1230武汉阳逻新欣城开泊湖湾整体定位及发展战略

谨呈：新八建集团武汉阳逻欣城开泊湖湾整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问（武汉）2009年12月30日1目录项目地块简介及周边竞争环境简析………………3开发区住宅市场……………………8开发区客户分析……………………32本案价值梳理………41目标客户……………50项目形象……………56产品定位……………592项目地块简介用地性质、用地指标：土地性质：住宅用地土地使用年限：70年土地面积：118亩综合容积率：≤2.2规划要求：无地下车位

建筑面积10万项目地块11364527123456项目地块7湖滨花园柴泊湖广场深港国际天琴湾阳逻城市广场柴泊湖3项目地块有一定坡度，最大的高差达到近13米北东农民房与三中原有居民楼南湖滨花园及柴泊湖广场西柴泊湖4我们的项目地块处于怎样的竞争环境中？金色水岸天琴湾深港国际保利圆梦城以柴泊湖为中心的版块，各楼盘销售价格不一，如天琴湾均价2700元/平方米，保利2梯4户销售均价2700元/平方米，11F板楼销售均价3200元/平方米。紧邻长江及阳逻大桥附近的版块，销售均价约为2500元/平方米，根据自然资源不一，销售价格有所不同住开盛世长江东方新天地东城明珠水映蓝湾5未来1—2年竞争态势未来的竞争主要集中在几下几个版块：开发区内在售楼盘存量；开发区内待开发的用地（如统建、武钢、保利）；开发区已出让但暂未开发用地。6本次报告解决的问题什么样的产品是区域客户置业偏好一致的？问题2如何进行市场细分并挖掘我们的目标客户？目标：低风险实现高利润双赢问题1问题3区域内是否有足够的客群支撑项目的开发？7一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值8阶段划分调整阶段

（2008年-2009年）发展特征代表项目商品房价格在1000元/平方米以下，房屋类型以5-6层的砖混结构为主，购买人群主要为本区域人群，目前这个阶段的很多房屋仍在使用中，其中也一些面临拆除境地。加速增长阶段（2009年年底）市场改型阶段（2005年-2007年）启动阶段（2003年）主要是多层砖混结构的项目居多市场开始涌现锐意进取的房产开发商，积极学习城市建设理论，接受现代设计理念，引进大量房产相关的人才，在企业建设和城区建设方面取得很大成就，房价格飙升到3000元/平方米以上框架结构：天琴湾/源江富都苑客户构成本地客户本地、武汉市以青山为主，投资型与养老型客户2008年之后，房产开始下滑，市场的销售变化，直接带来了开发商对经营的调整，阳逻房地产在这一年来首先是对价格的调整，阳逻市场小高层价格普遍在2000元/平方米左右。框架结构：天琴湾/小高层项目逐渐居多本地、武汉市内、本地产业迁移客户，投资客2009年年底，市场平稳转暖，但价格仍没有起色，开发商不敢涨价，价格平稳在2300元/平方米左右，年底因区内13000户拆迁导致大量区内客户，加上中环即将贯通、江北快速路的开工，阳逻市场即将进入加速增长阶段。框架结构：高层逐渐崛起如保利圆梦城，住开本地、武汉市内、本地产业迁移客户，投资客阳逻房地产市场历史发展阶段市场特征9阳逻房地产市场阶段性存在的问题问题1：市场低迷时期，多数开发商资金回笼难，导致阶段性价格战升级区域楼盘达20多处，但销量一直不旺。2008年以来，银行的口袋收紧了，贷款越来越难，前几年企业赚的钱都投入到了土地市场，导致楼市价格战持续升级。08年秋交会，不少楼盘放血自救大幅降价，价格回落到2006年的水平，房价已接近成本。有的楼盘则砍价更低，一时间楼市价格战烽烟再起。但是，楼市价格战升级的效果并不明显，销量仍未回暖。市场特征10问题2：无序开发，点多面小，缺乏聚集效应阳逻房产缺乏统一规划，开发的楼盘过于分散，仅阳逻老城区及周边就达70多处，而且面积过小，大的不足百亩，小的只有几亩。由于各自为政，配套设施难以形成规模，导致多数楼盘品质不高，缺乏聚集效应，居住环境受到影响，吸引力不够，一些前期开发的楼盘居民入住率极低。