第四章用益物权(6课时)

第四章用益物权(6课时)第一页，共35页。第一节用益物权概述一、用益物权概念与特征二、用益物权类型（一）外国法上的用益物权（二）我国法上的用益物权：以土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权为主体，以采矿权、探矿权、取水权、海域使用权、宅基地使用权和地役权为补充的用益物权体系第一页第二页，共35页。三、用益物权的功能用益物权为物权制度的一项重要内容，具有十分重要的社会作用。尤其在我国社会主义生产资料公有制条件下，如何更好地发挥生产资料在实际生产过程中的效用，使物尽其用，是个十分重要的问题，而用益物权制度的建立和完善，则有利于这个问题的解决。1、促进物的有效利用。2、保障物的使用过程中的利益平衡。3、维护物的利用秩序第二页第三页，共35页。第二节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念与特征二、土地承包经营权的内容（一）承包人的权利（二）承包人的义务第三页第四页，共35页。三、土地承包经营权的取得、流转和消灭（一）土地承包经营权的取得1.以家庭方式进行的承包2.家庭承包之外的方式取得（二）土地承包经营权的流转1.转包2.转让3.出租4.互换5.入股和抵押第四页第五页，共35页。（三）土地承包经营权的消灭1.承包期限届满2.承包人自愿交回承包地3.因土地撂荒而被收回第五页第六页，共35页。第三节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念及特征（一）建设用地使用权的概念。即传统民法上的地上权。指自然人、法人或其他组织依法享有的在国家或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权。（二）建设用地使用权的特征。其具有以下特征：1．权利客体为国家或集体所有的土地。2．是以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的的物权。其他工作物如桥梁、沟渠、池塘、堤防、隧道、纪念碑等。3．是以利用他人土地为中介的限定物权第六页第七页，共35页。（三）与土地承包经营权的区别1．建设用地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的，土地承包经营权则是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权利。2．建设用地使用权不以地租为必要，而是一次性支付代价。而土地承包经营权则一般以支付地租的的形式负担使用权的代价。3．建设用地使用人即使因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免租金的支付，而土地承包经营权人因不可抗力而导致收益减少或全无时，可以请求减少地租的支付。第七页第八页，共35页。二、建设用地使用权的取得

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。（一）通过出让方式取得建设用地使用权。是国家或集体经济组织以土地所有人的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家或集体经济组织支付土地使用出让金的行为。1、出让方式的特点：交易性；有偿性；期限性。2、建设用地使用权出让合同（1）属于民事合同。（2）以获取物权为目的。(3)属于要式合同。（4）采登记生效主义。（二）通过划拨方式取得建设用地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有或集体所有的土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在法律性质上，由于划拨中国家与土地使用者并不是平等的主体，因此划拨属于行政行为，而非民事行为。特点：公益目的性；无偿性；转让受限制；无期限性。第八页第九页，共35页。三、空间建设用地使用权的设立

空间权在物权法中究竟处于什么地位，在物权立法中应将其置于何处？有不同观点。一种观点认为，空间权是一种独立的新型用益物权，应当将其与其他用益物权并列。一种观点认为，空间权虽属于用益物权的范畴，但并非独立的权利类型，而是对一定空间上所设定的各种物权的综合表述，物权法不应对空间权专设一章，而应在各种用益物权中分别规定。《物权法》基本上采纳了后一种观点，于第136条规定了空间建设用地使用权。对空间建设用地使用权的，须注意以下两点：空间建设用地使用权的设立设立空间建设用地使用权，首先应明确有权设立此权利主体是土地所有权人，而非已取得地表建设用地使用权的用益物权人。其次，设立空间建设用地使用权须以合同形式设立。再次，应明确设立空间建设用地使用权须物权登记。空间建设用地使用权不得影响其他用益物权人的利益第九页第十页，共35页。四、建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利1.对土地的使用权2.基于建设用地使用权的物上请求权3.建设用地使用权的出租与借用4.不动产相邻关系的适用5.建设用地使用权的处分的自由（二）建设用地使用权人的义务支付土地使用费的义务合理使用土地的义务返还土地的义务第十页第十一页，共35页。五、建设用地使用权的变动

