房地产项目分析报告

房地产项目分析报告第1页

目录ContentsPART3—区域房地产市场分析PART1—宏观环境分析PART2—区域综述PART5—形象树立及包装PART4—营销策略PART6—营销计划与执行PART7—合作框架房地产项目分析报告第2页PART.1宏观环境分析房地产项目分析报告第3页1.政策导向控制贷款调整利率提升首付销量下滑价格松动需求受阻4月15日—19日期间先后打出了新一轮严厉遏制地产市场过热“组合拳”新“国十条”。此次调控力度之强，反应之快，实属空前。而后，而后各地方地方细则出相继台愈加印证了此次调控力度与决心。新“国十条”公布后，全国楼市均受其影响销量急转而下。以北京为例，商品住宅成交量，由4月份调控前日均450套左右，快速锐减到200套以下。部分地域价格显著回落，“折扣”“优惠”络绎不绝。媒体炒作一、市场环境分析—宏观环境房地产项目分析报告第4页近期国家房地产调控政策土地政策商品房政策金融政策财税政策保障政策房地产项目分析报告第5页近期出台政策文件4月14日，国务院常务会议研究布署遏制部分城市房价过快上涨政策办法简称新“国四条”4月15日，国土资源部公布全国住房用地供给计划4月17日，国务院办公厅《关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知》简称“10号文”4月20日，住建部公布《关于深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》房地产项目分析报告第6页此次政策调控特点调控范围更广调控尺度更细调控力度更狠房地产项目分析报告第7页1.土地政策时间政策文件区域政策关键点政策目标4月15日国土资源部住房用地供给计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超出去年全国实际住房用地总量（76461公顷）促进市场长久供给4月17日国务院10号文全国增加居住用地供给总量，要依法加紧处置闲置房地产用地，对收回闲置土地，要优先安排用于普通住房建设保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%，并优先确保供给调整住房供给结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建百分比以及开完工时间、违约处罚条款等纳入土地出让协议确保供给结构落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采取“综合条件最优者得”综合评标方式，试点采取“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”方式抑制非理性竞价和地价房价过快增加缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模预防囤地，增加有效供给房地产项目分析报告第8页2.商品房政策时间政策文件区域政策关键点政策目标4月17日国务院10号文全国加紧对普通商品住房规划、开工建设和预销售审批加紧商品住房入市速度4月20日住建部《关于深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》全国实施购房实名制，认购后不得私自更改购房者姓名打击投资需求，抑制官员购房限定预售规模，不得分层、分单元办理预售许可促使开发商加紧推盘速度，分批、屡次开盘失效预售款第三方监管降低销售欺诈可能商品住房预售方案立案公告增加开发商资金压力，降低赢利预期强化预售商品住房交付和质量管理，主动推行商品住房工程质量分户验收制度促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心态近期清理和整改全部在建商品住房项目并给予公告，责成未开盘项目限期公开销售打击捂盘惜售房地产项目分析报告第9页3.金融政策时间区域政策文件政策关键点政策目标4月17日全国国务院【】10号文购置首套自住房且套型建筑面积在90平米以上家庭，首付百分比不低于30%二套房贷首付最少50%实施严格差异化利率政策，不再区分改进型需求投资需求对商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款打击重点对象愈加明确，直指投机炒房等不合理住房需求对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款；地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数禁止对民间炒房团放贷，遏制各种名目标炒房和投机性购房对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组加强对开发商融资监管，禁止开发商炒地4月16日北京北京银监局23号文北京商业银行从4月20日开始，禁止向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发套利和偿付风险京城银行禁向非住宅发放贷款，严打炒房客房地产项目分析报告第10页4.财税政策时间区域政策文件政策关键点政策目标4月17日全国国务院【】10号文要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快房地产项目重点清算和稽查土地增值税对一些房地产开发企业炒地皮行为敲响警钟要求财政和税务部门加紧制订引导个人合理住房消费和调整个人房产收益税收政策相关调控细则还未出台，但预示着未来将加大税收政策对打击投机行为调整力度4月8日上海还未被确认上海拟开征住房保有税在征收方法上，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区分自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税税率可能会以买房时协议价打7折后按1.2%－1.5%征收假如政策出台，将增加持有房产成本，对投机有一定抑制作用4月20日重庆政策细则还未公布重庆”房地产尤其消费税”方案获批，“尤其房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但详细税率怎样仍在讨论中为北京、上海等地出台相关“类物业税”埋下伏笔，同时预示未来市场调控力度将更大房地产项目分析报告第11页5.保障政策时间区域政策文件政策关键点政策目标4月15日全国国土资源部确保完成建设保障性住房300万套（含廉租房和经济适用房）保障房将按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算加大保障房建设、限定保障房建设套型，更具可操作性4月17日全国国务院【】10号文住房建设规划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%；将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建百分比以及开完工时间、违约处罚条款等纳入土地出让协议,确保中小套型住房供给结构百分比严格按摄影关要求落实到位明确住宅用地供给结构，增加中小套型和保障房用地有效供给，并纳入协议强调执行房地产项目分析报告第12页政策松紧对比政策宽松期(下六个月-下六个月)政策紧缩期(下六个月至今)纲领性文件国务院131号文件国四条，国办10号文政策基调落实优惠政策，刺激房市回暖预防泡沫扩大，遏制房价过快上涨土地政策勉励企业拿地土地首付款百分比20%，全款缴纳期限可自行约定对囤地炒地行为无明确界定和打击方法改革土地招拍挂制度，限制企业拿高价地土地首付款百分比提升到50%，分期缴纳全部价款期限不超出1年对囤地炒地企业限拿地、停融资、禁放贷商品房政策普通商品住房开发最低资本金百分比从35%下调至20%90/70政策松绑78家非主业央企退市，行业门槛提升增加中小户型普通住房供给量，限制大户型需求释放一次性公布预售房源及价格，打击捂盘惜售和变相涨价金融政策央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率首次购房首付百分比下调至20%，贷款利率可享受7折优惠勉励信贷资金进入实体经济差异化放贷——取消贷款优惠，提升首套、2套房首付百分比和利率，3套房暂停贷款收紧信贷环境，加强房地产信贷管理财税政策首次购置90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；免征印花税；二手房营业税5改2二手房营业税2改5强化土地增值税管理，研究开征物业税简评优惠政策和天量信贷助推投资需求“井喷”、房价飞涨政策环境连续收紧，投资需求受到抑制，市场转入观望房地产项目分析报告第13页政策效果分析1、对购房者影响

