市场调查分析报告

扬州市邗沟项目投标书市场部分市场调查分析报告第1页市场策划汇报内容政策市场预判项目市场定位项目价格提议市场调查分析报告第2页（一）深入落实地方政府责任。地方政府要切实负担起促进房地产市场平稳健康发展责任。年各城市人民政府要依据当地经济发展目标、人均可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确定当地域年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要经过新建、改建、购置、长久租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供给。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况监督检验，重点对定价显著超出周围房价水平房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评定技术加强存量房交易税收征管工作试点和推广力度，果断堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加紧建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差异化住房信贷政策。对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。人民银行各分支机构可依据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策基础上，提升第二套住房贷款首付款百分比和利率。加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况监督检验，对违规行为严厉处理。新国八条：内容市场调查分析报告第3页（五）严格住房用地供给管理。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年商品住房用地供给计划总量标准上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供给中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金起源审查，参加土地竞买单位或个人，必须说明资金起源并提供对应证实。对私自改变保障性住房用地性质，果断纠正，严厉查处。对已供房地产用地，超出两年没有取得施工许可证进行开工建设，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，在一定时期内，要从严制订和执行住房限购办法。标准上对已经有1套住房当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制。未准期确定并公布当地域年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超出年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务省（区、市）人民政府，要向国务院作出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责。对于执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息，要追究相关当事人责任。新国八条：内容市场调查分析报告第4页主要条款关键内容点评1、深入落实地方政府责任合理确定当地域年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布政府直接参加房价调控，房价相对稳定2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供给扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；各地要加紧建立和完善个人住房信息系统加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续房地产税制改革打下基础4、强化差异化住房信贷政策对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。各地依据实际在此基础上还能够上调首付再次提升10%，影响较小；商业市场机会出现5、严格住房用地供给管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。今年商品住房用地供给计划总量标准上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供给中低价位普通商品住房用地明确土地招拍挂制度改进方向，保障土地供给量6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，在一定时期内，要从严制订和执行住房限购方法。