南京朝西街古玩城项目可行性分析报告

南京朝西街古玩城项目可行性分析报告二O-O年一月第一章项目概况1、项目名称：南京朝西街古玩城2、投资主体：江苏弘业股份有限公司设立的全资子公司3、项目建设计划计划以7200万元购入朝天宫西街69号原江苏省工商银行所有五层楼房一栋，占地4亩，总建筑面积约10200平方米，改造成一个涵盖商铺租赁、艺术品销售、文物鉴定修复评估、相关知识培训、信息交流发布、艺术品拍卖、珍品会展等多种功能的综合性古玩城项目。4、项目投资规模及投资方案该项目由弘业股份设立的全资子公司经营运作，总投资1亿元，其中购置房产7200万元。5、经营期：十五年6、项目经营范围商铺租赁、艺术品销售、文物鉴定修复评估、相关知识培训、信息交流发布、艺术品拍卖、珍品会展等。第二章古玩市场调研分析第一节我国古玩市场的发展历程及现状一、我国古玩经营的发展历程古玩在清朝乾隆以前称为骨董或古董,到了乾隆年间开始叫古玩。在中国，古玩交易早在新石器时代就出现了。到了唐代,开始拓展中国古玩的国际市场。但中国古玩市场在20世纪中叶,由于众多的原因,在很长一段时间内消失了。20世纪80年代开始,中国实行改革开放政策之后,中国古玩市场才重新发展起来，在我国一些大城市的自由市场出现了一些零星的古玩地摊。随着改革开放的发展,中国古玩市场从原来的封闭状态逐步走向开放,古玩交易市场如雨后春笋般地崛起,在市场经济和古玩市场的发展中起了重要的作用。但当时的古玩市场在经营过程中也存在以下问题:一是“以假乱真”的现象比较严重;二是对古玩市场交易缺乏监管;三是有些人利用古玩市场进行贩卖和走私文物。20世纪90年代，艺术品市场交易的法制环境不断完善，主管文物市场的政府部门陆续颁布了《文物拍卖试点管理办法》、《文物拍卖管理暂行办法》，《中华人民共和国文物保护法》及《实施条例》等法律法规进行政策调控。随后，国家文化部和国内贸易部分别颁布了《艺术品市场管理规定》、《拍卖市场管理办法》等等政策，使文物艺术品的拍卖管理也逐步趋于程序化、合法化。2OO2年1O月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，并于2OO2年12月3日正式颁布了新的《中华人民共和国文物保护法》，使民间收藏和流通文物合法化，进一步推动了古玩经营市场的发展。为了使艺术品市场交易与运作方式不断规范和完善，主管部门与有关行业协会正在调查研究如何健全职业道德和信誉机制，协调一级与二级市场发展的行业规则，建立现代艺术品经纪人制度并建立科学的鉴定评估制度。在国家对古玩艺术品交易相关法律法规的逐步完善和约束下，我国古玩市场正逐步走向规范和成熟。二、我国古玩经营的市场现状（一）当前中国古玩市场发展的态势1、古玩市场开始进入理性化阶段随着中国古玩市场的发展,不论是一级古玩市场,还是二级古玩市场,不论是买家、卖家,还是藏家,他们的许多观念和意识已开始转变,开始进入理性化的阶段。2、古玩市场发展进入相对平稳阶段从历史上来看,在每次古玩出现了高潮之后,其市场就会进入一个相对平稳的发展时期。例如1980〜1981年国际上中国古玩拍卖市场出现了第一次高潮之后,国际上中国古玩拍卖市场就出现一个相对稳定的发展时期。中国古玩拍卖市场的情况大体与国际拍卖市场相同,1995〜1996年中国古玩拍卖市场出现第一个高潮之后，就进入一个相对平稳的发展时期。在经过2004〜2005年中国古玩拍卖市场的第二个高潮之后,古玩市场又进入了一个相对平稳发展时期。可以这样说,当前中国古玩市场正处于第二个高潮过后的平稳发展时期,这是由古玩市场自身的发展规律所决定的。3、古玩市场进入调整发展的阶段从2006年之后中国古玩市场已进入了调整的时期。一是大的拍卖公司进行整合转型。他们认识到与国际著名拍卖公司相比存在差距,正向着超大型的拍卖公司整合转型。二是对古玩结构进行调整。三是市场需要进行调整。在发现了古玩一级市场和二级市场出现错位的现象后,有关主管部门和行业协会通过制定有关规定,明确各自的市场定位,逐步协调两者的关系。（二）当前中国古玩市场发展的特点1、短线冲击,长线机会。