万科黄金湖开发项目可行性方案(完整版)

PAGEPAGE52武汉万科武汉万科某万科黄金湖开发项目可行性研究报告目录项目决策背景及摘要HYPERLINK投资测算HYPERLINK项目利润测算HYPERLINK售价、容积率、成本变化对投资利润的影响HYPERLINK现金流量测算管理资源配置HYPERLINK机构设置：HYPERLINK人力资源需求及解决：综合分析与建议HYPERLINK项目优势HYPERLINK项目劣势HYPERLINK结论及建议

项目决策背景及摘要外部因素在现代中国版图上，武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里，是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中，具有承东启西、接南转北的战略支点作用武汉市城区面积8466平方公里，总人口为740万人，是华中地区最大城市；是中国六大工业基地之一，经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九，综合实力第六；具有发展住宅的优越基础；2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较，武汉主要经济指标都排名较前（见下表）数据来源：（/xxjl/dzcs/hxdb_sw15.asp）指标名称西安长春成都沈阳武汉大连南京武汉排序名次人口（万人）67568010037157404055202GDP(亿元)68982413101116.112071110.810202城镇居民人均可支配收入(元)63645568764958506763686182334地方财政收入(亿元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社会消费品零售总额(亿元)328.47311.2554.21566606488.7419.811实际利用外资金额(亿美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定资产投资(不含城乡集体、私人)(亿元)233.44235.2475.9262462268.5412.052由于武汉优越的经济地理环境，在2001年3月召开的全国人大会上，武汉市正式提议将华中经济带（以武汉为中心）建成为中国的第四经济增长极（继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后）；3月中旬，国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）；武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头，现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩。东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域，区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等，2000年国内生产总值达32亿元，同比增长13．5％；财政收入跃居全市榜首；区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区，已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广；市长要求该区要在10年内率先实现现代化；此外，武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域；在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划；参见：（1）、HYPERLINK《武汉市城市总体规划》（2）、HYPERLINK《武汉市十五规划》（3）、HYPERLINK《东西湖区概况及规划》东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展，区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同，大力协助万科的进驻，在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠，双方已建立了理想的互信合作关系；目前的鑫桥、西半岛地块，交通便利、环境良好，是开展项目的理想地块；内部因素：万科已进入高速扩张的发展阶段，进入中心城市，向四周辐射，是集团既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势，在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科的一贯优势，也是万科扩张发展的重点。在开发新项目的同时，解决万科广场多年的遗留问题项目概况宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区，地块距市中心（建银大厦）9.6公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，包括鑫桥地块与西半岛地块，两地块之间相距约4公里；如下图所示宗地现状鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；西半岛地块位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路；如下图所示：鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道低0.7米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整，现地面自然标高为+20.8米左右，比环湖路低0.5米，政府规划在半岛与环湖路之间挖一条护城河，使西半岛成为金银湖中的金银岛，并免费修建由环湖路通往地块的桥梁；

鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完；西半岛地块内有一条22kv高压线横穿（高压线走廊占用的地面不计地价），另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠、及其他构筑物；地质情况：为低洼地回填，局部需采用桩基础项目周边的社区配套交通出行：周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的多条重要通道包括：107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）现有两路大巴、1路中巴经过地块，区政府已承诺增加引进公交巴士数量，同时附近的常青花园目前已有7路大巴到达市内各区域；此外，武汉市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的常青花园内，届时将可以借用；地块周边（包括常青花园内）的配套情况如下：主要配套37路、71路534路719、721路724公交车从东西湖区政府至武胜路（汉口中心城）常青花园—梨园（武昌区）常青花园—红钢城—工业一路（汉阳）常青花园—徐东路—卓刀泉（汉阳）教育投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学，规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园二所医疗拥有二级甲等的人民医院和区卫生防疫站文化、体育、娱乐设施有多家合资、独资的酒店、宾馆，紧邻华中地区最大的高尔夫球场、武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局地块附近常青花园大型成熟社区居住人口超过3万人，配套齐全，有银行营业部三处，中型邮政局一处，大型菜市场一处，商业娱乐中心一处，其他各类小型超市、商铺齐全。项目周边环境项目所在地隶属金银湖生态旅游度假区，区内风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；大市政配套：目前鑫桥地块，除煤气外，水电、电讯、网络都已配套完毕；相关的配套管线埋设在地块周边，规划控制要点鑫桥地块（西半岛地块暂无规划）：占地面积：420亩（其中代征地40亩）容积率： 1.1~1.2规划总建筑面积： 约32万M2其中： 住宅面积： 30.36万M2文教配套（幼儿园）面积：0.18万M2商业配套面积：1.2万M2物业、会所： 0.18万M2土地价格拿到土地证的包干价格：（鑫桥地块）13万元/亩、（西半岛地块）9万元/亩；代征地面积约150亩，价格减半计算；总地价约为1.7亿。土地升值潜力初步评估；宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，交通方便，已有大规模社区，区域经济发展相当迅猛，是政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。随着政府对土地供应的限量控制，武汉市整体土地市场的升温是必然趋势。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩，比本地块地价高出4倍。立即开发与作为土地储备优缺点分析；武汉房地产市场正处在上升期，根据我们与亿房网的消费需求意向调查显示及市场楼盘供应情况，武汉市民已能接受郊区居住模式，大量的人口向郊区转移，立即开发，可以及时占领市场，延缓开发则会错过占领市场的最好机会；西半岛地块周围配套暂时不够完善，拟作为短期储备，两年后开发。法律及政策性风险分析项目用地法律手续现状鑫桥地块法律现状如下：土地所有权：国有土地使用权归属东西湖区政府，征地批文见：省府1998年为东西湖区府补批之《用地申请表》，上载明同意征地995亩；原立项为：“金融中心”现规划土地用途为工业用地；说明：地块原为国有农场之农用地，96年东西湖区在未依法履行征用报批手续的情况下，违法征用了该地块并批准燕兴公司在此建设金融中心的立项、许可该公司使用该地块；98年经武汉市规划国土局查处（罚款），该公司退出，东西湖区应武汉市要求补办了用地手续——即上述《用地申请表》。西半岛地块法律现状如下：土地所有权：国有土地使用权归属：其中有400亩属东西湖区与美国一公司合资之养鸡场（武土征[1992]041号），另有约1000亩属东西湖区政府下属之国有农场，办理征地手续需约一年时间；原立项为：400亩立项为养鸡场，其余无立项现规划土地用途：生态旅游区用地（尚无更详细的规划）合作方式及风险评估合作方为东西湖区政府主要合作条件：万科以国有土地使用权出让方式取得两地块的商品住宅土地使用权，并负责两地块的投资建设、开发、销售工作。东西湖区政府负责完成项目计划立项、规划调整、征地、拆迁安置补偿、土地出让、办理国有土地使用权证、协助报批报建等手续和双方约定的工作；保证两地块商品房住宅土地使用权出让到万科名下的合法性；区政府提供的优惠政策包括：减免20%营业税，所得税两免三减半（各地块分别计算），非东西湖项目的所得税抵扣地价、基础设施配套费由80元/平方米降至25元/平方米等等付款方式：在拿到土地证时支付土地证所载面积土地地价的50%，余款在开发周期内付清，其中西半岛地块需在我方提出用地申请后（2年内）开始分期办理土地证合作风险控制：由于合作方为东西湖区政府，合作方式上的法律风险较低；鑫桥地块已具备土地出让条件，不存在取得土地使用权的法律障碍西半岛地块400亩已出让部分须先由政府收回方可另行出让，另约1000亩须先经农用地变为建设用地的报批手续才可出让。东西湖区政府承诺全面负责西半岛1000亩之征地报批和400亩的收回（提前终止与养鸡场之土地使用权出让协议）工作；但仍然存在报批能否被批准、400亩已出让土地能否提前收回的不确定性风险。针对西地块上述不确定风险，拟在合同中采取对西半岛地块只预付少量定金，并且将定金付款与上述法律手续办理相结合的对策，降低我方风险。东西湖区是武汉市下属郊区，依武汉市有关规定，东西湖区内土地除征地手续外其他手续均在区内办理。因此，除征地之外的其他变更手续的风险较小，办理时间也较易控制。由于鑫桥地块原为违法用地，存在彻底解决历史遗留事项的问题；将在合同中写明由政府负责排除第三方干扰；为促使东西湖区积极办理西半岛地块报批手续，将在合同中写明适用双倍返还定金条款；付款方式上，我方付款进度与对方办理相关法律手续及完成交地工作相配合。总体评价：金银湖项目法律风险较低，具备法律上的可行性。市场分析总体市场简述武汉市近、中期规划发展方向：根据武汉市《“十五”计划纲要》，在2001-2005年期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右，以配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。