城建拆迁中的国有土地补偿价格

城建拆迁中的国有土地补偿价格建筑物的拆迁与补偿，是现代城市建设发展中的一项重要内容，然而，与建筑物“捆绑”在一起的国有土地使用权权益如何进行补偿，问题与争议较多。由于现行法律没有明确规范的补偿标准，导致拆迁工作难度大、纠纷多。在拆迁过程中，由于政府拆迁行为的强制性，使被拆迁人占用的国有土地必须直接进入土地二级市场，才能实现使用权转移，因此，政府应对原土地使用权人给予相应的安置政策和经济补偿。但如何确定补偿价格，是一个关系重大而又颇具探讨性的问题。划拨国有土地使用权补偿价格的确定划拨国有土地使用权，即“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地使用权无偿交付给土地使用者使用”（《城市房地产管理法》第22条第1款）。2001年以前，在拆迁过程中，人们直觉认为对国有划拨土地使用权可以无偿收回。虽然有些地方对被拆迁人的国有划拨土地使用权权益也给予一定的补偿，但由于没有具体标准，补偿只能停留在双方协商的层面上。2001年2月，国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”依据此文件，人们对具有财产权属性的划拨土地使用权权益才有了“量”的认识，各级土地行政管理部门可以依据这个文件对划拨土地使用权权益进行量化处置。基于此规范文件内涵，人们对于国有划拨土地补偿价格也有了计算依据，即：划拨土地使用权权益价格=土地取得费+开发费（这里的划拨土地使用权权益价格是无限年期地价）尽管如此，目前城市建设拆迁中，各地对划拨土地使用权补偿价格的确定仍然没有一个统一的标准。有些地方在操作过程中只对划拨土地使用权人的土地取得费（购买价格）给予补偿，个别地方还就土地取得费、开发费派生的利润、利息、税费计入划拨土地使用权权益价格等，一并给予补偿。笔者认为，合理的补偿标准应当是，在上述公式的基础上，根据城市建设实际与经济发展状况，进行必要的补充与修正。同时，在划拨土地使用权权益补偿价格分配上应遵循“谁投资、谁收益”的市场原则，将补偿价格在不同的相关主体之间进行分配。如，若地价内涵中包含基础设施配套费、公共设施建设等费用，即国家对宗地及所在区域开发进行过投入，就要在补偿过程中，将补偿价格在土地使用者与国家之间进行适当的比例分配。笔者认为，确定政府投入占开发费比例，一般为40%～60%较为适宜。有偿取得的国有土地使用权补偿价格的确定有偿取得的国有土地，是指以出让、租赁、作价入股及授权经营等方式取得国有土地使用权的情形。应根据不同的取得方式分别确定补偿价格。一、出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定出让取得的国有土地使用权是指土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金而取得的有期限限制的国有土地使用权，性质特点为有偿和有期限。出让土地使用权使用年限届满可以申请续期。出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定，原则上，应按照2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》的规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让国有土地使用权价格”。但在实际工作中，建筑物拆迁往往都是在土地使用年期中的某个时点或时段进行的，而原土地使用者交纳的土地出让金则属于全部使用年期，这就要在补偿时考虑土地的剩余年期和相应的出让金数量，由此，笔者认为，出让土地使用权补偿价格应为：土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余年期出让金价格若拆迁时出让土地使用权年期刚好届满，而原土地使用者未申请续期，出让国有土地使用权补偿价格就等于划拨土地使用权价格。如果出让土地使用权使用年限届满，原土地使用者申请续期并获批准，在重新签订土地出让合同，续交出让金后，就可再获得宗地出让土地使用权。此时，划拨土地使用权价格存续于重新获得的出让土地使用权中，划拨土地使用权价格不会因为使用年期增加发生变化，只会随市场波动（一般情况下，划拨土地使用权价格只会上涨，所以购买土地使用权，对购买者资金有“蓄水池”作用）。只有出让金权益价格随着使用年期增加而逐年减少。所以，申请续期的协议出让国有土地使用权，拆迁时同样可以适用上述价格公式。例如：拆迁一宗出让10年年期工业用地，被拆迁人现已使用8年，土地剩余使用年期2年，那么，补偿价格就是划拨使用权价格加上剩余2年的出让金价格。假若该宗地出让使用期届满，对这宗地占用补偿价格就是国有划拨使用权价格。对于一些地方按出让土地使用权已使用年期折旧计算补偿价格，上式的计算方法也同样适用。在实际工作中，对于上例土地的补偿，有的地方仅考虑用剩余2年出让土地使用权价格给予少量补偿。这对于支持土地有偿制度改革，依法缴纳出让金取得出让土地的使用权人来说，显然有失公平，并会挫伤其参与土地出让的积极性，不利于我国土地有偿利用制度健康发展。二、租赁取得国有土地使用权补偿价格的确定2．当国有土地用途为商业、住宅，并且是以出让、租赁、作价入股及授权经营方式取得国有土地使用权时，在法定最高出让年期条件下，将划拨使用权价格作为基础，然后按下两式计算：国有商、住用途土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余使用年期土地出让金国有商、住用途土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余使用年期土地租赁费上述二式中涉及划拨土地使用权价格应做年期修正，年期修正系数可依据公式K=1-1/（1+r）