关于我国开展廉政保险制度的思考

关于我国开展廉政保险制度的思考

一、完善城镇推动tina家庭建设,探索廉社服务模式租赁住房的后续管理服务是完善租赁住房制度的一部分。租赁住房的后续管理服务包括对租赁住房的监督管理、房地产服务和质量保障。党的十七大报告指出:“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度,政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力,因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度,加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度,既是社会公平正义原则的具体表现,也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式,如果政府撒手不管,就难以提高该群体整体的居住质量,违背了保障低收入的初衷;如果全部由政府来承担,政府受其财力约束,定然力不从心;如果全部由企业来承担,因其收益低于机会成本,也会无人问津。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验,也有一些相关的研究文献,但由于制度和环境等因素,境外的操作模式并不适合中国的实际,而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。我们主要针对常德市的实际情况,探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式,将管理、服务与物业经营有机地结合起来,确保物管资金的平衡,既减轻政府的负担,又达到保障最低收入人群居住质量的目的。二、清洁社会管理的缺陷1.从住宅租赁的基本需求来看，管理方面还存在以下问题(1)物业预防费用政府考虑到廉租房家庭的特殊情况,根据有关规定,廉租房家庭不用交纳物业管理费,只需交纳一定的房租,房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题,无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。(2)法规的救济制度我们在调查常德时发现有73.91%的民众认为廉租房体制只是权宜之计,只有16.31%的民众认为廉租房体制是常规化社会救济制度。目前廉租房物业管理基本上政府行政管理为主,这样不利于可持续的物业管理。对于政府来说,物业管理运行成本加大,政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲,这样会形成一个困境,不利于政府应该只是在其中作指导和辅助作用,而将现场物业管理分离出去。我们在调查中发现有73.91%的民众认为廉租房体制只是权宜之计。(3)解决社区内部劳动力就业问题没有充分利用社区劳动力资源的优势。比如部分保安、保洁以及维修工人完全可以安排廉租房社区富裕劳动力解决,另一方面可以解决社区里劳动力的就业问题,为部分人员增进收入,确保社区的平稳运行,创造调整社区环境。(4)廉社公司的管理模式创新如何保证在廉租房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差,并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下,对社区进行有效运营,以实现可持续发展,必须探索廉租房社区物业管理新模式。2.《物权法》对于单一条件退出的规定,不能具体问题目前我国的廉租房退出机制中存在规定不全面,监管不到位和惩罚不严的情况。《城镇最低收入家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》只是列举的方式规定了廉租住房退出廉租保障的六种情况。而实际中,廉租房保障对象应该退出的情况不知规定中列举的情况。部分地区对廉租住房分配及资格审核操作不规范,也使得“关系户”脱离廉租住房退出机制的制约。具体而言,我国现行廉租房退出机制有如下几个问题。(1)自我审核机制尚未建立廉租房的退出机制是以家庭收入水平和最低生活保障线的对比作为退出衡量标准的,当家庭收入超过最低生活保障线时取消享受廉租房的资格。最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别是资格审核的两个关键问题。在我国,家庭收入的鉴别主要采取个人申请、入户调查、公示等一系列审核程序。但目前我国还没有建立起个人信用制度和个人申报机制,低收入家庭的成员往往又从事临时性工作,收入来源多元化,其收入难以鉴定和掌握。即使社区工作人员的入户调查难以完全获取廉租户的与收入有关的各项真实数据,因为他们将大部分的注意力集中于以廉租户的家庭支出来判定其收入。这种做法不但不能准确地鉴别廉租户的家庭收入情况变化,而且容易对收入没有超过最低生活保障线的家庭产生误判。将廉租户的各项信息进行公示。“公示”目的是为了将廉租户的情况公之于众,接收邻里的监督,达到收入鉴别的有效性。但是这种做法存在几个问题:一是由于城市建设的加快,打破了原有的居住格局,城市居民之间的交往日益减少,甚至出现隔离状态。所以想通过邻里的举报来实现监督可以说是难以实现的;另外,将廉租户的各项信息公诸于众,容易对其心理造成影响,进一步强化社会分层,很难达到廉租房应有效果。