中国古玩市场经过了前两年的热潮后,像世间万物一样,呈现物极必反的回落态势,这是由市场经济规律所决定的。因此,从中国几大拍卖公司拍卖的情况分析来看,短线投资受冲击,长线收藏与投资还是充满着机会。一方面是市场正处于回落与相对平稳状态,在这个阶段不可能出现十几倍、几十倍的涨幅。另一方面收藏与投资者的行为更为理性化。从2005年秋季拍卖进入低潮以来,不少收藏者和投资者认为是收藏的好时机,是长线投资的一个难得机会。2、竞争激烈,合作加强近年来国内拍卖公司之间的竞争日趋激烈,不仅有新的拍卖公司加入古玩拍卖行列,而且也有老的拍卖公司被淘汰,还有一些有国际背景的新拍卖公司跻身中国古玩市场。因此,古玩市场的竞争和发展规律促使一些大型拍卖公司向着超级拍卖公司的方向进行整合与重组。3、市场平稳,人气趋旺从总体上来看,近年中国古玩市场发展处于平稳时期,古玩交易总额与上一年度相比略有下降,但人气兴旺。全国有7000万以上的收藏大军,目前每年还以10%-20%的速度增加。（三）古玩艺术品经营领域的市场容量2006年上海艺术博览会国际论坛发布的统计数据显示：1996年，全国年艺术品市场成交额只有两亿元，到2006年达到了200亿元人民币，比10年前增长了100多倍。但是，与国际上不少艺术品收藏强国相比，中国的艺术品市场的容量还是太小。据统计显示：2004年，美国艺术品成交额为600多亿美元，欧盟艺术品成交额也达到了300多亿欧元，日本艺术品交易额也有300多亿美元。中国的艺术品市场这几年发展速度虽然惊人，但我们的艺术品市场是在一个比较低的起点和基数上发展起来的，因此，中国要真正成为艺术品收藏强国还有很长一段路要走。第二节国内主要古玩交易品种和交易市场简介一、我国古玩市场主要交易品种古玩市场的交易商品可能是所有艺术品交易种类中最齐全最丰富的了,在这里任何门类收藏的人都可以找到自己的所需所爱。从最不起眼的小人书旧报纸到高品质高价格的青铜器,样样齐全,五花八门。从交易种类来分,大致可以归为以下种类：1、书画类书画在古玩市场上原属于重头戏,是占比例最高的交易种类。2、宝石类这是现代古玩市场中间经营得最多最成功的门类,包括玉器、翡翠、各种观赏石,印章石等等。由于宝石原料的保值特征,形成了这个市场固定的顾客群。3、家具类古董木制品家具的交易历史悠久,在任何一个古玩市场,旧家具总会占据一个相对重要的位置。4、青铜陶瓷类这类古董在收藏中间属于高端重器。5、杂件类杂件的交易范围极广极繁,从门扣把手灯具木盒到根雕茶壶徽章无所不包。二、古玩的主要交易渠道和方式1、地摊交易2、古玩市场和古玩城等店铺交易3、艺术品拍卖据统计，2008年，仅国内中国嘉德、北京保利、中贸圣佳、北京匡时、北京翰海、杭州西泠、北京华辰、北京荣宝八大文物与艺术品拍卖公司全年一共成交文物艺术品20698件，成交额超过54亿元人民币。4、举办艺术品博览会三、我国主要古玩交易市场南京主要古玩市场简况表：市场位置（地址）经营年限规模业态特色租金水平朝天宫古玩市场朝天宫博物馆大院20年58间店铺，200家棚式柜台，周末地摊数百家历史悠久，存在年限长，地摊周末密集约合4元／平方／天清凉山古玩市场清凉山公园内7年40余家大小画廊，150余家店铺、柜台，大棚地摊70余家以赏石为主，古玩商铺为辅约3元／平方／天南京古玩城瞻园路6年5层楼面200余家店铺家庭式店铺，业态全，规模为目前最大，为购房经营业态无统一市场运作管理约4元／平方／天以上秦淮古玩城瞻园路2年二层楼面30户柜台，60余独立店铺租赁式经营，业态全，市场粗放式管理约4元／平方／天南艺后街古玩市场南艺后街＜水木秦淮＞09年开业80个包间，200个柜台前夫子庙＜淘宝市场＞业主搬迁构成约4元／平方／天国内主要古玩市场调研情况表：名称位置经营年限规模业态特色租金水平上海云洲古玩城大木桥路88号前身为在收藏界享有盛名的上海太原路邮币古玩集市。是目前上海规模最大的综合性古玩收藏市场，地处繁华的徐家汇商圈和淮海路商业街，有九个楼层二万平方米经营面积，入驻商户1000余家。是徐汇区国资委、新徐汇集团所属的企业。环境典雅舒适，硬件设施一流。各种古玩门类齐全。