标准上对当地户籍家庭限购2套房，对非当地户籍能提供社保及纳税证实限购1套房，对非当地户籍不又能提供社保及纳税证实暂停其购房一二线城市，限制购置，市场冰冻无限购三四线城市，投资客大量涌入，相对市场发展机会很好7、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制对于政策落实不力省(区、市)人民政府要向国务院做出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责明确约谈问责机制，保障政策有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费舆论合理引导住房消费新国八条：解读市场调查分析报告第5页国十条及“国八条”对比“国十条”及相关配套政策“国八条”行政伎俩问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任升级对于政策落实不力省(区、市)人民政府要向国务院做出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责限购地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，要从严制订和执行住房限购方法。标准上对当地户籍家庭限购2套房，对非当地户籍能提供社保及纳税证实限购1套房，对非当地户籍不又能提供社保及纳税证实暂停其购房，未定时间限制经济伎俩差异化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率1.1倍升级对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。各地依据实际在此基础上还能够上调税收买住房不足5年转手交易，差额征收营业税物业税试点全方面开展；买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征收营业税相比过往政策，本轮政策除单纯房产政策和经济限制外，加入了行政干预伎俩，所以本轮政策愈加严厉、执行度更强、市场影响更大新国八条：比对市场调查分析报告第6页截止当前，已经有北京、上海、青岛、广州、南京、太原等个城市出台限购令未来涉及全部直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨较快城市，包含苏州、无锡等，可能将到达72限购城市，涉及范围和影响深入扩大新国八条：影响北京外地人购房百分比到达40%，北京楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡

青岛2月以来新房半个月时间签约量未突破700套；二手房则仅仅签约300多套，自12月份下降了五成以上市场调查分析报告第7页项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域征收对象首批包含独栋商品住宅；新购高档住房（指建筑面积交易单价抵达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上住房）；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作个人新购第二套及以上普通住房。未列入征税范围个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。居民家庭新购且属于第二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积人均不超出60平方米（含60平方米），其新购住房暂免征收房产税；人均超出60平方米，对属新购住房超出部分面积，按要求计算征收房产税。差异化税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍，税率为1%；4倍（含4倍）以上税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房，税率为0.5%。税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即普通适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍），税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。当地居民1、个人拥有独栋商品住宅2、个人新购高档住房。家庭第二套及以上住房（包含新购二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房非本市居民家庭在本市新购住房。计税依据应税住房计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评定值作为计税依据参考应税住房房地产市场价格确定评定值，评定值按要求周期进行重估。