培训课件上市融资与开发区发展

上市融资与开发区开展——从南京高科的实践谈起简介国家级南京经济技术开发区简介南京高科简介简介国家级南京经济技术开发区简介1992年6月1997年5月2002年3月1992年9月1995年5月南京市政府决定设立新港工业区。新港工业区举行开区仪式。南京市政府批准“南京新港工业区〞更名为“南京经济技术开发区〞。“南京新港〞〔1998年更名为“南京高科〞〕在上海证券交易所正式挂牌上市，证券代码:600064。南京经济技术开发区升格为国家级。开发区建设工业厂房新港工业区开工典礼老一辈开发区人在建设工地国家级南京经济技术开发区简介2003年3月2021年2021年1月2021年12月获准设立出口加工区。开发区托管栖霞经济开发区、龙潭物流园、三江口工业园和仙林高科技产业园4个省市级园区，组建南京经济技术开发区东区。开发区被命名为南京首家国家级生态工业示范园区。在全国经济技术开发区的综合指标排名成功跃升至第10位。截至2021年，开发区实现工业总产值已经突破2000亿元；累计引进各类企业2400多家，总投资1800多亿元，其中世界500强企业56家；累计完成合同利用外资65亿美元；主要经济指标保持年均30%以上持续快速增长。南京高科简介南京高科股份〔股票代码：600064〕1997年5月6日在上海证券交易所挂牌上市，现注册资本为5.16亿元。控股股东为南京新港开发总公司，实际控制人为南京市国资委。公司下辖控股子公司10家，参股子公司11家，产业领域横跨市政、房地产、优质股权投资三大领域，建立了投资控股型集团模式。城市运营商价值创造者市政房地产优质股权投资南京高科各项经济指标情况到2021年末，公司总资产已经突破160亿元净资产近50亿元年营业收入20余亿元年盈利近4亿元连年成为开发区和栖霞区的纳税大户，累计缴纳税收〔营业税、所得税等〕逾25亿元公司开展战略公司确立了“以市政立业，以房地产强业，以优质股权投资兴业，实现产业经营与资本运营互动融合，共同提升公司价值，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者〞的开展战略，正逐步实现从核心资源到重点产业并购整合的跨越式开展。城市运营商市政聚焦园区开展，做强做大市政业务房地产把握政策导向，稳健开展房地产业务价值创造者优质股权投资整合优势资源，优化股权投资业务结构市政业务拥有市政施工总承包二级、房建施工总承包二级、市政监理甲级、房建监理甲级、园林绿化二级、物业管理三级等多项资质。四个专业化运作平台高科建设〔工程总承包施工、管理、市政设计、管养等〕高科园林〔园林绿化、养护〕；高科物业〔工业厂房物业管理〕；高科水务〔污水处理、自来水供给〕2021年公司市政业务拓展至开发区东区乌龙山工程效果图公司市政根底设施建设房地产业务公司房地产业务主要由南京高科置业进行运作。注册资本15亿元，房地产开发一级资质，是中国房地产业与建筑业50强企业，也是南京地区最具实力的房地产开发企业之一，累计开发面积突破400万平方米。高科荣境工程高科荣域工程优质股权投资业务公司搭建了包括“上市公司、高科新创、高科科贷〞的多渠道、多层次专业股权投资平台，上市公司股权溢价显著，优质投资工程包括南京证券、广州农商行、金埔园林、广东怡创、优科生物、山东新冷大、天溯自动化等多个处于上市进程中的优质企业。公司优质股权投资工程目录3.

新时期开发区及其上市公司如何实现共赢的探讨2.上市融资给开发区开展带来的益处1.为什么开发区开展需要上市融资引言：一那么故事引言一那么故事引言一那么故事如何推销一只鸡蛋？一那么故事像这样？新鲜的鸡蛋哟！自然好营养，天然好美味，货真价实土鸡蛋。一那么故事当然，这其中会有很多方法。但如果把推销鸡蛋和资本市场联系在一起，事情就会变得有趣得多。鸡蛋与资本市场的故事做一份商业方案书实现资产证券化和全流通上市找有意向的投资者

〔即战略投资者〕写明你打算如何利用这只鸡蛋去创业此时，你就有了几只鸡和几只鸡蛋，也就是有了根底的资产和可以预期的收益，即符合上市要求在资本市场让渡局部你所持有的蛋和鸡的权益，然后资本市场根据你描绘的美好前景，给你一个可观的溢价个人、战略投资者、股东达到共赢当然，这只是一个假想的故事，现实的资本市场并没有这么理想化。但如果我们把园区开发类公司也视作这样一只未来能够带来可观收益的鸡蛋，其中能够产生稳定现金流和可观预期收益的资产进行打包上市。无论对开发区或园区开发类公司，还是对资本市场，都会有很精彩的故事可以讲。目录3.

