商业地产项目管理制度

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商业地产项目管理制度优质资料(可以直接使用，可编辑优质资料，欢迎下载）商业地产中心商业地产项目驻场（管理架构及管理制度）目录一、项目管理架构项目组织架构图管理层岗位职责二、项目管理制度第一部分项目部员工考勤管理制度第二部分项目部员工行为规范第三部分驻场人员综合管理条例项目管理基本架构项目管理组织架构模式：项目负责人招商总监项目负责人招商总监招商经理招商总监招商经理招商经理客户支持招商经理策划、平面支持招商专员招商专员招商专员招商专员一、工作目标1、依据公司的规章制度，促进公司与甲方的协作关系，达到互利双赢、共同发展的目的；2、建立、完善经营管理的各项工作程序，提高工作效率与管理水平；3、加强日常管理，提高员工的整体素质，建立一支纪律严明、充满活力的优秀服务团队。二、管理层岗位职责总经理（项目负责人）岗位职责基本资料职务名称总经理（项目负责人）直接上级北京鑫尊地产商业地产中心副总丁皓鹏所属部门北京鑫尊地产商业地产中心辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1在丁总的直接领导下，带领团队开展商业地产项目的全程招商运营工作。总经理（项目负责人）是代理项目运做的主要执行人之一。2对项目（甲方）总负责人负责，同时积极配合甲方与我方工作对接人共同完成该项目招商运营工作的全过程。3总经理(项目负责人)根据甲方战略目标，带领驻场全体人员，完成既定的招商任务指标或运营工作。4总经理(项目负责人)有组建管理班子的建议权。项目驻场管理人员的录用与辞退，必须通过丁总的审核、面试、备案，批准后方可实施。5总经理(项目负责人)负责日常管理工作，严格执行公司的相关规定及驻场人员的各项管理制度。6总经理(项目负责人)在项目运作工作中对双方合同约定的具体工作统一协调，权衡多方意见做出安排。7定期向北京总部商业地产中心丁总汇报工作。（客户支持）岗位职责基本资料职务名称客户支持直接上级北京鑫尊地产商业地产中心副总丁皓鹏所属部门具体驻场项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1对项目总负责人及直接上级负责，积极协调配合各方共同完成项目本职招商工作。2根据项目招商需要，随时提供相应的客户资源，负责重要客户的引进工作；3参与项目整体平面图的铺位分割规划及业态落位工作；4负责所有项目商户资源的收集整理工作并上报总部保存；5定期向直属上级汇报工作。（策划平面支持）岗位职责基本资料职务名称客户支持直接上级北京鑫尊房地产顾问策划总监葛铮所属部门北京鑫尊房地产顾问策划部辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1对直接上级负责；2完成项目代理合同中约定的所有文案及业态规划设计工作；3随时向直属上级汇报工作。招商总监岗位职责基本资料职务名称招商总监直接上级项目部负责人所属部门北京鑫尊地产商业地产中心项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1负责项目具体招商工作，包括招商计划的制定与实施；2负责对所属各招商经理日常工作安排和管理，并检查各项工作落实情况；3负责项目整体规划、品牌或业态组合的规划，主持招商所属各部门的全部工作，制定相关的制度和工作指标，保证项目招商目标任务的完成；4参与重点客户的招商洽谈，全面把握整体招商进度；5组织、实施对员工的岗位培训教育；6负责对所辖招商经理的工作结果进行考评；7定期向项目负责人汇报工作。招商经理岗位职责基本资料职务名称招商经理直接上级招商总监所属部门北京鑫尊地产商业地产中心项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1执行招商总监下达的各项工作指示，全面负责市调、业态落位、商务洽谈、签约进驻、直至开业的全程工作；2负责所辖招商专员的日常管理工作及考评，保证招商工作按计划节点完成；3及时将有效信息、工作建议及问题解决办法反馈给招商总监；4完成日、周、月招商工作进度的整理工作；5定期向招商总监汇报工作。招商专员岗位职责基本资料职务名称招商专员直接上级招商经理所属部门项目招商部辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1负责协助招商经理完成项目具体招商的全部工作；2负责商户现场接待及一般商务洽谈，同时做好客户资源的汇总上报工作3完成上级安排的市调、商务洽谈、签约进驻、直至开业的全程工作；4及时将有效信息、工作建议及问题解决办法反馈给招商经理；5定期提交各阶段工作计划、总结；6负责向招商经理定期提交工作成果报告，招商成果评估及改善报告；第一部分考勤管理制度一、作息时间：常规作息时间：上班时间为:09：00——17：30午休时间为：12：00——13：00项目作息时间：以项目实际情况和具体工作需求而定。例如：巴彦淖尔国泰西部建材城项目工作时间需与国泰集团的作息时间保持一致，作息时间为：08：20—12：00，14：30—18：00,用餐时间：午餐11：30，晚餐17：30二、相关管理制度：1、仪容仪表要求：男士穿西服、佩戴工牌、长袖衬衫、打领带、皮鞋，不留怪异发型，留胡须，勤剪指甲，着装整洁；女士穿西服或西裙（裙子要及膝）、佩戴工牌、衬衫、皮鞋，不染发，指甲美观，着装整洁，化淡妆。2、休假：休假大致分为七种：病假、事假、婚假、丧假、产假、年假、补休，所有人员休假前必须提前填写休假申请单，由部门领导签字确认。休假申请单跟员工考勤表相对应，如未上交申请单者按旷工处理。另外，法定节假日休假根据项目工作要求另行安排。2.1病假：员工因病需治疗和休养的，必须递交有效的医生诊断证明及医院开具的病假单，经部门领导批准，综合管理部审核通过后方可申请病假，否则按旷工处理；病假期间（不含医疗期）按照日工资标准的50%发放。员工休病假时限，以医院出具的病检单上的时间为准，遇节假日、本人休息日不顺延。2.2事假：事假系无薪假，公司根据工作安排决定是否批准员工休事假；员工请事假，必须事先得到部门领导的批准，同时需报备综合管理部备案，在办妥请假手续后方可休假，未经批准擅自离岗者按旷工处理；如遇突发事件，无法提前申请的，应通过向部门领导告知情况，休假结束后及时补办请假手续。2.3婚假：根据国家相关法规政策规定执行；员工需提前10天向部门领导及综合管理部提出申请并附结婚证书复印件，自结婚证发证之日起半年内有效，婚假假期为三天，男方25周岁、女方23周岁为晚婚，晚婚假期共计10天。并一次性休完，不得分开休假。婚假期间遇到节假日、国家法定假日的，婚假均包含上述假期，不再延长。2.4产假：已婚女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。