世联-深圳深业竹子林项目定位战略思考

关于深业竹子林项目的

定位战略思考世联地产顾问（深圳）有限公司2023/9/221深业•香蜜湖花园

深业•香晴园深业•青怡园2023/9/222目录周边楼盘特色（卖点、户型、客户）片区分析项目分析项目定位2023/9/223目录客户定位客户分析户型定位建筑设计建议2023/9/224万科温馨家园——一切为了爱看山城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、成熟配套听水建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区园林、自在休闲的多功能空间亲人关爱、名牌物管、贴心服务2023/9/225万科温馨家园户型面积比例2023/9/226万科温馨家园成交客户为二次置业者高级白领私营企业主集团购买2023/9/227翠海花园——21世纪的智能生态家园生态海洋主题公园绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿色呵护智能科技以人为本全面智能化管理服务其他教育、发展商品牌精品资料网（http://）2023/9/228翠海花园户型面积比例2023/9/229翠海花园成交客户4房2厅以上的户型：客户为银行、证券人士，副总以上的管理高层，周边地区的私营业主小户型：企业员工即供薪一族2023/9/2210枫丹雅苑——异国情调的住宅特色户型——三错层建筑风格——法兰西风格交通、配套特色会所——法兰西风情2023/9/2211枫丹雅苑主力户型2023/9/2212枫丹雅苑成交客户二次置业中产阶级，有房有车一族占80%大部分来自福田区，罗湖、南山各占10%年龄在30~50岁之间精品资料网（http://）2023/9/2213东海花园全品质制作建筑——（雅科本）——和谐、高贵、环保园林——（景致）——印尼巴里岛会所——（健乐中国公司）——泳池、健身中心、餐饮一体化服务室内——（LEDDESIGN）——个性品位智能化精英教育物业管理——戴德梁行2023/9/2214东海花园二期主力户型面积比例2023/9/2215东海花园客户分析外销为主，中产阶级内销以企业老总级人物，私营业主追求高品质、高地位生活的人。2023/9/2216香榭里花园国际获奖设计作品建筑设计——美国RTKL亚洲首获GoldNugget住宅社区规划大奖20届世界建筑师大会住宅入选项目环境设计——BELTCOLLINS人文主义、理想环境参展全国50年成就展、发行首日封名牌物管2023/9/2217香榭里花园户型面积比例2023/9/2218香榭里花园成交客户四层广东人企业副总级人物私营业主精品资料网（http://）2023/9/2219香荔花园农科园地产生态风景，绿意家园交通配套完善具升值空间2023/9/2220香荔花园共3期一期中小户型，面积67~86㎡二期大户型，103~178㎡（有164~178㎡跃式）三期3房4房，面积98~159㎡已售完2023/9/2221香荔花园成交客户农科中心内部员工泰然工业区、天安工业区的管理层、技术白领2023/9/2222荔林苑高尚成熟小区双会所超然享受东西南北窗窗好景感受大自然2023/9/2223荔林苑户型面积比例2023/9/2224荔林苑成交客户首次置业者为主力购房群各行业白领私营业主从事高科技的技术人员港人不到10%2023/9/2225雍祥居平民化置业配套完善交通便捷精品资料网（http://）2023/9/2226雍祥居户型面积比例2023/9/2227雍祥居成交客户为二次置业者企业、银行、证券界中高层领导港人20%2023/9/2228农科中心（香蜜湖）片区总结本片区为高尚住宅区处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而幽静片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环境，不断提升片区价值置业者为企业及证券界的中高层领导，私营业主，以二次置业为主。2023/9/2229竹园大厦为深圳第三建筑公司的微利房，只有集体房产证，针对公司内部员工1~3层为商铺，4~28层为住宅2023/9/2230竹园大厦户型面积比例2023/9/2231竹园大厦成交客户公司内部员工认购每人2套外部人员购买10%2023/9/2232金竹花园多层住宅金众地产所建的福利房精品资料网（http://）2023/9/2233金竹花园户型面积比例全是3房2厅1卫面积92㎡2023/9/2234金竹花园成交客户本单位的员工2023/9/2235金海花园金众房地产项目占地面积5万平方米，容积率2.74部分为微利房，部分为商品房中高层，户型定位为小户型今年10月份动工。2023/9/2236竹盛花园深圳建安集团的微利房一期多层在售二期12层小高层已封顶三期30层高层2023/9/2237竹盛花园户型面积比例2023/9/2238竹林花园深圳越众集团的微利房为集团内部员工2房2厅1卫80平方米3房2厅1卫95平方米2023/9/2239竹子林片区总结本片区给人感觉是“脏、乱、差”街区就象农村小集市，小摊小贩乱摆卖，地上垃圾横流本片区人员杂居，三无人员多，人员素质低，本片区无商品房，为集资房、微利房、福利房本片区居民居住面积为2房和小3房，消费承载力低2023/9/2240花样年华泰康轩深南大道旁创意小户型都市创意派生活畅想曲车公庙地铁站物业海景及升值潜力精品资料网（http://）2023/9/2241泰康轩户型面积比例2023/9/2242泰康轩客户现在认购期客户来源于车公庙周边租房一族本工业区的管理及技术层本区私营主2023/9/2243车公庙片区总结本片区住宅两级化：东部因不可多得的景观优势（东有高尔夫竟球场，南有海景）而建有高尚住宅—天安高尔夫海景花园，面积在100㎡以上。片区为工业和办公区，为满足片区内的居住需求，其他地方宿舍及小户型盛行。本片区主要供应量是小面积住宅，主力客户是片区内的打工族2023/9/22442023/9/2245片区户型对比分析2023/9/2246片区客户对比分析片区置业者特点客户描述农科中心二次及多次置业各行业的金领和白领，私营企业主，范围涉及到全市。这些人追求高品质的生活，贪求片区内安静、舒适的环境。车公庙首次置业区内工作的工薪阶层人士，周边地区的单身职工和两口之家，这些人讲究生活工作的便利，因片区价位低而置业。竹子林内部消化区域内企业的员工，享受微利房的优惠。精品资料网（http://）2023/9/2247项目概况本项目位与竹子林片区，与农科中心以农林路相隔。占地面积15000.6㎡建筑容积率：〈=3.02023/9/2248项目东侧（可望农科住宅）2023/9/2249项目南侧（三建的临时仓库）2023/9/2250项目西侧（楼房为三建的职工宿舍）精品资料网（http://）2023/9/2251项目北侧（为长久绿地）2023/9/2252项目分析优势分析：本项目北侧为永久绿地，北侧景观好本项目东侧有商业用地，可满足生活配套本项目南侧有竹园小学，有教育概念发展商的市场声誉好，资源整合力强2023/9/2253劣势分析所处片区综合素质低，不易建立高档楼盘影象。居住人群素质差，片区文化价值无法挖掘。南侧为杂乱的三建公司的仓库，不宜设置出入口2023/9/2254机会分析与农林路相通的红荔路今年年底开通车公庙地铁站正在建设中以上两项将改善片区的交通状况，使置业群的范围扩展与农科中心一路之隔，易于融合项目近农林路，昭示性强地块南北有落差，易于建造落差景观竹子林、车公庙商业、办公建筑在大量发展中，随着陆续入住，对居住提出要求。

