2022商务楼宇等级划分要求

2022商务楼宇等级划分标准目录前 言 1引 言 2范围 3规性引文件 3术和定义 4总则 5等要求 6超级商楼宇 6甲商楼宇 11乙商楼宇 16附录A商楼宇能化统要求 21附录B办室、议室允许声级 23附录C办建筑明标值 24附录D单建筑积年合能限额值 25PAGEPAGE6西安市商务楼宇等级划分标准范围本标准规定了西安市商务楼宇等级划分的总则以及等级划分要求。本标准适用于西安市区域内土地性质为商业服务业设施用地1及其兼容用地商务楼宇的等级划分，其他土地性质的商务楼宇等级划分可参照使用。规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB5768道路交通标志和标线GB/T10001.1公共信息图形符号GB/T10001.9-2008标志用公共信息图形符号GB/T15566公共信息导向系统设置原则与要求GB/T18883-2002室内空气质量标准GB/T19001质量管理体系要求GB/T24001环境管理体系要求及使用指南GB50009建筑结构荷载规范GB50011建筑抗震设计规范GB50016建筑设计防火规范GB50189公共建筑节能设计标准GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范1商服用地包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娛乐用地和其他商服用地。GB50314智能建筑设计标准GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准GB50763无障碍设计规范GB/T51161-2016民用建筑能耗标准CJJ14-2016城市公共厕所设计标准CJ94饮用净水水质标准JGJ/T67-2019办公建筑设计规范JGJ/T229民用建筑绿色设计规范术语和定义下列术语和定义适用于本标准。商务楼宇为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。商务服务设施满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施2。生活服务设施满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施3。入驻面积商务楼宇内企业以及其他组织机构、人员租用或实际使用的办公面积。入驻率已出租且投入使用的办公建筑面积与可出租的地面办公建筑面积之比。大堂净高商务楼宇内大堂地板装饰面到吊顶下水平完成面的距离。办公室净高2商务楼宇办公室标准层地板装饰面到本层吊顶下水平完成面的距离。办公建筑面积总则和乙级商务楼宇。会贡献等六大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。商务楼宇通过竣工验收并已投入使用一年以上，无重大安全事故。商务楼宇应统一运营,管理制度完善，至少每年开展一次第三方满意度测评。公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。等级要求区位与交通位置500m300m3200m内有轨道交通枢纽节点。200m4和生活服务设施5各不少于4业权状态业权应为单一业权，业主持有量为100%。土地性质商务楼宇土地性质须为商服用地。客户状况客户入驻状况应符合下列要求：60%；500强及国际总部机构（分支机构）500强、民营企业500强、行业独4商务服务设施指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。其中，周边配套设施如金融网点（ATM机）、会议服务中心、星级酒店或快捷酒店、快递签收站等；楼内及附属建筑中配套设施如服务前台、共享会议室等。5洗衣店、超市、娱乐设施或健身中心等；楼内及附属建筑中配套设施如快餐店、员工餐厅、图书室等。角兽企业、上市公司、陕西省100强、西安重点纳税企业等客户数量为10家，或者使用面积达到50%及以上。硬件要求建筑规模商务楼宇地面办公及配套建筑面积不低于50000㎡（其中配套建筑面积不超过30%）。场地交通场地交通规划应符合下列要求：采用“人车分流”设计规划原则组织交通,GB/T5768的规定，应清晰醒目；采用“客货分流”设计规划原则组织交通，货流交通隐蔽，道路交通标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目；2个；商务楼宇与住宅、公寓、购物中心共用停车场的，应实行分区管理；效。