已婚女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。已婚女员工休假前需要有医院证明，经所在部门负责人同意后，报综合管理部批准，方可休假。2.5丧假：员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假5天。员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，部门负责人签字后，报综合管理部批准后，可以休假，休假后需要提供亲属的死亡证明复印件。2.6年假：员工工作满12个月的可享受带薪年假5天，在公司工作满一年增加年假1天，累计不可超过10天；员工年假不可连续休3天以上；员工请事假累计20天以上的，不享受年假；累计工作满1年不满10年的员工，请病假累计2个月以上的不享受年假；累计工作满10年不满20年的员工，请病假累计3个月以上的不享受年假；累计工作满20年以上的员工，请病假累计4个月以上的不享受年假。2.7补休：员工因非正常工作时间加班，需要补休的，要提前填写补休申请表，由本人签字、部门领导签字确认后方可休假。2.8旷工：凡未经请假、请假未批准或假期期满未经续假而擅自不到岗者，以旷工处理，旷工一日罚款￥100元并同时扣罚三倍日工资，一年内旷工累计超过三日、半年内旷工累计超过两日，公司有权辞退相应人员，并不支付任何补偿金。2.9请假单位：请假——半天为最小计量单位。三、出差：因工作需要出差的人员需提前提交出差计划、填写出差审批单，如有需要提前预支差旅费的人员，需到顾李娟处领取支出凭单，领导审批确认后方可。如对出差细则还不清楚，请查看出差管理制度中相应说明。四、考勤管理：每个月根据各部门人员提交上来的申请单等来做员工当月考勤，现我司使用刷卡打卡机记录考勤（总部人员），销售体人员则根据各销售助理的日常考勤登记，如有非自身原因没有打卡的人员，可填写考勤异常登记单。五、劳务合同、保险：？新员工入职后需填写劳务合同，助理总监级（含）以上人员与鑫尊经纪公司签订劳动合同，签订年限为三年，试用期三个月；助理总监级以下人员与第三方签订劳动合同，签订年限为两年，试用期两个月。试用期内发放工资的80%，员工转正后公司给予上保险。六、转正：申请转正员工需转正当月填写转正申请单，由部门领导、总经理、董事长签字确认后方可转正，员工因不及时上交申请表而导致转正时间拖延的，公司不给予补发拖延时间工资。七、晋升：晋升员工需要填写岗位晋升申请表，写明新工作岗位的工作设想及工作目标，由上级领导、总经理、董事长签字确认。八、离职：离职需填写离职申请单、派遣员工辞职信。确认其工作方面的资料已全部交清，并由相关负责人签字确认后，方可离职。如员工未请假旷工五天以上认定为自动离职，并扣发当月工资。所有员工入职、离职第一时间通知综合管理部，入职后分配使用电脑时须将电脑设置密码，同时把密码备档发至综合管理部指定邮箱，离职时立即将电脑密码收回（不允许其再用电脑，甚至删除电脑中的任何文件）。九、招聘：如各部门因工作需求，需要增加人员，需提前填写部门空缺岗位申请单。十、异动：各部门员工根据公司需求需要调动岗位，必须提前填写异动申请表。第二部分项目部员工行为规范第一节高层管理人员行为约束与要求公司高层领导应成为企业文化最有力的贯彻者和传播者，成为遵守公司规章制度的先行者。一、必须做到：1、无论本人职务多高，必须尊重公司领导和员工。2、必须公开办公，集体办公，不允许在个人办公室处理私人事情。3、必须24小时保持通讯工具的畅通。4、工作中需要保密的事项，不许向无关人员散布、透露。5、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物。二、倡导做到：1、保持创业意识，危机意识，克服松懈、安逸的思想。2、反对自由主义、小团体意识、个人主义、山头主义。3、注意自身领导形象，要有朝气，有责任感，有使命感。给他人以鼓舞，注重个人仪容仪表，语言规范，不准说消极话。4、提倡直言己见，反对转弯抹角。5、提倡交流与沟通。第二节中层管理人员行为约束与要求公司中层管理人员，应成为企业文化有力的实践者和执行公司规章制度的模范。一、必须做到：1、杜绝任何贪污舞弊行为。2、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物、宴请。3、不允许接受属下或厂商为自己办理私事。4、反对本位主义，不允许制造不利于团结的小圈子、小团体。5、休息、外出必须交代好工作并指定代理人，保持工作的连续性。6、随时与本部门保持联系，24小时保持通讯畅通。7、没有传达义务的事项，不允许向任何人传播。8、超出职权范围的工作，必须及时向主管领导请示。9、领导交办的任务，必须及时汇报工作进展情况。二、倡导做到：1、加强创新意识、危机意识，克服松懈、安逸的思想，反对固步自封。2、时刻保持饱满的热情、富有朝气的精神状态，给员工以鼓舞。不允许向属下、厂商表露消极的情绪。3、增强对厂商的合作意识，为厂商着想。4、加强学习、开阔视野，不断提高自身工作水平。5、经常深入一线，现场办公，对员工言传身教。6、提倡奉献精神，反对因个人利益斤斤计较。7、加强沟通意识，经常与领导、部门之间及属下进行工作交流。8、发现不利于公司发展的现象应及时反映、主动解决或提出解决方案，反对抱怨、牢骚。9、加强独立工作能力。职责范围内的事务，应独立解决，不得随意将矛盾上交或部门之间互相推委。第三节员工“八忌”一、忌“斤斤计较”“斤斤计较”是与公司理念根本对立的价值观，是公司首要反对的。斤斤计较者有如下特征：1、工作爱讲条件。2、不愿帮助别人。3、老担心自己吃亏。4、只看眼前利益，目光短浅。5、不识大体，只顾个人利益。6、爱横向与别人比。7、以自我为中心，好像别人都应围着他转。8、对公司、对同事、对领导满腹牢骚。9、爱搬弄是非。挑拨同事关系，挑拨同事对公司的不满。10、心胸狭窄，为人刻薄，不能容人容事。二、忌“投机取巧”公司排斥一切形式的投机取巧者及投机取巧行为。投机取巧者有如下特征：1、爱做秀。即做给别人看，做给领导看，做表面文章，报喜不报忧。2、爱拍马屁。其目的是取悦领导，获取信任。以图获得职位和权力，为达到个人目的铺设道路。3、爱耍小聪明。利用工作之便，谋取私利。4、爱走捷径。不想踏踏实实做事，怕吃苦，想一步到位，想一步登天。5、爱占小便宜。凡是有便宜占的时候，必不放过。6、爱动心机。聪明过剩，动不动爱耍点心眼，玩点阴谋，用心计，使绊子，以投机钻营为能事。7、淘金者心态。踏进公司时心里想的是如何借这个平台大捞一把。三、忌“眼高手低”眼高手低乃处事之大敌。所谓眼高手低，就是大事做不来，小事不愿做。这类人本能地认为“天生我才做大事”，对一些琐碎、重复、枯燥的小事不屑一顾，甚至以做小事为耻。天长日久，结果是大事没做成，小事从不做，年龄日长，时间日紧，更不愿踏下心来从小事做起，于是一误再误，变得满腹牢骚，最后一事无成。