山东临沂房地产市场分析报告p

临沂市场调研汇报

.8第1页目及内容1、调研临沂城市经济、政治、人文概况及未来规划，以指导对临沂房地产市场分析预测。2、调研临沂市房地产住宅市场供给特点，综合分析具体板块、项目市场特征、产品特征等。3、分析发掘临沂房地产市场其内在规律，分析住宅市场现实状况内因并预期市场日后发展方向。第2页

汇报结构A篇—区域概况篇----地理环境---经济环境---人口环境---人文环境---分区规划B篇—市场分析篇--市场概况综述---板块项目分析---板块对比分析

C篇—分析总结篇

第3页

A篇—

区域概况篇第4页

临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域经济格局中处于主要位置，尤其是在交通、物流商贸方面饰演着主要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从“地理环境、经济环境、人口环境、人文环境”等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大几个宏观环境原因，力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展大方向。第5页

一、地理环境2.交通：

临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地域最大民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯通南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程到达340公里。1.区位：

临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长223公里，东西宽161公里。总面积17250.98平方公里，1015万人口，辖区3区9县，是山东省人口最多，面积最大市。全市土地总面积为1718992.74公顷（25784891.1亩），占全省土地总面积10.93％。第6页

3.气候：

临沂整年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气候，年平均气温13.3度，年平均降水量829mm。为经典北方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。4.地形：

临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南组成扇状冲积平原。

山地、丘陵、平原面积各占总面积三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，普通海拔400米以上。山地313855.00公顷（4707825.0亩），占全市总面积18%；丘陵为758812.00公顷（11382180.0亩）占全市总面积44%；平原洼地46341.00公顷.第7页

1.经济增加：年，临沂市整年实现生产总值1404.9亿元，增加16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增加3%，其第二产业增加值730.8亿元，增加18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增加18.3%。三次产业增加百分比为12.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提升1.3个百分点。国、地税收入占生产总值比重为6.45%，同比提升0.74个百分点。民营经济实现增加值占生产总值比重为72.8%，提升2.3个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持很好发展态势。全市规模以上民营工业企业完成投资388.6亿元，增加56.7%。年末工商注册私营企业2万家，个体工商户16.5万户；个体私营经济注册资金352.5亿元，增加32.9%。

二、经济环境第8页2.财政收入：20实现地方财政收入58.3亿元，增加23.5%，其中税收收入40.1亿元，占地方财政收入比重为68.8%，比年提升1.3个百分点，财政支出99亿，增加20.4%。国税地税收入累计90.6亿元，增加31.1%其中国税收入55.8亿元，增加37.3%；地税收入34.8亿元，增加22.2%。20全市金融机构各项存款余额1014.6亿元，比年增加104.6亿元；其中储蓄存款余额671.1亿元，增加85亿元。各项贷款余额813.9亿元，增加138.2亿元。3.固定资产投资：20临沂规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增加18.3%，其中，第一产业投资7.3亿元，第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000万元以上项目460个，完成投资288.8亿元，过亿项目210个完成投资202.5亿元。20房地产投资完成50亿元，增加37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增加69.7%。整年商品房施工面积517.1万平米，增加58.2%；完工面积178.7万平米，增加44.5%；销售面积186.7万平米，增加69，9；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。第9页

4.物流商贸临沂拥有全国最大商品批发城市场，也是鲁南，苏北地域最大商品集散地，活跃着商贸活动辐射20多个省、市、自治区，日交易额达10亿人民币；日流感人口达35万人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运行。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联络。年商品市场交易额725.4亿元，其中临沂批发城交易额450亿元，分别增加4.98%和5.9%。整年实现社会消费品零售总额554.7亿元，增加16.4%。消费结构升级推进城镇市场销售快速发展。市三区和县城零售额411亿元，增加16.8%：县城以下农村市场零售额143.7亿元，增加15.1%。年公路旅客运量9510.4万人，旅客周转量57.6亿人，货物运输量10904亿吨，货物周转量89.2亿吨公里。整年航空货邮量488.6吨，客运量15.9万人次，分别增加51.1%和35.1%。第10页

