写字楼营销活动方案

写字楼营销活动方案【篇一：房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案】房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。写字楼销售的一般推广过程及方法1、写字楼销售的一般阶段划分：*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。2、写字楼一般销售方式*现场接待(坐盘销售)现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已*直销专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。第一部分:活动策划案书的写作活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位臵、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。1.3定位依据优势分析????地段公共交通线路多，出行非常便捷；由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；劣势分析?本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位臵与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；本案所处的位臵并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；???市场分析本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。??市场机会点本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。??市场威胁大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空臵时间相对较周边环境影响；?长，可能会影响本案在市场中的印象；综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位臵以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一臶的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位臵二、目标客户定位2.1公司主营业务及行业分类35%30%25%20%15%10%5%0%计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、商业贸易类信息咨询类实业开发类金融类文体艺术类其他2.2公司注册资金20%18%16%14%12%10%8%6%4%2.3锁定目标客户?注重相对较有吸引力的价格；较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到65%—70%；??办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；?合适的地理位臵，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；?大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客户留下好的印象；?较为完善的物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等。三、价格定位3.1租售价格确定租赁价格：建议在35元/㎡—45元/㎡。销售价格：建议在3200元/㎡—3800元/㎡。3.2价格定位支持：?支持一：市场价格比较法租赁价格：昆明市高层写字楼的平均租赁成交价格为38元/㎡。中位数为35.5元/㎡。各楼层价格不均。最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价格85元/㎡。平均租赁价格最高的3幢高层写字楼为：?右弼大厦（67元/㎡）?滨江大厦（60元/㎡）?国际商务大厦（60元/㎡）平均租赁价格最低的3幢高层写字楼为：?昆明大厦（26元/㎡）?博佩大厦（25元/㎡）?龙宇大厦（21.17元/㎡）租赁付款方式：?半年一付，34.4%?季度一付，32.8%?一年一付，25%?一月一付，6.9%?其他，0.9%销售价格：昆明市高层写字楼的平均购买成交价为3584元/㎡，中位数为3823元/㎡。最低购买成交价格615元/㎡，最高购买成交价格5000元/㎡。平均购买成交价格最高的3幢高层写字楼为：?华一广场（5000元/㎡）?护国大厦（4924元/㎡）?建工大厦（4500元/㎡）平均购买成交价格最低的3幢高层写字楼为：?建筑大厦(3350元/㎡)?建设大厦（3200元/㎡）?汕头大厦（3000元/㎡）购买方式：?分期付款，50%?一次性付款，40%?银行按揭，2.5%?其他方式，7.5%【篇三：写字楼营销策划】写字楼营销推广方案前言目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。销售目标：1、提高写字楼销售2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。项目价值分析及提炼1、项目价值分析

项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务

项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；

项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；2、项目价值提炼

高层次

高品质

高性价比

高回报率

高成长空间客户群定位：从对写字楼客源的分析来看：1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；目标客户定位：核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度）辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值）争取客户：中小基金（作为营销手段）（一）核心客户——集团客户所占比例：约25％企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：1、注重物业产品内在品质2、处于市中心，交通便捷、配套齐全3、提供良好的商务服务4、优秀物业管理5、大面积的办公空间6、追求物业形象和售价之间的均好性（二）辅助客户——自用散户所占比例：约50％企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。需求特征：1、注重物业外在形象2、处于市中心，交通便捷、配套齐全3、较高的实用率4、现代办公配套因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。（三）辅助客户——投资客户所占比例：约25％客户来源：德宏州境内及周边城市（龙陵、腾冲、保山、缅甸边境等周边临近城市）需求特征：1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性2、有较高的、稳定投资回报率3、良好的经营管理4、注重开发商品牌和信誉因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。吸纳目标客户的通路核心客户——集团客户主要通过：圈层关系渠道获得寻客方向：通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；辅助客户——自用散户主要通过：媒体广告及行销而来寻客方向：通过网络推广，组建团购信息，收集客户通过市面广告吸引客户来现场通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源辅助客户——投资客户主要通过：圈层媒体广告及行销而来寻客方向：通过网络推广，组建团购信息，收集客户通过市面广告吸引客户来现场通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源通过行销组的小型推广活动，来收集各个层