四、忌“心浮气躁”踏实、厚重乃一个人取得成功的必要条件。心浮气躁者有如下特征：1、心沉不下来，朝秦暮楚，心神不定，飘在半空中。一心求大、求快，因现实不能满足其心理期望，导致言语轻薄，处事草率。2、身稳不下来。不想扎扎实实地做工作，不想日积月累地做小事，急功近利，只想不劳而获或少劳多获，一旦无获便怨天忧人，烦躁不安。3、爱出风头。进入一个群体后过分表现，想在尽短的时间内获得好的职位和待遇。如果他的期望很快得到满足，那么他马上面临着根基不稳、忽上忽下的命运。如果得不到满足，那么他便心灰意懒，一蹶不振，直至另寻他途。一个人追求上进本没有错，但自然的规律是容易获得的东西失去的也快，所以保持一颗平常心才是最真。五、忌“自我膨胀”人应有自知之明，应有把握自己的能力，把握自己就是把握未来。在现实生活中，人人皆有自重感。所谓自重感是指集体中的一个个体觉得自己重要。一个寓言故事中讲一只莹火虫为自己发出的光亮而沾沾自喜，进而以为别人离开了它就不能活了。于是它躲起来，拒绝为别人照亮。当它憋得奄奄一息，从阴暗角落里爬出来时，发现大家并未因它的消失而使生活发生改变，于是它羞愧得无地自容。一个公司的成长是集体智慧的结晶，是集体劳动的结果，是一种合力的结果。虽然这并不排除个体的努力和作用，但应清楚地认识到，个体的成就是集体的一部分，个体再突出其作用也不会大于集体。自我膨胀者大致有以下特征：1、翘尾巴。有了点成绩便自以为了不起了，自命不凡。连说话的声音都高出八度。2、摆不正位置。即缺乏自知之明，不知道把自己放在哪里合适。3、揽功劳。把集体的功劳揽在自己一个人身上，仿佛江山就是他打下来的。4、变的刚愎自用，自以为是。听不进不同意见，听不进半点批评，觉得自己全身上下没有一处需要改进的地方。六、忌“非常关系”在公司内部，人与人之间的关系应是纯粹的同事关系，同事关系为最高关系。公司中的“非常关系”主要有：1、不受约束的血缘及亲情关系。在一个公司里边，没有任何血缘及亲情关系是不现实的，关键是在处理问题的时候，应避开血缘及亲情关系，将同事关系摆正位置。2、庸俗的朋友关系。在公司内部，试图与下级、平级或上级交哥们、称兄道弟，皆属不正常。本来同事就是朋友了，没有必要再去建立超出同事关系的朋友关系。否则必受其害。3、帮派关系。这是一种以共同利益为纽带的非正常关系。4、非正常异性关系。七、忌“打工心态”每个人都应有自己的梦想。一个人进入一家公司，应怀揣着自己的梦想，把这家公司作为自己实现梦想的平台，绝不仅仅是找一份工来打。这样对己、对人皆是一种不负责任的态度。“打工心态”者有以下特征：1、把工资看成这份工作的唯一价值标准。工作的全部意义就在于拿工资。2、为工作而工作。缺乏上进心。3、把自己看成公司之外的人。公司是老板的，我是为老板打工的。4、经不起诱惑。反正在哪里打工都一样，多给钱就跳槽，而把自己的资历、信任、感情积累视为无物。八、忌“小帮派”公司内部绝对禁止有超越团队的“小帮派”。否则，就无法建立一个精诚团结的、健康向上的、充满活力的、富有战斗力的优秀团队。凡“小帮派”者，必有所图，必与公司整体利益相悖。“小帮派”有如下特征：1、培植亲信，建立利益同盟。2、排斥异已。凡不能同流合污的，不听话的，一律通过各种手段剪除掉。3、攻守同盟。“小帮派”内部会心照不宣地建立攻守同盟，一个声音说话。第四节警戒在公司有一些错误是不可原谅的。例如贪污、收受厂商回扣、营私舞弊、弄虚作假、辱骂殴打顾客等。因为这些错误将会损害公司的利益，直接威胁到公司的生死存亡。如果员工违反了公司的有关制度和规则，将会受到最严厉的处罚。公司将会辞退、开除那些“以身试法”的人，员工一旦被公司开除，一概不再录用，并在公司网站上公布一年。第三部分驻场人员综合管理条例项目员工绩效考核表：受评人姓名：考评期：年月日至年月日考核项目项目组自评公司评分甲方评分平均得分总分工作1业务完成率情况(满分50分)2业务完成质量(满分10分)3毛利任务完成情况(满分10分)4客户关系(满分2分)5敬业精神(满分2分)素质6遵规守纪(满分2分)7仪容仪表(满分2分)8自我管理(满分2分)9言谈举止(满分2分)10同事关系(满分2分)能力11本行业知识(满分2分)12政策水平(满分2分)13市场意识(满分2分)14企划能力(满分2分)15计划能力(满分2分)16协调能力(满分2分)17公关能力(满分2分)18学习能力(满分2分)说明：评分标准：等级非常好很好一般不好很差对应得分90分以上81分～90分71分～80分61分～70分60分以下本考核表是项目员工转为正式员工的主要依据，由公司指定项目负责人根据每月员工表现评定，为体现公正，公司另委派明、暗考核人员，并结合甲方意见，总结出公司评分。业务完成率情况(满分50分)业务完成率指业务计划完成比率，如招商合同完成签署情况、经营指标实现情况等。项目组根据项目规划，设定短、中、长期任务分解指标，经公司及甲方认可后执行。在总体任务不变的前提下，任务分解指标可根据工程、宣传、招商、经营等工作实际变化予以调整，调整幅度不超过20%/月。任务分解指标的调整应提前于当月开始前向公司及甲方申报，获准后方可按新指标执行。完成或超额完成当月任务，得分50分；未完成当月任务，按实际完成比率核算得分。本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。业务完成质量(满分10分)业务完成质量指业务人员当月所完成任务中，本职分工任务所占比例。如餐饮招商业务员，当月招商业务计划为“签署10份合同”，实际完成9份（业务完成率为90%，得45分），其中3份为餐饮合同，6份为玩具合同，则业务完成质量得分为：3份÷9份×10分=3.3分。完成或超额完成当月任务，得分10分本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。毛利任务完成情况(满分10分)毛利任务完成情况指业务人员当月所完成任务中，扣除统一优惠政策后，租金、经营毛利等利润指标完成情况。如标准租金为10元/天/建筑平米，优惠政策为减租10%，但实际签约为8元/天/建筑平米，则毛利任务完成情况得分为：8元/天/建筑平米÷｛10元/天/建筑平米×（100%-10%）｝×10分=8.9分完成或超额完成当月任务，得分10分本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。客户关系(满分2分)积极主动走访、联络所属商户，认真整合客户资源并主动汇总给客户总监。运用合理方法邀约目标商户来访项目实地考察并做好接待及跟进工作。有针对性的做好商户的日常维护工作。在维护客户关系过程中，防止虎头蛇尾，违反商务礼仪，不负责任乱许愿，致使商户投诉，最终导致双方关系破裂而造成招商失败的情况发生。敬业精神(满分2分)驻场人员应精诚团结，时刻以维护鑫尊集团公共形象为己任，恪尽职守；认真遵守上、下班作息时间，确保各自完成计划内工作内容。