2、对土地市场影响

3、对物业市场影响房地产项目分析报告第14页1.对购房者影响投资需求改进型需求首次购房需求投资回报率降低，需求释放受到严重抑制忌惮于税收等深入政策出台，加速逃离高房价城市需求受到抑制，选择观望或者转入其它城市释放对大户型产品需求释放受到影响供给放量、房价下调预期加剧，需求转入观望房地产项目分析报告第15页2.对土地市场影响新政对土地市场影响土地供给：中小户型商品住房、政策房用地供给量增加政府推地加紧，土地开发升温热点地域高价土地延期入市土地交易市场前景差以及保障房配建任务，使开发企业拿地意愿下滑轻易引发土地“流标”，影响未来商品房有效供给土地价格趋于理性，市场运行趋缓普通商品住房用地供给将出现放量，但对市场消极预期将降低开发企业拿地意愿房地产项目分析报告第16页3、对各物业市场影响——住宅市场新政对住宅市场影响商品住宅政策房中小户型普通住宅：供给规模有所上升，价格有所下行，观望情绪让成交量略受影响商务公寓：投资客大量逃离，成交量和价格都会出现大幅下行高端公寓与别墅：投资类物业滞销，居住类物业消化受一定影响供给规模将连续得到提升，成交量也将有所走高投资物业消化受到致命打击，观望情绪蔓延也将影响自住类物业消化房地产项目分析报告第17页新政对商业市场影响泡沫传导调控传导投资需求转向商业市场价格上扬经营风险加大商业市场隐性泡沫放大金融政策调控向商业市场蔓延更严格信贷政策和监管机制更多投资需求转入商业市场释放，将拉高商业市场风险水平，引发信贷资源对商业地产深入紧缩4.对各物业市场影响——商业市场房地产项目分析报告第18页

政策导向三套房贷松动上六个月经济回落调控政策会否松动相关“房地产市场调控相关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。针对近日部分网络媒体称“房地产市场调控相关政策可能取消”报道，住房和城镇建设部相关责任人12日表示，《国务院关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知》（国发〔〕10号）下发后，各地域、各部门要认真落实落实。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉媒体，“中国经济仍是相对稳定增加，从全球范围来看这是一个高增加，所以，下六个月不会出台第二轮刺激政策，而是坚持调控方向不动摇，同时在政策执行中注意灵活性和针对性。”房地产项目分析报告第19页小结此轮调控，力度空前且执行果断。对楼市影响巨大，但因为前一阶段旺市热销，大部分开发企业资金较为宽松，即使销量严重缩水，价格并无过大幅度下挫。此时正值购房者与开发商博弈阶段，但伴随政府意愿果断与投资客群持币待购情绪加重，预计进入第四季度，销量下挫或将成为楼市主旋律。房地产项目分析报告第20页二、市场现实状况分析—后市预判1.成交量下滑整个上六个月，一线城市房地产成交量较去年同期下降了52%；可见一线城市上六个月成交量受新政影响显著，低迷成交量已无法支撑过高房价。

上六个月一线城市成交分析房地产项目分析报告第21页二线城市房地产成交价格较上一高峰时期价格，上涨了28.4%，新房成交数量与去年同期项目下降了31%；可见二线房地产对于政策敏感程度要低于一线城市，对于政策反应速度也在一线城市之后。

上六个月二线城市成交分析房地产项目分析报告第22页2.结构调整面对人民币升值导致出口恶化、就业困难，房地产大萎缩对经济不利影响国家与5月7日出台了民资“新36条”细则出台，则可能成为上述问题“破题”之门。新36条”一方面解决了民间游资投资渠道问题，其次又将逐渐取代以往拉动经济增长主体产业，对于一直绑架经济房地产而言无疑是利空。民资投资渠道民资新36条房地产项目分析报告第23页3.通胀预期统计局8月15日公布，7月CPI同比上涨3.3％，为创下21个月来新高。从CPI显示数据来看，3.3涨幅与2.25存款利率使得负利率时代变得愈加显著，通胀预期加剧。后市国家是否会将提升利率作为“赔偿性加息”或是提升存款准备金率结果极难判断。房地产项目分析报告第24页4.开发企业现实状况资金压力库存压力政策压力40家上市房企公布中期业绩汇报显示，40家房地产上市企业平均资产负债率为61.13%，负债率靠近70%有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利、万科、金地、招商地产资产负债率分别高达76.77%、69.83%、69.85%和61.30%下六个月后开发商一直降低开工，迟缓推盘，项目建设进入滞缓期，至年底，经历了一年去库存化之后，多数开发商新增供给不足，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必定选择。另外，随新政实施，政府监管部门对囤地打击力度增大，加之前期拿地力度较大，此时也必定会加紧开发。“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来，你要从了，就不用把‘核武器’拿出来了。”8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。，向台下数百开发商发出呼吁：“我都从了，你们也从了吧。”房地产项目分析报告第25页5.市场现象—南方城市上海多家开发商“大手笔”降价

中房信集团最新统计数据显示，成交面积排名前5楼盘都出现了价格“大跳水”。排名第一中环1号以17645元/平方米价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交39套房源均价为19835元/平方米，6月成交34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%跌幅或是该楼盘热销主要原因。杭州打响“存就抵”促销战

7月18日开盘保利东湾，截至8月16日已几乎售罄，281套房源仅剩两套可售。其中，279套成交房源平均售价为12432元/平方米，该房价相比该楼盘6月14日成交均价18544元/平方米已下降近20%。购房者几乎都是冲着企业“存5万抵25万”超大优惠去。

8月8日，位于杭州之江高尔夫景观公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也进行“存5万抵30万”优惠，相较之前在售均价18000元/平方米，实际折扣靠近92折。房地产项目分析报告第26页销量改变受4月15至19日政府对楼市调控影响，北京市场成交量大幅下滑，从4月109.14万平米陡降至5月份32.94万平米，截止至7月销售面积有所回升但成交价格显著下降。单位：万平米109.1464.36市场现象—北方城市北京住宅市场1—7月成交面积以北京为例房地产项目分析报告第27页自4月中旬调控以来，继市场成交量大幅下滑之后，成交均价一样出现显著下滑，7月份成交均价为17045元/平米，较4月份成交均价每平米跌落3000元左右。7月2055217045北京住宅市场1—7月成交均价单位：元/平米价格改变市场现象—北方城市以北京为例房地产项目分析报告第28页小结政府决心开发商压力市场现实状况置业者心态对于此轮楼市调控果断执行不动摇存量与资金压力动摇开发商惜价信心成交量严重缩水打折促销风日益盛行投资客群受阻刚性需求选择持币观望房地产项目分析报告第29页

从当下宏观环境来看，房地产正经历着一次“噩梦”，但不论调控是否，人们对房屋必定是有需求，只是热情程度有所不一样。不一样区域、不一样项目受到影响程度也不一样。营口市场…...房地产项目分析报告第30页PART.2区域综述房地产项目分析报告第31页营口开发区位于辽东半岛中部渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。位于北纬40°151’至40°20’,东经122°8’至122°15’之间。营口开发区（鲅鱼圈区）总面积268平方公里，被誉为二十一世纪最具潜力沿海城市之一。