阳逻房地产市场阶段性存在的问题水映蓝湾阳逻城市广场东方新天地书香门邸佳阳国际市场特征11问题3：违规开发，一哄而上，严重冲击了市场2007年楼市火爆，受利益驱动，一时间各种违规房产开发遍地开花，一哄而上。据调查，近80%的开发商不具备开发资质，而是通过挂靠、租借等方式搞房产开发；有的随意改变土地用途进行房产开发，有的借集体招牌为名行私人房地产开发之实；有的几户居民联合将旧房改建进行开发。如此之多的违规开发房产，不仅对将来旧城和城中村改造带来压力，而且严重地扰乱了阳逻地区正规的房地产开发市场。阳逻房地产市场阶段性存在的问题市场特征12问题4：配套滞后，环境不佳，难以吸引中心城区居民购买武汉城区的房价是阳逻的3倍，销售很旺，而阳逻房价只有2000多元，仍然无人过问，原因之一是中心城区的配套齐全，居住环境好。一些买不起城区房子的居民想在阳逻购房，但由于阳逻地区缺乏便宜和便捷的交通条件，缺少生活必需的配套设施，这部分刚性需求人群也不愿购买远城区的房产，就连在阳逻落户的电厂、武船重工等企业的员工，工作在阳逻，而居住在武汉城区。阳逻房地产市场阶段性存在的问题市场特征13阳逻在售楼盘档次定位及划分低档阶层中档阶层中高档阶层代表项目：东方新天地、水映蓝湾、金色水岸、等代表项目：东城明珠、阳逻城市广场等代表项目：天琴湾、保利、住开等我们对后市的研判，低档及中档项目后期存量均不大，因楼盘价值未树立且品质较差，我们认为此类项目在后期销售过程中只能低价生存，是本项目的竞争对手但是非重点竞争对手市场特征14区域市场单体规划多以行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求，影响了居住的私密性由于多数项目为了实现容积率的要求，采取的行列式布局，一定程度上造成了单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性。访谈客户对现有项目单体间距表示不满，认为过于密集。水映蓝湾阳逻城市广场东方新天地书香门邸市场特征15由于规划和产品设计的原因造成物业品质感较差，素质趋同金色水岸水映蓝湾东方新天地阳逻城市广场在市场上与同类的物业对比，走品质感、走精细化是本项目的一个方向；市场特征16景观园林多以硬景为主，缺乏软景，层次性不足市场特征17户型平面精细度不够，功能分区较差，有较大的提升空间市场特征18规模现有产品占地170亩，建面17万分期一期为多层建筑，已交房，二期小高层，为中期销售中物业类型多层5层小高层户型与面积多层88-150平方米，顶层5楼阁楼户型小高层为90-150平方米户型，临湖为退台式花园洋房，户型面积为150平方米价格多层均价3100元/平方米，小高层2700元/平方米销售主力28万/套三期预计明年销售，月均销售35多套，近期因拆迁导致月销售套数增多。目前在售为二期小层产品客户本地客户本地拆迁客户外地产业迁移客户武汉市内养老客户市内投资客户卖点社区园林环境、多层组团式规划、湖景、建筑品质典型项目分析——阳逻标杆：天琴湾典型项目19天琴湾产品户型分析2室2厅1卫90㎡4室2厅2卫150㎡3室2厅2卫122㎡3室2厅2卫122㎡户型局部浪费面积较大动静不分离，进深过大，卧房采光不足户型有较大的提升空间典型项目20天琴湾产品建筑分析精心选材，打造精品由国际大师联手打造，在天琴湾建筑外墙均采用江苏宜兴特制的紫砂陶土手工砖锻造。由于紫砂陶土独有的物理特性和手工打磨的特殊工艺，让紫砂陶土手工砖具有隔热保温的良好功效，起到调配室温的作用。外观设计上，赭红色的建筑外立面与周边自然景观完美交织，一种现代与古典交织的纯粹美感喷薄欲出。典型项目21天琴湾产品园林分析充分利用坡地的优势及湖岸线打造精致园林在园林规划上，设计师从天琴湾项目自身10米坡地落差出发，让建筑与坡地走向产生关联，在坡地绵延起伏的脉络中，形成错落有致的立体式景观。漫步在曲径通幽的园林里，移步异景，2000万巨资打造的原味江南园林，成为居者每天私享的梦工厂。