南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告课件

南京市江宁区禄口地块项目

启动期战略与物业发展建议报告

南京市江宁区禄口地块项目

启动期战略与物业发展建议报告

本阶段要解决的问题在已确定目标、战略和限制条件的情况下如何实现项目的成功启动？本阶段要解决的问题在已确定目标、战略和限制条件的情况下？2我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计3以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动

建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值

建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性陌生区大盘成功启动的六大原则以规避风险为前提——原则一：多样化产4确定启动期策略项目客户定位项目整体发展战略项目整体开发原则基本点一基本点二基本点三基本点四基本点五启动区目标约束条件项目形象定位立足项目六大基本点基本点六确定启动期策略项目客户定位项目整体发展战略项目整体开发原则5基本点一：项目整体开发原则回顾

本项目以低成本运作、风险控制为前提本项目以投资和重复置业为主要动因本项目以强势营销作为保证基本点一：项目整体开发原则回顾6基本点二：项目总体发展战略回顾定位项目所处的区域形象我们就是区域形象的代表突破超越制定竞争战略，在竞争中脱颖而出﹢充分利用项目在成本的相对优势，在价格上集中体现切实抓住其购买驱动力：升值潜力＋价格建立项目的差异点休闲生活，超值感受基本点二：项目总体发展战略回顾定位项目所处的区域形象突破超7第一类：南移置业的投资客第二类：重复置业者基本点三：项目客户定位回顾只要物业总价在可接受范围内，并有价格优势，投资客乐意购买性价比高、具升值潜力的郊区住宅。只要物业价格在可接受范围内，并且有良好的环境，生活舒适，重复置业者也乐意选择郊区住宅。目标客户核心驱动力：升值潜力＋价格组合驱动目标客户分类典型客户描述第一类：基本点三：项目客户定位回顾只要物业总价在可接受范围内8南京城市生活第三地示范区休闲生活，超值感受的理想之地基本点四：项目形象定位回顾一：休闲风情：

整个项目体现的是一种休闲生活文化二：超值产品：一到社区，物超所值的感觉油然而生南京城市生活第三地示范区基本点四：项目形象定位回顾一：休闲风9——极尽展示——建立大盘气势，一举树立大盘社区形象，为后期开发奠定基础基本点五：启动区目标——极尽展示基本点五：启动区目标105年开发完毕，启动期首次投入资金确保不超过8个亿，力争不超过6个亿，首期启动规模为200亩，分为3-4次开发基本点六：约束条件5年开发完毕，启动期首次投入资金确保不超过8个亿，力争不超过11核心问题分解核心问题分解12如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽，增加户数，保证容积率如何降低启动期风险产品问题展示问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突出项目亮点如何抓住客户购买核心驱动力如何保证项目利润空间如何降低启动期13问题一如何降低启动期风险建议一多样化产品启动产品合理化分布问题一建议一14原则1.高端产品利用最好景观资源2.高端产品保证更高的私密性3.展示产品保证最好的昭示性产品分布原则1.高端产品利用最好景观资源产品分布15自然水系宁溧公路水系分块价值分析获得的景观资源最为丰富，视线通畅开阔，为启动区内价值最高的区域基本处于各别墅组团内部，周围没有特殊的景观点，但其位置决定了此处单位将会较为宁静，价值也较高为较为靠近快速干道的单位分布区，可能会有部分噪音，价值相对较低为最靠近快速干道的单位分布区，昭示性最好自然水系宁溧公路水系分块价值分析获得的景观资源最为丰富，视16问题二，问题三如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽增加户数保证容积率问题二，问题三17产品联排别墅：180－250㎡花园洋房：120－160㎡双拼别墅：260－290㎡小高层：130－150㎡价格联排别墅：总价在60万以内花园洋房：总价在40万以内双拼别墅：总价在100万以内小高层：单价为1600元/平米关于启动期产品和价格回顾产品价格关于启动期产品和价格回顾18TOWNHOUSE，双拼