(2)骗租预防、住宅小区风险全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项:“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施,可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是十分有限的,骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受廉租房资格的群体是一个负激励作用,使更多的人钻政策的漏洞,让本来有限的廉租住房的房源更加紧缺。由此可见,建立廉租房退出机制十分必要和迫切。(3)退出机制中必须杜绝海外投资(1)退出条件的设计界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房,一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准,原则上便不得续租。但在具体实施细则中又规定,如果确有困难可以续租,只是租住时间不能太长,并按当地公有住房租金标准收取租金。显然,对续租条件的规定存在较大的人为因素,可能因工作人员主观判断失误或承租家庭的主观愿望而扩大退出条件中除外条款的运用范围。另外,在受访者住户中有60.87%不知道有退出机制,所以有些人并不是故意骗租,而是不知道政策。(2)在退出过程中,有部分所谓的“关系户”,因有一些特殊关系而脱离退出机制之外,甚至在其收入水平达到或超过廉租房标准后,仍旧住于廉租房里,给社会和廉租房本身造成了不好影响,这种情况应在退出机制中要杜绝。(3)廉租房建设及管理资金问题我国廉租住房保障资金的来源虽然逐渐清晰,但落实不够到位,资金供应仍然不足。《廉租住房保障资金管理办法》明确,我国廉租住房保障资金的来源只能包括省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金等8项。这些资金落实起来仍然困难,而且数额不定,如公积金增值在提取风险准备金、支付管理费后,剩余资金就非常有限。但是,我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大,真正被纳入廉租房保障范围,并因此受益的家庭数量很少。这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足,导致廉租房建设供不应求,严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。主要表现在以下几方面:资金不足,难以发挥政策优势随房价的不断升高,中低收入百姓“望房兴叹”,特别是困难户,只能表现出的是无奈和辛酸,高房价已经成为城市居民头上沉重的三座大山之一。而地方政府因资金问题却不堪重负,使有限的资金难以发挥有效作用,资金资源不能达到最佳配置。因此,廉租房建设的现状和进展并不令人乐观,尤其是资金问题,已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。2006年,全国开工建设和收购廉租住房513万套,建筑面积293168万平方米,仅完成计划的三分之一左右,其中一个很重要的原因,就在于财政预算安排资金不足。资金周转引发弊端。由于各地要建设“廉租房”,进而引发了不同的市场租赁价格,也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。同时,由于廉租房的价格降低,二手房市场也受到了冲击,从而又引发了市场的正常运转期,使资金的周转率得不到提升,影响了市场的宏观调控。物业管理方面资金也不足,社区物业无法运转。一方面廉租房建设过程中资金缺乏,再加上住进廉租房里的大部分为低收入家庭,本身生活就有困难,更无力来支付社区物业费,表现出其无奈与辛酸,使许多社区物业管理达不到标准,更不用说社区文化建设与社区人文。三、雷雨:农村偏小,开发规模无法比拟从总体上看,常德市廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质,其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题,廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看,已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点,最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米,与商业楼盘动则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散,对于管理工作有诸多不便,且成本较大片的商业小区高,其中51.09%的住户搬入廉租房的时间在1年以下。1.社会不稳定因素较多廉租房有准入条件限制,与商品房管理服务相比,廉租房管理服务难度较大,其居住群体是社会低收入家庭,如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍,涉毒、两劳等重点人口较为集中,不稳定因素较多。同时住户的文化程度不高在受访的住户中82.61%为小学或以下文化、8.70%初中、5.43%中专或技校、3.26%高中、没有一人的文化水平是大专或本科的,相应的给廉租房的管理、服务增加了很多难度。