广州蓝湖郡营销推广案(提案)

广州·蓝湖郡项目营销策划方案广州经纬房产咨询有限公司二00六年二月1第一部分 市场分析第二部分 项目定位第三部分 项目开发第四部分 品牌建议第五部分营销策略第六部分项目整体推广策略目录2第一部分市场分析305年前11个月广州市商品房预售批出面积为804.75万平方米，比04年同期增长3.66％；05年前11个月广州市商品房成交面积为987.49万平方米，比04年同期下降了4.50％；一、广州楼市总体概况1.1广州商品房供求状况405年前11个月广州市商品房成交均价为5478.7元/平方米，比04年同期增长10.29％；商品房成交均价增速与04年相比已放缓；1.2广州商品房价格走势505年住宅市场特征：市场供不应求、楼价坚挺增幅放缓

6小结：

05年楼市需求旺盛，调控影响不大。上半年成交放缓，下半年货增价抑。楼价坚挺购买承接力增强，近年来出现的洋房贵族化，别墅平民化现象，将会有更

多中高收入人群拥有别墅购买力。7二、广州别墅市场发展状况2003年2月国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》〔45号文〕禁止别墅供地别墅用地。06年国土资源部工作计划中表示继续停批别墅用地，市场别墅开发用地稀少。省房协专家赵卓文预测，广州现有人口达1000万，家庭约300万户；以目前广州经济发展速度，10年内广州经济将可能赶上目前发达国家水平，按别墅与住宅2%的国际相关水平，10年内，广州别墅需求量达6万套。2.1广州别墅市场发展历程8随着城市区域不断扩大，近郊华南板块、广园东板块日趋成熟，规模成型。近年来出现洋房贵族化，别墅平民化的现象。大盘运作的开发模式及低价入市的营销策略掀起别墅消费高潮。未来别墅集中区域将往远郊乃至珠三角周边城市转移，花都/清远/从化/萝岗等区域将成为发展别墅的热点。2.1广州别墅市场发展历程92.2广州别墅市场主要分布市中心（二沙岛、珠江别墅、华侨新村、新河浦）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格二沙岛宏城花园、金亚花园350-8003-4万/平方米珠江新城珠江别墅330-900600万—3300万/套环市东路华侨新村220-400极少放盘二手单价超2万广州军区后新河浦别墅190-350极少放盘二手单价超2万特征：地处市中心地段极为优越，交通便利配套齐全，景观相对有限。保值能力强，租金回报高，户型偏大。目前市中心别墅产品无新货。10近郊（南湖板块、华南板块、广园东板块）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格南湖板块江南世家160—2807000-8000元/平方米南湖半山豪廷180—30013800元/平方米广园东板块汇景新城345—95020000元/平方米凤凰城280—800100—3000万/套翡翠绿洲200—78080—3300万/套华南板块广州雅居乐峰会140—600200万—900万/套华南碧桂园190—500100—500万/套特征：湖色山景别墅价格在近郊别墅中较高。开发规模较大，多为知名发展商开发。广园东未来货量较多，华南板块货量相对辉煌时期大大减少。11远郊（花都、清远、从化、萝岗）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格花都雅居乐雍华廷138—2987000—11000元/平方米雅居乐雍逸豪廷133—4759500—12000元/平方米五溪御龙湾257—5685500元/平方米金碧御水山庄178—5415000元/平方米清远假日半岛184—3804300—6000元/平方米广州后花园180—3504000元/平方米从化东方夏湾拿140—4004300元/平方米逸泉山庄143—2504500元/平方米萝岗林语山庄170—6007000—11000元/平方米帝景山庄210—60012000—15000元/平方米特征：萝岗原属黄埔天河，城市东进货量缺乏，价格高。花都经过近年发展，逐渐形成规模效应，价格较以往涨幅不小。清远从化目前别墅价格还在5000元以下。未来清远从化的供应量将大增，产品品质和价格亦有所提升。122.3广州别墅发展趋势生态型别墅的竞争力最强且生命周期越来越长产品融合在人工与自然结合的景观中，令别墅优势更为突出人文环境将是未来别墅的重要组成部分

