房地产项目尽职调查报告写作指导书

房地产工程尽职调查报告写作指导书房地产工程尽职调查报告写作指导书10房地产工程尽职调查报告作业指导书目的本文件规定了某某投资公司房地产开发类贷款尽职调查的根本流程和操作险。适用范围职调查业务。定义、缩写和分类〔是指在房地产贷款决策之前，项、筹划、工程可行性争论的根底上，对借款人的盈利水平、偿债力气和拟开发工程的建设条件、市场销售等各种因素进展调查、推想、评价的工作过程。职责与权限部门/岗位直接评估人

职责款尽职调查上午材料收集、评估、撰写评估报告

不相容职责尽职调查审查、审核评估报告审定人风险部 业务总体规划、检查、治理。政策房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清楚，分析透彻、推断合理。房地产尽职调查应当遵循操作与审核分开的原则。尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原则。流程描述与把握要求估。具体流程、把握要求如下：环节

流程描述客户应依据《借款人应提交的材料清单》记录的要求供给材

把握要点集组料，经办行直接评估人员应核实收集的具体材料： 风险因素1：伪造—不真实织材料下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、工程的动迁大事类型：外部欺诈工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件的材料，政府有关优待政策。总投资和资金来源、打算开

信状况真实准确发的政策环境、进展规划、进展状况和环保政策等材料；任人制度，实行双人、实地假设是经济适用住房工程，工程列入国家建设打算和信贷指导打算等材料；

调查把握部门/岗位：经办人、工程地理位置、四至、用途、主要建设指标〔占地面积、经营主责任人建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等〕设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；企业自有资金到达工程总投资的30%的证明材料；设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩；要求的其他有关材料。对材料的真实性、齐全性核实，对有虚假、不齐全的材料要评估

求客户重提交。评估内容：借款人及工程主要关系人资信评估、工程概况和建设状况评估、工程市场状况评估、工程投资估算与融资方案评估、财务根底数据确实定、财务效益评估、不确定性分析以及银行效益与风险防范措施评估。工程主要关系人资信评估

2：未能针对指导原则对客户进展—调查评估失误大事类型：客户关系、产品及业务实践环节 流程描述借款人及工程主要关系人资信评估要通过对借款人

把握要点风险级别：高风险及工程主要关系人〔如其母公司、主要投资人〕的经营状况、把握目标：评估真实、合理财务状况、信用状况的考察，对其资信状况进展综合分析。 把握措施：评估报告经审对借款人及工程主要关系人的资信评估，应在对借款人、工程主要关系人进展客户评价的根底上，从客户评价报

核、审定，重大工程组织工程小组评估告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营状况、把握部门/岗位：工程直接财务状况、评信状况等。对所评估的贷款工程，须针对工程各关系人之间的产权及其他把握关系，绘制工程有关各方关系树形图，并作文字说明。工程概况和建设状况评估工程概况和建设状况评估要对工程建设的根本状况、建设条件、实施进程、设计施工监理状况、环境保护条件等进行综合论证分析。工程建设的根本状况评估要调查工程的地理位置、四至、用途、主要建设指标〔占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等〕、总投资和资金来源、打算开工和竣工时间、开发期限以及工程所在地区有关房地产开发的政策环境、进展规划、进展状况和环保政策等，并分析投资该工程是否符合国家产业政策、区域进展战略等；工程建设条件评估要调查工程是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权猎取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施30%，考察工程的动迁安置打算，施工期间原材料、动力、水等条

评估人、评估审查、审定人环节 流程描述件的保障程度，工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优待政策。假设是经济适用住房工程，还要审核工程是否列入国家建设打算和信贷指导打算。工程建设实施进程评估。要对申请贷款工程从立项、可行性争论报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程施工许可证》直至开工、竣工、销售的进展状况评估。对未开工工程要把握其开、竣工时间及进度安排,对已开工工程要说明工程建设的形象进度、投资完成状况、各项资金到位状况，未到位资金及缘由，工程预计竣工时间，取得《商品房预〔销〕售许可证》的要说明预〔销〕售状况。对调整投资的工程要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复状况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、本钱、销售状况的影响。工程建设的设计、施工、监理状况评估要调查工程工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。工程建设的环境保护条件评估要调查工程建设地区的环境状况，分析工程是否可能引起周边生态环境的变化，审查工程为环保所实行的措施、环境影响评价报告的批复状况及当地环保主管部门对该工程的环保要求。工程市场状况评估工程市场状况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、工程市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与推想，对房地产贷款工程的市场竞争力气、销售前景作出推断。

