大连房地产客户研究课件

110-176㎡，132-210万总款，1462人客户分析线索一：对标项目成交客户分析Section1本地-70%外地-30%高新区-45%市内四区-15%金州开发区-2%东三省-25%北京-2%城市其它区域-25%其它城市-3%政府机构-5%其他类企业-6%IT企业-14%高校-20%一般公务员-4%政府官员-1%中层管理者-8%高层管理者-2%一般员工-4%中层管理者-4%高层管理者-2%副教授以上及高管-8%高级研究人员-2%普通教师-6%学生-4%政府官员-2%私企业主-8%企业中高层管理者-6%政府机构-5%企业单位-16%一般公务员-3%政府官员-2%私企业主-12%中高层管理者-6%事业单位中高层管理者-8%客户来源自由职业者-5%北三市-8%大连-小平岛数据来源于企业内部项目客户统计数据来源于销售人员访谈（四名）后预估总款不高，客群以中产阶级为主，选择三级地段类一线海景。在此面积区间高新区企业中层管理者、高校副教授以上及高管、普通教师、本地及外地企事业单位中高层管理者和小型私企业主成为购买主力。事业单位-4%中高层管理者-4%1110-176㎡，132-210万总款，1462人客户分析线线索一：对标项目成交客户分析Section1本地-65%外地-35%高新区-35%市内四区-15%金州开发区-5%东三省-25%北京-2%城市其它区域-30%山西-3%其它城市-5%政府机构-5%其他类企业-5%IT企业-10%高校-15%政府官员-5%高层管理者-6%企业主-4%高层管理者-3%企业主-2%副教授以上及高管-5%高级研究人员-10%政府官员-2%私企业主-20%企业高层管理者-5%政府机构-6%事业单位-10%政府官员-6%私企业主-10%高层管理者-10%事业单位高层管理者-3%客户来源自由职业者-4%北三市-10%大连-小平岛数据来源于企业内部项目客户统计数据来源于销售人员访谈（四名）企业单位-15%高层管理者-5%总款较高，客群以富人阶层为主，选择优质自然资源占有。在此面积区间高新区IT企业高层、高校高级研究人员、本地及外地私企业主、外地政府官员、事业单位高层管理者成为购买主力。170-250㎡，306-450万总款，224人客户分析2线索一：对标项目成交客户分析Section1本地-6线索一：对标项目成交客户分析Section1本地-40%外地-60%高新区-10%市内四区-20%东三省-30%北京-8%城市其它区域-30%山西-6%其它城市-16%其他类企业-2%IT企业-6%高校-2%高层管理者-4%（含外籍）企业主-2%企业主-2%高级研究人员-2%企业主-20%企业高层管理者-4%政府机构-4%企业单位-30%高层管理者-8%政府官员-4%企业主-30%客户来源自由职业者-18%北三市-10%大连-小平岛数据来源于企业内部项目客户统计数据来源于销售人员访谈（四名）事业单位-8%自由职业者-6%总款高，客群以富人阶层为主，选择优质自然资源占有。在此面积区间高新区以外本地企业主、外地事业单位高层管理者、企业主和自由职业者成为购买主力。300-422㎡，540-760万总款，140人客户分析3线索一：对标项目成交客户分析Section1本地-4大连-小平岛100㎡以上产品以总款区间分类，主力客群分类明细线索一：对标项目成交客户分析Section1100㎡以上产品主力客群分类户型面积区间（㎡）套数总体5357户中套数配比成交套数主力客群高新区企业高校本地其他区域外地三居110-176㎡153229%1462IT企业中层副教授以上及高管、普通教师企业中高层管理者、小型私企业主企事业单位中高层管理者、小型私企业主四居170-210㎡1984%198IT企业高层副教授以上及高管、高级研究人员中小型私企业主政府官员、企事业单位高层管理者200-250㎡1413%26跃层300-355㎡1152%115————中大型企业主事业单位高层管理者、中大型企业主、自由职业者六居350-422㎡250%25合计201138%1826——————

