房地产行业购房杠杆政策的历史演绎

证券研究报告证券研究报告房地产购房杠杆政策的历史演绎房地产开发 增持(维持)房地产服务 增持(维持)研究员 陈慎SACNo.S0570519010002 房地产开发 增持(维持)房地产服务 增持(维持)研究员 陈慎SACNo.S0570519010002 chenshen@SFCNo.BIO834 +(86)212897研究员 刘璐SACNo.S0570519070001 liulu015507@SFCNo.BRD825 +(86)212897研究员 林正衡SACNo.S0570520090003linzhengheng@SFCNo.BRC046 +(86)212897联系人 陈颖SACNo.S0570122050022+(86)7558249238823年下半年,81.购房杠杆限制的宽松历史鲜见，更显力度，我们预计其市场激活效用值得期待；2.购房杠杆调整对于改善需求的影响更显著；3.全国：购房杠杆限制政策的历史演绎08年以来的四轮完整地产周期中，每轮的宽松都配有横跨货币、需求端、周期（4年1月-9年1月，呈现流动性、需求杠杆、供给杠杆三930政策出台后，108pct至-2%，15330发酵，次月起销售面积开启了一轮持续27个月的同比正增长周期。

华泰证券研究所分析师名录城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度较高

房地产开发 房地产服务策调整次月（4年0月，深圳新房即实现销售面积同比回正，北京也在330930投资建议股开发：城建发展、华发A越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