（一）建设用地使用权的转让。转让与出让的关系。转让合同与出让合同是两个相互独立的法律关系，不可相互混淆。建设用地使用权的初始发生，只能通过土地所有权人与用地人的合意而实现，也就是通过出让合同来实现。转让则发生在出让之后，是建设用地使用权在民事流转领域中继续流转方式。（二）建设用地使用的出租（三）建设用地使用权的抵押（四）建设用地使用权的消灭第十一页第十二页，共35页。第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征（一）概念与特征（二）宅基地使用权与建设用地使用权的区别宅基地使用权与建设用地使用权一样，都是权利人围拢在他人土地上建造并取得建筑物及其他不动产所有权的一种权利。但也有重大差异:1.取得方式不同2.权利内容不同3.权利主体的身份限制不同4.权利客体不同5.设立要件不同6.期限不同7.是否有偿不同第十二页第十三页，共35页。二、宅基地使用权的取得

（一）基于法律的直接规定而取得（二）集体经济组织依法无偿分配第十三页第十四页，共35页。三、宅基地使用权的流转目前我国实际上是禁止宅基地流转的，买卖、投资、入股一概不可。宅基地禁止流转在我国法律中仅有两种例外：第一是继承，第二是宅基地使用权随房屋所有权转让而流转。但是即使是宅基地只能随房屋所有权转让，这种转让也必须有一定限制。对转让农村房屋所有权而导致的宅基地使用权的转移，要做以下三点限制：第一，受让人只能是本集体经济组织成员。第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地。第三，受让方的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权能否抵押的问题，一直在司法界存在很大的争议。《物权法》对宅基地使用权抵押问题并未明文规定。第十四页第十五页，共35页。案例１９８１年２月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请了宅基地建房。同年１２月，小儿子出生。２００２年大儿子结婚，黄某因车祸去世。２００３年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。２００４年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款１０万余元和宅基地使用权补偿款３６万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有１２万余元。父亲黄某已经去世，其享有的１２万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。●判决

法院审理后认为，该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得（但并不一定实际享有），因死亡而消灭。黄某于２００２年因车祸死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。第十五页第十六页，共35页。评析

我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”本文所要讨论的是：宅基地使用权（本文所指是农村宅基地使用权，城镇宅基地使用权属于历史遗留问题，不作讨论）是否是“财产”，以及是否为“个人财产”？

一、从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为遗产继承

在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。

宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理法规定村民一户只能拥有一处宅基地。第十六页第十七页，共35页。二、从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的个人财产，不能作为遗产继承

共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。在共同关系存续期间，各共有人之间不产生份额问题，对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务，不得请求分割共有物。根据学者通说，我国目前主要在以下场合成立共同共有：一是因夫妻关系的存在而产生的夫妻之间的共同共有；二是因家庭关系的存在而产生的家庭共有；三是因遗产未分割而产生的继承人之间的共同共有。

宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，“被继承人”死亡前，宅基地使用权并非其个人财产；“被继承人”死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产而非“被继承人”的个人财产。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。

当然，“农村宅基地使用权不能作为遗产继承”是仅就一般情况而言。在特殊的情况下，如由于“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。第十七页第十八页，共35页。案例原告：张星光，男，３３岁，浙江省浦江县治平乡张官村六份头村村民。