典型项目22天琴湾项目给予本项目的启示项目规划上：结合地块环境，制造坡地，规划创造价值户型定位：均好性与极致性的结合，均好性即为最大化满足不同客户阶层，极致性即为户型空间精确化，优化室内空间园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度传播建筑：立面的精细化，提升项目的品位典型项目23规模现有产品占地4.6万，建面11万分期一期为高层建筑物业类型高层户型与面积一期99平方米-138平方米，后期有一梯两户纯板楼楼王产品，面积更大价格均价2500元/平方米销售主力产品为30万左右，销售情况一般，近期拆迁户有一定的去化量客户本地客户偏少本地拆迁客户武汉市内养老客户市内投资客户卖点大间距、一梯2户、江景、建筑品质典型项目分析——阳逻新秀：住开盛世长江典型项目24住开盛世长江产品户型分析2室2厅1卫90㎡3室2厅2卫138㎡3室2厅2卫122㎡纯板楼设计，采光，通风均非常优南北双阳台设计，舒适性高总体来说，该项目产品定位要大大优于阳逻市场平台，市场上享受型客户基数较少，导致项目影响力与销售力均一般典型项目25住开盛世长江项目给予本项目的启示户型定位：户型定位不宜过超前，如一梯两户的高端设计与阳逻现阶段的中低端需求错位，适当拔高产品定位，但不能超前园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度传播（住开大体量、大间距园林无法展示导致客户对楼盘价值认识不高）典型项目26规模现有产品占地47万，建面215万分期一期别墅、小高层、与高层产品物业类型别墅、小高层、高层户型与面积别墅300平方米小高层：87平方米-138平方米18F高层：88-130平方米价格小高层均价3200元/平方米，高层均价2800元/平方米销售主力产品为30万左右，销售情况较好，为片区销售冠军，近期拆迁户加速了去化客户本地客户偏少本地拆迁客户武汉市内养老客户市内投资客户产业迁移可户卖点保利品牌、大社区、大配套典型项目分析——阳逻巨磅：保利圆梦城典型项目27保利圆梦城产品户型分析3室2厅1卫98㎡3室2厅2卫123㎡3室2厅2卫109㎡面积控制的较好，98平小三房，109平大三房均是区域市场空缺产品，但户型仍有提升空间转角异型阳台的设计极大的提升了居者的舒适度典型项目28保利圆梦城园林分析充分利用地块大的优势，合理利用容积率，制造大楼间距保利圆梦城绿地率达36%，无论置身于绿地、区内休闲花园、亦或漫步于宅间小径、前屋花园，皆是落英缤纷、绿树成荫，清冽的空气与融融绿意，浸润着居者的全部身心。融合居住特征与自然生态于一体，既洋溢着浓浓的自然情调，又充分体现了尊重自然并富有现代气息的生态景观格调，全面诠释了自然和谐的情感韵律，营造出圆梦城独有浪漫的休闲景观环境。典型项目29保利圆梦城建筑及开发模式分析立面主要采用黑、白、灰色彩搭配，体现稳重现代风格阳台栏杆采用静点喷吐栏杆，防腐蚀、防锈，质量较高商业街、园林、等展示快速呈现，快速交房，自我中心化，极大的提高了客户的信心典型项目30保利圆梦城项目给予本项目的启示户型定位：合理进行户型定位，制造市场空缺点，在舒适性没有降低的情况下适当压缩建筑面积园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度传播商业街：氛围的营造，提前展示、增强购者信心产品：产品精细化会提升项目的溢价空间典型项目31客户趋势我们将片区客户群按照收入层级和来源地划分，然后再进一步梳理片区客户的行为特征收入层级中高端中端中低端本地企业员工普通阶层外地来汉中低收入阶层原住民经过我司对阳逻片区的客户梳理，我们发现，片区的主流客户群以本地落户的企职业员工，武汉中低收入阶（中低收入外地来汉+市内拆迁户）、事业单位员工、市内养老客户、原居住民。本地拆迁户本地企业中高层管理者武汉市内拆迁户市内养老客户32本地企业员工根据职位不一，收入不一，导致客户需求不同总价承受能力60万25-35万18-27万高级管理者，企业高层职位阶层高级技术工人，月收入约为2200-3500元之间，家庭收入约为5000-6000元之间普通阶层员工，蓝领工人，月收入约为1300-2200，家庭月收入约为4000左右住房需求舒适型3-4房，舒适型产品紧凑型三房/或小三房/两房居家型两房（过渡产品）本地企业员工外地来汉低收入武汉市内拆迁户市内养老客户产业迁移、区域内经济稳步发展培养了大批正在成长的技术员工人，构成了片区置业的主要需求面。