房地产-行业月报：投资销售仍呈下行政策托底推动企稳

证券研究报告市场表现房地产海通综指3649.493484.303319.103153.912988.722823.532022/92022/122023/32023/6相关研究投资销售仍呈下行，政策托底推动企稳2023年1-8月数据关注点：2023年1-8月房地产开发投资累计同比下降8.8%，降幅相对2023年1-7月扩大0.3个百分点。2023年8月单月数据关注点：从2023年8月当月数据看，2023年8月行业开发投资完成额为9183亿元，较2023年7月环比上升0.2%；商品房销售额数据为7708亿元，较2023年7月环比上升4.8%；商品房面积数据为7386万平，较2023年7月环比上升4.8%；开发资金来源为8899亿元，较2023竣工面积为5321万平，较2023年7月环比上升18.2%。.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比增幅缩窄。2023年1-8月，房屋施工面积80.64亿平方米，累计同比下降7.1%，跌幅较2023年1-7月扩大0.3个百分点。2023年1-8月房屋新开工面积6.39亿平方米，累计同比下降24.4%，跌幅较2023年1-7月缩窄0.1个百分点。2023年1-8月房屋竣工面积4.37亿平方米，累计同比上升19.2%，增幅较2023年1-7月缩窄1.3个百分点。.房企到位资金同比负增长，跌幅扩大。2023年1-8月全国房地产资金来源总量达到8.71万亿元，累计同比下降12.9%，跌幅较2023年1-7月扩大1.7个百分点。从2023年1-8月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的12.3%，利用外资占比0.0%，自筹资金占比31.2%，其他资金占比56.5%。.房地产销售面积累计降幅扩大，销售额降幅扩大。2023年1-8月商品房销售面积7.39亿平方米，累计同比2022年下降7.1%，跌幅较2023年1-7月扩大0.6个百分点。2023年1-8月商品房销售额为7.82万亿元，累计同比2022年下降3.2%，跌幅较2023年1-7月扩大1.7个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2023年1-8月一线城市销售面积和销售金额同比均增长且增幅收窄；二线城市销售面积和销售金额同比均由正转负；三四线城市销售面积销售面积和销售金额同比均下滑且降幅扩大。.利好政策连续出台，维持行业逐步复苏判断。2023年1-8月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。我们此前认为，7月政治局会议对行业表述明显更为积极，判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定和4季度总量数据回升。伴随房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在价值重估空间。“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。.风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。2行业研究〃房地产行业2 1.2023年1-8月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 52.行业2023年1-8月投资情况 52.1房地产投资累计同比降幅与住宅投资累计同比降幅均扩大 52.2新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比增幅缩窄 63.房地产销售面积累计降幅扩大，销售额降幅扩大 74.到位资金累计降幅扩大 85.投资建议 6.风险提示 3行业研究〃房地产行业3 图1全国房地产开发投资累计完成情况 6图2全国住宅开发投资累计完成情况 6图3全国土地购臵费累计情况 6图4全国土地购臵费当月情况 6图5房屋新开工累计情况 6图6房屋当月新开工情况 6图7房屋竣工面积累计情况 7图8房屋竣工面积当月情况 7图9全国商品房销售面积累计情况 7图10全国商品房销售面积当月情况 7图11全国商品房销售额累计情况 7图12全国商品房销售额当月情况 7图13商品住宅销售面积分线当月同比（%） 8图14商品住宅销售面积分线累计同比（%） 8图15商品住宅销售金额分线当月同比（%） 8图16商品住宅销售金额分线累计同比（%） 8图17全国商品房销竣比情况 8图18全国商品房待售面积情况 8图19全国房地产开发资金来源累计情况 9图20全国房地产单月开发资金情况 9图212023年1-8月全国房地产开发资金累计构成 9图222023年8月全国房地产开发资金构成 9图23房地产开发资金中国内贷款累计情况 9图24房地产开发资金中国内贷款当月情况 9图25房地产开发资金中利用外资累计情况 图26房地产开发资金中利用外资当月情况 4行业研究〃房地产行业4表目录表1行业数据情况......................................................................................................55行业研究〃房地产行业5我们将2023年1-8月数据与2022年同期对比发现，2023年1-8月行业开发投资完成额较2022年同期下降8.8%；商品房销售额数据较2022年同期下降3.2%；开发资金来源较2022年同期下降12.9%；新开工面积较2022年同期下降24.4%。2023年8月单月数据关注点：从2023年8月当月数据看，2023年8月行业开发投资完成额为9183亿元，较2023年7月环比上升0.2%；商品房销售额数据为7708亿元，较2023年7月环比上升4.8%；商品房面积数据为7386万平，较2023年7月环比上升4.8%；开发资金来源为8899亿元，较2023年7月环比下降5.5%；新开工面积为6922万平，较2023年7月环比下降2.4%；竣工面积为5321万平，较2023年7月环比上升18.2%。2023年1-8月数据关注点：2023年1-8月房地产开发投资累计同比下降8.8%，降幅相对2023年1-7月扩大0.3个百分点。2023年1-8月新开工同比下滑24.4%，较2023年1-7月跌幅缩窄0.1个百分点。