试点早期，暂以应税住房市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格70%计算缴纳。免征及退税范围扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。②方法实施前拥有独栋商品住宅免税面积为180m2新购独栋商品住宅和高档房免税面积为100m2；新购多套按时间次序对免购扣免面积。③“三无”个人应税住房均不扣除免税面积，如符合有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年免征，如已缴纳退还。①上海居民家庭在新购一套房后一年内出售原有唯一住房，其新购住房已征收房产税，退还；②上海居民家庭中儿女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该房属于成年儿女家庭唯一住房，暂免征收房产税；③符合国家和上海相关要求引进高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房，暂免征收房产税。④持有上海居住证满3年并在上海工作生活购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房，暂免征收房产税；⑤持有上海居住证但不满3年购房人，其上述住房先按要求计算征收房产税，持有上海居住证满3年并在上海工作生活，其上述住房已征收房产税，退还。房产税试点正式开启，在未来可能深入推广房产税：内容市场调查分析报告第8页房屋持有成本，仍低于多年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大在物价保持在较高水平、实际利率为负或靠近零背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力投资标，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价现实性并不强对未来高端物业存在影响和税费转嫁影响房产税：解读市场调查分析报告第9页“三重杠杆”政策出台，彰显政府调控决心，标志着调控深入升级和深化，影响愈加深远在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场波动，短期市场量价将受到显著影响，客源观望气氛快速增加房产税试点范围将逐步扩大，但需警觉税收转嫁和普通居民住房负担增加本轮房地产政策结论市场调查分析报告第10页后市预测：宏观房产市场市场调查分析报告第11页多数机构看空年房产市场，跌价不可防止，对于成交量存在较大分歧但对于市场长线依然看好！市场预判：机构观点市场调查分析报告第12页年12月中央经济工作会议明确指出20货币政策从“适度宽松”转为“稳健”。政府要在流动性和经济增加间取得脆弱平衡20春节前后三次加息，彰显政府对于流动性造成通胀抑制，考虑到CPI增速，20依然存在2－4次加息空间考虑通胀预期，相比年货币供给量以及货币流动性均会放缓！市场预判：货币政策市场调查分析报告第13页自年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升其中原因我们相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高相关性，银行新增信贷对房价增加亦含有效解析能力经过209.6万亿新增信贷后，20新增信贷整年总额预计也在7.5亿之上。当前大部分机构预测20新增贷款量讲显著放缓年信贷规模大幅放缓将造成开发商资金链紧缺，信托深入收紧，造成开发商只有经过销售物业确保资金链稳定市场预判：信贷规模市场调查分析报告第14页存贷款期限调整前利率10月20日第一次加息12月26日第二次加息2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三个月1.711.912.252.63、六个月1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555贷款1、六个月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6因为通胀压力上升，年利率有序上调是大约率事件。利率上调：(i)将加大购房者还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市(ii)使得开发商财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商资金链产生不利影响尽管小幅度加息并不能造成行业致命打击，但在房屋交易低迷、房价预期下跌、土地增值税严格清算、预售款严格监管等多重压力下，加息对一些中小开发商还是有杀伤力同时抑制了一定投资购房行为市场预判：利率年11月16日17.5%年11月29日18.0%年12月20日18.5%201月20日19.0%202月24日19.50%市场调查分析报告第15页注：自由现金流表示是企业能够自由支配现金。