把握要点环节 流程描述房地产投资环境评估要了解工程所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的状况，调查工程所在区域的自然条件、城市规划、根底设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区效劳条件等方面状况,推想国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大大事及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发工程的影响程度以及本工程对周边环境的影响。工程市场定位评估要依据房地产工程的用途、将来猎取收益的方式及所在地区的具体状况评价工程的市场定位的准确性；针对工程物业类型〔如居住、商业、办公和其他等物业类型〕及其特点进展分析，以推断评估工程所具有的档次及其面对的主要消费群体。房地产产品经营方式评估：要通过对开发工程的资金压力、开发商自身的经营力气以及房地产产品的市场承受程度等内容的了解，分析房地产工程实行出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营〔指出售、出租以外的经营方式〕等不同的经营方式的市场状况。房地产市场状况评估应在房地产投资环境调查与推想的根底上进展，具体内容包括：供求状况分析.要分析工程所在地的社会经济进展水平和房地产市场发育程度，工程主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类工程的需求状况及变化趋势；周边地段具有相像用途、规模、档次、价格、设计的房地产工程〔包括已完成的工程、在建的工程、已审批立项的工程、潜在的竞争工程〕的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。

把握要点环节 流程描述价格分析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售状况进展分析。本钱分析.要分析同类房地产开发和经营的本钱、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。工程竞争力气分析.要分析和评价工程在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业治理、企业品牌等方面与周边区域同类工程的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争力气。工程销售前景分析.要调查工程的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实状况，分析和评价其可行性，估算出工程将来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。工程投资估算与融资方案评估：房地产工程总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产工程还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费等。经营资金是指开发企业用于该工程日常经营的周转资金，是企业流淌资产和流淌负债的差额分摊到该工程的局部。房地产工程土地费用应当包括为取得房地产工程用地而发生的费用，主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。房地产工程前期工程费用应包括工程前期规划、设计、可行性争论、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用

把握要点环节 流程描述 把握要点支出。根底设施建设费应包括进展工程根底设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。建筑安装工程费应包括建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费用等。在尽职调查阶段，建筑安装工程费用估算可以承受单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以依据类似工程阅历进展估算。公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民效劳配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开觉察场组织治理所发生的各项费用。治理费用应包括房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产工程的开发经营活动而发生的各项费用。财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售效劳费及预售许可证申领费等。环节 流程描述开发期税费应包括工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应依据当地有关法规标准估算。其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价询问费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不行预见费应依据工程的简洁程度和前述各项费用估算3％7％估算。进展工程投资估算分析和审查要分析工程工程内容和本钱费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等状况；分析投资构成比例合理与否。在此根底上，调整工程本钱费用，填列《工程总投资估算表》〔记录二〕和《开发产品本钱估算归集表》〔记录二〕。对工程资金来源的评估，应对工程资金来源的合理性、牢靠性进展分析论证。房地产工程的资金来源通常包括自有资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发工程资金来源的评估主要侧重于对我司贷款以外的其他资金来源的合理性、牢靠性进展评估。工程自有资金为借款人/工程发起人、其他关系人对工程投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资状况；对未到位资金，结合各投资者供给的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建工程资金运用，确定投资者可用于本工程的资金数额及分年度打算。对以实物、工业产权、非专利技术

把握要点环节 流程描述或土地使用权作价出资的非债务类资金进展评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进展评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要依据工程的工程进度打算以及工程租售打算，在对四周区域同物业类型的租售状况〔包括价格、租售率〕进展调查的根底上进展。银行贷款是指借款人/工程发起人的银行贷款和发行债券、融资租赁及其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点考察借款人获得除我司贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排，分析构造比例是否符合国家和我司有关规定。在对工程各项资金来源进展调查分析的根底上，确定工程〔表5〕记录。财务根底数据确实定：根底财务数据包括工程总投资、计算期、本钱与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润安排等。尽职调查时应对房地产工程经营方案、各项根底财务数据确实定进展认真、细致、科学的推想和审查，并说明确定的理由和依据。房地产工程经营方案的审查，审查的内容应包括：借款人的出售、出租、自营等打算(以下简称经营打算)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产工程经营打算中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产工程