——4大连-小平岛100㎡以上产品以总款区间分类，主力客群分类明细本地客户（72%）外地客户（28%）高新园区（20%）沙河口区（36%）西岗区（8%）中山区（8%）东三省（20%）其他城市（8%）——北京、广州、杭州、郑州等地的小私企业主和公务员软件企业（8%）高校（8%）外企中高管（4%）小私企业主（富人）（20%）公务员（8%）企业高层管理者（4%）小私企业主（富人）（12%）公务员（6%）企业高层管理者（4%）小私企业主（14%）公务员（6%）中高层管理者（3%）IT精英（3%）副教授以上（4%）教职员工（4%）普通职工（2%）140-190㎡三居东方圣荷西客群线索一：对标项目成交客户分析Section1140-190㎡170-230万总款550人客户分析客户来源170-230万总款；550人客户分析5本地客户（72%）外地客户（28%）高新园区（20%）沙河口本地客户（70%）外地客户（30%）高新园区（10%）沙河口区（25%）西岗区（20%）中山区（15%）东三省（20%）其他城市（10%）——北京、深圳、西藏、台湾等地私企业主和政府官员软件企业中高层管理者（6%）外企高管（4%）私企业主（富豪）（16%）高级政府官员（4%）企业的高层管理者（4%）私企业主（富豪）（22%）企业的高层管理者（8%）高级政府官员（5%）私企业主（富豪）（14%）高级政府官员（6%）240-356㎡三居东方圣荷西客群线索一：对标项目成交客户分析Section1240-356㎡280-430万总款96人客户分析客户来源280-430万总款；96人客户分析6本地客户（70%）外地客户（30%）高新园区（10%）沙河口

特征客群人数家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数（次）30-4040-5050以上两口及以下三口四口及以上自住投资12多次私企业主（富豪）55100万以上5%55%40%0%30%70%25%75%00100%小私企业主（富人）27550-100万以上50%35%15%15%45%40%45%55%045%55%软件企业中高层管理者2332-100万以上45%50%5%10%65%25%40%60%070%30%高校副教授以上2220-40万15%40%45%025%75%70%30%5%65%30%高级政府官员1020-40万035%65%020%80%35%65%045%55%公务员11616-24万10%70%20%055%45%60%40%070%30%企业的高层管理者1232-100万以上5%85%10%035%65%20%80%035%65%总人数513——166242105442302392382751244268人数占比100%——32.36%47.17%20.47%8.58%44.83%46.59%46.39%53.61%0.19%47.56%52.24%东方圣荷西客群线索一：对标项目成交客户分析Section1

根据成交数据，东方圣荷西客户中最多的为小私企业主，年收入在20-60万之间；成交客户年龄最为集中的在40-50岁，属于有一定财富基础的客户，投资客户比重较大；家庭结构多为稳定的多代同堂或三口之家，基本上全部为2次和多次置业。主力客群基本特征：主体为小型私企业主；40-50岁，3次以上投资置业，自住部分多四口以上家庭，7特征人数家庭年收入年龄家庭结构置业本地客户（80%）外地客户（20%）高新园区（50%）沙河口区（20%）西岗区的高级政府官员与小私企业主（5%）中山区的高级政府官员与小私企业主（5%）东三省（15%）其他城市（5%）——北京、广州、杭州、郑州等地的私企业主和政府官员软件企业（20%）高校（20%）高级政府官员（5%）小私企业主（富人）（10%）公务员（5%）企业高层管理者（5%）小私企业主(富人)（10%）公务员（5%）中高层管理者（5%）IT精英（10%）副教授以上（13%）教职员工（5%）普通职工（5%）企业高层管理者（5%）学生（2%）139-142㎡200-220万总款180人客户分析客户来源139-142㎡三居线索一：对标项目成交客户分析Section1大连-东方圣克拉200-220万总款；180人客户分析8本地客户（80%）外地客户（20%）高新园区（50%）沙河口本地客户（75%）外地客户（25%）高新园区（45%）沙河口区（18%）西岗区的政府官员与小私企业主（6%）中山区的政府官员与小私企业主（6%）东三省（20%）其他城市（5%）——北京、广州、杭州、郑州等地的私企业主和政府官员软件企业（20%）高校（20%）政府官员（5%）小私企业主（富人）（12%）公务员（3%）企业高层管理者（3%）小私企业主（10%）家