层商铺，三层以上住宅）、8栋15~17层电梯房自然景观：山体容积率：2.4绿化率：40%主力户型：三房（116~124㎡）在售建面价格：2680元（一期）销售状况：一期住宅所有售罄（5）子珑·润城项目地址：象山区瓦窑西路1号开发商：桂林子珑房地产开发有限企业用地规模：0.62万㎡总建筑面积：2.02万㎡规划布局：2栋小高层商住楼自然景观：无容积率：3.29绿化率：30%主力户型：三房（114~118.56㎡）、单间配套（36.3~42㎡）在售建面价格：2800元销售状况：近期开盘（6）融和风景项目地址：桂林市环城南三路21号开发商：桂林市融和房地产开发有限企业用地规模：2.67万㎡总建筑面积：5.32万㎡规划布局：12栋庭院式多层自然景观：山体在售建面价格：2700元（一期）容积率：1.99绿化率：35%主力户型：两房、三房（60~110㎡）销售状况：一期近期开盘（7）御林湾项目地址：凯风路80号（桂林空军学院旁200米）开发商：桂林福泰房地开发有限企业用地规模：6.67万㎡总建筑面积：15万㎡规划布局：12栋12层的小高层自然景观：原生态林海容积率：2.20绿化率：41.30%主力户型：三房（127.05~131.43㎡）在售建面价格：2800元（一期）销售状况：一期“碧波阁”已基本售完，二期即将推出6.3、类比项目产品对比分析（A）占地规模分析分析：类比项目的占地规模图表显示，5万平米如下的有4个项目，5~~10万平米之间的有两个项目，10万平米以上的项目1个；本项目周围类比项目占地规模以5万平米如下的中小项目为主，分布在坏城南二路内线；5万平米以上的项目分布在坏城南二路外线，这首先反应了市区土地资源有限，可供开发土地基本处在中小规模，环线以外的区域有较多成片