20平方米包间年租金为8-10万元，约合11元／平方／天上海中福古玩城福州路542号06年3月28日正式对外营业位于全国文明的文化街——福州路，总建筑面积一万余平方米，共有铺位二百余个。每个铺位拥有自由产权，采用统一规范的管理模式，强调经营的专业性、行业的规模性。古玩城内的所有商铺，均有优质的安保配置、客户服务中心及提供全球的打包快递等服务内容。20平方米包间年租金为8-10万元，约合11元／平方／天，转租费高达20万元。武汉收藏品市场汉口崇仁路110号〉10年面积1万平方，拥有商户300余家，一楼和独立门面70%古玩，30%邮卡票证、画廊，二楼为邮币卡交易大厅。中国第三大邮币卡市场为集体民营性质，商业氛围浓厚，但环境较差，是专业专项的邮币卡交易集散地，古玩其他门类相对较弱。房租3.5元／平方／天徐东古玩城武昌徐东大街18号5年面积2万平方米，拥有商户400余家，地摊设400个，有独立停车场。华中最大古玩城，性质为私营，隶属于欧亚达集团，规划清晰，理念创新，多次组织全国性文物交流和地区鉴宝活动。独立商户租金均价3.7元／平米／天，税收规费代收20元／月／户，用电独立设表（以上同），水分摊郑州城南路文化一条街郑州市城南路3年全街长一公里，全部为独立门面，以画廊和裱画为主要产业，兼带古玩。依托郑州商城的商代城墙遗址兴建起的专业画廊一条街60平米为例，年租金7万元，约3.2元／平方／天郑州古玩城郑州市大学中路49号11年面积2万平米，驻场商户500余家，一楼为珠宝玉器，二、三楼古玩、四楼、三楼局部为字画。中原地区最大的古玩城，规模和效益并重，管理规范，为民营性质，生意上规模后又开设了分市场。包间以20平米，约合3元/平方/天琉璃厂东、西街北京和平门外清末至今历经变迁东、西两街逐渐以画廊和地方旅游品经济为主体，仍有荣宝斋、翰海拍卖、中国画店和中国书店等老字号维系。画廊、书店、旅游品为主要业态，古玩已全线移迁潘家园。北京天雅古玩城朝阳华威桥西北角＜3年九层独立楼宇商城，设地下停车库，装修品位档次为京城首屈，1—3楼为玉器珠宝，一楼沿街设珠宝检测中心，负一楼设淘宝天地，4—7楼为唐、宋、明式街区为常规业态古玩，8楼为海外文物精品馆和进驻诸多文物公司，9楼为商以高端精品路线为主线，联合地方电视传媒联手打造专业电视栏目《天下收藏》，联手举行鉴宝品鉴等全国性活动；定位较高。包间以20m，为例，年租金6—7万，约合9元/平方/天-8-第三节中国古玩市场的未来发展趋势一、中国经济的发展促进古玩市场的快速发展从2001年以来,中国经济持续、稳定和快速的发展,又由于政治开明与社会稳定的环境促进了古玩市场强烈需求的形成,这就给中国古玩市场发展创造了千载难逢的机遇。据有关资料显示,2003年我国人均国民生产总值(GDP)突破1000美元,2004年长江三角洲地区66个主要城市人均GDP达到4200多美元,2006年杭州等一批城市人均GDP超过6500美元。一个新的富裕阶层正在形成,他们不仅有钱购买高档住房、私家车,还开始涉足古玩市场,我们从这里就可以发现中国古玩市场兴起的经济基础和秘密。随着亚洲和中国经济的发展,东方文化在世界文化中所具有的重要性正在被人所认识,而东方文化特别是中国文化越来越占有重要地位。所以,随着亚洲和中国经济的崛起,也决定世界古玩市场向中国转移的趋势。因此,我们要注意洞察和认识古玩市场发展的规律,开辟新的古玩市场。二、收藏与投资古玩将成为社会热点中国实施改革开放之后出现过两个新的投资领域与高潮,一个是证券市场,一个是房地产市场。我们从社会发展的趋势来看,从投资证券、房地产到古玩是一个必然的过程。根据西方国家的经验,当国民收入达到6千至8千美元之后,古玩收藏与投资的高潮就会到来。目前沿海城市及大城市的人均收入已开始进入了这个门槛,因此,古玩将成为富裕群体投资的首选。我们对江浙地区拍卖市场作过调查,随着投资意识的觉醒和投资渠道的多元化,一些企业和社会机构开始把目光投向古玩收藏,一批有实力的机构与企业在古玩市场崭露头角。不难预见,古玩机构投资者的进入和兴起将带来另一轮古玩投资热潮。从收藏和投资古玩的特点来看,一方面能满足对文化传统的爱好,提高个人的艺术修养及展示企业的形象,另一方面能发挥古玩保值增值的功能。