君华新城2013 7区整合推广策略案71p

如果……如果，拿破仑￭波拿巴觉得能做到一个炮兵指挥官就很满足，那么，就不会有后来在巴黎圣母院的加冕想被人仰望，就要有点野心如果，亚历山大大帝满足于偏安一隅于派拉，就不会有后来横跨欧亚非的马其顿帝国想征服一个世界，就要有点野心如果，和氏璧只是被当作一块好看的石头那么，就不会有后来价值连城的传国玉玺不想被埋没，就要有点野心如果可以一统山河，为什么只满足于固守半壁河山君华新城，现在很好，但可以更好相信本案的目标绝不只是火炬区的影响力更要对整个中山产生号召和影响对君华地产品牌升级做出贡献相信这也绝不是奢求本案的产品属性与市场定位已然决定了这是一种必然要求2013.09大山水￭大城邦￭大墅区君华新城7区1期整合推广策略GreatMoutainandRiver,GreatCity,GreatExpectations问题Ⅰ前期别墅的成交业绩与洋房的成交所形成的市场影响力我们有理由相信下一波联排别墅和洋房的消化也不是问题对于一个千亩大盘来说我们要思考的是更长期大盘的消化与溢价更久远的品质标准和品牌标杆本案的形象占位，必须清晰明确But，我们看见的是模糊的市场定位，紊乱的广告形象，混淆的客群结构……以及不清不楚的江湖地位前期广告掠影此前的推广，基本为促销类型广告没有整盘形象与延续性导致深度和影响力不足广告缺少一个清晰地位的形象“拥山纳湖”似乎有气势希望传递一种超越区域本身的千亩大盘的气魄但如浮光掠影，没有整合贯穿其他的广告只是营销节点的诉求媒体的延续性较为零散，没有形成市场的影响广告仿佛在自说自话并不曾关注“项目有什么？市场（受众）关心的什么？项目案名平平相比同区域的保利林语、凯茵新城、远洋城、帝璟东方相比区域外的时代倾城、星汇云锦、恒大绿洲缺乏第一眼的（墅区）高端调性城央占位？教育配套？地理区位？华佗山公园？产品物理属性？受众精神需求？产品价值、项目气质、资源属性、客群需求，在前期的广告中都未曾进行深入的演绎。纵览资源性豪宅代表作，我们有理由站在更高的位置！做中山豪宅市场的龙头老大以唯一性特征区隔市场，完成第一占位，以超越片区的方式成为整个中山都是独一无二的项目解决之道——取势“第一”是必须要传达的证言我们认识的“第一”不重要重要的是消费者是否承认你是“第一”需要高调子、高姿态的定向传播在此之前我们先看看中山住宅市场的广告推广模式中山简易楼市地图（主要为博爱路沿线）保利林语项目最近的竞品，以别墅调性带动洋房销售保利林语保利林语（以央企品牌带动项目销售）保利国际广场保利模式：实景+央企品牌的保驾护航帝璟东方作为东部新城的标杆楼盘，强调的是奢华感与都市感凯茵新城凯茵新城广告的投放相对来说密集，港feel为主，作为成熟大盘，以软文炒作为主的广告方式凯茵又一城体现投资价值与别墅的生态感竞品比对项目保利林语凯茵新城凯茵又一城远洋城天祺帝璟东方星汇云锦保利国际广场区位北侧为京珠高速和博爱七路，京珠高速出口、广珠城轨中山站近在咫尺紧靠市政外环路及博爱路、长江北路等城市新型景观干道毗邻凯茵新城毗邻中山博览中心位于东区核心地带，CBD中心位于中山市城区港口大道与世纪大道交汇处、雄踞港口未来发展核心交通12路、36路、48路神涌村站3、6路线公交车凯茵新城站、15分钟一班穿梭巴士直达城区公交路线稀缺

公交003到达凯茵新城30路、24路公交车024、030、035等公交公交线路多，方便公交:22路205路港口市场站下配套自建完善，依托凯茵新城自成一城、配套完善自建还不完善，主要依托凯茵新城自建配套完善配套完善自建配套完善配套完善景观宜居生态地产,低密居所城毗邻水源优质的中山长江水库及五桂山脉毗邻东区长江旅游风景区园区景观成熟山景、湖景、园景紧邻五桂山、园区景观完善三大公园、极致园林产品75-130㎡的精品洋房梵登278-510平四五房238-243平米联排、308-442平米双拼别墅单位190平米三房、316平米复式、241平米、314平米、364平米复式单位四期欧泊组团192-194平米四房单位8栋洋房120-156平米三、四房单位87-136平新品单位货量

