年郑州某房地产项目可行性毕业设计

第1章总论1.1项目提出的背景我国经济发展仍处于较高增长速度阶段,房地产今后发展的空间相当大.目前我国第三步战略部署刚开始实施,经济发展又进入一个新的阶段.经济全球化和加入WTO,使我国既面对着严峻的挑战,又迎来了新的发展空间.同时,扩大内需,开发市场,既是当前的紧迫要求,又是长远的战略方针.钱纳里认为,在人均GDP560美元~1120美元时,工业化将进入加速发展阶段.在这个阶段,房地产业必然获得较快的发展,并随着工业化的逐步完成,成长为支柱产业.2006年1月12日，国家发展改革委宏观经济研究院发布报告称，2005年，中国房地产集体进入中期性调整阶段，此次调整可能将至少持续3年，甚至可能长达6年。此外，国土资源部土地利用司副司长宋克欣日前在刚刚结束的土地一级开发热点与实务研讨会上透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。同时，有关专家也对未来房地产市场将会出现的变化进行了一定的预测，如建设品种、建筑材料、开发用地、物业管理、融资渠道、商业结构、营销模式等都将会有不同程度的转向。

面对充满变数的房地产市场，企业该如何应对变化、规避风险，广大开发商都想为自己寻找一个最佳突破点。观点在碰撞中不断升华，位于中原腹地房地产制高点——******的开发商们要想求生存必须了解本地行情，根据市场状况选择积极的应对措施，开发市场需要的产品。始于2004年初的一系列调控政策，使房地产行业出现转点，表现为投资下降，销售放缓，但调控只是针对宏观经济和行业自身存在问题，延长行业上升期的手段，通过对未来供求层面的分析，行业长期向上趋势不会改变。房地产的不可移动性决定了其产品具有特定供求半径，加之我国区域经济发展的不平衡造成了房地产市场的区域分化。******市是******省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，辖12个县（市）、区，其中县一个、县级市5个、区6个，2005年10月以后，******房地产市场悄悄涌动逐渐复苏，房价变动不大，呈现低幅上涨的态势。预计2006年，随着高层的精品化、概念化，绿色住宅、节能建筑等理念的成熟，******市东西长166公里，南北宽75公里，人口631.63万人，全市总面积7446.2平方公里。其中城区面积1010.3平方公里，人口216.3万，建成区面积125平方公里。******历史悠久，文化灿烂,旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河历史文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给******增添了无穷的魅力，被评为全国首批优秀旅游城市。城区开发发展较快，房地产业尤为显著。中部战略和城市化进程是******楼市迅速发展的根本保证。亡*悉*拘*说*雷*遇*趣的康最奖大塔资唐源夜在爪于炭核带心盗的短地喉理宅位豆置腊和从*瞒*查*膜*玻*倾*拌1刚亿芦的陆人璃口称，驳楼胞市婆的膨源离动呼力根在夸于各中蜘部驳战买略乌的各实济施博和够城帆市狡化环进窑程从。音1眨1改月兴，芳《贪中电原缠城挎市北群谢总拼体抢发丰展坟规面划嘱纲玩要待》糟正零式顽出限台婶。纠2袜0土0油6办年谅郑彼汴密一允体总化炼建糊设挡也党将陷正仪式地启仍动怎，竟在篇这合一寒大恢趋庄势确下储，腥市去场筒向都好风亦城是渠必逼然粱。星郑弄东橡战裹略策彻锄底透改巴变绑区郊域帐格葛局级。柔2占0摧0娱5馅年机，在*扁*颈*赠*狮*洞*迈房嚼地搅产转市厦场里总托体紫上闷比闷较洒平成稳削，熊没嚷有域像蜡外涛地色那倾样仅大蛛的六波诸动私，肃新直老比八灭条耳的侧出撕台嘱，柄税沉收只的嫩调僵节秤，幅都你没强有芒动乘摇断*兆*乐*示*伤*麦*展房页地弊产临市赢场始看申涨符的纷行刻情分。贪不病管泥是韵住删宅忍地顽产山还伏是像商顾业棚地句产失，切火严爆而运舍筹捞、艇踊彼跃定选铲址洲等岔都抢说役明专政识策时的道调怠控剂对源*叔*蛾*昆*渔*老*商地榨产括市恐场愿影进响炎不划大庸。轿2师0勒0佳5驻年绝，匪从义推瞧出缓的确楼幼盘抬看蜓，昂高锐层郑、杏小爷高逼层勇的堡比陈重唤加用大易，宴受营居遗住拳习谜惯字的谱影救响完，志多妥层扭成谜为赶稀烟缺戚房娘源坑，病导衬致僵多碍层早价欣格晌明锈显是攀细升穷，筹与贩高蝴层轿、守小有高抓层铲价窄位术拉限近洋，牢楼袍盘侵的污价土差什幅剖度孝不编大堂。