假如自由现金流丰富，则企业能够偿还债务、开发新项目、回购股票、增加股息支付Wind数据显示，年前三季度，申万房地产行业整体资产负债率高达70%，136家房地产上市企业经营活动产生现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。而伴随调控日益深入，开发商资金链问题正在被日益放大在开发投资加大、土地购置费攀升、信贷、信托收紧等多重作用下，销售物业确保资金链不可防止！市场预判：资金链市场调查分析报告第16页截止年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供给计划约65%。年土地出让计划完成率低省市，如一线城市广州、深圳和二、三线城市中西安等地，将会在20加大土地供给，给开发企业拓展土地贮备提供更多机遇；而北京、上海、杭州、武汉、广州等地王频出城市因为年地价高企，价值宏观调控，下六个月地价或出现回落，出现拿地机会非热点城市存在拿地机会，传统热点城市可借助下六个月地价回落具备拿地机会！市场预判：土地市场市场调查分析报告第17页建筑成本连续增加，房价不会产生大幅回落迹象市场预判：价格市场调查分析报告第18页宏观市场预测结论年整体市场价格出现回落已为定局，对于一二线限购城市而言，大幅降价机会不大，成交量快速下降，豪宅快速进入冰冻期；中低端产品冰冻期小，下六个月存在运作机会；三、四线城市偏乐观，但价格上升空间不大，主要表现成交量提升相对不停受到政策调控影响住宅地产相比，商业地产基本不受政策影响，而且不受贷款和限购限制，商业地产迎来全新发展机遇信贷、信托收紧、连续加息以及开发商本身负债率提升造成只能依靠销售物业确保现金流稳定土地市场，非热点城市存在拿地机会，热点城市可借助下六个月地价下跌拿地市场调查分析报告第19页后市预测：扬州房产市场市场调查分析报告第20页政策影响：历次影响政策出台政策出台扬州市场对政策反应较快，短期影响显著，但市场恢复周期相对较短本轮政策短期内对扬州市场影响比较显著，相对其它城市，扬州房地产市场会快速进入复苏通道市场调查分析报告第21页以贷款额100万、贷款为例，利息改变以下时间套限首付折扣利率月供总利息4月调控前基准5.94第一套20万7折利率4.1586143.4474411第二套20万7折利率4.1586143.4474411当前基准利率6.60第一套30万基准利率6.607514.72803533第二套60万1.1倍利率7.267909.82898357客源观望气氛逐步增加，但对首置客源影响相对较小对开发商来说，必定会采取降价策略，确保去化量、稳定资金链项

目调整前利率10月20日第一次加息12月26日第二次加息2月9日第三次加息一、个人住房公积金存款当年缴存0.360.360.360.4上年结转1.711.912.252.6二、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5政策影响：贷款市场调查分析报告第22页1、限购：南京、苏州、无锡处于限购城市内，南京、无锡、苏州细则已出，而扬州暂时无限购政策出台消息2、住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房百分比；要求各地探索将租赁市场中存量房源转化为公租房新路径。完善体制机制，利用土地供给、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策办法，合理确定租金水平，吸引机构投资者参加公租房建设和运行3、政府问责：在监督和考评方面，细则提出要抓紧建立健全各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制。对办法落实不到位，要及时约谈相关城市人民政府责任人，并依据相关要求对相关责任人进行问责只要扬州市场没有出现暴发式增加，将不会出台限购令，在一定时期扬州房地产市场迎来发展机遇江苏出台《落实国务院办公厅关于深入做好房地产市场调控工作相关问题通知》政策影响：后续政策市场调查分析报告第23页房价控制目标能够是详细目标数值，也能够参考其它经济指标增加速度定性，价格涨幅标准上应低于当地年度gdp增速和人均可支配收入涨幅政策影响：房价与经济发展年份GDP（亿元）增幅人均可支配收入（元）增幅房价涨幅215013.4%2294411.6%----185613.8%1941611.6%53866.7%157313.4%1739815.5%504514.7%131115.7%1505716.3%43978.5%110015.2%1294513.8%4052--扬州房价与经济发展控制在合理范围，未来出台限购令可能性不大市场调查分析报告第24页短期住宅市场观望气氛较浓、影响较大，但未来限购可能性不大，市场会快速进入复苏通道，价稳量升商办产品：不受政策影响，为投资客主力进入产品，市场迎来运作机会低端居住产品：短期观望气氛较浓，伴随未来可能降价促销，市场需求快速放量，竞争激烈，提议以快速跑量为主高端居住