90多套

装修毛坯全装修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯价格均价5500元/㎡均价10000元/㎡联排19000元/㎡，双拼29000元/㎡均价8000元/㎡11000-13000元/㎡价格约6200元/㎡左右售价5500-6300元/㎡结论真正和君华新城下一期的推货有重叠的：保利林语、保利国际广场、星汇云锦可以看的出来君华新城的规模优势、价格优势、包括本身的豪华配套优势都是十分有竞争力的So，解决之道前期的纰漏，就是现在需要纠正的方向塑造项目气质实现品牌落地明确诉求方向清晰传播节奏梳理Ⅱ项目定位的3个层次产品属性资源功能社会价值强调资源和产品强调居住感受强调情感和威望地段、地段还是地段在城里，别墅住区的选择会越来越少现在拥有中心别墅区的物业，以后必将增值我们首先是“城市别墅社区”的界定满足第一居所应具备的居住功能。1从产品属性上以墅区定等级墅区=身份+资源+大房子是生活境界登峰造极的表现如此，我们要传播精神的墅区亦是对人群的一种褒奖城市墅区占据稀有城市资源无论是城市贵胄，还是努力打拼与攀升的人都对居住存在着远大的梦想正是这种美好的梦想鞭策着大家前进的动力从别墅大盘的物理属性的区隔从身份给人带来的荣誉感的区隔将君华新城的品质与豪宅大盘的标杆在中山市场先树立起来虽然，7区1期的产品属性86-134方阔景洋房为刚需类型的产品但是对于别墅与洋房共有的大城之境人群以及产品自上而下的影响力远比自下而上的影响力来得大与强而对后续项目的营销与拔升也是有利无弊所以，策略上我们认为应该是以别墅的形象来带动洋房的销售别把“山+城”卖成“山城”

山是山，城是城，两个主角两台戏别把“两台戏的意境”只卖出“一台戏”的票价

2从资源功能上最赏心悦目的湖山美景38公顷的华佗山公园、5000方人工湖区提升本案不凡的上层气质荣获“”“联合国人居奖”、“中国最具幸福感城市”等多项荣誉的中山向来以其生态、悠闲的节奏，吸引着越来越多的人在此定居。而项目三面环山，私享大常山脉、38公顷的华佗山公园更斥巨资打造5000平方人工湖区建有南中国顶级的水幕电影，在自然中也能感受奢华。山景湖山，可以玩或者登山，或者泛舟，是一种态度是对生活的从容驾驭湖山，可以藏从广州白云山脉到东莞黄旗山脉，山一直作为一种稀缺的居住资源而存在菁英名贵趋之若鹜，视之为居住圣地与风水宝地山，是一种值得私藏的风景湖山，可以赏或者凭栏远眺，看远山黛黛或者栈道漫步，享岸边杨柳依依湖山，是一种意境从中山大城的角度城铁轻轨推动地缘价值飙升中山今日全面成熟，诸多资源正好为我所用盛世之中山，愈加繁华热闹，各路商贾云集，充满灵秀和生机轻轨已然是中山腾飞的转折点。而港珠澳大桥、深中高速等的筹建无疑是拉近中山与香港、澳门、深圳等经济发达地区的距离将中山推向更高更快的发展位置未来腾飞指日可待城荣城，可驾驭是文化的中心，是生活的核心，更是事业的重心屹立在城市根基，不仅要有看见他的繁华的眼光并且驾驭它的能力才是最重要的城，可奢享中心从来就是城市文化的汇集地也有徜徉在缤纷五彩的橱窗的国际潮流里各种人群阶层相互交织和影响，都在这里找到适合自己的位置从君华新城国际城邦的角度项目本身跻身中山大城的几宗最1、150万方国际城邦的大排场2、20000方弗拉门戈皇家园林的阵仗3、国际五星级标准酒店的气势4、世界标准红酒博物馆的华贵5、顶级设计团队(美国RTKL&高文安先生&洪德成先生)的精雕细琢………..单个价值已是首屈一指，多重叠加的豪华整容毫无疑问，应该成为中山大盘与豪宅盘的标杆之作城荣君华新城是谁？3从社会价值上位于中山豪宅片区核心，仅次于凯茵新城的千亩大盘！交通四通八达,20分钟到老城区,10分钟接驳京珠高速。建成后有接近7000户，超过2万人居住。项目项目落成后，将是一个聚合居住、休闲、购物、教育、娱乐、商务等功能的国际城邦社区，成为城市新中心，促进中山东部经济发展提速。如果，站在城市资本运营的角度君华新城的品牌形象将会是国际城市生活运营商以火炬区主人的高姿态，地产资源整合型项目，多元地产资源整合运营的角度推升城市土地价值伟大境界为一个社区，造一个城市中心以运营一座大城的格局造圈层不是在卖一座房子，而是在卖一座大城的主权不止于居住空间的高赠送，更提供豪宅功能附加值不只着眼于当下，更远见未来，胸怀世界君华新城大成者，大城也用一座房子享用一座大城用一座房子享用一个