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文档简介
中原市场研究部201303华润商业地产企业管控、产品线专题研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择华润案例研究对标企业案例借鉴附件1:综合体分析及香港太古广场案例附件2:开发社区商业专题研究对雾标正企罗业蔬选今择困理小由标萌杆店就严是箩某脂个抱领栋域君里逗的覆领奔导雅者孕和斩先确行炭者患。找扣到歉标借杆落就饱等稼于咳找诉到榴了闷业欣务造的悬示挡范兔,妻标流杆迟的肝成痛功狼也火就疗预毁示柄着能业极务袜的备未无来写发冻展挂空漫间港。标沿杆唯的母做歼法视可改以畜借村鉴辟和类复堪制助,励这碌会蔽极便大肌地逮缩朽短峰业妹务愚发妇展胞的滴周轿期佣,辉加土快据缩拴小手与血标委杆榜的口差秩距莲。前劳车而之条鉴珍有肺利重于上降忘低请业娇务掉开资拓氏的伐成边本爷,况前站人窗栽袖树只后凳人侄纳储凉彼,锻减姨少嫩了圆业侦务侦受毯挫期的巡寿机鼓会桌,销提终高蚕效衬率跪。标味杆依管议理界的三自个若特蕉性榜兴样剥的毙力丛量是鞋无醒穷贞的业零务郊的可己复完制同性跟伟随蓝、懒模艇仿≠超柏越为蛮什汁么蛙学资习家标旱杆怎芦么恩来捎选咐择童标岸杆目奸的搜赴索甄岭别明魔确断选蛛择寺标鲁杆橡要稀解粪决絮什灶么慌问肢题找蓝到她目冰标者群分摔析朗确屈定寇谁肺是卸标诉杆目娱的甄傻别形筛劣分收鸡集乳标劳的—破—选旧对某标骂杆晃做绿对待事S奸t辣e状p塘1S单t碎e蔑p剖2S销t俗e染p巴3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1绢.行呀业未领弓导旬者-行余业际的挣龙串头-行明业批中溉最持有梨潜尼力2粉.相爪同该业凑务孩中谱做蛇得缩慧最杨好泥的-财悟务家指碑标孟优延越-持匀续唇增换长3虹.在及管鼓理懒活歌动棵中袄富糊有馅特护色磨的-业获内售口毅碑-咨乏询私公拆司流推央举—薄—不眯拘腊一病格陶选脸标好杆方兴企业关键词酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高目的需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线搜索找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高,资本市场关注度高、管理经验先进等
搜索企业如:万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基甄别通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析最唤后旅确牵定恼对姜标夜企唯业中蒸化次方纺兴宰欲邮进葵入吨商棉业捆地六产繁市围场标阶杆耳选设取灾步糕聚行值业睡领际导当者对标指标万达
绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务:住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营,物业管理,建造服务,金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿,同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿,12年加大商业综合体开发,目前自有商业超过350万平米,开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元,同比增长20.2%到现在为止,已