(%) 沪深300114(4)(11)(18)Aug-22 Dec-22 Apr-23 Aug-23资料来源：Wind重点推荐股票名称股票代码目标价(当地币种)投资评级城建发展600266CH9.03买入华发股份600325CH13.44买入建发股份600153CH17.45买入滨江集团002244CH13.78买入万科A000002CH19.04买入金地集团600383CH9.86买入新城控股601155CH21.78买入越秀地产123HK11.70买入建发国际集团1908HK25.62买入华润置地1109HK44.89买入中国海外发展688HK26.33买入龙湖集团960HK25.12买入中海物业2669HK12.50买入保利物业6049HK56.85买入华润万象生活1209HK47.47买入滨江服务3316HK30.18买入招商积余001914CH18.98买入万物云2602HK39.58买入资料来源：华泰研究预测正文目录“认房不认贷”与地方降首付并行，购房杠杆松绑成为着力点 3全国：购房杠杆限制政策的历史演绎 4购房杠杆限制政策的变化：中央明文指导下的宽松仅发生于2014-2016年 4基本面对购房杠杆限制放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更强 6城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度更高 7地方购房杠杆政策空间主要在一线城市 7一线城市对杠杆限制放松政策整体敏感，北京和深圳表现更为突出 8投资建议 14风险提示 17“认房不认贷”与地方降首付并行，购房杠杆松绑成为着力点步入23年下半年,房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实操指引层面延展。24日,727日晚，中国建设报公众号发布消息，近日住建部倪虹部长在企业座谈会上对于具体的需求端支持政策有更为详实的指引，具体包4、推动房贷实施“认房不认贷”政策；5、继续做好保交楼工作。其中最值得关注的是购房杠杆限制的宽松。37日和320%30%25图表1：23年7月以来部委以及地方政府购房杠杆限制调整政策日期部门文件政策具体内容2023/07/24国务院中央政治局会议房地产市场供求关系发生重大变化，首提适时调整优化房地产政策，以适应新的房地产供求关系2023/07/27住建部企业座谈会地产业支柱地位；2、大力支持刚性和改善性需求；3、降低首套住房实施“认房不认贷”政策；5、继续做好保交楼工作2023/08/03郑州关于进一步促进我市房地产落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合市场平稳健康发展的通知评估情况及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策,暂停执行住房限售政策2023/08/17南昌促进我市房地产市场平稳健30%康发展的若干政策措施的通行二手房“带押过户”知2023/8/23太原关于促进房地产市场平稳发在太原市购买新商品房，按有关政策下限执行首套房和二套房最低按展的若干措施揭贷款首付比例和贷款利率。支持居民换购住房退还个人所得税2023/8/25住建部、央关于优化个人住房贷款中住居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房行、金管局房套数认定标准的通知的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱资料来源：政府官网，华泰研究由此可见，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一。历史上购我们有以下几点结论：的一次宽松历史来看（214年9月-26年2月，基本面对购房杠杆限制放松的敏感度的父母为子女购房的需求，均以改善型需求为主。全国：购房杠杆限制政策的历史演绎购房杠杆限制政策的变化：中央明文指导下的宽松仅发生于2014-2016年购房杠杆限制政策主要有认房认贷政策以及首付比例相关政策。尽管从实操层面，这部分20102014认房认贷政策层面，201052014首付比例政策层面，2010-2011年，国务院连续发布国十一条、新国十条、新国八条，将60%。2015-2016年全国性下调首付比例，330政策将二手房40%。20151020162月，非限购城市首套房最低首付比例分别调整到2.5和2成。图表2：全国性认房认贷政策有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（认房）（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（认贷）（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。2010年5月有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（认房）（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（认贷）（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。2014年9月30日 放松 央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。资料来源：政府官网，华泰研究图表3：全国性首付比例政策时间方向政策2010-01收紧国十一条：抑制投资性购房需求，二套首付比例下限40%2010-04收紧新国十条：实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套首付比例下限50%2010-09收紧929新政：二套房认房又认贷，叫停三套房贷款，即二套首付比例和利率收紧2011-01收紧新国八条：二套首付比例下限60%2015-03放宽330新政：二套房首付比例降至40%2015-10放宽央行、银监会：在不实施“限购”城市首套房首付最低比例下调至25%2016-02放宽5个百分点资料来源：政府官网，华泰研究08年以来已走过的四轮完整地产周期中，每轮的宽松周期都配有横跨货币、需求端、供给端的一揽子政策。通过上述相关政策梳理，全国性放松购房杠杆限制的政策仅出现于第三轮周期（2014年1月-2019年11月）的宽松阶段。130%110%90%商品房销售面积当月同比第三轮周期70%130%110%90%商品房销售面积当月同比第三轮周期70%50%30%10%-10%-30%-50%08-0208-0708-1209-0509-1010-0310-0811-0111-0611-1112-0412-0913-0213-0713-1214-0514-1015-0315-0816-0116-0616-1117-0417-0918-0218-0718-1219-0519-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-07（0/21/1（01/121/108-0208-0708-1209-0509-1010-0310-0811-0111-0611-1112-0412-0913-0213-0713-1214-0514-1015-0315-0816-0116-0616-1117-0417-0918-0218-0718-1219-0519-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-07资料来源：Wind，华泰研究第三轮宽松周期的政策存在如下特点：行业政策角度，供给端政策先行（房地产再融资开闸，需求端政策并行两大主线：、棚改货币化；2、大面积放松限购（30城）限贷（930、330、159162月四次下调首付比例；货币政策角度，此次宽松幅度仅次于8于行业政策。整体而言，这一轮放松政策呈现三维齐升的特点：流动性、需求杠杆（限购限贷放松松绑一二线城市杠杆，棚改货币化打开三四线杠杆空间（）明显放宽。横向比较几轮周期的政策组合拳，我们认为对于房地产基本面而言，影响更为突出的是需求杠杆限制的宽松。图表5：第三轮宽松给周期一揽子政策政策类别 时间 政策货币政策降准降息2015-02~2016-022014-11~2015-10大型机构累计下调300BP累计下调165BP需求端政策信贷政策2014-05央行：支持首套房贷（房贷利率2014-09930新政：认贷不认房首付比例）2014-11各地放松公积金政策2015-03330新政：二套房首付比例降至40%2015-09央行、银监会：在不实施“限购”城市首套房首付最低比例下调至25%2016-02央行：下调首付比例，非限购城市首套房原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点税收政策2016-02<=901%>901.5%<=901%>90平方米，减按2%的税率征收契税。棚改政策2014-07国开行棚改贷获央行1万亿再贷款2014-12央行通过PSL为棚改提供1万亿资金额度2015-03两会：加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，提出棚改货币化2015-07国务院：3年改造1800万套棚改住房限购政策2014-0929城全面取消限购中央定调2014-03两会：针对不同城市情况分类调控2015-03两会：支持居民自住和改善性住房需求2015-12政治局/中经会：消化库存2016-03两会：支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解库存2016-04政治局：消化库存供给端政策融资房企拿地2015-082016-04取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求国土部：逐步减少新增建设用地计划，控制建设用地强度资料来源：央行，政府官网，华泰研究基本面对购房杠杆限制放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更强从全国数据来看，销售对于购房杠杆限制政策变化较为敏感。14年930政策出台后，108pct至153302015427个月的同比正增长周期，从同比数据触底到触顶的持续时间来看，销售面积、土地购置面积、新开工面积、竣工面积、房地产22454408年以来最长的一轮上行周期。图表6：商品房月度销售额及销售面积同比增速月度销售额（亿元） 房地产销售面积同比增速（右轴）0