新时期开发区及其上市公司如何实现共赢的探讨2.上市融资给开发区开展带来的益处1.为什么开发区开展需要上市融资引言：一那么故事11.为什么开发区开展需要上市融资1.1这是由开发区开发模式和开展路径决定的1.2与资本市场的结合能有效缓解开发区资金瓶颈〔1〕开发区在开发模式上的特殊要求，决定了传统融资渠道不能完全满足需要。前期投资巨大，资金回收期长政府财政支持缺乏，资金短缺市场竞争剧烈，时限性强1.1这是由开发区开发模式和开展路径决定的1.1这是由开发区开发模式和开展路径决定的〔2〕在开展路径上，园区开发公司的出现为开发区通过资本市场融资创造了可能。园区开发公司的出现，为开发区打造了一条将存量资源转化为增量资源，将信用资本转化为金融资本的融资通道，也为开发区通过资本市场融资创造了可能。政府开发区管理委员会派出机构对园区行使经济管理权和相应的行政管理职能开发区园区开发公司帮助政府或在一定程度上承担政府的局部职能，对开发区进行建设与开发开发区投融资主要方式主要特点出现时期中央开发性贷款和地方政府财政拨款融资手段较为单一、资金来源渠道也较狭窄。在各开发区建设发展初期，都不同程度上受到了资金的约束。上世纪80年代初期信贷融资规模扩大、渠道拓宽扩大政府投资规模，保证经济技术开发区基础设施建设的资金需求。80年代末期到90年代中期成立开发公司或投资公司，将信用资本转化为金融资本（包括发行股票上市融资、发行企业债券、信托融资、资产证券化等）开辟通往资本市场的路径，开发区建设的融资途径得以拓宽、融资手段也日渐丰富，开发区的资金瓶颈得到了很大程度的缓解90年代中后期至今开发区主要的投融资路径1.2与资本市场结合能有效缓解开发区资金瓶颈20世纪90年代以来，仅沪深两市，就为国家建设募集了上万亿元的资金。沪市深市+支持国家建设局部园区类上市公司简要情况证券代码证券简称所处开发区主营业务上市时间600639浦东金桥上海金桥出口加工区房地产开发和销售业务;房地产租赁业务;酒店公寓业务1993年3月600648外高桥上海外高桥保税区房地产开发与租赁、贸易及物流、酒店经营管理等业务1993年5月600663陆家嘴上海浦东新区房地产开发、经营、销售、出租和中介;市政公用基础设施的开发建设(涉及许可经营的凭许可证经营).1993年6月600679金山开发上海金山工业区房地产开发、市政基础建设1993年10月600895张江高科上海张江高科技园区受让地块内的土地开发与土地使用权经营,商业化高科技项目投资与经营等1996年4月600736苏州高新苏州高新区房地产开发及基础设施经营1996年8月600064南京高科南京开发区高新技术产业投资；市政基础设施建设；商品房开发、销售；物业管理；污水处理等。1997年5月600082海泰发展天津市新技术产业园区高新技术企业孵化器建设和经营,创业孵化服务,高新技术产业开发、投资及管理等1997年6月600133东湖高新武汉东湖开发区科技工业园、烟气脱硫和环保电力的建设、开发及运营1998年2月600215长春经开长春经济技术开发区公用设施投资、开发、建设、租赁、经营、管理;房地产开发与物业管理;实业与科技投资.1999年9月600510黑牡丹常州新北区房地产、市政基础设施建设2002年6月600463空港股份北京顺义空港工业区土地开发、房地产开发、建筑施工物业出租、物业管理以及仓储物流等业务2004年3月园区类上市公司上市后几年的市场表现

〔与大盘比较〕园区类上市公司的股权结构开发区类上市公司一般都是该地园区开发集团公司的骨干子公司，主要涉及房地产开发、根底设施开发等业务，以集团整体上市的情况并不多见。因为园区集团公司与开发区的密切关系，业务会存在一定的非市场行为，来满足区域开展需要，这些业务不便于披露或可能影响公众股东利益。政府或国资委园区集团公司园区开发类企业上市公司南京高科股权结构目录3.