三、人口环境

临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，当前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到20，城区人口145万人，城市建设用地168平方公里,人口自然增加率控制在7‰左右。截止年底，城镇居民人均可支配收入10772元，增加19.9%；城镇居民人均消费性支出6877元，增加10%。城市居民人均可支配收入12355元，增加14.4%;城市居民人均消费性支出8795元，增加17.2%。农民人均纯收入4083元，增加13.4%。农民人均生活消费性支出2456元，增加12.6%。年末城镇居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。年末民用汽车拥有量37.9万辆，比上年增加15.6%，其中私人小汽车10.6万辆，增加51.1%。第11页县区土地面积(平方公里)乡(个)镇(个)办事处(个)村(个)户数(万户)人口数(人)累计17184.1032129199578309.0210186331兰山650.377444725.46892802罗庄370.63822613.91428150河东727.6314747517.50610959沂南1774.08116

97829.85909136郯城1306.58611

87126.13981045沂水2334.80613

122535.941108274苍山1799.86714

117931.691184204费县1903.75414

104528.31925383平邑1824.79214

105629.20991112莒南1752.00216

93734.12991239蒙阴1601.6029

58717.67530391临沭1038.01111

55219.23633636第12页

四、人文环境

临沂历史悠久，沂河和沭河流域近百处细石器文化是一、二万年前人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方主要支柱,临沂地域除分属齐、鲁等国外，见于《春秋》还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国。春秋时期，见于《春秋》有启阳，中丘、祝丘、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等20个。闻名汉代帛画和《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期曾子、子路，战国时期荀况，东汉珠算创造家刘洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，都与临沂有着千丝万缕联络。同时临沂也是著名革命老区，抗日战争和解放战争时期，著名沂蒙山区革命依据地，是山东华东党政军领导指挥中心，沂蒙精神、红嫂精神都给临沂发展留下了深深烙印。第13页

五、城市规划及分区

规划预测20和20临沂市城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别到达45%和60%左右。

1、城市性质鲁东南地域中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：含有滨水特色宜居城市。2、人口规划近期（20）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。3、用地规划近期（2010）：城市用地规模到达160平方公里。远期（2020）：城市用地规模到达219平方公里4、一河五片规划临沂中心城区空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团“一河五片、组团发展”发展战略提议。一河五片规划第14页

城市分区主要职能规模规划要点人口规模(万人)用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加紧旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提升环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依靠现已拉开路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依靠临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提升档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提升环境质量，加紧文体、休疗养设施建设累计7573.5形成“三区一片”城市格局附表：市区“三区一片”城市规模及职能分工第15页B篇—

住宅市场分析篇第16页临沂市房地产市场发展起步较晚，从1998年形成真正房地产业，2000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整理房地产市场。整年共取消28家不符合资质管理要求房地产开发企业开发资质。今后临沂房地产场发展迅猛,年整年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积到达150万平方米,而20整年,临沂市房地产投资到达26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.20临沂房地产投资完成50亿元，增加37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增加69.7%。整年商品房施工面积517.1万平米，增加58.2%；竣工面积178.7万平米，增加44.5%；销售面积186.7万平米，增加69.9%；商品房销售额31.6亿元，增加62.2%。当前临沂房产以居住型为主导。截止到203月，临沂房地产开发企业完成投资８亿多元，施工面积达361万平方米，同比增加５９％。

一、市场概述1.历史规模第17页年1至3月，临沂市商品房和经济适用房交易共6013套，总面积超出47万平方米。其中商品房为3765套，商品房销售总面积超出35万平方米。兰山区依然是房屋消费“主力军”，商品房共销售2649套，占到商品房销售套数70％。一季度临沂市房屋均价为每平方米2511元，兰山区商品房平均价格到达每平米2770元；河东区平均每平方米为2122元；罗庄区平均房价最低，仅为1873元。年临沂市一季度新增商品房和经济适用房总量在44万平方米左右，其中商品房新增38万平方米。第18页