庭年收入在20-60万政府机构官员（5%）中高层管理者（5%）IT精英（10%）副教授以上（10%）教职员工（8%）普通职工（5%）企业高层管理者（5%）学生（2%）173-185㎡255-285万总款164人客户分析客户来源173-185㎡三居线索一：对标项目成交客户分析Section1大连-东方圣克拉255-285万总款；164人客户分析企事业单位高层（5%）9本地客户（75%）外地客户（25%）高新园区（45%）沙河口本地客户（75%）外地客户（25%）高新园区（40%）沙河口区（25%）东三省（20%）其他城市（5%）——北京、广州、杭州、郑州等地的私企业主和政府官员软件企业（15%）高校副教授以上（15%）高级政府官员（5%）企业高层管理者（5%）中高层管理者（5%）IT精英（10%）私企业主（富豪）（15%）公务员（3%）企业高层管理者（3%）自由职业者（4%）西岗区的高级政府官员与私企业主（富豪）（5%）中山区的高级政府官员与私企业主（富豪）（5%）私企业主（富豪）（10%）215-229㎡三居线索一：对标项目成交客户分析Section1215-229㎡330-345万总款64人客户分析客户来源大连-东方圣克拉330-354万总款；64人客户分析政府机构官员（5%）企事业单位高层（5%）10本地客户（75%）外地客户（25%）高新园区（40%）沙河口本地客户（75%）高新园区（50%）沙河口区私企业主（富豪）（25%）东三省私企业主（25%）高校高级科研工作者（25%）私企业主（富豪）（25%）300㎡以上五居线索一：对标项目成交客户分析Section1大连-东方圣克拉300㎡以上450万以上总款4人客户分析客户来源450万以上总款；4人客户分析11本地客户（75%）高新园区（50%）沙河口区私企业主（富豪）

特征客群人数（人）家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数（次）30-4040-5050以上两口三口多代自住投资12多次私企业主（富豪）24100万以上040%60%0%20%80%65%35%00100%小私企业主（富人）9950-100万以上35%40%25%3%55%42%60%40%060%40%软件企业中高层管理者2032-100万以上30%65%5%10%75%15%70%30%075%25%IT精英4120-60万65%35%035%45%20%80%20%10%80%10%高校副教授以上5020-40万10%50%40%035%65%100%0070%30%高级政府官员4220-40万045%55%05%95%80%20%030%70%公务员3616-24万55%35%10%30%55%15%85%15%20%70%10%企业的高层管理者3932-100万以上10%70%20%040%60%65%35%040%60%总人数351——9616095301481732619011196144人数占比100%——27%46%27%9%42%49%74%26%3%56%41%东方圣克拉客群线索一：对标项目成交客户分析Section1总结：根据成交数据，东方圣克拉客户中最多的为仍然为私企业主，高校副教授以上及IT行业、政府官员均有较高比例，年收入在20-60万之间；成交客户年龄最为集中的在40-50岁，财富收入稳定且有一定继续，以自住性客户为主；家庭结构多为稳定的多代同堂或三口之家，基本上全部为2次和多次置业。12特征人数（人）家庭年收入年龄家庭结对100㎡以上产品通过总款区间进行归类，确定客户分析线索和基数线索一：对标项目成交客户分析Section1110-120㎡两室产品130-150万总款69人客户分析本地-90%外地-10%高新区-75%中山区-2%沙河口区-5%西岗区-4%甘井子区-4%东三省-6%市内四区-15%其它城市-4%政府机构-10%其他类企业-5%IT企业-40%高校-20%一般公务员-3%政府官员-7%IT精英-15%中高层管理者20%一般员工-5%副教授及高管-10%教授及高级研究人员-6%普通教师-4%政府官员-5%私企业主-10%客户来源中海华庭13对100㎡以上产品通过总款区间进行归类，确定客户分析线索和基对100㎡以上产品通过总款区间进行归类，确定客户分析线索和基数线索一：对标项目成交客户分析Section1140-170㎡三室产品160