2.物业服务模式为了使廉租房住户都能享受改革开放和社会发展的成果,政府保障部门作为业主单位,委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务,并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务,如:社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题,以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比,廉租房更侧重于后期管理,侧重于对租户的服务,实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。3.物业服务费用补贴其他渠道国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件,明确指出:廉租住房保障资金坚持财政预算内资金为主、多渠道筹措的原则,确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金,落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金。常德现行的模式是:政府通过低保金下发到廉租户手中,物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴财政,再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。总体上依然是“以租养房”的国有直管公房的模式。但租金标准低于直管公房租金标准,相反却增加了保安、绿化、保洁等工作内容和公用水电费等支出。直接导致物业成本高,入不敷出。四、建立廉政改革服务体系鉴于我国廉租房后期管理服务中存在的问题与不足,我国必须结合实际情况,不断完善现有的廉租房制度,建立起一套适合我国国情的廉租房后期管理服务体系。笔者从实际调研访谈出发,提出以下政策建议。1.社区居委会管理我们通过实践调研,认为对于廉租住户的管理不应该只有物业公司或者房地产开发商承担,是否可以开辟一种新的管理模式“三联模式”:以廉租户为主体,物业公司或者房地产开发商为辅,与社区居委会携手一同管理、服务。由廉租户自行组织成立协调、自治,协调小区保安、以及其他服务、上交租金和水电费等项目。项目的人员可以通过“汗水入股”的方式实现,同时也可以调整闲散的劳动力。社区居委会能及时的了解廉租户的收入及低保发放情况,可以对廉租户进行经济监管与经济帮助,而物业公司或者房地产开发商则应该尽量提高物业服务水平。(2)指导下的自助服务在“三联模式”的前提下,提高区域内租户的生活质量,可以在社区居委会的指导下,组织开展自助服务,如:家政服务、婚丧喜庆服务、托老托小、社区维修服务等,经营方式可以采用盈利与非盈利相结合的方式,主要是把集中在廉租房居住点的有劳动力的待岗人员组织起来,引导他们走上互助合作自强的道路。(3)强调固定年龄和年龄,把满足32岁以下廉政户的培训标准作为标准管理这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源,考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设,同时也帮他们解决就业问题,相辅相成,实现“双赢”。是否要为廉租住户开设培训服务,也一个重要的问题。我们调研认为应该对人员的年龄进行分层统计,对于35岁以下的廉租房住户,按原来的低保金数额发放,对其进行职业培训,使其有一技之长,能有自我“造血功能”。而对于35岁以上的廉租房住户,可以适当的提高其低保金数额,但是不享受培训,如要求享受培训服务,那么就调为35岁以下廉租房住户标准管理。这样既保证了廉租房住户的生活质量,又极大地节省培训资源,减轻国家财政压力。2.城乡结合部土地被征人员中的廉政主体在我国现实国情中,低收入弱势群体也不仅限于城市低收入居民,随着社会的转型和城市化的加快,大批的农民工涌向城市,他们的居住状况更为恶劣。而城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽视的低收入群体,他们一般算为“夹心阶层”。廉租房是国家为弱势群体所提供的社会保障,具有社会救助的性质,农民工、城市打工者和被征地后的农民作为我国公民,承担纳税等基本义务,他们同样有权获得申请廉租房的资格。但是我们在调研时发现廉租户对农民工十分的排斥,认为他们的情况与城市户口低收入者相比,拥有土地,农民工可以在自己的土地上建造房屋,没有必要同拥有城市户口低收入者抢廉租房指标,所以不应该享受廉租房。3.我国廉政退出机制的重构香港公屋是世界公共住房的成功典范,这与其高效务实的专业运营和管理密不可分,而在进入与退出机制上的设计尤值得我们借鉴,“他山之石,可以攻玉”,针对以上出现的情况,可以采取如下几点措施,来完善我国的廉租房退出机制。(1)加大社会监督介入建立廉租房分配的申报、审核、公示制度,加大社会监督介入的力度,保证信息的真实性与公正性。如厦门市就采取申请审批后登报半个月,依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。(2)组织和党员个人信息从廉租房推出机制设计的角度,应鼓励廉租房住户积极主动地申报个人信息,从而超出保障条件的住