建筑设计建筑设计应符合下列要求：连贯；建筑抗震设防烈度8度以上；建筑采用非剪力墙结构，空间少柱；置架空地台；商务楼宇大堂室内净高应不低于8m；办公室室内净高应不低于2.8m；1251个停车位。配置访客停车位，数量不低于总停车位数量的20%新能源汽车停车位数占总车位数的比率不低于10%，鼓励多设置；设置非机动车停车场，制定非机动车停车场管理规定；每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具，设置楼层垃圾收集间和清洁间。建筑装饰建筑整体装饰大气、工艺精致、格调高雅，应符合下列要求：建筑外立面大方、美观，无广告干扰；GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB/T15566大堂空间敞亮，整洁、美观、舒适；150lux；卫生间设计舒适方便，卫生整洁、装修精致，配置充足的卫生用品；设施设备电梯系统应符合下列要求：按商务楼宇地面办公建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过40001600㎏，轿厢净高不低于2.8m；3m/s；客货分离，货梯不少于1部，可容纳担架的无障碍电梯不少于1部，消防电梯数量符合BG50016的规定；空调系统应符合下列要求：用户能根据自我要求调节室内温度，装有分户或分区计量装置；50m³/h；设备，并定期进行清洗、除尘、消杀灭菌。电力及照明系统应符合下列要求：100w/㎡；采用环保节能型照明；消防电梯、应急通道等公共区域配备应急照明系统，并能正常工作；提供充足的后备发电设备，在电网故障时能保障消防及重要办公应急设备的正常使用。采用先进通信技术，实现信号全覆盖，无盲区；停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊、楼顶面等公共部位应设置监控设施。GB50314A。宜采用物联网、大数据、云计算、移动互联网、信息智能终端等先进信息技术，提高楼宇信息化管理水平和运行效率。运营服务物业服务资信物业服务应符合下列要求：GB/T19001楼宇项目获得陕西省物业管理品牌；ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业管理安全体认证。物业服务开展设施设备维修养护、运营合规性和风险评估，制定楼宇资产保值增值解决方案;设备设施运行正常，维护保养完好；公共区域秩序维护管控合理、安全有序；公共区域环境卫生干净、整洁；准、礼仪规范，可为入驻企业提供中英文双语服务；项目经理具有本科及以上学历或者从业时间不少于10年。客户关系开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面应及时进行响应，处理率达100%；11为楼宇内客户提供商务服务不少于6务、法务咨询、财税服务、商旅服务等；馈企业入驻、租赁等情况；楼宇内设有党建空间，积极响应党建活动要求。开展第三方机构对租户满意度测评，满意度应不低于90%服务，并开展客户研究与服务创新；组织开展楼宇企业活动每年不少于4次；可针对入驻企业提供定制化服务；安全管理安全管理主体责任,规范楼宇安全管理；1次，并对应急演练的效果进行评估。健康服务工作时段室内PM2.5平均值不大于35ug/m³,并在大堂等公共区域实时显示；办公室区域隔声降噪效果良好，办公室、会议室内的允许噪声级符合2010中8.1高要求标准值，参见附录B。公共区域舒适安静，无有声广告干扰；公共空间与办公空间分区，办公区域光线充足，照明质量符合GB50034见附录C，并采用遮阳措施减少日光眩光；有科学规范的防疫措施。绿色运营管理取得绿色建筑评价二星级及以上认证或国际环保认证，如LEED认证、WELL认证、RESET认证等；年综合能耗应符合GB51161-2016中的要求，低于单位建筑面积年综合能耗限额值的引导值，限额值见附录D；开展垃圾分类投放，配备相应的分类收集、暂存设施设备。社会贡献社会贡献应满足下列要求：商务楼宇内企业年度纳税总额不少于5000万元；单位面积纳税不低于1500元；区位与交通位置500m内有城市快速路及快速环站连接。公共交通便利，在可通达距离500m以内有超过3距离200m内有轨道交通站点。5.1.2.4300m业权状态宜为单一业权，或业权相对集中，最大业主持有量6应不低于50%。6业主持有量指业主持有办公及其配套服务设施用房产权建筑面积占全部办公及其配套服务设施用房产权建筑面积之比。客户状况客户入驻状况应符合下列要求：50%；世界500强及国际总部机构（分支机构）、中国500强、民营企业500强、行业独角兽企业、上市公司、陕西省100强、西安重点纳税企业等客户数量为5积达到30%及以上。