新时期开发区及其上市公司如何实现共赢的探讨2.上市融资给开发区开展带来的益处1.为什么开发区开展需要上市融资引言：一那么故事22.上市融资给开发区开展带来的益处2.1有效缓解园区开发建设的资金瓶颈2.2通过资产证券化，实现国有资本的保值增值2.3发挥开发区产业引领的杠杆作用2.4上市公司快速开展本身，对开发区经济开展构成奉献2.5上市公司的标准治理，较好的躲避了开发区经营过程中可能的风险2.6上市公司对开发区的品牌输出效应2.1

有效缓解园区开发建设的资金瓶颈证券代码证券简称上市时间募资情况（亿元）资金投向600064南京高科1997年5月首发3.92园区市政建设及配套工程配股2.40园区市政基础设施建设等发债融资20.00合计26.32600639浦东金桥1993年3月首发7.50园区土地开发、区内企业投资配股（1994年）6.59园区土地开发、园区商贸楼建设配股（1997年）3.12园区厂房建设、园区配套建设发债融资8.00合计25.21600648外高桥1993年5月首发2.80园区土地开发、园区市政建设、厂房建设配股（1994年）2.93园区厂房建设、园区综合楼建设定向增发（2008年）44.83区内电子园区、物流园区的开发建设等合计50.56600663陆家嘴1993年6月首发1.03陆家嘴地区基础开发配股（1993年）0.63陆家嘴金融中心土地开发及市政建设配股（1996年）12.09陆家嘴金融中心土地开发及市政建设合计13.75园区类上市公司募资投向证券代码证券简称上市时间募资情况（亿元）资金投向600679金山开发1993年10月首发0.96金山开发区内企业投资项目合计0.96600895张江高科1996年4月首发1.54园区供热工程、园区厂房建设、区内企业投资配股（1998年）2.87区内企业投资配股（2001年）10.66张江高新区生物医药、信息技术等园区开发配股（2008年）25.64区内土地开发、企业投资等发债融资40.00合计80.71600736苏州高新1996年8月首发1.19苏州新区燃气工程、区内基础设施建设等配股（1998年）1.87区内兴隆电子园工程、区内仓储项目扩建等配股（2001年）3.87区内企业投资、区内物流中心建设等定向增发（2007年）5.20对子公司增资、房地产项目开发等发债融资10.00合计22.13600082海泰发展1997年6月首发1.55天津百货大楼改扩建项目定向增发（2007年）8.78海泰绿色产业基地、海泰房地产项目合计10.33园区类上市公司募资投向证券代码证券简称上市时间募资情况（亿元）资金投向600133东湖高新1998年2月首发1.80园区科技工业园开发建设配股（2000年）2.35区内地块开发、区内企业投资等定向增发（2012年）9.20企业投资定向增发（2013年）3.07补充流动资金发债融资1.80合计18.22600215长春经开1999年9月首发7.13开发区市政基础设施建设等配股（2003年）4.14区内基础设施建设、企业投资等合计11.27600510黑牡丹2002年6月首发5.51定向增发（2009年）23.25收购常州高新企业股权、黑牡丹工业园建设发债融资14.00合计42.76600463空港股份2004年3月首发2.40园区土地开发以及厂房建设等合计2.40园区类上市公司募资投向以南京高科为例公司向社会公开发行5,000万股普通股〔募集资金38,000万元〕，成功在上海证券交易所挂牌上市，掘得南京经济技术开发区在资本市场的第一桶金。公司实施配股，两次融资6.15亿元。其中，2.23亿元用于开发区内道路建设，1.39亿元用于开发区内供水、配电和污水处理设施投资，8,012万元用于开发区内热网建设和电力锅炉除尘器工程，1.29亿元投资华新电线电缆等区内企业，少量资金用于补充流动资金外。1997年1998年广阔投资者踊跃购置公司股票公司上市新闻发布会公司成功上市2.2

通过资产证券化，实现国有资本的保值增值〔1〕通过资产交易的市场溢价〔集团对上市公司注入资产〕，实现集团的资产证券化及价值提升。张江高科在2021年配股时，曾收购了集团的局部股权及厂房资产，评估溢价幅度从32.17%到280.22%。集团公司从上市公司获得收益后，用这些收益进行新一轮投资，形成资产，而后再将这些优质资产注入上市公司，形成一种良性循环。张江高科模式〔2〕通过集团接手上市公司不良资产，保持上市公司良好市场地位。资本市场所具有的的放大效应、倍增效应，促使集团所持上市公司股权价值提升。南京高科上市后，曾剥离了包括华日、新华日、新港电力分公司等不良资产给大股东，单纯从交易来看，大股东并没有获得利益，但由于资本市场具有的放大效应和倍增效应，优质的上市公司本身股权得到市场溢价，集团公司所持股权价值也会因此得到十数倍、甚至数十倍的放大。2.2

通过资产证券化，实现国有资本的保值增值南京高科不良资产剥离×优质资产实现股权价值提升保存自南京高科上市以来，开发总公司向南京高科投入约1.56亿元，而到目前为止，开发总公司从南京高科分得红利款已达4.45亿元，是投资本钱的2.85倍上市时，开发总公司持有南京高科股票6750万股。目前，开发总公司已持有南京高科股票约1.79亿股，市值近20亿元。增长了约13倍2.3

