房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结：曙光已现把握基本面修复与政策共振行情

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2023年09月19日超配房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情超配降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比移动平均成交面积同比-7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任enhe@S0980520040006证券分析师：王券分析师：王粤angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理《统计局8月房地产数据点评-基本面延续弱势，但后续改善可期》——2023-09-18《2023年8月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现，政策支持下回暖可期》——2023-09-04《房地产重大政策点评-一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待》——2023-09-04《房地产行业2023年9月投资策略-回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的》——2023-08-28《统计局7月房地产数据点评-基本面持续趋弱，期待政策落地》——2023-08-16中报总结：曙光已现。2023上半年板块营收同增4.3%，预计全年同比大致地将显著提振市场热度，四季度回暖可期。我们看好四季度在“政策+基数”风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告 5统计局数据：商品房销售降幅扩大延续弱势 5高频数据：9月销售略有恢复 5重磅政策密集出台，后续销售回暖可期 8 8 9营收同增4.3%，预计全年同比大致持平 9毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳 归母净利润下降8.3%，预计全年业绩将小幅回正 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图表目录图1：商品房销售额累计同比 5图2：商品房销售面积累计同比 5图3：商品房销售面积单月同比 5图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 5图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 6图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 6图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 6图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 7图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 7图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 8图13：30城商品房累计成交面积同比，2023 8图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 8图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 8图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅 9 9图18：上期报告发布至今各板块涨幅 9图19：板块营收及增速 图20：“招保万金”营收及增速 图21：板块毛利率 图22：“招保万金”毛利率 图23：上市房企归母净利润及增速 图24：“招保万金”归母净利润及增速 错误！未找到图形项目表。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告行业：9月销售略有恢复，四季度回暖可期统计局数据：商品房销售降幅扩大延续弱势8月销售复苏继续趋弱。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%，降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比-7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积7386万㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理高频数据：9月销售略有恢复从日频跟踪来看，销售复苏趋缓。2023年9月17日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告品房累计成交面积为9655万㎡，同比-6.6%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-7.1%、-9%、-3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+4%、-9%、-11%。资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理重磅政策密集出台，后续销售回暖可期北京相继全域落地“认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。板块：本月跑输沪深300指数3.3个百分点自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.0%，跑输沪深300指数3.3个百分点，在31个行业中排29名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高38.1%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理中报总结：曙光已现营收同增4.3%，预计全年同比大致持平长4.3%，龙头“招保万金”实现营业收入合计4262亿元，同比增继续下降，但仍然好于行业平均水平。由于2021年下半年开始的市场下行，在量和价两个方面导致房企营收承压，导致2022年营业收入出现二十年来的首次负增长，但考虑到营收对销售的滞后，以及2023年的实际销售情况，2023上半年房企营业收入已经同比回正，预计全年房企营收规模将与2022年大体持平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳上市房企2023上半年平均毛利率为25.5%，相对2022年同期下滑2.5pct，创近十年最低水平。“招保万金”2023上半年平均毛利率为18.2%，相对2022年同期下滑3.4pct，首次跌破20%。尽管上市房企毛利率的下滑自2018年开始，基本在市场预期之内，但如此大的下滑幅度仍然有些始料未及。近年来房企毛利率的大幅下滑，核心还是在于2017年到2019年的销售高景气，叠加融资可得性高、预售资金监管松共同造就的低利润“快周转”模式。（这一点我们在以往的多篇报告中做过详细论证。）展望未来，考虑到一般房地产项目3到5年的开发周期，加之：1.2022年土地隐含毛利率已经出现一定修复；2.房价下跌最剧烈的时候已经过去；3.计提减值创新高，缓释未来毛利率压力，我们倾向于认为2023年房企报表毛利率将企稳，并在2024年和2025年持续上升。资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理归母净利润下降8.3%，预计全年业绩将小幅回正上市房企2023上半年归母净利润合计348亿元，同比下降8.3%。“招保万金”请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11证券研究报告2023上半年归母净利润合计258亿元，同比下降4.2%，表现优于行业平均水平。由于2022年板块营收大幅下滑、毛利率下滑、并充分大量计提了资产减值损失，导致2022年板块归母净利润首次为负。我们预计全年板块营收规模预计与2022年持平、毛利率企稳、减值规模将大幅下降，基于上述原因，我们认为2023全年板块业绩将小幅回正。资料来源：wind，国信证券经济研究所整理投资策略在政策利好的刺激下，9月销售略有恢复，往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度，四季度回暖可期。我们看好四季度在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。风险提示政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和