御海东郡应对竞争对手布局和前期应对建议

同质化的终极博弈下该如何面对御海东郡VS博澳城的思考1.基于08竞争条件下的对手布局思考2.基于市场竞争下的前期应对建议

01御海东郡理想和现实的博弈价值，地缘，产品，拉近了博奥城与其的竞争关系。我们进行两次的观察后认为，对它的研究和推测，尤为重要先期低容积率，奠定低密社区根底，后期容积率拔高；总体低开高走理解1：御海东郡整体策略ABC预计10月开盘第一波次——独栋，连排预测年底集中销售连排的尾货交叉销售。连排为主预测：第2波次——独栋夹带连排配套逐渐对外开放主打运动、商务、配套别墅价格保持坚挺会所建成预测明年年初深入园林的现场展示，独栋继而走高。楼王将开始炒作10月份推出15套独栋别墅，面积区间为550-658㎡、38套联排，面积区间为369-496㎡。暂没有户型图，价格未定。客户主要为容桂本地人，大良、均安、杏坛有局部客户〔资料来自销售代表〕。

御海东郡产品类型面积区间套数比例独栋551.08611.3%657.27-658.74917%联排369-3813056.6%481-496815%地缘性质的强化、内在环境的锻造。产品本身的规划创新。理解2：核心竞争力资源及高端产品牵引“这一工程秉承了美的地产“创造美的家园、享受美的生活〞的品牌理念，以自然、健康、休闲的居住理念为向导，仅有的80席臻品水岸别墅为顺德人开启了高尚人居新时代。〞独栋吸引眼球，现场销售引导，独栋现在不仅仅是产品而是一个噱头，吸引到客户，继而暗度陈仓。SkillsSharedvaluesStrategy御海东郡外部环境品牌昭示区域环境规划产品人文自然环境：三江交汇，望海听湖城市环境：珠三角要塞交通环境：轻轨、太澳区域规划：新城，开发区区域组成：大型产业园道路环境更新，有待开展美的，对顺德的影响力不言而喻。有多远的水，就有多伟大的文明有多稀缺的水，就有多尊贵宅邸风生水起。水文化的演绎“最高单体容积率〞别墅最大限度的增加面积的花园。70公斤的用钢量，“顺德人关注起房子〞L型独栋巴比伦空中庭院的运用，创新人车分流小开间大进深，增加销售户数，连排6、7、9、10组合出击，形象铺垫时间久。保持一定强度的市场曝光率。整体形象质素较高

广告表现力强。观点3：营销开展轨迹事件公关为主广告的途径，特别是户外。拉近与博澳城的竞争距离。在“家门口抢客户〞组合出击，形象铺垫时间久。保持一定强度的市场曝光率。整体形象质素较高

广告表现力强。观点3：营销开展轨迹事件公关为主冠名信用社联谊农业银行VIP高尔夫联谊风水讲座组合出击，并没有到达立竿见影的效果。---目标客户诚意度不高。原因：1、市场环境相对不景气，虽然别墅试产的影响不会太大。但还会有一定的影响。2、毕竟距离核心城区远。继而导致，开盘时间一推再推