冤多络层勒的误居晴住嘉购贸买鸡心馋理债仍虹左糟右踩人欲们南的劫意晶识扰，雷但垦有欣一腰点妇可训以狮肯宽定计：腰2静0恋0丘6璃年忘多裕层们将性进循入藏稀态缺叨市佣场仁，稿房爹价旅看幅好招。拐总理体贺上斧看楚，握2翻0丢0嫌5班年掀国下家指关沃于冶房抛地冈产喊市己场焰调哭控炉政凭策赏的芬出鸡台叙，竭短拾时亭期督内型，届由祥于众购慎房罩者越持杂币村观症望晋，抚造坦成霸楼朵市栽的烛暂邪时萍低科迷冲。狼2孙0币0拜5桂玻年吗将日持巾续胶走庸高幼，筹但推不争会门出歉现建楼境市炮泡嘴沫烤。区判瓶断廉楼蝶市克泡的沫枣的贸核班心次标浆准谜，扣我党认域为它那抱要敞看识购曲买错者袖中芽理汉性冻居劳住诵与撇狂华热眯投睬资权的敲比窑重量孰船轻毙孰嫁重劳。垫在产*催*诊*箱*壳*份*摔，斜不赚管处哪耳个棚楼悔盘殿，券狂脾热乖投拜资酬的树都释很闻少闸，想还贞没蒜有榨楼中市拥泡峰沫级形巷成耻的瞎客勾观冶条拜件较。裙2鹊0拣0似5攀年发在副楼饺盘寿营镜销唉上份，挎出孤现往了例新胞的稿挑乖战猎：筒二亡手黄房看市径场眯的轧成料熟座与卧销尽售踪网负络密的边运胖用掉。饭成咐熟手的盖二客手著房陷代锯理夜商深，惧挤得兑串了懂部处分筝新怖楼位盘蝶的垂潜亏在挠客尚户网，毒成丑为粮房递地钢产怠市汤场色的主劲倦旅虹。办同关时尖，业利薯用引二牲手艇房巴市苍场央的梅网丽络强优指势馅，察进快军氧新阻楼窑盘诞的护营键销倍代家理凑。侧2赤0销0膨6锁年骡，巡这骡一伶态当势级将吵进邀一妨步那加搁强凭。羽2睁0阻0蓬6严年他，赠对耻于肺地岂产疮营编销滥策涛划亩而泉言熟，年机私会纽和怎挑月战引并戴存攻，阶是碍重肉新腹洗相牌帜的帖一库年折，溜外柱地狱知乱名汽品合牌呢的扎进富驻燥，欧本巧土午品壮牌免的肤树侧立上与住转司化尸，汁都仿伴傲随孕着将激伯烈松的恩市芽场此竞酬争模。漆面蛮对退日舅益画理伏性疯、刷成剑熟则、坑专蜓业苗化甜的芒开缸发重商掀，很地芬产尽营舌销象策乞划净机顿构指面掘临棚全洁新蹦的技挑团战郊，惊对际专绪业罪能丑力狮提看出妙了众更焰高朵的走要崖求黎，增将老导存致均营肾销夕策玩划基机臣构驳的越两净极谅分勺化猜。能强避者饱更弓强币，娱弱东者敌将翁自滩动勤出来局胖。铸*坝*然*欢*甲*迟*且的坏城新市粪框肤架棕并暖不逐仅员仅谷是界北警扩培东姓移乱，碧*天*土*步*躬*姨*蚕市富西撒北耻方捷向种最输早洋有翠了充一强个艰高户新炒技骂术橡开阀发启区起，甩距产高管新介技殊术孝开乓发三区予不事远伍，山还氏有狮一畅个哗*萍*粥*尚*理*国*潮综搅合冲投驴资可开扰发谢区始；规东吹南决方勺向怀，存有摧一仓个洗*紫*豪*岸*编*慨*纲经刑济科技榜术剖开滤发曾区景。尺九壶十妥年明代顽初戏，障在枪高陡新取技傍术闷开棋发声区代贯考穿金南雁北帖的妖瑞健达耳路魄上灾建梦起泡了缘一代批巨商勿品矩房腐，废由显欧器式祖花晃园签别做墅书，社又绘面煮向六普脾通慕家席庭雕的仰一盼般轿住己宅钟。村除威启切明巩村零等吴几灶个皂楼观盘满有抵一爸定竞的防销衫售买量岗以顾外镜，铸大骗部恢分由已优空凤置份十漆余菠年发，穷几膊年使前鄙还换被柴餐腿饮刘业跌租尽用献的施欧誓式滑花畜园疑别宁墅霜，摄现取在乎已药成券为颜了躲附玉近羡农贤年坛的嗽临示时汉仓锄库冰，牛怎突么针也钟掩翁饰匀不渗住诉“跃旧壤时翠谢菠家摘堂物前帮燕和，嘴飞劫入币寻俘常宏百苦姓是家航”鸣的级荒烤芜离与星苍逃凉军。摩综筝合冠投龟资净开妄发英区射，荡因南建泊成租时剥间优短海，排西臂侧灯受餐铁乘道底的乎影择响组，棒开充发企的倚房亚地敲产确项滤目秆不惧多杰。续经芦济更技哪术买开同发希区补新套开影发装的风楼达盘海较持多跌，谁而诸且腥已疯成阻规恐模搅，剑形键成肤以蚁别愈墅渗、乏叠凯加持别售墅社为忍主考的裂产填品疾特鬼色模。净但群经约济沟技示术姻开句发卫区捧的游楼身盘短除削较桨早去的肯专扎家枪花窗园烧、羊格菠林修有伤较发高皮的菌入惧住枯率蚁，待大貌多聋楼燥盘演的瓶实扫际洁情投况芹是芝呼右声赴高袄、姜成姥交滑低螺。识郑勾东顾新货区困现况在峡是服一击个抽热舞门井话理题赛，世数叫平饰方物公问里杀的因中建央饰商骆务疏区织已贝初爽具牧规绸模池，寒政苗府赶的斯支蹲持叶力爬度游较作大颗，踪但伤仔前细立分北析蠢就建会寄发杰现您，投新午东钳区明的可房分地陪产祸走只的恢是河高垄端劫发隔展太路犯线继：岸已番建刷成奴规速模投的斯大须多秒为垮商丽务蚊楼哀，都适穴合梨企糟业日入碰住参，串针达对牌个待人适和弦家品庭桶的厘成涂熟颜住杰宅验区弯有瓣顺鹊驰文·唱第钉一谨大见街贿、进中楼义刘·邮阿胜卡习迪汁亚智、罪联策盟购新联城寻等明项描目畏，番价裕格扫较税高辽，辅供阿选学择缎的扎空逐间远不阁大雹。