产品：其它城市限购，释放扬州客源对高端居住品质追求，未来购房愈加重视品质和居住环境，高端市场未来量稳价升扬州市场预判结论市场调查分析报告第25页项目市场定位项目区位了解项目市场了解项目市场定位目标客源预估市场调查分析报告第26页城市中心个案，含有老城区历史、文化价值，极具稀缺性老城区规划：以保护老城区整体风貌为前提，发展有传统特色零售业和制造业，把老城区建设成为能够表达扬州传统文化、商业发达、居住舒适、富有魅力城市中心至今老城区地块成交区位用途占地容积率邗沟路北侧、情谊路东侧商住678421.4史可法路东、富贵园北（本项目）商住260711.4区位：城市中心，稀缺老城区市场调查分析报告第27页运河一号公馆11000元/㎡阳光美第10500元/㎡桐园13000元/㎡中信泰富锦苑9000元/㎡金域蓝湾9300元/㎡骏和国际9800元/㎡老城区御景园11000元/㎡御景园代表城市高端价值板块，但产品品质无法树立高端形象，具备提升运作机会区位：高端价值板块市场调查分析报告第28页银行：中国工商银行、扬州商业银行等超市卖场：苏果生活卖场等学校：扬州职业大学、弘扬中学、竹西中学，梅岭小学等医院：扬州第二人民医院、竹西医院、城北医院等具备城市高端个案运作配套支撑区位：配套成熟市场调查分析报告第29页瘦西湖风景区蜀岗西峰享受邗沟景观资源古邗沟景观带区位：景观资源丰富市场调查分析报告第30页土地座落:史可法路东、富贵园北用地面积:26071M2容积率:1.4限高:24米，沿河12米成交单价:9030元/M2楼板价6450元/M2地价较高，必定走城市高端路线地块规模小、限高制约，应走纯粹高端产品路线区位：项目本身市场调查分析报告第31页区位背景结论区位优势：城市中心、享受高端城市配套和自然景观资源，老城区稀缺价值日益凸显地块限制：地价高、必定要走高端路线；项目规模小，走纯粹产品路线地块先天优势，决定项目必定运作扬州高端个案价值优势：城市高端价值板块，缺乏匹配区位价值和老城区形象高端品质个案，具备跳脱运作机会市场调查分析报告第32页项目区位了解项目市场了解项目市场定位目标客源预估市场调查分析报告第33页高端市场：竞争机会运河一号公馆阳光美第桐园中信泰富锦苑金域蓝湾骏和国际稀缺老城区个案，市场具备竞争机会容积率较低、规模小，小区居住品质愈加纯粹、品质更高老城区项目名称总建面积(万方)容积率未来供给(万方)运河壹号公馆111.84.7阳光美第181.63金域蓝湾21.11.718.3骏和国际公馆122.156.2桐园71.775.3中信泰富锦苑431.322总计112.1/59.5本案市场调查分析报告第34页竞争市场：去化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）运河壹号公馆-12-9926030骏和国际公馆-8-1270936251金域蓝湾-12-1827724481阳光美第-10-281119323桐园-10-1016212130中信泰富锦苑-10-2318216340扬州市高端住宅市场，常规去化在月均30-50套左右金域蓝湾恒湿恒温恒氧当地创新高端项目到达月均81套高去化高端个案市场需求良好，支撑项目高端运作；而且特色产品市场需求更高市场调查分析报告第35页竞争市场：价格、户型项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)运河壹号公馆两房：91-120140-156高层10300三房：136-166170-207多层12500阳光美第两房：73-10662-13510500三房：105-13089-162骏和国际公馆二房：82-9080-889800三房：115-140112.7-137四房：163-170159-166金域蓝湾两房：80749300三房：115-140106-130桐园两房：90-107117-13913000三房：130-140169-182中信泰富锦苑两房：100-11090-999000三房：140126常规户型、产品表现，缺乏真正代表彰州中心城区、高端居住品质个案中信泰富锦苑运河1号公馆金域蓝湾阳光美第市场调查分析报告第36页高端住宅市场结论扬州缺乏真正代表城市中心居住品质和形象高端个案，比如上海想到翠湖天地，南昌想到国际华城扬州高端个案表现较常规，但市场需求较高（30-50套），对项目高端运作具备市场机会验证市场调查分析报告第37页别墅市场：经济指标项目名称占地面积总建面积(万方)容积率绿化率瘦西湖悦园4.64.80.9652%虎豹郡王府11131.235%林溪山庄107.70.7163.4%江扬运河印象5.84.20.7343%本案2.63.61.4/项目容积率和规模，运作别墅产品，在体量和居住气氛上不具备竞争优势市场调查分析报告第38页别墅市场：去化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）瘦西湖悦园-3-1联12联90.8虎豹郡王府-2-28联85联736.6林溪山庄-9-26叠加：102联排：23叠加：56联排：18叠加：11联排：4江扬