原告：芮灵华，女，２７岁，系张星光之妻，同村村民。

被告：张食领，男，４７岁，同村村民。１９９５年５月份，治平乡张官村村委会经治平乡人民政府和治平乡土地管理办公室同意，进行村民建房统一规划。原告张星光一户被安排在张官村溪边第十三排，屋基两间，面积７２平方米，共五口人；被告张食领一户被安排在张官村凉亭外第七排、第八排前后各一间，面积７２平方米，共五口人。１９９５年７月１４日，被告张食领应原告张星光的要求，同意与张星光互换上述建房用地位置，并在证人张伯范、张润禄的参加下，双方签订了互换合约。合约载明：“今有张星光、张食领双方自愿调换屋基，有张星光的溪边第十三排二间连余地换张食领凉亭外第七、八排公路边前后各一间共二间，双方协议商定不得反悔，立此合约。”张星光、张食领签字。同年８月３０日，张官村村委会在原、被告分别呈报的《农村私人建房用地呈报表》审批栏中签署了“同意二间”的意见。治平乡土地管理办公室、治平乡人民政府于同日也在其审批栏中签署了“同意在耕地上建房二间，计７２平方米”的意见，并加盖了公章；在四至一栏中签署了第十八页第十九页，共35页。“村统一规划”的意见。随后，被告张食领即开始在调换后的屋基上动工兴建。１９９５年１０月１７日，原告张星光、芮灵华夫妇以原告张星光未经共有人之一的原告芮灵华的同意，原告芮灵华不同意调换，原告张星光反悔为理由，向浦江县人民法院提起诉讼，要求法院判令屋基调换协议无效。被告张食领答辩称：此屋基调换系双方自愿，写有调换合约，且是在集体刚确定各自屋基的位置，县人民政府未登记造册、核发证书之前，即权属尚未经书面确定情况下调换的。这种调换政府是允许的。故双方的屋基调换合法有效。诉讼提起后，浦江县土地管理局于１９９５年１１月２０日分别在原、被告的《农村私人建房用地呈报表》的意见栏中批示：“准予在耕地上建房贰间计７２平方米”，并加盖了公章；还分别在各自的备注栏中注明：“同张食领调换”、“同张星光调换”。【审判】浦江县人民法院经审理认为：本案不属人民法院民事案件受理范围，原告应向有关行政部门请求解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，该院于１９９６年１月１０日裁定如下：驳回原告的起诉。第十九页第二十页，共35页。【评析】本案原、被告互换建房用地虽然是在经村统一规划确定建房用地位置后进行的，但根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条关于农村居民建住宅使用耕地的，应“经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准”的规定，本案原告起诉时，原、被告均未取得浦江县人民政府的职能部门浦江县土地管理局批准同意在张官村耕地上建房，这说明双方尚未取得建房土地的使用权，该土地的使用权还是集体的。现原告要求法院确认其与被告的建房用地互换行为无效，不但其原告主体资格不具备，而且被告的主体资格也不具备，即原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）、（二）项关于必须有明确的原、被告的要求。同时，因土地使用权是集体的，双方无权争议，不能作为自己的诉讼请求的事实和理由，此也是不符合该条第（三）项关于“有具体的诉讼请求和事实、理由”的要求的。故在起诉的四项条件其中三项不具备的情况下，应驳回原告的起诉。那么，是否可因为在原告起诉后，浦江县土地管理局批准了原、被告的建房申请和同意双方调换建房用地，案件应当继续审理呢？由于土地管理部门的上述行为系行政行为，对此，不能由民法来进行调整。如果原告不服浦江县土地管理局的批复，可按行政诉讼法的规定，另行提起行政诉讼。故本案不应继续审理。：第二十页第二十一页，共35页。本案应注意的一个基本事实是：农村居民建房，在经村委会统一规划并经有关主管部门同意确定建房位置后，需建房者报批建房及建房用地有一个过程。在此过程中，建房者互相之间根据自己的实际情况，协商作一些调整，不为法律所禁止，只是在报批的申请表中要如实说明情况。由于这种安排是为了解决农村居民居住的实际问题和按合理利用土地资源的有关标准进行的，故一般都会得到批准。需建房户在报批过程中实际具备了建房和用地的准权利人资格。这种基本事实决定，当事人之间就这种属国家主管部门管理和确认的客体，在确认之前按照自愿和公平原则，协议进行交换，法律并不禁止。只要符合法律规定，这种平等主体之间的交换行为是会得到主管部门的批准和确认的。正因为上述原因，当事人之间在审批过程中发生的交换行为，产生的是平等主体之间的民事法律关系。所以，本案原告起诉要求确认互换屋基协议无效，所要求处理的正是一种民事契约法律关系，法院所要审查的，就是其要求确认无效的理由是否成立，这应属人民法院民事收案范围。但由于其作为土地使用权的主体资格最终要有待于政府主管部门的审批意见才能确立（在现实生活中，民事主体资格要经过一定的行政程序依法确立的，比比皆是），故法院在受理案件后，是可以在诉讼中出现的政府主管部门审批的结果，来作为确认当事人的诉讼请求是否从根本上成立为依据的。第二十一页第二十二页，共35页。案例

1981年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准在村中建北房三间。孟母死后，孟父于1985年将房屋以6500元卖与崔某。后来，崔某出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有三间南房、三间北房和一间西房，并住在该房内。

2005年1月25日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认，孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。

一中院审理后认为，双方进行房屋买卖的时间为1985年，而《中华人民共和国土地管理法》于1986年颁布。但在《中华人民共和国土地管理法》颁布之前，1982年《中华人民共和国宪法》已规定了农村宅基地属于集体所有的性质。1982年1月7日《国务院批转〈第二次全国农村房屋建设工作会议纪要〉的通知》也规定，社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。同年，国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》中规定，社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。国务院的相关规定及政策，均严格禁止农村宅基地的违法转让。因此，孟父将农村宅基地上建设的房屋转让给城镇居民崔某的合同无效。崔某应当将房屋腾空后交还孟某。同时，孟某也应当将购房款退还崔某。