嫂很村为驰直挺观科的顺是辨道武路余、罢桥胖梁哲、果医肚院宿、首学举校逗等功综换合恭配兰套列设吴施勿正堂火岸烧伍眉络毛斯的徒进租行乳，更换央句式话阿说廊，撒该渗区凤域券目慧前低并斗不价完炕全扇适捐应沸居蛙住赤需舒求嫌。宁况豪且齿整勉个庄新垮东呀区比的笛整坏体碎规统划盗完隐成精时幸间滴需或要铺几微十咬年掀，中这钩么寇长花的尘建钻设安、况发蹈展矩周壮期扛，攀政乡策指、时资龙金惊等症众洽多叫因辨素惕中锅任肥何神一删个绿因基素厨都距可嚷能不是冬巨醋大喇的寇舰吼船军搁矮浅顽，喘对论于值寻委求扩理妙想远的仙投爱资亚、怨居舅住狭的椅准螺目弟标很客虾户茄来牲说弹，目此齐时训对祝新里东即区芦的染观输望妈心身理养大父于雷利毅立内刻纹解碎囊罪的替冲亲动堤。磨综票合碰分蔽析纵四腰个温区舞位颤的霞基鸦本旧情窑况智，盖我而们恼可克以蚕发肤现火以慰下踏几瓦个阳特饭点逼：=1\*GB2晒⑴周与朝市好区馅有莲一拉段州距肺离辈，加在娇人己的孕心春理杯上藏产触生咏远扫离画市遵区省的关认随识扯。=2\*GB2炎⑵勇均哈为刻新例建掩开总发疯区惹，床公碧共置配昼套厌设仔施蒙有挥待透完晴善捎，婚还斧不颂能寒完臂全体满似足忘生艘活煎需砖要芒。=3\*GB2愉⑶烤开必发输的西楼患盘狐与筒市比区馅的僚楼争盘扫相庄比众，堂没鼻有面价窄格找优乖势申。蝶三石个湖开咬发僻区耍和掏郑偶东熔新吃区弹的鹅三敌个尚特宿点塘，焦在测一牢定掏程增度响上态可虾合爆理烛解时释逮四某个租区妥位宰房快地梨产钟现今状齿，痕同祸时版也篇使胁*遮*避*醉*晋*观*绣北衡区本的明房夏地签产哪优谋势垫凸刑现并出抓来偶。疼衡台量除一深个挺区伤委睡房牢地浊产糊发午展挡现溉状打的直合咳理璃标承准奖不灾是阵只医看叶见速成艘了怎多已少甜楼样盘买、掠明咬盘压等闸高灾端嫁产银品围，挥而着是吼综扫合姜考贤察仁：递楼准盘华销鼠售脱理民想笔、江价杯格肝上豪扬专的彻真蹦实腹稳滥健扩、宜小尺区拍入业住瓜率哄高苍、坟业坏主王投什诉堂率翁低殃等企，头从搏经踩济斧效榴益惰和才社伯会口效骄益报综暖合音评芝价锻。返目钩前赵，罩房础地械产相行痰业钻有刃些且做悉法馅令侍人臭费婆解骄，当一荣个则楼安盘何建彼筑卖工大程乞尚惨未葡过燕半雪，选一劲个撕人翠没饰住宰进巷去守，造已躬经利成爪为贡得骑奖何楼遍盘及、么明棕星洒楼稳盘图，阔有右不碌少悔是刚赔触本世赚羽吆抹喝银。漆出脾水朝才杰见盏两清腿贪泥油，库一骨个勉区忘委声房丑地歌产洁的更优布势抚要甘有选一缠定美的犹开拳发贸量掏，散经术历猜一通定寺的群发品展兰过存程穷，科聚模集坊一叮定状的挎“带人病气冒儿格”院，春取抖得健一渐定拥的壳口访碑仁。耍*爹*巩*告*承*耽*暴北令区优的翻房哥地只产评发言展够建鹿立昏在矮优舟越睛的脊地菜缘部优疗势理基核础狐之捞上园，摆不良像莲其追他舅几常个宾新览建侄的炕开榴发剩区宇那府样真，驻地半块亚与帮市旧区腿有首距反离绸，姨与肺市兆区沉呈烈现翁游童离竿状款态间，怒*捡*井*池*隶*铲*锁北爱区榨的魄房鲜地降产无随蒙着豪市睬区驱的怜地舅缘茎而逆随泳之零延晃伸勒。纱换定句皆话犯说宋，苗北隔区丽房坏地每产蚀发妖展波没宫有拥脱波离询市漂区摔地凯理呆框梦架格，弹没萝有酸从延市雨区工游复离等出仗去坡，紧而僻是内市抓区公的携自窗然启延恳伸做。挣这著个耕特芬点都从芦根柜本无上志决嘱定鼻了沟北角区茶房掠地虫产曲独旨有贞的嫁优膀势常资买源雹。辫前射一惠段洞时杏间症房穴地欧产饼营趁销快流渗行畅做多概挡念断，劣但语对促大面部饲分执开匙发脊商毁来忍说宁，帅做键的倡都秩是绿空蹄概芳念件，够对插客每户智宣尿传警的匀内成容桐都描是侦镜控子圾里现的旷烧脖饼谋，乘看轻得汇见吗，齿吃盈不雄着币，漆宣鸟传底的浩内齿容薯与托产斤品灵本隆身瞧联督系灵不永大敲，贷买狂房忆者寻却预成软熟币起庄来应，角跑艘过康房匆产犹会柱跑钟现随场朽，必最泳后舞在说售泻楼疾部暗提丹出内几行个香疑姜问三。偶不垄能耕怪货我钻们愉的环购遭买岂者顷，艺花慧园玉洋糟房疏，危镶目嵌耐在吼绿狱草督坪飞中柄的竿小愚木罪屋痰，胞有轿山俗有鱼水羽，声门柜前题小晋路岔弯虏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分柏项鞠工但程糊验次收浸2番0累1消0带年恒1互月奖-稀4问月惹：盏三诉期饰工洒程扒单芬位汽工盈程摄验师收腿2苏0票1雀0孕年手5控月漫：厉三僻期普工乖程宵正围式品销池售茅并指入器住仰1蚀.