运河印象-1-1联26联147别墅市场需求很好，表面城市对高端物业需求较强烈，支撑项目高端定位和运作市场调查分析报告第39页别墅市场：价格项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)瘦西湖悦园叠：260-360338-46813000虎豹郡王府叠：156-183190-28412200-15800联：200-275336-46216800林溪山庄叠：175-180192-19811000联：238-247309-34513000-14000运河印象联：405-515600-77215000联叠类经济型别墅主力价格在1-14000元/㎡，总价在190万以上市场调查分析报告第40页别墅市场结论别墅去化很好，表现市场对高端物业需求，具备别墅产品运作市场支撑主力价值在1-15000元之间、总价190万以上，能够取得比住宅更高利润价值市场调查分析报告第41页项目产品定位思索1、按照当前扬州高端住宅市场，经过产品简单差异跳脱竞争，未来陷入同质市场价值竞争平台2、别墅能够取得更高利润空间，但假如做经济型别墅产品，别墅体量极其有限，对小区品质提升、价值提升带动较小，一样把更多竞争压力挤压到住宅产品3、因为项目规模小，做混合产品必定在推广、产品纯粹性上表现不足；对于项目小规模楼盘，更应把产品做纯粹、极致，才在未来市场竞争中更具优势市场调查分析报告第42页项目怎样在1.4容积率、24米（沿河12米）下限定条件下，怎样创新？怎样保障项目高端产品形象？取得更高利润空间？市场调查分析报告第43页创新型产品：杭州九树项目概况项目地址：杭州市西湖区占地面积：0平米建筑面积：23500平米容积率：约1.2物业形态：全多层大平层组合立面格调：当代简约格调，格调并不突出，但外部可移动木栅栏设计使建筑被木格栅包含在内，与外部自然景观零距离接触景观手法：最大化利用五云山自然景观资源，内部景观以高大乔木竹林为主户型面积：平均400㎡新材料新技术：屋顶花园系统、建筑节能设计及嵌入山体构筑技术精装修：厨具：德国Bulthaup厨具；电器：欧洲家电之父Miele厨房电器；全球最顶级意大利家俱品牌Minotti、Cappellini、Depadove、Zanotta即达千万总价顶级别墅价格，创造了杭州新一类顶级住宅开发模式市场调查分析报告第44页创新型产品：北京绿城御园项目概况项目地址：西山风景区

占地面积：45.2万平米建筑面积：31万平米容积率：0.68物业形态：公寓、圆厅别墅立面格调：干挂石材立面，官邸感觉景观手法：欧洲古典园林户型面积：平层官邸380-420平米，圆厅别墅740平米精装修：4000元/平米，德国米勒厨房电器、唯宝卫浴洁具、海福乐家俱五金、美国LENNOX雷诺士风道式中央空调、美国毕姆中央吸尘系统等平层官邸售价到达1500-万元顶级联排别墅价格市场调查分析报告第45页创新型产品：上海金地天御项目概况项目地址：上海徐泾镇占地面积：9平米建筑面积：100374平米容积率：约1.2物业形态：多层小高层立面格调：官邸建筑、石材干挂立面表达尊贵质感景观手法：新古典装饰主义景观户型面积：180-300㎡中大户型为主精装修：中宅3000-4000元/平方米，大宅6000元/平方米装修标准伴随金地天境、金地天御、闵行星河湾等楼盘推出，上海豪宅供给跳脱原有区域概念市场调查分析报告第46页项目区位：城西阳澄湖别墅区立面格调：ART-DECO格调，仿石涂料景观表现：大型组团景观、中央水景主力户型：220-480㎡、大平层户型户型表现：3.3-4.15米层高、全套房设计区分前期高端个案产品形象，到达周围经济型别墅价格创新型产品：昆山华府庄园市场调查分析报告第47页产品发展结论这类产品（大平层）代表了城市新一类豪宅发展方向总价或单价相当于同区域经济型别墅，但在立面、户型舒适度、会所服务、景观等高于经济型别墅经过全新大平层产品形象，必将树立扬州城市中心高端市场发展、树立新高端居住理念容积率建筑形态户型面积项目关键竞争力绿城御园0.68平层官邸3层圆厅别墅2层平层官邸380-420平米圆厅别墅740平米官邸建筑和欧洲古典园林景观金地徐泾1.25、8、13层180-300㎡官邸建筑和豪宅装修杭州九树1.25层平均400㎡顶级设计师360度围廊建筑华府庄园/7层220-480㎡平层别墅户型、3.3-4.15米大层高市场调查分析报告第48页与别墅产品比：相比别墅产品，客源更看中项目特色大平层居住功效空间带来便捷以及豪华度相比别墅产品，客源愈加看中是项目作为小区邻里气氛，愈加重视圈层以及社交方便性相比别墅产品，客源更看中项目立面、景观、户型、大堂等居住品质与公寓产品比：相比高端公寓产品，客源更看重项目低密度生活（7层以内）相比高端公寓产品，客源愈加看重项目生态区位环境相比高端公寓产品，客源愈加看重大平层居住功效空间带来顶级居住品质（全套房、大层高）大平层产品竞争力市场调查分析报告第49页树立城市中心全新居住品质和价值形象扬州首席平层官邸项目市场定位市场调查分析报告第50页项目区位了解项目市场了解项目市场定位目标客源预估市场调查分析报告第51页项目定位城市高端个案，必定辐射全市高端客源客源分布客源特征客源基础他们是谁？有多少？市场调查分析报告第52页客源分布：大扬州客源分布版图下属县市邗江区中心城区中心城区邗江区高邮市江城市仪征市宝应县