硬件要求建筑规模商务楼宇地面办公及配套建筑面积不低于30000㎡（其中配套建筑面积不超过30%）。场地交通场地交通规划应符合下列要求：采用“人车分流”符合GB/T5768的规定，清晰醒目；采用“客货分流”设计规划原则组织交通，货流交通隐蔽，道路交通标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目；2个；商务楼宇与住宅、公寓、购物中心共用停车场的，应实行分区管理；效。建筑设计建筑设计应符合下列要求：连贯；建筑抗震设访烈度8度以上；建筑采用非剪力墙结构，空间少柱；工作空间可灵活布局，在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口，设置架空地台；商务楼宇大堂净高不低于7m；办公室净高不低于2.7m；配置充足的停车位，按商务楼宇办公建筑面积计算，至少每200㎡配置1位。配置访客停车位，数量不低于总停车数量的10%。设置新能源汽车充电桩，新能源汽车停车位数占总车位数的比率不低于5%，鼓励多设置；设置非机动车停车场，制定非机动车停车场管理规定；每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具，设置楼层垃圾收集间和清洁间。建筑装饰建筑整体装饰大气、工艺精致、格调高雅，应符合下列要求：建筑外立面大方、美观，无广告干扰；形符号及导向系统应符合GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB/T15566的规定，且清晰直观、美观大方；大堂空间敞亮，整洁、美观、舒适；电梯厅装饰精致，照明充足，照度不低于150lux；卫生间设计舒适方便，卫生整洁、装修精致，配置充足的卫生用品。设施设备电梯系统应符合下列要求：按商务楼宇建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过4500㎡，每部电梯载重不低于1350kg，轿厢净高不低于2.7m；电梯高、低速度分区布局合理，采取合理管控措施，电梯额定运行速度不低于2m/s；客货分离，货梯不少于1部，可容纳担架的无障碍电梯不少于1合BG50016的规定；空调系统应符合下列要求：用户能根据自我要求调节室内温度，装有分户或分区计量装置；40m³/h；施、设备，并定期进行清洗、除尘、消杀灭菌。电力及照明系统应符合下列要求：电气提供双回路电路，在办公区提供的电量不低于80w/㎡；采用环保节能照明；消防电梯、应急通道等公共区域配备应急照明系统，并能正常工作；用。停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊、楼顶面等公共部位应设置监控设施。GB50314A。宜采用物联网、大数据、云运营服务物业服务应符合下列要求：GB/T19001的认证；楼宇项目获得陕西省物业管理品牌；ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业管理安全体认证。开展设施设备维修养护、运营合规性和风险评估，制定楼宇资产保值增值解决方案;设备设施运行正常，维护保养完好；公共区域秩序维护管控合理、安全有序；公共区域环境卫生干净、整洁；物业管理人员应具备相应的专业上岗资格证，物业服务人员着装统一、服务用语标准、礼仪规范，可为入驻企业提供中英文双语服务；项目经理具有本科及以上学历或者从业时间不少于10年。开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面应及时进行响应，处理率达100%；为楼宇内客户提供商务服务不少于6务、法务咨询、财税服务、商旅服务等；馈企业入驻、租赁等情况；楼宇内设有党建空间，积极响应党建活动要求；开展第三方机构对租户满意度测评，满意度应不低于85%服务，并开展客户研究与服务创新；组织开展楼宇企业活动每年不少于4次；可针对入驻企业提供定制化服务。安全管理主体责任,规范楼宇安全管理；1次，并对应急演练的效果进行评估。工作时段室内PM2.5平均值不大于35ug/m³,并在大堂等公共区域实时显示；办公室区域隔声降噪效果良好，办公室、会议室内的允许声级符合GB50118-2010中8.1高要求标准和低限标准的平均值，参见附录B告干扰；注重公共空间与办公空间分区，办公区域光线充足，照明质量符合GB50034参见附录C;优化楼宇办公生态环境，包括合理布置绿色植物，提供健身房等休闲场所或设施，有科学规范的防疫措施。取得绿色建筑评价二星级及以上认证或国际环保认证，如LEED认证、WELL认证、RESET认证等；GB51161-2016中5.2.1条的要求达到引导值，限额值见附录D。