续8法逃季结单论蛮及悟建伴议=1\*GB2躺⑴币通吃过魔对绑项牌目隶的寇技渡术榜经虾济地进里行睁初唤步殃分云析龄论舒证深，务我壳们沾得舟出童如皮下双结碌论吃：=1\*GB3羡①娇*园*垫*店*招*桌*忘市这*你*袜*跑*鸣*饿*饰项本目咬的党建思设跃，龄符鹊合腔国凡家印宏排观巡经团济炭政灭策描；=2\*GB3酬②谜*辰*回*魄*蒜*俩*滴市争*夸*遣*三*稼*吉*材项耐目胁的保建食设盯单劈位肥*娘*之*遍*薪*宏*热*筝*课房麻地程产次开投发码有肆限尤公邻司堪具烟有泛很嗓强退的戏经晴济衫实词力县和厨良败好行的淡企滴业朱信昌誉远，钻为返项询目营建胆设棵提焦供鸽了松可屑靠视的但保凯障叉；=3\*GB3外③屈项高目兆的开规模划腰设峡计往方谷案渴基闻本酸上惹利菜用斤了驼项叶目跪地秒块监的腐地交形体特壳色倡，耗达罩到坐了劣人从文缝景伤观迷和葱环挽境拦景飘观扶相垦融保洽亡的芝目醒的灰；=4\*GB3建④受次偿可脂研粥对虾项糟目湾开祸发射的火技紧术烘分糟析植，琴是葬充龙分病结钻合土了稠项弃目迹自臣身屑的上实学际那条掌件遣，竞具夺有陵一肚定家的犁可带操巨作义性铃。=2\*GB2馋⑵前根孤据固在气评乱价栗过津程艺中这对遣本蔬项陶目踏的货认干识印，恨对尚本递项腹目县实愁施古提米出哑如踢下罩建椅议汇：=1\*GB3陆①母经蛋营腔管满理厘风满险跑规皇避北Ａ南本瑞项鱼目诚主明要旅应猴加奏强辅市宏场围营且销至工须作堤，瞎做微好兰商繁品着房坝销邻售炊或晚出炉租宁工铜作莲；稀Ｂ宪在邪本筛项孩目规实瞧施婆过甘程密中碗还宜应残优耻化街设拆计饲，车采袄取熄切承实毒可倡行禽的霜工州程尊技候术色措向施委和和施愉工倚方冰案阳；豪Ｃ寿做驰好租物移业它管怪理柳和艘售或后净服校务风工炭作=2\*GB3隶②刚金紧融质财密务劝风循险谦规咽避膜从突自盼有滔资猾金洲使助用棒成由本颂和直开找发血资贫金寇回猛收是考剑虑答，禁应诵减我少辆占鸣有伙资咏金明回方收狸风靠险毁，寨应般采业用推多杂种皱付蚀款皱方姓式句促债销侵。=3\*GB3乞③守建愁设顾管覆理获措朴施誓Ａ灵整询合粱企币业亚资秩源求，去提邮高售操雅作经水子平府；蜻Ｂ川根银据渡开嫌发宫资葡金吸运繁作渠模室式根的截设释定序，诞对拌运优作傻资位金洋的循能鹅力编要跪求体提钻高泽；饿Ｃ琴提驳高能资咏金药使抄用雅效霉率烦的裳同络时滩，朵以品要捡保阶持丧整千个柜开贪乏兆理贡念脏的执延载续勤性副；疼Ｄ钱委谁托怖专祖业羽代耽理挽公封司奶销红售检不水失拔为沫一惰种煌较喂好达的片选齿择打；精Ｅ畏项斑目汽在撇招烟投再标富阶雕段腾，胜应昆选届择抹有丹实迷力谢的葱承批包倡商著和惩监火理富单五位盗。屿建露设秤过破程扛中壶，惯应佩加配强讯现工场昆不塔同淡专左业共、万不限同不工乐种塑之过间伏的跳协疼调虏与窝配挑合报，叛确桃保塔工剖程桑进府度观，颜保戴证拣工洽程茶质抽量拼，远尽炒量响缩压短斗项未目蔽周态期例第污2节章伤辩伏市皂场分分村析身与萍预缓测东2着.猴1俭零我搜国秧房苍地古产庙市醋场狂宏丑观星形狱势瞧分测析茶及玻预州测台2继0炕0敞5庭-者2弟0你0板6腾年你我喇国误房鞋地箩产割的辞现挨状优我反国浆房杜地立产泥价盯格运的邮普赵遍榆高刑涨洗，拖商舞品仓房旦的陪大记量窝空箱置某，萝但翼是状平粥民增百普姓烘和乱很僚大惕一蠢部眠分协人共还宴是滩买进不顽起支房谅子座，恭这脉种郊现殃象敞很片像充西澡方仪资俗本杠主溪义快国肌家识在页二纲十邀世坐纪嗓三辞十开年版代亭时于期召的熟状芦况劝，款那氧时厉资槐本率家禁宁泛愿泽把伟成算吨犯的首牛划奶聪倒圾入将海鸭里园而斥不腥愿德施醒舍冲给冬老浊百佩姓政，遇于鹅是射人偶们夹纷累纷扣认仁为徒房深地皇产染界身出汤现鸟了间泡先沫制，泼进伸而厘怀伞疑招社息会渣主汉义滴的闯优链越极性街的凯体卵现耳，映分狡析垮为叶什砍么漏会放出泽现启这裤种扭状旧况收的羡原吊因敬：=1\*GB2泻⑴酷从塑源烟头匪来狂讲者,书土遗地哭供烦应疤失荒控遭是辱造鸽成秧开歪发也过足量幻,耕大灿量纯商碧品牙房赵空烦置培的逢根啄本索原匙因兵。=2\*GB2则⑵泻房付地鼠产速企适业隆经侵营畜粗惭放困。=3\*GB2纯⑶挺投章资牲约碧束唯软福化房,缘金见融给监择管霜不浑力乔。琴及目房泰地括产虎市塑场善中意出浴现叮的桨严拘重制弊绍端犯：=1\*GB2务⑴扬市秩场评体挤系江不巡健象全呜,卡房队屋哪流浊通朱困锁难牲。=2\*GB2船⑵坛政题府算行摇为蚊不博规罗范突。谎对胸于翠上投述件问逼题德本溜人受谈安了垂初惩浅唱的梁认司识萌结旗合舟当找代笨的垮大株师姜们虑的改评最论司分茂析柜了咽国忧家香应驼采大取那的诉对塑策朗。诚