具备全局观念，提倡奉献精神，同事之间互帮互助，以完成整体招商工作为最终目标。遵规守纪(满分2分)1、从自身做起，严格要求遵守双方公司的各项管理制度；违反一项罚款5元，多项累计处罚；2、工作期间严禁饮酒和私自外出，发现一次罚款一百元；3、所有重要资料，如招商内部资料、合同文本要妥善保管，防止遗失或外泄给招商工作带来不便；4、下班前，办公桌面保持整洁，不得有资料、纸张及其它办公用品、衣物外随意摆放现象；仪容仪表(满分2分)1、仪容仪表、一切言行应符合商务要求，在办公区工作必须按公司统一要求着正装，仪容仪表一项不合格罚款10元；自我管理(满分2分)1、驻场人员应洁身自好，严禁发生一切商业违规行为及生活作风问题；上述问题一经甲方投诉的，当事人按开除处理，便规定扣除相应待遇；2、晚间私自外出需向项目负责人汇报事由和去向，原则上禁止私自外出，特殊情况需得到项目负责人的批准并结伴而行；违反一次罚款100元，多人并罚。3、工作以外，任何时间严格禁止酗酒、醉酒行为，由此引发事故的，除后果自负外，所有参与者罚款100元，项目负责人罚款500元，情节严重者予以辞退。4、全体驻场人员保持24小时畅通以便沟通；因联系不上造成事情延误的，每次罚款5元。5、严格遵守项目所要求的各项消防规定，包括宿舍用电及消防安全；6、时刻保持办公区域的环境卫生，禁止乱丢废弃物；7、办公区域内禁止吸烟，吸烟需到指定地点；8、爱护办公设备设施，禁止野蛮操作；9、禁止办公室内吃东西及从事与工作无关的事情；言谈举止(满分2分)1、与甲方开会、商谈、交际应注意维护公司及个人形象，做到符合礼仪礼貌、态度诚恳真挚。2、禁止在酒店内任何地方及办公室内大声喧哗、打闹；3、同事之间要使用礼貌用语，保持和谐、健康的办公氛围。同事关系(满分2分)1、驻场人员工作期间要以工作为重，大度包容，严禁与甲方人员发生任何形式的纠纷而影响项目招商工作的正常进行；造成严重影响的予以辞退，便相关规定扣除相应待遇；2、男女员工之间不得嬉笑逗闹，出现过激行为而影响正常工作。本行业知识(满分2分)1、如遇客户来访，招商人员因主动热情的做好接待工作，包括领位、倒水及来访登记、业务洽谈等；2、如遇来访，来电铃声应在5声之内接听并要使用规范用语，同时做好记录；政策水平(满分2分)1、熟知、掌握所属招商品类的租金标准及不同的招商政策。2、能够将所掌握的租金政策灵活运用到实际招商工作去。3、有能力向来访客户进行项目介绍与图文讲解，创造合作机会。市场意识(满分2分)1、熟知所属招商业态及品类的市场经营动态及档次。2、对市场变化敏感，并能够对招商工作有所帮助。企划能力(满分2分)1、理解招商工作各工作节点整体宣传推广活动的目的。2、能够充分利用项目招商的宣传活动扩大招商成果。3、对整体宣传推广活动能够提出建设性建议。计划能力(满分2分)1、能够按照招商工作节点完成招商进度。2、能够对自己的工作进行总结并制定下一步工作计划。3、所负责的各项工作能够与整体工作进度对接。协调能力(满分2分)1、招商工作全过程中有全局观念，能够做到客户资源共享。2、有能力根据各方面反馈信息合理调整工作计划，顺应当时情况变化。公关能力(满分2分)1、如遇客户来访，招商人员因主动热情的做好接待工作，包括领位、倒水及来访登记、业务洽谈等；2、如遇来访，来电铃声应在5声之内接听并要使用规范用语，同时做好记录；学习能力(满分2分)1、积极参加各类业务培训并有能力运用到实际工作中去。2、能够主动学习、接受新生事物，工作思路顺应市场变化。3、工作中能够经常性的提出一些可行性的合理化建议。说明：办公现场管理条例所涉及的条款，两次提醒无效的，第三次违反此管理条例的任何一项，将对当事人处以50元罚款，屡教不改的予以辞退，并按相关规定办理。★★★商铺问卷★★★1.您对商铺投资价值的看法是*前景和收益较好，为投资首选商铺可以作为投资备选投资市场低迷，投资风险太大不清楚2.您近期是否有购买商铺的计划*有此计划，但目前仍观望有此计划，正在决策之中无此计划3.您购买商铺所计划的用途是*自用营业转让获利，用于短期投资用于长期持有并出租其他4.您对商铺投资的未来市场预期是*市场供应充足，收益涨跌不断，但总体趋势仍上行投资需求下滑，自用经营占主流风险较大，投资客群减少5.您选择商铺的评判标准是*开发商的背景及经营管理公司的实力开发商及经营商的运营经验商圈的交通、人流量等因素商铺所处的地段及价格开发商所采取的运营方式6.您认为目前商铺投资所存在的问题是*发展过于盲目，空置面积较多，形成投资浪费开发商运营方式及经验缺陷商铺后期管理不足多为分割经营模式，整体规划及运营受限商业地产售后服务、管理欠缺7.请问您愿意在石家庄哪个区域购买商铺*桥西区新华区桥东区裕华区长安区高开区8.您是否会选择分割产权的商铺并选择哪类分割产权商铺*是分割产权的专业批发市场是分割产权的专业零售市场否9.您购买商铺计划所采取的购买途径是*商铺上市初始交易购买二手购买商铺直接租赁转租10.您认为投资哪种商铺类型更适合您（任意选择多项）*商业街商铺市场类商铺社区商铺住宅底商商铺百货商场和购物中心商铺商务楼和写字楼商铺11.如果购买商铺，请问您打算经营什么*咖啡茶坊卡拉OK房体育及健身中心美体美发中心□西餐厅中式快餐店小餐馆/大排档□服饰店12.您打算购买多大面积的商铺*30平方米以下30-60平方米60-100平方米100-150平方米150-200平方米200-500平方米500-1000平方米1000平方米以上13.您期望的交付状态*毛坯初装修全装修14.您对商铺的硬件要求是什么（任意选择多项）*给排水系统通风排烟系统空调系统电气系统电梯系统安全防范系统停车场管理有线/卫星电视通讯/网络系统消防系统背景音乐系统15.您购买商铺所采取的付款方式是*一次性付款一次性付款按揭贷款分期付款分次付款以租代买16.您预计购买商铺的资金范围是*70万元以内70-100万元100-150万元150-200万元200万元以上17.您认为商业街商铺租金为多少合适*25月/平米以下25月/平米--50月/平米50月/平米--75月/平米75月/平米--100月/平米100月/平米以上18.您认为商务商铺租金为多少合适*20月/平米以下20月/平米以下20月/平米—40月/平米40月/平米—60月/平米60月/平米—80月/平米80月/平米—100月/平米100月/平米以上19.您认为社区内商铺租金为多少合适*30月/平米以下30月/平米----50月/平米50月/平米---70月/平米70月/平米---100月/平米100月/平米以上20.您认为商场内商铺租金为多少合适*20月/平米20月/平米--40月/平米40月/平米—60月/平米60月/平米---80月/平米80月/平米----100月/平米100月/平米以上21.如果在___________附近建造一大型综合性商业区，请问您有没有兴趣投资*有可以考虑没有有待于进一步了解情况