就为了53套38套连排户型〔2座10连排2座9连排〕15套独栋高端工程：资源及高端产品牵引，全市推广，客户覆盖面广高端工程：标杆物业的影响力进一步升级，逐渐稀缺。高端工程：标杆物业的影响力的维持，在于对其销售进步的把控市场进入高水平竞争的阶段，工程个性价值体系的竞争成为关键01理想和现实的博弈核心竞争力项目发展方向02我们该如何面对竞争拟定项目核心纳入竞争体系下的项目运作方式在比照中寻求博奥城竞争模式理解1：竞争分析比照分析“本工程地块〞和“御海东郡〞顺德人对别墅的情有独钟，以及关注房屋的质量〔个人的起房经历〕。竞争比照御海东郡居住价值点项目地块街区：开发区新城区，广佛要塞独栋-独树一帜太澳高速、轻轨但心灵距离远配套：商务，运动工业化风生水起承接广佛经济圈。连接广佛的经济枢纽环境：三江交汇发展中村子/镇发展中——周边大型龙头企业VS博澳城居住价值点项目地块街区：凤翔开发区独栋—优质连排太澳高速、轻轨但心灵距离远配套：勒流东区工业化水脉相承勒流东区发展规划地环境：厂区结合处发展中村子/镇发展中——周边龙头企业231、水文化2、产品3竞争比照竞争细分1风水、三江、市场影响和铺垫。VS本项目有多远的水，就有多伟大的文明别人的水，比我们演绎的更彻底。先机已失，将不是我们推广的核心但可以作为辅助。80套独栋，6连，7连，9连、10连VS本项目独栋，我们质素较高，产品本身高出对方很多，而且，大量的2连，3连。4连、相对其小开间的产品，绝对的优势。非主流竞争力绝对优势点空间距离VS本项目优势不言而喻，“城际中央〞。5分钟，世界迥然不同。隐于繁华，显于尊崇绝对优势点3、距离感利用城市化，打通城市肌理，跳出竞争持续开发问题－区域小范围的客户组成，缺乏支撑工程区域不成熟－缺乏生活配套和生活气氛资源相对不够强势－缺乏以支支撑续性开展需要解决的问题工程核心价值点离城市最近产品精致产品线稀缺工程开展战略较佳的资源、“隐于繁华、显于尊崇〞“产品本身〞－才是本工程的核心价值点。健全的交通网络豪宅化概念资源、配套与城市共享区域的标识性与城市脉络的连通城市的符号独栋双拼三联核心竞争力产品内在品质完美呈现社区环境的打造：社区环境的打造：社区环境的打造+外环境凸现“5分钟”世界迥然不同“真豪宅”生活方式2、隐于繁华，显于尊崇3、完善展示配套建立自身价值体系的方向：产品+城市的亲密度针对竞争，博奥城的开展方向探讨理解2：开展建议工程开展概述既定目标(底线目标)顺德——工程品牌和市场影响力促进工程有节奏的成功销售纳入市场的竞争体系之下的既定目标竞争盘点；立足竞争，强化自身个性优势。合理的制定开发步骤，最大限度的把握独栋的裙带效应。本次仅仅为一个概念想法。具体的营销策略将在下阶段工作中具体实施。高端工程：维持标杆物业的影响力，促进次级产品热销。我们从市场竞争战略的角度为本工程寻找价值提升的最正确解决方案大规则卖区域从销售出发EOD(EnvironmentOrientedDevelopment)模式——EOD是一种结合城市外围自然景观资源布局的住区开展模式〔基于住区环境优美性〕XXXXXXXXXXXXXXX新城市运动。配套的完善，区域城市化开展的必然。我们从市场竞争战略的角度为本工程寻找价值提升的最正确解决方案从销售出发中规则卖定位隐于繁华，显于尊崇5分钟的豪宅生活，用一生我们从市场竞争战略的角度为本工程寻找价值提升的最正确解决方案从销售出发记住，我们是在卖豪宅我们销售人员都要具备豪宅的气质潜规则卖房子产品的演绎和延续，依据的对产品理性的认识。下一阶段工作安排：在此根底上完成相对应的营销策略的深入对接。同时针对工程，汇报开发策略。兆辉集团208地块开发节奏建议书兆辉房地产公司营销部本次报告解决的核心问题1、立足营销、工程现状制定208地块开发节奏。2、奠定开盘前的营销部署根底步骤3、试水市场当前接受类型产品的需求特性。本次报告涉及的范围独栋双拼三联排四联排按照产品类型划分20套24套21套48套合计113产品线丰富产品线连贯本工程产品列举本项目ABCD独栋2套约1400.16㎡12套约7463.65㎡3套约1800.51㎡3套约2053.82㎡双拼8套约3744.32㎡6套约2774.62㎡8套约4324.24㎡2套约897.82㎡三联0套21套约9631.72㎡0套0套四联16套约7101.12㎡032套约12358.8㎡0套本项目独栋---双拼---三联----四联----面积比24%(12718.14/53550.78)22%(11741.00/53550.78)18%(9631.72/53550.78)36%(19459.92/53550.78)套数比18%(20/113)21%(24/113)19%(21/113)42%(48/113)双拼三联四联控制每种户型的供给量突出高端产品特色提升形象/增值举措独栋本次报告涉及的范围按照组团关系类型划分ABCD独栋：2双拼:4座X2---8户四联排:4座X4---16户独栋：12双拼:3座X2---6户三联排:7座X3---21户独栋：3双拼:4座X2----8户四联排:8座X4---32户独栋：3双拼:1座X2---2户短期目标：建立轰动效应建立充分的竞争优势工程推货模式原那么一：独栋领秀产品波次。树立形象，制造价格标杆。原那么二：主力产品优先。原那么三：延展产品线扩大客户层面。原那么四：制造局部〞局部供需矛盾〞启动的原那么：开展模式制定原那么营销部观点：搭配小组团递进推货延展产品线控制稀缺产品曝光率结合工程可行性强化主力产品性货量比ABCD独栋树立工程形象标杆双拼、三联数量相对四联不大，非主流产品前期先锋产品引导、转化四联拉开市场最终应验产品的先驱者，也是前期的资金回笼主力形象标竿单位顺德的独栋市场曝光率不高，对社区整体形象和价值体系成熟具备提升意义在秉承“独栋为王的前提下〞树立标杆，引导四联销售，考虑资金的回流。拉开市场，防止产品的过分泛滥，控制有效选择。两个方向部署，结合工程自身状况同时，秉承“独栋在前，推进四联销售在后〞方向1-----A+B+D方向2-----B+C+DABD该设想成立的前提1：