东西湖地块的位置（紧邻中环线）以及万科的开发模式都符合武汉市整体发展规划趋势；参见HYPERLINK《武汉市十五规划》武汉市房地产市场化程度较低，房价长期处在过低的价位，与经济水平明显不相称，房价的上涨空间较大。这集中表现在武汉市公房大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估；98-2000年武汉市的数据如附表；而市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%；98年99年2000年商品住宅销售量199216244经济使用房606065所占比率30%28%27%附表：数据来源：武汉房地局：（）由于上述原因，导致武汉市目前商品房价处于较低的价位，与其经济水平极不相称；武汉市2000年商品住宅均价为1984元/平方米；参照建设部标准，只能算4类城市水平；而2000年武汉多项经济指标已超过了二类城市大连。据武汉市房地局预测，“十五”期间，武汉市住宅市场每年将投资100亿，年竣工面积将达到500万平方米，与此同时，经济适用房的年竣工量将固定在60万平米左右；随着市场需求的增大和经济适用房影响的减小，预计商品住宅售价将逐步向正常价位上升。以上数据载自《武房指数》近年来武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期，施工、竣工及销售量持续升高；其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。个人购房已经成为市场主体，98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据<<武房指数>>公布,2000年个人购房率为86.43%。当地主要开发商介绍：截至99年底武汉市房地产开发年检合格的企业596家，资质等级为一级的企业仅7家，其余多数为三级企业。99年平均每家开发企业开发投资额为1530万元。单位：万元，万平米，亿元，元/平米公司名称代表项目当年完成投资当年施工面积现房销售面积现房销售金额现房销售单价武汉宝安房地产开发有限公司南湖花园4850021.7517.00270221599武汉市住宅统建办公室千禧园3387017.358.80195472224武汉市城市综合开发集团有限公司万松园小区4282780.3011.20215501924武汉新世界康居发展有限公司常青花园3518964.7315.53205761325武汉宏宇实业有限责任公司玉龙岛花园1390013.505.70132842331东西湖区住宅市场成长状况形成时间及购买人群变化：东西湖区住宅市场始于95年常青花园的开发，通过大规模的居住小区形式、以低价位（初期以经济适用房为主）在较短时间内实现居住人口的导入；随着配套的逐步完善、人气的聚集，以及周边固有的良好自然环境，住宅市场逐渐形成。常青花园片区、金银湖片区初期以集团购买为主（初期以经济适用房入市），后期逐渐向个人购房转变，个人购房率90%以上；客户初期是东西湖区附近人口，现已逐步扩大到汉口市区。各档次住宅在东西湖区分布状况东西湖区内的商品住宅集中在三个片区，从东往西分别是常青花园、金银湖区、吴家山区；除常青花园四期外，均是以大规模、面向工薪阶层的低品质产品为主。区域基本特征产品特征产品档次A张公堤外，机场路以东以占地4000亩的常青花园为代表，经过5年建设，在常青花园范围内交通、商业配套已较为完善，成为东西湖区人口迁入的主要区域以大规模的小区形式为主，产品类型以多层为主。在常青花园周边借助其辐射效应，亦分布有中小规模的小区（如将军花园），产品类型与常青花园类似，以攫取相同的客户群以面向工薪层的低档产品为主，产品售价在1400~1700元/㎡之间。常青花园四期依靠成熟社区优势及品质的提升，均价1700元/㎡。B金银湖周边规划为生态保护区，华中地区最大的高尔夫球场亦坐落于此，拥有绝佳的生态居住环境。该区域的开发目前处于起步状态，以碧海花园为代表。以中等规模的小区形式为主，产品类型以别墅为主。以低档产品为主，有少量高档产品,产品售价在1400~2300元/㎡之间。个案达到4800元/㎡C吴家山东西湖区人民政府所在地，亦属于吴家山台商投资区。镇上形成了相对较完善的商业配套，但离汉口市区较远，交通不便。以中小规模的小区形式为主,产品以多层为主,亦有少量别墅主要面向吴家山镇及周边区域的居民，以低档产品为主售价在900-1300元/㎡之间。东西湖区住宅售价走势分析东西湖区凭借优越的经济、自然条件，房价具有较大的升值空间，据武房指数的调查，2000年东西湖涨幅已居全市之榜首。通过东西湖区与其他区域住宅产品的比较，可以看到高品质的中档产品仍是该区域市场的空白点；如果东西湖区内有高品质的中档住宅，预计会带动房价有较大幅度的上升。东西湖区内的多层个盘与其他区有代表性的多层个盘的销售比较见下表：可见东西湖区内常青花园这样成熟小区的产品均价与后湖、南湖区域（同属城郊结合部区域或新兴开发的居住区域）内的同类产品持平，但与一些中档产品仍有300-400元的价差。东西湖区内碧海花园的别墅价格由于品质低比其他区域的同类产品也有400元左右的价差。拥有规模效应的项目价格趋升。常青花园东西湖区域可以分为常青花园周边、金银湖周边、吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布，常青花园附近的项目由于规模效应，价格比同类产品高300元常青花园区内主要竞争楼盘分析常青花园常青花园项目位于金银湖项目地块的东北方，直线距离不到2公里，占地面积4000亩，规划总建筑面积360万平方米，目前竣工100万平方米，是华中地区最大的居民小区，由香港新世界集团投资。已经完成开发的三期规模分别为21、19、19万平米，合计59万平米，其中住宅56万平米，目前销售率达90%以上。第四期29万平米今年推出，从规划、环境、配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达90%以上，并争取到建设部智能化试点小区。该项目前三期的销售均价分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，2000年推出的第四期均价为1700元/平米，增长幅度为89%，其中临中央花园部分售价达2000元以上。在最初推出时因为地理位置的关系销售艰难，主要是靠集团购买。随着配套的逐步完善，产品品质的提升，逐渐将成为中档房消费热点。竞争分析：经过5年的开发，该项目已形成规模优势，聚集了人气，该项目将构成金银湖项目的直接竞争。