2023/9/2255威胁分析香蜜湖有大量项目开工，销售时机与本项目接近竹子林有低价商品房推出（金海花园）项目周围地块也将开工。2023/9/2256本项目立足点抓住机会，创造差异2023/9/2257300040005000600070008000900010000东海花园香榭里花园温馨家园雍祥居枫丹雅苑翠海花园荔林苑香荔花园竹园大厦竹盛花园金海花园竹林花园育星苑金竹花园泰康轩本项目品质价格2023/9/2258项目定位

深业出品香蜜湖的全方位全机能三房香蜜湖代表着高尚、国际化全方位代表着地理位置、建筑设计、园林景观等的优越全机能代表着多功能，满足多种需求的3房2厅2023/9/2259项目定位竹子林的精品住宅给你农科中心般享受的生活填补竹子林与农科中心的市场空白点，为竹子林现有产品升级换代（塑造一个新竹子林，提升竹子林在人们心目中的地位）精品资料网（http://）2023/9/2260客户定位走在红荔路上的城市精英2023/9/2261客户描述深南路、红荔路沿线工作居住的人竹子林周边工作生活的人范围从南山至上海宾馆年龄：28~35岁2023/9/2262客户描述银行、证券、保险行业的职员IT/高科技行业的技术、业务主管民营企业的高级主管自由职业者私营业主国有企业/上市公司的中高层领导2023/9/2263客户描述追求高品尚生活、思想开放的人崇尚农科中心居住环境而在户型功能上无法满足需求的人贪求工作生活便利的人看好本片区升值前瞻的人熟悉并习惯竹子林的生活，周边欲换房的人2023/9/2264户型定位让你一劳永逸、一步到位的全机能3房：3房：85~100㎡占70~75%，满足首次置业的人3房+1：110~130㎡占20~25%，满足首次置业能承受和二次换房的人备注：全机能3房就是3房