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从2005年下半年起，市场的销售速度明显下降，尤其是往日热点城市超比例认购的情景不是对行业整体发生转折性判断，下面从供给和需求两个最基础层面，对行业未来发展进行很难重现，2005年1~9月份商品房销售面积和销售金额同比增长23%和33.8%，虽然销售面积和销售金额的增速与2002至2004年22.62%和31%的平均未水看平册比薪较躺接翠近须，像但逮与侵2拢0里0萝4哀年沸初品相维比卫已毛呈浅回屑落矩趋抗势屡，笛这农主墨要祥是齐由进于览我搭国漂实粗行母商敞品页房胶预待售瞧制风度臣，离统庙计贺数老据尽存延在旗较矮长垦时闲滞掩，套目散前问的间销杜售哭面皆积膀统娇计刃口庙径煌是暖本制年毁度难实妻现凯销纷售尿的偷现嚷房某和陵上待一占年担度家已微经护销阳售啊到牧本离期阻达拿到晴竣迈工促条谱件赔的晚期公房耽，奉并滤且饿2政0搬0氏4休年申已年完浙成者销慈售炕的赞期届房猛，语在免全座部恩销虑售唱面景积胆中锋所剪占欲比律重垫较砍大槽，化而韵2摸0烟0管4锋年槐期敲房类较猴好暑的玩销后售吃情奴况物反疫映阅到骡今泄年祸的渗统翠计细数躺据装中政，附所厦以捡我壁们跨能殃得牌到点2勺0煮0便5功年娱前槽三不季肤度神销尤售陵数舰据聪没奴有炸真迟实钢体拍现馒目超前狮的福市徐场曲实蹲际响销筒售墨情摧况侍。脾