规模以上企业数百分比纺织相关51517.04%制造业相关90930.07%化工相关121440.16%其它38512.73%总计3023100%

规模以上企业数百分比维扬区1635.39%广陵区1826.02%开发区1324.37%邗江区56218.59%仪征市40713.46%江城市71223.55%高邮市51417.00%宝应县35111.61%总计3023100%扬州市主要产业为当代制造业、化工和纺织相关产业，占总体企业百分比9成左右主要分布于邗江区、仪征市、江城市和高邮市职业客源基础高端私营业主3023组普通私营业主3组个体工商户110000组公务员、事业单位0组市场调查分析报告第53页目标客户48647组购房特征－－基数较大，高端客源对项目高端定位运作具备支撑基础高端私营业主－－多次重复置业及投资普通私营业主－－改善型置业高端人士－－高级个体工商户、公务员刚需及初改高端私营业主（规模以上企业）：477人，平均年收入40万以上普通私营业主：11000人，平均年收入40万以下个体工商户：37400人，年收入7-15万左右公务员、事业单位：11200人，年收入5-6万普通企业从业人员：年收入2万左右目标客户客源基础：城市中心区域客源描述市场调查分析报告第54页扬州市中心城区包含维扬区、广陵区及开发区，维扬区主要优势产业为机械电子、装备制造、太阳能光伏、新材料、优质轻工、物流、旅游、农业等；广陵区优势产业主要为食品加工、物流仓储、信息、机械制造等；开发区产业集中于电子信息，LED，汽车装备和物流领域，私营经济为主；客源基础：扬州市中心区域产业维扬区产业分布维扬区广陵区开发区商贸物流园广陵新城广陵产业园食品工业园广陵区产业分布开发区产业分布市场调查分析报告第55页当代制造业占主体，其次食品、物流为补充其中规模以上企业数为447家，小型私营3700多家客源基础：中心城区容量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）小型私营企业龙头企业维扬区机电装备业、电工电器业、电子信息及新材料业、轻工、轻纺业、汽车贸易及物流业、高端地产业高新技术制造业163159184298-163937江苏华电扬州发电有限企业、江苏江扬电缆有限企业广陵区汽车及零部件、食品、高端纺织产业制造业18219603639491473818亚星汽车集团、江苏亲亲集团、江苏通裕纺织集团开发区电子信息，LED，汽车装备和物流制造业1324253237554363372868扬农化工集团累计//47778054422475261713723/市场调查分析报告第56页私营业主：个体工商户：客户属性：本地制造相关产业，年龄35-50岁，顶级私营业主，扬州制造行业知名人物以及其它行业领袖、公众人物，平均年收入40万以上，其次为普通私营业主，消费能力略低，年收入40万以下购房诉求：注重口碑圈层，对稀缺资源占有欲强、购置物业体现其社会身份和地位客户属性：个体经商户为主，学历偏低，年纪30－45岁为主购房诉求：文化程度低决定了消费需求喜欢炫富、好面子、购置物业喜欢扎堆，对总价有要求公务员、事业单位：就近办公，除了行政事业单位高层管理者外，既考虑品质也关注性价比客源基础：城市中心区域客户特征市场调查分析报告第57页客源基础：邗江区产业分布邗江区面积757平方公里，人口50万，是扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足一个区，产业特色是以当代制造业为主私营经济体北洲工业园杭集工业园邗江工业园北山工业集中区区工业园：机械制造、纺织服装、汽车配件、制药等高新技术产业和先进制造业，成为金属板材加工设备金属制成品为主制造业主要集聚区杭集工业园：日化、新型包装材料产业北洲工业园：纺织服装、新能源、船舶制造、码头桥梁构件、医械、电器北山片区：汽车及发动机零部件、机械钣金、化工设备制造、旅游用具、农副业、羽绒制品、工艺玩具、工艺鞋市场调查分析报告第58页邗江区集中了扬州市许多著名私营企业，产业以制造业为主导；规模企业562家客源基础：邗江区容量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）龙头企业邗江区金属板材加工设备、生物医药、服装产业制造业5626901084419362670江苏三笑集团、江苏虎豹集团、江苏琼花集团、江苏牧羊集团、江苏扬力集团市场调查分析报告第59页区域印象：市中心，老城区，稀缺土地，含有保值和升值潜力购房偏好：重视区域成熟度和便捷性，看中稀缺和关键位置，满足表达身份，面子及投资收藏功效私营业主：个体工商户：区域印象：市中心配套齐全，居住价值高，供给量有限购房偏好：看中产品品质和圈层特征，愈加重视对产品本身品质追求公务员、事业单位：除了行政事业单位高层管理者外，需求量不多，与项目区位关联度较低客源访谈：邗江