13三、2006年广州楼市预测预计2006年的土地供应仍会维持紧中有松的基调，土地供应量较为充足预测06年广州市住宅市场供应量呈现恢复性增长，逐渐向2004年的供应水平看齐稳中有升仍将是06年广州楼价的主旋律预计品牌发展商06年在融资、合作与合并、横向多元化等方面的努力还会加强，从而在客观上推动了广州房地产业的发展14四、花都清远楼市最新数据显示，05年广东房价涨7.7%。商品房空置面积同比下降5.42%。广州、深圳、佛山、珠海、东莞等珠三角重要城市房地产增长平稳。05年深圳房价增幅达13%，珠海房价达4135元/㎡增幅平稳。佛山南海05年土地供应量较上年成倍增加，各大发展商纷纷在广州周边屯集大量土地，大盘开发模式逐渐在广州终结，在周边地区如清远仍会有大盘出现。行内专家预测06年珠三角各市楼市将持续升温，个别城市热点将继续显现。广州周边的相近城市进入发展快速通道。4.1珠三角楼市概况154.2清远概况清远市面积1.9万平方公里，人口385万，下辖清城区、英德市、连州市，佛冈县、阳山县、清新县、连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县。2005年在全省公布的八大主要经济指标中，清远市除地方财政预算收入增长排第二位外，GDP、规模以上工业产值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外贸进出口等7个指标增长均居全省第一。其中固定资产投资总额225.9亿元，增长44.02％；广东省委省政府领导指出，清远要做强做大工业，大力发展农业，将继续加强基础设施建设，发挥特色资源优势，大力发展旅游业等第三产业。16清远是全省重点的粮产区，重要用材林、水源林产区，是新兴蚕桑、水果、茶叶、甘蔗、烟草、中药材、反季节蔬菜出口基地。有丰富的土地资源、矿产资源、水力资源、旅游资源、农副产品资源、人力资源等，具有巨大的市场开发价值和发展潜力，为经济腾飞提供了不可多得的物质基础和生产条件。清远不断培育规模经济，不断壮大工业经济总量。一是培育规模园区，为工业发展提供更加广阔的平台。二是培育规模产业，做大做强工业支柱产业。要因势利导，加大扶持、培育力度，做大做强建材、陶瓷、能源、生物医药、电子家电、纺织服装、汽车配件、金属制品、农副产品加工、制鞋皮革等十大产业。三是抓住旅游业和物流业这两个“龙头”，打响品牌，推动发展壮大第三产业。切实完善商贸流通专业市场网络。要把专业市场建设和城市商业网点规划作为城市总体规划的重要组成部分，并加快建设农产品批发市场、花卉奇石市场、汽车及汽配市场、啤酒一条街等专业市场。充分发挥区位优势，把清远建设成为三省边境地区物流集散地。174.2.1清远房地产概况清远房地产行业处于刚起步阶段，新文化公园、海逸华庭、金碧湾等楼盘开发初具规模。城市东扩发展迅猛。佛岗县05年开发8个项目，完成投资近3亿元。广州北部花都山前大道与之接壤区域有广州后花园、假日半岛两个超级大盘随着清远经济发展迅猛，持续发展工业的同时，大力发展旅游业等第三产业，加上清远土地储备充足，为房地产加速发展提供了有利条件预计花都楼市的火爆延续将带动清远楼市的发展，未来三至五年，清远的房地产市场将上一个新的台阶。184.3花都概况花都下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨和雅瑶十一个镇,总面积968平方公里，常住人口72万,另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。加上外来人口，总人口数超120万。2005年，花都生产总值突破300亿元，同比增长20%，增长速度创近10年新高。工业总产值突破700亿元，预计可达到722亿元，增长29.5%。花都经济以汽车、皮具、金银首饰为三大支柱，近年来得到大力发展。随着新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心、现代商用车制造基地、地铁三号线延长线、地铁九号线等一批战略投资发展项目的引进，机场高速、山前大道等公路网日趋完善，为当地房地产发展提速奠定了基础。随着越来越多的品牌发展商进驻，吸引众多发展商积极拿地，形成广州北部地产的亮点区域。194.3.1花都楼市概况碧桂园假日半岛、广州后花园、恒大金碧御水山庄、五溪御龙湾、南航碧花园等山水湖景大盘形成花都区北部的“山前大道板块”。房地产市场定位为：带有机场板块特色的、有山有水的高尚楼盘，楼盘将向中、高档发展，沿着60多公里长的山前大道，打造多个高尚的居住生态区市政府还将大力发展汽车等产业经济，为花都房地产市场提供消费群体和消费能力的支撑。花都区东部的“新机场板块”基本成形，代表楼盘有围绕新机场的雅居乐项目“雍华庭”、“合和新城”、“云峰花园”、“豪利花园”等204.4花都清远主要楼盘及开发用地概况