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务,营业额达到港币18.84亿元,较上年同期增加33.2%,期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米,扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%(包括物业销售、物业租赁、酒店经营)组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权,垂直化管理,PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式,从拿地,规划,设计,园艺,购料采购,机电设备提供,混凝土机械使用,建筑,工程监察,以及物业管理,维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有,少量出售整体持有,只租不售租售并举利润结构:开发利润+租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地,发展新城战略目前属第三阶段即多项目,多业态,多区域发展区域聚焦,城市占比优于区域规模以一线城市为核心,辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企显业颜对姑标漆指熟标组乌织气及煌流法程廉再澡造业顷务战撤略本撇企摧业标至杆企错业业飘务舟、档职宽能相、雁战录略斧结迷合局思部客和陕整热体捧结傅合短洲期蛋和叫长醒期川结舞合企讨业幼文切化走与粗社艳会寨环阻境强结视合重出点静学别习飞:勾业挺务有模映式象、置管晶理北组烂织晴和异产早品谈线.确今定匙标冠杆坦及画向常标尤杆纷学记习绿地无成熟管控模式且商业产品线不突出中粮商业仅大悦城,但运作并不是太成功新鸿基香港企业在内地发展一般甄别筛选在恭搜似索6家咱企侄业星中揭,拌我饱们州最闲后寸确聚定3家龙湖:强组织管控,精细化管理,产品品质万达:强管控,订单式商业华润:集团孵化,快速发展,产品线丰富华勿润舒案华例需研塞究企萍业堂管聋理会模怎式2企贸业朽发邻展勒历遍程1目议录商粮业颤产胃品互线3代扁表仅性捷商堪业么项啦目4企吼业料发昏展唱历密程P戴a供r愁t怀3封.梳1华抚润立置补地底发启展尺历估程物泽业漠投阶资并萝购表阶脆段崇:外调部聋资雀源肿整践合①球异劣地递扩虎张拘:A弥哀补俯上使一梳阶段振问寨题B核歼心逝土水地幅储备②博母载公箭司兰孵化准希备滥期①控确歌立沈商黑业轻模式暂:租江售动并愈举救+集苍团愿孵湖化②居核霸心吃:战村略跨驱抗动棋+资汇源摸驱寺动①滚新仰生灿意狠经压:住悄宅腐+念投尝资沉物誓业+太增庭值民服盐务②苹新可战芬略蛛试申水梁期③臣核绿心嫩:A培录育补市千场出竞贵争驶力宰、持同续喘盈目利爆能掠力B通慌过咏深是度贩品责质乘战糠略打摇造彩差葛异杂化怕竞弃争求力C一啄体闭化弃协章同哗提薄高秘利润探率D聚侍焦否一调线尖城黄市8晴0林年哄代1弱9说9休42山0短0供02吗0踪蝶0奋42塑0李0酷7至音今华慨润泉地信产女业置务闹不奸同但阶定段缠的突发淹展穗策蝴略企拍业涉管秆理蛙模错式P矛a候r惧t善3埋.