以清新、简约、明快的欧式现代建筑风格，符合项目整体形象

多联排，以八联排为主，减少面宽，增加户数通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新花园洋房3+1、4+1建筑形式，采用退台式设计；独特的露台空间、凸窗设计。其中3+1是指1层，2层各为一户，3-4层为一户。4+1是指1层为一户，2-3层为一户，4-5层为一户，外加阁楼，形成叠加别墅的外型）通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新——关于建筑单体回顾——关于建筑单体回顾19各种类型及相应特点更接近于独立别墅独立性强更强调“有天有地”多联排，与复式住宅相似，外观象多层布局紧凑，可增加户数依地势而建，视觉错落有序，空间有层次感建筑难度大，成本较高围合式布局将部分独享空间共有化，增加邻里氛围通风、采光有一定障碍满足要求TOWNHOUSE各种类型及相应特点更接近于独立别墅多联排，与复式住宅相似，20建议二控制总面积建议二21物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500本项目（联排别墅）45-65万2500左右本项目（双拼别墅）总价在100万以内3200左右普通公寓（按120M2）城北47万3882城东51.3万4274城南47.6万3965城中66万5496河西55.5万4628本项目（花园洋房）26.5万2200对比：南京市同类物业价格理由一：价格物业对比项目总价（元）均价（元/平米）宁南180-250万江22当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显，当建面达到300平米时：我们将不再具有价格优势本项目联排别墅：单价为2500元/平米250平米：总价达到62.5万300平米;总价达到75万物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500结论一当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显，本项目联23对比：江宁地区楼盘热销户型产品类型多层花园洋房联排别墅双拼别墅主力户型面积区间95-150（平层）150-260平米（复式）180-190220-270260-290300-330热销户型90-130（平层）150-200平米（复式）180-250平米260-290平米代表楼盘莱茵东郡翠屏。清华瑞景文华，爱涛.漪水苑江山.万欣翠园运盛.美之国盛唐.艺郡备注尤其体现在150-200平米跃式，因此，在即将开盘的第二期将这个范围作为主力户型面积范围300平米以下别墅已售罄剩余全为300平米以上产品理由二:与热销户型面积有一定出入对比：江宁地区楼盘热销户型产品类型多层花园洋房联排别墅24理由三：当采用窄开间，为了保证容积率和间距当面积过大是会导致进深过长不仅会影响采光也会影响通风建议进深不超过15米理由三：当采用窄开间，为了保证容积率和间距当面积过大是会导致25建议二结果建议以160-200平米为主力户型进深过长会影响通风采光建议不超过15米城北城东城南城中河西38824274396554964628普通公寓单价市区只有普通房我们让你住别墅控制总价在50万以内在市区只能买到90-120的住房开间为4.米-5米进深为15米效果效果建议二建议以160-200平米为主力户型进深过长会影响通风采26建议三：重新定义TOWNOUSE,——直接制造营销传播点建议三：27剖面图屋顶露台花园顶层示意图天井解决了暗室采光问题窄开间，长进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，而且在上楼下楼都可以看到内院天井内院风情中国味道剖面图屋顶露台花园顶层示意图天井解决了暗室采光问题窄开间28底层示意在卧室之中既可以拥有内院外院“双重景色”由客厅可以直接步入天井二层示意天井天井：后院独门内院风情中国味道底层示意在卧室之中既可以拥有内院外院由客厅可以直接步入天井二29A户B户天井风情，增加邻里体验如果如果同时购买近邻的两栋，就可以在”独门“的同时拥有“独院”独门＋独院A户B户天井风情，增加邻里体验如果如果同时购买近邻的两栋，就30双拼（260-290平米）增值设施——送半地下室功能：设置车库工人房洗手间可自由采光与通风双拼（260-290平米）增值设施——送半地下室31为项目后期创造出——营销宣传点1.