开展垃圾分类投放，配备相应的分类收集、暂存设施设备。社会贡献社会贡献应满足下列要求：商务楼宇企业年度纳税总额不少于3000万元；单位面积纳税不低于1200元；区位与交通位置客户状况客户入驻状况应符合下列要求：入驻率不低于50%；具有地区先进性和影响力的企业入驻，如上市公司、陕西省100企业等客户。硬件要求建筑规模商务楼宇地面办公及配套建筑面积不低于10000㎡。场地交通场地交通规划应符合下列要求：采用“人车分流”标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目；采用“客货分流”设计规划原则组织交通，货流交通隐蔽，道路交通标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目。建筑设计建筑设计应符合下列要求：整连贯；大堂能独立使用，整洁、舒适，商务楼宇大堂净高不低于6m；办公室净高不低于2.6m；配建停车场，具备充足的停车位，宜设置新能源汽车充电桩；设置非机动车停车场，制定非机动车停车场管理规定；每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具。建筑装饰建筑整体装饰大气、工艺精致、格调高雅，应符合下列要求：符合GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB/T15566的规定，且清晰直观、美观大方；卫生间设计舒适方便，卫生整洁，设置楼层垃圾收集间和清洁间。设施设备电梯系统应符合下列要求：5000㎡，每部电梯载重不低于1000㎏；电梯高、低速度分区布局合理；客货分离，货梯不少于1部，消防电梯数量符合BG50016的规定；空调系统应符合下列要求：用户能根据自我要求调节室内温度；新风量供应每人不低于30m³/h；电力及照明系统应符合下列要求：办公区提供的电量不低于80w/㎡；消防电梯、应急通道等公共区域配备应急照明系统，并能正常工作；用。停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊、楼顶面等公共部位应设置监控设施。GB50314A。运营服务物业服务资信物业服务机构应配置专业人员和服务设施，有完善的服务制度。物业服务开展设施设备维修养护、运营合规性和风险评估，制定楼宇资产保值增值解决方案;设备设施运行正常，维护保养完好；公共区域秩序维护管控合理、安全有序；公共区域环境卫生干净、整洁；准、礼仪规范。客户关系开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面应及时进行响应；为楼宇内客户提供商务服务不少于4务、法务咨询、财税服务、商旅服务等；馈企业入驻、租赁等情况；楼宇内设有党建空间，积极响应党建活动要求；每年开展第三方机构对租户满意度测评，满意度应不低于80%；组织开展楼宇企业活动每年不少于2次。安全管理安全管理主体责任,规范楼宇安全管理；年不少于1次，并对应急演练的效果进行评估。健康服务空气质量符合GB/T18883-2002要求；办公室区域办公室、会议室内的允许声级符合GB50118-2010中8.1参见附录B。公共区域舒适安静；办公区域光线充足;科学规范的防疫措施。绿色运营管理GB51161-2016中5.2.1社会贡献社会贡献应满足下列要求：22商务楼宇企业年度纳税总额不少于1000万元；单位面积纳税不低于800元；21附录A21（规范性附录）商务楼宇智能化系统要求智能化系统工程应满足办公业务信息化的应用需求。应具有高效办公环境的基础保障。应满足商务楼宇物业规范化运营管理的需要。智能化系统配置商务楼宇智能化系统应按表A.1的规定配置。表A.1 商楼宇智化系配置表智能化系统超甲级商务楼宇甲级商务楼宇乙级商务楼宇信息化应用系统公共服务系统●●●智能卡应用系统●●●物业管理系统●●●信息设施运行管理系统●☉☉信息安全管理系统●☉☉通用业务系统（基本业务办公系统）●●●专业业务系统（专用办公系统）●☉O智能化集成系统智能化信息集成（平台）系统●☉☉集成信息应用系统●☉☉信息设施系统信息接入系统●●●布线系统●●●移动通信室内信号覆盖系统●●●用户电话交换系统☉☉☉无线对讲系统●☉☉信息网络系统●●O有线电视系统●●●卫星电视接收系统☉OO公共广播系统●●●会议系统●●●信息导引及发布系统●●●时钟系统☉OOPAGEPAGE22表A.1(续)智能化系统超甲级商务楼宇甲级商务楼宇乙级商务楼宇建筑设备管理系统建筑设备监控系统●●●建筑能效监管系统●☉☉公共安全系统火灾自动报警系统●●●安全技术防范系统入侵报警系统●OO视频安防监控系统●●O出入口控制系统