原住民（拆迁）33港口物流集装箱装卸仓储配送加工制造钢材加工装备制造机床等机械设备加工制造业轻纺物流配套房地产业新材料建材制造业纺织服装业生物医药制造业食品加工业食品加工农副产品加工阳逻的建设目标为辐射华中、面向全国的区域型港口经济贸易区和工业新城阳逻的产业规划，产业得以合理布局，将形成具有规模的产业集群，这些产业可以为更多的人提供就业的岗位，从而增加该区域购房需求，推动该区房地产市场发展。产业迁移的客户是本项目未来重要客户。客户趋势34外地来汉的客户选择阳逻购房主要是基于现实条件，满足安家需求本地企业员工外地来汉低收入武汉市内拆迁户市内养老客户原住民（拆迁）青山红钢城、汉口老城区、二七路、竹叶山憩居点家庭月收入4000元左右，无法在汉口、青山甚至是盘龙城购房收入构成一般需求两房，80多平左右，最关注总价承受能力购房关注点及需求35中环线开通及江北快速路的开工，加上市中心房价高企，会加速市内客户被动郊区化江北快速路中环线金银湖板块4850后湖板块5800青山板块6550徐东板块7550沙湖板块9150光谷板块5650南湖板块5800沌口板块4500汉阳板块6550古田板块6650新华路板块12000汉口滨江板块15000武昌老城板块8600武昌中心板块7700盘龙城板块3250汤逊湖板块4050吴家山板块4000市内客户趋势：随着阳逻的交通改善，加上市中心房价不断上涨，会加速市内客户郊区化置业，届时客户的来源与层级会有所提升。客户趋势36本地企业员工外地来汉低收入武汉市内拆迁户市内养老客户原住民（拆迁）本地拆迁湖就近选择，市内拆迁户受总价限制被迫在阳逻置业，拆迁户的群居效应非常强；市内拆迁户一般在二七路、青山、徐东城中村就主拆迁户的置业选择在户型的选择上拆迁户更愿意选择二手房和小户型、价格相对便宜的低总价楼盘受拆迁户青睐，据调查，在选择买房面积拆迁户中50%的人选择81-110平米，总价不超过40万！拆迁户的置业面积本地拆迁主要是刚性需求，市内拆迁主要是拆迁款有限，本地原住民主要是婚房、换房的刚性需求原住民主要是政府、医院、学校等事业单位老员工、客运、等企业单位老员工，他们一般是刚性需求，婚房，换房需求，比较倾向于三房。原住民的置业选择37客户趋势受主城区旧城改造及区域内旧城改造，未来区域内及市内拆迁置业需求巨大武汉市提出了在两年内完成二环线内56个城中村综合改造任务的宏伟目标。阳逻港拆迁范围，拆迁户大约有1.3户，市场需求130万方住宅需求（按每户100平计算）拆迁客户趋势：随着市中心城中村改造与区域内产业转移导致拆迁，未来拆迁量非常大，市中心拆迁客户与本地拆迁客户置业需求强大。38本地企业员工外地来汉低收入武汉市内拆迁户市内养老客户原住民（拆迁）市内养老客户基数较少，主要分布在青山区域养老客户趋势：在武钢产业整体转移下，武钢产业落户阳逻，阳逻在武汉形成一个知名度和影响力，所以青山的客户就近选择价格较低的阳逻购房。我司认为此类客户基数较少，且随着区域内配套设施未明显加强的情况下，市内养老客户更倾向于盘龙城片区。39未来市场呈现分化，中低档次楼盘越发难生存，仅能依靠低价倾销翘动市场；户型有较大的优化空间，户型平面功能、舒适型提升空间较大；综合品质有较大的提升空间，建筑立面、园林等有待提高开发模式有待创新，提前展示园林商业街能提高楼盘心理价位及档次；客户主要分为产业迁移客户、本地原住民、市内低收入客户及市内拆迁客户。市场小结40一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值41东面：紧邻湖滨花园商业街南面：紧邻柴泊湖休闲广场西面：柴泊湖北面：未拆迁民宅及新洲三中综合四至来看，本项目周边目前形象较好，柴泊湖与休闲广场为本案提供了较好的城市资源，但是项目周边配套及进入性较差，同时需要项目自身内部打造景观。虽然道路建设通达性较强，但是公共交通设施欠缺，各项生活配套也非常欠缺，生活便利性不足。1、地块价值分析——项目四至、环境分析项目地块1136452742问题分析－消化量？