据有关资料显示,美国近10年来的投资盈利按投资的种类分别为:房地方产4.7%,股票17%,收藏品则为24%。在我国,前几年古玩的价格以平均每年30%—50%的涨幅迅速增值。由于这个市场充满活力,社会上各种资金开始向古玩市场转移,个人和企业大量参与古玩的收藏与投资,这种现象可以激活和改变中国古玩市场的格局。从投资收益的角度讲，艺术品价格指数一一梅摩指数(MeiMoses)显示，世界艺术品-9-在2001-2006年近5年的年回报率为11.3%，1996-2006年近10年的年回报率8.5%，均超过同期标准普尔500指数(分别为5.5%和8.2%)。从更长时间来讲，从1961年至今，二者相差无几。从投资风险看，最近10年，艺术品半年平均回报率变化的标准差与标准普尔500接近，1997年1月-2004年6月，每季度艺术品价格波动的幅度比道琼斯经济指数和美国500强企业利润波动的幅度要小。从与资本市场理财产品的相关性来看，梅摩指数和标准普尔500的半年增长率的相关系数很低，自1961年以来，二者的相关系数只有0.1。这显示出古玩艺术品能够在多样化投资中发挥积极作用，可以作为高端客户在资产组合配置中规避金融市场下跌的一种投资工具。三、古玩市场交易的法制环境与运作方式将不断规范和完善随着中国古玩市场的发展,古玩市场交易的法制环境得到了改善。特别是先后颁布了《文物拍卖试点管理办法》、《文物拍卖管理暂行办法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国文物保护法》及《实施条例》、《关于申领和颁发〈文物拍卖许可证〉有关事项的通知》等法律法规,为中国古玩市场的合法化和规范化奠定了基础。为了使古玩市场交易与运作方式不断规范和完善,主管部门与有关行业协会正在调查研究如何健全职业道德和信誉机制,协调一级与二级市场发展的行业规则,建立现代古玩经纪人制度和建立科学的鉴定和评估制度,制定有关的法律法规,形成有中国特色古玩市场交易与运作模式和体系。四、经济艺术化和艺术经济化已成为社会发展的一种趋势根据艺术经济学的观点,艺术产品的商品化是通过社会形式来实现的。首先,艺术作为商品来买卖具备商品的一般属性。因为艺术与其他物质产品一样,也都耗费了一定量的人类劳动;它生产的目的并不是供自己消费,而是满足别人的需要;它也有使用价值和价值;而其价值必须通过交换才能实现。由于分工不同,艺术家也要靠出卖自己的产品去交换或购买别人的产品,以满足多方面的生活需要。其次,艺术与商业的“联姻”是社会发展的必然产物。艺术与商业结缘,你中有我,我中有你,这是社会历史的一个进步。尤其是市场经济的条件下,人们已认识到将艺术推向市场的重要性。再次,艺术产品的价值体现为一种社会关系。因为价值只有作为一种社会关系,才具有客观实在性。而在价值关系中,现象是物与物之间的交换关系,实质上是人与人的劳动或活动的交换关系,是人与人的社-10-会关系。只有在交换中,价值的存在才能显露出来。由此看来,经济艺术化和艺术经济化已成为社会发展的一种趋势。人们通过这种趋势,可以判断和预测艺术产品的历史价值、艺术价值和经济价值问题。第四节市场调研的认识和收获一、规模和定位：1、规模不能太小，如果规模太小，难以形成规模和集聚效应，最后成为消费者眼中的鸡肋，可去可不去；2、定位不能太低，产品要高档，但要兼顾中档，以吸引集聚人气。但在装修方面要提档升级，营造一个好的购物环境；3、包间面积不宜过大，在15-20平方米较为合适，需要大面积的商家可以同时租几个包间连成一个大包间；这样一是可以降低租户的租金压力，二来也可以在同样的面积内多引进一些商家，形成规模和集聚效应；4、业绩出众的古玩城均采取多元经营，业态方面除传统的字画古玩杂件外，还应该引进翡翠珠宝、特色装饰工艺品等泛艺术品，使之成为南京艺术品的一站式购物集散地；5、配套实施要齐全，停车场、餐饮等常规功能实施必不可少，权威鉴定机构、珠宝镶嵌加工、银联终端等经营和服务功能也要规划到位；6、古玩城的可持续经营已成为新的利润增长点，成立文物公司、会展中心、拍卖公司和高端沙龙俱乐部、快捷商务旅馆、跨省文物交流展会等应成为我们全面运营的题中应有之义；7、上海、北京的优秀古玩城已策划成为政府旅游配套景点，实现客流和受众的多元化，可以获得额外的人气和经济效益；8、古玩不同于其他商品，，可以经常换新货，因此应不断策划举办各种活动，以保持关注度和人气，从而不断吸引好的商家和好的货品进场，从而吸引买家，带动销售，步入良性循环；9、持续招商策略贯穿项目始终，是项目成功之关键。