宁波万科写字楼市场分析报告

第1页第一部分宁波写字楼供需分析第二部分宁波写字楼发展分析第三部分宁波写字楼产品分析第四部分宁波写字楼客户分析目录Contents第2页第一部分宁波写字楼需求分析第3页宁波市办公市场发展历程年以前01-以后时间轴发展区域发展阶段概要江东区、科技园、鄞州区、东部新城鄞州区、江东区、三江口三江口或郊区厂房创业阶段发展阶段提升阶段发展节点描述经济基础与企业基础直接决定那时得需求基础，用“办公场地”来替换“写字楼”说法也更适当，其处于配角，在很大程度含有极强依附性与混合性，比如说与生产基地相依、与小区相混杂，所以等候写字楼只有第三者配角地位宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业结构与数量改变很大，许多企业在经历着工厂到企业发展阶段。大中小外贸企业、设计企业高科技、金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层民营企业也发展快速。所以商住概念逐步没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新发展方向城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元大项目落户和入世效应逐步显现，城市地位、经济总量、外向度和集聚能力将深入提升。与时惧进未来新经济必将形成对写字楼档次与功效提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步阶段第4页自2001至年，写字楼市场主要表现在消化余量，所以供求并不规则且年消化量较少。自年开始，市场供给和存量急速增加，而市场去化增加相对较慢。从消化量来看，近几年写字楼消化量也呈一定增加趋势，到，年平均消化25万平方米，与相比较，消化量改变不大，和抑制投资宏观调控政策有一定关系。06到达最高水平，但以后消化又大幅递减，市场供需严重失调。宁波历年成交统计

上六个月总供给量（平米）194590203490319800509457924157104276512519651278480新增供给量（平米）68700110900227310449457657800638508551100302615上年存量（平米）125890925909249060000266357404257700865975865消化量10111000259800243100519900341900276100122104（平米）第5页宁波写字楼供给分析年到20市场供给量较少，20以后宁波写字楼供给逐年高速增加，截止20底供给量为125.12万方。第6页宁波写字楼去化分析年至20，宁波写字楼市场需求逐年增加，市场需求旺盛，从20开始市场需求骤然降低，20市场成交量更减至20二分之一，市场环境恶化严重。第7页受大致量供给影响，2005-年全市办公用地楼板价呈迟缓增加态势，受国家宏观调控影响土地成交价格有较大幅度上升。写字楼地价分析第8页宁波市办公商品房价格分析年以后受巨大供给量影响，宁波办公价格价格涨幅趋势迟缓，处于稳步上涨发展态势，年受土地成交价格上涨和办公楼品质提升，成交价格有一定提升，宁波市办公均价在9600元/平米。第9页受大致量供给影响，宁波办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被低估严重。宁波市办公商品房价格分析区域项目名称开盘时间平均价格海曙原嘉和中心08-5-1526000银泰国际08-5-180江北北岸财富06-11-281姚江新都大厦08-11-185900江东东城国际商务大厦07-6-239800鄞州天润商座08-10-251东寅商座09-5-1610200广博国际商贸中心07-1-188500高新区95国际广场-37300万特国际商务中心-96300我们抽取了部分在售办公项目和住宅项目，发觉大部分办公产品销售价格几乎与住宅产品相当，甚至低于住宅产品，这也成为宁波整体办公市场一大特征第10页宁波写字楼库存分析宁波市场在售存量共117.1万方，其中海曙区市场存量1万方，江北区6.4万方，江东区20万方，科技园区24.9万方，鄞州区64.7万方，鄞州区市场存量占市场总存量二分之一，鄞州将是宁波未来写字楼主要供给地。第11页宁波写字楼库存分析宁波市写字楼土地存量共有294.7万方，其中海曙区17.1万方，江北区16.7万方，江东区75.3万方，鄞州区185.6万方。鄞州区写字楼土地存量占宁波市区63%，区域未来写字楼供给巨大。第12页鄞州写字楼供需分析元/平米鄞州区继06供给热销后，07-进入供需两不旺时期，整体成交价格略有波动，当前该区域写字楼价格为8000元/平米左右。万方供给成交第13页鄞州区写字楼存量区域名称存量（㎡）鄞州区东寅商座24209.72鄞州区广博国际商贸中心5474.2鄞州区创新12817333.16南部商务区商会国贸中心68593.55南部商务区中基商务大厦12922.87南部商务区总部1号22949.22南部商务区其它项目495535鄞州区写字楼存量共有64.7万方，其中南部商务区60万方，占鄞州区写字楼总量92.7%。能够如是说：宁波写字楼看鄞州，鄞州写字楼看南部商务区，南部商务区正逐步成为宁波写字楼主要供给地。第14页小结年以来供给量总体呈增加状态，但需求量波动较大。年至20，宁波写字楼市场需求逐年增加，市场需求旺盛，单从20开始市场需求骤然降低，20市场成交量更减至20二分之一，市场环境恶化严重。20以来受大致量供给影响，宁波办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被低估严重。2005-20全市办公用地楼板价呈迟缓增加态势，受国家宏观调控影响土地成交价格有较大幅度上升，地价仍呈上涨状态，写字楼开发环境未有改进。宁波办公价格价格涨幅趋势迟缓，处于稳步上涨发展态势。宁波写字楼存量巨大，主要集中于鄞州中心区南部商务区，南部商务区正逐步成为宁波写字楼主要供给地。第15页第二部分宁波写字楼发展分析第16页高新区鄞州商务区海曙西中央商务区区域较为成熟、性价比较高经典项目：金都国际、泛亚国际、价格：8000-11000元/㎡客户：海曙，望春工业区，鄞州依靠高新区产业基础和政策优势经典项目：高新科技广场、95国际广场、万特商务中心价格：8000-11000元/㎡客户：江东，鄞州，南三县区域非常成熟、地段认可度很高经典项目：威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心价格：0-30000元/㎡客户：海曙，江东、鄞州、镇海、北仑新兴区域、尚处于发展早期经典项目：中基商务大厦、商会·国贸中心、麒麟大厦、广博国际商务中心、新洲银座价格：8000-11000元/㎡客户：江东，鄞州，南三县东部新城区域区域未来潜力较大经典项目：新天地、东城国际、银晨国际、价格：8000-11000元/㎡客户：江东，鄞州，南三县当前宁波写字楼市场处于一个新老交替阶段当中：成熟板块中可供开发资源有限，当前开发项目多数走高档豪装路线。新版块之间为成为下一阶段宁波新商务办公中心竞争激烈。整体市场概况第17页城市发展宁波市发展契机——“南上海”年杭州湾跨海大桥通车宁波城市角色及形象转变机遇年杭州湾跨海大桥通车后，宁波与上海距离大大缩短，，宁波将一跃成为长三角南翼经济中心，能够被称为南上海，愈加充分融入到长三角大经济圈中，进而影响长三角整体格局，宁波将成为温州、台州、金华等城市对接上海桥头堡。在“十一五”期间，宁波将建立大格局，打造“南上海”，建立大港口，融入全球化。宁波市第18页科技园区建设中南部商务区规划中东部新城中央成熟商务区当前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐步由三江口向新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定商务办公环境，下一阶段南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新商务办公中心。写字楼市场开发趋势第19页三江口东部新城鄞州中心区环城西路江北科技园区三江口片区作为宁波最早商业中心，写字楼市场比较发达，该区域所推出诸如银泰国际、环球中心、汇金大厦等都被定位在城市办公楼金字塔顶点，因为稀缺性受到市场追捧；不过受土地条件制约，未来发展潜力不大，与新拓展区域在客群定位上存在显著差异。量少且差异化显著特征造成该板块与新区域竞争态势不显著。三江口板块第20页区域概况：鄞奉片区东滨奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至铁路附近。该区域位于老市区西南角，是海曙区与江东区、鄞州区联络纽带，也是城市关键区西南门户，更是三江百里文化长廊标志地段。规划中鄞奉片区将成为宁波CBD扩展基地，是一个以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐、历史文化等功效，表达滨江特色综合性片区。土地面积：1.6平方公里；基地内待拆迁建筑：93.09万平方米；建成后片区建筑面积：180万平方米（其中：公共建筑10万平方米、商务办公59万平方米、居住88万平方米、商业23万平方米）海曙鄞奉路路板块第21页鄞奉路片区分为商务、居住、商业和文娱组团。首期开启区内建设总建筑面积约25万平方米，为集国际商务、国际酒店、公寓、时尚商业于一体综合商务区。开创商务租赁市场，为世界五百强企业和国际金融、中介及当代服务业企业提供国际化商务办公环境，并引入国际机构，构筑国际化商务平台。海曙鄞奉路板块第22页高新科技园区