-210万总款119人客户分析本地-92%外地-8%高新区-75%中山区-2%沙河口区-6%西岗区-4%甘井子区-5%东三省-5%市内四区-17%其它城市-3%政府机构-10%其他类企业-5%IT企业-40%高校-20%一般公务员-3%政府官员-7%IT精英-10%中高层管理者25%一般员工-5%副教授及高管-6%教授及以上高级研究人员-12%普通教师-2%政府官员-6%私企业主-11%客户来源中海华庭14对100㎡以上产品通过总款区间进行归类，确定客户分析线索和基客户类型家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数30-4040-5050以上两口三口多代自住投资1次2次3次以上行政官员12人20-40万20%50%30%20%60%20%90%10%10%20%60%教授及以上高级研究人员25人30-50万20%35%40%30%10%60%95%5%20%15%65%副教授及高管12人15-25万20%50%30%10%60%30%95%5%10%30%60%私企业主20人30万以上30%40%30%30%50%20%35%65%25%40%35%IT中高层管理者50人30-50万40%30%20%65%20%1590%10%25%45%30%IT精英20人15-20万70%25%5%70%25%15%95%5%50%35%15%中海华庭线索一：对标项目成交客户分析Section1从所有已成交客户的年龄层次来看，购买客群多在40岁以上。所有已成交客户以三口之家及多代为主，单身客户数量有限。从目前所有成交客户来看，基本上为二次以上置业。从目前所有成交客户情况已自住为目的（主要为改善性自住）占主流。投资类客户较少。15客户类型家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数30-4040本地-92.4%外地-7.6%高新区-70%旅顺口区-1.1%沙河口区-12.8%西岗区-2%甘井子区-1%市内各区-22.4%政府机构-6%其他类企业-12%IT企业-34%高校-18%一般公务员-6%IT精英-24%中高层管理者-8%一般员工-2%私企业主、个体商户-9%中高层管理者-3%副教授及高管-5%教授及以上高级研究人员-13%私企业主-6%动迁户-12.8%退休养老-2.6%投资型客群-5%政府官员-1.5%高层管理者-1%事业单位中高层管理者-3.6%客户来源其他人群-1.1%私企业主-4%金州新区-3%中山区-2.5%线索一：对标项目成交客户分析Section1半山壹号90-130㎡100-130万总款53人客户分析90-130㎡，100-130万总款，53人客户分析16本地-92.4%外地-7.6%高新区-70%旅顺口区-1.1本地-96%外地-4%高新区-74%政府机构-6%其他类企业-12%IT企业-35%高校-21%一般公务员-5%政府官员-1%IT精英-28%中高层管理者-7%私企业主、个体商户-9%中高层管理者-3%副教授及高管-4%教授及以上高级研究人员-17%私企业主-5%动迁户-16%退休养老-3%投资型客群-1%事业单位中高层管理者-1%客户来源其他人群-3%私企业主-1%金州新区-0%线索一：对标项目成交客户分析Section1半山壹号131-150㎡152-174万总款18人客户分析市内各区-22%旅顺口区-1%沙河口区-15.8%甘井子区-1%中山区-2.2%西岗区-2%131-150㎡，152-174万总款，18人客户分析17本地-96%外地-4%高新区-74%政府机构-6%其他类企业本地-91%外地-9%高新区-81%旅顺口区-0%沙河口区-7%西岗区-2%甘井子区-1%市内各区-10%政府机构-4%其他类企业-19%IT企业-37%高校-21%一般公务员-1%政府官员-3%IT精英-24%中高层管理者-13%私企业主、个体商户-16%高层管理者-3%副教授及高管-3%教授及以上高级研究人员-18%私企业主-2.7动迁户-4.3%政府官员-1%高层管理者-2.5%事业单位中高层管理者-3%客户来源其他人群-1.5%私企业主-4%金州新区-0%中山区-0%线索一：对标项目成交客户分析151-290㎡175-336万总款15人客户分析退休养老-2.5%投资型客群-6.5%Section1半山壹号151-290㎡，