一、区域界定房地产项目分析报告第32页

海东街道

办事处驻向阳小区，人口1.98万人，面积9.47平方千米，辖7个小区居委会：向阳、泰山、白云、长江、曙光、宏柳、明珠。

望海街道办事处驻芹菜洼，人口0.65万人，面积16.43平方千米，辖4个村委会：望海农、望海渔、小懂屯、芹菜洼。当前开发区下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个小区居民委员会，50个自然村，现有些人口30.1万人。

二、区域行政划分海星街道

办事处驻站前，人口7.52万人，面积28.35平方千米，辖10个小区居委会：天山、闽江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、银河、滨海；1个村委会：大董屯。

红海街道

办事处驻西红海，人口:1.64万人，面积:1.12平方千米，辖1个小区居委会：新兴；5个村委会：西红海、东红海、号房、二道河、红海渔。

房地产项目分析报告第33页

三、区域历史沿革营口开发区前身是原盖县鲅鱼圈乡。1984年5月——经国务院同意设置营口市鲅鱼圈区。

1988年3月——辽宁省委和省政府确定在鲅鱼圈区兴建营口出口加工区，列为辽宁对外开放三个示范区之一。

1990年8月——经联合国开发计划署营口考查团提议，由营口出口加工区更名为营口新经济区。1992年10月——国务院同意设置为国家级经济技术开发区。

1998年11月——按照省委和省政府要求，明确了鲅鱼圈区政府主要职能是为开发区和港口建设提供社会保障和服务。

1月——国务院同意调整鲅鱼圈区行政区划，将原盖州市熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。

房地产项目分析报告第34页

气候特点鲅鱼圈濒临渤海，属温带海洋性季风气候，海岸线长25公里。这里四季分明，气候温和，降水适中，光照充分，年平均气温为9.8℃，气候条件比较优越，环境优美，适于居住。

自然资源鲅鱼圈及周围地域已探明金属和非金属矿藏有32种，其中金属矿有金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等，天然矿泉水日涌水量500多吨，熊岳等地地热水藏量丰富；鲅鱼圈盛产海盐，沿海盐田年产海盐80万吨，、水果、水稻、海淡水产品、中草药材、山羊绒和柞蚕丝，其中年产优质水稻40多万吨、各种优质水果50万吨、年产海蛰和对虾等水产品40余万吨，是辽宁省山羊绒和柞蚕丝出口基地。

四、自然环境和资源情况房地产项目分析报告第35页

境内路运陆路交通便捷哈（尔滨）—大（连）铁路、哈（尔滨）—大（连）公路、沈（阳）—大（连）高速公路并行纵贯南北，经北京至沈阳高速公路5个半小时可达北京。据悉，设计时速每小时200—350公里哈尔滨至大连高速铁路明年可望开工建设，在营口设有两个站点；在90分钟车程内分别可抵达沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、锦州、盘锦、辽阳、铁岭等9个地级城市。

境内水运水路交通成熟东北第二大港—营口港，坐落在开发区内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，当前已同世界上40多个国家和地域140多个港口实现通航，每七天还与韩国仁川互通客货班轮

。港口吞吐量到达9500万吨，进入全国十大港口行列。

五、交通情况房地产项目分析报告第36页一、出口加工业当前，鲅鱼圈（营口开发区）初步形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色外向型临港经济格局。全区非公有制法人企业到达1496户，占全区法人企业总数84.2%。产值到达123亿元，占全区法人企业总产值82.5%，产值超亿元企业到达20家，从业人员到达5.3万人，占全区从业人员总数84.1%。生产性外商投资企业到达119户，产值到达76.7亿元。实现外贸出口4.05亿美元，产品主要出口韩国、日本、东南亚及欧美等国家和地域。

二、电力行业建在区内设计发电能力180万千瓦华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于开工建设。华能营口电厂最终发电能力将到达180万千瓦，可为开发区及辽宁地域提供强大动力供给和高质量供电保障。

六、区域产业情况房地产项目分析报告第37页

三、旅游业鲅鱼圈区旅游全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，组成了山、海、林、泉交相辉映海滨旅游度假胜地。四、农业

区域内农业发展良好，芦屯镇“平安”大李子己申报国家工商局注册为“平安”商标。自83年培育“平安”大李子品种后，又陆续引进早熟品种大石早生晚熟品种、“女神斯坦雷梅”等。

红旗镇在经辽宁省生态环境保护所对基地环境内空气、水、土壤进行检测合格，并对产品进行检验，经中国绿色食品发展中心认证并己被同意为万亩绿色食品，巨峰、晚红葡萄生产基地，并注册“望儿山”牌商标。

区域产业情况房地产项目分析报告第38页

鲅鱼圈基础设施累计投资超出238.6亿元人民币，区内工贸商住区内主干道路和配套设施已形成规模。与港口相配套海关、出入境检验检疫部门和外轮代理、理货、供给等服务机构一应俱全，并拥有完备金融、保险、邮政、通信等服务设施。开发区已与28个国家和地域进行了合资合作，利用外资累计6.1亿美元，现有外资企业580家，已投产运行工业企业有119家。东北第二大港口营口港就坐落在营口开发区。

当前，鲅鱼圈外商投资者主要来自美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚、新加坡、泰国、德国、奥地利、比利时、英国、西萨摩亚、印度、俄罗斯、墨西哥、新西兰、毛里求斯、巴布亚新、几内亚、香港、澳门、台湾等国家和地域。外商投资主要行业有以水产养殖业加工为主农业;以服装加工、耐火材料、木材加工日用具生产为主工业；以工程装修为主建筑业；以宾馆、酒楼、海滨游乐业和房地产开发为主第三产业等，外商投资领域还在不停扩大。

七、经济情况房地产项目分析报告第39页

以辽宁省中部城市群和东北暨内蒙古东部地域为腹地基础，充分利用地理位置、优越交通条件和雄厚腹地基础，借助国外资金、技术和市场，配合营口港二期工程、华能营口电厂、芦屯火车站扩建等项目标建设，兴办技术密集、精深加工、高附加值、出口创汇型新兴产业，使之成为辽东半岛及至东北地域吸引外资，引进和消化国外先进技术、发展国际金融、扩大对外贸易、培养人才、传递信息主要基地。

鲅鱼圈总体发展思绪：

八、发展方向房地产项目分析报告第40页鲅鱼圈区发展规划鲅鱼圈区“十二·五”总体规划鲅鱼圈区要在“十二·五”时期，真正成为营口区域发展主要支撑和辽宁沿海经济带发展主要增加极，建设成为辽宁对外开放先导区、新型工业化项目标集聚区、港口城市经济示范区、城镇统筹发展先行区、商贸旅游业发展黄金区。立足“建设当代化、生态化港口城市”目标，高起点规划、高质量建设、高水平管理，不停提升城市品位，打造城市品牌，全方面提升开发区对外吸引力和影响力。加紧“五区、三带、四廊、两园”建设。五区，就是现有主城区、南部新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域和北部望海新区；三带，就是西部海滨旅游带、中部城市旅游带和东部特色旅游带；四廊，就是熊岳河、二道河、红海河、沙河四条生态走廊。两园，就是临港和滨海两大工业园区。“十一·五”期间，要加紧开发建设，确保再树新形象。房地产项目分析报告第41页鲅鱼圈区域地理条件、经济优势、开发潜能和投资环境，都印证了此区域是一个含有高潜力经济开发区。但部分地域生活配套设施成熟度较弱也是此区域发展一处短板。小结房地产项目分析报告第42页PART.3区域房地产市场分析房地产项目分析报告第43页1.区域房地产发展历程—趋势