从2006年至今，开发区已开发了东方新天地、水映蓝湾、源江富都苑、嘉鸿城市明珠、金色水岸等等项目、开发总量约40万平方米，年均消化13-20万方（2008年全年消化约14万方）；一.从历史成交量来看二.从市场现状来看1.3万户拆迁客户导致市场短时间内去化速度较快，近期各楼盘每周去化量约40套，需求极大，仅本地近期拆迁量就需要近130万方的住宅供给。区未来人口为60万人项目开发规模为18万平米矛盾：是否存在市场规模难以支撑问题？?43问题分析－竞争？行为：未来几年政府受资金约束较少，按规划方案出售土地获得建设资金；影响：未来几年规划方案所出售地块较小，对本项目冲击不大。行为：未来几年政府急缺建设资金，只有通过大量出售土地来获得所需资金；影响：大量土地的出让预示着未来供应量的增多，将会形成一定竞争。未来几年大量土地卖出未来几年土地放量很少未来市场的主要竞争对手为天琴湾、住开盛世长江、保利、武钢及在售中低档楼盘一.直接竞争政府对资金的需求程度决定土地放量的数量政府土地出让的不确定性使本项目潜在的竞争威胁较大，是本项目长期发展的潜在风险。二.潜在竞争——未来土地存在不确定性44区域项目共性价值要素之——潜力价值人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将推动武汉新区人口增长，促进置业需求增加随着大工业区产业的发展、成熟，产业人口增加，特别是2011年左右中高级管理人才增加，将会促进有效置业需求的发展产业工人技术研发人员一般管理人员中级管理人员高级管理人员（年份）06070809101112产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线（人数）4000030000200001000080006000400020000企业发展规律：管理及技术人员的比例随企业的发展快速提升企业发展初期，管理及技术人员比例很小目前阳逻区内人口约25万阳逻新区未来规划人口60万45景观资源柴泊湖临湖景观休闲带及休闲广场可供业主观赏★★★★交通道路较为通畅，需步行到主干道★★生活环境周边形象较好，但较为荒凉★★生活配套目前项目周边各项生活配套欠缺★规模占地约118亩，既避免大规模项目复杂的配套，又有足够的空间进行比较灵活的规划布局，打造某种特定的生活方式★★★地段和潜力区域的规划将促进项目周边产业的迅速发展，将有大量企业入住，带来大量的从业人员，也带来大量的住宅需求★★★产品产品打造一定要成为本案最核心的竞争力★★★★★品牌新八建，中国建筑最有爱心的企业★★★★2、项目价值梳理本案的发力点应逐重放在景观资源、产品设计及企业品牌上46可重点挖掘的价值同质化程度高价值尚不可主打的价值资源价值产品价值品牌价值

规模价值规划价值配套价值区位价值环境价值区域竞争项目优势价值本项目价值3、项目核心价值挖掘47因此，我们立足于这个市场的核心竞争优势应该是——关键词：精细、别致、自然资源、高附加值资源——项目具备园区内最好的自然资源；精细——以精细化的户型空间与周边竞争楼盘大而无当的内部布局形成差异，使之成为核心竞争优势；别致——以别致的建筑立面外观、园林景观设计体现一方别院的雅致生活，充分贴和目标客户的心理需求；高附加值——高产品附加值：以赠送面积增加产品附加值，实用率可达到110%以上；高服务附加值：为客户提供更加精细贴心的物业管理服务，物增所值、实现价格攀升。48决胜项目以何决胜？项目何以决胜？超值产品别致生活美学建筑营销执行服务执行包装执行49一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值501、片区可类比项目客户区域分析客户属性特性阳逻新城迁移入企业职工为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。关心娱乐、配套及教育等问题。单位集体购买以及团购的可能性较大。来自青山区域的购买者相对于青山主城区目前6500元/㎡左右的价格。距离青山较近的阳逻价格诱人。如能开通公交、至八大家、厂前的时间将大大缩短。来自汉口区域的购买者相对于汉口主城区目前9000元/㎡左右的价格。阳逻目前的销售价格难以抗拒、如能做好配套、减少居住的生活成本；保障交通、则能吸引大量汉口人群关注及消费。