不过，法院也认为，由于房屋买卖行为发生在1985年，20年间，社会经济条件及房屋价格均发生较大变化，且崔某已经将房屋翻修重建。如果只退还崔某购房款或房屋现值价款而不考虑该房屋现在的区位补偿价值，崔某凭此款已不能购买到适合的住房。且如遇拆迁，孟某则可获得巨额补偿款，这对崔某显失公平。故法院依据评估公司出具的咨询报告，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，对崔某予以补偿。第二十二页第二十三页，共35页。四、宅基地使用权的内容（一）宅基地使用权人的权利对土地的使用权对宅基地使用权进行有限的处分宅基地使用人的权利不受期限限制（二）宅基地使用权人的义务按照批准的用途使用宅基地的义务按照批准的面积建造住宅的义务接受政府统一规划的义务不得非法转让宅基地使用权（三）宅基地使用权的消灭1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用宅基地的2、不按照批准的用途使用土地的3、长期闲置宅基地的4、宅基地面积超标5、房屋灭失第二十三页第二十四页，共35页。第五节地役权

一、地役权的概念和特征（一）概念。以他人土地供自己便宜之用的权利。在权利的分类上，地役权权属于一种为增加自己土地之利用价值而使用他人土地的用益物权。例如，为了自己土地的通行便利，而于他人土地上修造道路的物权。其中，受便宜之土地，谓之需用地，供他人使用的土地谓之供用地。第二十四页第二十五页，共35页。（二）特征地役权权的发生须以有两个土地的存在为必要，否则不得成立地役权。此所谓两个土地，指供用地和需用地，其中供他人土地便宜之用的土地，为供用地，享有地役权的土地为需用地。须说明的是，此供用地与需用地不以邻接为必要。地役权具有以下法律特征：1．地役权是以限制供役地所有权为内容的他物权（供役地）。是利用他人土地的权利。2．地役权是以他人土地供自己土地利用的权利（需役地）。即是一种“便利权”，只要不违反法律或社会公共利益，可以由当事人自由约定。如修渠、通道。3．地役权具有从属性和不可分性。地役权虽是一种独立的物权，但它应以需役地的存在为前提，具有从属性。同时，地役权权不能单独移转，必须与需役地的权利一同移转，如果在需役地上设定其他权利，则地役权权当然包括在内，无需当事人约定。4．地役权的内容不得违反强行性规定或有悖于公序良俗。第二十五页第二十六页，共35页。二、地役权的种类（一）依权利内容的不同为标准的分类1、通行权是指需役地人在供役地地表通行的权利，通行方式为人行或车行，应予约定2、管线通过权是指需役地人将其管线设施架设通过供役地的地表、地上或地下的权利3、排水权是指需役地所需水流经过供役地的权利，需役地人可能是通过供役地排出水，也可能是通过供役地取得水4、取水权是指需役地人在供役地上的水源取水的权利5、通风权是指供役地人在一定范围内不得修建地上物以保障需役地通风的权利6、采光权是指供役地人在一定范围内不得修建地上物以保障需役地采光的权利。7、眺望权是指供役地人在一定范围内不得修建地上物以保障需役地视野的权利第二十六页第二十七页，共35页。（二）依权利的表现形式进行的分类1、持续性地役权和非持续性地役权持续性地役权是指地役权人在权利行使的时候，连续无间断的作用于供役地，如眺望权、采光权。非持续性地役权是指地役权人权利的实现是依靠每一次的具体行为实施的。2积极的地役权与消极的地役权积极的地役权也称作为的地役权，是指地役权人在供役地上为一定行为方能实现其权利的地役权。如管道铺设地役权、通行地役权等。消极的地役权是也称不作为的地役权，是指以要求供役地权利人不为一定行为，以此来保证地役权人特定利益的实现的地役权。表现地役权与不表现地役权表现地役权是指，权利的行使可由外部设施或外观而查知的地役权。如开设道路的通行地役权、取水地役权等等。不表现地役权势之地役权的形势并不能由外部设施或者外观而被别人查知的地役权。第二十七页第二十八页，共35页。

三、地役权的主体和客体（一）地役权的主体一切对不动产有实际支配权者，都有可能成为地役权的主体（二）地役权的客体有学者认