我们将从万科品牌、居住理念、规划设计、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强本项目优势。此外，从项目本身条件，本项目在环境上相比常青花园具备临湖优势。碧海花园碧海花园碧海花园项目位于宗地北面，金山大道北侧，是具政府背景的宏宇实业公司（三级企业）开发的第二个大规模楼盘。项目规划建筑面积30万M2，以别墅与花园洋房为主。碧海花园该项目紧邻宗地，但产品品质较低，无鲜明特色，营销手段落后，主要依靠在闹市区散发宣传单的手法。该项目主要依靠低价策略及临湖景为主要卖点，湖边别墅最高价为2340元/M2。总体销售率在60%左右。主要面向汉口二次置业者、小生意人及吴家山台商投资区内企业的职工。竞争分析：由于该项目的品质较低，项目市场定位、客户层面与本项目有较大差异性，对本项目竞争性较低。目标客层研究和市场定位客户层购房倾向研究，我们与亿房网于2001年2月23-28日进行了以市场需求为主的中档市场调查，有效问卷为600份。发现相关的市场规律：对购房区域的选择方面：从分析表中可以看出：购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源；在购房区域的选择上，从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看，东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境；在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域。购房价格分析从总价情况来看，15万至25万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以15—20万元为主。公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从业人员、公司职员、对20—25万元的总价选择上显出与15—20万元总价大致相同的接受程度。产品定位及目标客户层的判断，根据调查分析，我们确定产品定位及目标客户层为：产品定位：东西湖区大规模、高品质的中档住宅。目标客户层：内环线与二环线之间区域距本项目仅15-20分钟车程，区内有大量新兴企业、外企、合资企业、学校、医院、政府事业单位、“武汉华尔街”建设大道汇聚各类金融机构，上述机构从业人员收入处于中等水平，经济来源较稳定，购房的愿望也最迫切。区内独立经商人士、律师、会计师、咨询机构汇聚，具有较强的购买力。上述人员素质较高，也易对万科认同，是主要的潜在客户群。内环线内长江一桥、二桥之间的江北核心区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，高品质楼盘不多。这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。规划设计初步分析规划设计的可行性分析我们将把本项目开发为融入万科12年房地产开发经验、万科先进的居住理念、风光优美的滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导武汉的居住文化、模式进入新的阶段。并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发；按规划要点对鑫桥地块做出初步规划如下图：具体分析为以下几点：金山大道是开发区新建的城市综合性主干道，东接机场高速，向西直通107国道，路面为双向6车道，各种市政管线已一次敷设到位，具有较好的市政配套设施。一期开发地块北边界紧邻金山大道，中间规划有100米宽的绿化隔离带，可有效屏蔽各种污染，并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和各种市政管线的接驳距离，有效节省建设投资。拟开发地块距常青花园（占地4000亩，武汉市已成规模的小区）不到3公里，根据已作的市场调研分析报告及常青花园的入住率看，武汉市民已基本上形成了居住在城郊结合部的居家观念。该地块附近已推出的高尔夫城市花园、碧海花园，目前武汉市较大规模的中高档住宅。因此我公司拟借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内推出高品质中档住宅，满足不同客户的需求。金山大道在该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿金山大道的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象，创造居住气氛，提供良好的销售环境，然后向南分期分批逐步开发。临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。在一期开发部份拟以6层的多层为主，辅以少量3-4层TOWNHOUSE。户型配置根据现有市场调查情况，以较为好卖的三房110~130平方米、二房80~90平方米为主，尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。户型设计拟通过样板间的展示引导武汉的客户，成功后再在后期推广。在景观设计中充分利用现有的金银湖的水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，创造生态型的人文环境。由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。建议规划设计要点：建筑形式：色彩明快的现代建筑风格，以4~6层的住宅为主，辅以部份TOWNHOUSE和少量别墅。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。景观设计：园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不同的处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流、景观及噪音等各方面因素。强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。并利用具有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，作以点缀，以突出豪华、自然或温馨等主题气氛。植物设计将强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。