来自阳逻本地的购买者属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。保利品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿景的机会。抗性在于价格。其他拆迁客户，包括看好阳逻区域发展前景、外地入汉人口等。51意向购房者年龄构成开发区意向购房客户调研结论（60％来自区域内，40％来自其他区域）：2、从消费者市场调研情况来看——年龄与婚姻状况大专以上学历占50％；未婚和3口之家的购房意向强烈；年龄构成25－35岁为主。52有购房意向客户职务构成意向客户以开发区普通员工、中层管理人员、高级技工为主，不同员工、不同收入的客户具有不同的产品需求；意向客户个人月收入以1500－3000元/月为主，另外5000元/月以上也占到了一定比例。开发区平均收入水平岗位收入（元/月）蓝领工人700－1500一般技术人员和高级技工1600－2400中级技术人员和管理人员2000－4000高级技术人员和高级管理人员3000－8000家庭人均月收入2、从消费者市场调研情况来看——收入及职业53我们称之为——

CE新城市菁英阶层3、目标客户群体界定CE——CityElite新城市精英，客户圈层鲜明，概念明确结合上文项目客户来源分析，我们认为我们的目标客户为——园区产业迁移企业员工、市内郊区化客户及本地客户为主，处于事业上升、财富积累过程中的阶层

54区域来源：开发区职业特点：工业园、物流、加工、装备制造、食品；一线员工、中高级技术人员和中高级管理人员；

置业目的：自住置业特征：少部分已有住房，购房目的是为了家庭生活便利、子女就学，或以住房作为拥有财富的标志经济能力：家庭年收入5－15万核心客户：约60%区域来源：开发区及市内职业特点：区域内个体户、拆迁户置业目的：自住置业特征：因城市旧改导致拆迁的强制住房需求/自住需求经济能力：家庭年收入为5万以上重要客户：约30%区域来源：武汉其他区域、外地（湖北其他市）职业特点：私企老板、外地投资客置业目的：投资置业特征：大部分有住房，购房目的主要是在武汉生活经济能力：家庭年收入10万以上潜在客户：约10%核心客户4、客户构成55一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值56形象定位形象定位——原生坡地的水岸、公园居住示范区原生坡地的水岸、公园居住示范区57公园的生态的健康的宜居的58一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值59建筑风格户型规划产品60物业类型定位思路——基于项目条件、市场实现风险、客户需求及接受度以及利润产品功能定位自身资源条件：具有一定资源，顶端市场需求有限情况下，同时地块不具备规模效应，独栋别墅、联排竞争压力非常大市场实现风险：项目所在区位属性决定了短期市场未成熟情况下，开发小独体、联排、叠拼物业风险较大客户需求及接受度：客户需求特征显示主要集中于多层和高层产品利润及展示：考虑项目形象及社区档次，初期须建立项目高档次、低密度形象，需要低密度物业进行搭配一举奠定项目自身形象综合以上因素，本项目物业形态定位为：

物业类型为退台洋房、（小）高层住宅61培育、转化。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵高层及小高层产品：利润主力少量旗帜产品：退台花园洋房基于R=2.2的情况，建议产品组合为退台洋房+小高层+24F高层产品62退台洋房——项目创新产品，层层退台，建筑形态与景观体系相映成趣退台洋房是竞争区域内的创新产品退台洋房的立面和细部富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态退台洋房的创新方向就是保证每户都有花园退台洋房是社区建筑形式的组成部分63二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间4层2层3层孝感福星城洋房户型分析