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停=3\*GB3③短期调整还是下降趋势

投资下降、销售放缓都说明行业向下拐点已经显现，但这仅说明行业经历短期的调整还是已经确立下行的趋势，笔者认为，调控是针对宏观经济和行业自身存在问题，引导行业走向规范，延长行业上升期的手段，并分析。

(2)供给层面分析=1\*GB3①先行指标下降预示可供开发资源减少

国家前期调控严格控制土地出让及新立项目的审批，土地购置面积增幅明显下降，2004全年和2005年前三季度增幅分别为5.4%和3.1%，而土地开发面积出现了负增长，2004全年和2005年前三季度增幅分别同比下降了11.4%和0.5%。作为行业的先行指标，土地购置和开发面积是形成最终房地产产品的基础元素，可供开发资源的减少，预示未来房地产产品供给下降，尤其是作为更先行一步的指标土地开发面积，在2004年下降了11.4%，预示短期供给的下降将更为明显。=2\*GB3②从紧的土地供应政策基调不会改变

虽然增加供给会改善供求关系以抑制房价，但房地产业影响力系数大，大量批租土地以增加供给会产生对钢铁、水泥、建材及能源的大量需求，引发新一轮投资热潮，先期的宏观调控成果将无法巩固，所以，从紧的土地政策基调在短期内无法改变，也将对未来供给形成约束。

=3\*GB3③企业融资渠道酝酿变局—短期难有突破房地产作为典型资金密集型行业，其发展离不开金融的支持，未来融资渠道及力度，决定行业的发展速度，目前我国融资渠道较为单一，主要依赖银行贷款，为分散系统风险，银行对房地产业的支持将更为谨慎，2004年银行对开发企业的直接贷款规模与2003年基本持平，比例却由20.5%降至15.6%，因此在新的金融和市场环境下，开发企业的融资渠道酝酿结构性调整，未来将更多依靠自有、自筹资金并拓展新的融资方式，但我国房地产上市公司较少，行业代表性差，并且配合股改的再融资暂停也进一步减少了企业资金来源，目前看来信托是获取资金来源的新突破口，但有能力获取信托支持的企业多为优势企业，尤其是2005年10月份央行出台的212号文件进一步提高了信托融资门槛，因此行业短期内不具备整体性拓宽融资渠道的条件。

=4\*GB3④长期看投资将在保证经济增长质量和速度中达到动态平衡

资源已经成为制约我国经济发展的瓶颈，为实现可持续发展，保证经济增长质量，必须转变过渡依赖投资拉动的经济增长模式，实行投资消费双拉动，投资在经济增长中的作用将有所弱化，作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资必然也将受到影响，从历年房地产和固定资产投资增速的关系可以看出，两者具有较强相关性，并且在很多情况下，房地产是作为中间要素投入的，所以在整体宏观经济下滑背景中，房地产投资下降速度会快于固定资产投资，2005年1～10月，房地产投资增长21.6%，低于固定资产投资增速6个百分点，所以从转换经济增长方式，保经济增长质量角度，房地产投资将被限制在一个合理的区间内。

=5\*GB3⑤改善供给结构是长期趋势

我国要建立多层次的住房供应体系，其中为中低收入家庭提供经济适用房是我国将在相当长一段时期内要贯彻的住房供应政策，但由于利益关系，出让经济适用房地方政府获得土地增值收益，同比商品房用地低，而开发商的利润率也被严格限制，所以经济适用房难以形成大量供给，2004年经济适用房投资甚至出现负增长，此外对购买条件审查不够严格，相关约束的缺失也使政府政策初衷变形，笔者认为，只有市场理性发展，才能为经济适用住房建设创造良好环境，因为相比商品房，经济适用房明显具有低收益、低风险的特点，如果市场火爆，产品销售风险低，开发商当然没有动力开发盈利低的经济适用房，只有市场理性，不符合市场需求产品存在销售风险时，从规避风险的角度，开发商才真正有动力开发经济适用房，目前的市场不景气，正为经济适用房建设创造了条件，此外，经济适用房对商品房具有一定的比价效应，对抑制商品房价上涨也会起到一定作用，所以优化结构是长期趋势。

=6\*GB3⑥结论：短期供给增速下降，长期重在结构改善

从获取资金支持和土地资源这两大房地产开发经营基础性元素，以及行业的先行指标来看，短期供给不可能有较大增长，从长期看绝对供给量平稳增长是主基调，最大的改变会在供应结构上，政府会提高经济适用房和小户型产品的供给来优化市场结构，形成消费者的有效需求，从长期看，投资将在保证经济增长质量与速度中达到动态平衡，笔者认为，20%的投资增长率是这一平衡点。

=3\*GB2⑶需求影响因素分析=1\*GB3①短期需求受到抑制

目前市场观望气氛浓厚，需求明显受到抑制，造成这种局面的原因是政府延误了调控房价的时机，部分城市房价上涨超出消费者的承受能力，而前段时间频繁出台的调控政策，也改变了人们对房价上涨的预期，致使人们持币观望。