内院和天井的引进在引入项目的核心亮色的同时，解决了采光问题，室内不再出现暗室2.有外院，有内院，弹性空间，任其发挥，直接引发客户想象力3.天井风情，增加邻里体验，为居住注入休闲的元素，项目的形象得以诠释4.独门独院的尊贵生活轻松拥有：如果购买近邻的两栋，就可以拥有“私家庭院”，而总面积只有300多平米，价格只相当于江宁的普通别墅，别墅的尊贵感和私密性一并拥有建议三结果为项目后期创造出——营销宣传点建议三32建议四结果在改善6-8联排外观的同时，增加了邻里体验，更易体现出TOWNHOUSE社区特性，打动消费者建议四：加入人行拱廊以及空中露台建议四结果建议四：33人行拱廊外观示意1111111111111111方式2：上面为封闭房间方式1：上面为空中露台（可以作为赠送空间，增加采光和绿化的同时超值感）人行拱廊外观示意1111111111111111方式2：上面34建议五结果改善6-8联排外观，增加形象价值，减少拥挤感觉建议五错落式布局，形成层次感建议五结果建议五35图片示意图片示意362.花园洋房2.花园洋房37建筑立面充分尊重客户建筑外观符合社区形象低价而不低档建议六建筑立面充分尊重客户建筑外观符合社区形象建议六38建筑立面——充分尊重客户建筑外观符合社区形象，无论是花园洋房和联排别墅都达到低价而不低档一楼入口二楼三楼入口一楼二楼三楼为平层，顶层为复式二楼入口三楼入口复式入口建筑立面——充分尊重客户建筑外观符合社区形象，无论是39平层单位设置90-120平米小户型建议七平层单位建议七40建议七结果建议：平层设置90-120平米2-3房户型复式面积为120-160平米原则一：多样化产品启动产品进一步多样化，降低启动风险原则二：凸现投资价值：进一步体现产品的价格优势户型面积回顾：主力户型为120.-160平米江宁地区普通公寓热销户型情况建议七建议：平层设置90-120平米2-3房户型原则一：多样41增值设施建议八增值设施建议八42回顾报告二的增值设施空间上的层次处理阁楼飘窗露台TOWNHOUSE回顾报告二的增值设施空间上的层次处理阁楼飘窗露台TOW43一楼：室外庭院1.底层的私家庭院花园洋房一楼：室外庭院1.底层的私家庭院花园洋房44“入户花园”2.平层的入户花园——阳光花房，绿化引入室内“入户花园”2.平层的入户花园——阳光花房，绿化45卫生间凸窗3.凸窗的其他方式——小凸窗卫生间凸窗3.凸窗的其他方式——小凸窗46利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台3.凸窗的其他方式——步入式凸窗利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步47+=“menuplan”（居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积4.增加使用面积+=“menuplan”（居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯48启动期产品主力户型面积产品类型多层花园洋房联排别墅双拼别墅3+1，4+1两种类型6-8联排首期主推面积单位建筑面积平层：90-120复式：120-160单位建筑面积160-200单位建筑面积260-290结果：产品形成差异化控制别墅总价，总价为50万以内，更体现产品的价格优势在满足容积率和间距的情况下控制进深产品小结启动期产品主力户型面积产品类型多层花园洋房联排别墅双拼别墅49展示方案主要解决问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突出产品亮点展示方案主要解决问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突50水系自然水系B2第三期B4第五期启动区第一期B1第二期B3第四期项目展示路线回顾宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示形象绿化带展示点展示厅及核心景点风情商业街启动区相关产品水系自然水系B2B4启动区B1B3项目展示路线回顾宁溧51建议一借鉴“以小博大”的展示模式建议一借鉴“以小博大”的展示模式52“画饼”模式：描绘宏伟蓝图启动模式模式一：画饼模式适用范围：价格低开高走，有充分的上扬空间郊区物业或市政规划有重大利好早期地产营销不充分典型案例：桃源居蔚蓝海岸