高新区——“高端企业集聚地”科技园区将是宁波城市当代化、高水准智力密集区和知识服务区，结合东部新城行政中心后花园位置，将促使城市高端企业和高素质人才向科技园区集聚。宁波市科技园区总部基地北起杨木碶路，南至通途路，东起规划路，西临杨木碶河。总建设用地约17公顷，平均容积率2.5。地块内划分成大小不等若干独立区块，供企业总部建造办公商务楼宇。

第23页中央商务区总部基地宁波国际贸易中心科研区住宅区东部新城商务休闲区产业区中央商务区：商业、金融、管理和信息中心，分期开发商业、科研、办公用地、设置区域性商业购物空间和商务居住用地。总部基地：总建设基地17公顷，平均容积率2.5，划分为大小不等若干独立区块，供企业总部建造商务楼宇。高新科技园区第24页产业支撑、设施配套和政策优惠建设目标：产、学、研结合科技创新平台主要载体，引进国内外大企业研发中心、或分支机构、，形成研发中心集聚地目标行业：勉励发展商贸、物流、咨询、中介、设计、软件开发、信息服务等当代服务业。设施配套：硬件资源：接通1000兆高速光纤宽带网，22万伏变电所稳定电力供给、成套DNN专线接入设施；软件资源：浙江大学软件学院分院、宁波中科集成电路设计中心、兵科院宁波分院、中石化宁波工程企业等研发机构。政策优惠：企业引进优惠政策：对各类企业工程（技术）中心（科研所、研究院）围绕产业集聚和市场需要，进行科技资源整合、情报信息支持、关键技术开发和技术商品化等相关科技活动；对社会力量新建研究机构，经审定后，前三年按新投入设备投资额给予10%补助。对跨国企业研发中心或者分支机构、经审定后能够优惠价格提供科研用房，前3年按照新投入设备投资额给予15%补助。人才引进优惠政策：为符合条件科研人员提供3年内短租住人才公寓，对购置居住用房科研人员提供专题经费补助整体环境对于引进智力密集型企业和人才含有很大吸引力高新科技园区第25页园区位于市科技园区关键区域，开启区块占地450亩，总建筑面积60万平方米，总投资达30亿元。为支持园区开发建设，市政府还安排了1亿元专题扶持资金。园区已出台相关政策，对落户市级以上企业工程(技术)中心在土地、楼宇和设备购置等方面提供优惠和补助，最高额度可达200万元。园区还将搭建比较完善科学数据、科技文件、数字图书馆等信息网络资源平台，为科研人员及时提供国内外最新、最全方面前沿研发资料。另外，对于落户含有专业知识、专门技能中介服务机构，园区也将给予一定额度资金补助到年，园区将集聚高水平研发机构超百家、创新服务机构和创业企业超千家、科技人才超万名，成为浙东地域和环杭州湾产业带最主要技术创新基地、科技结果转化和输出基地、创业孵化基地和高素质人才集聚基地。研发区已经公开招商，楼面地价800元，售价5000元/平方米，1000平方米起售。研发区板块第26页江东关键滨水区位于三江口城市关键区，北临中山路，南临百丈路，西临奉化江和江东南路，东以建成住宅小区和十九中学为界，总用地面积约22公顷，包含中信国际大酒店和香格里拉酒店用地。依据规划，江东关键滨水区将主打商务功效，但在强调商务办公空间开发同时，引入多用途辅助性商务设施，包含酒店、商业、市民文化建筑和商务式公寓，创建一个二十四小时活跃城市中心区。江东区板块第27页区域基本功效定位为商务办公。设计中还包含一个”宁波多媒体中心”，西北角江厦桥与江东北路交叉处拟建多层地标性市民建筑，提供二十四小时零售、娱乐服务；沿中山路地块为混合商业与商务办公区，并计划建造一座约175米高办公塔楼和一个结合地铁站零售中心；紧邻中央公园东侧是连接中山路与百丈路娱乐商业街，与拟建地铁站和零售中心相连；中央公园南侧规划为酒店式或服务式公寓；沿百丈路地块一样为商业、商务混合地块，但零售业比重相对较低。江东区板块第28页江东区板块第29页东部新城区位于世纪大道以东、高速公路以北、通途路以南、科技园区2号路以西，占地约7平方公里。规划结构上，创造“H”型号城市轴线，围绕轴线组织城市空间。沿东西向商业文化轴两侧集中高层商务带，中间结合绿地、水系，布置科技馆、图书馆、音乐厅、博物馆、群艺馆等文化设施，使之成为联络历史和未来发展纽带；西侧沿世纪大道开辟生态景观轴，东侧开辟景观文化轴，形成新城连接甬江和东钱湖地域开放城市景观廊道。行政中心布置在商业文化轴北侧，北面布置高尚行政商务楼，南面为宽大水面和绿地广场。行政中心建筑以多层为主，造型简练，表达政府机关庄重、公正形象。东部新城区第30页宁波“东扩、北联、南统筹、中提升”城市发展战略规划中，东部新城位于宁波东部，规划定位与三江口CBD中心一起构筑“一城两心”格局，老城作为西部传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心。东部新城将成为集商务、会展、行政、文化、居住、等多功效于一体主要区域，成为及三江口之后第二个城市中心。东部新城发展契机——“大宁波新都心”东部新城区第31页在商务区整体开发量到达110万平方米。且都已开工建设，所以在未来整体推出量将非常庞大。即使当初定位是针对工贸企业，但伴随而来一系列问题依然存在。这些企业在完成本企业总部用房以后，必定将大批办公用房用来出租或出售，这必定将对市场形成巨大冲击。用地功效定位为商务办公区，是鄞州区未来商务活动和交流中心。详细建筑功效应该以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务等配套功效。鄞州区——南部商务区第32页南部商务区写字楼分布图酒店办公（政府）杉杉奥克斯红巨布利杰华茂国骅奥丽赛商业广场桑得兹利时华翔广博侨商罗蒙恒元商会中基盈升恒嘉南苑汇港中汇恒威大厦泛亚日月星座博洋荣安欣达爱伊美日月欣达东航鄞州区——南部商务区第33页在城市建设过程中，老城区开发潜力日益枯竭，城市扩张势在必行城市未来开发关键争夺将在东部新城板块与鄞州南部新城板块之间展开。板块对比第34页建设中南部商务区规划中东部新城未来宁波即将兴起两大集聚办公区，谁将升级为新市级商务办公关键？板块对比第35页我们从两区域发展模式及同城市整体功效体系关系来推断两个商务发展区未来潜力，从而对区域竞争力做一个宏观比较：关键引擎：区域发展源动力；诱发原因：对区域发展产生指导性作用外部原因；发展次序：区域规划发展内部功效先后发展次序；关键功效：区域在整个城市大致系中所表达主要功效；