一、起始阶段:以前,鲅鱼圈房地产市场低迷,价格在2000元/㎡左右,最低价格可到达1500元/㎡.项目也基本上集中在老城区,新城区曾经是一片葡萄园.政府为了刺激楼市发展,推出了两项优惠政策:1、凡购房者每平米优惠400元,公务员优惠600元.本项优惠资金由政府出资二分之一,开发商出资二分之一.2、凡购房总款满20万者可落户当地.二、萌芽阶段:年政府出台了双项利好政策1、沈阳经济带发展战略2、辽宁沿海城市发展规划在此情况下,当地政府也大力发展各种产业,尤其是旅游业.在一些列扶持政策以及良好机遇冲击下,现本区域以彰显出其初步楼市活力.年著名地产商金泰集团入主营口,开发了金泰城,金泰酒店等项目,无疑会带动周围整体房地产市场发展.房地产项目分析报告第44页

区域房地产发展历程—产品，鲅鱼圈房地产业只是一个起步雏形阶段，产品形态只有多层。年以后，产品形态出现了高层以及小高层。截止到当前，鲅鱼圈产品形态已经趋于丰富，与一、二线城市接轨，洋房、叠拼、LOFT等各种产品形态陆续上市，发展速度非常之快。房地产项目分析报告第45页

就区域市场成交情况来看，鲅鱼圈在年房价增加较快，20房价涨幅减缓，但房价总体趋势仍处于上涨势态。在住宅商品房市场，2004、全区均价为1200到1500元/平方米，到年均价已达2500元/平方米；当前均价已达3500元/平方米左右；20因为鲅鱼圈政府大力扶助及大量东北人群在这里置业投资，房地产市场价格、销售率也到达了空前增加幅度，与2004、相比涨幅到达了2到3倍。

区域房地产发展历程—价格房地产项目分析报告第46页区域房地产行业从之后快速发展，不论产品品质还是开发理念都有了很大提升，伴随后续楼市日益炽热，投资投机需求渐渐成为主流，增加过快，泡沫产生就成了透支未来市场一大隐患。小结房地产项目分析报告第47页自从年7月以来，辽宁沿海经济带上升至国家级经济战略以来，沿线楼市显著升温。今年4月，“沈阳经济区”国家战略正式开启，再度给辽沈楼市造成了良好市场预期。而鲅鱼圈区域恰好属于双重利好政策叠加区。一、国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。二、辽宁沿海经济带发展规划双重政策叠加，使得鲅鱼圈地域掀起了一阵投资热潮。鲅鱼圈有鞍钢作为产业支柱，金泰地产等大型房企入主此区域，投资建设集住宅、商业酒店、等大型综合体项目，同时也拉伸了周围其它项目标升值潜力。2.房地产业投资情况房地产项目分析报告第48页

鲅鱼圈地域住宅产品现阶段依然以板楼为主，区域共计50处左右楼盘，涵盖产品为多层板楼、高层板楼、以及少许联排、独栋别墅。其中板楼约占产品总体90%以上。另外，金泰地产在此投资数亿金泰城也备受关注，像这么集门市、写字楼、公寓、酒店于一体大型商业综合体项目在此区域并不多见，但这也正说明了著名开发商对市场前瞻性把控能力。3.总体产品结构房地产项目分析报告第49页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群福地山水文园营口翔峰置业有限企业平安大街与闽江大街交汇处北板楼400010套80-100㎡两、三居当地、黑、吉养老居多东城怡景金伟御都营口金伟房地产开发有限企业青龙山公园东南处板楼450010套70㎡左右两居黑、吉、大连占75%左右平安家园营口新远成大房地产开发有限企业长江路南青龙山公园对面板楼3700100套80-90㎡两居黑、吉、辽、大连、当地东城怡景2期营口经济开发区三丰房地产开发有限企业青龙山公园对面板楼360040套-50套80㎡左右两居大连、黑、当地富吉家园辽宁富吉实业有限企业长江路中段青龙山公园东侧多层、板楼、洋房400030-40套80-90㎡两居黑、吉、大连、当地誉龙华府（丽景鸿金苑）营口誉龙房地产开发有限企业青龙山公园南广场西侧板楼5000未卖80-100㎡两居东三省、大连、当地4.市场供给情况在售及待售项目房地产项目分析报告第50页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群凯宾国际营口中世房地产开发有限企业辽东湾大街与长江路交汇处公寓500010套70㎡左右两居黑、大连、沈阳、当地阳光.世纪城营口勇敢房地产开发有限企业辽东湾大街与闽江路交叉口东北板楼450015套85-91㎡两居外地30%，70%当地金地福苑华誉地产平安大街与蝴蝶泉路交通岗东行500米六层板楼、小高层420040-50套85-100㎡两居外地50%，50%当地龙港花园营口港房地产开发有限企业辽东湾大街南端跃层、高板一期3800二期430010套75-108㎡两居外地50%，50%当地书香门第营口湾畔房地产房地产开发有限企业营口开发区第一高中对面板楼430050套左右75-96㎡两居外地50%远兴家园营口经济开发区远兴实业有限企业平安大街红海河南100米路东板楼420010天60户交定金77-96㎡两居70%外地交定金在售及待售项目房地产项目分析报告第51页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群滨海新城新泰置业房地产开发有限企业熊岳镇政府旁火山大街东六层板楼、小高层2900-3300暂未对外销售68-88㎡两居一期主要针对东北电器员工金泰城辽宁金泰房地产开发企业月亮湖公园南，辽东湾大街东侧板楼5500200套130-150㎡三居哈尔滨，沈阳，大连约占60%金沙滩澜湾中房集团山海大道西侧板楼7000未售40-90㎡公寓投资客居多，外地域含有实力生意人亚龙湾一号米高置业辽东湾大街与日月大道交汇处板楼490060套左右79-98㎡两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%胜景-洪海河营口侨光地产辽东湾大街东侧板楼420010套左右70—90㎡两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%御景湾钱塘江地产辽东湾大街东侧红海河南岸板楼53006.7套99-125㎡两居当地占到50%在售及待售项目房地产项目分析报告第52页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群翔峰国际花园营口翔峰置业有限企业日月大道北侧板楼530020套80-90两居当地占到60%月湖海岸华源房地产月良湖公园南侧独栋别墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鸿基海岸鸿基地产辽东湾大街与蝴蝶泉路交汇处板楼490070套100平米两居当地占50%鸿基国际鸿基地产开发区中心医院南侧板楼440015套100平米两居当地占50%红旺家园营口联宇地产山海广场附近板楼425020套120平米三局当地极少，大都是营口，大连，和沈阳苹果小区营口翔宏置业房地产海平路与青龙山大街交汇处板楼400015套80平方米到95平方米两居当地极少，大都是营口，大连，和沈阳在售及待售项目房地产项目分析报告第53页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群MOMA峰汇营口汇明房地产新区政府对面板楼670020套120平方米三居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%华海城华海集团新区和政府南500米板楼4900开盘预计销售200套106平方米两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%金灿花园二期金灿房地产熊岳镇火山村花园洋房330030套90平方米两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%御水碧园金灿房地产熊岳镇望儿村南2.5公里别墅未定未销售未定未知恒基学府花园恒基实业熊岳镇板楼2780未知55-94平方米居多黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%湖海假日红运集团月亮湖公园对面板楼未定未定未定黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%在售及待售项目房地产项目分析报告第54页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山海新城万丰实业熊岳河南板楼290020套70-100平方米两居当地极少，大都是营口，大连，和沈阳金和家园贺祥房地产熊岳板楼300015套76平方米两居吉林、大连、大庆、沈阳、当地锦绣华庭金长城实业有限企业熊岳三线高中东板楼300030套100平方米两居吉林、大连、大庆、沈阳、当地金地佳苑营口金地实业企业