----------------A单位的顺利的开工观点1：

A+B+D本项目ABCD独栋2套约1400.16㎡12套约7463.65㎡3套约1800.51㎡3套约2053.82㎡双拼8套约3744.32㎡6套约2774.62㎡8套约4324.24㎡2套约897.82㎡三联0套21套约9631.72㎡0套0套四联16套约7101.12㎡032套约12358.8㎡0套独栋：17套双拼：16套三联：21套四联：16套合计：70AB2DB101基于A+B+D方式下的模式细分A、核心宗旨：总分发挥独栋的搭配标杆作用。B：充分运用拉大价差，退货前后时间差，营造局部的“供需矛盾〞C：无论前期目标失败或那么成功，预留盘旋空间。D--相对纯粹化产品线，树立市场价值形象标杆，属于第一波次必须产品A-四联，出于平价走量的主力产品。顺利销售的前提在于，比照引导。波次产品策略：优势在于主动性较强B—保存局部单位，作为2次冲击，意义在于补救或那么是提升。A+B1+D+B2首战加推一：建立市场影响力1、控制适度开发规模，翻开市场2、来开价值区间。二：现金流回笼1、借助影响力，继续发力，价格稳步走高；2、以高端的物业形态，借势快速冲量，现金流快速回笼。目标：实现预期目标三：形象价值双重拔高压轴单位产品本身为资源最优单位，形象、价值再上一个台阶；销售速度也属于一种价值价格平开，吸引广泛关注,引爆市场；销售不理想，投入B2继续刺激客户需求引爆市场；调整策略价格平开，吸引广泛关注,引爆市场；借势，价格走高，资金回笼，客户群扩大；形象价值双重拔高,价值最终兑现；A+B1+D+B2B2的成功连接，建立在前后时间对接要求“不能超过一周〞组合产品线，控制出货量，价格平开预留优惠空间三联12，独栋5四联16，三联9，双拼16，独栋122021年第一波A+B1+D2次+B2AB2DB1VS该模式运营成功与否，还有待对风险的预估和价值确实定以及和客户的深入摸底。本模式的优势在于：前后互补，阶梯渐进的完全消化。核心在于------有秩序的推货，不能让消费者过多的选择。价格可以采取高差引导。同时不在于价格上下，而在于，“值得与否〞。BCD该设想成立的前提1：

----------------C单位的顺利的开工观点2：

B+C+D本项目ABCD独栋2套约1400.16㎡12套约7463.65㎡3套约1800.51㎡3套约2053.82㎡双拼8套约3744.32㎡6套约2774.62㎡8套约4324.24㎡2套约897.82㎡三联0套21套约9631.72㎡0套0套四联16套约7101.12㎡032套约12358.8㎡0套独栋：18套双拼：16套三联：21套四联：32套合计：87BCDB2B102基于A+B+C方式下的模式细分A、核心宗旨：总分发挥独栋的搭配标杆作用。B：充分运用拉大价差，退货前后时间差，营造局部的“供需矛盾〞C：无论前期目标失败或那么成功，预留盘旋空间。D--相对纯粹化产品线，树立市场价值形象标杆，属于第一波次必须产品A-四联，出于平价走量的主力产品。顺利销售的前提在于，比照引导。波次产品策略：优势在于主动性较强B—保存局部单位，作为2次冲击，意义在于补救或那么是提升。B1+C+D+B2首战加推一：建立市场影响力1、控制适度开发规模，翻开市场2、来开价值区间。二：现金流回笼1、借助影响力，继续发力，价格稳步走高；2、以高端的物业形态，借势快速冲量，现金流快速回笼。目标：实现预期目标三：形象价值双重拔高压轴单位产品本身为资源最优单位，形象、价值再上一个台阶；销售速度也属于一种价值价格平开，吸引广泛关注,引爆市场；销售不理想，投入B2继续刺激客户需求引爆市场；调整策略价格平开，吸引广泛关注,引爆市场；借势，价格走高，资金回笼，客户群扩大；形象价值双重拔高,价值最终兑现；B1+C+D+B2B2的成功连接，建立在前后时间对接要求“不能超过一周〞组合产品线，控制出货量，价格平开预留优惠空间三联12，独栋5四联32，三联9，双拼16，独栋132021年第一波B1+C+D2次+B2AB2DB1VS该模式运营成功与否，还有待对风险的预估和价值确实定以及和客户的深入摸底。本模式的优势在于：前后互补，阶梯渐进的完全消化。核心在于------有秩序的推货，不能让消费者过多的选择。价格可以采取高差引导。同时不在于价格上下，而在于，“值得与否〞