楼盘名称拿地面积开发进度雅居乐雍华庭30万㎡开发进入尾期、新产品供应不多香港合和新城3000亩已开发三分之一碧桂园假日半岛10000亩已于春节推出二期，正在开发第三期，开发约10%五溪御龙湾1500亩正在开发450套独立别墅，预计06年五一面市恒大金碧御水山庄1500亩正在开发第三期，近500套别墅广州后花园10000亩仅开发十分之一新鸿基地块10000亩共四个地块，总面积10000亩，尚未开发富力地产地块2000亩尚未开发祈福集团地块3000亩尚未开发21花都清远经济增长喜人，消费能量潜力巨大。区域将继05年十一广州黄金周楼市崭露头脚后，06年将全面发力。产品档次和价格将上一个新的台阶各大发展商“重兵”屯集，市政建设加速，区域前景可观花都大片土地资源有利于别墅发展，北广州最大的别墅集中地将落在花都区域4.5结论：22五、花都山前大道板块及个盘分析

山前大道总长60公里，东西走向连接321国道、广清高速、机场高速北延线。近年来，花都房地产发展迅猛，大多数主要楼盘均在山前大道沿线。楼盘名称占地面积面积区间均价假日半岛10000亩联排别墅176-210㎡独立别墅184-439㎡联排3600元/㎡、独立6000元/㎡带装修五溪御龙湾1500亩独立别墅257-568㎡5000元/㎡毛坯金碧御水山庄1500亩联排别墅178-300㎡独立别墅330-541㎡联排4500元/㎡、独立5500元/㎡毛坯广州后花园10000亩独立别墅200-350㎡4000元/㎡毛坯23碧桂园假日半岛地理位置：花都狮岭山前大道总占地：667万平方米绿化率：67%楼盘形态：洋房、联排别墅、独立别墅在售：第二期洋房、别墅别墅均价：6000元/平方米（带装修园艺）建筑形式：联排别墅、独立别墅面积范围：联排176-210平方米独立184-439平方米主力户型面积独立184-380平方米基本资料24楼盘点评项目定位假日半岛——梦想岛国山水销售情况一期基本全部售罄，二期春节开卖，销售逾1亿园林特色夏威夷风情园林包装风格简约和谐欧式风格景观支持王子山和8000亩天然湖泊项目优势36洞国际标准高尔夫球场、五星级假日酒店、故乡里主题公园项目劣势地处偏远，以假日功能为主，社区缺乏居住氛围、非纯别墅盘综合分析1、产品定位符合目标客户群需求2、物业管理标榜尊贵式服务3、发展商具相当品牌实力，一贯低价抢市策略极大地推动了项目的销售25南航碧花园北区——五溪御龙湾地理位置：花都狮岭山前大道总占地：160多万平方米总建面：50多万平方米容积率：0.32绿化率：67%楼盘形态：纯别墅在售组团：听涛半岛余货别墅均价：5000元/平方米（毛坯）建筑形式：联排别墅、独立别墅面积范围：257-568平方米主力户型：350-510平方米基本资料26楼盘点评项目定位打造顶级生活头等舱雅舍销售情况二期余货不多，三期正在开发450套独立别墅园林特色亚热带风情园林包装风格简约和谐欧式风格景观支持王子山和天然子母湖项目优势五条自然溪流和王子山自然环境形成极佳居住风水。完善社区配套、大面积户型保证项目档次。项目劣势为南航碧花园北区，项目形象受影响。社区缺乏居住氛围综合分析1、先天优越的自然环境，靠山面水的居住风水极佳。2、产品定位符合目标客户群需求、走大面积路线，保证档次27金碧御水山庄地理位置：花都狮岭山前大道总占地：1500亩总建面：近90万平方米容积率：0.95绿化率：48%楼盘形态：洋房、别墅在售组团：御水湾、碧云天别墅均价：5200元/平方米（毛坯）建筑形式：联排别墅、独立别墅面积范围：178-541平方米主力户型面积：160-177平方米基本资料28楼盘点评项目定位汇集世界经典别墅的山水城目标客户广州市区买家占70%、珠三角及外省占10%、港澳同胞20%销售情况御水湾、碧云天组团销售率约90%园林特色欧洲、北美、澳大利亚异域风情园林包装风格北美风格景观支持东接芙蓉嶂风景旅游度假区、西面是六花岗水库、南靠王子山项目优势社区生活配套齐全、发展商品牌出众项目劣势开发周期长、对于纯别墅项目而言建筑密度高、综合分析1、恒大集团在营销策略依然采用低价吸引买家，抢占市场先机2、项目依山而建，天然山水人工园林有机结合，基本实现户户有景3、配套设施较齐备，是典型的渡假型别墅项目29结论销售速度情况产业配套复合程度五溪御龙湾假日半岛金碧御水山庄销售速度与产业配套关系特征：