把握要点环节 流程描述可供经营的房地产类型、数量的根底上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争工程对房地产工程租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进展修正。工程计算期包括工程建设期和经营期，确定工程计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核担当工程筹划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供给以及工程的房屋、土地使用权年限等因素。经营本钱与费用估算应在对经营本钱与费用各细项进展调查分析的根底上，确定合理的工程经营本钱与经营费用。开发产品本钱是指房地产工程产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产工程有多种产品时，可分别估算每种产品的本钱费用，但应留意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。经营本钱是指经营〔包括出售、出租、自营〕房地产产品时，由开发产品本钱分摊至当期的开发产品本钱及当期经营所需的运营费、治理费等。对于分期收款的房地产工程，房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营本钱。运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产工程在工程经营期间发生的各种运营费用。主要包括：治理费用、销售费用等。修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产工程在工程经营期间发生的物料消耗和修理费等。

把握要点环节 流程描述房地产工程收入估算。房地产工程的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产工程各项收入进展审查、调整的根底上，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》〔8〕。租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应留意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(工程竣工后临时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的缘由导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进展商业和效劳业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进展自营收入估算审查时，应充分考虑目前已有的商业和效劳业设施对房地产工程建成后产生的影响，以及将来商业、效劳业市场可能发生的变化对房地产工程产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。财务效益评估财务效益评估应在进展根底财务数据测算与分析的根底上，依据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核工程的盈利力气。应依据工程投资打算、资金筹措打算及经营收入与支出打算，编制《全部投资现金流量表》〔表10〕和《损益表》〔9〕。《工程全部投资现金流量表》应反映房地产工程开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进展房地产工程财务盈利力气分析。该表不分投资资

把握要点环节 流程描述金来源，以全部投资作为计算根底，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产工程全部投资的盈利力气。《损益表》应反映房地产工程开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排状况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下：利润总额＝经营收入一经营本钱一治理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税经营收入＝销售收入+租金收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加＝营业税+城市维护建设税+教育费附加经营本钱＝土地转让本钱+商品房销售本钱+配套设施销售本钱+出租房经营本钱盈利力气分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析推断工程的盈利力气。投资利润率，是指工程年平均利润总额与工程总投资的比率，计算公式为：投资利润率＝建设经营期年平均利润总额 /工程总投资×100％销售利润率，是指工程年平均利润总额与工程年均销售收入的比率，计算公式为：销售利润率＝建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100％财务净现值，指将工程方案各年净现金流量折现到同一

把握要点环节 流程描述时点的净效益累加现值。计算公式为：ｎNPV＝∑〔CI－CO〕〔１＋r〕＿ttｔ＝１ｎ――计算期；r――折现率，取规定的五年期贷款利率加一个百分点；〔CI－CO〕――第ｔ年的净现金流量；tCI指现金流入量，包括：工程经营〔包括租售和自营〕收入、回收固定资产余值、回收流淌资金等局部；CO指现金流出量，包括固定资产投资、流淌资金投入、经营本钱、销售税金及附加、所得税等局部；依据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。财务内部收益率是指工程在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映工程所占用资金的盈利水平，计算公式为：ｎ∑〔CI－CO〕〔１＋IRR〕＿t＝０ｔｔ＝１IRR 财务内部收益率贷款归还力气分析，应计算贷款归还期、利息保障倍数、本息保障倍数等等指标，分析推断工程的贷款归还力气贷款归还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：贷款归还期〔年〕＝贷款归还完毕的年份－贷款开头支用的年份＋当年归还贷款数额/当年可用于还款的资金。对于除本贷款工程外无其他在建工程的借款人，单纯以

把握要点环节 流程描述目贷款归还期计算表》〔表11〕，测算工程贷款归还期作为贷款归还期指标；对建工程外借款人有在建工程，除了测算工程贷款归还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来〔表12〕，计算企业综合贷款归还期，作为贷款归还期的另外一个指标。工程贷款归还期，应以建工程投产后自身效益中可用于还贷的资金归还工程自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以工程建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金归还贷款本金和利息所需要的时间。企业综合贷款归还期，应以在测算贷款归还期时，将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、将来可具备的现金流量，及工程建成后可增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能担当的债务本息负担。承受企业综合贷款归还期法测算时，须关注借款人归还目前已有负债的力气；充分考虑信贷工程增效益是否可能局部或全部用于归还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在工程自身不盈利或盈利力气缺乏的状况下，借款人用整体效益归还债务的力气；及在借款人效益欠佳，但工程盈利力气较好状况下，工程效益用于归还借款人其他负债的力气。利息保障倍数，应作为考核借款人归还银行贷款利息力气的重要指标，通过逐年计算借款人在工程经营期的利息保障倍数，对借款人归还贷款利息的力气作出推断。利息保障倍数的计算公式为：