“画饼”模式：描绘宏伟蓝图启动模式模式一：画饼模式适用范围：53蔚蓝海岸：描绘宏伟蓝图——“蓝色滨海文化”——“高尚人文社区”每期套数均价值：1667套每期开发均值：18.3万m2启动规模：8.4万m2蔚蓝海岸：描绘宏伟蓝图每期套数均价值：1667套每期开发均54案例项目发展背景特征举措评点蔚蓝海岸城市新开发区：离深圳中心区20分钟与中心区快线开通；与中心区房价差1000元市中心中收入阶层滨海形象精品建筑及环境充分展示项目的核心优势，在第一时间产生轰动效应，迅速树立项目品牌，并延展成为区域第一品牌可借鉴因素：规划——将大型社区的形象深入人心；客户——客户覆盖面由区内扩大至区外，并随着价格的高扬，客户的层次逐渐提高。案例项目发展背景特征举措评点蔚蓝城市新开发区：滨海形象充分展55

第一期第二期第三期时间1999年2000年2002年

配置销售中心

展示园林2万平方米小学和国际幼儿园3000平方米会所3000平方米沙滩泳池1000平方米海滨漫步长堤，运动设施大面积园林58%4万平方米中学水景园林多功能活动空间运动设施各期展示

第一期第二期第三期时间1999年2000年2002年

56桃源居：描绘宏伟蓝图——“将来孩子比我强”——深圳最大的教育人文社区

——在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。

桃源居：描绘宏伟蓝图57学校奠基事件与活动学校启动策略形成推广主题清华签约盛事1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月9-29盛大签约仪式,郭容俊副市长出席12-21学校1期工程奠基仪式,国家教育部及市\区级政府教育部门领导出席1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月安家桃源居,上公立清华媒体渠道1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月以特报、商报连续8个整版新闻报道学校联系每周不低于1次1/2-1版桃源居上公立清华形象广告清华奠基盛事清华学校签约桃源居——启动期清华实验学校推广学校奠基事件与活动学校启动策略形成推广主题清华签约盛事58

第一阶段第二阶段时间1996-2000年2001-2006年

分期规模10万平方米100万平方米配置展示中心各项配套开始逐年跟进2002年：学校一期、商场引进2003年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银行邮局等生活配套2004-2005年：社区中心标志性建筑,社区文化建筑,体育公园完善,商业发展2006年：生态公园、山体公园景点各期展示

第一阶段第二阶段时间1996-2000年2001-200659“以点带面”模式：作足某一核心展示点以突出“点”展示“整个区”启动模式模式二：以点带面典型案例：黄埔雅苑波托菲诺

适用范围：项目处于较为成熟的区域

启动期资金投入不大以控制成本为开发原则理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的“以点带面”模式：启动模式模式二：以点带面典型案例：黄埔雅苑60黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2启动规模：10.7万m2启动配置：会所（售楼处）波托菲诺启动配置：会所启动规模：7.1万m2每期开发均值：11.98万m2——案例首期配置只有会所，配套和社区氛围没有展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度随之逐步加快黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2启动规模：10.7万m6113.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4价格走势9200900090008500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房黄埔雅苑开发进程表13.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.1200623-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺开发进程表3-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92063“以小博大”模式：划定区域，极尽展示社区优势展示到位启动模式模式三：以小博大典型案例：万科四季花城、星河湾、F.天下适用范围：一举奠定大盘气势突破区域，迅速建立社区形象理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求“以小博大”模式：启动模式模式三：以小博大典型案例：万科四季64案例项目发展背景特征举措评点万科四季花城城郊结合部离深圳主城区30分钟车程与主城区房价差2000元市中心中收入阶层开放式商业街社区环境特色产品万科品牌适应于城市中心房价高，中收入阶层对房价的承受力弱，但又重视产品品质和居住环境以及生活氛围可借鉴因素：商业街与住宅区有机融合四季花城每期套数均价值：641套启动配置：300米花城商业街每期开发均值：7.57万m2启动规模：7.64万m2案例项目发展背景特征举措评点万科四季花城城郊结合部开放式商业658.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M2万科四季花城开发进程表价格走势4100480038003950390033003600首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初266项目展示模式借鉴“以点带面”“以小博大”“画饼”模式低成本营销手法，比较适用成熟区域体验经济的萌芽状态地产营销初始阶段的产物结论：立足本项目的“基本点”本项目适合的模式为：“以小博大”的启动模式以展示区情景让消费者提前体验和感知到整个社区的气势和气质达到满足满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求的目的项目展示模式借鉴“以点带面”“以小博大”“画饼”模式低成本营“以小博大”型大盘