产业配套复合程度越高，综合竞争价值越大，销售速度也就越快。30第二部分项目定位31定位核心思想：破旧立新复合经营市场差异32一、客户群定位33怎样的人才能买得起我们的产品？34别墅：180-250万元/套洋房：40-60万元/套产品售价区间：35别墅受众─可支配流动资金300万元以上

经过经纬市场部调研结果，我们的主力目标客户群最核心的经济指标数：洋房受众─家庭月收入在10000元以上36我们的客户在哪里？37经过市场经济指标数据所得，当地GDP及人均消费水平未能有效支撑别墅项目消化，客户区域必然向外拓展；城市土地紧缺，别墅用地叫停，直接影响“围城内的人逃出去”；以上数据来自经纬市场部提供38结合项目特性，通过以下两方面珠三角经济飞速发展GDP不断增长，国内投资环境加强区域经济发展上：区域经济发展上：别墅供应日益减少我们认为39立足广州为大本营辐射珠三角吸纳海归派项目珠三角海归广州40他们到底是群怎样的人？41主力目标客户群共性分析：年龄：在30～55岁之间家庭结构：四口或以上为主，并附带工人欣赏自然环境，讲求生活品质的高收入人群度假、旅游是他们的主要置业目的企业主、工业园主及专业市场主等42他们有着怎样的个性？43意识形态——喜好山水、原生态追求隐居生活职业表现——画家、书法家、工作室从业人44意识形态——养老度假为其购房的首选职业表现——医生、军区干部、政府高官45意识形态——经济实力雄厚，多次置业虚荣心强，房屋是他们的一张名片职业表现——清远、花都等珠三角的企业家46意识形态——知识渊博注重自然环境对物管要求高职业表现——海归族从事企业高级管理职位外籍人士47他们为什么要购买别墅？48身份与阶层的象征

――“同质而居”、价钱、路程的要求决定了目标客户群与普罗大众有着质的区别49高质量、自然鲜氧生活的追求

——郊外拥有大面积的连片绿地，选择别墅是选择纯天然健康生活、健康住宅的最高境界50综合描述：一群渴望自然、热爱生活的“新圈地主义者”51二、项目定位探讨52对项目出路何在的探讨：？不可以做什么？可以做什么？做什么更好？53我们对手是怎样的？区域楼盘名称定位概念卖点清远市假日半岛给您一个五星级的家梦想岛国，山水之城复合型产业结构品牌旗舰输出广州后花园原生态、真别墅为文化人士打造理想居所自然山水风光、DIY花都市五溪御龙湾王子山纯别墅社区天鹅湖、王子山脉、天然溪水金碧御水山庄汇集世界经典别墅的山水城发展商品牌、价格对于生态资源的传播仅停留在“山水、自然”的原始描绘层面54从市场空白点寻找机会突破口55项目定位探讨契合程度发展前景后续运营项目价值推广难度硬件支持市场空间项目定位56投资型纯度假常住型硬件支持不足交通状况局限不宜难以提升项目价值同质化、差异性低不宜区域、地段未见利好不宜市场空间有限我们的出路究竟何在？57结论：地理位置竞争对手项目规模纯地产项目58本案自然山水旅游资源美林基业、都市休闲主义的驻入可借之势别墅用地限制核心竞争力综合59归纳:借助美林品牌导入，融汇自然山水风光，引入综合型都市休闲旅游主义，以复合性的旅游旗舰产业移植到项目，为项目发展注入源源不断生命力！60旅游山水美林品牌主题娱乐项目应因地制宜，以市场空白点（主题旅游风情）结合自身之所长（都市旅游休闲主义倡导者）作为攻他人之石——61结论：我们要打造——集旅游、地产、娱乐一体的复合产业基地62项目在地产业态上需要营造出：王子山下、阳光海滩的蓝湖郡63定位解构：“王子山下”表现项目地理位置；“蓝湖郡”贴切形容，寓意项目蓝天、白云、湖屿的自然风貌，“郡”更体现出项目的规模；“阳光、海滩”寓意项目浑然天成，独有的山水风光；64本案在旅游娱乐业上需倡导西班牙梦幻不夜假期后选：365天梦幻假期