周围功效：同区域含有直接联络并对区域发展产生影响城市功效区。判断指标板块对比第36页商务功效以行政办公为主，同时兼顾研发机构办公需求，政策导向性非常显著。商务办公集中区住宅集中集中区判断指标项目描述关键引擎行政办公诱发原因政策导向发展次序行政配套优先，商务功效其次，居住功效最终关键功效行政管理、金融商务、会议展览、公共文化周围功效高新区技术研发江东关键居住行政办公区高新区产业区江东关键居住区：以居住功效为主，发展已经比较成熟发展模式：东部新城板块以行政办公为关键发展引擎，打造多功效新城区。板块对比第37页南部商务区作为南部新城主要组成部分，借势鄞州城市功效发展完善，依靠鄞州产业基础，同周围城市功效联动性更强。判断指标项目描述关键引擎城市扩张诱发原因市场导向发展次序商业办公、城市居住、其它关键功效纯商务办公区周围功效城市商业、区域行政、教育行政区高教园区商业区发展模式：鄞州南部商务区板块形成是以区域内著名企业总部为关键推进力，在市场引导下，营造纯商务办公关键。板块对比第38页鄞州南部商务区板块东部新城板块以行政导向为发展主原因，主要用于补充和完善城市功效体系。居住和商业发展较弱，区域购置力形成和商务区形成需要较长培育时间。以总部式办公为依靠，营造商业气氛。区域商业，居住等城市功效在前期已经初步形成规模，对商务区有主动促进作用。缺乏商务办公气氛和企业基础是东部新城板块硬伤，依靠政策支持，鄞州区商业、商务市场相比更具发展潜力！模式对比：综合性城区VS纯商务办公区。板块对比第39页小结当前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐步由三江口向新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，下一阶段南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新商务办公中心。宁波市中心成熟板块中可供开发资源有限，当前开发项目多数走高档豪装路线，东部新城和南部商务区两个新版块之间为成为下一阶段宁波新商务办公中心竞争激烈。东部新城和南部商务区区域比较发觉，缺乏商务办公气氛和企业基础是东部新城板块硬伤，依靠政策支持，鄞州南部商务区商业、商务市场相比更具发展潜力。第40页第三部分宁波写字楼产品分析第41页建筑形态——高层、底层宁波写字楼高层产品为主流，低层写字楼产品含有更大吸引力高层写字楼宁波高层写字楼项目早期以华联写字楼等项目为代表。高层写字楼通常存在楼内配套不足，但形象感强，高档写字楼如万豪国际、嘉和中心和中信泰富广场等写字楼，都将是高档甲级写字楼做法。代表方向：万豪中心。低层写字楼宁波低层写字楼项目出现相对较晚，早期即使有在别墅里办公企业，但还未形成专业细分市场。从年开始，宁波才有个别项目开始试水低层写字楼项目，而近年到达极致则是16城联邦这个项目，因为位于市区主要商务区，却又含有独栋别墅性质，即使在20哀鴻一片宁波写字楼市场仍不失为一抹亮色。代表方向：16城联邦。低层写字楼通常比高层写字楼含有更加好自然通风性能、更高绿化配置、个性化多样化格调选择等，往往成为一些创意型产业或大型企业选择。万豪中心16城联邦第42页低密度办公楼低密度办公楼现身宁波：近两年来宁波房地产市场上出现了一股低密度办公建筑产品开发烧潮，代表产品有16城联邦和创E慧谷。特征：以美国硅谷为样板“科技园”、企业总部基地，以优美舒适外部环境、相对较低建筑密度和容积率，与高层办公高聚集截然不一样。比如创E慧谷它建筑密度是22%，绿化率快要50%，容积率为1.09。低密度写字楼优势：环境：外部良好自然环境，包含绿化率、水景、景观会、休闲阳台和屋顶花园，让人放松心情；停车：低密度办公楼相较高层停车位配置率高；空间：低密度写字楼独栋话四面都会有很好采光，内部空间会分布愈加开阔；得房率：独栋得房率高，基本能够做到90%；个性需求：企业能够有独立冠名权和一个独立企业形象，能满足企业个性需求空间丰富挑空及屋顶花园系统水景中庭入户庭院设计第43页大堂设计14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%20%30%40%50%60%200以内200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面积（平方米）宁波市场上，现有写字楼大堂面积分布展现两种趋势，200-400平方米与500-700平方米，尤其是后者，成为新建写字楼项目标主要技术指标；不一样大堂面积必定带来空间感不一样，从而要求挑高也有很大区分。第44页项目名称大堂面积（平方米）新天地1#楼600新天地9#、10#楼300上东国际主大堂：500\副大堂：170名汇国际180新洲银座600广博·国贸中心400金都·国际800市场项目大堂情况分析大堂设计第45页写字楼层高90年代-年90年代到年前,写字楼标准层层高多在3.1M到3.4M左右，代表写字楼如华联、中农信等写字楼。这部分写字楼部分配有中央空调，故而净层高普通在2.4M到2.6M左右，在走廊和室内局部区域会只有2.2M左右，从而使得空间感觉上会出现压抑感。年以后年以后设计建造写字楼标准层层高，大多数在3.3M到3.7M之间，即使安装了空调以后，净层高能到达2.5M到2.9M左右，比较符合当前办公真实需求。而部分未预留空调管道空间写字楼层高多在3.0M到3.1M左右，经装修后亦能到达2.6M以上净层高。