2：年新建、在售代表项目列表项目名称发展商项目位置清水湾山东森信集团滨河大道中段（美澳国际学校东邻）开元上城山东开元置业发展有限企业金雀山路东段滨河国际山东前田置业发展有限企业滨河大道（小埠东橡胶坝西侧）兰亭水岸临沂市房产经营开发企业临沂市滨河路中段观河苑临沂市恒居置业有限企业通达路车管所北侧，聚财路向南100米东方花苑临沂市宏业房地产开发有限企业临沂市通达路与聚财路交汇处外滩明珠山东君道置业有限企业涑河与滨河大道交汇处阳光高第临沂玉山置业集团沂蒙路与金坛路交汇处御园金顶临沂玉山置业集团沂州路与金坛路交汇处凌云花园临沂市凌云房地产开发有限企业八一路与金源路交汇处盛世华庭临沂诚德房地产开发有限企业八一路与金源路交汇处锦园临沂嘉顺置业有限企业新华路与平安路交汇处台北新城临沂台北新城建设发展有限企业临沂蒙山大道与启阳路交汇处荣华苑临沂市三阳房地产开发有限企业银雀山路与王庄路交汇处冠蒙时代临沂市冠蒙房地产开发企业解放路与工业大道交汇处沂龙湾临沂尚城置业有限企业临沂通达大桥北侧齐鲁园山东冠鲁房地产开发有限企业南坊区沂蒙六路与三和三街交汇处朗润苑临沂朗润置业有限企业临沂市南坊新区沂蒙路北段怡景天鹅湖临沂隆丰行怡景房地产开发有限企业临沂市高新区科技大道（罗八路）与双月园路交汇处阳光翠湖嘉园临沂市沂州房地产开发有限企业临沂市高新区双月园路与罗八路交汇处第19页

3：年新建、在售代表项目分布图第20页

4.小结：

经过临沂房地产市场数据分析及宏观经济发展背景，我们能够得出临沂房地产市场尽管起步较晚、地产项目质量参差不齐，但总体市场健康活跃。尤其经过项目分布图能够看出因为经济发展起步晚；城市化水平较低，开发、在售、在建项目主要集中于市区兰山区，郊区化发展还未成为气候。在很长一段时间内市中心兰山区域依然将是临沂房产市场最为活跃区域。第21页二、区域板块项目研究

房地产市场竞争不单是楼盘间竞争，也是板块竞争，因其具有极强地域性特点。普通情况下，同一区位楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特征上都较为靠近。经过对各个板块分析及比较，掌握各板块市场特征及各板块间竞争态势和优劣对比。方便在楼盘策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块强势优势，甚至联合同一区位各个楼盘联合炒作本板块，借助楼盘所在板块市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘销售。所以，板块分析方法是房地产调研主要分析方法之一。

第22页

依据决定板块划分三大原因城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块：第23页

1.滨河板块：a、区位划分：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。b、概况：

此板块为近期最为活跃板块，兰亭水岸、观天下花

园、开元上城、外滩明珠等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面含有一定特色，是临沂地域高档住宅集中板块，对板块拉动效应较为显著。伴随本板块小区环境形成、后续开发进展，以及沿河景观卖点、较多土地贮备，此板块居住环境会得到深入升级，板块范围也将会不停扩张，潜力巨大。第24页项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）开盘时间物业类型主力户型销售均价（元/平方米）清水湾123110月14日高层三室两厅3400开元上城10246月高层三室两厅4200滨河国际22505月22日别墅/高层三室两厅/四室两厅3900兰亭水岸1.597月8日高层三室两厅4300观河苑1.5510月18日高层三室两厅/四室两厅3300东方花苑395月10日高层三室两厅3700外滩明珠1046——高层三室两厅预计4200天元名筑4.910多层/小高层/高层代表项目列表第25页c.规模分析

沂河滨河板块项目整体规模较大，在售住宅总供给量较大。其中以滨河国际楼盘规模为最大，达50万平米。第26页项目名称物业类型户型面积（m2）百分比清水湾高层6920%116-14420%150-21260%开元上城高层5020%150-16050%170-30030%滨河国际叠拼/高层12020%130-14050%20030%外滩明珠高层13550%18010%20020%兰亭水岸高层8830%136-17030%20930%观河苑高层130(售完)25%16050%19020%东方花苑高层10030%13030%19030%D:户型面积配比分析表第27页物业类型：板块内项目规模都比较大，所以大多也做到了多样化配比。从物业形态看，小高层和高层成为市场主流，但多层依然在消费者心中占有主要地位，成为不少购房者首选。户型配比：板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，而且都占到各自项目很大一部分百分比，户型面积在130-180之间；别墅类产品户型面积较大，户型分布多在200-400平方米之间。第28页e.价格分析项目名称底价均价顶价清水湾270034004800开元上城340042005800滨河国际300039004500兰亭水岸350043005900观河苑260033004000东方花苑290037005400外滩明珠约4200天元名筑第29页