把握要点环节 流程描述假设做了客户现金流量推想，则，利息保障倍数=经营活动现金流量净额/〔当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出〕假设没有做现金流量推想，则，利息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务费用-〔应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加〕〕/〔当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出〕本息保障倍数，应作为考核借款人归还银行贷款本息力气的重要指标，通过逐年计算借款人在工程经营期的本息保障倍数，对借款人归还贷款本息的力气作出推断。本息保障倍数的计算公式为：假设做了客户现金流量推想，则，本息保障倍数=经营活动现金流量净额/〔当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出〕假设没有做现金流量推想，则，本息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务费用-〔应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加〕〕/〔当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出〕不确定性分析：房地产工程不确定性分析应分析不确定性因素对工程可能造成的影响，并进而分析可能对贷款归还带来的风险。房地产工程不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进展不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、工程总投资等。

把握要点环节 流程描述盈亏平衡点分析。盈亏平衡点〔BEP〕是指工程在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为：CBEP〔销售率〕=-----------〔P－T〕S式中：C 总本钱费用P 单位销售价格T 单位经营税金及附加S 总可售面积敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款归还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定工程的抗风险力气。评估中须依据工程具体状况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进展单因素、多因素敏感性分析，以了解影响工程财务效益的最敏感因素，推想工程的潜在风险和抗风险力气。敏感性分析中，影响工程内部收益率、贷款归还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或将来最可能值的正负向变动5％、1020％计算。对利用外资达投资总额30％以上的工程应将汇率作为敏感性因素进展敏感性分析。在对工程不确定性进展分析的根底上，须对工程的风险点作出推断并尽可能提出防范风险，把握工程不确定性的措施。风险防范措施评估：应对借款人供给的保证、抵押、质押等贷款担保措施的

把握要点环节 流程描述可行性进展分析，并分析工程贷款具有哪些主要风险，实行什么措施降低、躲避、分散风险。保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债力气进展分析。对保证人的主体资格进展评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政治理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。对保证人的偿债力气进展评估。主要分析保证人的资信、财务状况，进展代偿力气现实状况评估和代偿力气变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利力气，推断保证人是否具备代偿债务的力气。抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进展评估审查。对抵押人的主体资格进展评估。主要审查供给抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有全部权或处分权的法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权全部权人或处分权人是否与抵押人全都，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合《担保法》的规定，是否具有结实耐用、简洁变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值局部再作抵押。对抵押物进展评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此根底上，计算抵

把握要点环节 流程描述押率，并推断其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差、变现力气差、简洁贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的计算公式为：本次贷款本息总额本次贷款抵押率= ×100%抵押物评估价值额以本抵押物为抵押的贷款本息总额

把握要点累计贷款抵押= ×100%抵押物评估价值额本次贷款本息总额优先受偿抵押率=

×100%抵押物优先受偿价值额质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进展评估。.对出质人的主体资格进展评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有全部权或处分权的法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利全部权人或处分权人是否与出质人全都，质押是否经国有资产治理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合《担保法》的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。环节 流程描述对质押财产价值进展评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此根底上，计算质押率，并推断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同状况，对通用性差、变现力气差、简洁贬值的质押财产，其质押率是否偏高。总评估：应对借款人根本状况、工程建设状况、市场状况、工程投资估算及资金来源筹措、工程财务效益、工程建设的环保状况、银行效益与风险防范措施及工程的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。应对贷款工程当前存在的有关问题进展阐述，并提出建议及解决措施。应对贷款工程提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。23000〔含人民币的房地产业流淌资金贷款，必需进展尽职调查，评估格式见记录二〔表一~十三〕；贷款额在3000万元人民币以下的房地产业流淌资金贷款，各行可依据具体状况对贷款项目进展简要尽职调查，评估格式见记录三〔表1~5〕。

把握要点撰写、审核评估报

直接评估人撰写评估报告后送尽职调查审查人和审定人审核，审查人、审定人同意则出具评估报告，假设审查人或审定人不同意则须重进展评估。环节环节告流程描述把握要点7、记录1《工程总投资估算表》记录二表2《土地费用估算表》3《建筑安装工程费用估算表》4《其他费用估算表》记录二表5《投资打算与资金筹措表》记6《开发产品本钱归集估算表》记7《开发产品本钱分摊估算表》记录二表8《工程经营收入与经营税金及附加估算表》9《工程损益表》记录二表10《工程全部投资现金流量表》11《工程贷款归还期计算表》记录二表12《企业综合贷款归还期计算表》13《工程敏感性分析表》1《借款人财务状况表》2《工程租售推想表》3《工程租售推想表》4《工程损益表》记录三附表5《工程资金来源及运用表》借款人应提交的材料清单材料名称一、企业根本资料公司章程及公司成立批复文件公司成立验资报告企业法人营业执照事业法人登记证