-11-二、租金水平分析：北京、上海两地的古玩城租金取费较高，租金均在11元/平方米/天以上，其余数家大型古玩城的租金定位均在20平米5万/年左右，郑州、武汉等地20平方米约3.5元/平方/天以上。而在南京，规模小、处于城市外围、交通不便的古玩市场，租金基本在3.5-4元/平方/天，地理区域好的租金更高。通过分析比较，本项目投资的朝西街古玩城具有以下优势：1、朝西街是南京朝天宫西街的简称，紧邻南京朝天宫。而作为六朝古都的南京，朝天宫本身是传统文化标志，具有几十年收藏文化传统，也是几十年古玩交流之地，人气聚集。2、朝西街作为南京市白下区政府全力打造的文化一条街，已列入政府2010年工作报告中。3、本公司作为长期从事工艺品进出口和艺术品收藏的企业，在南京具有很高的知名度和声誉。4、从地理区域讲，朝西街处于城市中心，交通便利。5、本项目古玩城装饰一新，经营环境优越，加之前述的优势，能给租赁经营者带来较好的经营预期。根据不同城市的比较，以及本项目朝西街古玩城在南京所处的档次和位置，其租金水平基本确定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外围市场，处于中间水平，开始时基本约在5.5-6元/平方米/天之间。-12-第三章南京朝西古玩城项目经营方案第一节经营发展目标一、定位为江南第一古玩城，成为新街口地区古玩文化地王，以交通便捷，文化、商业氛围深厚，依托文化街区和古玩城特色优势打造江苏地区艺术品拍卖、会展中心；以往各家拍卖公司为每年的各级拍卖活动选择场所，支付高昂的场地费用和短暂的预展，买家也疲于奔波赶场子，十分不便；未来将建成国际标准的会展场馆为拍卖预展提供一流的展陈设施和空间，明亮豪华的拍卖大厅为艺术品拍卖度身定做，且收费低廉。减轻拍卖机构的经营成本，买家也可以随心选择入住新街口CBD商圈任意酒店下榻，空闲之时可以畅游古玩城；二、建成集文物鉴修培训、海外文物回流等多元职能的文物公司突破传统文物公司的买卖经营模式，把文物鉴定培训和文物修复的培训纳进业务中，使文物经营与教育结合可以拓展社会业务盈利，例：承接博物馆和图书馆的古籍修复业务；加大海外文物回流的进程，增强国内文物精品的展卖调剂；为机构和私人度身定做文物精品投资方案；三、重新调整思路和整合资源，收购或成立隶属古玩城体系下的拍卖公司四、成立古玩城艺术软装部，充分将古玩艺术品和时尚接轨，整合优势设计资源和货源，服务高端、保值的软装市场需求，为成功人士家庭和高端会所提供高档奢侈软装思路和解决方案；第二节公司经营发展规划通过市场调研，我们发现很多古玩城除了获取租金收入外，还做古玩艺术品自营和一些配套增值服务，这既是成功经营古玩城的需要，也是扩展经营、获取更多收入的需要。因此，本项目的经营也非常重视自营和相关增值服务，除依靠出租铺面所获得的租金收入，还努力打造古玩艺术品行业的完整产业链，获取全面的收益。-13-业务规划表业务类别经营内容目标客户运作方式商铺租赁将古玩城大部分面积出租古玩经营者1-5楼分割成每间15-20平方米的铺面。艺术品经营主要经营书画油画、古董文玩和玉器翡翠等古代和现代艺术品有收藏和投资艺术品需求的个人、企业、各地博物馆和其他社会团体以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。销售方式为拍卖（送拍和自己组织拍卖会）、展卖和大客户定向营销等艺术品装饰主要经营装饰陈设类的中低端艺术品如油画、版画、陶瓷、文房摆设、木雕、刺绣、古典家具等主要针对银行、大企业、高档场所和有提升艺术品位需求的富裕阶层以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。