质2华园润集棕团甘组赠织剑架引构集团层面城市公司层面置呆地推副情总北名京浸公妇司耕总苏经叠理成蹄都脆公饱司挺总共经剪理集记团抹人使事灾部雀总轮经个理集侧团逢董非事浅长上任集宽团果副嫩总置仇地未董骄事乔长总振经乒理集允团促首支席严财蛙务奖官置棕地链董糟事按会集鸭团轮领衣导惹亦扬是诉置么地吹董太事征会岗成贝员慎,枕具樱有催丰富搜房舌地盼产谜经术验华佛润屠置载地链不岸存差在铃区喂域园公愁司岸,各弹城卸市凳公产司持相恐对捏独隙立置地层面华穷润议置配地啄组潜织架借构(毁从鼠管离理个层扭级责划手分魄)华沉润玩置救地奔总菠部育组咳织架抬构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理若者商抓业糟仅胃仅往作惹为犹住城宅腐配土套画项根目眨,肥且顾体亭量府小腿于1帝0娃0柜0朗0平耻米唤,梯则偏配技套饰商何业杠策表划涨由圣市赠场榨营殊销纳部抬行极使嘱(凤若悔城诞市笛公似司污设罢置抓商遮业坦运纯营阶委容员昌会秤,运则改由趴商起业统运芳营荒小袜组蚕运形作意住坊宅职配而套树商痰业泪的梳策浸划哈与甩招仅商蒙)城,贸商刑业警运柳营滴职裳能扛由蹲市隐场贩营唱销证部港行屠使谅;馆若晓开镰发魂纯独商邻业艘项慕目叼或畏商承业滔综皇合山体睬项庭目杀,挎可午成队立拼商求业警运彩营畜线仗运溪作研商幸业屈策杀划书与烛招区商蝇;各剂城邀市具公边司俗统临一绣设心置背投星资呜决闯策屡委捆员铁会愚、袋招轮投汉标何委土员凑会爹、挣产吧品刊决竖策巷委越员恨会隙、泊商瓦业黑运党营问委野员明会夺,罢其悦它霸专朋业缘瑞委随员侮会约可着根漫据柳自今身畏情因况陕灵期活朗设些置嫁。华佳润碌置亮地触城企市究公舅司昼组插织架扛构城铺市肉公鸽司模下酿设商尖业额运绳营屠线2旱0电世兰纪籍9垂0摊年巩代实亚行择“斩包干握管皮理资”2椅0要0淹6北年怒5朱月1榨9葱9巴7岗年开尘始永实眯行企荡业售核毕心考球核控指腊标—汤—啦经狮济增际加践值(司E秧V系A线)1利9受9歼9盈年财溜务倒出愈身的岔宁唇高民宁引疮入车6岩S朋管理淹体慎系2伟0牌0丈1职年华霜润俊提陕出薯用5渡年灵左授右收时间苦“眯再亦造旅一个霞新昆华微润却”的贴发时展薄战械略,端确谈定匆了循主营巾业点务哄发首展方邀向敬。2孤0孔0井3刻年弥新补诱6盆S篮之腊不足省,押引巡寿入组平衡动计宅分预卡(扑B虽S劝C矩)华自润漠召拉开蚂经理每人逃年弯会柴,会用议两提辜出欠了第岂二初次吉“旷再造猴华槐润存”喊的发骡展巨战造略圾,即桌以灯2仗0锤0宝5捆年为皮基晋数是,劝用6眉-贴8难年玻时膏间再棚造寸一贴个哥与现掌有驼规包模窗相当坡的垄新透华医润的陵发些展询目厅标市。华喂润亚集哭团伞内领部晃管恩控摆发荡展宜沿拼革集俯团毛管朗控芹模刘式6蛋S悔+公B祖S裳C以对选地阿产括业绸务招的南快谦速眯发捐展腔形嫌成岔有裕力责支卡持华位润手6童S章战副略且管使理锋体竖系忍构煌成该郊体厌系锁最弯初繁可筝以妻定尿位况为令全抽面姿预跟算娘管营理况系键统抖,该目刃前编成葡为爱华疑润神的烤战耽略顶管旨理郑体添系短。2恭0下0乳3叨年猛,浊华润蚊在燥6卖S堡管误理遥体丽系纪融炎入梳了狸平验衡读计才分腰卡侵的测战搜略奋思倍想纪。6严S援是池6旺个变S挠y衣s敲t制e艳m夹的垦递测进敌组精合桃,矛按温内喷在岭逻允辑支表蜂述威为希:6纤S解涵悉盖禾战铸略章管剧理宴的象基仆本报思形想讲,结既怖是则一妄个垂行单业芽分股类怜组织合架体说系辣,陶也苗是蜡一竹个柏全诞面期预馆算登管理货体洪系扎,暖是内一显个纤综素合彩信缎息祸管拌理珍体胆系予,创也恨是纲一辉个顿业耳务系监纱测腔体照系只,小还绪是戴一逮个薪评籍价虏与真考核府体痕系非。建趣立惭在手战吴略君管姥理膜理该论异的币基疏础可之胞上尖,补以嫂战罩略悔业坑务弯单怪元沟为渡出唐发妈点啊,榆以怪全苗面违预纠算魄为谅切揭入点懂,丹以务管而理称信福息删为笼关榜注海点世,移以愿内戏部匆审糕计困为攀支刮持甚点告,络以增评芬价杀考灵核筝为总落肉脚圈点侨,齐最兰终哪确立路以球战状略殖为生中巡寿心痰的启管务理块系夜统鸽。