全天候不夜城

365天梦幻不夜城65西班牙式建筑形态建议：66西班牙风情旅游节目建议：西班牙狂欢节以其绚丽多彩和装饰精美，足可与世界上其它地方的狂欢节相媲美67活动节目：西班牙奔牛节斗牛被认为是西班牙的“国粹”、“国技”，素有“斗牛王国”之称。西班牙的斗牛，一向受到世界公众的注目和赞赏。

68西班牙西红柿节——庆祝丰收的重大节日69第三部分 项目开发及规划设计701.1.整体开发要点我司结合项目实际情况，用地规划要点，对项目的整体开发有以下几点要点总结：一、整体开发步骤集中开发，以点带面多元规划，利益最大产业整合，复合增值71C-10D-04D-04D-05C-03FA-02E-03B-02B-04B-06集中开发，以点带面多元规划，利益最大72D-04D-04D-05C-03FA-02E-03B-02B-04B-06体育场馆C-10风情食街五星级酒店高级私人会所主题公园餐饮娱乐中心钓鱼场医院玫瑰园农庄产业整合，复合增值73——集中有限资源，分批次、有重点地开发区域板块，并且达到“开发一片，成熟一片”的以点带面战略，最大限度地将大盘的规模气氛做大做强，并且通过规模化生产，最大限度地节约建筑成本，进而提高项目整体的竞争优势。集中开发，以点带面74——开发速度保持均衡，产品类型多元化，不同类型如别墅与洋房和面积不同的产品混合搭配推出，满足消费者不同的需求，既满足容积率最大化，也能够从客观上争取利润最大化。多元规划，利益最大75——将五星级酒店（F）、高级私人会所（C-10）、主题公园（C-10）、玫瑰种植园（E-07与F地块之间）和钓鱼场（C-09）等产业整合，形成在区域内极具吸引力的旅游产业复合增值，不但能够使酒店具有长足可持续发展的核心竞争力，而且为整个项目未来数年的开发带来源源不绝的人流量和口碑宣传力。产业整合，复合增值761.2开发步骤概要备注：总开发周期历时约7年，具体时间会受到发展商工程进度影响建设周期开售时间开发地块2006年3月-2006年12月2006年10月C-10、D-04（部分）2006年5月-2007年2月2007年1月-D-04（部分）2006月10月-2007年9月2007年5月A-02、F2007月10月-2008年9月2008年5月C-03、D-05（部分）2008月10月-2009年9月2009年5月E-03、D-05（部分）2009月10月-2010年9月2010年5月B-02、B-042010月10月-2011年9月2011年5月B-0677首期、二期产品：别墅(130)公建：24小时便利店、钓鱼场等2006年10月产品：C10别墅(984)、D04洋房(2000)公建：高级私人会所、主题公园、餐饮娱乐中心、农庄C-10D-04D-042007年1月产品：D04洋房(1927)公建：无D-05C-032008年5月产品：C03别墅、