预计在今后写字楼设计中，伴随空调新风系统发展以及其它设备空间要求，写字楼层高将会逐步升高，空间将变地更富有层次感和多样性。

第46页楼盘名称标准层高楼盘名称标准层高楼盘名称标准层高楼盘名称标准层高华联写字楼3.3M金融大厦3.4M梅柏公寓2.35（净高）汇金大厦3.3M中农信3.4M华泰银座2.4M（净高）部分挑高4.5M联丰红楼2.8M恒隆中心3.4M世贸中心4.7M灵桥广场3M世纪广场3M丽园尚都A楼3.5M/B楼3.0M中保大厦2.4M（净高）鄞信大厦2.4M（净高）外滩大厦3.2M坤和中心C楼3.6M/A、B楼3.45M中银大厦2.4M（净高）开丰大厦3.2M彩江大厦3.17M望悠大厦3.7M城市仁和中心3.2M新天地302/3.7（国际商务大厦）金隆国际3.7M宁波万豪酒店4.0M中山首府4.8M华宏国际中心1-4F4.5M/5-18F3.7M/19F6M上东国际2#、3#为3.4M/4#为3.1M建筑大厦3M写字楼层高写字楼层高一栏表第47页办公空间金汇大厦50-950㎡波特曼中心91-292㎡上东国际120—930㎡银晨国际高层120-150㎡，独栋1000㎡九五国际大厦32-270㎡华宏第五大道80-1400㎡东城国际160㎡-1600㎡银泰国际环球中心银亿·时代广场90-700㎡200-1200㎡70㎡-360㎡楼盘名称面积段企业规模面积范围大型企业1500-2600中型企业1000-小型企业40-500企业规模面积范围表行业类别面积范围主要集中面积服务业40-50080-150高科技业60-30090-130金融业60-2600110-140制造业80-1000130-150企业行业面积范围表宁波办公楼主要以小型企业为主，其次是中型企业，大型企业相对较少。入驻企业以外贸类服务性行业为主，其次为金融业和制造业企业。各楼盘主力面积在60平方米-800平方米。第48页设备设施——电梯宁波大市区范围共有电梯8000余台，其中客梯约占50%。电梯使用进口占69%，国产占16%，混合使用占15%，进口品牌占了绝大多数百分比。进口又分为原装进口和大件进口（配件国产），四星级以上酒店和高档办公楼普通采取原装进口电梯。宁波高档写字楼普通使用进口奥斯、三菱、富士达等品牌，速度在2.5米/秒以上，载重载人量在1000KG15人以上，电梯配置数量在5部以上。宁波普通写字楼普通使用国产三菱、奥斯或进口其它品牌，速度在1.75米/秒以上，载重载人量普通在1000KG13人，电梯配置数量不等。电梯井大小：电梯井宽度确保门宽舒适度。普通较舒适门宽为1100CM。第49页设备设施——电梯宁波写字楼市场上电梯以中外合资国产产品为主流，原装进口也存在一定市场份额。从品牌选择性来看，三菱电梯占据了绝对主流，占52%份额，其次为日立，其它品牌分割剩下20%多市场份额。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士达日立三菱巨人瑞士迅达其它电梯品牌第50页设备设施——空调宁波写字楼在用空调有两种大型普通空调，中央空调和分户式中央空调；大型中央空调：宁波当前使用这类空调有华联大厦、世贸中心、平安大厦等上个世纪建造写字楼。分户式中央空调

宁波当前使用分户式中央空调有杉杉金茂大厦、恒隆中心、金隆中心、金隆国际、中宁大厦等写字楼。在空调配置上相对较为先进。分户式中央空调占据了市场主流，到达47%，而中央空调使用只出现在一些中高端写字楼中。分户式中央空调47%普通空调34%中央空调19%第51页项目名称空调情况项目名称空调情况月湖银座分户式中央空调广博·国贸中心分户式中央空调城市仁和普通空调东方商务中心普通空调世贸中心普通空调万隆国际分户式中央空调名汇国际分户式中央空调麒麟大厦分户式中央空调新洲银座分户式中央空调和邦大厦普通空调恒隆中心分户式中央空调奥丽赛·前途分户式中央空调设备设施——空调部分楼盘空调配置第52页设备设施——空调因为当前空调品牌较多，宁波字楼空调使用具牌也比较复杂与多样。从市区写字楼调查样原来看，使用空调品牌非常分散，国产与进口品牌分占50%左右。进口品牌有美国开利、日本大金、麦克威尔、约克机组等分户式中央空调，这部分空调普通配置在CBD周遍高档物业或是近年新造写字楼，如平安大厦、中宁大厦、金隆国际等。国内品牌有海尔空调、春兰空调等品牌。在国产品牌中，海尔使用率较高，亚细亚与杉杉金贸大厦都使用了这一品牌。国产品牌使用情况也比较乱，品牌档次参差不齐。近年新建写字楼已鲜见有采取国产大型中央空调。