市场何时能够走出观望，是影响开发企业业绩的主导因素，而对观望期何时能够结束的判断，应从导致观望的原因入手分析。一是对调控政策的稳定预期，如果国家继续出台更严厉的调控政策，消费者当然会预期房价波动而延迟消费，而在投资规模和房价都明显收到抑制的情况下，政府为保证行业平稳发展，继续出台更严厉调控政策的可能性较小，未来将是面向局部市场有针对性的管理，促使行业走向规范；二是形成消费者的有效需求，有效需求的分析决不能笼统地从全国范围入手，各地区市场有自身特点，前期涨幅过高的城市，房价应当理性回调，降到消费者具有有效支付能力的价格才能启动消费，而涨幅不大的市场，则发生平稳过渡的可能性较大，从时间上来判断，预计随2005年和2006年房价数据出台，如果达到了政府稳定房价的初衷，消费者预期将明确，市场将走出观望期，而前期涨幅过高地区观望期的结束将根据房价回调的程度，预计短期内销售不可能出现大幅反弹，需求回升将是一个逐步释放的过程，2006年底市场转暖的可能性较大。=2\*GB3②城镇化进程不可逆转未来五年，我国将进入城镇化进程加速期，而城市经济的发展，实际上就意味着房地产业的发展。随着经济的发展，众多的农村人口逐渐迁移到城市，使城市人口不断增长，在过去的5年中，我国城市化率年均增长1.4个百分点，以2004年的人口基数计算，每年将新增1820万城市人口，按人均需要住房20平方米计算，仅城镇新增人口，每年需要住宅就达到36360万平方米，这一数字已经接近2004年全年商品房38232万平方米的销售面积，当然，因为我国住房供应体系的多层次性，新增城市人口的住房问题不一定靠购买住宅来解决，租赁同样是目前较为可行并符合国情的方式，但不可逆的城镇化进程带来的住宅市场的潜在需求巨大，在合适的政策环境中，潜在的需求必将转化为现实的市场需求，从而推动房地产业的发展.=3\*GB3③符合产业结构高级化调整的方向

中国正处于现代经济增长关键时期，经济增长效率的高低，是与产业结构变动的合理化和高级化相一致的。产业结构高级化最直观的表现，就是三次产业的产值和就业的依次更替，即产值或就业的比重，由第一产业为主体产业转向以第二产业为主体产业，再转向以第三产业为主体产业的结构性转换。我国产业结构不合理，很重要的方面就是第三产业比重过低，2004年三次产业的产值比例为15：53：32，而根据统计，世界中等发达国家三次产业产值的比例为10：38：52，第三产业比例过低，不但会降低城市居民收入，还不利于农村富余劳动力的转移，这样会固化中国城乡二元制经济结构，不利于启动内需，因为与城市居民相比，农民的自给自足性更大，在内需不足的情况下，中国防御外贸冲击的能力将更差。

房地产在我国属于朝阳产业，真正的房地产市场化运作始于1998年福利分房的取消，房地产业的发展能够有效促进第三产业的壮大，从而推动产业结构高级化进程，符合产业政策支持方向。

=4\*GB3④有利促进就业

随着劳动生产率的提高和资本投入的增加，第二产业对就业的吸纳能力逐步弱化，从1998至2004年，第二产业在三次产业产值中的比重从49.3%提升至53%，但第二产业的就业比例却从23.5%下降至22.5%，而第三产业产值虽然从32.1%下降至31.8%，但其就业比例从26.7%提升至30.6%，说明在不变产值下，第三产业可以吸收更多的劳动力，作为第三产业的重要组成部分的房地产业，不但影响力系数大，可以带动多个相关产业的就业，而且其本身就属于劳动密集型产业，尤其对农村人口有较强的吸引作用，“十一五”规划建议中提出的引导农村富余劳动力向非农产业和城镇的有序转移，房地产行业的诸多特点，符合规划引导方向，是解决就业问题的重要棋子。

=5\*GB3⑤消费结构升级带来的发展机会消费结构的变动与收入水平有密切关系，这一联系集中反映在恩格尔定律中。随着收入水平的提高，食品支出占家庭收入的比重递减，对住房消费的支出将进一步扩大，住宅业的发展能适应人们消费结构的变化。如表1中所示，恩格尔系数每降低5个百分点，住房支出比重平均增加3.73个百分点。我国恩格尔系数从1999年的44.5%降到2004年的37.8%，2004年系数相比2003年有所反弹，是因为粮食涨价因素，2005年前三季度，该数据又降到36.9%，其长期下降趋势不变，2004

年我国人均GDP

已达1269美元，“十一五”规划建议中提出，到2010年我国人均GDP比2000年翻一番，届时将达到约1755美元水平，恩格尔系数降低迎来的消费结构升级，是我国住房总体需求在未来五年内保持增长的基础。=6\*GB3⑥结论：多重因素支撑行业长期需求

支撑行业需求层面的多重因素都具有长期性，并且潜在需求量巨大，目前市场陷入僵持，需求受到抑制是偿还行业发展不规范所欠下的历史旧债。从长期看，为保证行业平稳增长，政府最佳的选择是配套出台合适措施，将潜在需求逐步释放，因为掌控了资金和土地这两个房地产开发源头的政府，完全有能力做到这一点，行业在未来5年中平稳向上趋势毋庸置疑。=4\*GB2⑷对供求的整体判断=1\*GB3①短期将在供求双向下降中构筑新的平衡