2023年1-8月竣工面积同比上升19.2%，较2023年1-7月增幅缩窄1.3个百分点。2023年1-8月房企开发资金同比下降12.9%，较2023年1-7月跌幅扩大1.7个百分点。其中2023年1-8月国内贷款同比下降12.8%，个人按揭贷款同比下降4.3%，自筹资金同比下降22.9%。2023年1-8月商品房销售面积同比下降7.1%，较2023年1-7月降幅扩大0.6个百分点。同期商品房销售金额同比下降3.2%，较2023年1-7月降幅扩大1.7个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2023年1-8月一线城市销售面积和销售金额同比均增长且增幅收窄；二线城市销售面积和销售金额同比均由正转负；三四线城市销售面积销售面积和销售金额同比均下滑且降幅扩大。2023年1-8月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。我们此前认为，7月政治局会议对行业表述明显更为积极，判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定和4季度总量数据回升。伴随房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在价值重估空间。销售额2.1房地产投资累计同比降幅与住宅投资累计同比降幅均扩大2023年1-8月全国房地产累计开发投资为76900亿元，同比下降8.8%，降幅较2023年1-7月扩大0.3个百分点。2023年1-8月住宅开发投资58425亿元，同比下降8.0%，降幅较2023年1-7月扩大0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.0%，与2023年1-7月基本持平。6行业研究〃房地产行业62023年1-7月，全国房地产开发企业土地购臵费用为24475.5亿元，同比减少3.7%，降幅较2023年1-6月扩大1.1个百分点。2.2新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比增幅缩窄2023年1-8月，房屋施工面积80.64亿平方米，累计同比下降7.1%，跌幅较2023年1-7月扩大0.3个百分点。2023年1-8月房屋新开工面积6.39亿平方米，累计同比下降24.4%，跌幅较2023年1-7月缩窄0.1个百分点。2023年1-8月房屋竣工面积4.37亿平方米，累计同比上升19.2%，增幅较2023年1-7月缩窄1.3个百分点。773.房地产销售面积累计降幅扩大，销售额降幅扩大2023年1-8月商品房销售面积7.39亿平方米，累计同比2022年下降7.1%，跌幅较2023年1-7月扩大0.6个百分点。2023年1-8月商品房销售额为7.82万亿元，累计同比2022年下降3.2%，跌幅较2023年1-7月扩大1.7个百分点。2023年1-8月住宅销售额同比下降1.5%；办公楼销售额同比下降16.6%；商业营业用房销售额同比下降15.8%。从住宅口径的分线数据来看，2023年1-8月，一线城市商品住宅销售面积2316万平方米，累计同比增加9.3%；同期二线城市商品住宅销售面积11548万平方米，累计同比下降1.9%；同期三四线城市商品住宅销售面积49947万平米，累计同比下降17.5%。8行业研究〃房地产行业82023年1-8月，一线城市商品住宅销售额10827亿元，累计同比上升3.6%；同期二线城市商品住宅销售额19113亿元，累计同比下降1.0%；同期三四线城市商品住宅销售额39978亿元，累计同比下降12.2%。图15商品住宅销售金额分线当月同比（%）图16商年8月末全国商品房待售面积为6.48亿平米，较2023年7月末增加231万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为5.85个月，环比2023年7月增加0.13个月。4.到位资金累计降幅扩大2023年1-8月全国房地产资金来源总量达到8.71万亿元，累计同比下降12.9%，跌幅较2023年1-7月扩大1.7个百分点。9行业研究〃房地产行业9从2023年1-8月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的12.3%，利用外资占比0.0%，自筹资金占比31.2%，其他资金占比56.5%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2023年1-8月达到10671亿元，累计同比下滑12.8%。2023年1-7月利用外资35亿元，累计同比下降41.6%。2023年1-8月自筹资金达到27195亿元，累计同比下降22.9%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2023年1-8月个人按揭贷款达到15453亿元，累计同比下降4.3%。行业研究〃房地产行业2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。我们认为相较于14年的“认贷不认房”对此前房地产信贷存在明显放松，23年的“认房不认贷”主要满足刚性和改善性的住房需求，但不支持个人名下房产过多和投机的现象。我们认为此次出台“认房不认贷”政策的叠加效应不可忽视，主要有两类居民将重点受益，即：1）在外地有过贷款记录，但想在本地臵业的外地购房者；2）本地臵换客户，卖掉手上所有房产后进行臵换。我们认为此次政策的发力点在于稳定市场基本面，随着各地“认房不认贷”政策的不断推进和落实，能够有效提升市场的活跃度与交易量，对于后阶段市场“量价齐升”并把市场信心逐步传导至三四线城市具有重要意义。从此次三部门共同推进的力度看，我们预计“认房不认贷”政策在全国范围内的大面积实施以及各地具体操作细则的落实有望加速推进。2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。通知重点明确，1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点3）各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。我们认为此次政策的亮点在于对“限购”和“非限购”城市的一视同仁，重点城市降首付预期正式打开，因此全国层面购买首套和二套房的最低首付比例下限均有望调整为不