第53页设备设施——停车位早期写字楼总建与车位配比较低宁波写字楼多是独栋建筑，总建约在3万平方米上下，这么总建按照现阶段配比标准车位数目应该在300个左右，但实际上除了一些还在新建项目有着比很好规划外多数楼盘在配比度上是捉襟见肘，已经与实际需求出现脱节.当前车位配比基本达标比如雅戈尔滨江大厦总建为13000平方米，不过车位话只有写字楼前面空地可停放10辆车左右，这个配比可见当初规划上对车位配套方面忽略，其后中农信也只有100个车位，根本无法适应庞大停车压力。假如这些楼盘放到今时今日销售，那因为车位问题所带来销售压力一定非比寻常。不过当前新建楼盘已经开始认识到车位主要性，车位配比率基本上到达国内甲级写字楼配比标准。楼盘总建车位（个）中山银座14000平方米55中山首府37300平方米80雅戈尔滨江大厦13000平方米10金融大厦30000平方米110新天地65000平方米258上东国际70450平方米650鄞信大厦30000平方米105开丰大厦15000平方米75会展中心4平方米230波特曼中心88009平方米435外滩大厦47000平方米150俊鸿·嘉瑞21000平米161上东国际80566.84平米300银晨国际95572平方米700银泰国际31700平米200环球中心170000平米705第54页设备设施——停车位立体车库为缓解部分停车担心局面和增加经济效益,立体车库呼之欲出。产用立体车库楼盘上东国际：共60多个，上下二个。19.8万/组（一组为上下两个），产权和普通车位一样，已经卖完；东寅商座：据案场了解只租不卖；银泰国际：只租不卖，租金还没定；利时大厦：5元/4小时，包年4800元/年；恒隆中心：20万/个，产权和普通车位一样，还剩不多车位中宁大厦：由50米高单体车位组成，能够放100辆车，只租不卖，280元/月。普通看来立体停车位在宁波大多都是只租不卖，租金价格也由大厦本身车位情况、写字楼档次情况而定。在销售机械车位也保持在10万左右价格，产权和普通车位都是相同。第55页物业类型：写字楼（1-2楼商铺，3-16楼办公）装修情况：精装修物业费：5元/平米/月开发商：银亿房产开盘时间：.6.12入住时间：-6容积率：2.5占地面积：15130平米总建面积：62160平米车位：500个面积：写字楼90-700平米，自由分割价格：写字楼：14000-16000元/平米，商铺：69000元/平米卖点配套：7部进口乔治电梯；层高3.5米南北通透双采光；VRA空调（当前品牌正在招商中）海曙区－－银亿·时代广场外立面效果图写字楼个案第56页物业类别：写字楼购物休闲中心商铺装修部分：公共部分精装修物业地址：海曙区三江口毗邻乐购超市和天一广场开发商：银亿房产开盘时间：.12入住时间：.12容积率：8.2楼层情况：23层、27层、40层车位：机动车位705个（其中非机动车位3698个）用地面积：17014平米总建面积：170000平米单层面积：标准层面积1200平米景观设计：德国GMP美国HBA销售代理：银泰销代价格：23000-28000配套卖点：VRA式样中央空调，品牌电梯（均为公开品牌）海曙区－－环球中心外立面效果图写字楼个案第57页开发商：宁波华联地产物业形态：1层商铺，2-4层商场，5-20层写字楼项目位置：海曙天一广场乐购正对面价格：20000-30000元/平米物业费：1.5元/平米/月开盘时间：年05月交付时间：20总建面积：3.2万平米车位数量：200个卖点配套：外立面采取高档中空玻璃幕墙与石材相结合；大堂、洗手间四星级标准装修；2-4层配置观光电梯，其它电梯、空调按照国际化标准配置海曙区－－银泰国际模型图写字楼个案第58页物业地址：宁波市大剧院以东开发商：宁波浙电房地产开发有限责任企业建筑设计：浙江南方建筑勘查设计有限企业开盘时间：年年底 项目概况：写字楼约7.5万㎡,商业约2.5万㎡，项目产品为低层办公建筑，并依靠大剧院、新三江口等资源为外部配套，项目内部以景观理念办公为主导。建筑类别：11栋低密度9层建筑，其中，1—2F为商业；3—9F为写字楼销售价格：12000元/平方米江北区－－北岸财富中心写字楼个案第59页写字楼个案江北区－－金隆国际开发企业宁波金隆置业有限企业项目地址海曙区灵桥路一号建筑面积53000平方米容积率2.65标准层面积1360平方米建筑楼层26F面积范围160-1360平方米车位数422车位租金200元/月·车位租金3-3.8元/平方米·天物业费9元/平方米·月物业企业宁波市亚太酒店物业管理有限企业第60页地理位置：16城联邦地处中兴路，常青藤小区对面。经济指标：总用地面积2平方米，总建筑面积59000平方米，其中独立办公建筑面积3300多平方米，高层办公建筑面积0平方米，其余为商业部分，停车位352个。项目特色：宁波首创独立别墅式办公建筑群，并在户型、庭院、水景、立面、车位、电梯等方面都有较多亮点。代表宁波写字楼发展一个方向，也是当前郊区化写字楼发展趋势。价格：16000元/平米项目夜景效果图写字楼个案江东区－－16城联邦第61页占地面积：67254平方米建筑面积：20万多平方米地理位置：北临江南路，东临杨木碶路，基地东面为宁波科技园区中央商务区，南侧为会展中心，北侧为科技园区管委会办公楼开发商：宁波住宅产品市场开发企业销售代理：上海富阳物业管理：江东物管，物业费为3.5元/平米左右景观设计：新家坡雅客筑景设计(深圳)有限企业容积率：2.97绿化率：40%写字楼：年3月29日开盘价格：开盘价6500元/平米，当前均价8000元/平米，高层整层出售均价9000元/平米配套卖点：1万㎡超大型广场绿化有氧办公；每三层开辟两个空中花园；一站式管家服务；9米挑高大堂、豪华旋转门、奥蒂斯电梯；VRA中央空调住宅区写字楼大堂效果图写字楼个案江东区－－95国际广场第62页用地面积：2.6万平米建筑面积：8.5万多平米开发商：宁波万特销售代理：宁波双赢景观设计：澳大利亚（墨尔本）柏涛容积率：2.6绿化率：30%项目特征：1#楼为27F写字楼；3#楼为12F单身公寓（小户型写字楼）；2#楼未纳入立案网，未售开盘时间：年9月23日价格：1#、3#楼销售均价6400元/平米；1#楼4771元/平米起；当前写字楼均是7500元/㎡卖点配套：近千米大堂，挑高9.3米，设休闲吧、无偿商务洽谈区；奥蒂斯大轿箱高豪华电梯（1.55米*2米），运行速度2.5米/秒；分户计量式中央空调（品牌：台佳）；配置大型餐厅；3.9米全通透开阔走廊大堂效果图入口效果图大堂效果图1#楼3#楼2#楼总平图写字楼个案江东区－－万特商务中心第63页占地面积：3.7万平米建筑面积：13万多平方米（4幢15f办公、其余商业）单层面积：1000㎡左右开发商：宁波矮柳销售代理：银泰销代容积率：3.0建筑密度：38.8%价格：现房7800-8000元/平米卖点配套：酒店式挑高大堂；西子奥蒂斯电梯（奥运会所用具牌）；大堂装修普通外立面效果图总平图写字楼个案江东区－－东方商务中心第64页●建筑面积：95572平方米●占地面积：29021平方米 ●项目地址：江东区江东关键商务区，惊架路以南，福明路以东●绿化率：30%●容积率：2.5 ●楼层情况：由1幢25F高层，1幢9-11F小高层，2幢4-7F多层组成●停车位：700个●物业管理：物管费用为4.20元/平方米·月●卖点配套：独创4层观景电梯，项目共配置22部电梯（自称著名品牌，详细不详）；大型中央空调系统（蒸汽溴华锂机组制冷，品牌未知）；国际甲级写字楼1:1标准配置停车位；独立酒店式大堂；2.7米公共艺术化走廊；专门餐厅及综合型商务会所大堂效果图走廊效果图写字楼个案江东区－－银晨国际第65页开发商：宁波房海建筑形态：一幢高层楼层20层，公共部分精装修项目位置：江东区姚隘路与福明路交叉口价格：均价9800元/平米，销售情况：当前签约率70%开盘时间：.07.05交付时间：.12容积率：3.92绿化率：30%主力面积：160㎡-1600㎡占地面积：8588㎡总建面积：34000㎡车位数量：176卖点配套：分户计量式中央空调；品牌电梯（详细品牌未知）大堂效果图外立面效果图写字楼个案江东区－－东城国际第66页楼盘概况：写字楼位于江东民安路与世纪大道交叉口，五幢组成，1#楼为26层商务大厦，9#楼、10#楼为25层写字楼，11#楼、12#楼为21层写字楼经济参数：总建12万平米，其中1#楼建面55000平米，每层面积2250平米，层高3.7米，配大型中央空调、5A智能化管理系统；其余四幢总建约60000平米（9#、10#楼层高3.2米，11#、12#楼层高3.2米，单层面积均705平米）景观设计：绿化率为40%（如中庭花园、中庭广场、屋顶花园、游泳池等）价格：1#楼当前均价为9500元/平米，9-12#楼售毕（均价7500-8000元/平米）智能化：1#楼全部采取5A智能化设计，9-12#楼普通物业管理：上海陆家嘴（物业管理费：1#楼3元/平米/月，9-12#楼2.5元/平米/月）电梯：1#楼设8部LG原装进口电梯（6部为客梯，2部货梯），9-12#楼各设3部电梯（*无货梯，电梯品牌未定）空调系统：1#楼采取大型中央空调，9-12#楼只给客户预留了家用型空调机位车位配比：共计约460个，总体来说车位比较充分外立面效果图写字楼个案江东区－－新天地商务大厦第67页经济参数：总建达80566.84平米，为继新天地后宁波最大规模纯写字楼集群，由三栋楼组成（其中2#楼、3#楼均是28层点式高楼，4#楼为20层板式高楼；2#、3#楼层高均3.4米、4#楼层高3.1米；三栋写字楼单层面积均为1000平米）户型：120-930（一层）平米左右，可自由分隔销售价格：开盘价4#楼7800元/平米，3#楼7900元/平米，2#楼8800元/平米，后期均价调至9000元/平米销售情况：年11月开盘，当前销售率95%电梯：2#、3#楼各配置5部国际名牌2.5米/秒高速电梯（其中各为4客1货），4#楼配置4部1.75米/秒高速电梯空调系统：3#楼送分户式中央空调车位配比：1：1车位配比，约300个地下车位，其中70%采取机械立体停车位外立面：采取面砖加落地玻璃物业管理：银亿物业（物业费5.5元/㎡/月）配套卖点：五星级大堂，小型空中Golf练习场，太阳休憩吧，2#、3#楼顶楼百米高中双会所，公共会议室，超大中庭花园，四个个性化空中花园等外立面效果图标准层平面图写字楼个案江东区－－上东国际第68页物业类型：写字楼；1-2商铺；3-16办公装修情况：精装修开盘时间：.05容积率：4.10占地面积：5010平米总建面积：21000平米车位：161个面积：写字楼标准层1000平米，其中4层以上不可自由分割建筑格调：ARTDECO格调价格：写字楼1元/平方米卖点配套：电梯：四部奥斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯）；空调：日立VRV变频中央空调；大堂：星级酒店大堂装修，层高4.5米，旋转式酒店玻璃门，地面以木纹石为主，镶嵌浅啡网图纹，配以暖色调挂式吊灯与筒灯，大堂内置动态水幕墙和假山绿化布置；走廊：宽2.1米，地面镶嵌高档大理石，整体隔墙采取套框门镶玻璃，进户门采取到顶玻璃门；卫生间：TOTO卫生洁具，配置感应式四季空调恒温系统，空气净化新风系统；智能化设施：VRV中央空调系统、有线电话系统、信息网络子系统、监控系统、电子巡更系统、消防报警控制系统、停车场管理系统等备注：客户30%为杭州企业，其中包含“娃哈哈”，招商以著名企业为主。大堂效果图外立面效果图写字楼个案鄞州区－－俊鸿·嘉瑞第69页开发企业：宁波广博建设开发有限企业项目地址：鄞州区北靠鄞县大道，西依天童南路建筑面积：170510平方米容积率：2.89标准层面积：1500平方米建筑楼层：23层面积范围：150-250平方米车位数：371车位租金：180元/月·车位租金：1.5-2.0元/平方米·天物业费：3.8元/平方米·月物业企业：宁波耐森物业管理有限企业该项目于9月30号交房入住，入住企业大多数为贸易企业、金融企业和物流企业。写字楼个案鄞州区－－广博国际商贸中心第70页地理位置钱湖北路开发单位：奥丽赛企业标准层面积1600平方米主力面积60-900平方米软硬件设施普通电梯6台消防电梯2台中央空调消防通道保安系统物业管理单位名称美屋资质物业管理费2.5元车位情况地上地下一层车位车库月租金均价1.4元/平方米/天空置情况10%备注只有10家企业资料写字楼个案鄞州区－－奥力赛大厦第71页地理位置天童北路与贸城路交叉口开发单位：宁波永丰置业有限企业标准层面积1300平方米主力面积50-800平方米软硬件设施电梯8台德国蒂森电梯＋2台高级观光电梯中央空调消防通道保安系统二十四小时监控物业管理单位名称中建物业资质物业管理费3.8元车位情况地上地下车位450个车库月租金均价1.8元/平方米/天空置情况售磬备注已经有50多家企业入租,以财经,网络,装饰设计企业为主写字楼个案鄞州区－－麒麟大厦第72页地理位置锦寓路开发单位：浙江新中源建设有限企业标准层面积1000平方米主力面积70-600平方米软硬件设施电梯5台中央空调美国开利消防通道保安系统二十四小时监控物业管理单位名称永成物业资质物业管理费3元/㎡车位情况地上地下一层车位280个车库月租金均价2元/平方米/天空置情况已经全部售完备注贸易，衣饰，金融，设计写字楼个案鄞州区－－名汇大厦第73页写字楼个案项目定位：总部型精装甲级写字楼交付标准：公共部分精装，办公部分简装占地面积：6827㎡地上建筑面积：53154㎡建筑高度：99米层数：26层，地下2层停车位：383个开发商：华茂置业代理商：宁波迪赛开盘时间：未开盘，基本内部销售完成交付时间：计划在年上六个月交付外立面：采取高档石材交付标准：精装修商务设施：一层和二层是为写字楼配套商业商务设施，3-26层为纯办公。销售对象：主要考虑为较大型企业,总部办公和大型外贸企业，50%面积用于出售，50%面积用于出租。面积分割：在230－460㎡之间南部商务区－－总部壹号第74页项目定位：集国际5A甲级写字楼、行政商务楼、国际会议中心、金融中心、顶级餐饮等功效于一体；占地面积：10800平方米；建筑面积：11.3万平方米；高度：228米，宁波在建第一高楼；规划：整体建筑由1栋46层主楼，每层面积约1500平方米，1栋20层附楼，定位为国际企业家俱乐部，1栋7层沿水街商业用房组成车位：2层地下停车库；入住时间：年中旬开发商：宁波市商会大厦建设有限企业现在售为附楼：行政商务楼共16层，建筑面积约20000㎡，套面积在64-155㎡之间，主力户型75㎡。写字楼个案南部商务区－－国贸中心第75页写字楼个案南部商务区－－中基·第一国际项目定位：全新晋级泛商务总部基地交付标准：全精装占地面积:7874㎡总建筑面积:5㎡容积率:5.2绿化率:20%