有或无 证书号法人代码证法人代码证贷款证〔卡〕法定代表人身份证借款人近三年经审计的财务报表及审计报告资质等级证书二、工程资料工程立项文件工程可行性报告建设工程规划许可证建设用地规划许可证国有土地出让合同国有土地使用证商品房预〔销〕售许可证投资估算调整表投资打算与资金筹措表贷款申请书还款打算表贷款行认为需要的其他工程建设文件三、担保资料抵押人同意抵押证明〔附抵押物清单〕抵押物权属证明抵押物资产评估报告出质人同意质押证明〔附质押财产清单〕质押财产权属证明质押财产评估报告保证人同意担保证明保证人营业执照保证人法人代码证保证人法定代表人身份证保证人近三年经审计的财务报表及审计报告保证人公司章程、合同及公司成立批复文件担保人贷款证〔卡〕评估报告编号：工程代码：借款人代码：〔工程名称〕房地产贷款尽职调查报告参考格式〔评估报告完成日期： 年月日〕直接评估人(评估小组成员)姓名:所在单位： 职称:姓名:所在单位： 职称:姓:所在单位： 职称:…评估审查人姓名:所在单位：职务:职称:姓名:所在单位：职务:职称:……评估审定人姓名:所在单位：职务:职称:……(本页姓名打印)声明与保证成的。报告全面反映了客户及工程最主要、最根本的信息，我们对报告内容的真实性性、完整性及所作推断的合理性负责。直接评估人签字：年月日评估审查人签字：年月日评估审定人签字：年月日目 录一、尽职调查结论 31二、借款人及工程主要关系人资信评估33三、工程概况和建设状况评估36四、工程市场状况评估 37五、投资估算与融资方案评估39六、财务根底数据确实定42七、财务效益评估 43八、不确定性分析 45九、银行效益与风险防范措施评估48十、附表及附件51房地产工程尽职调查报告写作指导书房地产工程尽职调查报告写作指导书29一、尽职调查结论〔一〕工程受理状况〔简要介绍工程的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，受理并开头评估工程的时间、过程〕〔二〕贷款尽职调查结论建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件〔如评估结果为不同意为工程供给贷款，说明不同意的理由〕概括工程的竞争优势和劣势竞争优势：竞争劣势：该工程贷款给银行带来的收益直接收益间接收益银行贷款的潜在风险及建议实行的风险防范措施潜在风险：风险防范措施：有关数据摘要借款人名称借款人客户评价得分信用等级及评定时间借款人额度授信总把握量此次拟发放贷款种类拟发放贷款金额期限及利率工程名称评估机构

工程指标 说明(注明是否经过审批)评估起止日期评估起止日期工程投资利润率工程财务净现值工程财务内部收益率工程贷款归还期企业综合贷款归还期二、工程主要关系人资信评估〔一〕借款人评价借款人为 借款人资信状况评价附：借款人根本状况表借款人名称经营状况财务状况