目录前言………………1第一章****物业管理方案………3商城概况及项目分析………………3物业管理目标及管理承诺…………………6物业管理服务的整体运作及服务标准……8物业管理架构设置及人员分工……………21物业管理岗位职责…………25物业管理物资装备计划及开办预算………38第二章报价文件………47各项费用报价及报价说明…………………47物业管理费测算明细………………费用测算……60……………62结束语…………………63前言****物业服务公司是一家中外合资注册的物业管理，成立于****年*月，公司总部设于**********。公司业务分布全国，按隶属区域进行管理，分设为：**地区公司、**地区公司、**地区公司、**地区公司、**地区公司。公司于2004年获得中华人民共和国建设部一级资质证书，2002年，辖下的****苑率先通过了ISO9000服务质量体系认证。在全国直接管理的物业项目达60多个，管理面积逾1800万平方米，所管理的物业多为以住宅为主，综合有商场、会所、娱乐及健身场所等。在华南地区“****”之物业管理品牌已深入民心，广为全体合生·珠江业主和业户所推崇。公司从成立至今一直不断以高标准、严要求来完善管理和服务，精心铸造了一支专业的服务队伍，到目前为止，公司拥有员工5000多人，其中所有中层管理人员均为本科或专科以上学历，硕士以上学位占了10％，且全部持“中国物业管理经营管理岗位合格证书”及“物业管理师资质证书”。公司在充分吸收港式物业管理经验的基础上倡导“************”的管理理念，按照ISO9000的服务质量标准，强调物业管理的透明化、规范化和程序化。同时，公司制定了一系列包括工程管理、服务监督管理、培训管理和财务等完善的企业制度体系，严格按照国家有关政策法规制定服务收费标准，并报物价部门备案，为业主提供务实而优质的物业服务。公司从成立以来，在公司内部全面实行标准化制度管理，并建立起高效、严密的物业服务、工程管理、安全管理系统，尤其在物业的前期介入、接管验收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性强的工作制度。公司重视员工的培训，深知“人”是企业之本，七年来，公司结合员工的具体情况，有针对性地制定出适合员工消化吸收的套餐培训，培训覆盖率达100%，而且公司重视人才储备，积极与各大院校共同办学，为公司的人才培养作储备。同时，公司在内部建立了完善的绩效考核晋升系统，为员工提供多角度、多层次的职业空间。在管理上，公司对照“全国城市物业管理示范小区管理标准”，对内检查落实各项工作、练内功，抓服务提升和创新；**花园、**雅苑、****苑等一批楼盘荣获“广东省物业管理示范小区”，广州**苑被评为“全国城市物业管理示范小区”，北京各楼盘相继获得治安管理、消防安全、绿化宜居、清洁环保、社区文化、青年文明社区等荣誉称号。对外重视与房地产主管部门、行业协会、街道办、公安消防、物价部门及公共能源部门的沟通合作，积极参加行业协会开展专题讲座、座谈会、论坛、知识竞赛等多种形式的活动，推动行业健康发展。公司注重业主委员会的筹建以及与业主的沟通，建立起物业公司与业主之间的双向信任关系，初步形成构建和谐社区的双赢互利的新局面。2006年，公司有幸与北京****房地产开发携手合作，承担对****这一超大型的综合性商业项目的物业管理顾部工作，这对****来说又是一次重大的突破。其不仅充实了公司的物业管理系统，对于公司开创新的物业管理局面、拓展自身的业务范围、培养更加综合的经营管理人才和专业人才、提高整体服务水平等都具有划时代的意义。第一章：****物业管理方案第一节商城概况及项目分析一、项目基本概况项目位置：北京规划占地面积：128700㎡建筑结构：钢筋砼框架一期家具馆面积：214246.12㎡建筑密度：50.7%总栋数：16栋楼楼内公共区面积：63027㎡楼外公共区面积：55873㎡绿化面积：15634㎡绿化率：12.9%容积率：1.73车位：地上车位966个二、地理位置分析***居座落于北京市**区*******，核心区位得天独厚，立体化的海陆空交通网络，全面辐射环渤海商圈及北中国地区，连接全球。中国·北京**产业示范园创新经营模式，直接对接集团采购与终端消费者，打通世界通路，营造国际知名品牌，将建成技工贸一体化的家居展销平台与进出口基地。海陆空立体交通，贯穿南北，通达全球。三、优越的交通状况公路：北京六环路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路纵横交汇，构成了完善便捷的路网；