：二层三层均为3房2厅2卫，南面赠送10－15平米大露台，享受仰望天空的感觉楼梯入户主卧套主卫，方便卫生案例分析64花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售选用花园洋房的原因原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力原因二花园洋房因设计原因，房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（70平米-150平米）原因三花园洋房能满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅65退台创新示意——强调建筑和景观的融合，将室外景观延伸到室内，提高户内舒适空间退台创新点：首层前后花园、顶层复式独享的屋顶花园、首层多功能半地下室、首层和顶层挑高3.6-3.9米客厅、提升舒适度的阳光房66建筑风格户型规划产品67规划价值点展示一个绿意盎然的主入口高层揽湖，低层看景的立体视野多层次、组团的主题景观一条私家湖岸线及垂钓台区隔有致的内外城高层低密度空间68高层低密度空间，保证项目有较大的间距及视野重庆龙湖水晶郦城天津融科心贻湾武汉复地东湖国际苏州万科金色家园69入口概念：一个绿意盎然的主入口结合绿地，设立广场式出入口，进一步放大空间的开阔感利用绿地尺度上的昭示性，营造醒目的出入口意向入口景观结合绿地风情，强化绿意盎然的出入意向沿街而设的底层商业用房围合而成的步行广场，成为连接小区内外的过渡空间，同时形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性70通过标志物、特色景观、小品形成与区域调性一致的主题广场71对着小区入口处规划路，小区内部设中心庭园，结合临近的会所、售楼中心，形成小区的景观、功能节点；同时作为前进路入口的对景，丰富入口空间层次。前广场以开放的设计，形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性案例：武汉金地国际花园72小区入口及边界切忌以封闭的社区，应打造开放的社区建筑单体与马路形成角度，商业退线设计，形成商业广场，这样保证了商业的视觉美感，同时提升项目广场人期案例：沙市壹品漫城开放的社区规划封闭的社区规划73工业雕塑：体现港区文化、现代工业区文化和传统的小镇文化

目前阳逻房地产市场上的房产价格经过了市场调整，与阳逻市场目前的市场配套条件以及产品条件基本相对应，对于当前阳逻房地产市场的调整阶段，首要解决的已经不再是价格问题，而是两个方面的问题，一个方面是进一步提升阳逻房产的品质，在提升品质的方向上，不再满足于模仿城区的建筑特点，而是着力研究适合阳逻本地经济发展特点的独特住宅文化。阳逻的区域经济包含着港区文化、现代工业区文化和传统的小镇文化多元内容，要结合这三个方面的文化内容，创造性地发展具有阳逻特点的文化。74内外城：区隔有致的内外城城市功能多元化/开放/融合/高效居住、休闲、商业活动、社区服务体系、与产业相关的外城开放的城市外核社区功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间内城相对独立与尊贵的社区内核75高层揽湖，低层看景的立体视野围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面；同时形成资源强势点，为设立“价值标杆”的产品创造条件。76多层次、组团的主题景观园林建议社区园林成为柴泊湖休闲广场的有机延展，使广场成为项目的后花园公园里的家77儿时的童话王国静谧的冥想空间情感互动的平台居住空间的延伸林中漫步借公园元素，打造项目园林园林承载了小空间里无法满足所有的功能78根据公园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点园林建议园林打造原则公园要素引入原则可参与性原则局部细致原则花主题园林水树雕塑小品车库公园的特点：可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。