D05洋房公建：无FA-022007年5月产品：F别墅(2873)、A02洋房(847)公建：五星级酒店、风情食街2009年5月产品：别墅、洋房公建：体育场馆E-03B-02B-042010年5月产品：别墅、洋房公建：医院B-062010年10月产品：别墅、洋房公建：无78二、建筑风格建议我司经过综合考虑，认为本项目可以参考西班牙地中海建筑风格，以其浓烈、活泼的色彩元素，大量运用多种符号元素在建筑细部中，从而营造出项目休闲舒适的生活环境。793.1项目周边主要别墅项目户型面积情况三、户型面积及配比建议数据来源：经纬市场资源部楼盘名称占地面积面积区间开发进度假日半岛10000亩洋房90-130㎡叠加复式230-260㎡联排别墅176-210㎡独立别墅184-439㎡已于春节推出二期，正在开发第三期，开发约10%五溪御龙湾1500亩独立别墅257-568㎡正在开发450套独立别墅，预计06年五一面市金碧御水山庄1500亩联排别墅178-300㎡独立别墅330-541㎡正在开发第三期，近500套别墅803.2项目户型面积及配比如上所说，针对项目未来06-07年即将开发用地，我司对户型面积及配比有以下建议：适用于：C-03、C-10、F地块81适用于：A-02、D-04、D-05地块82地块名称建筑面积（㎡）面积区间合计（套）170㎡联排190㎡联排250㎡独立300㎡独立400㎡独立500㎡独立C-10308,600989814829524698984C-03414,7001321321983973311321,323F900,7202874558291,7241,1975532,873合计（套）5186861,1752,4161,7747835,180别墅用地：备注:以上数据可能存在一定误差,最终数据以发展商提供数据为标准83地块名称建筑面积（㎡）面积区间合计（套）90㎡洋房120㎡洋房130㎡洋房150㎡洋房240㎡叠复260㎡叠复A-02131,22085852542548585847D-04763,7404934931,4781,4784934934,927D-05883,6205705701,7101,7105705705,701合计（套）1,1471,1473,4423,4421,1471,14711,475洋房用地：备注:以上数据可能存在一定误差,最终数据以发展商提供数据为标准84第四部分 集团品牌与项目品牌85解构美林基业品牌发展品牌继承：从主品牌继承来的品牌资产竞争品牌：竞争品牌提供哪些品牌特性消费者：消费者最需要什么样的品牌品牌自身：自身品牌有哪些特性品牌定位品牌定位“金字塔”模型86美林基业集团品牌建设模型美林基业品牌高度品牌深度品牌宽度品牌高度:打造广东乃至全国高档房产项目第一品牌;品牌深度:成为消费者首选品牌,高度品牌认知度;品牌宽度:塑造成地产品牌旗舰，满足不同客户的不同需求;87项目品牌价值诊脉：1、集团品牌高度基本到位，但品牌宽度和品牌深度不够；2、项目品牌价值（美林海岸花园、美林湖畔花园）大于集团品牌价值；3、消费者未能对美林基业的品牌核心价值(“都市休闲生活倡导者”)形成清晰记忆；88对策：1、拓展集团品牌宽度和品牌深度；2、明晰美林基业的品牌核心价值，即集团核心竞争力，从实处一点一滴地贯彻做对做强，让客户为自己说话。89湖畔花园海岸花园项目特点针对追求休闲居住环境的大型山水社区客户群定位追逐享受个性生活的一群成功人士需求城市生活的管理者或高级白领享受度假型自然生活的圈地主义者针对产品有独特个性的中小型文化城市社区针对中心城市外超大型的山水项目集团项目品牌一、拓展集团品牌宽度和品牌深度项目可考虑开发地区广州、佛山、上海……广州、番禺、中山、佛山……北京、上海、广州、清远……蓝湖郡90二、明晰集团的品牌核心价值，产品质素物业管理核心竞争力客户关系我司认为美林基业集团可考虑从以下三个方面入手，挖掘项目核心竞争力：集团核心竞争力，从实处一点一滴地贯彻做对做强，让客户为自己说话。91第六部分项目整体推广策略92房地产销售只是项目冲击市场的一部分，我们不单要获得超出预期销售业绩，我们更高的目标是借旅游产业的巨大商机，创造产业复合的成功典范，影响整个珠江三角洲。06-07年度整体营销目的：

93我们的整体推广策略核心:产业复合，品牌运作，扩大辐射94针对项目的销售以及运营，指定针对性策略，从更加高的层面及阶段上突破目前的市场营销模式。我们将：三大核心营销推广攻略：产业复合活动攻略品牌攻略媒体宣传攻略95一、产业复合活动攻略96西班牙体验之旅－－利用四大旅游产业基地成功突围地中海农庄－地中海花卉风采，西班牙生活预先体验海边五星级酒店－滨海酒店，尽享欧洲豪华风尚西班牙风情会所－西班牙体验居家生活西班牙休闲旅游大世界－西班牙舒适旅程天天上演，珠三角旅游重镇97核心内容:地中海农庄缤纷系列活动活动思路:

在该阶段，利用现有资源率先为整个西班牙旅游产业基地打响头炮，初步建立市场形象与认知度。在活动中不断渗透项目信息，为今后的产业互动定下基调。重点活动安排:地中海风情赏花节欧洲农庄体验假期第一阶段：预热期（06年3-8月）98核心内容:西班牙体验之旅游系列活动活动思路:

充分利用西班牙休闲旅游大世界及西班牙主题公园开放的资源优势，在旅游产业区域做产品推介活动，把整个旅游产业基地纳入为项目的前期会所,体现项目的居住附加价值所在。重点活动安排:西班牙旅游文化节国际精英沙龙第二阶段：首次公开发售（06年9-12月）图片99第三阶段：持续期（07年1-4月）核心内容:07年,住到西班牙去活动思路:

本阶段主要是利用春