规划：地下2层，地上25层，其中裙楼3层。一至三层规划为休闲商业，四层品牌餐厅，标准层独立卫生间，顶层商务会所等物业管理:世界金钥匙物业联盟

物

业

费：5元/㎡/月车位数:385个层高：3.85米电梯：6部日立品牌电梯外立面：暖灰色花岗石干挂外立面，中空钢化Low-e玻璃幕墙

外墙:Low－e玻璃，石材干挂墙面：墙纸或乳胶漆或大理石等走廊:高档墙面隔断

第76页位置：通和英郡位于宁波南部商务区东侧关键位置，西侧紧临25000平方米商务公园，北侧为商业步行街。占地面积:4577㎡总建筑面积:28000㎡规划户数:363户层数：共22层1-2层为高档商业，约4000㎡3-14层为甲级智能型空中庭园商务办公，15-20层是CEO董事服务精装复式SOHO。装修：精装修车

位

数：地上138个容

积

率：4.8绿

化

率：31.9%开盘时间：年12月入住时间：底开发商：宁波健宸置业销售代理:宁波百易房地产投资咨询有限企业外墙:大理石花岗岩干挂和中空玻璃

窗材:中空玻璃及进口防盗门

写字楼个案南部商务区－－通和英郡第77页占地面积:4850平方米总建筑面积:27157平方米容积率5.60绿化率15%办公楼层数：18层，地下2层外立面：东南两侧采取当代质感幕墙玻璃，西北两侧采取石材幕墙立面结构大堂：层高9.9米，东西挑高酒店式双大堂通畅设计电梯：每层设主电梯5部标准层高：3.9米—5.2米单层面积：1500㎡空调系统：VRV通讯设备：预留网线端口，电话线端口，有线电视端口智能化设备：楼宇自动化管理系统安保设施：保安监控，闭路电视监控系统消防设施：设置温感、烟感、排烟、送风及水喷淋系统供电系统：双回路供电系统宁波市最大进出口企业之一宁波市慈溪进出口股份有限企业投资建设，本项目建成后将有多家慈溪进出口旗下外贸子企业入驻至恒元中心办公，当前还未对外销售。

写字楼个案南部商务区－－恒元中心第78页总用地面积：5084㎡，总建筑面积：20418㎡层数：地上12层（17139㎡），地下1层车位：设机动车位135个

架空绿化庭院：

建筑采取集中式布局，入口转角架空二层设计，作为绿化庭院。平面每隔一层中空设置：形成合围空间，共有6个组合中庭空间。组合中庭空间利用，能够形成展览空间和开放式办公空间。第七层中庭经过联廊连接，在设计概念上应用了了