植物材料将采用适合武汉生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。按不同年龄组儿童的要求布置有主题性的游戏场；并提供不同的户外空间，以供各式的动态活动，如集体、运动及娱乐活动等。户型比、户型面积：住宅：4~6层，沿金银湖边设少量别墅。 户型配置：平层或错层： 70%2房2厅单卫15%80~90M23房2厅双卫45%110~130M24房2厅双卫10%130~140M2复式或三错层：10%4房2厅三卫 5%150~160M25房3厅三卫 5%160~180M2TOWNHOUSE 15% 200~300别墅： 5%250-350M2车位：小车车位平均二户一个，自行车、摩托车车位平均二户一个。商业、会所：沿金山大道、环湖路和小区内主要市政道路布置商业设施和会所。商业设施：10000~12000M24、交通组织:整个小区利用外围环形车道，结合半地下车库、架空层外侧以及主要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻“通而不畅，顺而不穿”的原则，以限制区内车速、噪音，确保小区内的安静及交通安全。基本实现人车分流。工程及销售计划鑫桥地块（约420亩）：2001年2002年2003年2004年第一期（8万）第二期（6万）第三期（6万）第四期（6万）第五期（6万）第一期（8万平方米）2001年3月底签订土地出让合同并开始规划设计2001年8月开工2001年10月底封顶2001年10月中开始内部认购2001年11月正式预售（一期均价为1900元/平方米）2002年6月入伙第二期（6万平方米）2001年12月完成设计2002年2月开工2002年6月预售2002年12月入伙（二期均价为2100元/平方米）第三期（6万平方米）2002年6月开工2002年10月预售2003年6月入伙（三期均价为2300元/平方米）第四期（6万平方米）2003年2月开工2003年6月预售2003年12月入伙（四期均价为2400元/平方米）第五期（6万平方米）2003年6月开工2003年10月预售2004年6月入伙（五期均价为2400元/平方米）西半岛地块（约1400亩）：2004年2月开工，每年开工面积为20万平方米，分5年完成开发，销售均价自2000元/平方米（2004年）、2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、由于市场原因，此计划仅为初略计划，待鑫桥地块销售后根据区域市场发展情况再行调整。财务分析与评价由于鑫桥项目规划要点已基本明确，而且最先开发，只对鑫桥项目测算如下：成本构成成本汇总表序号成本项目建筑面积（万平米）总成本（万元）单位成本（元/m2）一土地获得价款31.926706210.091政府地价31.925,200162.912市政配套费31.9279825.003合作款项31.92-0.004红线外市政配套31.9250015.665拆迁补偿费31.92-0.006契税31.922086.52二开发前期准备费31.924,496140.851勘察设计费31.921,21037.90①勘察丈量费31.92732.28◆座标放线收费31.9230.10◆规划红线定位费31.92260.80◆沉降观测费31.92280.88◆房屋测丈费31.92160.50②规划设计费31.921,11735.00③建筑研究用房31.92200.632报批报建费31.922,80787.95①政府报批报建费31.9270722.14◆人防易地建设费31.922558.00◆公共消防设施配套费31.92481.50◆抗震审查费31.9220.05◆城市生活垃圾服务费31.9231910.00◆城市建设工程招（议）标服务费31.92150.46◆合同管理费◆建设项目环境影响评价费31.9250.16◆水利建设基金31.92631.97②增容费31.922,10165.81◆供水设施补偿费31.9294129.47◆供电贴费(取消增容费)31.9240112.55◆煤气增容费31.9275923.783三通一平费31.9231910.00◆临时道路31.92963.00◆临时用电31.921284.00◆临时用水31.92642.00◆场地平整31.92321.004临时设施费31.921605.00◆临时围墙31.92642.00◆临时办公室31.92963.00三主体建筑工程费31.9224,114755.461基础工程费31.921,30941.022结构工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主体安装工程费31.925,044158.031水卫消防工程31.921,21838.172采暖工程31.921,55248.623电气照明工程31.922,27471.24五社区管网工程费31.924,208131.841室外给排水系统31.9279825.002室外采暖系统31.9247915.003室外高低压系统31.921,56849.11①高压设备31.9249015.35◆高压环网柜31.92862.69◆柴油发电机组31.922949.21◆变压器31.921103.45②低压设备31.921,07833.76◆低压配电柜31.9244013.78◆动力配电箱31.9236011.28◆电表箱31.92501.57◆照明配电箱31.9260.17◆泵类配电箱31.92130.41◆各类检测箱31.92270.85◆户配电箱31.921825.714室外消防系统31.9231910.005室外智能化系统31.921,04532.72◆国产楼宇对讲31.922136.66◆进口家庭防盗报警31.922738.56◆进口闭路监控系统31.9231910.00◆感应式IC卡停车\门禁31.92501.57◆消防报警对讲31.92200.63◆进口背景音乐100.31◆自动抄表系统31.921605.00六园林环境费31.922,46677.261环境设计费31.921605.002绿化建设费31.9249015.353建筑小品31.921755.48◆项目标志150.47◆小品（含雕塑等）401.25◆喷泉及水景31.92351.10◆花池31.92250.78◆座椅150.47◆花盆/垃圾桶等31.92150.47◆小区入口300.944道路广场建造费95830.005围墙建造费2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套设施费31.9291