某某地块开发分析报告

--1-汇川区沈阳路地块开发可行性分析报告沈阳路地块可行性报告一、外部环境遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为协作推出的三宜〔宜居、宜业、宜游〕城市理念，加大交通设施旅游配套工程建设，同时在招商引资方面对轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市供给优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居制造可能。随着渝黔高铁的开通、300遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。遵义县、绥阳县撤县设区格局以悄然成型；从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化进展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业工程——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的力气亦进一步提升。二、内部因素依据遵义市房地产市场开发状况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严峻。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建“棚户改造”等等政策利好，快速推出户型合理的工程。在规划建设中尽量降低开发建设本钱，精简建筑配套，力争在价格上具备确定优势并加强营销工作，把销售周期把握在半年以内，以把握和减小工程风险。一、地块区位该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000旅游文化产业园和500五中〔八中〕10003.61.32五中〔八中〕10003.6二、地块现状据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川试验一小，南接西安路，可隔街远眺奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成〔含局部废弃土石〕。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等建工程以外，多数奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等工程。三、宗地位置和配套〔周边建筑示意图、现场照片〕试验一小玻璃厂小区 目标 空地地块五中奥特莱斯

文产园71220地块教育配套：周边现有汇川第一试验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。-3-地块全貌地块北侧道路建设中的旅游文化产业馆-4-建设中的奥特莱斯第三局部：市场分析1、区域住宅市场简述本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是将来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显缺乏。但接近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇〔步梯还房、尾盘〕3800/㎡以外，其余工程售价4800/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部城、浦区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。2、工程周边开发在售楼盘销售概况工程所在地奥特莱斯温州路罗兰小镇博城帝景沈阳路城市之星湛江路(万方)7810420容积率2.101.82.525.0建筑形态复合地产6+1电梯高层电梯高层住宅单价未开盘400050004800商业单价未开盘8000-15000万左右方案未定车位售价未开盘8/个12-14/个方案未定产品组成楼大户型俱全二\三室一\二\三室二\三室-5---10-面积区间 20-200 76-180 66-130 47-120

西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体。配套海洋世界、情街。

属于还房品质，单体楼，绿环配配套较差，楼盘型设计略显偏离品质低。市场，现余小户型较多。

依靠性较强。3、工程周边楼盘二手房销售概况目前工程四周存在已入住工程有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质，3500/㎡左右。考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售状况不作为本地块开发借鉴。距地块直线距离5004100/4300/㎡左右。二、区域市场目标客层争论销售对象：以第一次刚需置业为主，对建筑品质和社区环境要求以实惠为主；客户来源由四周单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长为主。三、:SWOT1：优势地块区域地势平坦开阔，交通便利，已开通多路公交线路；地块区域坐拥交通枢纽，经由沈阳路可快速通达广珠路商圈；经由西安路可快速通达港澳商圈；经由洗大路可快速通达丁字口商圈；经2、3号线，与轻轨汕头路站、轻轨高桥枢纽站两大站点近在咫尺。该区域周边生活配套设施比较完善，有试验一小、遵义八中等教育配套。随着在售或在建工程的不断增多，超市、银行等生活配套将日渐完善。2：劣势该区域为遵义老工业区，加上地处城乡结合部，属于较脏乱区域；现区域竞争对手有：奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势工程，虽我工程可错开工程和客群定位，但客户分流状况不行避开。3〕用地面积较小、土石方工程量大，简洁推高建筑本钱，并形成确定的规划障碍。3：时机国家宏观政策扶持〔二胎、去存量、棚户改造等〕市场整体向好；遵义文旅商圈城市功能定位，地段物业升值潜力，易为市场看好和承受；3〕借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势工程商业配套形成的影响力和号召力，区域将形成置业热点。4：威逼周边尚有局部空地，将来未知的竞争对手更为可怕。由于本地块规模较小，商业、消遣、休闲配套对其他大型工程依靠程度较高，周边工程开发成功与否直接影响本工程居住品质和升值潜力。第四局部：本地块开发目标市场定位及产品定位一、市场定位：考虑本地块的建筑规模，为区分周边竞争工程，重点考虑尽量精简工程规划建筑。主要针对刚需消费群体进展工程规划和户型设计，以小三房为主，并适当规划局部小两房或大三房〔可改四室〕户型，以满足各种人口构造家庭刚需置业。放大工程的客户适应面，尽快完成工程销售，躲避风险和提高资金利用率。:建筑形态建筑留意有用主义的特点，力求精简。外观风格简约、现代、大气、时尚。工程西向临街沿线较长，也是呈现工程品质的形象立面。造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感，同时加大开窗面，提高通透效果。颜色上以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使建筑外观靓丽阳光，更能区分于其它建筑。户型建议依据对周边在售工程的市调结果，结合目前全面放开的二胎政策，目前遵义市场三房需求照旧是确定的主力。但二房的低总价、低首付优势也是工薪阶层的置业首选。因此本工程应当更留意户型的可改造性，严格把握过道等铺张空间，适当压缩客厅和卧房面积，尽可能增加阳台或飘窗面房〔120㎡左右〕变四房。户型面积〔㎡〕所占户型配比表户型面积可变空间阳台飘窗占比22厅75-85餐厅带阳台222032厅100-110餐厅带阳台236532厅115-128书房带阳台3315三、目标人群特征/来源区域/行业特点：第一次置业中的乡镇客户多数比较关心区域内教育、商业、医疗、金融、通讯等生活类配套设施；同时他们对价格、优待、户型设计、面积等因素较为敏感；依据以上客户特征，本工程的客户来源区域可由五中教师及家长、四周从商、从业人群以及桐梓、绥阳、湄潭等县乡教师、公务员、事业单位人员组成。四、工期打算考虑本地块的周边环境和所处市场环境，开发建设尽量做到速战速决。工程立项即以短平快为工程开发核心理念，获得开发权后即刻由地块低处101012五、价格策略1、住宅价格因目前市场走向不稳，且竞争对手策略瞬息万变，故本工程的销售价4500元/㎡起价销售〔内部认购、饥饿营销、限量推出〕，用以摸索市场热度。后续依据市场反映逐步修正推广4800元/㎡；至准现房或已形成市场口碑阶段5000元/4900/㎡的销售均价，力求工程利润的最大化，给投资者制造更大价格空间。2、商业售价目前区域内居住人口不多，现有商业主要以社区商业为主，短时间内形成百货、休闲、大型餐饮的可能性不大。综合以上因素考虑，建议本地块商业归化以两层商业为宜。一楼定位将主要依托紧邻的试验一小，针对性的进展小型餐饮、儿童玩具、童装童鞋、体育用品等的批零销售；二楼商业主要针对课外辅导班、特长培训班、教材考试书店等商业业态进展销售。售价方面，鉴于目前区域内商业气氛缺乏，在开发方期望快速收回投资的背景下，建议一楼均价18000/8000/㎡，13000/㎡。3、车位售价因考虑本地块用地面积和地质条件，不建议设置地下车位。考虑以工程裙楼的第三层和转换层为停车场地。从性质上变成产权车位，相比其他工程的地下车位更具优势，在售价方面还能