板楼310020套75-88平方米两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%碧霞馨苑营口市经济技术开发区明虹房地产开发有限企业鲅鱼圈长江路与钱塘江街交汇处板楼380030套90平米两居当地和周围（黑龙江、沈阳、大连）各占二分之一万丰公寓万丰实业有限企业黄河路、交通队东100米高层板楼320020套88平米两居；132平米三居当地，黑、吉4/6在售及待售项目房地产项目分析报告第55页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群锦绣园鲅鱼圈区海星房地产开发有限企业钱塘江路大连渔港南行200米7层板楼385020套80平米两居30%当地客群,其余黑、吉、沈阳，其中黑龙江居多昌宇星河湾营口昌宇建设集团有限企业

高板未定未知未知未知东信桃花源营口东信房地产开发有限企业鲅鱼圈桃花潭路9-17层高板360050套左右82-87平米两居当地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈阳，其中黑龙江居多红旗家园辽宁惠诚房屋开发有限企业日月大道东段，红旗镇政府西行100米多层、小高层300060套左右80-90两居黑，当地居多清华园3期营口宏晟实业房地产开发有限企业远大购物广场斜对面板楼430010套100左右两居黑，当地金水康桥奕丰地产平安大街与蝴蝶泉路交汇板楼390030套88-99平米两居在售及待售项目房地产项目分析报告第56页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山水人家辽宁新远房地产开发有限企业平安大道东、淮河路南多层（跃层）、高层价格未定未开盘84-96两居和三居辽宁为主，如大连、沈阳、鞍山天赐家园天赐地产闽江路多层430030套89平米两居黑龙江,沈阳,大连客群居多华御温泉名阁方达地产熊岳温泉镇铁东街花园洋房，小高层450050套左右90-110平米两居鞍山，大连，沈阳，营口，哈尔滨华御水岸名居方达地产熊岳温泉镇铁东街独栋，联排别墅7800-980010套168-300平米当地为主乾丰祥水湾乾丰置业熊岳镇温泉路独栋、联排、公寓公寓6000起价，别墅7200起两三套230-320平方主要以大连、沈阳、鞍山和当地客群中南海鑫苑中大实业熊岳镇长征街板楼2400-280050套左右98平米两居

在售及待售项目房地产项目分析报告第57页

项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群恒基河畔花园营口恒基实业平安大街西侧，南邻洪海河板楼430020套左右90平米两居当地约占30%其余来自黑龙江，大连，沈阳恒祥湾富贵园营口恒基实业平安大街南段板楼460090套80-120平米当地居多，在60%以上河海龙湾华夏天通熊岳温泉度假村别墅8000-10000未售235-280平米营口，鞍山，大连，哈尔滨群星国际新城群星房地产洪海河与平安大街交汇处板塔结合400080套左右80-90平米两居当地占到60%水岸尚品诚信房地产洪海河南，平安大街西侧板楼420045套108平米两居大连，沈阳，营口辽海中盐新城中盐国税局东侧，日月大道板楼450010套80平米两居客群当地占到大概30%，其余来自沈阳，营口，沈阳在售及待售项目房地产项目分析报告第58页至今共计总开发建筑面积约为1525万平方米，约为18万套。未来一年内待售项目及在售项目后期供给建筑面积约为608万平方米，约为6.3万套。区域供给情况房地产项目分析报告第59页5.土地开发情况老城区与新城区：开发楼盘较多，后续土地供给充分。比如：山海广场西南侧地块（营口湾畔房地产开发有限企业）

月亮湖南段地块（华源地产）

熊岳与双台子各有一处地块（华海集团）

海平路地块（红运集团）熊岳镇：开发楼盘较少，存有大量未开发土地

因为新、老城区项目密集，未来几年里，熊岳镇一些土地必定会被开发，

尤其山海大道、与望儿山大街道路两旁土地资源更为丰富。房地产项目分析报告第60页6.总体供求关系

对于鲅鱼圈地域，现阶段总体供给情况是供给大于需求，拿整体市场来说，鲅鱼圈区域房地产发展情况属于萌芽阶段，一些辅助产业发展并不完善，不过也正说明其发展潜力所在，据焦点地产网内部高管介绍，即使各家楼盘月销量情况良好，不过也存在着清盘率不高特点，多个项目存有尾盘。近一年来，本区域价格上涨700元/㎡，因为双重发展政策扶持，使得从去年开始鲅鱼圈地域投资情况展现上扬发展态势，不过这只是个起步阶段，大量资源有待开发，区域配套也并不完善，熊岳镇附近也存有较多土地，较为可观是，哈大高铁将于全线通车，这无疑会成为一大投资亮点。未来鲅鱼圈，以钢厂、电厂、港口资源相结合方式作为产业支柱，同时在此基础之上，大力发展旅游业。在很快未来，定会吸引大批外省投资客群，带动房地产产业蓬勃发展，将会使楼市形成一个供不应求良好情况。房地产项目分析报告第61页从当前市场供给情况来看，市场供量相当巨大，产品同质化客群重合与产品同质化都非常严重，伴随调控影响日益显现，后市竞争将愈加激烈，对开发企业而言形势并不乐观。小结房地产项目分析报告第62页7、总体价格水平按照鲅鱼圈区域地理情况及经济发展情况，此区域价格结构可分为三个层次，从北到南、可将它依次划分为老城区、新城区以及熊岳镇三大地段。老城区新城区熊岳镇此地段属于老项目集中地，价位：3600-4900元/㎡均价：4000元/㎡此地段属于新项目集中区域价位：3680-7000元/㎡均价：4500元/㎡此地段为配套不成熟区域。价位：2600-3400元/㎡均价：3000元/㎡房地产项目分析报告第63页