利床润痕中鸦心岔内救部审柏计学体白系(惩P卸r管o查f弟i倍tc兴e速n瓣t辽e藏ri艳n都t忠e鹿r拍n课a惯la枕u煌d柔i浮ts更y社s柏t梅e秃m诉)利夫润游中骑心之业们绩评猴价鲁体央系(锈P已r境o练f曲i轻tc熄e更n姐t件e回rp计e屠r障f别o殊r故m走a薯n吩c留em六e唯a陈s象u他r郑e尝m屯e壁n湖ts间y糠s令t瞎e还m阴)利关润押中储心肢经科理人秧考辨核遭体谨系(短P凶r硬o煮f睬i输tc绍e较n如t重e晋rm完a胖n拍a逗g榨e攀re纱v火a宝l望u政a搁t沙i题o掏ns说y浮s讨t抵e悲m挪)利浩润哑中筋心竟业魔务战晋略楚体趟系(铁P努r柜o胜f退i狗tc悬e啄n猾t渠e屋rb酸u缘瑞s遮i瘦n密e爪s以ss饶t删r趴a渴t尖e巡寿g更ys蛾y雕s淋t羞e孔m挪)利水润采中酿心罚全萌面预净算骄体庄系(避P怨r鞭o煌f宅i辅tc蓝e致n狱t懒e卡rm辅a分s谱t斯e坏rb孕u竟d隆g廊e迹ts改y伪s尿t窜e顽m吩)利察润纹中妹心沸管耻理报筛告韵体访系(跪P松r牲o泼f衔i丘tc悼e脾n忧t恭e秆rm敏a掏n柱a袍g滋e昂m畅e绒n驳tr匪e控p瞧o遍r妨t尿i从n拘gs蔽y芦s后t亭e填m汉)集仪团凑管吨控块模胀式6墓S汤体笔系钱的店双涨重伏核巡寿心团良队经线理秃人跨考展核畏体亚系战泰略战碌略国过舟程役控陡制利碰润肌中狭心英业岭务衣战懂略筑体趴系利铁润太中皂心滨全雕面仰预坝算麦体腹系利神润廊中者心互管钓理庭报弱告溪体妨系利复润亦中苦心地内察部丘审钢计谁体盼系战破略脂人粥才辅保洪障团桃队浪评尚价利拼润杏中误心餐业竟绩竿评匆价胀体瞎系C尚E虑O复评烤价经雨理耽人尊1较2毫条阴标浮准评价基础评价监控类党G弊E五模怒式利扬润鱼、射现祥金负流6绿S塔+庄B丢S寇C作下天的思投答资偿模牵式利萍润犯中偿心使锁用撞者距付兼费通疼过侍集侵团益巨策大的鸡资统产青负牙债肚表做乌大姻地魔产护业锋务华设润苏置轨地资颗金洽中厦心经约济府增玻加腊值E泪V歉A决韵定弯资金铜支闭付纵秃向煮产刻业颠链辟、横馒向切关逆联而性箩、业佣务君整构合土军地挺、纺资产堵、盾资薪源增俗加仙协罗同斑性6饺SB裳S浙C集轿团引炮入夫B配S易C杏后劳对领6收S喉的旦完青善6俩S平齐衡营计蝇分忆卡B巾S蚊C财红务堡控屑制这型巡寿的投端资梁管润控定模缠式战挡略伪控哑制种中扑心资管源疤配茧置埋中隶心业核务替决涉策欢中矿心出资发痒点嫌:铜利始润尚中蚂心切带入筝点枪:汁全给面漫预债算关俩注糕点议:膨管兄理膛信保息落斩脚裁点剩:馋评孕价圾考菊核文告化死协击同资牛本曾协额同市项场累协犯同人陶才六协贷同2怎5等个途一茅级冤利瘦润筛中每心1枣0甚8任个榨利附润竖点1欠、贷各久利敢润纹中坚心萝自讲己喊汇貌报锡预递算2少、达授笔权脆内拒的怜一倡切狼经霞营牙权3刮、掉投互资守建哗议饥权作用华扑润票集谈团遍财猎务配和垫管食理膀合伶并蚁项步目升委级猜版华讲润塑集施团挪投考资妄决酬策疼管纯控并模塑式华状润瞎集差团那孵猛化皮模尺式在狱华孟润越集客团班“摆6罪S迁+热B惜S似C辱+掉E椒V赢A合”服的淡投昌资旦管犹理舞战约略绑下畅,帅集今团踢孵伟化丈符帽合集季团搜战坑略约导堡向每,草同外时霞可含实呜现喇华枝润槐置觉地签与司母养公缴司虫实句现察共驾赢屋。华剥润带集毒团利目昌前片有雪5问家呈公喊司秀在井做链地见产谷,蒙华肃润枪置离地柔是辽唯恭一码一炸家质上腊市开公庙司手。集那团衬孵支化唤与衬华鼓润愚置席地辽在锦证却券睬市蹄场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配菌股朽为熟主扑,结牺合颗现乱金筒收雀购
增榴发撤融笛资
销渴售崭回赢款
资纹产怠、职销宾售
租提金枯收傅益
股冠价液上爽升集勿团肆孵秀化资旗本延运聋作脆模映式1
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