启动期展示核心点“以小博大”型大盘

启动期展示核心点

核心展示点：

300米商业街＋会所＋局部示范区展示

形象＋绝活感知价值案例一：四季花城

核心展示点：

300米商业街＋会所＋局部示范区展示

形象69特色商业街＋产品展示——以个性特色商铺为主，创造悠闲雅致的消费环境。——可想象的生活特色商业街＋产品展示——以个性特色商铺为主，创70社区商业特点：1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。沿街商业共67家（未售16家），总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类社区商业特点：沿街商业共67家（未售16家），总面积263571核心展示点：

约一公里长的沿江木栈道

环绕整个社区的水系

首期精致产品一次性建成

商业街

会所形象＋绝活感知价值案例二：星河湾核心展示点：

约一公里长的沿江木栈道

环绕整72展示点——环绕整个社区的水系：首期精致产品一次性建成推出展示点——环绕整个社区的水系：首期精致产品一次性建成推73展示点——会所、商业街：展示点——

约一公里长的沿江木栈道展示点——会所、商业街：展示点——74案例三：F.天下核心展示点：

营销中心

坡地资源展示

规模展示

泛卖场展示（产品＋环境＋道路）形象＋绝活感知价值案例三：F.天下核心展示点：

营销中心

75一期：1040亩分为三批每一批约340亩二期三期共占地3160亩容积率0.33绿化率：66.53％超大规模气势一期：1040亩二期三期共占地3160亩超大规模气势76展示点——营销中心营销中心：建筑面积：2000多平米看楼车8米挑空中庭展示点——营销中心营销中心：看楼车8米挑空中庭77展示点——道路道路一共分为三横四纵将社区划分为五个园区为已经完成部分沿路路牌路标展示点——道路道路一共分为三横四纵为已经完成部分沿路78展示点——沿展示路线的示范产品展示凯旋柱驳岸独栋别墅产品展示展示点凯旋柱驳岸独栋别墅79展示核心点小结展示点设置可以归纳为：通过配套，环境，产品等展示，

创造客户想象空间，凸显项目可感知价值

展示项目大盘形象和“绝活”，凸显项目投资价值作为陌生区域的大盘在启动期展示时，其功能是：克服陌生区域带来的客户感知价值与信心的缺失展示核心点小结展示点设置可以归纳为：作为陌生区域的大盘在启动80以小搏大，小而精集中优势兵力，突出项目亮点确定展示方案的核心原则建议一结果以小搏大，小而精建议一81在南京通往江宁的必经之地建展示中心集中展示产品理念和价格优势建议二在南京通往江宁的必经之地建展示中心建议二82目的：吸引眼球截留江宁客户直接引起看房者的兴趣将与江宁和市区房价格相对优势清楚展示在消费者的面前亮点1.精装展示中心包装精美，有强烈视觉冲击将中惠品牌和项目产品理念极尽展示亮点2.精装样板房1-2套带给看房者最为直观的感受和想象空间亮点3.直观价格对比目的：吸引眼球将与江宁和市区房价格相对优势清83顾客无需看到全局，只需在展示中心就可以直接感知产品品质建议二结果节约展示成本节约宣传成本直接建立客户感知度只需将展示中心做到小而精，不需施工现场设置大型会所地块现场只需作售楼处，样板房区，少量商业街到江宁的看房客无需到地块就可以直接看到我们的产品江宁至地块较近，看现场也很方便，可以设置看楼车直达地块顾客无需看到全局，只需在展示中心就可以直接感知产品品84现场主要用于体现项目的规模和形象主要采用集中展示方式，将首期资金放在关键位置而不宜面面俱到建议三现场主要用于体现项目的规模和形象建议三85把握原则：展示形象：力求小而精，制造核心展示点通过商业街和道路、绿化等将展示效果延伸。展示规模;道路，导示系统先行作出，但不求精1.功能：售楼和展示配套2.规模：建面为1000平米则可，会所中的配套部分作为经营使用，降低风险3.外观：力求做到成为展示区的亮点之一目的：直接引发客户的购买冲动1.功能：将产品的核心亮点充分展示2.规模：在营销中心就直接引入精装产品，8-10套则可，在后期出售，每一套产品和周边环境做到精品程度，亮点一：会所亮点二：样板房区把握原则：1.功能：售楼和展示配套目的：直接引发客户的购买冲86沿展示路线的到率需先行作出，沿道路作一定绿化，但不需求精导示系统也需要作出是展现社区规模的要素之一首期建出20-30米外景效果则可，进行特色装饰，但不需将整条街作出，主要目的在于让客户体验休闲品味，感受未来生活场景引入2-3个核心主力店经营业态：建议（西餐厅，咖啡厅，小型超市）烘托休闲氛围和品味，展示形象北边界河道整治需要先行作出沿河木栈道可不必做完整个北边界，只需50米左右则可，只需让客户感知到社区休闲氛围的延伸则可目的：在陌生区域让目标客户看到项目的规模和气势给予客户信心直接让客户感知未来社区场景，给予客户预期亮点三：项目的道路和导示系统亮点四：商业街：亮点五：沿北边水系部分：沿展示路线的到率需先行作出，沿道路作一定绿化，但不需求精87本项目地块现场部分