资质等级年竣工量竣工产品合格率注册资本总资产资产负债率存货周转率资产酬劳率利息保障倍数贷款利息实收率

年开发规模年销售量竣工产品优良率实收资本全部者权益流淌比率利润总额应收帐款周转率资本积存率贷款不良率信用状况 客户信用评级得分授信把握量

信用等级已供给信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式〔二〕工程其他主要关系人评价〔假设借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进展客户评价，并在此列表反映有关单位的根本状况〕附主要关系人根本状况表〔有多个主要关系人的，应分别填列〕：3131企业名称企业名称资质等级年开发规模经营状况年竣工量年销售量竣工产品合格率竣工产品优良率注册资本实收资本总资产全部者权益资产负债率流淌比率财务状况存货周转率利润总额资产酬劳率应收帐款周转率利息保障倍数贷款利息实收率资本积存率贷款不良率信用状况客户信用评级得分信用等级授信把握量已供给信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式〔〕：文字说明：文字说明：3160页323232页60页三、工程概况和建设状况评估工程根本状况(说明工程的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及工程所在地区有关房地产开发的政策、进展规划和进展状况)工程建设条件〔调查工程建设是否已经取得政府有关部门的批准文件〕工程建设实施进程评估〔调查工程的实际进展状况并对估量工程进度、销售打算进展分析〕工程的设计、施工、监理状况评估〔主要分析上述单位的资质、业绩及参与本工程有关人员的技术水平〕环境评估〔调查工程的环境状况，并分析工程建设对周边环境的影响〕四、工程市场状况评估房地产投资环境评估〔主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市根底设施等状况进展分析〕工程市场定位评估〔依据房地产工程的用途、将来猎取收益的方式及所在地区的具体状况评价工程市场定位的准确性，推断工程的档次及其面对的主要消费群体〕房地产经营方式评估〔主要分析工程实行租售、自营等不同经营方式的市场状况〕市场状况评估供求状况价格分析本钱分析工程竞争力气分析销售前景分析333333页60页五、投资估算与融资方案评估房地产工程资金需求推想〔分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用〕土地费用前期工程费根底设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用治理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不行预见费经营资金经评估，调整房地产工程总投资为 万元，其中：开发建设投资 万元，经营资金 万元。〔并据此填列《工程总投资估算表》〕融资方案评估简述工程的资金筹措方案：该工程总投资 万元，其中自有资金 万元，预租售收入 万元，银行贷款 万元，其它资金来源 万元，此次申请贷款 万元，：自有资金〔指工程发起人或其他相关人对工程投入的资本金，具体〕包括：预租售收入包括：银行贷款包括：其他资金来源包括〔外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金〕利用外资状况和方式投资估算及融资方案尚存的主要问题：〔依据工程所需资金总量、分年度用款打算、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对工程建设所需资金来源中的各类资金来源进展综合评估，并填列《投资打算与资金筹措表》〕六、财务根底数据确实定343434页60页工程建设期 年，经营期 年。开发产品本钱估算〔〕住宅本钱写字楼本钱商铺本钱〔4〕………..开发产品本钱分摊估算〔依据物业各年经营打算，计算开发产品本钱各期分摊本钱，填列《开发产品本钱分摊估算表》〕租售价格测算〔利用市场比较法〕〔1〕出售价格〔测算的依据及结果〕〔1〕出租价格〔测算的依据及结果〕工程收入测算〔依据物业经营打算，计算各类物业收入，并填列《经营收入与经营税金及附加估算表》〕销售收入出租收入自营收入七、财务效益评估盈利力气分析〔综合企业开发经营期现金流入流出状况，填列《工程全部投资现金流量表》。计算生产经营期内企业各年盈利状况，并据此填列《损益表》。依据上述结果，计算得出〕工程投资利润率工程销售利润率财务净现值财务内部收益率分析上述指标贷款归还期计算独立工程〔对于除贷款工程外无其他在建工程，仅以贷款工程投产后自身效益中的可用局部用于还贷，填列《工程贷款归还期计算表》，测算工程贷款归还期作为贷款归还期指标〕该工程申请贷款 万元，以 〔如未安排利润、可还款折旧、全部摊销等〕作为还款来源测算，计算得出工程贷款归还期为 年。多个工程〔除贷款工程外客户还有其他在建工程或拟开发工程，除了测算工程贷款归还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列《企业综合贷款归还期计算表》，计算综合贷款归还期，作为贷款归还期的另外一个指标〕工程贷款归还期35353535页60页企业综合贷款归还期测算信贷工程增效益是否可局部或全部用于归还借款人原有或可能的其他负债：工程自身不盈利或盈利力气缺乏的状况下，借款人用整体效益归还债务的力气：在借款人整体效益欠佳，但工程盈利力气较好状况下，工程效益用于归还借款人其他负债的力气：利息保障倍数〔计算利息保障倍数并对计算结果进展分析〕本息保障倍数〔计算本息保障倍数并对计算结果进展分析〕八、不确定性分析盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点：敏感性分析〔敏感性分析中，影响工程内部收益率、贷款归还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或将来最可能值的正负向变动5％、1020％计算〕敏感性因素的选择及依据〔对利用外资达投资总额30％以上的工程应将汇率作为敏感性因素进展敏感性分析〕敏感性因素一敏感性因素二…………… 选择财务指标和因素量如下：进展单因素敏感性分析X%X%Y%Y%……分析：A：B：指标 ：