重点在为客户提供设计规划、风水调整、产品布置陈列等一条龙服务。艺术类展览及艺术家经纪主要从事挖掘、签约买断和包装宣传艺术家有宣传和销售作品需求的艺术家，有收藏和投资这一类艺术品需求的买家策划和运作展览、出版画册、安排艺术家参加大型高端艺术展览和拍卖会、组织媒体宣传，然后以高于签约价的价格卖出签约作品古玩鉴定评估培训为古玩藏家和相关机构提供古玩真伪鉴定和价值评估和相关知识培训初入门的古玩藏家，一些收藏古玩艺术品的机构和有古玩艺术品价值评估需求的价格和组织和政府相关部门合作成立具有权威性的古玩艺术品鉴定评估机构，按所鉴定评估古玩艺术品的价值收取一定比例的费用。举办古玩和艺术品鉴赏和投资相关知识培训班收取学费艺术品典当字画、古董等艺术品的典当需要短期融资而又无其他融资渠道的艺术品所有者，急于将艺术品变现者和典当行合作，典当行出资金，我方出专业技能，获取的利润双方分成。艺术品租赁艺术品出租有装饰和提升艺术品位需求但又不想购买艺术品，而且希望所装饰艺术品能经常更换以保持新鲜和变化的企业、机构和个人客户交付押金和租金，我方按客户要求提供艺术品-14-第四章财务分析第一节项目投资方案本项目拟变更募集资金用途，以10,000万元募集资金设立的全资子公司作为项目公司经营运作,经营期限十五年。其中，拟以7,200万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋5层，约10200平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积8869平方米，开始每平方米租金5.5-6元，年出租率90%-100%；增值服务收入开始按照每年200万元估算。第二节项目投资估算1、总投资本项目总投资为10,000万元。2、建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称预算费用（万元）一、房产购置1、房产购置72001、契税（3%）2162、房产办证费用6小计7,422二、工程费用1、拆除工程202、结构加层1503、内装饰工程1,2004、外装饰工程1505、空调系统3506、2部扶梯+2部直梯120-15-7、监控808、消防1509、配电5010、设计费5011、不可预见费50小计2,370三、其余为日常流动资金208总计10,000第三节资金筹措及投资计划1、资金来源本项目拟变更募集资金用途，以10,000万元募集资金设立的全资子公司作为项目公司经营运作。2、投资计划本项目建设期1年，总投资为10,000万元。第三节财务评价1、项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表：时间序号1-3年4-6年7-9年10-12年13-15年1租金单价（元/平方*天）5.566.577.52租金收入（万元）1602.411748.081893.752039.432185.103增值服务（万元）2003004005006004合计（万元）1802.412048.082293.752539.432785.10注：租金开始按每平方米5.5元/天，每3年每平方米增加0.5元/天；出租面积8869平方米，出租率按90%计；增值服务开始实现200万元/每年，每3年增加100万元/年。-16-2、运营成本测算年总成本费用估算表单位：万元序号项目前五年五年后1水电费12.512.52工资及福利费1501503设备维保费10104招商运营费用50505其他管理费用20206固定资产折旧费278.07278.077装修摊销费2900总成本费用810.57520.57上述费用中水电费基本是由承租人分摊的，项目公司只需要承担自用面积部分的水电费。3、损益表序时间号项目1-3年4-5年6年7-9年10-12年13-15年1营业收入1802.412048.082048.082293.752539.43278税5金.10及2附加292.321323.44323.