央行喊话支持合理住房贷款需求；地方陆续放松限购

14年“930”支持合理房贷需求

“330”组合政策，下调二套房首付比例

下调非限购城市首付比例

25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%14-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-12开启6次降息，5次降准周期14-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-12资料来源：Wind，华泰研究图表7：第三轮周期中房地产指标触底和触顶时间指标 触底月份 数值 触顶月份 数值同比数据上行时间（月）商品房销售面积同比2014-07-16.35%2016-0444.07%22土地购置面积同比2014-11-65.93%2018-0844.74%45新开工面积同比2014-11-31.22%2018-0729.44%44竣工面积同比2015-08-25.54%2016-0729.96%11房地产投资同比2015-11-5.11%2016-1013.45%11资料来源：Wind，华泰研究图表8：四轮周期房地产指标同比触底至触顶时间（月）轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮商品房销售面积 土地购置面积 新开工面积 竣工面积 房地产投资911111212121212121212121315151718224445454035302520151050资料来源：Wind，华泰研究城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度更高地方购房杠杆政策空间主要在一线城市201486个，调整“认51209截至报告发布期，我们统计的一二线城市首付政策，目前仅北京、上海执行严格的认房又认贷政策，即已有一套房子或者有一次贷款记录就会被认定为2套，其他城市中：4（70%80%，无房但有贷款记录的购房者购买普宅和非普宅首付比例分别降至%和%，有2到3成的下浮空间；长沙、厦门、福州、石家庄四城不仅将无房但有贷款记录的购房者视同首套，对于有房无贷的购房者也设置了介于首套和二套标准中间的首付标准；其他城市基本只对有房且有贷的购房者执行二套首付政策。1630%20%30%。从各地执行情况来看，除了一线城市以及杭州，大部分城市已经按照底限要求执行，差距主要体现在二套房首付比例要求。我们认为，从政策空间来看，弹性最大的是一线城市二套房认定以及首付比例，因此，一线城市房地产景气度对购房杠杆限制放松的敏感度在当下更值得关注。图表9城市无房无贷无房有贷有1房无贷有1房有贷已还清有1房有贷北京普35%、非40%普60%、非80%上海35%普50%、非70%深圳30%普40%、非60%普70%、非80%广州30%普40%、非70%普50%、非70%70%杭州30%40%天津30%40%武汉二环内30%二环内40%长沙30%35%40%厦门30%40%50%福州30%20%40%50%石家庄30%40%50%成都一二圈层+高新30%；三圈层20%一二圈层40%、三圈层30%、高新50%合肥非限购区20%；限购区30%非限购区30%；限购区40%宁波非限购区20%；限购区30%非限购区30%；限购区40%青岛非限购区20%；限购区30%非限购区30%；限购区40%南京30%40%苏州30%40%无锡30%40%济南30%40%沈阳二环内30%；二环外20%二环内40%；二环外30%郑州20%40%南昌20%30%西安小于144平30%小于144平40%；大于144平50%重庆30%40%大连30%40%昆明20%30%贵阳20%30%太原20%30%资料来源：地方政府房管局，华泰研究一线城市对杠杆限制放松政策整体敏感，北京和深圳表现更为突出20142015大全国性政策，前者“认贷不认房”的调整将北京、上海、深圳部分改善需求的首付比例73636-74成。图表10：一线城市认房认贷政策变化一览城市时间方向政策文件北京2010/5/26收紧认房认贷，首套30%，二套60%全国2013/4/8收紧30%60%70%中国人民银行营业部关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知2014/9/30放松认贷不认房、首套30%全国2015/3/30放松认贷不认房、二套40%全国2016/9/30收紧认房不认贷、首套35%、二套50%北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知2017/3/17收紧认房认贷、首套35%、二套60%关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知上海2010/5/26收紧认房认贷全国2013/11/8收紧认房认贷，首套30%，二套70%进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施2014/9/30放松认贷不认房、首套30%全国2015/3/30放松认贷不认房、二套40%全国2016/3/25收紧认房认贷、首套30%、二套50%关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见2016/11/28收紧认房认贷、首套35%、二套50%关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知深圳2010/5/26收紧认房认贷全国2013/10/31收紧认房认贷、首套30%、二套70%关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知2014/9/30放松认贷不认房、首套30%全国2015/3/30放松认贷不认房、二套40%全国2016/3/25收紧认房认贷、首套30%、无房有贷40%深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见2016/10/4收紧30%50%70%《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》广州2010/5/26收紧认房认贷全国2010/10/15收紧首套30%、二套50%关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见2011/2/23收紧首套30%、二套60%关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见2014/9/30放松认贷不认房、首套30%全国2015/3/30放松认贷不认房、二套40%全国2016/10/4收紧认贷不认房、首套30%、二套70%《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》2017/3/17 收紧认房认贷、首套30%、无房有贷40%、有房无贷广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知50%、二套70%资料来源：北京、上海、深圳、广州住建局，华泰研究政策对成交的传递快速并有效，尤其是二套房贷政策从四城月度成交数据走势来看，两次的购房杠杆宽松都迅速传递到销售层面，但城市表现也有一定分化。