指标A 指标B ……36363636页60页分析:〔2〕多因素敏感性分析对工程有重要影响，并可能发生足以影响工程财务状况的因素有 。〔在根本方案的根底上，依据推想，选定各敏感性因素的变化值，计算的各项指标值的结果，并填列《工程敏感性分析表》〕由上表可知：九、银行效益与风险防范措施评估银行效益进展尽职调查时，提出如下业务合作要求：对方答复：依据推算，我们认为:另外，其他未与客户协商的相关状况有：综上，银行效益水平：风险防范措施评估工程的担保方式为：〔信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿、力气进展分析，对抵押、质押财产及其权属按规定进展评价〕抵押物描述：抵押物根本状况表：抵押物名称抵押物名称抵押人种类位置面积估价评估机构基准日抵押率质押财产描述：373737页60页质押财产状况表：质押财产名称质押财产名称出质人种类估价评估机构基准日质押率保证人状况〔保证方式〕：科目/年份资产总额科目/年份资产总额流淌资产负债总额流淌负债全部者权益销售收入销售利润投资收益利润总额净利润资产负债率流淌比率速动比率资产酬劳率负债与有形净资产比率销售毛利率销售利润率现金净流量分析：客户以往的信用状况〔须具体列出客户与重要关系人银行贷款记录，包括合同号、发放日期、期限、回收日期、回收方式、备注。〕风险防范措施〔评估人员在对工程不确定性进展分析的根底上，须对工程的风险点作出推断并尽383838页60页可能提出防范风险，把握工程不确定性的措施〕393939页60页1《工程总投资估算表》1：工程总投资估算表单位：万元序号序号项目名称总投资估算说明1 开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费用1.3根底设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费用1.7治理费用1.8财务费用1.9销售费用1.11其他费用1.12不行预见费2 经营资金3 工程总投资2《土地费用估算表》404040页60页土地费用估算表

单位：万元序号 工程土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价其他

金额 估算说明前期工程费估算表单位：万元序号序号工程金额估算说明1规划、设计、可研费0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程2.2%~3.5%计234567水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平坦费其他合计0.3%~0.8%计根底设施建设费估算表单位：万元序号工程建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程3供气工程4供暖工程5排污工程6小区道路工程7路灯工程8小区绿化工程9环卫设施10其他合计3《建筑安装工程费用估算表》414141页60页建筑安装工程费用估算表单位：万元工程工程建筑面积建筑工程费设备选购费用安装工程费金额合计单价金额单价金额……合计公共配套设施建设估算表单位：万元序号序号1234567项目金额估算说明居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场其他合计开发期税费估算表单位：万元序号序号1234567项土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费目金额估算说明分散建设市政公用设施建设费绿化建设费初装费合计424242页60页4《其他费用估算表》

12工程保险费12工程保险费按工程概算总额或工程概算加成的0.2%~0.3%合计单位：万元序号工程金额估算说明1临时用地2临建费3施工图预算或标底编制费10000.1%4工程合同预算或标底审查费0.05%5招标治理费0.06%6总承包治理费7合同公证费0.02%89施工执照费工程质量监视费0.1%0.25%10工程监理费0.6%~2.5%11竣工图编制费7%434343页60页5《投资打算与资金筹措表》投资打算与资金筹措表单位：万元序号序号项目合计123·····N1工程总投资1.1 开发建设投资1.2 经营资金2资金筹措2.1 资本金2.2 预售收入2.3 预租收入2.4 其他收入2.5 借贷资金444444页60页6《开发产品本钱归集估算表》开发产品本钱归集估算表单位：万元住宅住宅写字楼商铺其他序号项目名称合计出售出租自营出售出租自营出售出租自营出售出租 自营1土地费用2前期工程费用3根底设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7治理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不行预见费合计454545页60页7《开发产品本钱分摊估算表》开发产品本钱分摊估算表1212…N序号产品名称一出售产品1住宅2写字楼3商铺4其他二出租产品1住宅2写字楼3商铺4其他三自营产品1住宅2写字楼3商铺4其他产品分摊本钱合计开发产.品本钱分摊分摊分摊分摊…分摊分摊比例本钱比例本钱.比例本钱464646页60页8《工程经营收入与经营税金及附加估算表》工程经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123·····N一经营收入1销售收入1.1住宅1.2写字楼1.3商铺1.4其他2租金收入2.1住宅2.2写字楼2.3商铺2.4其他3自营收入3.1住宅3.2写字楼3.3商铺3.4二1其他经营税金及附加营业税2城市建设维护税3教育费附加9《工程损益表》474747页60页项 目 损 益 表单位：万元序号序号项目名称123·····N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营本钱2.1产品分摊本钱2.2运营费用2.3修理费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6税前弥补亏损7所得税8税后利润8.1税后弥补亏损8.2盈余公积金8.3公益金8.4应付利润8.5未安排利润注：本表适用于独立法人的房地产开发工程〔工程公司。非独立法人的房地产开发工程可参照本表使用，同时应留意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。10《工程全部投资现金流量表》工程全部投资现金流量表484848页60页单位：万序号项目合计123·····合计1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4其他收入1.51.622.12.22.32.42.52.62.734