一、按区域可将鲅鱼圈客群可分为两类：1当地客群2东北三省客群以及其它客群（黑、吉、辽）

二、

按照消费结构可将鲅鱼圈分为三级1新城区以外地客群为主，尤其是黑龙江、大连客群居多2老城区当地客群和外地客群百分比基本持平3熊岳镇以当地客群为主，部分外地客群

综合分析：新城区价格较高，营口当地消费水平有限，消费者望而却步，但较大升值潜力却吸引了大量外省投资客眼球。老城区价位适中，升值空间有限，当地与外省客群各占有一定百分比，熊岳镇价格低廉，投资潜力暗淡，基本上以当地客群为主。客观说，鲅鱼圈以及营口周围区域消费能力相对于黑龙江、大连、沈阳等地还存在着一定差距。8、客群分析—客群结构房地产项目分析报告第64页鲅鱼圈新城：本区主要以鲅鱼圈为主，老城区多为改进性住房，新城区以投资性住房为主本省主要以大连、沈阳、鞍山为主外地主要以黑龙江、吉林、内蒙古、少许海南和北京投资客8、客群分析—客群细分鲅鱼圈老城：房地产项目分析报告第65页

熊岳镇：（普通住宅）本区主要以熊岳古镇人群为主本省客群也主要以鲅鱼圈、盖州等地缘性客群为主外省主要以黑龙江、吉林这些严寒地域为主本省主要由鲅鱼圈及熊岳财富阶层和大连、沈阳、鞍山两大部分组成外省以黑龙江居多，少数来自吉林和哈尔滨熊岳温泉镇：（别墅）8、客群分析—客群细分房地产项目分析报告第66页1.国十条2.外地人购房受限,外地人首套住房首付需50%以上,二套住房需提供当地纳税证实.3.房产交易会期间,购房可享受每平方米400元优惠,公务员可享受600元优惠(刺激房产主要政策)4.购房总价款到达20万以上可落户当地.9、区域相关政策房地产项目分析报告第67页哈大高铁增值投资潜力哈大铁路客运专线是国家“十一五”规划重点建设工程项目之一，纳入国家《中长久铁路网规划》，哈大客运专线已于8月23日正式开工建设，预计底将会全线通车。哈大客运专线设计时速可达350公里以上，能成为中国一条名副其实“高速铁路”。到时，沈阳至大连将由现在运行4个小时到达，缩短至一个小时抵达。哈尔滨至大连将由现在运行9个小时抵达，缩短至三个小时抵达。2形成四大资源联动区域优势所谓鲅鱼圈四大资源优势是指港口优势、资源优势、旅游优势、电力优势。营口港是我国北方地域最近深水不冻港，也是东北第二大港，非金属矿产品运量居全国各港之首。华能营口电厂，可为开发区及辽宁地域提供强大动力供给和高质量供电保障。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，组成了山、海、林、泉交相辉映海滨旅游度假胜地。故此，未来鲅鱼圈发展潜力巨大，将吸引大量投资客纷纷入资。双重政策带来无限发展前景沈阳作为国家发改委批复国家新型工业化综合配套改革试验区,即”沈阳经济区”,鲅鱼圈置身其中.另一项国家战略即国务院于年7月1日正式批复《辽宁沿海经济带发展规划》，即“五点一线”发展战略。鲅鱼圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。展望未来,鲅鱼圈旅游业蓬勃发展以及交通便利,并配合各种资源开发,必将提升房地产行业成熟速度以及升值空间.

10、未来趋势房地产项目分析报告第68页区域内房地产关键价值表达房地产项目分析报告第69页

1.大连：大连位于中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。是中国副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省一个主要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要对外门户；也是东北亚主要国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。普通来辽宁置业外地人主要会首选大连，鲅鱼圈相比大连来说，价格优势比较显著。2.盖州：盖州市地处大连、鲅鱼圈、营口三港腹地，独具一市连三港水路之便，海岸线长达45公里，营口市鲅鱼圈经济开发区及鲅鱼圈港坐落在怀抱之中；哈大公路、中长铁路、沈大高速公路纵贯南北，盖州农产品资源丰富，农、林、牧、副、渔各业兴旺发达，素有“北方大农业缩影”之称。盖州工业基础雄厚，门类比较齐全，已形成机械、轻纺、冶金、化工、建材、造纸、黄金生产等工业体系。盖州公共设施和城市功效日臻完善，交通网络四通八达，邮电通讯高效便捷，水电充分，广播电视、医疗保健、餐饮娱乐一应俱全。3.西市区：营口市西市区位于辽河出海口，是营口市区发祥地，处于营口老港和鲅鱼圈新港之间，与环渤海各城市有着天然联络，是沈大黄金经济带中部一个主要城区，交通发达。西市区经济发达，工业门类齐全，经济结构合理。已经形成轻工针织、机械和金属制品、建筑材料、石油化工、电子信息等五大支柱产业。有较多规模四通一平工业园区;区内有大片可开发利用土地和沿海滩涂，建筑材料可就地取材；外商企业用地和成片开发土地费用较低,土地使用权出让金可一次交付或分期交付。优惠政策和成熟发展给西市区发展带来了很大帮助。11、竞争环境分析—外部房地产项目分析报告第70页11、竞争环境分析—内部当前依据鲅鱼圈楼市格局，市场开发程度和市场竞争性质，可划分为以下几个特征显著板块：老城区域中心板块，泛海易居板块，新城开发区板块，熊岳温泉度假村板块，熊岳板块。不一样板块有着不一样消费需求，不一样消费特点、不一样竞争特征、不一样价格曲线，经过对楼市板块分析，能够明晰各区域竞争策略。房地产项目分析报告第71页

一：老城区域中心板块——共性优势平台上产品竞争。

鲅鱼圈老城中心板块是传统中心生活区，以海星，海东两个街道为中心竞争点，大致范围在疏港路以南、蝴蝶泉路以北、龙山大街以东。优越地段优势与完善生活配套是其永恒不变金字招牌。本板块是鲅鱼圈本区域内购买者购买意向最集中地区。在一个共有优势平台上进行公平竞争，是这一地段竞争特点。楼盘只要在此落地，就有了与身俱来商业和生活双重价格。其次，该板块内可开发土地不多，能否进入这一区域，也能说明开发商品牌是否成熟。所以，竞争焦点就相对集中在产品自身方面，如户型设计，舒适度等。也集中在发展商实力方面，如平安大街与闽江大街交汇处北福地山水文园，就是当地非常有实力开发企业营口翔峰置业有限公司操作；而营销重点则集中在“价格策略”上。