“Bridge”------桥概念。顶层设计一个百人会议室：供集团内部大型会议使用。各基本单元中嵌入情趣空间：休息平台及空中花园等

写字楼个案南部商务区－－布利杰总部商务大楼第79页集商贸、办公、餐饮、娱乐为一体多功效商务大厦。总占地面积：6434㎡总建筑面积：48208㎡（其中商业面积11854㎡，商务办公面积28644㎡，地下室7710㎡）层数：地上26层，地下2层1－5层为裙楼，6－26成为主楼设计亮点：1、外立面：全部采取南玻LOW-E节能环境保护玻璃幕墙2、办公房采取无柱设计配套亮点：1、配有高档次公共大堂，商务会所，2、有较大新闻公布中心，高档大型会议室，商务服务中心，小型图书馆等。智能化配套：宽带网络系统/IC卡停车场管理系统/红外线周围监控系统/可视对讲系统/中央空调/品牌高速电梯/双电话线路/二十四小时酒店式服务写字楼个案南部商务区－－国骅商务大厦第80页以办公为主，集餐饮、休闲等为一体国际甲级写字楼。产品定位于国外企业中国办事处及外贸领域、资讯服务、中介代理机构、ＩＴ、设计工作等行业白领人士提供一站式办公服务。总占地面积：6183㎡，总建筑面积：60645㎡，含商务用房52286㎡，地下室8612㎡高度：142.7米，层数：地上36层，地下2层本建筑设计呈“L”型沿东南两侧边界布置，像两页翅扇向西北方向弧形展开，使西北向办公空间享受到最正确景观，鄞州公园一览无余。

写字楼个案南部商务区－－红巨大厦第81页小结从产品形态当前宁波写字楼产品主要分为低层和高层产品，但市场主要以高层产品为主。从产品配置来看，即使与一线大城市写字楼存在较大差异，但逐年提升速度较快，配置逐步高档化。性价比偏实惠型，地段有一定发展前景中等写字楼成当前市场去化较快写字楼，从这个角度来看，当前市场依然含有很大不稳定性，写字楼市场离全方面恢复还早。第82页第四部分宁波写字楼客户分析第83页已购置客户区域百分比根据对各个写字楼已成交客户区域来源分析，目前宁波市场上市中心高档写字楼购买客户主要来于宁波海曙区和江东区，占了市场购买客户比例50%以上，其余则依次来自于宁波郊县、鄞州，外地客户很少。而各个区域中高档写字楼客户区域则充分体现了写字楼区域特征，如上东国际江东客户占了60%，而丽园尚都海曙区客户则占了80％以上，其中丽园尚都海曙区客户高度集中其次也是由于当年海曙区同档写字楼供给量过少有一定关系。而在鄞州区写字楼客户区域中，其中鄞州本区域客户占了50％以上，其次则是江东、海曙占了很大一部分，而其它县区则相对较少。在客户区域分析我们发现江北区客户最少，这和江北注册企业数量小有关系。鄞州区客户在市场购买客户中大致上占了10%左右.第84页已购置客户区域百分比第85页已购买客户购置动机当前购置写字楼客户动机主要分为自用、投资或二者皆有客户类型。依据对宁波几个主要楼盘购置客户资料分析来看，当前市场上自用客户占了写字楼需求市场70%左右，投资客户占了15—24%，其它则是二者皆可客户。而在华联写字楼分析中，我们发觉其中投资型客户占了90%以上，这主要是因为华联写字楼在销售时推出了租赁投资回报服务，而且大量小面积分割销售，造成了大量投资型客户涌入。这也说明了在宁波100万以内房产投资品存在着很大市场需求。第86页已购买客户购置动机第87页已购置客户行业百分比宁波是一个港口城市，造成出现了大量外贸行业企业，所以在写字楼客户群体中，外贸行业(外贸、货贷、船务等）购置客户占了60%以上，客户群体相对单一是宁波写字楼一个特征。而其它一些实业机构、金融、服务性产业以及高兴电子科技等行业客户则基本保持平衡，占了总量30%左右。第88页在写字楼购置客户年纪中，与高档住宅客户年纪组成基本保持一致，市场主力是事业有成，经济实力比较雄厚30—50岁客户，这部份客户占了市场购置客户70%以上，其中刚好事业期40岁上下客户最多。其次则是部分30岁上下客户，这部分客户占了市场总量10%以上，而50岁以上客户则相对较少，普通会保持在10%以下。已购置客户年纪百分比第89页各面积段客户百分比在写字楼客户面积选择上，中高档写字楼客户中选择100—300平方客户占了市场50%左右，其它100平方以内、300—500平方、500到1000平方、1000平方米以上客户比例则大致相同。但在总面积比例中，500平方以上客户购买总面积大致和客户购买300平方以内面积总和大致相当。这说明在中高档写字楼客户群中，客户比例会大致平衡。而一些写字楼氛围清淡地区出现一些中抵挡写字楼客户面积选择中较为狭窄，除了部分与开发商有上下游产业大客户购买进大面积办公以外，其他一些散客户面积选择一般会在200平方以内，其中150平方以内占了60%。而在高档写字楼中，500以上客户会相对较少，一般会在10%以内，这和高档写字楼大面积总价过高有关。在一些旧写字楼客户分析中，我们发现，旧写字楼客户购买面积一般在100平方左右，这一方面由于CBD区域交通障碍带来大企业逃离有一定关系，其次也说明了旧写字楼结构已不能满足目前大部分企业办公要求也有一定关系。第90页各面积段客户百分比第91页去化面积段总量百分比对写字楼购置客户面积段来分析，各段购置总面积相对平衡，大面积、1000平方米左右整层去化总量普遍高于其它面积段去化。这说明当前市场购置力还相当强。第92页客户付款方式百分比当前宁波写字楼主要有三种付款方式：按揭、分期和一次性三种方式，其中按揭和分期是客户采取主要付款方式，另外，一些大面积购置客户往往采取一次性购置方式。以下列图中上东国际客户采取付款方式中，因为开发商针对按揭和一次性推出优惠、折扣，其一次性和分期客户大幅度上升。普通来说，按揭客户百分比最高，普通会在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者则是一次性客户，会占有15%左右百分比。第93页项目概况：16城联邦项目为宁波市场上出现第一个真正实现独立办公写字楼项目，项目极含有总部办公特色产品吸引了宁波房地产业业内外一致好评。职业分析：从16城联邦当前客户积累来看，该项目标当前主要客户包含有餐饮等行业私营业主，其次则是外贸、货运类客户，还有金隆等客户。这与该项目标产品有一定关系，可见相对普通产品，独栋式产品有利于吸引各各行业客群，客户起源更为广泛。客户研究案例——16城联邦第94页区域分析：从16城客户区域来看，当前特征尚不够显著，这与其售楼处设在江东、而推广还未正式铺开有很大关系。从当前客户来看，当前主要客户主要集中在江东区，其它区域相对较少。面积分析：从该项目积累客户面积选择