新房方面：-5.4%-40.4%38.0%pct，广州则在政策出台月销售面积同比增速1019.1pct。整体而言，对于认房认贷政策的调整，一线城市敏感度也有差异，政策发布次月，深圳即实现销售面积同比回正，北京也在发布的第二月实现正增长。但上海和广州对此的敏感度2014Q425.6%66.9%（较前一季度增速提升6、pct，而上海和广州为-%和%（较前一季度增速分别下降4和增长pct33093033020.0%45.3%56.660.634月有所回落，56.5%20.0%136.3%55.5、62.9、32.654.4pct。14-0114-0314-0514-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-11图表11：北京新房月度销售面积同比 图表12：上海新房月度销售面积同比160140北京同比增长160140北京同比增长200%150%120100 100%80 50%600%4020-50%0 -100%资料来源：Wind，图表13万方9080706050403020100深圳同比增长350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%250上海同比增长200%200150%100%15050%1000%50-50%0-100%资料来源：Wind，图表14万方1800广州同比增长100%80%60%40%20%0%-20%-40%14-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-11图表15：一线城市新房季度销售面积同比增速北京 上海 深圳 广州2014Q32014Q4增速差64.6pct-7.4pct82.9pct4.9pct2015Q12015Q2增速差55.5pct62.9pct 54.4pct资料来源：Wind，华泰研究2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4图表16：北京新房季度销售面积同比 图表17：上海新房季度销售面积同比400北京同比增长400北京同比增长100%350 80%300 250 200 150 100 50 0 资料来源：Wind，图表18万方0同比增长150%100%50%0%-50%-100%积同比房季度销售面深圳600上海同比增长5000140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：Wind，图表19万方4504000广州同比增长80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4资料来源：Wind， 资料来源：Wind，2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4二手房：二手房方面，上一轮认房认贷政策调整对四城的成交量没有出现立竿见影的效果。政策出台次月北上深广销售套数同比增速分别为-23.9%-36.1%-39.6%和-3.9-4.4和+6.6pct2014Q4同比增速分别为-0.7%-5.1%2.7%-43.4%8.2pct27.3、35.648.6pct。330930政策。330政+29.9%+26.3%+56.2%、19.825.926.97.8pct127.3%161.4%183.5%，12.2%101.7、153.8、18.0pct。14-0114-0314-0514-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-11图表20：北京二手房月度销售面积同比 图表21：上海二手房月度销售面积同比40,000040,0000销售套数（套）同比140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：Wind，图表220销售套数（套）同比250%200%150%100%50%0%-50%-100%60,000销售套数（套）同比200%50,000150%40,000100%30,00050%20,0000%10,000-50%0-100%资料来源：Wind，图表2316,00014,00012,00010,0008,0006,0004,000销售套数（套）同比2,0000120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%14-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-11整体而言，一线城市在330政策后开始真正全面回暖，我们认为一方面源自改善需求在一14宽松以及其他一揽子政策的加入，也进一步强化了直接降低二套房首付比例对市场的提振作用。而在上一轮周期中，新房市场对政策的反应要快于二手房，但从长期的维度，政策对二手房成交的影响更大。图表24：一线城市季度二手房销售面积同比增速北京 上海 深圳 广州2014Q32014Q4增速差27.3pct35.6pct -8.2pct2015Q12015Q2增速差101.7pct153.8pct 18.0pct资料来源：Wind，华泰研究图表25：北京二手房季度销售面积同比 图表26：上海二手房季度销售面积同比0销售套数（套）同比150%100%50%0%-50%-100%资料来源：Wind，图表2745,0000销售套数（套）同比150%100%50%0%-50%-100%资料来源：Wind，图表2745,0000销售套数（套）同比250%200%150%100%50%0%-50%-100%140,000销售套数（套）同比200%120,000150%100,000100%80,00050%60,00040,0000%20,000-50%0-100%资料来源：Wind，图表2840,000销售套数（套）同比35,0000120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4房价的修复需要等待销售量走出稳定抬升趋势之后2014Q4-2015Q1这一阶段都处于筑底阶段，新房方面，北、上、930政策出来后并未改变其趋势，33016Q2。而在上一轮的表现中，销售最为亮眼的深圳，其房价也有最为强势的表现。整体而言，房价的修复需要等待销售量走出稳定抬升趋势之后。图表29：一线城市新房价格同比 图表30：一线城市二手房价格同比北京 上海深圳 广州北京 上海深圳 广州0