竞争环境分析—内部房地产项目分析报告第72页二：泛海板块——以滨海广场为中心、鲅鱼圈近海观景易居住宅标志区域。

此版块因为土地资源稀缺性，自然滨海人居，生态健康环境之选等卖点预示着楼盘价值高成长性。泛海板块在一定意义上不需要营销方法；需要做只是通知，让有效目标客户在“体验”中签下订单。泛海板块楼盘样板间建设和现场接待技巧是销售工作重点。

房地产项目分析报告第73页三：开发区板块（鲅鱼圈新城）——自住、投资双相宜，投资未来黄金板块。

开发区板块受益于产业影响，区域交通便利，规划合理，在需求市场方面表现为多样化；与其它板块相比，价格最为坚挺。这个板块市场竞争表现在两个方面：一是产品设计上，新区多为高层板楼，怎样作出产品差异化和确保低成本；二是营销难点，怎样刻画满足消费者高性价比心里需要、传递物超所值，升值潜力巨大信息，以赢得不一样区域购房客户认可。

四：熊岳温泉度假村板块——养生豪宅首选，自然与居住友好。从久远规划看，温泉度假村天然自然资源优势在鲅鱼圈独一无二，“温泉庭院”概念：打造温泉庭院人居文化，体味“生活就是在度假”诗意与惬意。这是熊岳温泉度假村板块最大和最有效卖点。此版块营销不在于“技巧”，而在于“眼光”和“胆识”，“眼光”指是营销范围不能仅仅局限于鲅鱼圈，而应放眼整个大东北；“胆识”指是要勇于放长线，做好区域市场走势预判。

房地产项目分析报告第74页五：熊岳板块——文化古镇，中等收入人群理想住所该板块楼盘尚不能用“营销策略“来谈论；熊岳作伪是老城与新城后花园；从久远规划看，还是有一定潜力，但需要时间比较长，这是因为当前市场需要还处于单一刚性状态；市场需求强度较弱；产品形态单一，板块区域卖点不显著，价格也是各板块中最低，相对其它板块区域来说该板块未来发展前景还不明朗，有待于深入关注。综合来看，老城中心板块和新城开发区板块拥有鲅鱼圈最丰富资源、最便捷交通和最完备配套，多数人视为在此拥有物业为身份象征，房价相对坚挺，升值空间较大，因而制订营销策略难度不大；熊岳板块限于经济环境拘束和弱性需求，营销方法也很简单；真正考验智力和策略，是在熊岳温泉度假村板块和滨海宜居板块上楼盘，需要从产品、价格、渠道、促销、升值潜力等多面统筹策划，发挥我们优势，赢得客户认可，才能实现利润最大化。房地产项目分析报告第75页优势：1.旅游城市，濒临渤海，地理位置优越，空气清新，居住环境优越2.国家政策扶植，未来发展机遇巨大3.自然资源丰富，有鞍山钢铁、华能电厂等大型国企入住，促进本区域发展4.道路布局合理，城市规划良好，交通情况便利劣势：1.城市配套设施有待深入完善，尤其是新城区，生活配套设施极度匮乏2.人口大部分为周围外来人口，人文气息有待深入融合。3.外部客群收到制约，当地购置力不足。威胁：1.著名旅游城市大连和同级旅游城市分散了大部分游客和投资者2.区域周围楼盘众多，竞争激烈3.宏观调控力度依然为减，观望情绪依然严重。4.大型企业未来任务较重，领降预期较重。机会：1.政府大力扶植，本区为国家级开发城市2.本身自然资源，以及优良港口，推进本区快速发展3.伴随投资环境利好，大型著名企业入住吸引外来人口大量涌入房地产项目分析报告第76页项目名物业位置开发商代理商福地山水文园平安大街与闽江大街交汇处北侧营口翔峰置业有限企业弘鼎房地产经纪企业誉龙华府（丽景鸿金苑）青龙山公园南广场西侧营口誉龙房地产开发有限企业泰亨地产服务咨询有限企业亚龙湾一号辽东湾大街与日月大道交汇处米高置业大连自由意境经纪企业MOMA峰汇新区政府对面营口汇明房地产大连地产前沿经纪企业山海新城熊岳河南岸万丰实业营口嘉元房屋代理企业万丰公寓黄河路交通大队向东100米万丰实业嘉元房屋代理企业昌宇星河湾开发区南部城区中心黄金地段红海河南岸营口昌宇建设集团有限企业凌峻中国代理企业乾丰祥水湾熊岳镇温泉路乾丰置业新丰地产代理企业初步了解该区域代理企业多采取取点取费方式，溢价部分按一定百分比分成，跟我们合作模式相同，部分销售人员专业程度不高，相对区域项目数量来说，用代理企业项目不多，对我们这种专业销售代理企业来说是个机会。房地产项目分析报告第77页6.经典案例：华海城开发商：营口华海（集团）有限企业项目位置：平安大街和文德路交汇处物业类别：住宅、高层项目特色：景观居所占地面积：18.68万㎡（一期占地10.07万㎡）建筑面积：60万㎡容积率：2.77绿化率：51%开盘时间：6月入住时间：年10月完工物业费：待定（1.5---2元之间）物业企业：美国世邦魏理仕销售均价：4800元/平方米房地产项目分析报告第78页价值点一：地理位置优越、周围配套较全；距区政府仅一河之隔，周围围绕中心医院、区图书馆、重点中小学、大剧院等。小区北侧是全长400米滨河公园。公园内设有国际标准网球场、门球场及各种体育运动设施、健身广场。价值点二：区域未来升值空间大；区政府、文化剧院等项目标相继建设，将大大提升此区域未来发展。价值点三：5万㎡巴洛克园林，绿化率高达51%，提升项目舒适度；小区园林整体采取巴洛克园林格调。流线花床，波折河道，精美雕塑，在静谧园林中友好灵动地搭配在一起，大大提升项目品质感。项目价值点梳理房地产项目分析报告第79页价值点四：超大楼间距，满足业主采光需求；平均楼间距100米，最大楼间距到达300米，充分满足每套房采光要求。价值点五：小区内配套齐全；小区内配套有41600平地下车库，6000㎡综合温泉会所，3000㎡双语幼稚园及2万㎡欧陆风情商业街。价值点六：各种户型，满足客户各类需求；项目有48㎡—60㎡一居，98—110㎡两居，156㎡--182三居及308㎡四居。主力户型为98㎡—110㎡两居。满足各类投资及改进性客户需求。项目价值点梳理房地产项目分析报告第80页户型点评当前主推户型为48---59㎡一居及100---110㎡两居。A户型一室一厅一卫48.41—49.56㎡B户型两室一厅一卫58.46—59.98㎡户型方正实用，得房率高；厅室分离，设计简练大方，通透流畅；布局合理，性价比较高。房地产项目分析报告第81页B户型两室一厅一卫100—110㎡E户型三室两厅两卫146.52—158.59㎡户型点评4.5米豪华宽绰客厅、明亮舒适动静分离双景阳台，享受阳光、自然与海风南北通透、通风、采光极佳4.5米豪华宽绰客厅、明亮舒适动静分离南北通透、通风、采光极佳明厨明卫，舒适度极佳房地产项目分析报告第82页项目销售情况项目共分两期开发。共18栋33层高板。当前销售为项目一期。共9栋楼。当前主推5#、6#、8#三栋楼。当前项目起价4210元/㎡,最高价5500元/㎡，整体均价4700元/㎡。当前无折扣。项目主要客群为当地客户。少许哈尔滨、吉林、沈阳等外地客户。房地产项目分析报告第83页经典案例：开发商：辽宁金泰房地产开发有限企业项目位置：鲅鱼圈辽东湾大街南段物业类别：住宅、低密住宅、白金五星级项目特色：豪华居住区、宜居生态公园地产占地面积：6.5万㎡建筑面积：12.8万㎡物业费：1.70元/平方米·月容积率：1.71绿化率：30%开盘时间：7月入住时间：年6月主力户型：90—200㎡销售均价：5500元/㎡物业企业：金泰物业金泰城房地产项目分析报告第84页价值点一：品牌开发商。金泰地产鲅鱼圈又一力作。价值点二：庞大致量，造就海滨度假小区。项目总占地面积157万平方米，斥资50亿元所建。整体项目集低密度住宅组团、白金五星级酒店、体育运动公园、海滨别墅、人文区、商业中心等六大组团，汇海景、马术、游艇、帆板、网球五大顶级滨海俱乐部于一体，将海景与城市魅力相融，在海上构建北中国世界级海都会。价值点三：建筑与园林完美融合一期低密度住宅，西班牙风景建筑群，建筑密度仅有25%，别墅级居住享受，距离一线私家海岸仅600米距离。90—200平米主力户型区间，南北通透朝阳格局，拥有观海无遮挡视觉体验，让真正海景小区完美实现。小区园林为西班牙格调园林，实现完美建筑与园林、海岸完美组合。价值点四：独享尊贵度假配套项目尊享月亮湖公园、山海广场、金沙滩海滨浴场等度假配套。价值点五：“金钥匙”物业服务体系项目聘请世界第一物管企业---世邦魏理仕作为物业顾问，引进了五星级酒店独有“金钥匙”服务体系，兑现“无微不至，超乎想象”服务准则。项目价值点梳理房地产项目分析报告第85页整体开发节奏及一期销售情况：☆整体项目公分4期开发。☆一期共16栋楼，其中7栋为11层小高层，9栋18层高层。☆一期建筑格调为西班牙格调。☆当前主推户型：90—130㎡两、三居。☆推盘情况：项目从下六个月开始蓄客，于年7月首次开盘。☆当前还有6栋楼未开盘。18#、19#楼预计以精装修形式推出市场。☆项目客群：省内以大连、鞍山、沈阳客户为主。省外以黑龙江、吉林客户为主。