笔者对行业短期供求的判断是双向下降，高房价和消费者预期改变可能会对需求的负面影响更大一些，房价变化作为供求关系变化的最直接体现也证明了这一点，2005年房价的表现是涨幅明显趋缓，从一季度的12.5%到二季度的10.1%，再到三季度的8.8%，说明市场经历供不应求到供大于求的转折，但全国性的绝对价格下跌可能性较小，预计全年房价涨幅7%左右。

=2\*GB3②长期将维持供略小于求的局面

从未来获取土地和金融支持力度来看，行业形成有效供给的能力不会有较大增长，而需求层面诸多因素都具有长期性，并且潜在需求巨大，只是国家会结合宏观整体形势，将潜在需求逐步释放，所以未来行业将处于供略小于求局面，既然供略小于求，房价将维持小幅上涨的趋势，预计未来5年年均增长4%~7%。2.2******房地产市场现状分析与预测******房地产市场现状分析过去的2005年是******房地产较为平静的一年，2006年******房地产的现状又如何呢？现做如下分析：2006年，对于******房地产来说是一个十分敏感的时间段：宏观调控的力量显现、郑东新区大量交房、ＣＢＤ大面积写字楼开始招商、地王和地沿项目启动、秦岭路大量土地开始开发预售……所有这些都将发生在今年，所以今年房地产的形势使越来越多的人观注和评价。根据本年度的宏观政策及开发情况，今年******的房地产将会出现几大看点：=1\*GB2⑴商战再显端倪

=1\*GB3①超市大战

2005年年底，******商业竞争势头已初步显露，2006年的商战再显端倪。以农业路东段为例：从郑东新区在建的宝隆商业广场到中州大道交叉口的易初莲花，到经三路口的家世纪，最后是花园路口在建的丹尼斯。短短的几百米，方圆不足一平方公里的地域内，开业与在建的商业项目达7家，商业营业面积超过15万平方米，这其中，还不含其他的商业营业行为。

=2\*GB3②物流大战

以****路东段的建材为典型，也是在几百米的距离内，各种建材市场超过20家，大体量的物流项目如香江、澳柯玛都在2006年开业，进入实质性的经营与招商工作，从量体上讲，加上15万平方米的东建材市场扩建，*****路附近从事建材、家居行业经营的总营业面积超过了60万平方米，“僧多粥少”的形势显而易见。

=3\*GB3③商业地产大战

目前，在******酝酿建设中的商业地产项目有：金姬中原电脑城项目、大上海步行街项目、太康路丹尼斯项目、人民路百盛商业项目、郑东新区宝隆商业城项目、燕庄拆迁改造商业项目等，每个项目的量体都在10万平方米以上，如何保持好的销售态势、如何赢得利润、如何吸引投资客、如何展开招商、如何从事经营管理等都是这些房地产开发商们头疼的问题。在商业地产中常用的招租返租的形式在2006年将会受到贷款、预售等方面的控制，商业地产的销售手法面临着新的创新。

=2\*GB2⑵写字楼大战势在必行

写字楼的主要量体集中在郑东新区ＣＢＤ的内、外环，内环的28栋高层多是以商住楼展现在市民面前的，加上多数以定向开发，所以现在内环的80米高的建筑中，销售几乎都已全部完成，而真正面临问题的是ＣＢＤ处圈的120米高的纯办公项目。目前，外环中，在售的纯写字楼项目有：联合中心、蓝码大厦、世纪峰会；未售的项目有：中烟大厦、第一国际、中油大厦、格拉姆大厦；还有********公司的项目等，以每栋3~4万平方米的量体来计算，保守估计ＣＢＤ外环将会有30~40万平方米的纯写字楼项目陆续进入市场。虽然有些项目存在一定的定向开发，但进入市场的总量依然很大。从环境来讲，郑东新区还不完全具备办公的必备条件和吸引力，而与郑东新区相临的未来大道、经三路、黄河路上，各种各样的办公大厦层层叠叠、林林总总也有几十栋之多，无论是现房还是期房，都对郑东新区的写字楼市场形成冲击。从租金价格上来讲，市区内的写字楼项目无论环境还是配套设施都不亚于ＣＢＤ的标准，而租金水平多在1.3~1.8元／平方米之间，而郑东新区日后虽然可能突破这种租金水平，但很难达到理想的出租率和入住率。对企业而言，企业的选址有严格的要求，不可能为了追求单一方面的享受而忽视了成本的构成，所以郑东新区写字楼真正的竞争会体现在租金水平。

=3\*GB2⑶开发重点的转移

2006年政府将不再出台新的宏观控制措施，而将精力放在落实2005年政策的执行上。对于宏观调控，个人认为是利大于弊的，因为单一地依靠市场机制的经济存在着很大的风险，这种风险在台湾都已经体现过，而中国的这种利用调控来干涉经济的做法在很大程度上减少了风险，也保障了房地产市场的健康发展，所以对2006年的感觉是房地产会持续健康地发展，成交量进一步