228.581游泳池31.921203.762会所31.9239512.363幼儿园31.9232310.114公交车站31.92250.785网球场31.92501.57八开发间接费31.924,664146.111工程管理费31.921,00431.47◆行政费用31.9285026.63◆标底审查费31.92371.15◆工程预算定额测定费31.92220.69◆工程质量监督费31.92662.07◆安全监督费31.92290.922利息31.9279825.013营销费用31.921,73654.394物业完善费31.9282525.845不可预见费31.923009.40开发成本合计31.9252,6111648.21可售面积单位成本31.5652,6111667.01九期间管理费31.922,00062.661管理费用31.921,10034.462销售费用31.9290028.203财务费用31.92项目总投资31.9254,6111710.86税务分析：项目所在地房地产开发税收政策营业税：按营业收入*5%计缴；（本项目所缴营业税额20%抵作地价）城建税：按营业税*7%计缴教育费附加：按营业税*3%计缴堤防费：按营业税*1%计缴副食品价格基金：按营业收入*1‰计缴地方教育费：按营业收入*1‰计缴所得税：按利润总额*33%计缴；（本项目自2002年起享受二免三减半优惠政策）土地增值税：暂未征收契税：按土地成交价格*4%计缴印花税：按建筑承包合同、购销合同合同金额*0.3‰计缴具体情况见下表：税项税率%计税依据或应税所得预计税额计算说明1、地价票据合法性情况合同中关于票据之规定情况：合同中已明确按付款进度提供合法票据2、预计税额情况营业税5%营业收入2,778营业收入*5%*80%其中：售楼营业税5%营业收入2,778营业收入*5%*80%合作建房营业税城建税7%营业税额194营业税额*7%教育费附加3%营业税额83营业税额*3%地方教育发展费1‰营业收入69营业收入*1‰副食品价格基金1‰营业收入69营业收入*1‰堤防费1%营业税额28营业税额*1%土地增值税（费）30%-60%土地增值额暂未收印花税0.3‰建筑承包合同、购销合同9合同金额*0.3‰契税4%成交价208出让地价*4%企业所得税33%应纳税所得额476.01本项目享受三免两减优惠政策3、项目税收优惠政策情况1、所得税按合同约定,政府承诺自2002年起享受两免三减的优惠政策2、营业税按合同约定,政府承诺我方缴纳营业税额的20%可抵地价款经济效益分析武汉市解放大道香港路口万科广场电话60页共74页项目投资回报预测经济指标单位数值(元/平方米)项目总金额(万元)备注销售收入220069444直接成本1648.2152611总投资1710.8654611毛利率%19.519.5税前利润361.3711535税后利润346.4611059销售净利率%15.915.9投资回报率%20.220.2内部收益率%47.847.8投资收益测算规划指标用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）住宅26.6230.36多层住宅26.6230.36高层住宅公建1.381.56经营性1.2非经营性0.36成本测算总金额（万元）单价（元/平方米）一、制造成本小计526111648.211、土地成本6706210.092、前期工程费4496140.853、基础设施费6674209.094、建安工程费29158913.475、配套费91228.586、开发间接费4664146.11二、期间费用200062.66总计546111710.86投资收益测算总金额（万元）单价（元/平方米）备注1、销售收入6944422002、直接成本526111648.213、总投资546111710.864、项目利润13535424.035、毛利率19.519.56、期间费用200062.66其中：营销费用90028.20管理费用110034.467、利息支出79825.018、税前利润11535361.379、税后利润11059346.4610、销售净利润15.915.911、总投资回报率20.220.212、启动资金945213、最大资金占用10406各期利润结算情况经济指标2002年2003年2004年合计结算面积（平方米）13530012400056300315600单位售价(元/平方米)1987234324002200单位利润（元/平方米）170512428350利润（万元）23036346288511535敏感性分析成本二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元/m2)16671581149417551843总投资5461151882491505738260149项目利润135351626318995107637996税后利润11059137071635883695683销售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%销售净利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%总投资回报率20.2%27.8%36.8%13.9%8.6%获利指数71.101.06内部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%销售价格一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元/m2)22002090198023102420营业收入6944465972625007291676388项目利润135351021669141682220125税后利润11059784746501424017437销售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%销售净利率15.9%11.9%7.4%19.5%22.8%总投资回报率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%获利指数51.201.26内部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%容积率三、容积率的影响规划容积率容积率(1)容积率(2)容积率1.140.981.30可售面积315600279300360400营业收入694446212976654总投资546115040960456项目利润135