70北京 上海深圳 广州北京 上海深圳 广州5040302010014-0114-0314-0514-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-112014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q414-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-11投资建议房地产政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。A4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。图表31：重点公司推荐一览表收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入7.529.0316,969-0.410.430.800.96-18.3417.499.407.83华发股份600325CH买入10.5213.4422,2731.221.281.431.638.628.227.366.45建发股份600153CH买入10.9017.4532,7562.092.302.643.075.224.744.133.55滨江集团002244CH买入10.2913.7832,0171.201.451.762.048.587.105.855.04万科A000002CH买入13.4419.04160,3491.901.902.042.177.077.076.596.19金地集团600383CH买入7.329.8633,0471.351.371.521.665.425.344.824.41新城控股601155CH买入13.8121.7831,1500.621.832.422.6322.277.555.715.25越秀地产123HK买入9.2511.7037,2351.281.021.121.286.628.317.576.62建发国际集团1908HK买入19.8025.6236,5472.432.753.604.337.476.605.044.19华润置地1109HK买入31.8544.89227,1203.944.214.674.907.416.936.255.96中国海外发展688HK买入15.6626.33171,3972.132.272.593.016.746.325.544.77龙湖集团960HK买入16.4425.12108,3683.883.253.413.723.884.644.424.05中海物业2669HK买入9.0912.5029,8780.390.500.640.8123.3118.1814.2011.22保利物业6049HK买入39.3556.8521,7742.012.523.183.8917.9414.3111.349.27华润万象生活1209HK买入34.0047.4777,6050.971.261.612.0232.1324.7319.3615.43滨江服务3316HK买入19.2830.185,3291.491.872.413.0411.869.457.335.81招商积余001914CH买入15.6318.9816,5730.560.730.881.0527.9121.4117.7614.89万物云2602HK买入27.1039.5831,9371.281.672.052.4619.4014.8712.1210.10资料来源：Bloomberg，华泰研究预测图表32：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)华发股份(600325CH)