回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量财务内部收益率：折现率：

财务净现值：注：1、本表适用于独立法人的房地产开发工程〔工程公司。非独立法人的房地产开发工程可参照本表使用，同时应留意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊；2、开发建设投资中应留意不含财务费用。11《工程贷款归还期计算表》工程贷款归还期计算表494949页60页单位：万元建设建设序号项目期经营期12345·····一借款归还1年初借款累计2本年借款增加3本年应计利息4本年还本5本年付息6年末借款累计二还款资金来源1利润2折旧费3摊销费4其它还款资金工程贷款归还期12《企业综合贷款归还期计算表》505050页60页企业综合贷款归还期计算表单位：万元序号项目建设期经营期合计一借款归还12345·····1年初企业全部借款累计2本年借款增加3本年应计利息4本年还本5本年付息6二1年末企业全部借款累计还款资金来源利润2折旧费3摊销费4其它还款资金企业综合贷款归还期13《工程敏感性分析表》

工程敏感性分析表515151页60页敏感因素变化幅度敏感因素变化幅度敏感因素分析结序号〔%〕果因素一·····率值内部收益率贷款归还期1根本方案2变动方案13变动方案2《房地产贷款工程简要评估参考格式》房地产贷款工程简要评估参考格式目 录一、借款人资信评估51.借款人根本状况525252页60页借款人经营状况借款人财务状况二、工程概况和建设状况评估61.工程根本状况工程建设条件工程建设实施进程工程设计、施工、监理状况三、工程市场状况评估 71.工程投资环境工程市场定位工程租售状况四、工程财务效益评估 91.工程总投资推想分析工程资金来源评估工程损益推想工程投融资打算评估工程财务效益指标测算五、银行效益与风险防范措施评估11银行效益评估风险防范措施评估六、评估结论及贷款建议11535353页60页一、借款人资信评估借款人根本状况〔借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关状况〕：借款人经营状况借款人近三年来主要开发工程的运作状况〔介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的工程状况〕：表一：借款人开发建设工程状况表 单位：万元、平方米工程名总投建筑面开发时工程进可销售面已销售面回笼资金称资积间度积积1.2.3.…逐个分析工程销售及资金回笼状况及工程经营的阅历和教训：借款人财务状况借款人近三年的财务状况如附表1所示。对借款人的财务报表进展分析资产：〔说明借款人资产负债表中资产方主要科目的状况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的状况，重点是这些资产的质量和变现力气〕：负债：〔负债方主要科目的状况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的状况，重点是这些商业负债的支付压力〕：有关财务指标：〔分析有关财务指标，对借款人长期偿债力气、短期偿债力气和盈利力气做出分析推断〕：贷款行起止时间金额余额利率贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式二、工程概况和建设状况评估工程根本状况(说明工程的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期)：工程建设条件〔调查工程建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土〔3.工程建设实施进程评估〔调查工程的实际进展状况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展状况，并进展分析〕：4.工程的设计、施工、监理状况评估〔主要分析上述单位的资质、业绩，并对本工程设计水平、施工质量等做出分析推想〕：三、工程市场状况评估545454页60页工程投资环境评估〔主要对工程所在地区有关房地产开发的政策、进展规划和进展状况，以及工程周边自然和人文环境、教育条件、城市根底设施及物业配套的打算和进度等状况进展分析〕：工程市场定位评估〔依据房地产工程的用途、将来猎取收益的方式及所在地区的具体状况评价工程市场定位的准确性，推断工程的档次及其面对的主要消费群体〕工程租售状况评估BBC周边主要竞争工程状况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业治理、租售状况、本钱等状况进展分析并选择至少三个同类物业列表综合反映其租售状况)表二：工程周边物业状况表 单位：平方米、元/平方米楼盘地址建设可租售构造交易住宅其他物租售率名称A规模面积时间均价业均价工程竞争力气分析〔与本区域同类工程做比较〕本工程的优势:本工程的劣势:销售方式分析〔理公司主要销售的楼盘和业绩〕：〔上述状况和对周边工程状况的分析，对工程的租售打算，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的推断〔要致意经济适用房工程要留意考虑价格上限限制的因素〕，并在此根底上列表2〕