发挥产业引领的杠杆作用开发区政府企业希望通过优惠的政策来实现产业组织的聚集，并推动区域经济的增长。面临多方面的疑虑，政策的延续性、非市场化因素的干扰都可能足以抵消税收等优惠政策带给企业的吸引力。如何共赢？通过园区开发类企业〔总公司或由其控股的上市公司〕参股拟在开发区投资的工程。开发区政府企业招商引资给区域经济所带来的一系列的诸如税收、财政奉献等增量。通过园区开发类公司这条纽带将开发区政府与企业的利益捆绑在了一起，同时也分散了工程自身的风险。典型园区类上市公司首发融资时高新技术企

业投资情况公司名称募资投向备注张江高科出资830万元投资上海奈科明制药有限公司，持股10%园区重点发展三大产业领域之一苏州高新投资2640万元参股江苏富士通通讯技术有限公司，持股10.5%/南京高科投资1270万元与华新藤仓新加坡股份有限公司组建南京华新藤仓光通信有限公司；投资734万元与南京电信局等股东方建设南京华新电线电缆有限公司二期工程；投资2973万元兴建CP线项目；投资2990万元兴建立式硬齿面齿轮减速机项目；投资2980万元兴建高速重载齿轮减速机项目；投资2000万元生产TDS-818A小救星心脏监护报警器。/序号名称行业1南京华新电线电缆有限公司通信设备、信息技术2金陵华新（南京）光纤光缆股份有限公司3南京华新藤仓光通信有限公司4南京广播电视信息网络产业有限公司5南京公证在线网络技术有限公司6南京华日液晶显示技术有限公司电子显示技术7南京瀚宇彩欣科技有限责任公司8南京赛世科技创业投资有限公司投资、贸易9南京经济技术开发区对外贸易公司10南京新港液化气有限公司基础设施配套注：后根据市场情况及经营状况，陆续进行了退出在开发区初创期，南京高科为配合开发区招商引资，还投资了其他的一些与开发区主导产业相关的企业〔如下表〕。目前，国内开发区都正在实施或已经实施“二次创业〞战略。产业主导阶段创新突破阶段南京高科开始强化股权投资业务的专业化管理，搭建了多层次、多渠道的专业投资平台，引领区域创新型经济开展同时，实现自身快速开展。

高科科贷①科技型中小企业贷款、创业投资、提供融资担保、开展金融机构业务代理以及经过监管部门批准的其它业务；②进行股权投资时，投资方式以天使投资为主。上市公司①对公司现有股权投资进行管理；②投资方式以PE为主；③投资开展成熟、开展前景较好且资金需求量较大的企业。高科新创①对已投资股权进行管理；②投资方式以VC+AI+二级市场操作为主；③投资行业开展中前期，具有开展前景。优质股权投资序号名称行业备注1南京栖霞建设股份有限公司房地产已上市2南京栖霞建设仙林有限公司-3南京LG新港显示器有限公司电子-4南京华新有色金属有限公司有色金属-5南京金埔园林股份有限公司园林拟上市6南京恒安方信科技有限公司信息技术-7南京优科生物医药有限公司医药

拟上市8南京新港创业投资有限公司创业投资-公司〔含控股子公司〕目前参股投资开发区

企业情况2.4上市公司快速开展本身，对开发区经济发

展的奉献公司过去十年收入、净利润变化情况南京高科成功的运作上市，也有力推动了开发区投资环境的改善和综合实力的提升。2.4上市公司快速开展本身，对开发区经济发

展的奉献2021年在全国经济技术开发区的综合指标排名成功跃升至第10位。2021年7月，公司和夏普、LG等九家知名跨国企业一起被开发区管委会授予“开发区建区20周年有功单位〞荣誉称号。2.5上市公司的标准治理，较好地躲避了开发

区经营的风险上市后，南京高科与集团公司以及开发区管委会建立了密切的合作与信任关系，同时公司坚持标准经营，完善内控制度，标准关联交易，公司上市16年来未被监管部门处分，也没有违规的情况发生。现代企业制度的核心就是指以市场经济为根底，以完善的企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以公司企业为主要形式，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度，其主要内容包括：企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。2.6

上市公司对开发区的品牌溢出效应上市后，南京高科一直注重资本市场形象的打造，并因为良好的市场形象和较好的经营业绩，得到了市场的高度认可。随着资本市场对上市公司形象的认可，以及品牌美誉度的不断提升，其背后的园区开发集团以及开发区政府的品牌都将获得溢价，这也是一种无形的品牌推广。目录3.

新时期开发区及其上市公司如何实现共赢的探讨2.上市融资给开发区开展带