亮点示意本项目地块现场部分

亮点示意水系自然水系B2第三期B4第五期启动区第一期B1第二期B3第四期启动期展示方案宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示形象道路及绿化亮点售楼中心风情商业街导示系统水系自然水系B2B4启动区B1B3启动期展示方案宁溧公89亮点一：会所亮点二：样板房区——属于销售中心亮点一：会所——属于销售中心90宁溧公路启动区前广场会所中心庭院样板房区中心庭院启动区总占地面积：为5000平米建筑面积：3500平米售楼中心位置与规模前广场会所中心花园样板房包含四个部分内容宁溧公路启动区前广场会所中心庭院样板房区中心庭院启动区总占91现代、高档的会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气势。形象与功能在展示期间设施配置、经营管理方面务必要体现小区档次，同时能够为业主提供全面、优质的会所服务。现代、高档的会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具921.前广场前广场会所中心庭院样板房区1.前广场前广场会所中心庭院样板房区93作用提高整个社区的品质，聚集人气，增强建筑的吸引力与亲和力，形成区域中心化功能施工时前广场先建，可作为产品销售时的活动中心及停车使用需解决的问题——看楼车辆、人流进入性需配置的设施——售楼处旁具有停车位置（30个以上的车位），用作停车和营销活动绿化和喷泉条幅或气球等标志建议规模：占地面积500平米喷泉采用掬水方式在增加参与性和聚集人气的同时便于降低维护成本作用功能需解决的问题——建议规模：占地面积500平米942.会所前广场会所中心庭院样板房区2.会所前广场会所中心庭院样板房区95功能一层为展示区，洽谈区和签约区等，洽谈区可以与茶楼或咖啡厅相结合二楼为会所的一些配套设施，主要包括健身房、娱乐室、桌球、乒乓球、棋牌室，餐厅建议规模：建为两层，总建筑面积为1000平米展示中心靠近花园部分为透明玻璃，可以站在售楼中心中直接看到后面的精致园林和泳池，远观样板房区。作用：增大通透感，增加会所的视野范围入口及大堂现代气派，体现物业形象。功能建议规模：建为两层，总建筑面积为1000平米入口及大堂963.中心庭院前广场会所样板房区中心庭院3.中心庭院前广场会所样板房区中心庭院97特点：小而精致建议规模：占地800平米包含三个方面的内容：1.和样板房配套的园林2小型泳池3.儿童娱乐设施园林儿童娱乐设施景致小型泳池功能：展示配套和园林特点：小而精致包含三个方面的内容：园林儿童娱乐设施景致小型泳984、样板房区位置：在中心庭院后面，预留样板房区，在这里每一期推出的产品都进行展示，规模：在启动期展示阶段作出8-10套别墅产品，建议建筑面积为2000-2500平米要求建造与装修质量：客户选择住宅的同时是在选择一种生活，因此，样板房的设计、建造与装修质量必须保证，这是项目成功开发的关键；

容积率：为了保证展示效果，建议包括中心园林配套后计算容积率为0.5－0.6前广场会所中心庭院样板房区4、样板房区位置：在中心庭院后面，预留样板房区，在这里每一期99亮点三：道路和导示系统外围导示系统：广告牌路旗城界界定形象墙区内导示系统——备注：具体放置地点在营销报告中加以诠释亮点三：道路和导示系统外围导示系统：——