依靠通畅交通、优美沂河景观、较为先进户型设计使该板块内住宅销售均价居全市各板块销售价格最高位。第30页2.兰山中心板块：a.区位划分：东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。b.概况：

此板块是临沂主城区，且覆盖临沂市老城区发展较早，商业配套完善，是临沂城区人口、居住密度、商贸最为集中区域。此板块内一大特点是居住区主要是各个单位自建家眷区占有较大百分比。此区域价格和消费群体属于临沂市第二梯度第31页项目名称物业类型占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间主力户型销售均价（元/平方米）阳光高第高层5129月一室一厅/两室两厅3050御园金顶高层248月三室两厅3400凌云花园高层1.54三室两厅2880盛世华庭高层1.56.86月二室两厅3000锦园高层13.611月三室两厅3200台北新城高层4010010月二室两厅/三室两厅3200冠蒙时代多层、高层（两栋）8199月二室两厅/三室两厅2700代表项目列表第32页c.规模分析

兰山中心板块在售楼盘因为总量最多，总体规模大。板块内住宅项目规模两极分化，小规模楼盘仅有4万平米，大盘规模达100万平米。受地块制约，板块内以10万平米以下小规模楼盘为主第33页项目名称物业类型户型面积（m2）百分比阳光高地高层40-5010%114-11825%135-16060%御园金顶高层5020%150-16050%170-30030%凌云花园叠拼/高层12020%130-14050%20030%盛世华庭高层锦园高层13725%16550%17420%台北新城高层130(售完)25%16050%19020%冠蒙时代花园高层、多层10030%13030%19030%D:户型面积配比分析表第34页

户型配比：受城市规划政策方向影响,本板块内90%以上住宅项目为高层,以三居室为主力，并配以一定百分比两室两厅一卫，使板块内主力户型相比沂河沿线板块有所减小，值得关注一个现象是以往不被临沂市场认可小户型开始热销,阳光高第,台北新城都已推出小户型,销售情况良好。客户分析:首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广除项目周围原居民等客户外,板块内众多批发市场云集使得私营业主及外来生意人成为准客户主要组成部分。第35页e.价格分析项目名称起价均价顶价阳光高第260030503300凌云花园246028803480盛世华庭280030003500锦园278032003800台北新城260032003700冠蒙时代256027002890经过价格分析，得出板块内住宅项目标销售均价为2950元/平米左右。在价格上相对滨河板块优势显著.第36页3.罗庄板块：a-区位:沂河路以南、罗四路以西、罗十路以东、工业路以北围合区域。b-概述：本板块距离中心较远，板块内经济较为发达，但区域整体供应量相对于其它板块偏少，居住生活配套很不完善，故现有特点为项目规模都较大以小区配套填补周围配套不足。第37页项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间物业类型主力户型销售价格（元/平米）怡景天鹅湖2029多层、小高层、高层三室两厅1600阳光翠湖302012月多层三室两厅1450项目资料列表第38页

4.南坊板块:a-区位划分：沂河西、祊河东围合三角区域。

b-概述：此区域为临沂未来行政中心。虽此板块开启较晚，但土地供给量/项目规模较大。尤其是年市政府搬迁商业配套完善后，潜力不可估量。第39页项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间物业类型主力户型销售均价沂龙湾7912310月多层、小高层、高层三室两厅2800齐鲁园18405月高层四室两厅2700朗润苑14.630多层、小高层、高层三室两厅项目资料列表第40页

5.河东板块区位划分：沂河以东近郊区域概述：河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表沿河片区经济发达，但整体经济发展不均及众多实力客户向兰山板块项目标流失致使本区域在中短时期内发展受限。

代表楼盘有集贤小区、乐泰花园、水景明珠、月亮湾、九曲花园，未来鲁信在河东区南部黄山小区和滨河花园也将进入