2023年青海省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试题

2023年青海省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场经济条件下，物业租金水平的凹凸，主要取决于（）。A.业主希望的投资回报率B.承租人情愿担当的费用C.承租人的承受实力D.同类型物业的市场供求关系2、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目—之比。A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额3、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是A.依法登记的房地产权利受国家法律爱惜B.当事人对房地产权利的取得、变更、丢失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等缘由致使其权属发生变更的，应刚好办理变更登记4、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是依据—不同而划分的。A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方法D.保险责任担当的次序5、中国目前主要有全部权、土地运用权、地役权、抵押权和租赁权.其中，属于自物权，其余属于他物权。A：地役权B：抵押权C：全部权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为1。年，现补办了土地运用权出让手续，上地运用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。（题干中假设土地出让合同未约定不行续期）A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格7、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格8、某在建工程项目支配建混合结构仓库2000itf,总预算为400万元，估价时,建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。依据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格9、重置价格的出现是技术进步的必定结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格10、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可支配利润11、下列有关房地产开发项目的初步可行性探讨及相关学问，表述不当的是（）。A.所谓帮助探讨，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独探讨，用作初步可行性探讨和详细可行性探讨的先决条件，或用以支持这两项探讨B.初步可行性探讨阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.。％〜2.0%C.初步可行性探讨亦称预料可行性探讨，在此阶段，主要是在机会探讨的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其四周环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等12、—是指消费者在某特定时期内和确定市场上，按确定价格情愿并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A.供应B.需求C.购买实力D.购买欲望13、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，依据市场的变更将其用途调整为写字楼，该公司接受的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必需加盖公章15、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A：取得待开发房地产的时间B：开发期间的某个时间C：开发完成后的时间D：开发完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的20%30%40%50%17、估价时点原委是现在、过去还是将来，是由确定的。A：估价目的B：估价师C：托付人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格18、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一B：两C：三D：四E：执行层的组织协调19、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2,合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是。A：388000元B：388640元C：399640元D：400000元E：执行层的组织协调20、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可供应6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8%B：10%C：18%D：18.6%E：工业用地的监测点评估价格21、当完成市场分析和其他前期探讨工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是A.确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获得土地运用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资22、不属于影响房地产的因素是A.社会因素B.环境因素C.经济因素D.政策因素23、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告E：执行层的组织协调24、未封闭的挑廊，属于—的范围。A.计算全部建筑面积B.不计算建筑面积C.计算少半建筑面积D.计算一半建筑面积25、依据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。A：托付财产总值B：信托范围C：信托收益D：信托信用等级E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：信用贷款2、依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2023),下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。A：广场用地B：公用设施用地C：道路与交通设施用地D：商业服务业设施用地E：公共管理与公共服务设施用地3、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。(2023年试题)A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求4、市场法中实物状况比较和调整的内容包括.[2023年考题]A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修5、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。A：物业管理的早期介入B：制定物业管理方案C：制定临时管理规约及有关制度D：物业管理人员的选聘与培训E：选聘物业服务企业6、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院B：一般住宅C：仓库D：停车场E：汽车加油站7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损.造成建筑物功能折旧的主要缘由有等。A：意外破坏的损毁B：市场供应过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的变更E：四周环境条件恶化8、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。A：税收政策B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率9、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。假如将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种状况下，假如地块A的拥有者购买地块B,则正常成交价格为一万元。305030〜707010、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。A：由房地产开发企业申请房屋全部权初始登记时，一并申请登记B：申请业主与房屋全部权主体不一样C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书E：执行层的组织协调11、估价中的最高最佳运用详细包括等.【2023年考题】A：最佳用途B：最佳位置C：最佳规模D：最佳环境E：最佳集约度12、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场13、可用于酬劳资本化法中转换为价值的收入或收益有.【2023年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量14、股票的基本特征包括。A：盈利性B：无风险性C：价格的波动性D：流通性E：决策参与性15、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。A：潜在毛租金收入B：空置和收租损失C：准备金D：经营费用E：抵押贷款还本付息16、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从—之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋17、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30nf以上或者土地面积15万itf以上C：有15名以上专职注册房地产估价师D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作'年以上的专职注册房地产估价师E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%18、一般状况下，规划设计费为建筑安装工程费的，可行性探讨费占项目总投资的，水文、地质勘探所需的费用可依据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。A：1%〜3%B：3%C：0.5%D：3%〜5%E：5%19、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成C：减税D：免税E：规定起征点和免征额20、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地21、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，依据最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为一元。100250500100022、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应接受的方法是。（2023年试题）A：等额年值法B：差额投资内部收益率法C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同23、住房公积金的特点包括。A：义务性B：强制性C：互助性D：保障性E