铁路：京承、京秦、京津铁路环伺左右；

轻轨：与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站近在咫尺；

机场：半小时内即达首都机场及即将新建的北京第二机场，辐射全球；

港口：只需一个半小时车程，可达中国北方最大的综合贸易港——天津新港四、齐备的项目配套：根据商业运作的需要，项目在规划立项之前，便充分考虑了商家及各层次顾客的需要，顶力打造创展家居商城的配套服务设备设施，使商城更具前瞻性和适应时代的发展。硬件配套内容主要如下：1、现代化多功能复式复式品牌专卖店：提供展示、交易、办公、洽谈等商务配套功能。

2、现代化的综合写字楼：在整体规划布局下个性化设定。

3、集中式的综合商务行政服务管理中心，提供全方位商务服务。

4、会展中心：建设标准参照国内一流家居展会展馆设计。

5、设备设施：国内一流卖场设计，客货升降电梯、扶梯、人行梯等组合应用，保证商家、消费者以及小批量货品在区间移动的安全、快捷。

6、信息流系统：全面支撑专业市场内外通讯、网络信息交流、电子商务、物业信息管理等系统的运作。

7、厂房交通物流设施：现代化标准厂房、仓储中心以及大型停车场、货物集散场、托运中心、客/货运站、公交车站等。

8、生活服务配套设施：餐饮食街、职工餐厅、超市及购物中心及休闲设施等。五、工程设备系统：（一）供电系统：（1）本工程消防负荷为二级，普通电梯负荷为二级，其它负荷为三级。（2）变配电所设在首层，10KV高压电源（两路）从商城内开闭站引进首层分接室，采用TN-S系统供电。规格：2500KVA变压器数量：2台总容量：13720KW计算容量：8891KW用户电力负荷：120W/㎡低压配电系统配电电压：380V/220V（3）内部用电划分：公用系统和自用系统。公共设施设备所产生的费用由厂商共同公摊；铺位内部用电按每个基本铺位单元分别计量。（二）给排水系统：（1）给水位置：统一在卫生间和开水间给水；（2）中水：市政供水。暂不考虑中水收集，仅预留中水给水系统；（3）中心位置：在北侧广通街，具体位置待定；（4）污水处理方式：污废合流，雨污分流，接入市政排污管网，无污水处理系统。（三）采暖系统：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系统为上供上回式双管同程系统；（2）供暖热源：10.5MW锅炉（1台）、5.6MW锅炉（1台）；（3）供暖管道：管道采用热镀锌管，散热片采用立式钢制高频焊散热器。（四）空调系统：（1）制冷方式：12#楼1-3层和16#楼1-4层，中央空调系统制冷，一次泵两管制系统，水系统定压在制冷机房内解决；（2）空调冷源：1500URT离心式冷水机组（3台）、1200URT离心式冷水机组（1台）。（3）控制方式：中央空调采用自动控制系统。机组设冬季防冻控制，停机时，新风阀关闭；运行过程中空气温度低于3度时，防冻控制器停风机，关闭新风阀，开启热水阀。所有设备均能就地起停。（五）消防系统：（1）消防控制方式：一期设消防控制中心，采用联动控制系统。（2）供水方式：由市政供水，设两个3.5×3.0×2.0立方米玻璃钢水箱，经消火栓泵至各消火栓，设消防室外结合器，室内消防用水量30L/S，（3）消防系统配置：消火栓泵：2台稳压泵：2台，一备一用消火栓栓头：806个喷淋泵：2台喷淋头：11584个烟感：灭火器：采用磷酸盐干粉灭火器，每具2KG，设在消火栓下的灭火器箱内，每箱3具，共1898具。喷淋用水量：30L/S，选用直立型喷头，厨房采用93摄氏度温级喷头，其余采用68摄氏度温级喷头。（4）火灾处理方式：发生火灾时，喷头动作水流指示器动作向消防中心报警，湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵并向消防中心报警。（六）弱电系统：本工程弱电智能化系统包括电子公告牌系统、数字硬盘录像监控系统、无线巡更系统和背景音乐系统。（七）电梯系统：广州日立电梯。乘客梯6台、载货梯8台、观光梯2台、自动扶梯10台，共26台。控制方式：电梯变频控制，扶梯微机控制。（八）外围设施：化粪池2个；雨水井72个；污水井65个。（九）锅炉系统一套、电梯26部。第二节****物业管理目标及管理承诺一、管理目标****商业物业服务将实行专业的物业管理，其目标是降低客户的经营成本，以最低的物业成本达到用户满意的服务水平，对物业活动进行计划、组织、协调与控制。目的就是实现产品流动的优化与协调，以降低物流成本，提高物流效率和经济效益。使整个商业区成为一个环境优美、智能先进、管理完善、服务优质的品牌商业城区，真正体现创展家居的环境效益、商业城区文化和服务特色。1.以客户满意为服务目标,优化商城网络,加强泛卖场与加工、仓库、商品集中配送中心的建设管理。2.运用现代的管理手段和修缮技术对商业城区实施多功能、全方位的统一管理。3.提供综合多样的特约服务：如宾馆、商务中心、设备租赁、票务、娱乐、餐饮等场所，以满足商户经营后的基本需要。4.以“商户至上,服务第一”为宗旨,以全优的服务水准管理好商业城区,服务于商户。创名牌、增效益,争取早日成为物流行业物业管理的典范及领先者。5.使商业园区物业管理产生如下功能:A.牵动功能:通过商业园区的物业管理的充分发挥,带动加工、仓储、运输、金融系统的快速发展；B.集散功能:更大范围地为商业园区各商户提供商业信息和生活资本的配送信息业务;D.整合功能:对商业园区的流程产业和企业的产品流动进行系统整合,提高资源的配置效率;E.服务功能:为用户提供多功能标准化的服务,促进其他产业的专业化发展.严格按照质量环境一体化管理体系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）《物业管理条例》1）物业服务内容、范围、标准2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施二、管理承诺:接管商城设备、设施管理在一年内达到如下目标：序号项目目标实施措施1商铺使用完好率95%落实责任人、制定巡检记录，确保铺面及配套设施完好无损2商铺急修及零星维修及时率95%接到维修通知30分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录3维修工程质量合格率99%按照行业标准安装验收，并定期回访，以确保维修工程实际效果4商业园区路灯完好率95%落实责任人、实行巡查、清洁、保养、建立记录档案，以确保路灯完好无损正常使用。5商户有效投诉处理率100%管理部经理直接监督处理并定期回访，以保证按照商户需求处理。698%落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档记录，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损正常使用。7维修服务回访率100%对于进行维修项目，实行回访制度，建档记录，以确保满足商户的需求8绿化完好率98%建立绿化监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。9保洁达标率100%建立保洁工人的监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。10商业园区道路完好率95%落实责任人、制定巡查制度，建档记录，经理监督执行，以确保道路完好。11化粪池、雨水井、污水井完好率99%落实责任人、实行巡查、定期疏通、清理，建档记录，经理监督执行。12排水管、暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建立记录，经理监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。13停车场（自行车库）设施完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保设施完好，方便使用。14管理人员专业培训合格率100%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不及格者予以淘汰；从事特种行业的员工实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训率达100%，以保障员工的素质。15商户对物业管理服务管理的满意率95%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能满足商户的需求，加强双方的沟通。第三节物业管理服务的整体运作及服务标准我们的目标要建立一种与商业城区档次相匹配、具有特色的物业管理与服务，要形成一套严密、系统、专业以及最佳的结构、最好的配合，充分发挥其系统功能、效率，实现整体产品的合理化流动，同时又具有效率的运作体系，对于今后创展家居商城的物业管理工作，我们的初步思路大致是按照以下步骤分阶段、有计划地进行：1、前期介入和准备阶段这个阶段成功与否，关系到今后管理与服务的好坏，因此管理者首先要明确经营思想和理念，确立“为****商户提供第一流服务”的宗旨，认真做好物业接管前期的各项准备工作；各类手册的制定编制商城《用户手册》、《装修手册》、《商户公约》、《商铺使用说明书》、《商铺质量说明书》等文件及各类收铺表格、日常运作表格等，这方面的工作应该在交铺前3个月定稿，交铺前2个月印好。工程介入从物业管理的角度，对商业区的设计和工程提出合理化建议，熟悉商业的各类设备设施及管线分布等，并探讨如何解决分期建设商城使用管理、开发之间的矛盾，将受影响程度降至最低。同时，要参与各阶段的工程验收顺利过渡到物业接管、移交工作，收集各类工程图纸和档案材料，制订接管后具体的保养、维修、运作计划等。人员招聘在商城进入正常运作前1个月要选聘好符合资格的管理服务人员，根据计划和实际需要，逐步成立相应的机构并为这些机构配备相应的职员；保安人员也应该同时进入商城，整顿城区秩序，维护商城城区门户的正常通行通过履行各项管理制度，使商城的环境管理秩序走向有序，初步体现管理的功能；人员培训灌输正确的物业管理理念，要把物业管理的法规、条例灌输给每一位管理人员，贯彻到日常管理工作的每一个细节，要使员工依法办事，树立安全和防范意识，确保商城的各项设施、设备在使用功能和管理方面都符合安全规范和要求；运用案例分析，用其它商城经历过的正反例子，并结合康景七年来积累的丰富的管理案例，对员工进行培训和教育，使员工更容易进入角色；明确岗位责任制和考评细则，使员工明白自己的工作范围和责任；确保所有保安队员明白本身不单是一支纪律队伍，也是一支服务队伍，以礼为“先”，要建立优良的风纪和风貌。准备各类办公器材及工具我们在此方案已列举了各类开办的器材工具的清单，确保在收铺前半个月全部到位。通过集中招标形式选聘好清洁公司、绿化公司及设施设备保养公司。清洁、绿化公司应在交铺前半个月进场，配合商业城区的开荒清洁和绿化工作；由于商业城区的大多数设施、设备二年内均处在保修期，但管理者仍应与承造商做好联系和沟通，并保留相关购置协议，由发展商授权物业管理公司跟进设备保养期维修保养工作，直至保养期届满。必要时签订维修保养协议，确保有人定期进行保养和及时维修。开荒清洁在交铺前为开发商安排好开荒清洁工作，确保楼宇公共地方、交付单元的清洁卫生，这项工作在交铺前一周完成。进入办公场地在管理部及其它办公地方设置好后，所有员工各就各位，布置与岗位有关的资料和设备，并对接管后的正常操作进行模拟训练。2、收铺阶段收铺准备工作在商户收铺前，明确收铺的程序，与开发商销售部和工程部做好沟通和联系，了解清楚商户的具体情况和每天交铺数量，对即将交付楼宇和住宅内的设施、设备进行试运行检查；同时要准备好与收铺有关的各类资料、钥匙，核对钥匙的数量是否正确，将所有的交铺资料包装好。收铺工作指导商户按照正常的手续进行验铺和收铺，确保程序的完整正确，并让商户感觉专业和满意收铺。收铺后工作制定计划安排处理商户收铺时提出改善房屋装修质量问题，做好跟进工作，当问题处理完毕后要及时通知商户进行验收。4）装修管理工作指导商户在商城内对自已租用的商铺进行装修，并及时巡检装修情况，发现问题，及时为商户服务及解决问题。3、日常管理阶段日常管理与服务主要是围绕以下两方面进行：根据《全国城市物业管理住宅示范小区标准及评分细则》进行日常工作。针对商城服务的高档次，根据ISO9000标准制订出商城管理和服务的程序和规范，并严格按照执行。4、特约服务的策划与推广根据商城所处的位置和用户的要求，我们将为用户度身制订特约服务项目并推出一本《服务指南》，目的是为了给尊贵的用户提供更方便快捷、舒适服务，一方面向用户介绍商城基本使用状况、会所的项目与服务、各项特约服务项目与收费标准，同时也让用户了解到与社区相邻的商业网点、服务网点、娱乐场所，为商城用户提供方便使用。附件：（一）参照《物业管理服务标准》；1）物业服务内容、范围、标准2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施（二）《有偿服务收费标准》；（四）商务服务收费标准。（一）商业城区物业管理服务标准1）物业服务内容、服务范围、服务标准：项目服务范围服务标准综合管理规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）每年一次对商铺及配套设施、设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3）白天有专职管理员接待商户，处理服务范围内的公共性事务，受理用户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4）协助召开业主及商户联盟大会并配合其运作；