携手越秀获取北京核心资源，彰显市场影响力731（即海淀四季青地块3923-25EPS0.43/0.80/0.962023PE12“一区一策”、城中村改造等多项正面催化，我们认为公司合理2023PE219.03元（7.10元）1PB，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023年07月31日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):合作获取北京资源，彰显市场影响力拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级71112823-25EPS1.28/1.43/1.6323PE6.3（Wind一致预期23PE10.513.44元，维持“买入”评级。风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年07月12日点击下载全文：华发股份(600325CH,买入):继续增仓上海，销售增速行业居前股票名称 最新观点建发股份(600153CH)滨江集团(002244CH)万科A(000002CH)金地集团(600383CH)新城控股(601155CH)越秀地产(123HK)建发国际集团(1908HK)

结算节奏影响净利，销售继续高增长428日发布一季报，2023Q11674.6亿元（YOY+11.2%）8.0亿元（YOY-22.7%）2023-2025EPS分2.30/2.64/3.0723年WindPE23年地产8.6xPE（15%）6.9xPE（28%）17.45元（前值：17.39元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):结算节奏影响净利，销售继续高增长归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级428415.037.4（39.3亿元23Q1实现营收1.9+6%.6+4%25年EPS为./.7/2.04元（23/241.44/1.66元）23PE（Wind一致预期）6.8倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的23PE9.513.78元（13.2310.522PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):业绩增长潜力充沛，经营表现积极归母净利稳健，维持A股“买入”评级428日发布一季度报，2023Q1684.7亿元（YOY+9.3%）14.5亿元（YOY+1.2%）2023-2025年归母净227/243/259（000002CH）2023PE9.54x（Wind），202319.04（220240%A40%，12.97港币（13.80港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):净利稳健，大举补充核心区域储备减值影响净利，重启扩储聚焦深耕金地集团发布22年年报和23年一季报，2022年实现营收1202.08亿元（yoy+21.14%），归母净利61.07亿元（yoy-35.09%），扣非净利56.96亿元（yoy-33.89%）。2023Q1143.66亿元（yoy+7.52%）5.08亿元（yoy-18.89%）。因债券市场波动影响公司扩储节2023-2025EPS1.37/1.52/1.66元（2023-20242.14/2.26元）23年WindPE7.2237.2PE9.86元（12.10元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：金地集团(600383CH,买入):减值影响净利，重启扩储聚焦深耕归母净利回升，商业稳健增长428日公司发布一季报，2023Q1162.5亿元（YOY-13.0%），6.6亿元（YOY+29.3%）2023-2025EPS1.83/2.42/2.6324年WindPE9249PE21.78元（22.51元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):归母净利回升，商业稳健增长销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”825日发布半年报，23H1321.0+2.6%21.5+0.8%17.8%3.4个百分点。2023-25E4110/4519/5169百万元（4113/4741/5283百万元），同时30%2023-25EEPS1.02/1.12/1.2823PE8.0倍（Wind一致预期），考虑到公司积极且持续23PE1011.70港币（15.16港币），维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2023年08月26日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):充裕现金强化投资能力1H23：经营业绩持续兑现；维持“买入”1H232443712.8+52%。2023-25EEPS2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）2023EPE7.5（Wind一致预期2023EPE8.725.62港币（前值：25.52港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2023年08月26日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，拿地保持高强度股票名称 最新观点华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)龙湖集团(960HK)中海物业(2669HK)保利物业(6049HK)华润万象生活(1209HK)滨江服务(3316HK)

FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持“买入”22年度业绩：22营收同比-2.4%2071亿元，核心净利润同比+1.5%270-0.8pct26.2%2023-2025EPS4.21/4.67/4.90（2023-2024E元2023EPE7.8（Wind一致预期）2023EPE9.4倍，44.89港币（前值：44.29港币），维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年03月31日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期22FY业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入”2022180326%23342%2.2pct21.3%。考虑结转情况，我们23-25EPS2.27/2.59/3.01元（23-243.64/4.22元）2023EPE9.2倍(Wind一致预期2023EPE10.2倍，26.33港币（前值：28.00港币），维持“买入”评级。风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年04月02日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律1H23：非开发业务稳中有进，收入迎来结构性改善；维持“买入”1H23总营收同比-35%620-40%499+8%6358亿元；2）毛利率同比+1.2pct22.4%，核心归母净利同比+0.6%65.92023-25EEPS3.25/3.41/3.72（前值：3.85/4.10/4.54）2023EPE6.4倍（Wind一致预期），考虑到公司长2023EPE7.025.12港币（前值：32.17港币），维持“买入”评级。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。报告发布日期：2023年08月19日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):收入结构持续优化23H1归母净利润同比快速增长，维持“买入”评级821日发布半年报，23H171.6亿港币，同比+23%7.3亿港币，同比+39%2023全年归母净利润增速的预测（+29%）23-25EPS0.50/0.64/0.812023PE20倍（Wind一致预期），考虑到公司持续兑现进取的“十四五”2023PE2512.50港币（13.0026倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年08月21日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):利润再创佳绩，市拓快速增长23H1归母净利润同比+22%，维持“买入”评级822日发布半年报，23H171.4亿元，同比+11%7.6亿元，同比+22%23-25EPS2.52/3.18/3.8925EPS3.892023PE21（Wind一致预期），考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓，我们收2023PE2156.85港币（71.92252023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年08月23日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):深耕非住业态，管理效能提升业绩保持中高速增长，维持“买入”评级328120.222.1（21.1亿元派息率同比+8pct45%23/24EPS1.26/1.6125EPS2.022023PE17倍（Wind一致预期），考2023PE3347.47港币（46.63332023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023年03月28日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):业绩韧性成长，迎接万象更新23H1营收同比快速增长，维持“买入”评级825日发布半年报，23H111.9亿元，同比+43%2.3亿元，同比+21%5S23-25EPS1.87/2.41/3.04（1.98/2.58/3.31元2023PE16（Wind一致预期），2023PE1530.18港币（38.38172023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2023年08月26日点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):营收快速增长，装修业务持续放量股票名称 最新观点招商积余(001914CH)万物云(2602HK)

23H1扣非业绩同比快速增长，维持“买入”评级824日发布半年报，23H169.8亿元，同比+24%4.2亿元，同比+27%3.8亿元，同比+47%。我23-25EPS0.73/0.88/1.0523PE19（Wind一致预期23PE2618.98元，维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023年08月24日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):扣非业绩快速增长，市拓保持韧性23H1归母净利润恢复稳健增长，维持“买入”评级824日发布半年报，23H1160.2亿元，同比+12%10.0亿元，同比+14%；EBITDA18.6亿元，同比+20%。考虑到23-25EPS1.67/2.05/2.46元（1.75/2.25/2.83元）。可比公司平2023PE20（Wind一致预期2023PE2239.58港币（51.87262023PE），维持“买入”