城镇居民买卖农村房屋到底有效无效？（4则案例要旨+司法观点）

城镇居民买卖农村房屋到底有效⽆效？（4则案例要旨+司法观点）近年来农村房屋买卖交易越来越多⼈们形象地称之为“⼩产权房”“乡产权房”交易那么实务中应如何认定该类合同的效⼒呢？·裁判规则1.村民将在村集体所有的⼟地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同⽆效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案案例要旨：⾮本村村民购买集体⼟地上的房屋，因违反《⼟地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使⽤权，合同应属⽆效。案号：鄂秭归民初字第00780号审理法院：湖北省秭归县⼈民法院2.城镇居民购买农村私有房屋的合同⽆效——马海涛与李⽟兰房屋买卖合同纠纷上诉案案例要旨：宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆权取得或变相取得。根据国家政策，⾮本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋⽽与农民所订⽴的买卖合同应当认定⽆效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖⼈对合同⽆效负主要责任的，应当赔偿买受⼈的信赖利益损失。案号：（2007）⼆中民终字第13692号审理法院：北京市第⼆中级⼈民法院3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效⼒，不宜直接认定为⽆效——⽴民诉陈宝印房屋买卖合同案案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系⾓度考虑，不能⼀概认定为⽆效。案号：(2007)⼀中民终字第9544号审理法院：北京市第⼀中级⼈民法院4.对确认“⼩产权房”买卖合同⽆效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案案例要旨：对确认⼩产权房买卖合同⽆效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本⾝的重置成本价、⼟地的区位补偿价，作出综合的评定。⼀⽅⾯充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另⼀⽅⾯考虑⼟地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨⼤经济利益及原购房⼀⽅因重新购置造成的巨⼤财产损失。·司法观点⼀、农村房屋主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类就⼴义⽽⾔，所谓农村房屋，是建造于集体所有的⼟地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有⼟地上的房屋⽽⾔的，主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上⾃建的⽤于居住的房屋，是典型

⽽⾔的，主要包括宅基地房屋与“⼩产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上⾃建的⽤于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。物权法第⼀百五⼗三条规定：“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。”⼟地管理法第六⼗⼆条第⼀款规定：“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅⽤地经乡（镇）⼈民政府审核，由县级⼈民政府批准；其中，涉及占⽤农⽤地的，依照本法第四⼗四条的规定办理审批⼿续。”上述法律确⽴了“⼀户⼀处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的式取得宅基地使⽤权，由于法律、⾏政法规及部门规章未对宅基地使⽤权及宅基地房屋所有权登记发证进⾏明确规定，现实中⼤部分宅基地及地上房屋并未进⾏权属登记，近⼏年这项⼯作正在推进，从⽬前有关法律、⾏政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使⽤权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为⽣效要件，故未进⾏权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。⽽“⼩产权房”并⾮法律概念，⼀般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独⽴或与房地产开发企业联合在集体所有的⼟地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设⽤地、甚⾄于农业⽤地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得⾏政部门有关⼟地规划、建设审批。未履⾏合法审批程序，因违反⼟地管理法规，建造者⽆法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，⽆法获得国家法律认可，⾃然也⽆法办理权属登记。纪要（《第⼋次全国法院民事商事审判⼯作会议（民事部分）纪要》）第⼗九条并未涉及后者，⽽是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。（摘⾃《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最⾼⼈民法院民事审判第⼀庭编，⼈民法院出版社2017年版，第97-98页）⼆、根据国家政策，⼈民法院不应⽀持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求我国《物权法》第153条规定“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定”，⽽我国⼟地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁⽌性规定。最早作出明确的禁⽌性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体⼟地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放⼟地使⽤证和房产证”。2004年11⽉，国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》⼜进⼀步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放⼟地使⽤证”。2004年12⽉24⽇，国务院在《关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁⽌城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12⽉11⽇，国务院⼜专门召开会议，再次强调严格执⾏⼟地⽤途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“⼩产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体⼟地秩序，是⼀向严厉禁⽌城镇居民购买农村房屋的。⽽根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同⽆效。（摘⾃《⼈民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑），最⾼⼈民法院中国应⽤法学研究所编，⼈民法院出版社2011年版）三、城镇居民购买农村房屋合同原则⽆效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效禁⽌农村集体⼟地流转、禁⽌城镇居民购买农村房屋，是现⾏法律和政策的基本原则，相关买卖合同⽆效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说⼀般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的⽴法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则⽆效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效⼒。1.出卖⼈将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有⼟地，原为农民⾝份的出卖⼈亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发⽣转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖⼈起诉请求确认房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院应不予⽀持。2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使⽤权产权变动⼿续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖⼈起诉请求确认房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院应不予⽀持。3.城镇居民购买房屋后，已将其户⼝迁⼊房屋所在地，申请加⼊当地集体经济组织，转为农民⾝份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖⼈起诉请求确认房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院应不予⽀持。4.买受⼈、协议签字⼈虽然为城镇居民⾝份，但其配偶或⽗母、⼦⼥为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖

系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖⼈起诉请求确认房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院应不予⽀持。5.在1999年1⽉1⽇《⼟地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的⼲部、职⼯、退伍军⼈以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖⼈起诉请求确认房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院应不予⽀持。6.对同⼀房屋经过多次买卖、转让的效⼒，可以依据最后⼀⼿买受⼈的⾝份和交易情况，结合前述处理原则进⾏判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同⽆效》，载《⼈民司法·案例》，2008年第10辑。）7.城镇居民购买的⼩产权房，已经县级以上⼈民政府对⼩产权房所在⼩区办理了相关征地和出让、规划、施⼯验收，补交⼟地出让⾦、交易税费等，依法完善了商品房出售的