175-336万总款，15人客户分析18本地-91%外地-9%高新区-81%旅顺口区-0%沙河口区-客户类型人数家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数25-3030-4040-5050以上独身两口三口多代自住投资1次2次3次以上大连市动迁户10年收入四万以下，但有30-50万动迁补偿款020%70%10%020%70%10%100%090%10%0教授等高级职称学者13年收入10-15万000100%78%23%15.4%54%100%022%70%8%IT企业中高层管理者7年收入15-24万015%57%28%015%57%28%85%15%42%42%16%IT精英21年收入10-15万53%29%18%043%38%14%5%95%5%90%10%0私企业主个体商户9年收入20万元以上033%33%34%11%23%55%12%34%66%22%44%34%总计60人111218191116211252836195Section1半山壹号线索一：对标项目成交客户分析19客户类型人数家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数25-30本地-100%高新区-75%中山区-0%沙河口区-14%西岗区-5%甘井子区-6%市内四区-25%其他类企业-12%高校-5%IT精英40%中高层管理者18%中层管理者5%私企业主、个体商户7%普通教师5%客户来源动迁户14%普通教师7%养老4%线索一：对标项目成交客户分析从项目中选取含有大户型产品的组团，进行成交客户分析宏都峰景Section1100-130㎡117-152万总款75人客户分析IT企业-58%20本地-100%高新区-75%中山区-0%沙河口区-14%西岗本地-97%外地-3%高新区-77%中山区-0%沙河口区-13%西岗区-2%甘井子区-5%市内四区-20%其他类企业-11%IT精英43%中高层管理者19%中层管理者4%客户来源教授及以上高级研究人员1%东三省-3%企业-3%副教授及高管3%私企业主、个体商户7%线索一：对标项目成交客户分析宏都峰景Section1131-160㎡154-190万总款34人客户分析IT企业-62%高校-4%普通教师6%动迁户13%养老1%私企业主3%21本地-97%外地-3%高新区-77%中山区-0%沙河口区-1客户类型人数家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数25-3030-4040-5050以上独身两口三口多代自住投资1次2次3次以上大连市动迁户15年收入四万以下，但有30-50万动迁补偿款027%60%13%020%26%54%100%093%7%0市内普通教师7年收入4-8万028%72%014%28%42%16%85%15%85%16%0IT企业中高层管理者20年收入15-24万020%65%15%5%25%70%080%20%70%25%5%IT精英45年收入10-15万60%26%14%042%51%3%4%91%2%82%18%0私企业主个体商户8年收入20万元以上25%063%12%12%13%50%25%37%63%10%50%40%总计95人292238622342613811472194宏都峰景Section1线索一：对标项目成交客户分析22客户类型人数家庭年收入年龄家庭结构置业目的置业次数25-30行业分类企业数IT企业900信息服务业、光电子及数字多媒体产业646生物医药产业145新能源及新材料87先进装备制造产业522高新园区累计注册企业2900余家，现有企业2300家。其中IT企业900多家，信息服务业、光电子及数字多媒体产业646家，生物医药产业145家，新能源及新材料87家，先进装备制造产业522家。目前进入高新园区的世界500强企业67家；1000人以上规模企业11家。未来发展目标：到2013年——软件和服务外包企业达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为“中国第一”；到2018年——就业人口达到46万人，成为与硅谷、班加罗尔、都柏林齐名的全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界一流的软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领军城市。