（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6)与商户签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7)应用计算机系统对商户及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8)全体员工统一着装，佩带工卡，持证上岗；

（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住商业城区内商铺共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）商铺及商城区域内共用部位共用设施、设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）每年清洗外墙一次。

绿化养护商业城区规划红线范围内的分部绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护.清洁卫生商业城区规划红线以内，商户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3)每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4)（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；

（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对商户的宣传，维持正常的商业秩序。秩序维护商业城区规划红线以内，商户户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到商城主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及商城的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。智能化系统运行维护商业城区规划红线内及楼宇公共区域内实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限保存；保证内系统正常运行，发生故障，及时排除。智能化系统服务包括：楼宇对讲（可视对讲）及门禁系统、周界红外报警系统、电视监控系统、消防监控系统、中控室运行维护系统服务。注：本管理标准参照北京市居住小区物业管理服务标准-------京国土房管物（2003）950号文2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1商铺承重及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，特别是入住装修阶段要在巡视时发现问题，及时处理、维修由于使用不造成结构局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理参照房屋修缮标准；有关工程施工技术规范安全\正常使用；功能完好2外墙面外墙面起鼓脱落修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗透漏；每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门按有关修缮规程实施参照房屋修缮标准；外墙面修缮规程无鼓无脱\无渗水无违章，整洁统一3公共商铺屋面隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；避雷网脱焊、间断；屋面积水每天检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按20%逐年递增参照房屋修缮标准；外墙面修缮操作规程1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损；3)避雷网无间断4电梯牵引绳张紧度的调整维护；导轨、安全钳的工作情况维护；转动、滑动部的维护；各项安全装置的维护；电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯工程部联系维修由属下电梯公司实施维修电梯维修保养主要标准（一）（二）安全正常运行、平稳；轿厢整洁；电梯各组成部分完好率100%序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果5机电设备发电机及水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施各项机电设备维修保养规程无故障停电；保障安全运行6共用防盗监控及邮政信箱等系统的维护保养线路的检修；防盗门及邮政信箱的维修养护每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施无故障停电；保障安全运行；线路无乱搭接7公共消防通道疏散标志的维修及维护；室内消火栓（箱）的有效维护及检修每周检查一次，发现问题，及进维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修标识制定及维护管理规定；消火栓维修操作规程1）设施有效，标志清楚，完好无损；2）灵敏，准确报警8公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题，及时维修由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修相应建筑部分修缮技术规程；参照房屋修缮标准整洁、无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹9共用排烟管道由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟排烟口封闭不当造成漏烟住户随报随修由工程技术部专业人员负责维修变压式排烟管道安装技术规范排烟通畅；不回烟，不串烟，不沁烟10上、下水主管按口及砂眼漏水；管道堵塞，破裂；固定码松脱每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部专业人员负责维修排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏11商业区内道路砼路面、人行道平方米每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施路面修缮质量标准；设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上缓路径、砼道牙平方米12室外照明草坪灯盏每天检查一遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按专业操作规程实施电气作业安全操作规程；灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%高杆灯盏其他照明盏13沟渠池井雨水井座每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修井内无积物，井壁无脱落；化粪池出口及化隔地无堵塞；井盖上标志清晰。1)盖完好率达100%；2)无缺损，少污积；3)无堵污水井座化粪池座14园林绿地每天检查一遍，发现问题，及时维修。环境管理部进行绿化补种，园艺维修绿化工作标准；园林工作标准。绿化管理设施、设备齐全完好；雕塑小品等园艺完好率达95%以上；绿化及时补种率达99%以上；大绿州循环水系统畅顺16停车场（不含高层）地面停车场位每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施砼路面修缮质量标准；停车场地面修缮标准平整、无积水、无缺损、完好率99%以上客户停车场含高层17文娱场所网球场每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施游泳池维修工程标准；网球场维修工作标准；羽毛球场维修工作标准1）整洁、安全、场所功能正常有效；2）无改建、无乱堆放；3）各项设施、设备完好、正常使用游泳池羽毛球场18消防设施及排水管每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施排水管施工技术标准；消防设施施工技术标准管道畅通，无堵塞；无泄漏；消防设施正常19设施及排水管道排水管消防栓水泵室内消防器每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施标识清楚，无污积，破损；安放牢固标志设施完好率100%；标志无损坏20自行车棚自行车棚每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施墙地面整洁，无损坏；结构完好无乱搭建；整洁、通畅；消防设施正常21其他公共设施垃圾转运（集中）站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施无破损；无脱落；泄水通畅确保围栏；确保垃圾转运站正常使用22公共智能化系统摄像监控系统智能控制分部摄像机每天对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能检查一遍；各系统电脑外观，运行情况良好由工程技术部门按相关维修保养规程实施。