房地产项目分析报告第86页鲅鱼圈房地产市场小结◆

“城市南移”将使新城区成为未来鲅鱼圈开发烧点；◆旅游业、休闲度假产业、滨海工业区成为区域名片，同时促进了房地产强势发展；◆优美环境、轻松生活气氛以及优惠落户政策是对外地购房者最大吸引点；◆可满足居住、度假、休闲等不一样购房目标需求；◆不停完善区域生活配套将成为房地产发展一大助力；◆当地消费市场能力远远低于外地消费者消费能力；◆因为近几年土地放量增大，使得该区域成为开发烧点，今后两年区域市场竞争将展现白热化；◆非当地开发商进驻将促使鲅鱼圈房地产市场进行一次变革，楼盘正处于提升品质开启阶段房地产项目分析报告第87页PART.4营销策略房地产项目分析报告第88页营销策略—目标我们目标房地产项目分析报告第89页营销策略—形象导入形象导入能量积聚高度蓄势媒介炒作主题活动前期蓄客房地产项目分析报告第90页网络、户外、DM直投、短信、广播、主题活动为项目主要广告推广路径上线攻略下线攻略★网络广告★户外广告★DM直投★广播★短信★看房班车

售楼处包装现场指导★网络广告★户外★DM直投★广播★主题活动

★看房班车

集中排号价格拉升促销优惠客户拓展★网络广告★户外★DM直投★广播★主题活动★看房班车

形象导入—媒介炒作房地产项目分析报告第91页联合搜房、焦点、新浪三大房地产专业网站，在首页公布项目广告及文字链并制作项目主题网站，丰富项目网络宣传路径。再此基础上，经过baidu贴吧，新浪博客等新型网络平台，增加项目网络宣传力度。网站首页项目详情页项目主题网站媒介炒作—网络广告房地产项目分析报告第92页媒介炒作—纸媒在适宜、有影响力报纸、杂志上登载软文、硬广扩大项目影响力。房地产项目分析报告第93页根据目标客群分布特点，进入东三省及内蒙古等临近地区重点城市设立分销处，同时在当地各大商场、写字楼、企业、进行项目宣传巡展，加深客户对项目了解和认识。媒介炒作—项目巡展哈尔滨鄂尔多斯长春沈阳北京房地产项目分析报告第94页把设计精良项目资料，经过直邮方式传递到客群手中，并经过会员卡、积分等优惠活动吸引客户到访售楼处。媒介炒作—资料直邮房地产项目分析报告第95页形象导入—前期蓄客预热后利用各种销售促进活动，如项目认购VIP卡办理、品牌延伸VIP会员俱乐部建立等主题活动增加蓄客量，筛选准客户。房地产项目分析报告第96页小结经过前期预热，高调制造市场声音，将项目标整体形象储连续拔高，为销售步骤中市场认知度、客户到访量打下坚实基础。房地产项目分析报告第97页营销策略—强势营销强势营销强势入市脱颖而出样板体验媒体炒作SP活动房地产项目分析报告第98页体验式营销---------样板体验样板体验—用直觉感知项目标品质与宜居生活气氛。房地产项目分析报告第99页售楼处装修格调经过精细考究售楼设计，利用石材、含有当代感饰灯、沙发等高级材质，营造售楼处当代时尚、高品质环境。营造当代感品质感气氛房地产项目分析报告第100页气息衬托主要销售节点可点香薰蜡衬托气氛，香味能够弥漫整个空间；还能够做现磨现煮咖啡，一样会有很好效果；平时情况下房间内主要用香薰和鲜花。营造温馨、舒适交谈气氛房地产项目分析报告第101页背景音乐日常工作日放舒缓轻音乐或爵士乐；周末以及主要销售节点放快旋律音乐衬托卖场气氛；节日放应景音乐。还能够定时设置一些音乐人现场演奏，钢琴、萨克斯、小提琴等符合项目高端调性乐器演奏。活跃现场气氛衬托节日气氛房地产项目分析报告第102页饮品小食吧台备有现磨咖啡，香味会弥漫整个卖场