79元素:水局部细致原则元素一：水利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观方式一：水结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性驻留空间80局部细致原则元素一：水立体化景观体系---采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感方式二：树浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,；通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；漫步空间81设计标志性的中央雕塑——城市雕塑系统+城市指路系统+城市家俱，强化都市意象方式三：雕塑体现公园文化中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格82局部细致原则方式四：小品可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题；设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感趣味空间元素一：水突出生态主题的围墙与导视、标识系统83元素:水局部细致原则元素一：水停车与园林相结合，设置园林地下车库与架空层停车库利用场地现有高差，将车库设置在地下，实现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感方式五：车库立体绿化空间车库配比建议：≤30%84停车与园林相结合，设置园林地下车库85元素:水可参与性原则元素一：水园林内部，注重公园内可参与性园林主题打造主题园林运动公园－－让生命永远年轻集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等；儿童公园－－孩子的游乐天堂将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求；休闲公园－－每一天都是新生满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太极.观赏花木.有限度过一天的美好时光参与空间休闲运动学习儿童天地游戏86公园要素引入原则元素一：水与柴泊湖广场形成互动，种植公园内客户喜好的植物：郁金香.紫藤花郁金香花期

百合科，郁金香属。多年生草本，鳞茎扁圆锥形，具棕褐色皮股。栽培品种极多，达8，000余个。花型有杯型、碗型、卵型、球型、

每年3～4月开花，，郁金香花期3~5个月。紫藤每年4月下旬至5月上旬（盛花期）观赏空间87一条私家湖岸线及垂钓台88建筑风格户型规划产品891、建筑风格建议——严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格案例解析：武汉泰然南湖玫瑰湾屋顶呈翼状，有飞翔之感，赋予整个建筑物以灵动和活力面砖与玻璃的完美结合打造了一种现代时尚的品质感。整个立面造型简洁大气。901、建筑风格建议——严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格案例解析：武汉金地国际花园91花园洋房的建筑立面多以咖啡、诸褐色面砖为主，局部辅以涂料92简约现代建筑，显得雄浑但简朴肃穆，多用纵向直线条，整体造型时尚、厚重，更体现建筑立面的质感与简洁美学。讲究建筑与景观完美结合，以建筑去配合自然、营造自然，即使当冬季植被较少时建筑仍然具有很强的观赏性。通过褐色、灰色、暗红等色调进行和谐配置，体现稳重和简约的外在视觉效果；风格与线条硬朗，同时又内敛而不夸张，不为了吸引眼球而选择炫目的色彩。2、外立面色彩93建筑风格户型规划产品94户型定位参考——市场需求分析开发区受访群体对户型结构的选择构成开发区意向需求群体对户型结构需求趋势与整体特征基本一致，意向群体对80-100户型的需求占到总体的40%，其次为