智能化系统维护保养标准系统性能良好，正常运行；设施完好，整洁有序，无破损23管理及商业用房管理用房每周检查一遍由工程技术部门按相关维修保养规程实施相应建筑部分维修保养规程；相应电气、设备维修保养规程正常安全使用；各项设施，设备完好；无改建24沟渠池井雨水井化粪池每半年清理一次；井盖每年刷一次漆，防止锈蚀；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次由工程技术部门按相应作业规程实施化粪池清理作业规程；井盖刷防锈漆作业规程；井内无沉积物化粪池内无沉积物，出口畅顺；井盖正常使用；流水通畅污水井化粪池25园林绿地绿化春/夏季各补换3‰~6‰绿地一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；乔木每月修剪一次；循环水每周更换一次；每周清洁园林小品、雕塑一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀由环境管理部按照相应作业规程实施；自第10年起按10%更换绿地草坪绿化工作标准；园林工作标准绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；雕塑、小品完整清洁，流水清清雕塑小品绿地、循环水池（二）有偿服务收费标准类别序号服务项目收费标准备注供电设备维修1安装明敷线5元/米不含材料费，按商户要求做2更换暗线10元/米不含材料费3更换空气开关5元/个不含材料费4更换、电视、电源插座面板5元/个不含材料费5更换镇流器5元/个不含材料费6更换普通灯泡免费不含材料费7更换普通灯管免费不含材料费8更换普通灯罩免费不含材料费9更换启辉器免费不含材料费10更换吸顶灯20元/盏不含材料费11更换壁灯10元/盏不含材料费12更换床头灯10元/盏不含材料费13更换射灯(有划轨)10元/盏不含材料费14更换射灯(无划轨)10元/盏不含材料费15更换镜前灯10元/盏不含材料费16更换日光灯10元/盏不含材料费17穿明线10元/米不含材料费21更换水龙头（普通）10元/个不含材料费22更换水龙头（混合）10元/个不含材料费23更换截门10元/个不含材料费24更换八字门10元/个不含材料费25更换软管10元/条不含材料费五金及土木类27安装排风扇（卫生间）20元/台不含材料费28安装洗衣机10元不含材料费29安装门铃10元不含材料费30安装窗帘轨10元/延米不含材料费32更换铝合金窗配件5元/件不含材料费33更换花洒、软管5元/个不含材料费34安装晾衣绳10元/个不含材料费35更换同类门锁10元/把不含材料费36给商户打墙洞5元/眼不含材料费37修理门窗20元/户/樘不含材料费38安装抽油烟机50元/台不含材料费39修理橱柜及家具30元/个不含材料费40挂图（画）、镜框等10元/次不含材料费41电视调台免费以上服务项目按市场调节价调整，均不含材料费。如特殊需求服务项目价格面议（三）商务服务收费标准四、商务服务序号项目价格备注1复印（B5纸）0.5元/张含材料费(双面加50%)2复印（A4纸）0.5元/张含材料费3复印身份证1元/张含材料费4复印户口本1元/张含材料费5复印（A3纸）2元/张含材料费(双面加50%)6发（A4纸/本地）2元/张含材料费7发（A4纸/外地）5元/张含材料费,无国际长途8收（A4纸）2元/张含材料费9房屋出租服务一个月租金/户·年中介费10代发放资料0.5元/份/户以上服务项目按市场调节价调整第四节物业管理架构设置及人员分工一、****物业管理部组织架构图总经理助理兼项目第一负责人总经理助理兼项目第一负责人工程部经理安全部经理物业部经理工程部经理安全部经理物业部经理工程部副经理工程部副经理高级安全主任高级物业主任高级安全主任高级物业主任专业工程师财务部分管会计安全主任物业主任专业工程师财务部分管会计安全主任物业主任资料管理员物业助理高级物业助理高级工程技工资料管理员物业助理高级物业助理高级工程技工仓管员开票员收款员电瓶车队队长消防队长资料管理员工程技工安全队长仓管员开票员收款员电瓶车队队长消防队长资料管理员工程技工安全队长安全员、督察、仪仗司、礼宾司、电瓶车、司机安全员、督察、仪仗司、礼宾司、电瓶车、司机二、****商城物业管理部人员配置说明：序号部门岗位名称人员数量（人）人员配置说明1总经理助理兼项目第一负责人（1人）总经理助理1全面负责商城的日常管理工作物业部（18人）经理1负责综合服务部的日常管理工作，如保洁、绿化、行政、客服、后勤等工作2高级物业主任2分线管理,落实客户服务、投诉、保洁、绿化等工作3高级物业助理/物业助理（比例为7：3）12每2万平方米物业配置物业人员1名，共214246.12㎡，算出11名，其中1人顶岗，共计12人。4资料管理员/工程资料员3负责文件及考勤等日常工作，商城日常文件的传递、打印、印刷、保管商城各项资料等安全部（130人）安全经理1全面负责商城的安全管理工作6高级安全主任/安全主任2负责商城安全、消防管理工作7安全队长8负责安全员的日常管理工作及带班消防队长1负责商城的消防管理及巡检工作，协调、联系责任部门或外判单位及时解决消防隐患电瓶车队长1管理电瓶车中队，联系解决电瓶车的维护保养工作8安全员/督察/礼宾司/仪仗司106见布岗平面图及说明电瓶车司机11按10辆电瓶车计算（一班次），负责驾驶电瓶车接送来往客户及工作人员，每人负责驾驶一辆，1人顶岗，共11人。工程部（52人）工程部经理1全面负责商城内的工程管理工作10工程副经理21人负责工程设备管理，维修管理及能源管理等；另1人专门负责暖通系统的运行和维护工作。专业工程师5其中强电2人，弱电1人，暖通空调2人，每天轮班负责各设备系统的运行和维护，负责对技工进行技术指导，参与会诊重大工程疑难问题，对员工进行培训等。11高级工程技工/工程技工（比例为8：2）44其中强电值班2人3班倒，2×3=6人；强弱电系统维修9人2班倒，9×2=18人；中央空调运行2人2班倒，2×3=6人；给排水及暖气系统维修7人2班倒，7×2=14人；共计44人。12财务部（4人）会计1财务工作13收款员/开票员/仓管员3财务工作14其它保洁/绿化维护（外聘专业公司）合计205人205人三、停车场****安全岗位分布图停车场2号楼号楼1号楼北2号楼号楼1号楼16号楼一层岗二层岗三层岗16号楼一层岗二层岗三层岗四层岗消防巡检员消防监控室岗4号楼3号楼4号楼3号楼6号楼5号楼6号楼5号楼8号楼7号楼8号楼7号楼10号楼9号楼10号楼9号楼一层岗二层岗三层岗一层岗二层岗三层岗12号楼13号楼11号楼15号楼14号楼15号楼14号楼说明:为门口岗(17个岗10×1.5＋7×2=29人)为路口岗(8个岗8×3=24人)为车辆指挥岗(2个岗2×2=4人)为消防员/消防巡检员(4个岗4×3=12人)为楼层岗(7个岗7×2＋3=17人)为消防/监控室（3个岗3×3=9人）以上95人中,为了保证不脱岗，需增加顶岗人数11人，共106人。第五节物业管理岗位职责物业管理岗位职责管理部经理岗位职责岗位名称：总经理助理所属部门：商城物业部报告：管线副总/综合管理部指导：经理、物业主任、工程主任、保安主任岗位职责：负责筹建商城物业部，接管楼宇并跟进各项整改措施。在公司领导和创展家居项目公司领导的指导监督下，全面主持物业部的日常工作。根据公司的经营目标，制定物业部的工作计划，合理分配各部门工作任务并组织督导下属切实完成。监督检查公司各项规章制度、劳动纪律的执行落实，定期巡查各物业服务岗位尤其对保安岗的夜巡，负责每月考评及处理一般违纪行为。组织操作培训，规范物业部工作流程、服务质量标准，全面提高员工的思想素质和业务水平。做好工作日志，参加公司例会，提交工作总结和各种合理化建议，主持物业部事务性会议，贯彻落实公司指令。参加项目公司例会，配合落实项目公司各项工作。参与控制物业部费用开支，降低物料损耗和各项成本。负责绿化、清洁等工程的发包及督导物业助理检查合同的执行情况。处理较严重之投诉及突发事件，每周定期探访住户，理顺商户与公司关系，树立公司良好形象。督导保安部主任对保安部的管理，督导下属遵守安全生产操作制度及其它安全防范工作。负责与专区民警或其它政府管理部门建立良好工作关系。协调与发展商、施工单位及周边单位的关系。完成物业翁琢发展商安排的其他任务。商城物业经理岗位名称：物业部经理所属部门：商城物业部报告：商城物业总经理助理指导：物业主任、工程主任、保安主任岗位职责：1、负责并督导下属正确有效地处理各类投诉及社会性事件，定期审查客户服务记录及各种工作表格并做出总结。2、协助总助对商成物业部的行政管理工作，包括员工仪容仪表、考勤管理、固定资产管理及文档管理等，督导文员对公司指令的印发和学习。3、每周定期探访商户，听取商户意见，协调与商会关系。4、检查物业助理的工作情况并协调其相互间关系，引导掌握正确工作方法以提高工作效率。5、负责统筹安排收铺的前期准备及工作开展。6、在权限范围内负责对商户装修申请的审批；督导用户和物业档案的建立。7、负责对空置商铺的管理。8、负责与各相关基础配套服务部门的工作横向协调。9、负责对物业员工进行各种服务意识、服务礼仪的培训，负责对新员工的带动和指引。10、协助上级完成管理部其它管理工作。物业部高级物业主任/物业主任岗位名称：物业部高级物业主任/物业主任所属部门：商城物业部报告：经理/副经理指导：高级物业助理岗位职责：1、督促指导物业部物业组的日常工作，保证办公场所整洁有序，前台无杂物。2、熟悉物业管理条例和规章制度、公司和管理部的工作目标和指导方针等。3、负责带领下属做好交商铺、商户装修、入住等手续。4、处理下属未能有效解决的投诉、突发事件，对超出能力之外的问题要立即向上级汇报。5、负责带领下属做好巡楼工作，检查其工作记录并整理汇报。6、督导下属起草事件报告，给商户的信函或相关公文；带领下属与商户保持良好的工作关系。7、带领下属跟进绿化、清洁等分包合同的执行情况。8、负责与维修队施工员建立良好的工作关系，整理、检查