高新园区企业情况一览表Section2高新区企业概况附件：七贤岭75家企业分布图及企业情况概览23行业分类企业数IT企业900信息服务业、光电子及数字多媒体产高新区企业收入结构高新区2300家企业员工收入情况分析（就业人口约10万）企业类型企业名称企业人数普通员工高级IT/一般经理总监/项目经理总经理/高管信息来源年薪10万以下年薪10-20万年薪20-50万年薪50万以上1000人以上规模大型企业代表华录松下7400700040010010同类机构比例推算东软5200470040010010通过员工亲属了解IBM40003900100202通过员工亲属了解华信33003100100204通过员工亲属了解惠普33003100100204同类机构比例推算简伯特3000290080203同类机构比例推算海辉2600250070204通过员工亲属了解戴尔2300220060203同类机构比例推算100人以上规模中小企业代表埃森哲40033050136通过员工亲属了解松下软件开发270160100102通过员工亲属了解柯尼卡美能达2001901021通过员工亲属了解统计合计3197030080147034549——企业组织架构————总监&项目经理：高级IT&一般经理总经理：总监&项目经理1-2人/企业

（按1人计）调研及上述企业统计比例————1:21:21:1——其他在运营企业约1829家（总体80%）68030482391126856341878按组织架构推算总计100000793561273859791927——比例100%79.36%12.74%5.98%1.93%——年薪20万以上，合计7906人初步估算个人年收入20万元以上7906人线索二：地缘性人口组成分析Section224高新区企业收入结构高新区2300家企业员工收入情况分析（就业学校学生数教师职称年收入教师副教授以上3-6万10-15万15-30万100万以上教职工副教授以上教师高级管理人员高级科研工作者理工32292359515123575139110251海事250009105049054345728东财1298062436362231649——东软900054032454428535——医大中山学院40174952954981964032经贸4800260342621518——海洋1300079739279735736——总计1010897221342472032994337111在总10645名教职工中占比67.83%32.17%67.67%28.12%3.17%1.04%线索二：地缘性人口组成分析Section2高新区高校概况年薪15万以上，合计448人初步估算个人年收入15万元以上448人25学校学生数教师职称年收入教师副教授以上3-6万10-15万1123456789102111121314151619181720222324252627282930313233343536374041424338394445464748495051525354555657585960616263646566676869707172737475七贤岭企业分布图七贤岭企业情况概览附件：26123456789102111121314151619181序号企业名称经营业态1BAC大连有限公司BAC大连有限公司是由大连冰山集团和美国BAC共同投资，于1997年10月成立的合资企业。公司于2007年10月3日正式搬迁到高新产业园区，并于10月15日正式投产。主要从事制造和销售具有世界领先水平的蒸发式冷凝器、流体冷却系统和蓄冰装置等热交换设备。2冯.哈根斯生物塑化(大连)有限公司尸体标本加工3机车研究所4正大仪器生产压力仪表及温度仪表5非得生物生物制药6雅玛生物7阿蒙德乳品乳品制造8大连先河SK信息学院建筑设计、城市规划设计、景观设计、室内外装饰设计的公司9大连捷成科技大型视/音频矩阵制造10高马艺术设计11大连红太装饰工程装修七贤岭企业情况概览附件：27序号企业名称经营业态1BAC大连有限公司BAC大连有限公司是序号企业名称经营业态12圣基生物生物提取物原料加工，生物化学品合成研制，生物元素提取生产及相关产品的开发和商务服务。13荣伸科技园14泰德煤网商务配套15网络大厦网络产业基地16路明科技大厦发光产业基地