351076914557税后利润11059867011928销售毛利率19.5%17.3%19.0%销售净利率15.9%14.0%15.6%总投资回报率20.2%17.2%19.7%获利指数5内部收益率47.8%42.5%43.2%项目资金预测资金投入计划（见现金流量表）资金回款计划（见现金流量表）现金流量表项目2001年2002年2003年2004年合计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、现金流入销售面积（m2）19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00031,00029,24027,04015,9602,660-315,600平均售价(元/m2)1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,3402,3902,4002,4002,4002,200销售额3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,2547,4097,0186,4903,830638-69,444回款额2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444小计2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444现金流入现值NPV57,942.33二、现金流出1、付地价款2,0461,5601,2801,0407806,7062、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1001,5251,01641,2413、开发间接费3203803803803803803803803803803803402044,6644、期间费用801401401451451501501501501501501501501502,0005、营业税及附加17227633131332133634535233330818230-3,2996、所得税--15015015026476小计-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,9754,7623,9634,0483,7861,8551,04258,385现金流出现值NPV50,269三、净现金流量--3,946-3,620-2,812-282,6581,7142,7553,0093,2242,6013,1722,600842-259-85111,059四、累计净流量--3,946-7,566-10,378-10,406-7,748-6,034-3,279-2702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均资金占用5,4736,86767**六、资金成本3524424798七、内部收益率IRR47.8%八、获利指数现金流入现值/现金流出现值1.15九、资金峰值比例资金峰值/（总开发成本+期间费用）0.19十、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额0.84十一、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金1.17可行性研究报告-PAGE76-资金需求及解决方法，项目启动资金缺口9412万元，解决方式如下：金融机构贷款；总部结算中心贷款；管理资源配置虑到本项目的特殊性，即各种手续包括规划、工程、销售等均在东西湖区办理，本项目拟按照“大项目、小部门”（注：引自《设计工程部合金行动执行计划报告》）的标准进行配置；配置项目经理1名、项目经理助理1名、设计组（2人）、工程组（7人）、成本组（2人）、公共事务组（2人）；以上人员除项目经理外，其他需从社会上招聘。项目经理设计组（2人）项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）项目优势武汉整体住宅开发水平相对落后，缺乏竞争力，而我们可以融入万科12年的专业开发经验和资源及品牌，塑造优质住宅；由于经济适用房的过度开发以及土地出让的不规范，武汉的房价长期处在与经济发展水平不相符的低价位，目前正向合理水平回升，万科目前进驻，将可以抓住机会，创立品牌，利于在今后占领市场；产品定位为大规模、高品质的中档住宅，准确地弥补东西湖区域的市场空档；拿地方式上充分利用万科品牌、商誉，采取与政府合作，法律风险低。景观优势：项目处于武汉金银湖度假生态区内，滨湖、风景优美；项目所处的东西湖区是武汉规划的重点建设新经济增长带及城市改造、导入旧城区人口的区域；政府希望藉万科开发带动区域发展，对万科进驻非常欢迎和支持，在税务、规划方面给予优惠；常青花园的开发启动了东西湖区域人气，使武汉人接受了城郊居住的模式。项目劣势万科在已开发过项目的城市甚至成都均有很强的品牌号召力，但在武汉还未被客户和政府认可，相反，万科广场项目还在一定程度上造成了反面影响；初期由于距离偏远、公交少，需要造势、加大宣传；常青花园凭借完备的交通、成熟的社区及将来地铁开通，将成为我们强劲的竞争对手；万科首次开发以“湖景”楼盘，需要新思路。结论及建议本项目具有“相对专业优势”和“市场产品空缺”及“滨湖风光”这三大优势，十分难得。从市场和投资回报角度分析，都是可行的。建议准予立项。能够发挥出万科开发的专业水准并在此基础上创造性地规划、营销和施工组织，保持创新，是我们克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。附件：1、HYPERLINK《武汉市城市总体规划》2、HYPERLINK《武汉市十五规划》3、HYPERLINK《东西湖区概况及规划》武汉市城市总体规划根据1999年国务院批复《武汉市城市总体规划(1996-2010)》，武汉市城市建设将控制旧城的开发力度，按照多中心组团式进行布局，优化完善核心区的功能，发展主城边缘组团，改善主城的整体环境，将武汉市建设成为具有滨湖滨江特色的现代化城市。（主城的范围）市域城镇体系规划的基本方针是形成以主城为核心，城镇地区为主体的多层次网络状城镇体系，第一级为主城，第二级为阳逻、宋家岗、蔡甸、常福、纸坊、金口等7个重点镇和纱帽、吴家山、黄陂城关、新洲城关等4个区城关镇；主城集中体现武汉作为现代化国际性城市和中国中部地区经济、金融、贸易、科教、和信息中心的主要功能，重点强化第三产业，第二产业逐步向外围地区转移，城关镇将进一步承担疏散主城人口，截留农业人口的功能，成为主城产业转移与乡镇企业发展的基地。主城规划：由于长江、汉水的分隔，主城已形成汉口、汉阳、武昌相对独立的城市格局。利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心片区，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心片区、综合组团之间以轨道交通线，快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团市”（核心区的范围）汉口地区江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。汉阳地区包括晴川片区和十升、四新、沌口等3个总和组团，重点发展汽车工业，港口和旅游等职能。规划常住人口76万，其中中心片区14万，综合62万。武昌区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、扬园5个中心片区，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产品及旅游等职业。规划常住人口204万，其中核心区4万，中心片区80万，综合组团120万。规划到2010年，主城人均居住面积达12平方米，居民住宅总量达1.26亿平方米。规划建设常青、后湖、站北、长丰、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐东路、关山等大型居住新区，完善建设核心区、中心片区的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。至2020年，核心区、片区、综合组团的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：规划道路系统注重汉口、汉阳、武昌自成体系，采取放射路为主，环形和方格网相结合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4个级别构成，主城快速路网由3条环路以及向外连接各国道、省道的10条主要放射线组成。主城交通体系以加速轨道交通为主，常规地面交通为主体，重点解决核心区、中心片区及过江问题，并建设多座跨江大桥和过江隧道。8、近期城市建设重点为改善旧城环境，大力启动以“一心五区两城”为主的城市新区开发建设，做好城市中心区跨江发展的规划建设准备工作。“一心”为：以商贸、金融、商住和21世纪武汉行政中心为重点的王家墩商务中心（规划用地7.4平方公里），“五区”为以高新技术发展和科教基地为主的东湖高新技术产业开发区，以轿车及相关产业和高新技术产业为主的武汉经济技术开发区，以21世纪武汉国际博物馆中心和新型居住、社区服务为重点的四新新区，以新型居住和社会服务为重点的后湖新区以及以南湖新区，“两城”以港口运输、能源基地和出口加工业为重点的逻阳新城，以新型居住、食品加工业和大市场为重点的吴家山城镇。“一心五区两城”的布局选址遵循了三镇均衡发展，城乡一体发展的原则，最大程度的发挥武汉空间资源整体利益。HYPERLINK返回武汉市十五计划城市布局：初步构筑现代城市空间布局和功能分布，推进城乡一体化发展，提升中心城市的综合服务和辐射功能，形成都市繁荣圈、都市实力圈、都市辐射圈。都市繁荣圈（二环以内）重点推进商贸金融区、都市景观区的建设，强化服务功能，降低人口密度改善居住条件在都市实力圈（二环至外环）重点布局高新技术产业、现代制造业、都市加工业、现代物流业、新业态商业、都市型内农业和大型批发市场群、综合交通枢纽设施等，按照主城的标准，加快交通、信息、给排水、能源和生态功能用地等基础设施建设。以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为核心，组团式推进产业的聚集升级和空间的辐射扩散，形成全市经济发展最快、活力最强、规模最大的新的经济增长带，以外环线为纽带，在市郊和远城区重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。基础建设：加快城市快速网路建设，改造畅通一环、启动二环、续建三环、贯通外环。建成阳逻长江大桥，启动天新洲长江铁路公路两用大桥；建设并完善由市中心通往外环及市郊的6条快速通道，实现主要出口通道高速化，国道、省道干线和市区至市郊公路高等级化，与封闭环路共同构成环网相连、节点畅通的城市快速路网。配合城市快速路网建设，调整优化主城主、次干道和支路网络结构，建设、改造20余条主、次干道和支路，新建、改建4条由三环至外环的连通道。启动轨道交通建设，规划地铁建设全长37公里的武汉地铁一号线正在进行紧张的筹备，从武汉天河机场——武昌武泰闸，与之配套的过江隧道也在进行论证和筹备。房地产：加强土地开发的管理，建立并逐步完善土地“预征”制度和储备制度，强化政府对土地一级市场的垄断，加强政府对土地供给总量的调控能力，积极推进城市土地资源的整体开发和综合运用。配合旧城区成片改造，疏解旧城人口密度，创新城市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取5年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右，城镇居民人均住房建筑面积达到24平方米。重点续建完善常青花园、南湖花园等大型居住区，开发建设后湖、四新等居住新区，加快罗家港、关山、长丰等一批新型居住区建设。阳逻、吴家山、纸坊、常福、前川、蔡甸、邾城、纱帽8个卫星城将成为农村人口转移的主要地区。2001年十大重点工程：加快两区一园的建设，加快阳逻新港建设、启动“武汉外滩”建设工程、建设武汉中山广场、加快基础建设（绕城公路、轻轨一期：古田——二桥，二期过江沿中山大道）、加快房地产业的发展（全年完成住宅投资100亿，竣工面级500万）、推进新江汉大学建设、初步建成武汉体育中心主体工程HYPERLINK返回东西湖区概况及规划东西湖区位于武汉西大门，地理位置优越，区内的台商投资区已形成较为鲜明的产业特色，东西湖全境三面环水，自然地势四周高中间地，呈蝶形分布。在未围垦前，每到汛期，由于地势低洼，区内雨水淤积，加之长江水通过河流倒灌，形成一片汪洋。国家为彻底改变东西湖现状，于1957年修建大围堤（现称府河堤或东西湖堤），建设东西湖农场，大围堤与汉江干堤和张公堤连接，阻挡来自各方的洪水。因围垦时，以垦区内的巨龙岗、谢家塆及吴家山三点所形成的连线，线东为东湖，线西